導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇小區(qū)物業(yè)管理實(shí)踐報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

居住物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開(kāi)放后出現(xiàn)的一個(gè)新興名詞，在時(shí)間的流逝中，悄然進(jìn)入了人們的日常生活，

并逐漸成為了一個(gè)家喻戶(hù)曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國(guó)家自九十年代以來(lái)，不斷加強(qiáng)相關(guān)

方面的立法和完善工作。

一、我國(guó)物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

八十年代以來(lái)，我國(guó)先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國(guó)的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢(shì)。

二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇

銅仁地處中國(guó)貴州東南門(mén)戶(hù)，各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開(kāi)放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問(wèn)卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門(mén)問(wèn)卷填寫(xiě).

在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過(guò)近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問(wèn)卷填寫(xiě)）。在完成問(wèn)卷工作后，我現(xiàn)對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡(jiǎn)單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷

1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，

在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。

2、專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專(zhuān)業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。

3、小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)或定期召開(kāi)現(xiàn)狀令人擔(dān)憂(yōu)，業(yè)主缺乏對(duì)自己參加業(yè)主大會(huì)、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識(shí)。

4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒(méi)有按照法律規(guī)定成立和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)，有些公民缺乏權(quán)利意識(shí)。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)。

（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究

物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營(yíng)特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。

在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問(wèn)題就是該合同的履行。

首先，在合同履行方面，從調(diào)查來(lái)看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重。

其次，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面，缺乏較統(tǒng)一性。

再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險(xiǎn)。

最后，對(duì)居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；

(三)、居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的評(píng)價(jià)

在本次調(diào)查問(wèn)卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評(píng)價(jià)：見(jiàn)下表：

（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評(píng)價(jià)）：

總結(jié)評(píng)價(jià)

很好 好 一般 不好

比例 15.2

% 42.4 39.4% 23%

(對(duì)所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評(píng)價(jià)）：

總結(jié)評(píng)價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格

(四)對(duì)發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議

上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但是必須認(rèn)識(shí)到上述認(rèn)識(shí)的局限性。我試從上述問(wèn)題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。

1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)性。實(shí)現(xiàn)對(duì)專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問(wèn)題。放開(kāi)政府管制之手，大力將市場(chǎng)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。

2、完善法律程序，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平低、收費(fèi)率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門(mén)亂收費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問(wèn)題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費(fèi)和收費(fèi)不到位等問(wèn)題。

3、加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識(shí)。

4、促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)等業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機(jī)構(gòu)，以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。

篇2

公共設(shè)施的主人究竟是誰(shuí)?

近日，某樓盤(pán)的地下停車(chē)庫(kù)被開(kāi)發(fā)商賣(mài)給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車(chē)費(fèi)用大漲，造成車(chē)庫(kù)有空位而業(yè)主卻無(wú)法停車(chē)的現(xiàn)象。另外，部分小區(qū)的公共配套設(shè)施如商鋪、會(huì)所等被出讓給個(gè)人，而出讓之后，公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)范圍和功能被完全改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)。此類(lèi)現(xiàn)象在很多小區(qū)都存在，業(yè)主們不禁要問(wèn)：公共設(shè)施的主人究竟是誰(shuí)?

解讀

小區(qū)公共配套設(shè)施的“主人”是開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主，法律目前并無(wú)明確規(guī)定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》只是對(duì)停車(chē)位作了這樣的規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車(chē)位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個(gè)人；停車(chē)位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人?！惫灿迷O(shè)施和共用部位的權(quán)屬問(wèn)題根本沒(méi)有提到，維修費(fèi)用的承擔(dān)就更不用說(shuō)了。在上述問(wèn)題均無(wú)法律規(guī)定的情況下，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司非常容易產(chǎn)生糾紛。

小區(qū)之間如何劃分?

此類(lèi)糾紛主要體現(xiàn)在小區(qū)與小區(qū)之間――在一個(gè)大的小區(qū)內(nèi)，部分封閉式小區(qū)封閉通路，導(dǎo)致別的小區(qū)行路不順：或者是在兩個(gè)小區(qū)合并時(shí)，由于不同品質(zhì)樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比等因素，間接導(dǎo)致高品質(zhì)樓盤(pán)貶值、低品質(zhì)樓盤(pán)的升值。

解讀

《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)管理區(qū)域的劃分有原則規(guī)定，即應(yīng)以共用設(shè)施設(shè)備、建筑物的規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等綜合因素來(lái)考量，由地方政府制定實(shí)施細(xì)則。但問(wèn)題在于，不少地方政府的相關(guān)規(guī)定也比較原則化，在實(shí)踐中也難操作。比如，何為自然街坊?以哪個(gè)年代為準(zhǔn)?以誰(shuí)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分?何為封閉小區(qū)?是物理狀態(tài)封閉，還是法律狀態(tài)封閉?

業(yè)主違規(guī)如何處理?

由于對(duì)業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)以及違章搭建的處罰規(guī)定較少，很多業(yè)主無(wú)論有什么不滿(mǎn)，都以拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)抗辯；而對(duì)違規(guī)裝修、亂停亂放、私搭亂建等現(xiàn)象，依據(jù)現(xiàn)行條例，物業(yè)公司管理力度有限，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)管理缺乏程序規(guī)定和具體措施，難度較大；相鄰相關(guān)業(yè)主在未直接損害其利益時(shí)，大多采取明哲保身的處事原則，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出來(lái)交涉，反而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)不幫他出面解決問(wèn)題。另外，法律還缺少住戶(hù)與所有權(quán)人的區(qū)分和規(guī)制，對(duì)非業(yè)主使用房屋而拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，無(wú)任何制約措施。

