導語：如何才能寫好一篇住房管理論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

作者：魏秋敏 單位：衡水學院法政系

對中低收入者的界定上存在問題，有些家庭的非納稅隱形貨幣現(xiàn)金收入，不能被監(jiān)控，造成在經(jīng)濟適用住房的購買者當中，存在著一些不符合購買條件的家庭，經(jīng)濟適用房選址偏遠，物業(yè)配套措施不到位。因經(jīng)濟適用房建設是面向中低收入家庭，其顯著特點是價格相對便宜。其低廉的價格來源于低成本和薄利潤，開發(fā)商只有把經(jīng)濟適用房建在遠離市區(qū)的地段。2009年，河北省衡水市區(qū)的保障房居民區(qū)?？敌^(qū)投入使用，該小區(qū)內(nèi)除經(jīng)濟適用房外，還建有廉租房。該小區(qū)已很具規(guī)模，但是物業(yè)配套跟不上，地方較偏，物業(yè)環(huán)境差，使經(jīng)濟適用房難以得到中低收入家庭的認同和認購。經(jīng)濟適用房購房者不享有完全產(chǎn)權，流轉(zhuǎn)不暢。根據(jù)2007年《經(jīng)濟適用房管理辦法》的規(guī)定購房者購買經(jīng)濟適用房不滿5年者，不得上市交易。5年后，按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益等相關價款。

香港在公共住房建設方面較為成功，二次世界大戰(zhàn)以后，香港通過公共住房制度完成了戰(zhàn)后的安置與重建，改善了居民的住房條件，促進了其經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展，創(chuàng)新經(jīng)濟適用房管理機制1、合理界定中低收入標準，取消戶籍限制，放寬政策標準。2012年總理政府工作報告中指出“更加注重把在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和居住的農(nóng)民工有序轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民；放寬中小城市落戶條件，合理引導人口流向，讓更多農(nóng)村富余勞動力就近轉(zhuǎn)移就業(yè)?！苯?jīng)濟適用房保障對象是中低收入者，在“中低收入者”這類群體的確定上，筆者建議取消制度地域戶籍限制，這有利于地方市場經(jīng)濟的發(fā)展，這樣做雖然短時期內(nèi)會給地方政府造成很大負擔，但長期來看有利于國家的經(jīng)濟發(fā)展和長治久安，有利于縮小貧富差距，使社會區(qū)域的真正低收入者能夠分享經(jīng)濟發(fā)展的成果。2、建立健全個人信用系統(tǒng)、家庭收入的動態(tài)監(jiān)管制度有些購房者，不符合申請經(jīng)濟適用房的條件，為了謀取利益，采取各種措施，隱瞞收入和家庭資產(chǎn)，騙取經(jīng)濟適用房。此行為應該受到嚴厲制裁，并且事前防范也很重要。針對目前個人信用系統(tǒng)還未建立的情況，可以借鑒我國征稅方式。實行個人收入“一戶式”管理［2］。匯總社會各方資源，在稅務機關的個人收入檔案制度的基礎上，探索建立家庭收入的動態(tài)監(jiān)管制度，保障經(jīng)濟適用房在公平、公正、合理、合法的制度環(huán)境下，順利推行。3、實行“封閉式流轉(zhuǎn)”，完善退出機制住房保障體系“封閉式流轉(zhuǎn)”［3］，是指當被保障對象，無需再接受經(jīng)濟適用房時，相關權益回歸住房保障體系，改由其他符合標準的申請人享受。經(jīng)濟適用房兼具“經(jīng)濟性”和“保障性”，那么解決相關問題就從兩個方面著眼，經(jīng)濟性的市場規(guī)律是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的，市場環(huán)境體制下，加大住房供應，抑制住房投資需求。實行“住房保障體系封閉式流轉(zhuǎn)”這樣只能由政府回購，再由政府賣（或租）給消費者，這在一定程度上遏制住了那些通過經(jīng)濟適用房倒買倒賣非法獲取利益的投機者，保障福利政策不被扭曲。

為了保證政府部門真正把監(jiān)管工作落實好，要加大政府部門的監(jiān)督責任，即當政府部門不履行監(jiān)督責任時，監(jiān)督缺位時，誰來追究他們的不作為行為？這是我們政府部門加強監(jiān)管的關鍵所在，以往的政府監(jiān)督，只重視對監(jiān)管對象監(jiān)督的法律規(guī)制，而對政府部門不作為監(jiān)管行為缺少規(guī)制。根據(jù)“權責統(tǒng)一”原則，要求國家行政機關，違法或者不當行使職權，應當依法承擔法律責任，為了實現(xiàn)權力和責任的統(tǒng)一，必須建立完善追究責任的機制?；痦椖浚?008年衡水市社會科學研究課題“衡水市推行經(jīng)濟適用房的現(xiàn)狀及法律研究”。

篇2

收入核定難

在住房保障的準入方面，相關規(guī)定非常明確，無論是廉租住房還是經(jīng)濟適用住房或是公共租賃住房，都要求被保障者必須是真正的“低收入住房困難家庭”。各地在具體審核中，除了對戶籍有所規(guī)定外，基本上都是通過對申請家庭進行“收入”和“住房”雙控來進行的，但是在具體實施時，普遍感到對被保障家庭的收入核實非常困難。

究其原因，一是目前居民的收入來源及組成本身就比較復雜，具體界定具有一定的模糊性，在核定的標準和口徑掌握方面比較難統(tǒng)一；二是絕大部分地方還沒有建立起有效的收入核定機制，收入證明一般僅由工作單位或社區(qū)單獨出具，存在一定的主觀隨意性，公信力不夠；三是在財產(chǎn)收入的具體核實中，還存在著一定的法律障礙。民政部出臺的城市低收入家庭收入標準認定辦法明確：城市低收入家庭收入標準主要包括家庭可支配收入和家庭財產(chǎn)兩項指標。其中，家庭財產(chǎn)包括全部存款、汽車、房產(chǎn)、有價證券，其中，存款及有價證券持有的核實取證卻涉及到家庭及居民個人隱私保護等法律問題，操作難度非常大。

舉報查證難

住房保障的對象都是低收入住房困難家庭，由于對象的特殊性，所以在有關住房保障申請對象弄虛作假等違規(guī)方面的處罰規(guī)定就非常人性化，處罰手段中既無嚴厲的法律手段也無罰款等經(jīng)濟手段，而是只要求記入在人民銀行的個人誠信檔案、取消享受住房保障的資格等行政手段。這樣就造成了申請家庭違規(guī)的“成本”比較低。

為了保證住房保障工作的陽光操作，真正體現(xiàn)公開、公平、公正，在實際操作中，住房保障部門一般都會將申請家庭的基本情況在其所在社區(qū)及媒體進行公示，以接受社會各方面的監(jiān)督，防止申請對象弄虛作假。

但是，面對老百姓的舉報，住房保障部門查證起來非常困難。一是因為老百姓在舉報時提供的情況大都不具體，有些甚至只是猜測。如我們在工作中間經(jīng)常會接到這樣的舉報：“某某家庭不符合申請條件，他們家有很多錢的。”面對這樣籠統(tǒng)模糊的舉報，住房保障部門無法厘清查證的重點和要點，只能調(diào)出被舉報家庭的申請材料，再進行走訪核實，實際上所能做的就是把審核程序再重新走一遍，往往花去了大量的時間精力而效果卻不盡如人意。

二是由于舉報人一般都是申請家庭的鄰里或同事，所以在舉報時都要求為其保密，對于所舉報的具體事項，不愿意接受當面核實，這也加大了查證工作的難度。

三是有少部分的舉報是由于鄰里矛盾或同事矛盾造成的，屬于捏造事實的惡意舉報。舉報人往往情緒比較激烈，舉報的事項虛假夸張，容易引起保障部門的高度重視，但結果卻是，花費了許多時間和精力，調(diào)查核實得出的結論是：舉報不實。而針對這樣的結論，不少惡意舉報人仍不肯罷休，層層上訪，浪費了業(yè)務部門和部門等大量的時間和精力。

退出保障難

從總體上看，住房保障工作在我國開展的時間不長，各地各部門主要把工作重點放在保障擴面上，尤其是準入管理方面。隨著工作的逐步推進，許多后續(xù)管理上的問題開始暴露出來，尤其是在退出機制的建設方面，工作難度很大。

從操作方面看，由于廉租住房和公共租賃住房產(chǎn)權歸國家所有，所以各地都會對已經(jīng)享受政策的家庭每年組織年審，確?？茖W有效的動態(tài)管理。

但是對于那些經(jīng)年審發(fā)現(xiàn)不再符合保障條件的家庭，在具體的清退方面缺少切實有效的手段。

而對于經(jīng)濟適用住房，由于入住家庭享有有限產(chǎn)權，所以在退出方面更加困難。

今年4月22日住房和城鄉(xiāng)建設部頒發(fā)的《關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》中對這些方面進行了非常具體而嚴格的規(guī)定，但是在具體工作中發(fā)現(xiàn)，有些老百姓違反管理規(guī)定是為了滿足基本的生計而迫不得已。

例如，有的殘疾人家庭在家里開個小店而獲取基本的生活費用，有些經(jīng)濟困難家庭仍然“蝸居”在原來的小房子里，而將購買到的經(jīng)濟適用住房出租，用以彌補嚴重不足的家庭開銷。這些實際情況，如果進行“一刀切”的管理是無法從根本上解決問題的，必須在工作實踐中按照科學發(fā)展觀的要求，結合具體情況進行分析研究并加以妥善解決。

社會聯(lián)動難

要在當前真正做好住房保障工作，僅有政府的重視和住房保障部門的努力是不夠的。作為一項重要的民生工作，住房保障需要社會各方面的關心和支持，需要形成各部門之間的工作合力，只有這樣才有可能實現(xiàn)住房保障工作的科學發(fā)展。

但是在具體實踐中，住房保障工作不僅僅存在著法制建設滯后、資金“瓶頸”制約等問題，還存在著部門之間聯(lián)動少，合力形成難等操作層面的問題。例如金融機構對住房保障的信貸支持難以兌現(xiàn)。雖然國家明確規(guī)定，住房保障建設貸款可以在基準利率的基礎上實現(xiàn)下浮，但實際執(zhí)行中間很少能夠執(zhí)行到位的，尤其是在住房保障家庭的貸款扶持方面，銀行過多地強調(diào)行業(yè)內(nèi)部的信用規(guī)定，許多住房保障家庭由于缺少穩(wěn)定的收入來源、資信較差而貸不到款，致使無力改變住房困難，這從一定程度上制約了住房保障的進程。

此外，這部分困難家庭，不僅僅需要住房方面的保障，也需要通過供電、供水、電視網(wǎng)絡等與其生活休戚相關的部門來共同提供政策優(yōu)惠和幫扶，從而讓他們能夠在安居的同時，也能夠體面地生活。在這些方面，還需要得到進一步的溝通和努力，希望通過社會各部門的優(yōu)質(zhì)服務，讓這部分家庭切實感受到黨和政府的關愛。

