導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)土地成本控制思考一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，我國(guó)建筑行業(yè)一直處于一個(gè)高速發(fā)展的階段，建筑投資額每年以不低于5%的速度增長(zhǎng)，這其中少不利房地產(chǎn)開發(fā)商的功勞。就目前的行業(yè)形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)極為可觀，但同時(shí)也會(huì)受到土地成本、建設(shè)成本等因素的制約。要想確保房產(chǎn)開發(fā)效益，就必須在建設(shè)前期加強(qiáng)土地成本控制，深入分析土地成本的構(gòu)成要素，明確土地成本的影響因素，在各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)土地成本控制，根據(jù)土地的成本和建設(shè)價(jià)值選擇合適的地塊，盡量拉開房產(chǎn)銷售價(jià)值和土地成本的距離，為房產(chǎn)后期開發(fā)提供一個(gè)良好的利潤(rùn)基礎(chǔ)。

一、土地成本的構(gòu)成要素

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，選擇合適的具有開發(fā)潛力的地塊，合理利用土地資源，是保證項(xiàng)目效益的基礎(chǔ)策略。在進(jìn)行土地成本控制時(shí)，首先要明確土地成本的構(gòu)成要素。一般來(lái)說(shuō)，土地構(gòu)成要素主要有以下三個(gè)：1.土地使用權(quán)出讓金。在我國(guó)，土地所有權(quán)擁有者為國(guó)家，要想獲得一定年限的土地使用權(quán)，就必須給政府繳納土地使用權(quán)出讓金。這一費(fèi)用的高低是按照相似地塊的出讓金額或者是根據(jù)政府標(biāo)定的該區(qū)域的地價(jià)來(lái)定的，然后在根據(jù)地塊的條件因素進(jìn)行適當(dāng)?shù)匦拚{(diào)整，比如說(shuō)地塊所處位置、交通情況、用途、土地出讓年限、土地現(xiàn)狀、建筑容積率等。2.土地征用費(fèi)。在國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目中，如果涉及到農(nóng)村土地，則需要按照國(guó)家政策和地方規(guī)定繳納土地征用費(fèi)，包括耕地墾復(fù)基金、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)傎M(fèi)等多種費(fèi)用，需要根據(jù)征用土地的實(shí)際情況繳納相應(yīng)的費(fèi)用。3.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。城市化建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，使得城市面貌日新月異，為了確保城市規(guī)劃的合理性，通常需要拆遷部分房屋建筑，對(duì)原有的土地使用者造成了一定的利益損失，因此，按照國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取現(xiàn)役房屋建筑所在地塊時(shí)，必須給予原先的土地使用者一定的拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，以彌補(bǔ)原有土地使用者的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的土地成本影響因素

1.土地獲取方式。自2004年8月31日起，按照《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》中的固定，只要是經(jīng)營(yíng)性用地，都必須采用以下三種方式進(jìn)行土地出讓：（1）招標(biāo)。由政府部門根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃戰(zhàn)略，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)公告，邀請(qǐng)相關(guān)建設(shè)領(lǐng)域的個(gè)人或組織參加此次招投標(biāo)活動(dòng)，如果是市政工程建設(shè)，一般按照低價(jià)競(jìng)標(biāo)的原則選擇合適的競(jìng)標(biāo)單位；（2）拍賣。采用公開競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，價(jià)高者得，這是一種相對(duì)透明而又公正的競(jìng)爭(zhēng)方式，確保了競(jìng)價(jià)的公平合理性，但是會(huì)引起“天價(jià)”地塊的出現(xiàn)；（3）掛牌。掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)是拍賣的書面形式，有出讓者在公共信息平臺(tái)指定交易期限，按照價(jià)高者得的方式將最新價(jià)格顯示在公告牌上，截止到最后期限的最高競(jìng)價(jià)者即成為此次交易的贏家。相對(duì)來(lái)說(shuō)，掛牌是介于招標(biāo)和拍賣之間的一種彌補(bǔ)調(diào)劑方式，操作簡(jiǎn)便，交易時(shí)間長(zhǎng)，可控性較強(qiáng)。2.一般性因素。房產(chǎn)開發(fā)受地塊所在地段的影響是最大的，選擇地塊時(shí)必須要根據(jù)地段繁華程度、人流量、交通狀況、自然環(huán)境等因素綜合考量，這樣建設(shè)出來(lái)的建筑才具有較高的實(shí)用價(jià)值，而相對(duì)來(lái)說(shuō)，這些條件也會(huì)影響到土地的出讓金額。住宅建筑適合選在自然環(huán)境好、交通便利、周圍生活設(shè)施配備齊全的地段，而商業(yè)建筑則適合選在人流量較大、地段開闊、交通便利的地段，地段較好條件絕佳的位置可創(chuàng)造利潤(rùn)較高，同時(shí)土地成本也比較高，需要開發(fā)商合理選擇。同時(shí)，土地價(jià)格還會(huì)受到該階段土地利用計(jì)劃的影響，因?yàn)橥恋毓?yīng)量會(huì)決定其基礎(chǔ)價(jià)格，是其他因素變化的一個(gè)起跑線。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的土地成本控制策略