解讀

雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一條就規(guī)定應(yīng)當(dāng)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益，但在后面具體條文中，對(duì)業(yè)利則規(guī)定得較為詳細(xì)明確，而對(duì)業(yè)主的法律責(zé)任只有兩三條原則性規(guī)定，對(duì)業(yè)主違反義務(wù)如何承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定則不明確、不具體，約束力明顯不夠。

物業(yè)公司到底有多大權(quán)？

目前，物業(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理行為的定性也模糊不清。很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對(duì)合同的性質(zhì)沒(méi)有明確定義，有的稱(chēng)“服務(wù)合同”，有的稱(chēng)“委托管理合同”。而這個(gè)混亂使得法院在受理物業(yè)糾紛案件時(shí)，部分定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財(cái)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)執(zhí)的。

在實(shí)踐中，不少物業(yè)公司欠缺服務(wù)意識(shí)，很少?lài)?yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同、按規(guī)章制度辦事，有的以管理者自居，將自己凌駕于業(yè)主之上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，多收費(fèi)、少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，任意調(diào)價(jià)，處理問(wèn)題和解決矛盾的方法簡(jiǎn)單生硬，打罵業(yè)主時(shí)有發(fā)生。

解讀

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)公司的維護(hù)物業(yè)安全、保障物業(yè)合理使用等一定的社會(huì)管理責(zé)任，但物業(yè)管理行為在更大的意義上應(yīng)該是服務(wù)。從理論上分析，物業(yè)公司并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對(duì)物業(yè)所有人處分自己財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)是有限的。事實(shí)上，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同，就意味著業(yè)主與物業(yè)公司是委托與被委托關(guān)系，但這種定性不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性，因此一般來(lái)說(shuō)，合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同。另外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并來(lái)授予物業(yè)公司任何處罰權(quán)力，也就是說(shuō)，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和臨時(shí)公約的行為，僅有告知、制止、報(bào)告的權(quán)利，并沒(méi)有處罰權(quán)和采取強(qiáng)制措施權(quán)。

物業(yè)公司何時(shí)與開(kāi)發(fā)商脫離“父子關(guān)系”?

相當(dāng)一部分物業(yè)公司從屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這種建管不分的“父子關(guān)系”體制，使在房屋驗(yàn)收和接管過(guò)程中，物業(yè)公司不敢為業(yè)主把關(guān)，為日后的糾紛埋下了隱患。調(diào)查表明，物業(yè)管理糾紛中有近70％是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的。不少開(kāi)發(fā)商在售房期間進(jìn)行欺騙性宣傳、盲目承諾，結(jié)果業(yè)主人住后發(fā)現(xiàn)原來(lái)的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，在找不到開(kāi)發(fā)商的情況下，業(yè)主只能把矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)公司。

解讀

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。但在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商們的原則是肥水不流外人田，或者把物業(yè)公司作為自己后期責(zé)任的擋箭牌，即便實(shí)行招投標(biāo)，由于難以真正建立公平競(jìng)爭(zhēng)的招投標(biāo)機(jī)制，開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的物業(yè)公司仍處于優(yōu)勢(shì)地位。

物業(yè)費(fèi)交結(jié)何時(shí)順暢

相關(guān)條例出臺(tái)后，物業(yè)管理費(fèi)的包含費(fèi)用項(xiàng)目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費(fèi)”5個(gè)字，這種概念的含糊容易導(dǎo)致業(yè)主們的不滿(mǎn)。另外，少數(shù)開(kāi)發(fā)商在房屋銷(xiāo)售低潮時(shí)許諾減免部分物業(yè)管理費(fèi)，待業(yè)主人住后卻不予兌現(xiàn)，有些則是部分業(yè)主不同意減免物業(yè)管理費(fèi)，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。此外，同一小區(qū)相同的商品房因國(guó)家房改政策不同，產(chǎn)生了不同物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，部分業(yè)主感覺(jué)不平衡，認(rèn)為物業(yè)管理未實(shí)現(xiàn)同質(zhì)同價(jià)的原則。

解讀

物業(yè)管理費(fèi)是個(gè)大概念，一般包含保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi)4項(xiàng)，很多業(yè)主容易把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯水泵運(yùn)營(yíng)能耗費(fèi)等摻合在一起。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有的開(kāi)發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對(duì)于自己繳納的“物業(yè)管理費(fèi)”究竟包含什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)?，有的甚至低?0％～30％，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》只規(guī)定了合理公開(kāi)收費(fèi)問(wèn)題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒(méi)有羅列出來(lái)，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。同時(shí)，欠交物業(yè)費(fèi)糾紛的產(chǎn)生，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題為主要原因外，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的原也是重要原因。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)如何運(yùn)行

《物業(yè)管理?xiàng)l例》把公共權(quán)力授予了業(yè)主大會(huì)，然而業(yè)主大會(huì)卻很難召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)也遲遲無(wú)法成立。即使大會(huì)召開(kāi)、業(yè)委會(huì)成立之后，也存換屆難、交接難的問(wèn)題。同時(shí)，業(yè)主所享有的表決權(quán)、制訂修改公約和大會(huì)議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會(huì)成員權(quán)在實(shí)踐中很難得到落實(shí)，業(yè)主委員會(huì)也不具有訴訟主體資格，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作也缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)益的事件不斷出現(xiàn)，并為此引出了不少矛盾和糾紛。

篇3

一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，總體形勢(shì)良好。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%—70%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂(yōu)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)自管自治等形形現(xiàn)象。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，我市一些業(yè)主沒(méi)有確立對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)的意識(shí)，思想認(rèn)識(shí)仍然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“國(guó)家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主交了費(fèi)，我不交費(fèi)照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費(fèi)的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺(jué)得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會(huì)左顧右盼，甚至不自覺(jué)的加入拒繳行列。