科學評價難

篇3

一、保險基金投資于住房抵押貸款證券的可行性分析

（一）MBS的理論基礎以及保險基金投資MBS的運行模式

住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡稱MBS）是指商業(yè)銀行或其他金融機構為加速資金的融通，將缺乏流動性但具有未來現(xiàn)金收入流的住房信貸資產(chǎn)集中起來，進行結構性重組，并通過信用增強，將其變成可在資本市場上出售和流動的證券。

對單個抵押貸款而言，由于借款人存在提前償付、延遲拖欠甚至欺詐等風險，導致抵押貸款現(xiàn)金流不穩(wěn)定。對一組貸款而言，盡管整個組合在很大程度上依賴于每一貸款的現(xiàn)金流特征，但如果這組貸款滿足一定條件，則根據(jù)大數(shù)定理，整個組合的現(xiàn)金流將呈現(xiàn)一定的規(guī)律性，因此可以對該現(xiàn)金流進行可靠地預測和控制。這就是MBS的理論基礎。

作為一種結構性融資方式，住房抵押貸款證券化實質(zhì)上是將商業(yè)銀行等金融機構所承擔的抵押貸款的現(xiàn)金流及相關風險進行分割與重組，通過信用增強，發(fā)行證券和設計轉(zhuǎn)遞流程，將收益與風險同時轉(zhuǎn)移給證券市場上的投資者（保險公司就是其中主要的機構投資者）。盡管保險公司有人壽保險和財產(chǎn)保險之分，二者的基金特征也大相徑庭（壽險基金多投資于長期項目，而產(chǎn)險基金則主要進行短期投資），但他們投資MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS對于滿足保險投資的“三性平衡”原則具有明顯優(yōu)勢

保險投資的目標應當與公司的總體目標一致，即在可接受的風險水平上獲得最大的利潤。這就要求保險投資必須遵循“安全性”、“流動性”和“收益性”三個原則。

根據(jù)投資原理，“三性”之間既對立又統(tǒng)一，存在此消彼長的關系。例如，安全性與流動性往往呈正相關，而與收益性呈負相關；高流動性往往以犧牲安全性或收益性為代價。如果片面強調(diào)某一原則就必然損害其他指標，導致結果偏離企業(yè)的總體目標（即一定風險水平下收益最大化）?；诒ｋU風險的特征，保險資金運用的基本原則應當是在突出安全性基礎上兼顧“三性平衡”。

由于對抵押資產(chǎn)實現(xiàn)了現(xiàn)金流重組和信用增級，因此相對其他常見的投資種類MBS具有現(xiàn)金流較穩(wěn)定，風險低，收益率較高等優(yōu)點。這對于追求低風險、高流動性和收益穩(wěn)定的保險公司而言，顯然極富吸引力。尤其在當前股市風險太大，銀行存款利率很低的條件下，投資MBS無疑是保險人的優(yōu)先選擇。同時，投資MBS也使保險人獲得拓展投資空間的機會，從而實現(xiàn)投資組合的風險分散。通過下面的比較我們不難發(fā)現(xiàn)，MBS對于滿足保險公司資金運用原則具有明顯優(yōu)勢。

（三）豐厚的收益驅(qū)使MBS發(fā)行人積極參與MBS市場

以利潤最大化為終極目標的金融機構如商業(yè)銀行，絕不會放棄MBS為他們創(chuàng)造的多種益處[2]：（1）使發(fā)行人獲得較低的籌資成本。通過把資產(chǎn)分離并將其作為證券發(fā)行的擔保品，發(fā)行人獲得了較低的籌資成本；（2）使發(fā)行人更高效地運用資本。對必須滿足風險資本指標要求的金融機構來說，出售資產(chǎn)能使資本更自由；（3）使發(fā)行人管理迅速增長的資產(chǎn)組合。通過證券化出售抵押貸款，能為金融機構迅速籌集資本，同時使資產(chǎn)或者負債表外化，從而避免了對資本的高要求；（4）發(fā)行人可以更好地實施資產(chǎn)負債管理。證券化能將提前償付風險轉(zhuǎn)移給了投資者，這就為金融機構提供了一種與償還期匹配的資產(chǎn)籌資方式；（5）提高發(fā)行人的財務績效。當貸款被證券化并以低于貸款利率的收益率出售時，發(fā)行人獲得利差。該利差一部分來自服務費，另一部分則由于信用提高而獲得的溢額收益；（6）使發(fā)行人資金來源多樣化。對于平時不能發(fā)放貸款和為應收帳款融資的投資者而言，MBS證券使他們增加了投資選擇，這也為金融機構提供了更多的資本來源。

（四）當前保險基金投資MBS存在良好的外部環(huán)境

首先，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要強大的金融支持。據(jù)國家建設部有關資料，近10年全國城鎮(zhèn)將興建51.56億平方米，成為國民經(jīng)濟一個重要增長點，為此需投入資金7-8萬億元，而現(xiàn)有住房資金遠不能滿足需求。同時由于住宅產(chǎn)業(yè)的自身特點如固定性、投資回收期長、投資規(guī)模大、流動性差，使得風險較為集中，容易形成投資瓶頸，制約整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。通過住房抵押貸款證券化，一方面可以開辟新的融資渠道，緩解資金壓力，促進產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面通過證券化，將抵押貸款的集中風險進行分割，分散給眾多投資者承擔，達到分散風險的目的。

其次，國內(nèi)要求拓寬保險投資渠道的呼聲日益高漲。由于種種原因我國一直嚴格限制保險投資，僅限于銀行存款、政府債券、金融債券等，投資效益低下。而目前金融市場尚不完善，從20多年的實踐經(jīng)驗來看，通貨膨脹和通貨緊縮時常發(fā)生，利率水平不太穩(wěn)定，7次降息曾給保險公司（尤其壽險公司）的經(jīng)營帶來很大困難，迄今仍留下了巨額利差損尚未消化。保險公司急需通過一系列低風險、高收益的金融工具和手段，轉(zhuǎn)嫁利率風險，彌補既有虧損。MBS的推出將適時地滿足這種需求。

最后，MBS證券將在借款者和投資者之間開辟直接融資的渠道，提高融資效率。首先，通過將住房抵押貸款重新組合，并輔以信用增強手段，將原有風險降低到了投資者更能接受的水平。其次，通過重構現(xiàn)金流量，創(chuàng)造出不同的債券類別，滿足廣大投資者的不同需求。第三，MBS將豐富資本市場，成為穩(wěn)定證券市場的重要力量。此外，我國大部分商業(yè)銀行和保險公司已建立了較完整的信息管理系統(tǒng)、會計處理系統(tǒng)及相關的規(guī)章制度，這也為MBS的推行提供了必要的技術支持。

綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，無論從MBS市場的需求方（保險基金管理者）、供給方（發(fā)行者），還是市場投資環(huán)境，保險基金投資MBS是完全可行的。

二、MBS在保險基金管理中的應用

作為一種極富吸引力的金融創(chuàng)新，MBS包含多種性質(zhì)各異的金融衍生證券。對保險公司而言，了解各種MBS的本質(zhì)特征，合理選擇、使用MBS以滿足公司安全性、流動性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的實踐意義。

（一）MBS的種類和性質(zhì)

在美國，一共有三類抵押擔保證券[2]：（1）抵押轉(zhuǎn)手證券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）擔保抵押債務（collateralizedmortgageobligations，簡稱CMO）；（3）剝離式抵押擔保證券（strippedmortgage-backedsecurities）。三類證券在現(xiàn)金流量、內(nèi)在風險等方面都呈現(xiàn)出不同特征。

1.抵押轉(zhuǎn)手證券。它是指由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會（FNMA，俗稱范尼梅）和政府全國抵押協(xié)會（GinnieMae，俗稱珍妮梅）購買抵押品，并將這些抵押品組合起來，然后為其提供擔保并發(fā)行的證券。轉(zhuǎn)手證券基本上不對現(xiàn)金流進行處理，而是將基礎資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流傳遞給證券持有人。在相同條件下，轉(zhuǎn)手證券產(chǎn)生的現(xiàn)金流比非分期償付型債務的現(xiàn)金流要大得多。盡管抵押轉(zhuǎn)手證券大大增強了抵押貸款市場的流動性，但它卻因其單一性而不能滿足所有投資者不同的需求。

2.擔保抵押債務。為解決再投資風險問題，金融工程師們開發(fā)了擔保抵押債務（CMO）。它是指投資銀行購買轉(zhuǎn)手證券（或整個抵押貸款），再發(fā)行以它們?yōu)閾５奶胤N債券。這些債券被分成一系列不同的組，稱之為“檔”（tranches），使得不同檔的現(xiàn)金流特征（包括息票利率，償還期限等）不同。這樣，一種長期的金融工具，如抵押貸款或轉(zhuǎn)手證券被重構為一系列性質(zhì)各異的檔，這些檔分為短期、中期和長期。于是投資者從中可從中選擇最符合需要的檔。同時在一定程度上消除了提前償付風險。

3.剝離式抵押擔保證券。目前該證券有兩類，一種是“只獲得利息類（interest-onlyclass，或稱IOclass）”，即將所有抵押貸款償還的利息分配此類證券；另一種是“只獲得本金類（principal-onlyclass，或稱POclass”），即將所有抵押貸款償還的本金分配此類。由于本息分離，IO與PO證券對利率的敏感性不同，因此現(xiàn)金流量也呈現(xiàn)不同的特點。由于證券的價格是未來各期利息的現(xiàn)值之和，因此其價格變化是兩種效應的綜合結果：貼現(xiàn)效應和提前償還效應。因此市場利率的變動會引起基礎資產(chǎn)提前償還率的小幅變動，進而造成剝離證券價格和投資收益率的大幅變動，并且IO和PO債券的變化方向正好相反。

（二）運用MBS實施保險資產(chǎn)負債管理（Asset-LiabilityManagement，簡稱ALM）

從保險經(jīng)營的特殊性看，資產(chǎn)負債管理（ALM）日益成為保險企業(yè)管理的核心內(nèi)容。所謂ALM就是將資產(chǎn)和負債統(tǒng)一成一個整體，并考慮如何協(xié)調(diào)組合以實現(xiàn)公司的總體目標。在保險公司償付能力和盈利能力管理中利率風險管理是ALM的核心內(nèi)容。利用MBS，結合多種ALM方法能在一定程度上消減利率對資產(chǎn)、負債的沖擊。目前常用的方法有如下幾種：

1.業(yè)務分離和配對法。該方法將具有特定性質(zhì)的資產(chǎn)或負債分割為獨立單位以獲得某種特征，如利率敏感性、市場價值波動性、到期期限和信用質(zhì)量等，然后根據(jù)特定的負債單位尋找與之匹配的資產(chǎn)單位。例如，針對一組擔保投資合約（GIC），由于其現(xiàn)金流不受到利率影響可以準確預測，所以保險人可以將CMO順序償還檔債券與其他證券組合，使該投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流量特征與GIC組合的完全吻合。