1.綜合分析選擇合適的地塊。低于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，根據(jù)建筑的用途選擇合適的地塊時(shí)土地成本控制的第一步。首先，開發(fā)商必須具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的意識(shí)，深入解讀國(guó)有土地出讓文件，挖掘出地塊的潛在價(jià)值。因?yàn)榉慨a(chǎn)開發(fā)的周期較長(zhǎng)，同時(shí)在高速的社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)下，建設(shè)工程周圍的環(huán)境會(huì)發(fā)生極大的變化，必須要了解地塊的發(fā)展要求，正確衡量自身實(shí)力，有無(wú)完成土地使用要求的能力；其次，合理預(yù)測(cè)地塊發(fā)展趨勢(shì)，評(píng)估建設(shè)收益。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用途與地塊所在的城市規(guī)劃定位是一致的時(shí)候，往往項(xiàng)目建設(shè)的便利度會(huì)極大地提高，且建設(shè)效益也會(huì)比較大，因此開發(fā)商需對(duì)若干地塊進(jìn)行綜合對(duì)比分析，以擇優(yōu)選取為原則，然后將性價(jià)比高的地塊作為最終的選擇；再者，牢牢把控建設(shè)時(shí)機(jī)，選擇合適的地塊。2.制定科學(xué)合理的土地競(jìng)買策略。在諸多土地成本影響要素中，最無(wú)法控制的莫過(guò)于土地交易價(jià)格，目前使用的招標(biāo)、拍賣、掛牌等雖然是較為公正合理的交易方式，但是控制不合理極易出現(xiàn)價(jià)格超標(biāo)的現(xiàn)象，影響到土地成本控制。作為一個(gè)懂經(jīng)濟(jì)成本控制的開發(fā)商，必須掌握充分掌握自身建設(shè)實(shí)力和資金流轉(zhuǎn)情況，詳細(xì)掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的第一手資料，正確預(yù)測(cè)土地的建設(shè)效益，確定一個(gè)可接受的土地獲得價(jià)格，在進(jìn)行交易時(shí)保持冷靜淡定，從容競(jìng)價(jià)，確保項(xiàng)目效益。在土地競(jìng)買過(guò)程中，通常會(huì)選擇以下幾種作戰(zhàn)策略：（1）高、低報(bào)價(jià)策略。根據(jù)有無(wú)強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選擇合適的競(jìng)價(jià)方針，比如說(shuō)自身建設(shè)素質(zhì)高，項(xiàng)目建設(shè)專業(yè)性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少是，可選擇低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略，而在地塊競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)時(shí)，可選擇高價(jià)競(jìng)標(biāo)的策略；（2）不平衡報(bào)價(jià)策略。在競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，很多時(shí)候土地價(jià)格并不是唯一決定因素，因此企業(yè)可以通過(guò)其他要素的優(yōu)化提高綜合評(píng)分，彰顯競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，降低土地費(fèi)用；（3）合縱連橫策略。與合適的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手聯(lián)合競(jìng)標(biāo)，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。3.工程招投標(biāo)階段的成本控制。對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目，在推行工程招投標(biāo)制的條件下，不但可以引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，還可以防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購(gòu)過(guò)程中，為了保證中標(biāo)價(jià)的合理性，防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價(jià)中標(biāo)，在開發(fā)的綜合樓項(xiàng)目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目，采用低-價(jià)中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象，又可以避免“低價(jià)中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。4.加強(qiáng)土地成本構(gòu)成要素的控制。城市建設(shè)規(guī)劃是城市持續(xù)發(fā)展的要求，但同時(shí)會(huì)使部分人的根據(jù)利益受到影響，因此在進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，必須建立在合理規(guī)劃和適當(dāng)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，不得出現(xiàn)強(qiáng)行拆遷的情況。近幾年，國(guó)家土地資源管理部門相繼出臺(tái)了房屋拆遷管理政策，切實(shí)保障了土地拆遷受害者的利益，提高了城市建設(shè)的規(guī)范化和制度化管理水平。在進(jìn)行相關(guān)土地交易時(shí)，并不是獲得了交易權(quán)便擁有了土地使用權(quán)，還需要派遣相關(guān)人員去與原有的土地使用者進(jìn)行溝通，合理評(píng)估補(bǔ)償金額，與使用者協(xié)商拆遷事件，制定好拆遷方案，確保拆遷工程順利進(jìn)行。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)人口的增長(zhǎng)，人均占地面積日益減少，國(guó)家土地資源管理的戰(zhàn)略意義也因此提升，而房地產(chǎn)開發(fā)則是土地資源利用的一個(gè)重要項(xiàng)目?，F(xiàn)階段，房?jī)r(jià)高漲，表面上看起來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的利益極為可觀，但是住宅建筑的基礎(chǔ)成本較高，其中占比較大的就是土地費(fèi)用，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，要想保證房產(chǎn)建設(shè)效益，就必須要加強(qiáng)土地成本的控制。

作者:馬全明 單位:海航地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

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