2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。

從總體上看，我市物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車(chē)輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門(mén)衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷(xiāo)產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車(chē)輛、盜劫等事件時(shí)有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時(shí)、不到位，路面破損不維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時(shí)更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時(shí)清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見(jiàn)大，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱，影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我市的實(shí)際情況看，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的自治能力還很弱。一些業(yè)利意識(shí)、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會(huì)，使沒(méi)有過(guò)半數(shù)人參加的業(yè)主大會(huì)在法律上不生效。一些業(yè)主沒(méi)有把物業(yè)服務(wù)當(dāng)做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對(duì)待，業(yè)主不愿花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)。如，項(xiàng)里花園、通成山莊等小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主都比較滿(mǎn)意，但這些公司收取的物業(yè)管理費(fèi)，連成本價(jià)都沒(méi)達(dá)到，在虧損運(yùn)行，當(dāng)他們向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)企業(yè)虧損運(yùn)行狀況、商談提高一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)人員表示理解，但又都不同意。物業(yè)公司在小區(qū)開(kāi)展各項(xiàng)有益活動(dòng)時(shí)，無(wú)償投資，業(yè)主都很高興，如象征性收取一點(diǎn)費(fèi)用時(shí)，業(yè)主們又不積極了，從而影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。

4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，低價(jià)位收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。

據(jù)對(duì)我市44家2007年物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查。企業(yè)年物業(yè)管理費(fèi)和其他經(jīng)營(yíng)收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬(wàn)元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業(yè)公司勉強(qiáng)生存的主要因素是，開(kāi)發(fā)商年對(duì)物業(yè)管理補(bǔ)貼為1068.75萬(wàn)元，算上上述補(bǔ)貼，物業(yè)公司年實(shí)際虧損總額為131.25萬(wàn)元。但是這項(xiàng)補(bǔ)貼不會(huì)維持太久，因?yàn)椋洪_(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)房屋，依靠給物業(yè)公司補(bǔ)貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣(mài)完了，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會(huì)失去依靠，斷了資金來(lái)源了。目前我市亞方花園小區(qū)就面臨這種狀況，業(yè)主不愿增加物業(yè)管理費(fèi)。我們覺(jué)得導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損主要有三個(gè)原因：

一是物業(yè)管理收費(fèi)低。一些服務(wù)質(zhì)量好的小區(qū)，如中通名仕嘉園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.7元，現(xiàn)實(shí)際收取每平方米0.4元；江山國(guó)際花園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實(shí)際收取每平方米0.35元，小區(qū)運(yùn)行的3年中，收費(fèi)率達(dá)到90%以上，但去年6月全體業(yè)主提出再降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)達(dá)半年多，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，在半年的真情服務(wù)還沒(méi)有打動(dòng)業(yè)主的情況下，雙方達(dá)成協(xié)議，還是按原來(lái)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。這種低價(jià)位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價(jià)格。

二是物業(yè)企業(yè)不合理的負(fù)擔(dān)過(guò)重。主要集中反映在二次供水、小區(qū)供電上。供水、供電部門(mén)對(duì)物業(yè)小區(qū)二次供水、供電一直延用抄大表方式計(jì)費(fèi)，而大小表之間差額所產(chǎn)生的損耗費(fèi)用全部由物業(yè)公司承擔(dān)。據(jù)調(diào)查，10家物業(yè)公司2007年二次供水一項(xiàng)年虧損額高達(dá)10.25萬(wàn)元；小區(qū)里民用公共用電，供電部門(mén)都按商業(yè)用電收費(fèi)，而這一項(xiàng)物業(yè)公司年虧損額達(dá)9.75萬(wàn)元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司負(fù)債累累，直至無(wú)力給業(yè)主提供服務(wù)。一方面業(yè)主的錢(qián)收不上來(lái)，另一方面還要替供水部門(mén)背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。

三是高層住宅電梯虧損嚴(yán)重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據(jù)調(diào)查，每臺(tái)電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項(xiàng)費(fèi)用（不含電梯零件損壞、更新）每年運(yùn)行虧損8495元，181臺(tái)住宅電梯年運(yùn)行虧損153.76萬(wàn)元，我市高層住宅電梯運(yùn)營(yíng)虧損和年久失修是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問(wèn)題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我市有95%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開(kāi)發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對(duì)小區(qū)行使物業(yè)管理。實(shí)際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開(kāi)發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來(lái)維持，在這種管理體制下，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商解決的矛盾和問(wèn)題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)力解決也無(wú)法解決。出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。據(jù)統(tǒng)計(jì)：開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題占上訪(fǎng)投訴量的45%；物業(yè)管理服務(wù)不到位，占上訪(fǎng)投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃?xì)獾认嚓P(guān)問(wèn)題占上訪(fǎng)投訴量的19%；其他情況占上訪(fǎng)投訴量的5%。

6、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

我市有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7、舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費(fèi)率低。

我市現(xiàn)有2萬(wàn)平方米以上的住宅區(qū)50個(gè)；建筑面積521.52萬(wàn)平方米；05年以前施工的住宅區(qū)10個(gè)；05年以后施工的住宅區(qū)40個(gè)。

05年以前施工的小區(qū)，基本存在的主要問(wèn)題：一是建筑年代早的小區(qū)住宅使用功能及公用部位、公用設(shè)備，陳舊老化；二是住宅公共設(shè)施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)建設(shè)的房改房，居住者多數(shù)屬于工薪階層或低收入群體，既沒(méi)有房屋維修基金，又承擔(dān)不起投資改造費(fèi)用；四是老工業(yè)住宅區(qū)占的比重較大，房改后房屋產(chǎn)權(quán)歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低。

8、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。

對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主欠繳拒繳物管費(fèi)的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《××市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí)，由于物業(yè)主管部門(mén)目前沒(méi)有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對(duì)業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說(shuō)服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對(duì)于蠻橫無(wú)理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國(guó)司法程序復(fù)雜冗長(zhǎng)的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