2.缺口管理。缺口管理主要包括融資缺口和持續(xù)期缺口模型兩種。融資缺口模型主要計算融資缺口的狀態(tài)。當該缺口為零時，資產(chǎn)負債處于“免疫”狀態(tài)。因此適當調(diào)整投資產(chǎn)品的種類和數(shù)量，使之達到“免疫”狀態(tài)就可以有效避免利率風險。而持續(xù)期缺口模型則是通過調(diào)整保險公司資產(chǎn)和負債的持續(xù)期缺口來控制因利率波動造成資產(chǎn)負債配置不當?shù)娘L險。以一組萬能壽險保單為例，通過選擇CMO中浮動利率檔債券與其他證券組合與負債構成“免疫”狀態(tài)，可以消除因利率波動造成投資收益率的負偏差，并在一定程度上鎖定利率下限。

3.最優(yōu)化分析法。該方法采用管理科學的一些工具，諸如線性規(guī)劃，在一組給定的約束和對一系列不同的收益曲線的預測基礎上，確定MBS與其他投資資產(chǎn)的最優(yōu)組合。此外其他方法如：模擬分析法、風險受控套利法等也經(jīng)常使用。

利用金融工程原理，將性質(zhì)各異的MBS引入ALM必然極大地增加解決方案的靈活性和多樣性。例如，在沒有MBS以前，根據(jù)《保險法》保險人只能依賴有限的固定收入證券如國債、金融債券、銀行存款實施ALM，那么可供選擇的最優(yōu)方案極其有限，甚至無解。引入MBS后，即使對于日益更新的保險產(chǎn)品，尤其利率敏感性產(chǎn)品，資產(chǎn)負債管理人員也可以方便地選擇所需的證券種類進行組合，解決以前無法解決的問題。此外，方案的多樣性也為管理人員進行成本效益分析，減少管理成本提高收益創(chuàng)造了條件。

（三）用MBS進行套期保值

所謂套期保值是指構筑一項頭寸來臨時性地替代未來的另一項資產(chǎn)（負債）的頭寸，或者它構筑一項頭寸來保護現(xiàn)有的某項資產(chǎn)（負債）頭寸的價值直到其可以變現(xiàn)而采取的行動。保險投資中的套期保值主要是解決公司資產(chǎn)價值減少以及負債增加的風險。在當前市場價格動蕩不定的環(huán)境中，套期保值對于保險公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具頭寸，而目前我國期貨、期權、期權和互惠掉期市場很不成熟，作為金融衍生證券的MBS就顯得彌足珍貴了。

前面提到，擔保抵押債務（CMO）分為若干類別的債券，其中四個關鍵的創(chuàng)新工具是：順序償還檔、應計檔、浮動利率／逆浮動利率檔以及計劃攤銷類別檔債券。而剝離式抵押擔保證券包括兩種性質(zhì)截然不同的IO和PO類證券。這些產(chǎn)品在防范和化解利率風險和信用風險方面具有不同的特性，將它們與其他證券，如股票、債券等進行組合就可以達到套期保值的效果。例如，將IO證券與常規(guī)債券或抵押貸款組合，就可以抵御利率下降的風險。

（四）運用MBS進行投機和套利

資產(chǎn)的錯誤定價、價格聯(lián)系失常以及市場缺乏效率等因素的存在，使得投機和套利有機會進行。對有效的市場而言，高風險意味著高收益，無風險則無收益。承擔一定的風險進行投機或套利是保險投資的“收益性”所決定的。所謂投機，就是確切地預測未來，進而構筑頭寸來獲利。作為市場上可流通的固定收入證券，MBS的價值完全可能被高估或低估，這就為投機創(chuàng)造了條件，保險公司可以利用掌握的經(jīng)驗和技術從中獲利。套利則是同時在兩個或更多的市場上構筑頭寸來利用不同市場定價的差異獲利。由于在空間、時間、到期期限以及資產(chǎn)類別上存在價格差異（扣除轉(zhuǎn)換費用），MBS市場就存在套利機會。這種套利機會使保險人只需承受少量風險（純粹套到甚至無風險）就可獲得高額回報。最典型的例子就是，通過大規(guī)模集資創(chuàng)造的擔保抵押債務（CMOs）而獲得套利機會。

三、關于我國保險基金投資于住房抵押貸款證券的建議

住房抵押貸款證券（MBS）是國際上住宅市場融資中發(fā)展成熟的金融工具，但在我國卻是新生事物。保險基金投資于MBS對保險公司而言既是機遇，也是挑戰(zhàn)。對此筆者提出幾點建議：

1.必須更新保險投資理念。長期以來，一些監(jiān)管者或經(jīng)營者過于強調(diào)安全性，將其與流動性、收益性對立起來。事實上，三者之間既有此消彼漲的關系，又相輔相成。如果一味追求安全投資，勢必損害收益性。在當前市場競爭日趨激烈的情況下，低收益公司的生存能力必然受到威脅，反過來造成經(jīng)營的不安全。因此管理者必須更新保險投資理念，保險基金的運用應當是在突出安全性的同時兼顧“三性平衡”。只有這樣，才會敢于將保險資金投資于MBS.

2.必須調(diào)整保險投資結構。由于原《保險法》及相關規(guī)定的約束，我國保險投資結構主要以銀行存款和政府債券為主，投資效益低下。近年來政府允許保險資金間接入市，許多公司又紛紛投資證券基金，然而基金收益的大幅波動卻使不少公司不盈反虧。這種非理性投機對保險公司所造成的巨大傷害使人們意識到，調(diào)整投資結構，合理分散投資勢在必行。出于“三性平衡”的考慮，結合中國國情，筆者認為，我國保險基金的投資結構應以固定收入證券為主，輔以少量的證券基金、股票。因此，有“銀邊證券”之稱的MBS應作為一種主要投資對象。

3.必須完善保險投資技術。保險公司的經(jīng)營性質(zhì)和總體目標決定了保險投資技術的特殊性和復雜性。保險投資不再是單純的資產(chǎn)管理，資產(chǎn)負債聯(lián)合管理應成為保險投資乃至保險經(jīng)營的核心內(nèi)容。此外，套期保值、投機和套利也應成為投資人員熟練掌握的技術。隨著我國資本市場的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具將廣泛使用。只有精通現(xiàn)代金融理論和金融工程技術，才能最大限度地發(fā)揮MBS及其他金融工具的作用。

4.必須建立投資MBS的風險控制體系。MBS是金融創(chuàng)新的成功范例，極大地豐富和發(fā)展了資本市場。然而與其他金融產(chǎn)品一樣，它與生俱來就伴隨著特有的風險，主要分為兩類：一是資產(chǎn)質(zhì)量風險，二是證券化風險。這些風險直接影響著投資的效益和穩(wěn)定，進而影響整個公司乃至全行業(yè)的發(fā)展。因此，建立相應的風險控制體系是完全必要的。筆者認為，該體系主要分為兩個層面：一是公司內(nèi)部控制體系，二是政府監(jiān)管體系。

5.應建設一支高素質(zhì)的專業(yè)人才隊伍。抵押貸款證券是一項技術性、專業(yè)性和綜合性均很強的新型融資方式，它涉及金融、證券、法律房地產(chǎn)、評估等多方面的專業(yè)領域，需要一大批既有理論基礎知識，又有實踐操作經(jīng)驗的復合型人才。同時，保險基金投資MBS涉及到資產(chǎn)負債管理、套期保值、投機和套利等一系列復雜的金融手段，需要掌握了精算、保險、投資、財務等多學科的復合型人才，而國內(nèi)這方面的人才極其匱乏。因此，目前應加強對保險公司現(xiàn)有從業(yè)人員及在校大學生的培養(yǎng)和鍛煉，加大這方面專業(yè)人才和管理技術的引進和借鑒，以適應市場的需要。

「參考文獻

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[3]約翰。馬歇爾等，宋逢明等譯。金融工程[M].北京：清華大學出版社，1998.

篇4

建筑施工之前做好安全管理是非常重要的一個內(nèi)容，以下筆者結合自己的實際經(jīng)驗對這一部分的安全管理進行簡要的闡述。

1.1搞好樓房建筑工程項目的勘察和設計

項目勘察設計工作是建筑工程施工之前的一項非?；A也是非常重要的一項工作，它對整個工程的順利進行都有著十分關鍵的作用，在工作中，一定要對項目舉辦公開的招標，在選取單位的過程中也應該選擇一些資質(zhì)比較好，技術比較硬的單位，其次就是在設計的過程中，一定要注意對細節(jié)的把握，比如原材料的選擇和各種線路的設置等等，在建筑工程施工之前應該能獲得全面的準確的地質(zhì)、水文勘探報告，同時還要注意建筑施工中要采取有效的措施，保證施工的安全性和可靠性。

1.2要嚴抓建筑工程的招標投標管理工作

在工程施工的過程中，應該事項法人責任制，同時還要實行招標制度，建設單位也要設置質(zhì)量管理機構，同時還要配備更加全面的管理制度，這樣就建立了一個更加科學和完善的質(zhì)保體系，為了確保施工的順利進行，還要成立工程的指揮部，主要的工作是做好工程的設計、施工和監(jiān)理的調(diào)度工作，在尋找委托機構的時候，一定要尋找一些資質(zhì)好，信譽也好的單位，監(jiān)理中出現(xiàn)了問題，要由總監(jiān)理工程師負責。在選擇建設單位的時候，一定要選擇有信譽，同時業(yè)界反映良好的單位，同時還要在合同當中標明設計單位的權利和義務，從而使得設計工作能夠嚴格的按照相關的規(guī)定和要求進行。在編制具體的招標文件的時候，一定要選擇經(jīng)驗豐富的安全管理人員和總工程師共同出席，確定施工的工期，建筑單位在申請施工許可證之前，一定要向有關的部門和機構遞交施工責任書，其中就包括安全生產(chǎn)責任書和安全評價報告等等。在建筑工程項目施工的過程中都是有和其有著非常密切聯(lián)系的，同時還要將這一部分的費用進行專門的核算，建筑工程的投標過程要盡量向規(guī)范化的方向發(fā)展，建筑工程目標項目就需要有一定的制度和原則，這一領域的專家還要對工程的安全指標進行全面的測評。

1.3在建筑工程項目施工中要加大力度，抓好原料管理

在建筑施工的過程中，一定要保證進場的材料能夠充分的滿足設計的要求，要把原料進行全面的測評和檢驗，進場的所有材料必須要出具合格證書和質(zhì)量檢驗證書，對進場的所有材料都要進行抽樣檢查，如果出現(xiàn)了不合格的現(xiàn)象，一定要及時的剔除，鋼筋和焊條應該有出廠的合格證，同時在其應用于工程施工之前，一定要對其外觀進行嚴格的檢查，所有的檢驗流程全部結束之后，才能應用到施工的過程中，所有的材料必須要安全的擺放，同時屋面工程的各種施工原料也應該充分的滿足施工的要求，防水材料必須要出具合格證書和質(zhì)檢報告，在施工的過程中應該完成一層施工之后就對其進行嚴格的檢查，檢查合格之后才能進入到下一項施工過程。

2樓房建筑工程項目全程施工的安全管理

在樓房建筑工程項目施工單元的資格上要做好查核工作，所銜接的施工單元應當接受樓房建筑工程安全監(jiān)督機構的監(jiān)督治理。分向當?shù)貥欠拷ㄖこ贪踩O(jiān)督機構申請安全查核。建筑工程項目施工單元的項目經(jīng)理、安全治理人員應當經(jīng)由上級安全培訓、查核合格后，持證上崗。樓房建筑工程項目施工單元應理當建立以本單元安全生產(chǎn)第一任務人為中心的分級承當?shù)陌踩a(chǎn)責任制，設立安全生產(chǎn)管理部門，配備與工程相應的安全工程師。并向工程項目派駐項目安全工程師。項目安全工程師承擔安全生產(chǎn)保證體系有效運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)安全管理的人員、物資、經(jīng)費等規(guī)范化，對項目安全生產(chǎn)施行監(jiān)督、檢查，進行安全防護設施驗收。阻止違反樓房建筑工程安全規(guī)定違章施工，要有預防措施和應急預案。主體框架施工中。要嚴格審查模板的施工方案，巡查模板的支架是否滿足方案的要求，目測模板的起拱情況，拆除模板的混凝土強度原則上以現(xiàn)澆構件同條件養(yǎng)護試件的混凝土強度為依據(jù)。砌筑用磚必須澆透，經(jīng)實測，浸入深度>1．5era，禁止干磚上墻；禁止碎磚集中使用。砌筑砂漿必須按比例配制，不定期抽查。

3樓房建筑工程項目后期的安全管理

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我們都知道，建筑施工領域最主要的目標是可以將管理職能與系統(tǒng)科學的方法相結合，進而更有效地完成工程項目的建設工作。在實際的工作中，我們一定要依照國家的法律法規(guī)、技術政策以及規(guī)章制度的規(guī)定，確保施工過程的高效性、系統(tǒng)性和規(guī)范性，進一步達到進度和技術、經(jīng)濟與質(zhì)量、技術與生產(chǎn)的完美統(tǒng)一。涉及范圍廣、約束性較強、工作任務重、信息量較大等是建筑施工技術管理工作的主要特征。然而，技術管控于實際施工管控過程中體現(xiàn)出的主要優(yōu)勢如下:第一，它有助于項目施工同項目自身特征的整合，目的是便于采取更適合的技術工種及施工方法，從而確保高施工質(zhì)量;第二，能夠?qū)ο嚓P資源進行合理配置，對施工策略進行優(yōu)中選優(yōu)，減少建設費用，增強經(jīng)濟效益，加快工程施工進度，縮短工期;第三，其還有助于理論與實踐相結合的技術革新，同時有利于更多更具創(chuàng)新性的施工方式的出現(xiàn)，也對技術管理水平的提升、施工隊伍專業(yè)素養(yǎng)的提升具有極大的幫助作用。

2各個施工階段的技術管理剖析

2．1準備環(huán)節(jié)的技術管理工作對于施工前的準備環(huán)節(jié)來講，需要創(chuàng)造良好的施工環(huán)境，做好相關準備工作，來保障施工過程的順利開展。此階段技術管理工作的內(nèi)容主要包括:首先，對施工圖紙有一個宏觀的把控，明確工程項目的具體要求。另外，我們還應該熟悉施工現(xiàn)場的實際情況;其次，搞清楚施工所需具備的各種條件，規(guī)劃好工程建設的工作流程圖和有關設計;還有，施工圖紙的技術交底工作也不可忽視。因為技術交底工作對于建筑施工的進程及質(zhì)量等都具有很大的影響力，所以我們必須對其有足夠的重視。不少隱蔽工程和特殊的施工項目需要進一步強化技術交底工作，同時更加注重建材和基本技術的規(guī)范，還有就是加強對經(jīng)常性的發(fā)生質(zhì)量問題的部門及成品的保護工作;此外，規(guī)劃好嚴謹?shù)氖┕ぜ夹g管理方針，提早準備好施工項目建設所需的所有條件，例如:技術、財物、人力及組織等方面。保障施工高質(zhì)量的同時，盡可能減少施工費用、提升工作效率。還有特別關鍵的一點，就是必須制定健全的工程結構檢測與查驗體系。這樣做的目的是在令工程建設順利進行的同時，盡量地縮短工程建設所需耗用的周期長度。對于計劃要使用的新材質(zhì)、結構、技術，應當確定縝密的方案及對策，并積極地落實好其他各項工作。除此之外，像建立健全完工質(zhì)檢制度與評測機制、針對隱蔽工程而言的質(zhì)量驗收等，也都會對準備階段的技術管理工作提供一定程度的幫助。

2．2施工環(huán)節(jié)的技術管理工作施工過程中的技術管理即現(xiàn)場施工的技術管理，它是當前施工技術管理工作的關鍵環(huán)節(jié)。依照項目部的規(guī)劃任務，企業(yè)需要管理好內(nèi)部工程的質(zhì)量、工期、費用以及安全等，所以說這就必然要求加強施工中的技術管理力度，依據(jù)設想和規(guī)劃中的施工平面圖紙來進行有針對性的管理。這項工作要求要做到以下幾點:第一，熟悉施工草圖以及企業(yè)對工程項目的具體需求;其次，對建筑施工方案優(yōu)中選優(yōu)，不斷地進行方案的優(yōu)化，以便可以獲得更出色的施工效果;第三，積極將各項管理任務落實到位，提早了解施工環(huán)節(jié)的具體狀況，保證工程的順利竣工，以及經(jīng)濟預算的合理;第四，為長遠打算，及早做好對特別是隱蔽工程的記錄工作;最后一點，注重對相關資料的整合與積累、收集工作，保障和工程項目建設的同期性。2．3工程建設后期的技術管理當一項房屋建筑工程項目進入到后期階段時，建筑施工的總體形象已基本完成，這個特殊的時期我們需要做的就是繼續(xù)穩(wěn)固技術管理工作。此環(huán)節(jié)可采取的技術管理手段主要包括:(1)號召負責不同工程項目的人員對施工操作與規(guī)劃設計進行嚴格的比對，看是否尚存在不合理之處;(2)系統(tǒng)完整地檢查一切的隱蔽工程項目，同時重點清查關鍵性的工段及建筑設施。只要不符合規(guī)范的，在清點完之后必須馬上做出相應處理;(3)及時清掃施工現(xiàn)場產(chǎn)生的碎屑、粉灰等各種垃圾。這樣可以更有力地防止施工事故的出現(xiàn)，也能夠保持建筑物的清潔，為工程的順利竣工提供保障。另外，我們還可以通過建立評比制度的方式，對施工完畢的工程項目進行研究和分析，比如:實際施工過程中碰到的各類難題、如何更有針對性地解決這些問題、怎樣評價這些已經(jīng)完工的工程項目等等。這種方法不僅有助于找出各種施工問題的有效解決方法，降低施工事故的發(fā)生率，也能夠激發(fā)出工作人員的熱情，令他們?nèi)娜獾赝度氲焦ぷ鳟斨小?/p>

3完善房屋建筑施工技術管理工作的對策

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隨著建筑業(yè)的發(fā)展，房屋建筑工程中新工藝，新設備和新材料的出現(xiàn)需要有一個有效的體系和方式對其實現(xiàn)管理，在促進房屋建筑工程施工技術水平提高的前提下，指導新技術的運用和實施，以便進一步促進房屋建筑工程施工企業(yè)對新技術的接受和運用。

2房屋建筑工程施工技術管理的措施

2.1建立房屋建筑工程施工的技術管理規(guī)范

首先，建立一個完善的技術管理體系，并讓這些體系和制度落到實處，實實在在的在房屋建筑工程施工中得到發(fā)揮，使房屋建筑工程施工技術管理真正發(fā)揮出管理和強化的作用。其次，房屋建筑工程施工過程中，人是操作者，同時也是組織者，必須在整個技術管理工作中要以“人”這個最基本要素為核心，把施工技術管理責任制落到實處。最后，為了避免在房屋建筑工程施工出現(xiàn)重大的事故和損失，應該發(fā)揮房屋建筑工程施工技術管理體系的規(guī)范作用，有效預防、及時的處理，避免房屋建筑工程施工問題的擴大和進一步發(fā)展，這也是房屋建筑工程施工技術管理規(guī)范的主要要求和基本職能。

2.2提高房屋建筑工程施工人員技術素質(zhì)

首先，應該制定房屋建筑工程施工操作的技術水平門檻，將技術水平不達標的人員摒除與施工之中。其次，對房屋建筑工程施工人員進行教育和職業(yè)培訓，在豐富他們知識量的前提下，專項提高技術素質(zhì)。最后，做好房屋建筑工程施工上崗前的技術交底，以強化的方式提高房屋建筑工程施工人員的操作能力和素質(zhì)。

2.3房屋建筑工程施工材料的技術管理

房屋建筑工程施工技術管理部門必須嚴格把關，把緊材料的采購關，檢驗關以及使用關，從而確保工程的質(zhì)量。我們要建立完善的材料送檢制度，對那些具有正規(guī)質(zhì)量保證書的材料，也不能掉以輕心，要一視同仁的進行必要的檢測，用以確保檢測報告的真實性。而相比那些質(zhì)量書不齊全的產(chǎn)品，則更應該追查清楚，確?！叭裏o產(chǎn)品”以及不合格的材料走不進施工現(xiàn)場。在材料的使用上面，施工材料合理使用同樣是建設優(yōu)質(zhì)工程的重要組成部分。因此，在施工前，要預先為材料的保管和使用創(chuàng)造良好的倉庫或者場地等條件，用以確保它有一個良好的外界因素。而在施工過程中，就應該根據(jù)實際需求，合理進行材料的是使用，減少對原材料的浪費。同時，還需要對施工使用的儀器、機械設備等進行技術上的檢驗和管理。

2.4房屋建筑工程施工方式的技術化優(yōu)選

必須增強房屋建筑工程施工方案和施工工藝的實用性和先進性，必須對所采取的房屋建筑工程施工方案、質(zhì)量標準以及操作規(guī)程進行技術性優(yōu)化，采取較為先進的工藝，用以帶來更高的生產(chǎn)率和產(chǎn)品質(zhì)量，在選擇施工工藝上，我們要對企業(yè)的綜合經(jīng)濟實力進行充分的調(diào)查，并根據(jù)企業(yè)自身的工程項目和實際的情況選擇最適合的方案，平衡房屋建筑工程施工方案的經(jīng)濟性和使用性，所以在施工工藝的最優(yōu)化選擇上，房屋建筑工程施工企業(yè)應該做好相關技術管理工作。