9、政府相關(guān)部門(mén)在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來(lái)影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問(wèn)題，比如違章搭建問(wèn)題，破墻開(kāi)店、占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問(wèn)題，噪聲、煙氣污染問(wèn)題以及鄰里之間矛盾糾紛等問(wèn)題，這些本應(yīng)該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會(huì)等部門(mén)負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個(gè)“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方政府的《實(shí)施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒(méi)有處理解決上述問(wèn)題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。

10、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。

近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，老百姓購(gòu)房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個(gè)別新小區(qū)入住率甚至不足20%（如運(yùn)河城市廣場(chǎng)）?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話(huà)通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新生事物，引入我市也不過(guò)十多年時(shí)間，必然要經(jīng)歷一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過(guò)程。如何應(yīng)對(duì)和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

1、繼續(xù)加強(qiáng)輿論宣傳工作。建議物業(yè)行業(yè)與新聞媒體建立物業(yè)管理專(zhuān)欄，用百姓身邊的事宣傳物業(yè)服務(wù)是商品的理念，引導(dǎo)物管企業(yè)遵循市場(chǎng)規(guī)律，依法履行權(quán)利和義務(wù)。

2、開(kāi)展市區(qū)物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)整治。一是整治小區(qū)歷史遺留問(wèn)題。對(duì)有些開(kāi)發(fā)不配套，遺留問(wèn)題多的新建小區(qū)，會(huì)同有關(guān)部門(mén)依法督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司配套完善，對(duì)拒不配套的，要依法嚴(yán)格查處。二是整治形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)有些物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，管理水平低下，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治。對(duì)于服務(wù)管理水平極差，群眾意見(jiàn)較大的物業(yè)企業(yè)要限期整改，對(duì)屢教不改的，要堅(jiān)決取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

3、借助社區(qū)力量，培育和監(jiān)管業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自律和監(jiān)管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的實(shí)質(zhì)矛盾之一，監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重中之重。要積極探討將“業(yè)主委員會(huì)”納入社區(qū)組織的監(jiān)管范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，確保業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)的有效提高。

4、積極開(kāi)展前期物業(yè)管理招投標(biāo)，為后期物業(yè)管理提供必要條件。建議對(duì)住宅小區(qū)一律進(jìn)入物業(yè)管理招投標(biāo)程序，以此來(lái)剝離開(kāi)發(fā)帶物業(yè)的“父子”之間關(guān)系，抑制開(kāi)發(fā)商前期銷(xiāo)售房屋時(shí)出現(xiàn)的虛假?gòu)V告和對(duì)物業(yè)收費(fèi)等不切實(shí)際的承諾，給物業(yè)管理創(chuàng)造質(zhì)價(jià)相等的商品平臺(tái)，使業(yè)主買(mǎi)房、買(mǎi)物業(yè)管理時(shí)心里有透明度，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。其中前期物業(yè)管理招投標(biāo)與物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)掛鉤，對(duì)表現(xiàn)不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報(bào)批評(píng)的企業(yè)，限制其招投標(biāo)，并逐步清出市場(chǎng)。

5、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)，強(qiáng)化行業(yè)自律

一是認(rèn)真開(kāi)展調(diào)查研究。針對(duì)行業(yè)存在的比較突出問(wèn)題，如高層電梯、二次供水、住宅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)明析等問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研。提出可行性解決問(wèn)題的方法，盡快為行業(yè)解決一些實(shí)際困難。

二是依法制定物業(yè)管理道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)依照行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范企業(yè)的行為。

三是推行規(guī)?；芾?。建議逐步推行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，對(duì)于管理規(guī)模不夠的公司，引導(dǎo)自愿合并，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)模。通過(guò)規(guī)模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實(shí)力的企業(yè)，維護(hù)企業(yè)、業(yè)主雙重利益。

四是大力開(kāi)展培訓(xùn)工作。組織全行業(yè)不同級(jí)別、不同類(lèi)型的從業(yè)人員的基礎(chǔ)培訓(xùn)，使從業(yè)人員把過(guò)去的管理思想更新為服務(wù)理念，以熱情的服務(wù)思想和熟練的專(zhuān)業(yè)技術(shù)為業(yè)主提供良好的服務(wù)，提高全行業(yè)服務(wù)水平。

6、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)工作的指導(dǎo)，使其發(fā)揮獨(dú)特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強(qiáng)協(xié)調(diào)，準(zhǔn)確地宣傳《條例》，正確引導(dǎo)人們?cè)谖飿I(yè)管理上的模糊認(rèn)識(shí)。二是法律工作站。在物業(yè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)設(shè)立工作站，組織一批具有一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和法律方面的人才，來(lái)接受物業(yè)公司和業(yè)主的投訴，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾依法得到解決。三是專(zhuān)家咨詢(xún)工作站。就是把從事社會(huì)學(xué)、建筑學(xué)、規(guī)劃學(xué)、園林綠化以及民政方面的專(zhuān)家邀請(qǐng)過(guò)來(lái)，參與城市的物業(yè)管理工作的研究，編制行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)論證，使我市物業(yè)管理工作向著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化、系統(tǒng)化的方向健康發(fā)展。

7、創(chuàng)新物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，強(qiáng)化收費(fèi)手段和效果

一是要通過(guò)制訂科學(xué)合理的制度獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，鼓勵(lì)員工開(kāi)動(dòng)腦筋、愛(ài)崗敬業(yè)，不斷提高收費(fèi)率；二是要善于總結(jié)改進(jìn)收費(fèi)的方式和手段，改坐等業(yè)主前來(lái)繳費(fèi)為主動(dòng)上門(mén)收費(fèi)，變單純直接的收費(fèi)為先聽(tīng)取意見(jiàn)改善服務(wù)再收費(fèi)。三是在收費(fèi)過(guò)程中多注意運(yùn)用說(shuō)話(huà)語(yǔ)氣、個(gè)人情感、換位思考等技巧，使工作由被動(dòng)變主動(dòng)，化困難為簡(jiǎn)單。