篇7

如今，建筑材料生產(chǎn)商數(shù)量不斷增多，部分生產(chǎn)商為了減少生產(chǎn)成本，不惜在生產(chǎn)過程中以次充好、偷工減料，導致建筑材料的質(zhì)量達不到相關標準。而且現(xiàn)在很多工程都采取分包制，這為項目管理人員謀取個人私利提供了可能，施工人員可以用于建筑工程的資金遠遠低于使用高質(zhì)量建筑材料所需要的費用，施工人員只能選擇質(zhì)量較差的建筑材料來保證工程目標的順利完成。由于建筑材料達不到先關標準的要求，建筑工程質(zhì)量必然難以保障。

2加強房屋建筑工程質(zhì)量管理的對策

2．1健全的質(zhì)量管理體系構建只有構建完善的質(zhì)量管理體系才能保證建筑工程質(zhì)量，推動建筑施工企業(yè)不斷發(fā)展壯大。施工單位必須要制定完善的質(zhì)量控制方案，構建良好的質(zhì)量管理體系。施工單位一定要在準確分析投資項目的基礎上進行設計，提前做好工程項目質(zhì)量計劃書，并將工程質(zhì)量責任分配到每一位施工人員，貫穿于每一個施工環(huán)節(jié)。每一位相關人員在施工過程中要逐一檢查、監(jiān)督;一旦發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題，應該及時將問題匯報給上級，并根據(jù)問題確定相應的解決措施。

2．2加強施工現(xiàn)場質(zhì)量管理力度在整個工程質(zhì)量管理過程中，施工現(xiàn)場質(zhì)量管理環(huán)節(jié)處于最核心的地位，如果施工人員能夠做好施工現(xiàn)場質(zhì)量控制管理工作，那么整個工程質(zhì)量控制管理工作能順利進行，否則，工程質(zhì)量管理效果就會大打折扣。房屋建筑施工過程之前，施工單位應該充分分析研究施工地點的地質(zhì)條件，還要檢查施工過程中會用到的各種設備、儀器。另外，專門的技術施工人員還要從各個角度細致檢查施工質(zhì)量，每隔一定時間就要檢查一次施工設備，避免施工過程出現(xiàn)故障。重視監(jiān)測管理施工現(xiàn)場，監(jiān)測人員要充分發(fā)揮自身職能，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中的質(zhì)量問題，并按照一定的程序?qū)①|(zhì)量問題上報、解決。

2．3提高施工人員的整體素質(zhì)不但要提高建筑施工人員的建筑技術，而且還要提升他們的綜合素質(zhì)，但當前很多施工單位都忽視這一點。由于施工人員的技術水平有限，綜合素質(zhì)較低，忽視建筑材料的正確使用，導致某些建筑材料被過度使用，增加了材料成本。另外，由于施工人員不重視建筑施工過程的重要性，建筑工程出現(xiàn)質(zhì)量問題的可能性大大增加，所以必須重視提升施工人員的綜合素質(zhì)，定期開展培訓活動，同時還要提高施工人員待遇，以便留住高素質(zhì)的建筑人才。

2．4努力提高建筑材料質(zhì)量材料是房屋建筑的基礎，因此建筑材料的質(zhì)量將會對工程質(zhì)量產(chǎn)生直接影響，所以為了保證工程質(zhì)量必須要選用合格的建筑材料。施工單位要挑選出專門的材料采購人員，該采購人員必須了解建筑材料的質(zhì)量差別，同時也要了解建筑材料市場，不但能夠區(qū)分不同質(zhì)量的建筑材料，而且也要懂得材料的報價?？茖W技術在不斷發(fā)展，新的建筑材料也不斷出現(xiàn)在市場中，因此，施工單位也要深入考察新型建筑材料是否適用于建造房屋，當確認無誤之后才能在施工過程中應用新型建筑材料。

3結語

篇8

【關鍵詞】藥品管理體會

藥品管理是醫(yī)院藥劑科最基本的任務之一，隨著計算機信息系統(tǒng)的普遍應用，藥品管理更加規(guī)范化、科學化，所有藥品的數(shù)量管理和效期管理都納入了醫(yī)院信息系統(tǒng)。我院是一所二級甲等醫(yī)院，門診病人有限，住院部藥房藥品消耗量占到藥劑科藥品消耗總量的65%以上，故加強住院部藥房藥品數(shù)量和效期管理尤為重要。從實際來看，“管理在人”，沒有一定的管理手段，沒有相應的措施與制度，沒有較高的人員素質(zhì)，藥品的數(shù)量和效期管理也難以收到良好的效果。

關注用藥動態(tài)，做好領藥計劃

藥品的使用有其偶然性與必然性。偶然性在于病人，有了特殊的病人，就有偶然使用某些藥品的機會。特定的科室，特定的病人，用藥往往有其特定的必然性。此外，醫(yī)藥行業(yè)存在的一些不正之風往往導致某些藥品的大量使用。必須關注每日或某一階段的用藥動態(tài)，才能保證所領藥品數(shù)量的適宜性。在確保臨床供應的前提下，對藥品的領用要做到有效、經(jīng)濟、有應急能力。即既要保證有足夠的藥品滿足臨床所需，又要防止積壓，避免過期、變質(zhì)，造成浪費；同時要有一定的解毒藥與搶救藥，以備急用。用藥動態(tài)就成了領藥頻次、數(shù)量的依據(jù)。對于每日大量使用的藥品，可以整件藥品的倍數(shù)申領，以滿足臨床所需，尤其在長假以前，為防止特殊情況，必須備夠充足的藥品應急；對使用量不是太大或有效期短的藥品可少領；搶救藥品、解毒劑保證有一定的基數(shù)；新藥使用初期要少領，用量穩(wěn)定以后，根據(jù)其使用情況決定領用頻次及數(shù)量，最大限度避免藥品積壓和過期報損。

藥品擺放的科學化、合理化

藥品按劑型、藥理作用不同，科學分類擺放，在調(diào)劑使用時容易尋找，可有效避免調(diào)劑差錯；更換藥品批號時，按效期遠近分開擺放，注明“新批號”、“老批號”、“先發(fā)”、“后發(fā)”等醒目標志，保證藥品使用連續(xù)性的同時，遵循“先進先發(fā)”、“易變先發(fā)”、“后進后發(fā)”的原則，既保證了必須作過敏試驗藥品出現(xiàn)意外，保障醫(yī)療安全，又保證了“發(fā)陳儲新”，防止庫存藥品過期、浪費；更換規(guī)格的藥品，須醒目地標注新舊規(guī)格的不同，并提醒調(diào)劑人員注意；包裝相似、藥名易混淆的藥品最好分層、分處擺放。

嚴格按照操作規(guī)程調(diào)配藥品

嚴格按照《處方管理辦法》及《住院部藥房處方調(diào)劑操作規(guī)程》調(diào)配藥品是防止調(diào)劑差錯，提高帳物相符率的最重要一環(huán)。藥劑人員在收到電腦配藥信息后，打印出配藥單，仔細審核，對打印內(nèi)容有疑問或發(fā)現(xiàn)有明顯錯誤者，通知護士或聯(lián)系醫(yī)師，更改確認藥品信息后再予調(diào)配；或品還須核對處方，完全無誤后，按照處方調(diào)劑操作規(guī)程，準確調(diào)配藥品。調(diào)配完畢，由另一調(diào)劑人員再次核對藥品，二人簽字后交予護士核對簽字，確保無誤?？诜[藥牌除了簽字，程序類似。整個調(diào)劑過程嚴格按照“四查十對”進行，嚴禁一張?zhí)幏轿磁渫?，又?jīng)手調(diào)配另一張?zhí)幏健?/p>

關注在庫藥品的效期、質(zhì)量

住院部藥房負責人對于有效期在半年以內(nèi)的所有藥品每月作1次統(tǒng)計，詳細登記近期藥品的名稱、規(guī)格、單位、數(shù)量、生產(chǎn)廠家、批號、有效期等；一方面聯(lián)系臨床醫(yī)師及時使用，一方面根據(jù)藥劑科其他分支部門的使用情況作相互調(diào)換或調(diào)出；做好在庫藥品的養(yǎng)護工作，嚴格按照其相應的儲存條件保管藥品，密切關注室內(nèi)儲存條件，尤其是光線、溫濕度變化，必要時采取措施；對于發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題的藥品，及時查找原因，如果屬于原包裝破損、變質(zhì)、污染、短缺的，及時跟庫房人員反映，作退庫處理，屬自然報損的藥品及時在電腦上作報損處置，并予以登記報主管部門批準后進行銷毀。

及時、徹底盤點藥品

對于貴重藥品和特殊管理的品、，做到每日盤點，如有不符，查找原因并加以解決。盤點時間安排在每日上午擺藥完成之后，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決，其他藥品不定期抽盤。住院部藥房負責人負責每月月底的藥品全盤，確保數(shù)據(jù)準確無誤，防止錯盤、誤盤、漏盤。對于一些出入較大的品種，可參考同行的經(jīng)驗［1］，作暫不輸入處理，待查明原因后再作實盤輸入。

建立藥品專人負責制

出于我院實際情況，住院部藥房負責人負責藥品出入庫的一切清單，包括入庫、記帳、科室領藥、處方出藥、報損、退藥、借入借出等，因此，建立專人負責制尤其重要。我們選配高年資、責任心強、富有犧牲精神、協(xié)調(diào)能力強的同志擔當負責人，從而保證了出入庫及時、準確，最終保證了盤點的帳物相符率。

小結

藥品數(shù)量和效期管理是衡量住院藥房調(diào)劑工作質(zhì)量的一個重要指標。完善的藥品領用、貯存、調(diào)配、發(fā)放及報損制度、良好的人員素質(zhì)、嚴格有效的獎懲制度是保證我們做好住院藥房藥品管理的前提。我們認為，良好的藥學習慣的養(yǎng)成，對于切實貫徹《處方管理辦法》，提高藥學人員的服務水平，保證藥品數(shù)量和效期的準確性，提高藥品管理水平都有很好的保障和推動作用［2］。

【參考文獻】

篇9

關鍵詞：業(yè)主委員會、法律地位、權利義務

一、問題的提出2003年12月，全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會的案件在四川省成都市審結，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會于1999年成立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業(yè)主大會并未進行業(yè)主委員會的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業(yè)主委員會于2003年1月30日同成都文石物業(yè)管理公司簽約，雙方約定將物業(yè)管理費由原來的每月每平方米0.24元調(diào)整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶將業(yè)主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請求法院確認該物業(yè)管理議無效。法院在經(jīng)過了漫長的調(diào)查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理補充協(xié)議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權已于屆滿時終止；同時，由于該業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內(nèi)，未能提交相關證據(jù)證明兩者簽訂的補充協(xié)議是由業(yè)主大會決定或經(jīng)業(yè)主大會特別授權的，因此該補充協(xié)議屬無效協(xié)議（參見常江：《全國首例業(yè)主狀告業(yè)委會案一審判決》，《中國房地產(chǎn)報》，2004-02-02.）。