8、完善物管收費(fèi)法制環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理向前發(fā)展

一是行業(yè)主管部門(mén)利用政府機(jī)關(guān)的權(quán)力，制訂切實(shí)可行、操作性較強(qiáng)的規(guī)定條文，健全和完善物業(yè)管理收費(fèi)制度，處罰業(yè)主欠繳拒繳行為，為提高收費(fèi)率提供法規(guī)依據(jù)。二是開(kāi)拓思路、充分研究，創(chuàng)新物業(yè)管理收費(fèi)的行政制約手段，建立收費(fèi)的保障機(jī)制。三是簡(jiǎn)化司法程序，引導(dǎo)和鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)運(yùn)用司法手段解決物管收費(fèi)矛盾，懲戒欠費(fèi)業(yè)主。

篇4

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì)、法律地位、權(quán)利義務(wù)

一、問(wèn)題的提出2003年12月，全國(guó)第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)的案件在四川省成都市審結(jié)，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會(huì)于1999年成立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿(mǎn)。但任期屆滿(mǎn)后，業(yè)主大會(huì)并未進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有選舉出來(lái)的情況下，原來(lái)的業(yè)主委員會(huì)于2003年1月30日同成都文石物業(yè)管理公司簽約，雙方約定將物業(yè)管理費(fèi)由原來(lái)的每月每平方米0.24元調(diào)整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶(hù)將業(yè)主委員會(huì)及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)該物業(yè)管理議無(wú)效。法院在經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的調(diào)查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效。法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會(huì)的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿(mǎn)，因此其行使的代表權(quán)已于屆滿(mǎn)時(shí)終止；同時(shí)，由于該業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內(nèi)，未能提交相關(guān)證據(jù)證明兩者簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是由業(yè)主大會(huì)決定或經(jīng)業(yè)主大會(huì)特別授權(quán)的，因此該補(bǔ)充協(xié)議屬無(wú)效協(xié)議（參見(jiàn)常江：《全國(guó)首例業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)案一審判決》，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》，2004-02-02.）。

隨著全國(guó)第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問(wèn)題便浮現(xiàn)出來(lái)：業(yè)主委員會(huì)是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權(quán)利義務(wù)？應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)行使其權(quán)力？

二、業(yè)主委員會(huì)的法律地位業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)稱(chēng)“業(yè)委會(huì)”，又稱(chēng)“物業(yè)管理委員會(huì)”（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29頁(yè)。）；早期著作中也稱(chēng)其為“建筑物區(qū)分所有權(quán)管理委員會(huì)”或簡(jiǎn)稱(chēng)其為“管理委員會(huì)”（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁(yè)。）。2003年9月1日起開(kāi)始實(shí)施的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，第一次將“業(yè)主委員會(huì)”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位，理論上有不同的表述。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的表述是：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。有的學(xué)者認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)為管理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機(jī)關(guān)，如同管弦樂(lè)隊(duì)的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁(yè)。）也有人認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29-34頁(yè)。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位的局部把握，沒(méi)有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會(huì)法律地位的實(shí)質(zhì)。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條文的規(guī)定，結(jié)合其他專(zhuān)家學(xué)者的研究結(jié)果，我認(rèn)為可以將業(yè)主委員會(huì)的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個(gè)部分。

（一）業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過(guò)第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。

新出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個(gè)條款，即“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，但是在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)部法律關(guān)系中所處的地位。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作的職責(zé)。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。通過(guò)對(duì)于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學(xué)者的觀點(diǎn)，我認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間存在著一種民事法律關(guān)系。所謂，是指人在權(quán)范圍內(nèi)，以被人的名義或自己的名義獨(dú)立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的目的，由于其自身無(wú)法完成物業(yè)管理活動(dòng)，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專(zhuān)業(yè)法律知識(shí)或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當(dāng)?shù)囊馑急硎尽Ｋ匀w業(yè)主在第一次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會(huì)被選舉產(chǎn)生，且當(dāng)選成員沒(méi)有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規(guī)定：人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應(yīng)視為該人所自為；惟相對(duì)人明知其權(quán)，或可得而知者，不在此限，稱(chēng)此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書(shū)局，中華民國(guó)四十八年版，第288頁(yè)。）。業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，是在其權(quán)范圍之內(nèi)；并且物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此也顯然是明知的。所以盡管業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構(gòu)成要件，仍然屬于行為。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)管理委托合同中，除了明確寫(xiě)明由業(yè)主委員會(huì)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合的特征（參見(jiàn)前引⑶，王利明書(shū)，第117-118頁(yè)。），故業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，可以認(rèn)定為是民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)系人，全體業(yè)主系被人，業(yè)主委員會(huì)所的民事法律行為系與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。

但是，民事法律關(guān)系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施的職責(zé)。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納?；谝陨蠗l款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系。其中，業(yè)主委員會(huì)扮演著一種類(lèi)似于居民委員會(huì)或村民委員會(huì)的群眾自治組織的角色，在管理關(guān)系中處于管理者的地位；而全體業(yè)主則處于被管理者的地位。

（二）業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位所謂業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位，是指業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)以外的其他特定主體（依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，主要包括物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)）所具有的法律地位。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見(jiàn)到比較明確的表述。但是仔細(xì)分析國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，我們可以將業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位劃分為民事法律關(guān)系中的法律地位和行政法律關(guān)系中的法律地位。

《物業(yè)管理體條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以及及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關(guān)系。所謂委托合同，1999年頒布并實(shí)行的《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。也有學(xué)者將委托合同稱(chēng)為“委任”，謂當(dāng)事人約定一方委任他方處理事務(wù)，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書(shū)館股份有限公司，中華民國(guó)四十九年版，第359頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中，由于業(yè)主委員會(huì)其自身沒(méi)有能力進(jìn)行物業(yè)管理，故只能委托具有管理能力的物業(yè)管理企業(yè)代為自己進(jìn)行管理。一旦業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理委托合同上簽字，便意味著物業(yè)管理委托合同的成立。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同規(guī)定的范圍內(nèi)為業(yè)主委員會(huì)實(shí)施物業(yè)管理的事務(wù)，而業(yè)主委員會(huì)則在全體業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下向物業(yè)管理企業(yè)支付報(bào)酬，兩者之間存在著明顯的勞務(wù)給付關(guān)系。上述內(nèi)容，完全符合委托合同的法律性質(zhì)，（參見(jiàn)上引，史尚寬書(shū)，第359-365頁(yè)。）故業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人，委托的內(nèi)容是業(yè)主委員會(huì)所在居住小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。

業(yè)主委員會(huì)除了在與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中處于委托人的地位以外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間還存在著一種行政管理法律關(guān)系。所謂行政管理法律關(guān)系，是指作為行政主體的行政機(jī)關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織因行使行政職能而與行政相對(duì)人的個(gè)人、組織所發(fā)生的關(guān)系（姜明安：《行政法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版，第17-18頁(yè)。）。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)時(shí)，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)無(wú)須與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或是征得其同意，而可以直接在《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的范圍內(nèi)通過(guò)自由裁量，單方面地選擇責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正、撤銷(xiāo)其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，則必須無(wú)條件地強(qiáng)制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案；并且，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助、配合公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)維護(hù)社會(huì)治安工作并接受其建議、指導(dǎo)和監(jiān)督也是強(qiáng)制性的。如果其不為上述行為，就會(huì)受到有關(guān)部門(mén)的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政管理行為的特征（參見(jiàn)羅豪才：《行政法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，1992年版，第107-110頁(yè)。），故可得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間存在著行政法上的行政管理法律關(guān)系，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)作為行政管理主體，業(yè)主委員會(huì)則處于行政相對(duì)人的地位。

三、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)在明確了業(yè)主委員會(huì)在各種法律關(guān)系中的法律地位以后，其權(quán)利和義務(wù)便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會(huì)內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權(quán)利義務(wù)也可以劃分為內(nèi)部權(quán)利義務(wù)和外部權(quán)利義務(wù)。

（一）業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會(huì)基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在與全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)部法律關(guān)系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為行為中的權(quán)利義務(wù)和管理行為中的權(quán)利義務(wù)。

1.行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會(huì)）的民事法律關(guān)系中處于人的地位。人在民事法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)主要包括以下幾點(diǎn)：（1）人必須親自實(shí)施行為。除非經(jīng)被人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。（2）人應(yīng)謹(jǐn)慎、勤勉地行使權(quán)。人不履行勤勉義務(wù)，疏于處理事務(wù)，使被人設(shè)定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應(yīng)向被人忠實(shí)報(bào)告處理事務(wù)的一切重要情況，以使被人知道事務(wù)的進(jìn)展以及自己利益的損益情況。在事務(wù)處理完畢后，人還應(yīng)向被人報(bào)告執(zhí)行任務(wù)的經(jīng)過(guò)和結(jié)果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負(fù)連帶賠償責(zé)任（參見(jiàn)王利明：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁(yè)。）?；谝陨蟽?nèi)容，業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中，所具有的權(quán)利義務(wù)大致有以下幾個(gè)方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主在業(yè)主大會(huì)中選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，必須在權(quán)的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會(huì)在權(quán)行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，才對(duì)全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或超越其權(quán)的行使范圍同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，則該合同對(duì)于全體業(yè)主沒(méi)有法律效力。此外，業(yè)主委員會(huì)在同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)追認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)以其他任何名義簽訂的一切合同，對(duì)全體業(yè)主都沒(méi)有法律效力。（2）在業(yè)主大會(huì)上向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，并接受其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的人，業(yè)主委員會(huì)在每年召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行年度總結(jié)，向大會(huì)作出工作報(bào)告，將一年中其所進(jìn)行的各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)向全體業(yè)主進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明，并對(duì)財(cái)務(wù)狀況作出年終結(jié)算和新一年的預(yù)算。此外，在業(yè)主大會(huì)上，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)接受全體業(yè)主對(duì)于其各項(xiàng)物業(yè)管理工作的監(jiān)督。當(dāng)業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者和物業(yè)管理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，可以拒絕承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)所為民事法律行為對(duì)全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會(huì)自身；如果全體業(yè)主的利益受到損害，還可以要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系之所以產(chǎn)生，是因?yàn)槿w業(yè)主由于自身專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會(huì)為自己服務(wù)，希望其最大程度地維護(hù)自己的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會(huì)在行使權(quán)時(shí)，必須從全體業(yè)主的利益出發(fā)，維護(hù)其權(quán)益，增進(jìn)其福利?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所以業(yè)主委員會(huì)成員也是業(yè)主之一，其維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益實(shí)際上也是在維護(hù)自己權(quán)益，故其在為任何民事法律行為時(shí)，都應(yīng)該更謹(jǐn)慎、勤勉、忠實(shí)地行使自己的權(quán)，為全體業(yè)主的利益服務(wù)。