隨著全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現(xiàn)出來：業(yè)主委員會是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權利義務？應該由誰來監(jiān)督業(yè)主委員會行使其權力？

二、業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主委員會，簡稱“業(yè)委會”，又稱“物業(yè)管理委員會”（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業(yè)管理條例》，第一次將“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國的業(yè)主委員會制度?！段飿I(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。對于業(yè)主委員會的法律地位，理論上有不同的表述。《物業(yè)管理條例》中的表述是：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。有的學者認為：業(yè)主委員會為管理業(yè)務的具體執(zhí)行機關，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業(yè)主委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設的最高權力機構。（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業(yè)主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會法律地位的實質(zhì)。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關條文的規(guī)定，結合其他專家學者的研究結果，我認為可以將業(yè)主委員會的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個部分。

（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。

新出臺的《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個條款，即“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構”，但是在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關系中所處的地位。例如，《物業(yè)管理條例》第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的權利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的職責。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學者的觀點，我認為：業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間存在著一種民事法律關系。所謂，是指人在權范圍內(nèi)，以被人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）。在業(yè)主委員會與全體業(yè)主的法律關系中，全體業(yè)主基于對居住小區(qū)進行物業(yè)管理的目的，由于其自身無法完成物業(yè)管理活動，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使其在自己的授權范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會被選舉產(chǎn)生，且當選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規(guī)定：人在權限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應視為該人所自為；惟相對人明知其權，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國四十八年版，第288頁。）。業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業(yè)主的授權之下，是在其權范圍之內(nèi)；并且物業(yè)管理企業(yè)對此也顯然是明知的。所以盡管業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構成要件，仍然屬于行為。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)管理委托合同中，除了明確寫明由業(yè)主委員會享有的權利和承擔的義務之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合的特征（參見前引⑶，王利明書，第117-118頁。），故業(yè)主委員會與全體業(yè)主的上述法律關系，可以認定為是民事法律關系，其中業(yè)主委員會系人，全體業(yè)主系被人，業(yè)主委員會所的民事法律行為系與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。

但是，民事法律關系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的法律關系。因為《物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行監(jiān)督業(yè)主公約的實施的職責。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納。基于以上條款的規(guī)定，業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關系。其中，業(yè)主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在管理關系中處于管理者的地位；而全體業(yè)主則處于被管理者的地位。

（二）業(yè)主委員會的外部法律地位所謂業(yè)主委員會的外部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會以外的其他特定主體（依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，主要包括物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會）所具有的法律地位。對于業(yè)主委員會的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細分析國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，我們可以將業(yè)主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關系中的法律地位和行政法律關系中的法律地位。

《物業(yè)管理體條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，以及及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的職責。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認為：業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關系。所謂委托合同，1999年頒布并實行的《中華人民共和國合同法》對其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。也有學者將委托合同稱為“委任”，謂當事人約定一方委任他方處理事務，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第359頁。）。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系中，由于業(yè)主委員會其自身沒有能力進行物業(yè)管理，故只能委托具有管理能力的物業(yè)管理企業(yè)代為自己進行管理。一旦業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理委托合同上簽字，便意味著物業(yè)管理委托合同的成立。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同規(guī)定的范圍內(nèi)為業(yè)主委員會實施物業(yè)管理的事務，而業(yè)主委員會則在全體業(yè)主及業(yè)主大會的授權下向物業(yè)管理企業(yè)支付報酬，兩者之間存在著明顯的勞務給付關系。上述內(nèi)容，完全符合委托合同的法律性質(zhì)，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁。）故業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關系，其中業(yè)主委員會是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人，委托的內(nèi)容是業(yè)主委員會所在居住小區(qū)的物業(yè)管理事務。

業(yè)主委員會除了在與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系中處于委托人的地位以外，《物業(yè)管理條例》第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督；業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會之間還存在著一種行政管理法律關系。所謂行政管理法律關系，是指作為行政主體的行政機關和法律、法規(guī)授權的組織因行使行政職能而與行政相對人的個人、組織所發(fā)生的關系（姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第17-18頁。）。當業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)時，房地產(chǎn)行政管理部門無須與業(yè)主委員會協(xié)商或是征得其同意，而可以直接在《物業(yè)管理條例》規(guī)定的范圍內(nèi)通過自由裁量，單方面地選擇責令業(yè)主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，則必須無條件地強制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；并且，業(yè)主委員會協(xié)助、配合公安機關和居民委員會維護社會治安工作并接受其建議、指導和監(jiān)督也是強制性的。如果其不為上述行為，就會受到有關部門的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政管理行為的特征（參見羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版，第107-110頁。），故可得出以下結論：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會之間存在著行政法上的行政管理法律關系，房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會作為行政管理主體，業(yè)主委員會則處于行政相對人的地位。

三、業(yè)主委員會的權利和義務在明確了業(yè)主委員會在各種法律關系中的法律地位以后，其權利和義務便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權利義務也可以劃分為內(nèi)部權利義務和外部權利義務。

（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部權利義務所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部權利義務，是指業(yè)主委員會基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在與全體業(yè)主和業(yè)主大會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權利義務也可以劃分為行為中的權利義務和管理行為中的權利義務。

1.行為中的權利義務業(yè)主委員會在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會）的民事法律關系中處于人的地位。人在民事法律關系中的權利義務主要包括以下幾點：（1）人必須親自實施行為。除非經(jīng)被人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將事務轉(zhuǎn)委托他人處理。（2）人應謹慎、勤勉地行使權。人不履行勤勉義務，疏于處理事務，使被人設定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應向被人忠實報告處理事務的一切重要情況，以使被人知道事務的進展以及自己利益的損益情況。在事務處理完畢后，人還應向被人報告執(zhí)行任務的經(jīng)過和結果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負連帶賠償責任（參見王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）?；谝陨蟽?nèi)容，業(yè)主委員會在與全體業(yè)主的民事法律關系中，所具有的權利義務大致有以下幾個方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主在業(yè)主大會中選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，必須在權的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會在權行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，才對全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會沒有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權或超越其權的行使范圍同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，則該合同對于全體業(yè)主沒有法律效力。此外，業(yè)主委員會在同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會追認，業(yè)主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業(yè)主都沒有法律效力。（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)管理實施情況，并接受其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的人，業(yè)主委員會在每年召開業(yè)主大會時，應當進行年度總結，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業(yè)管理活動向全體業(yè)主進行詳細的說明，并對財務狀況作出年終結算和新一年的預算。此外，在業(yè)主大會上，業(yè)主委員會還應當接受全體業(yè)主對于其各項物業(yè)管理工作的監(jiān)督。當業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者和物業(yè)管理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，可以拒絕承認業(yè)主委員會所為民事法律行為對全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會自身；如果全體業(yè)主的利益受到損害，還可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)承擔連帶責任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的民事法律關系之所以產(chǎn)生，是因為全體業(yè)主由于自身專業(yè)知識和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會為自己服務，希望其最大程度地維護自己的權益，實現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會在行使權時，必須從全體業(yè)主的利益出發(fā)，維護其權益，增進其福利?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主委員會成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所以業(yè)主委員會成員也是業(yè)主之一，其維護全體業(yè)主的權益實際上也是在維護自己權益，故其在為任何民事法律行為時，都應該更謹慎、勤勉、忠實地行使自己的權，為全體業(yè)主的利益服務。

2.管理行為中的權利義務業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關系，處于管理者的地位。管理者在管理關系中所具有的權利義務主要包括檢查權、調(diào)查權、建議權、移交處理權、獎懲權以及依法管理、公開管理、對于非法管理給被管理人造成的損失承擔賠償責任的義務（參見應松年：《行政行為法-中國行政法制建設的理論與實踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁。）。落實到業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間具體的管理關系中，業(yè)主委員會的權利義務有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施。所謂業(yè)主公約，依照《物業(yè)管理條例》第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會制定的、對有關物業(yè)的使用維護管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定的、對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會有權對全體業(yè)主在日常生活中實施、遵守業(yè)主公約的情況進行檢查；對于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會可以建議其改正，并可以在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進行一定的處罰；對于嚴重違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會還可以移送上級房地產(chǎn)行政主管部門，實施行政強制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項維修資金。所謂專項維修資金，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。在國務院建設行政主管部門和財政部門關于專項維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)管理條例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會管理。但是，業(yè)主委員會在收取、使用和管理專項維修資金時，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業(yè)主對于其管理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在業(yè)主大會召開期間，應就其管理活動及專項維修資金的收取、使用和管理情況向全體業(yè)主作出詳細的說明，并接受其質(zhì)詢。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會的管理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權范圍，或違反有關法律、法規(guī)的規(guī)定，可以變更或撤銷其行為；如發(fā)現(xiàn)其上述管理行為給業(yè)主造成了損失，則可以要求其承擔賠償責任。此外，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由他們負責追回。

（二）業(yè)主委員會的外部權利義務所謂業(yè)主委員會的外部權利義務，是指業(yè)主委員會基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業(yè)主委員會在外部法律關系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權利義務也可以劃分為委托合同中的權利義務和行政管理行為中的權利義務。

1.委托合同中的權利義務業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)之間存在的委托合同的民事法律關系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權利義務主要包括：（1）指示受托人處理委托事務，不將處理該事務之請求權讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理委托事務的情況。（3）預付費用及費用償還。（4）支付報酬（參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第369-384頁。）。結合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中所具有的權利義務包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。業(yè)主委員會在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)管理事務交由物業(yè)管理企業(yè)進行處理。依據(jù)1997年建設部、國家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》及國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理委托合同中只要應該包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的名稱、物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。在委托管理的期限內(nèi)，若物業(yè)管理企業(yè)沒有違反《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主委員會不得單方面提前終止合同，將物業(yè)管理事務讓與其他物業(yè)管理企業(yè)實施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責任向原物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會須定期檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同、實施物業(yè)管理事務的情況，檢查監(jiān)督的內(nèi)容主要應該包括物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理委托合同中的全部管理事項是否都進行了管理、管理是否達到物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的服務質(zhì)量以及物業(yè)管理費用的具體收支狀況。對于物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理委托合同的行為，業(yè)主委員會應明確指出、限期整改，如物業(yè)管理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會有權按照物業(yè)管理委托合同中的有關條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責任條款要求物業(yè)管理公司進行賠償。此外，業(yè)主委員會還應當收集業(yè)主和物業(yè)使用人對于物業(yè)管理事務的意見和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)管理企業(yè)。（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務的費用。對于物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)管理事務中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的正常費用，業(yè)主委員會應當事先預付或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會有審查物業(yè)管理企業(yè)提出的財務預算和決算的義務，只有在充分論證物業(yè)管理企業(yè)支出費用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會同意，才能向其支付該費用。若未經(jīng)業(yè)主大會同意或業(yè)主大會不同意支付，則業(yè)主委員會不得私自從專項維修資金中向物業(yè)管理企業(yè)支付任何費用，否則支出的資金由業(yè)主委員會自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。雖然簽訂物業(yè)管理委托合同的是業(yè)主委員會，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名”的民事法律關系（前文已有論述），物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的物業(yè)管理費應由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會仍然負有協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)管理費的義務；若物業(yè)管理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)管理費的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會負有配合其訴訟的義務。

2.行政管理行為中的權利義務業(yè)主委員會在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關、居民委員會的行政管理法律關系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政管理法律關系中的權利義務有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務。（3）對行政主體執(zhí)行公務的行為予以配合、協(xié)助。（4）接受行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對自己作出不利的行為時，有權陳述、申辯。（6）向有關國家機關提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請求國家賠償或補償（參見姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第22-23頁。）。在業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會具體的行政管理法律關系中，業(yè)主委員會的權利義務包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門更好地了解和管理業(yè)主委員會所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理事務，這次《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主委員會備案制度。當業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后30日內(nèi)，業(yè)主委員會須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案，在備案時一般還需提交業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生的過程符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門一般都會讓其順利備案的。此外，當業(yè)主委員會成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會備案的事項發(fā)生變化時，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機關和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安工作。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會負有配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作的義務。當公安機關、居民委員會出于維護物業(yè)小區(qū)社會治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設計圖紙等文件資料時，業(yè)主委員會應當主動予以提供。當公安機關、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部門或公用設施時，業(yè)主委員會應當準予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業(yè)主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會若發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安出現(xiàn)異常情況，應及時通知公安機關和居民委員會。（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關條款的規(guī)定，業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權責令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會挪用專項維修資金的，應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并對業(yè)主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正、給予警告，并對業(yè)主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟。當業(yè)主委員會在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門對于其備案要求不予答復或決定不予備案的，業(yè)主委員會可向其上級行政主管部門申請復議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會不服房地產(chǎn)行政主管部門對其進行的行政處罰的，也可以向其上級行政主管部門申請復議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對于行政處罰行為給業(yè)主委員會及全體業(yè)主造成的損失進行補償和賠償。

四、立法缺陷與現(xiàn)實中存在的問題在明確了業(yè)主委員會的法律地位和應該具有的權利義務之后，再回過頭來看國務院的《物業(yè)管理條例》，不難發(fā)現(xiàn)其中還存在著不少立法缺陷，從而導致了現(xiàn)實中存在的諸多問題。其中比較突出的問題主要有以下幾類：

（一）業(yè)主委員會成立數(shù)量少《物業(yè)管理條例》第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會履行選舉業(yè)主委員會委員的職責，第十六條規(guī)定業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；但由于《物業(yè)管理條例》中對于業(yè)主委員會的成立及備案沒有做強制性的規(guī)定，也沒有規(guī)定業(yè)主委員會不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)實中由于業(yè)主這方面意識的欠缺，向房地產(chǎn)行政主管部門備案的業(yè)主委員會相對于物業(yè)小區(qū)而言，數(shù)量相當少。例如烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而與之極不協(xié)調(diào)的是，全市830多個住宅小區(qū)（包括高層大廈），僅有50多個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊（參見孟瑤：《烏魯木齊業(yè)委會數(shù)量少制約物管發(fā)展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟南市的房產(chǎn)管理局下發(fā)了《濟南市住宅區(qū)業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法和議事規(guī)則》，濟南市民可以據(jù)此組織成立業(yè)主委員會。但經(jīng)過兩年多的時間，真正依法成立、在房管部門登記備案業(yè)主委員會的小區(qū)卻只有區(qū)區(qū)15家（參見鄭重：《業(yè)主委員會泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。

（二）業(yè)主委員會缺乏經(jīng)費，不能有效地開展管理活動《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會的六項職責，但是卻沒有規(guī)定業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的來源，從而造成了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會由于缺乏經(jīng)費，不能有效地開展物業(yè)管理活動；另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會成員借口缺乏辦公經(jīng)費而拒絕履行其職責的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區(qū)的業(yè)主委員會，是從物管費中提取一定的比例作為辦公經(jīng)費。但成立近四年了，一共只報銷了1000多元錢，平時交通費、電話費，一般都是自己出。由于沒有經(jīng)費，如果出現(xiàn)房屋維修、公共設施維修以及一些法律問題，就請不到專業(yè)人士咨詢。而且，很多業(yè)主委員會成員都很忙，只能利用業(yè)余時間進行工作。在業(yè)主業(yè)委員會中，還有幾位成員經(jīng)常以缺乏辦公經(jīng)費委由拒絕參加業(yè)主委員會會議（參見馬祥平：《業(yè)主委員會：無盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。

（三）業(yè)主委員會訴訟地位不明確《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)未予確認，從而導致了在現(xiàn)實中業(yè)主委員會的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產(chǎn)公司開發(fā)，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產(chǎn)開發(fā)公司因營業(yè)違規(guī)被吊銷營業(yè)執(zhí)照。該房地產(chǎn)公司在撤離金湖新村時，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設施維修的55萬元維修基金。當金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會把當時開發(fā)該小區(qū)的房地產(chǎn)公司的合作方推上被告席的時候，合肥市中級人民法院作出民事裁定，認為該業(yè)主委員會不具備民事訴訟主體資格，對其不予受理。業(yè)主委員會不服裁定，向安徽省高級人民法院提起上訴，同時還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復，省高院據(jù)此下達民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業(yè)主委員會可以以自己的名義提訟（參見劉傳勛：《業(yè)委會致信高法討說法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。

（四）業(yè)主委員會超越權范圍、《物業(yè)管理條例》雖然作出了業(yè)主委員會權利義務的規(guī)定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規(guī)定業(yè)主委員會超越業(yè)主大會授權范圍所為民事法律行為的法律效力以及業(yè)主委員會對此應承擔的責任。上述問題導致了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會超越權的范圍或者在根本沒有得到業(yè)主大會的授權下，以自己或者全體業(yè)主的名義為民事法律行為；甚至還出現(xiàn)了、挪用專項維修資金、損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會，在沒有得到全體業(yè)主和業(yè)主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理企業(yè)使用專項維修資金。一年之中，小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分攤到2000多元維修費用，多則近4000元。在業(yè)主們的強烈要求下，業(yè)主委員會才召開了部分業(yè)主會議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細賬目、支出總額及每平方米分攤的費用，但事后又杳無音信（參見馬美菱：《維修費獅子開口業(yè)主利益受侵害、業(yè)委會就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業(yè)主委員會在業(yè)主大會上要求頒發(fā)“重大貢獻獎”，受獎者是業(yè)主委員會主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎金總額為16萬余元。后因業(yè)主非議未能全部兌現(xiàn)。此后，業(yè)主們陸續(xù)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會存在諸多問題：業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開發(fā)商簽訂賠償協(xié)議；藏匿開發(fā)商補償給全體業(yè)主的架空層、底層車庫；將部分房屋私自出租給個別業(yè)主65年；私自向外發(fā)包13個小區(qū)物業(yè)工程；用維修基金購買超市水票作為獎勵發(fā)放等等。當業(yè)主們要求業(yè)主委員會公布維修基金明細賬、活動經(jīng)費預算及使用情況、會議紀要和開發(fā)商移交的架空層、底層車庫及部分房屋的位置及數(shù)量清單，并解決已發(fā)的超市水票、重大貢獻獎、出租收入納入維修基金等一系列問題時，業(yè)主委員會拒不處理（參見包蹇：《業(yè)主緣何狀告業(yè)主委員會》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。

五、制度完善縱觀世界各國的民事、物權、房地產(chǎn)管理或物業(yè)管理法律法規(guī)，很多國家都有著與我國業(yè)主委員會制度相接近或相類似的制度設計，其中有些規(guī)定對我國業(yè)主委員會制度的完善具有很大的借鑒價值。

德國法民法規(guī)定：業(yè)主委員會（凡外國法律中某具體概念與我國《物業(yè)管理條例》中的某一概念相近的，為便于理解，統(tǒng)一使用我國《物業(yè)管理條例》中的提法。下同）成員由業(yè)主中的一人或其他具有專門特長的個人或法人擔任。業(yè)主委員會成員的任命及解任由業(yè)主大會之多數(shù)決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特別解任之必要，但依法律規(guī)定，該業(yè)主委員會成員的職務即已終結。對于任期屆滿、職務終了的業(yè)主委員會成員，可以由業(yè)主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內(nèi)的業(yè)績。另外，即使在任期之內(nèi)，業(yè)主委員會成員如有重大事由，業(yè)主大會仍然可以將其解任。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行。（2）保存及修繕小區(qū)物業(yè)中的共用部分。（3）在緊急情況下，對共用部分的維護保存采取必要措施。（4）物業(yè)管理費用的管理。（5）以全體業(yè)主的名義為一定的行為。（6）將業(yè)主的款項同自己的財產(chǎn)分別保存。（7）請求業(yè)主出具載明權范圍的授權書。（8）預算及年終結算。

法國民法典規(guī)定：業(yè)主委員會的選任，以業(yè)主大會單純多數(shù)的決議予以認定。在實踐中，將專家選任為業(yè)主委員會成員的情況居多；否則，則當選者必須為業(yè)主之一。當選為業(yè)主委員會成員的具體對象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業(yè)主）。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）承擔執(zhí)行業(yè)主大會決議的任務。（2）遵守業(yè)主公約。（3）管理并保全小區(qū)物業(yè)，在緊急場合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業(yè)主大會會議報告書和預算案。（5）代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權將其解雇。

日本民法典規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主公約或業(yè)主大會的決議選任和解任業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會成員有不正當行為或其他不適于執(zhí)行職務的情況時，業(yè)主可以請求法院將其解任。被選任的具體對象，既可以是業(yè)主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共用部分的管理、維護和改良。（2）執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主公約所規(guī)定的內(nèi)容。（3）管理事務的報告義務。（4）保管業(yè)主公約，并在有利害關系人請求閱覽時將其提供閱覽。（5）召集業(yè)主大會。（6）適用委任合同中的相關規(guī)定。

意大利民法典規(guī)定：業(yè)主大會可以指派一個業(yè)主委員會，或由業(yè)主申請法院指定。業(yè)主委員會成員的任期為1年。業(yè)主大會可以隨時將其解任，也可由業(yè)主申請法院解任。被選任和以任何理由終止業(yè)主委員會成員的職務時，必須向有關部門進行登記。業(yè)主委員會在其權限范圍內(nèi)所作的行為對全體業(yè)主均有拘束力；對于其超越職權范圍所作的行為，業(yè)主可于30日內(nèi)向法院提起控訴。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，遵守業(yè)主公約。（2）小區(qū)物業(yè)共用部分使用的管理及共同利益事項的執(zhí)行，以使全體業(yè)主獲得最大的利益。（3）收取物業(yè)管理費用和專項維修資金，支付小區(qū)物業(yè)共用部分所需通常維護的經(jīng)營管理費用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權或業(yè)主公約或業(yè)主大會賦予的權利范圍內(nèi)，代表全體業(yè)主對某一業(yè)主或第三人進行訴訟。