2.管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系，處于管理者的地位。管理者在管理關(guān)系中所具有的權(quán)利義務(wù)主要包括檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、建議權(quán)、移交處理權(quán)、獎(jiǎng)懲權(quán)以及依法管理、公開(kāi)管理、對(duì)于非法管理給被管理人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任的義務(wù)（參見(jiàn)應(yīng)松年：《行政行為法-中國(guó)行政法制建設(shè)的理論與實(shí)踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁(yè)。）。落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間具體的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對(duì)于業(yè)主公約的實(shí)施。所謂業(yè)主公約，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會(huì)制定的、對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定的、對(duì)全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)全體業(yè)主在日常生活中實(shí)施、遵守業(yè)主公約的情況進(jìn)行檢查；對(duì)于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會(huì)可以建議其改正，并可以在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行一定的處罰；對(duì)于嚴(yán)重違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)還可以移送上級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，實(shí)施行政強(qiáng)制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金。所謂專(zhuān)項(xiàng)維修資金，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。在國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺(tái)之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)管理?xiàng)l例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會(huì)管理。但是，業(yè)主委員會(huì)在收取、使用和管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí)，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業(yè)主對(duì)于其管理活動(dòng)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)期間，應(yīng)就其管理活動(dòng)及專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理情況向全體業(yè)主作出詳細(xì)的說(shuō)明，并接受其質(zhì)詢(xún)。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的管理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權(quán)范圍，或違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，可以變更或撤銷(xiāo)其行為；如發(fā)現(xiàn)其上述管理行為給業(yè)主造成了損失，則可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)有非法挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，由他們負(fù)責(zé)追回。

（二）業(yè)主委員會(huì)的外部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會(huì)的外部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會(huì)基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會(huì)在外部法律關(guān)系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對(duì)人兩種不同的法律地位，其外部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為委托合同中的權(quán)利義務(wù)和行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)。

1.委托合同中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)之間存在的委托合同的民事法律關(guān)系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）指示受托人處理委托事務(wù)，不將處理該事務(wù)之請(qǐng)求權(quán)讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理委托事務(wù)的情況。（3）預(yù)付費(fèi)用及費(fèi)用償還。（4）支付報(bào)酬（參見(jiàn)史尚寬：《債法各論》，榮泰印書(shū)館股份有限公司，中華民國(guó)四十九年版，第369-384頁(yè)。）。結(jié)合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中所具有的權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)交由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行處理。依據(jù)1997年建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》及國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理委托合同中只要應(yīng)該包括業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的名稱(chēng)、物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。在委托管理的期限內(nèi)，若物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有違反《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主委員會(huì)不得單方面提前終止合同，將物業(yè)管理事務(wù)讓與其他物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責(zé)任向原物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會(huì)須定期檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同、實(shí)施物業(yè)管理事務(wù)的情況，檢查監(jiān)督的內(nèi)容主要應(yīng)該包括物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理委托合同中的全部管理事項(xiàng)是否都進(jìn)行了管理、管理是否達(dá)到物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)管理費(fèi)用的具體收支狀況。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理委托合同的行為，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)明確指出、限期整改，如物業(yè)管理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同中的有關(guān)條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責(zé)任條款要求物業(yè)管理公司進(jìn)行賠償。此外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)收集業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)于物業(yè)管理事務(wù)的意見(jiàn)和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)管理企業(yè)。（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)管理事務(wù)中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的正常費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先預(yù)付或事后償還，資金從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中支出。但為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會(huì)有審查物業(yè)管理企業(yè)提出的財(cái)務(wù)預(yù)算和決算的義務(wù)，只有在充分論證物業(yè)管理企業(yè)支出費(fèi)用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，才能向其支付該費(fèi)用。若未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或業(yè)主大會(huì)不同意支付，則業(yè)主委員會(huì)不得私自從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中向物業(yè)管理企業(yè)支付任何費(fèi)用，否則支出的資金由業(yè)主委員會(huì)自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)。雖然簽訂物業(yè)管理委托合同的是業(yè)主委員會(huì)，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名”的民事法律關(guān)系（前文已有論述），物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會(huì)為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會(huì)仍然負(fù)有協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)；若物業(yè)管理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會(huì)負(fù)有配合其訴訟的義務(wù)。

2.行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中，處于行政相對(duì)人的地位。行政相對(duì)人在行政管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務(wù)。（3）對(duì)行政主體執(zhí)行公務(wù)的行為予以配合、協(xié)助。（4）接受行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對(duì)自己作出不利的行為時(shí)，有權(quán)陳述、申辯。（6）向有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請(qǐng)求國(guó)家賠償或補(bǔ)償（參見(jiàn)姜明安：《行政法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版，第22-23頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)具體的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門(mén)更好地了解和管理業(yè)主委員會(huì)所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，這次《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)備案制度。當(dāng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案，在備案時(shí)一般還需提交業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過(guò)程、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生的過(guò)程符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)一般都會(huì)讓其順利備案的。此外，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會(huì)備案的事項(xiàng)發(fā)生變化時(shí)，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安工作。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)負(fù)有配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作的義務(wù)。當(dāng)公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)出于維護(hù)物業(yè)小區(qū)社會(huì)治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)紀(jì)錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設(shè)計(jì)圖紙等文件資料時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)予以提供。當(dāng)公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)出于維護(hù)治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部門(mén)或公用設(shè)施時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業(yè)主大會(huì)的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會(huì)若發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安出現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)通知公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)。（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有權(quán)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定。業(yè)主委員會(huì)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)給予警告，沒(méi)收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會(huì)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正、給予警告，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)處以處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟(jì)。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)于其備案要求不予答復(fù)或決定不予備案的，業(yè)主委員會(huì)可向其上級(jí)行政主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會(huì)不服房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)其進(jìn)行的行政處罰的，也可以向其上級(jí)行政主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院提訟，要求其撤銷(xiāo)處罰決定，并可以要求其對(duì)于行政處罰行為給業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償和賠償。

四、立法缺陷與現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題在明確了業(yè)主委員會(huì)的法律地位和應(yīng)該具有的權(quán)利義務(wù)之后，再回過(guò)頭來(lái)看國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，不難發(fā)現(xiàn)其中還存在著不少立法缺陷，從而導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中存在的諸多問(wèn)題。其中比較突出的問(wèn)題主要有以下幾類(lèi)：