瑞士民法典規(guī)定：業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選任，或由業(yè)主請求法院指派。業(yè)主大會可以隨時依照其決議解任業(yè)主委員會成員，并保留可能發(fā)生的損害賠償權。當業(yè)主大會忽視重大事由的存在而拒絕解任業(yè)主委員會成員時，各業(yè)主可于1個月內(nèi)向法院請求解任。對于法院指派的業(yè)主委員會成員，未經(jīng)法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）依法律法規(guī)、業(yè)主公約及業(yè)主大會的決議實施有關小區(qū)物業(yè)共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業(yè)管理費用分派給各業(yè)主，并收取物業(yè)管理費和專項維修資金。（3）注意業(yè)主是否依法律、規(guī)章及業(yè)主公約的規(guī)定，使用小區(qū)物業(yè)的共同部分和共同設施。（4）在獲得業(yè)主大會的授權下，對外代表全體業(yè)主（參見陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁。）。

我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》規(guī)定：業(yè)主為執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理工作，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員由業(yè)主互選產(chǎn)生，任期為1年，連選得連任。業(yè)主委員會成員互推一人為主任委員，主任委員對外代表業(yè)主委員會。業(yè)主委員會具有當事人能力，當其作為原告或被告參加訴訟時，應將訴訟事件要旨迅速告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會應對業(yè)主大會負責，并向其報告會務。業(yè)主委員會的權利義務主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共有及共用部分的清潔、維護、修繕和一般改良。（2）對于業(yè)主違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為進行處理。（3）建設業(yè)主共同事務中應興革的事項。（4）保管業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、物業(yè)使用執(zhí)照譽本、建筑物竣工圖說等有關文件資料，并提供利害關系人閱覽。（5）維護物業(yè)小區(qū)的安全及環(huán)境。（6）收繳、保管和使用物業(yè)管理費及專項維修資金。（7）執(zhí)行業(yè)主大會的決議。（8）委任、雇傭及監(jiān)督物業(yè)管理服務人。（9）提出并公告會計報告、結算報告及其他管理事項。（10）其他業(yè)主公約規(guī)定的事項（參見中國民商法律網(wǎng)：《臺灣公寓大廈管理條例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。

通過分析比較上述各國關于業(yè)主委員會制度的立法設計，結合我國的實際情況，我認為我國的業(yè)主委員會制度應該做如下設計：

1.實現(xiàn)業(yè)主委員會職業(yè)化，確立業(yè)主委員會聘任制業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會聘任，并由業(yè)主大會向業(yè)主委員會頒發(fā)寫明權范圍的授權書。業(yè)主委員會的成員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若成員不是業(yè)主，則必須是具有專業(yè)知識和技能的專家。業(yè)主委員會成員的聘任期限如果過長，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發(fā)生。過短則又由于業(yè)主委員會成員變動頻繁，致使業(yè)主委員會的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于管理。故我認為取2年或3年為宜。

2.加強全體業(yè)主和業(yè)主大會對于業(yè)主委員會的監(jiān)督權業(yè)主委員會應定期向業(yè)主大會報告其工作，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。若業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時，可以隨時依照其決議解任業(yè)主委員會成員，拒絕承認其行為對全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼埱髾唷?/p>

3.確定業(yè)主委員會的法律地位，賦予其訴訟當事人資格應當明確規(guī)定業(yè)主委員會屬于事業(yè)法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業(yè)主的民事法律關系中處于人的地位，在與全體業(yè)主的管理關系中處于管理者的地位；在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中處于行政相對人的地位。當業(yè)主委員會在全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權下與物業(yè)管理企業(yè)為民事法律行為時，物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟。其他情況下，業(yè)主委員會都可以以自己獨立的名義參加訴訟活動。

4.明確業(yè)主委員會的權利義務，規(guī)范其權力的行使業(yè)主委員會在與全體業(yè)主之間的民事法律關系中，權利義務包括：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)管理實施情況，并接受其監(jiān)督；（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權益。在與全體業(yè)主之間的管理關系中，業(yè)主委員會的權利義務包括：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施；（2）收取、使用和管理專項維修資金；（3）接受全體業(yè)主對于其管理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托合同中，權利義務包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理；（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同；（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務的費用；（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中，業(yè)主委員會的權利義務包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；（2）配合、協(xié)助公安機關和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安工作；（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；（4）依法獲得行政救濟。對于以上未列出的權利義務，在實踐中可以參照民事法律關系、委托合同法律關系和行政管理法律關系中的相關規(guī)定。

主要參考書目：

1.陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版。

2.姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版。

3.羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版。

4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九版。

5.王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版。

6.顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版。

篇10

(1)施工組織不到位，施工方案沒有針對性，施工作業(yè)不能根據(jù)實際情況來進行及時的整改，而是一味的根據(jù)最初的設想進行工程施工。(2)材料檢驗不到位，許多材料并沒有經(jīng)過檢驗試驗直接進入工地進行使用。許多的材料供給方依靠關系供給原材料，原材料的標準很難達到施工的要求。(3)房屋建筑施工過程中的工作人員未能按照要求進行施工，施工速度慢，很難達到預期的要求。(4)檢驗不客觀，現(xiàn)象嚴重。房屋檢驗驗收過程中，檢驗人員故意放水，將不合格的建筑當做合格驗收，造成了后續(xù)購買者的許多困擾。

2房屋建筑工程施工質(zhì)量管理的主要方面

2．1房屋建筑施工質(zhì)量策劃

房屋建筑施工的質(zhì)量策劃是房屋建筑施工中的一項重要內(nèi)容，它的好壞將直接關系到整個房屋建筑施工的成敗，在策劃制定過程中要制定關于質(zhì)量的方針、目標、計劃等工作內(nèi)容。

2．2對于工程項目的全面了解

在進行房屋施工過程前要熟悉工程項目的整體情況，對設計圖紙中關于房屋建筑的主體機構、節(jié)點構造、排水線路、照明通暖等項目進行仔細的核對。對設計圖紙中以上各問題或者對圖紙有任何疑義要向設計團隊或者設計單位提出書面建議。在了解完圖紙之后要對即將建設的工地進行詳細的勘探工作，并對所有可能遇見的問題在圖紙上進行詳細的標注工作。

2．3進行全面編制施工應急預案

在進行施工的時候，為了保證施工進程按照當初的設想進行，必須對施工中可能遇見的問題進行全面編制施工應急預案。這些預案其中要包括施工人員的安全和施工的進程，水電的供給，消防設施的完善，需要的工具設備維護工作，不確定因素的應急工作，隨著工程的進展對所有的可能性的問題進行重新的設計工作，才能夠防患于未然，保障工程的順利進行。

2．4房屋建筑工程的施工質(zhì)量控制

施工是保障建筑最終成型的最重要的一個環(huán)節(jié)，要求相關人員狠抓質(zhì)量，實時監(jiān)督。在控制施工質(zhì)量的時候應該注意在施工過程中材料使用、環(huán)境變化、機器操作磨損和操作問題引起的細小差異。否則可能對建成后的整體造成損壞和不安全的風險出現(xiàn)。4．4.1施工控制的原則(1)堅持“質(zhì)量第一，用戶至上”。房屋建筑要想在市場上站住跟腳首先要做的是對于質(zhì)量的管理，其次是對于客戶需求的滿足。(2)團隊核心管理。在進行建筑施工的時候所有的一切都離不開團隊核心競爭力，所有的工程進展都要經(jīng)過核心團隊的策劃和指揮，因此對于核心團隊培養(yǎng)是工作的中心，他們的好壞將會直接關系到建筑的好壞。(3)預防為主。建筑具有整體性，不具返工性的特征，因此在施工過程中必須是以預防為主。所以對于核心團隊和施工人員應該做好預防措施，保證房屋建筑質(zhì)量。(4)恪守職業(yè)道德。在施工的過程中無論是核心的管理人員還是施工人員都應該嚴格遵守道德規(guī)范，按照要求進行標準化施工，不能夠消極怠工，滋生腐敗。4．4．2質(zhì)量控制的因素在進行質(zhì)量控制的時候要注意五個因素的控制。第一是人的控制，也就是人員規(guī)范性的整體控制，按照基本規(guī)范和操作進行施工工作;第二是材料的控制，對于材料來說必須是檢驗合格的;第三是對于機械設備的控制，機械設備要定期檢查及時維護避免不準確造成施工方面的失誤;第四是技術的控制，在控制過工程中要仔細討論認真研究關于技術的應用，保障施工的質(zhì)量，降低成本;最后一點是環(huán)境的控制，掌握自然環(huán)境的變化對于房屋建筑的影響，以此來加強房屋建筑的質(zhì)量。

3房屋建筑工程施工管理應該注意的問題

3．1影響質(zhì)量的因素眾多

影響房屋建筑工程質(zhì)量的因素眾多不僅僅包括水文、氣象、地質(zhì)條件等自然環(huán)境因素更多的是施工人員對于操作方法，規(guī)章制度、建筑工藝和資金籌備等人為因素。

3．2容易產(chǎn)生質(zhì)量變異

看似宏偉的建筑物，其實是由局部的細微操作構建而成，這些細微的操作如有不慎就會造成局部甚至是整體的質(zhì)量事故，在操作過程中應該注意材料、器材和環(huán)境的變化，否則可能出現(xiàn)大的問題。

3．3容易產(chǎn)生第一二判斷錯誤

所謂第一判斷錯誤是由于儀器的不精確造成的，在檢驗的過程中往往可能因為機器的不精確導致數(shù)據(jù)計量出現(xiàn)錯誤，進而導致合格產(chǎn)品檢驗的結果為不合格。而第二判斷錯誤是由于第一次檢查時合格了，第二次放松了對于檢查的標準，導致不合格的產(chǎn)品結果為合格。因此在檢查過程中一定要仔細，對于設備進行定期的維護工作，才能保證對于產(chǎn)品的驗收結果的正確性。

3．4質(zhì)量受投資、進度的制約

施工的質(zhì)量的好壞還受投資和進度的制約，一般情況下投資的快慢、大小與工程的質(zhì)量和進度成正比。因此在進行施工質(zhì)量管理的過程中應該注意關于質(zhì)量和投資的關系。

4行房屋建筑工程施工質(zhì)量管理的意義

(1)進行房屋建筑工程施工質(zhì)量管理可以保證局部和整體的質(zhì)量，防止返工和檢驗不合格的現(xiàn)象產(chǎn)生。(2)有效地調(diào)動資金，控制施工的進度，做到有序施工。(3)保障原材料進口的控制，保障施工人員的操作規(guī)范性，使建筑完全符合建筑要求。(4)保障市場的占有率，讓消費者滿意，杜絕質(zhì)量不合格的房屋建筑在市場上銷售，保障消費者的既得利益。

5束語