（一）業(yè)主委員會(huì)成立數(shù)量少《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)履行選舉業(yè)主委員會(huì)委員的職責(zé)，第十六條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案；但由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的成立及備案沒(méi)有做強(qiáng)制性的規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會(huì)數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)實(shí)中由于業(yè)主這方面意識(shí)的欠缺，向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案的業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于物業(yè)小區(qū)而言，數(shù)量相當(dāng)少。例如烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達(dá)242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而與之極不協(xié)調(diào)的是，全市830多個(gè)住宅小區(qū)（包括高層大廈），僅有50多個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊（參見(jiàn)孟瑤：《烏魯木齊業(yè)委會(huì)數(shù)量少制約物管發(fā)展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟(jì)南市的房產(chǎn)管理局下發(fā)了《濟(jì)南市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法和議事規(guī)則》，濟(jì)南市民可以據(jù)此組織成立業(yè)主委員會(huì)。但經(jīng)過(guò)兩年多的時(shí)間，真正依法成立、在房管部門(mén)登記備案業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)卻只有區(qū)區(qū)15家（參見(jiàn)鄭重：《業(yè)主委員會(huì)泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。

（二）業(yè)主委員會(huì)缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展管理活動(dòng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)，但是卻沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)的來(lái)源，從而造成了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)由于缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)；另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)成員借口缺乏辦公經(jīng)費(fèi)而拒絕履行其職責(zé)的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，是從物管費(fèi)中提取一定的比例作為辦公經(jīng)費(fèi)。但成立近四年了，一共只報(bào)銷(xiāo)了1000多元錢(qián)，平時(shí)交通費(fèi)、電話(huà)費(fèi)，一般都是自己出。由于沒(méi)有經(jīng)費(fèi)，如果出現(xiàn)房屋維修、公共設(shè)施維修以及一些法律問(wèn)題，就請(qǐng)不到專(zhuān)業(yè)人士咨詢(xún)。而且，很多業(yè)主委員會(huì)成員都很忙，只能利用業(yè)余時(shí)間進(jìn)行工作。在業(yè)主業(yè)委員會(huì)中，還有幾位成員經(jīng)常以缺乏辦公經(jīng)費(fèi)委由拒絕參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議（參見(jiàn)馬祥平：《業(yè)主委員會(huì)：無(wú)盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。

（三）業(yè)主委員會(huì)訴訟地位不明確《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)未予確認(rèn)，從而導(dǎo)致了在現(xiàn)實(shí)中業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，1995年開(kāi)始投入使用，1996年9月該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因營(yíng)業(yè)違規(guī)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。該房地產(chǎn)公司在撤離金湖新村時(shí)，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設(shè)施維修的55萬(wàn)元維修基金。當(dāng)金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會(huì)把當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)該小區(qū)的房地產(chǎn)公司的合作方推上被告席的時(shí)候，合肥市中級(jí)人民法院作出民事裁定，認(rèn)為該業(yè)主委員會(huì)不具備民事訴訟主體資格，對(duì)其不予受理。業(yè)主委員會(huì)不服裁定，向安徽省高級(jí)人民法院提起上訴，同時(shí)還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復(fù)，省高院據(jù)此下達(dá)民事裁定書(shū)：裁定市中院立案受理該案，業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義提訟（參見(jiàn)劉傳勛：《業(yè)委會(huì)致信高法討說(shuō)法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。

（四）業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)范圍、《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然作出了業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，但條款過(guò)于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)超越業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力以及業(yè)主委員會(huì)對(duì)此應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。上述問(wèn)題導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的范圍或者在根本沒(méi)有得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己或者全體業(yè)主的名義為民事法律行為；甚至還出現(xiàn)了、挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金、損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在沒(méi)有得到全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意且沒(méi)有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理企業(yè)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。一年之中，小區(qū)內(nèi)的675家住戶(hù)少則分?jǐn)偟?000多元維修費(fèi)用，多則近4000元。在業(yè)主們的強(qiáng)烈要求下，業(yè)主委員會(huì)才召開(kāi)了部分業(yè)主會(huì)議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細(xì)賬目、支出總額及每平方米分?jǐn)偟馁M(fèi)用，但事后又杳無(wú)音信（參見(jiàn)馬美菱：《維修費(fèi)獅子開(kāi)口業(yè)主利益受侵害、業(yè)委會(huì)就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)上要求頒發(fā)“重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，受獎(jiǎng)?wù)呤菢I(yè)主委員會(huì)主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎(jiǎng)金總額為16萬(wàn)余元。后因業(yè)主非議未能全部?jī)冬F(xiàn)。此后，業(yè)主們陸續(xù)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)存在諸多問(wèn)題：業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開(kāi)發(fā)商簽訂賠償協(xié)議；藏匿開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償給全體業(yè)主的架空層、底層車(chē)庫(kù)；將部分房屋私自出租給個(gè)別業(yè)主65年；私自向外發(fā)包13個(gè)小區(qū)物業(yè)工程；用維修基金購(gòu)買(mǎi)超市水票作為獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放等等。當(dāng)業(yè)主們要求業(yè)主委員會(huì)公布維修基金明細(xì)賬、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況、會(huì)議紀(jì)要和開(kāi)發(fā)商移交的架空層、底層車(chē)庫(kù)及部分房屋的位置及數(shù)量清單，并解決已發(fā)的超市水票、重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、出租收入納入維修基金等一系列問(wèn)題時(shí)，業(yè)主委員會(huì)拒不處理（參見(jiàn)包蹇：《業(yè)主緣何狀告業(yè)主委員會(huì)》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。

五、制度完善縱觀世界各國(guó)的民事、物權(quán)、房地產(chǎn)管理或物業(yè)管理法律法規(guī)，很多國(guó)家都有著與我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度相接近或相類(lèi)似的制度設(shè)計(jì)，其中有些規(guī)定對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度的完善具有很大的借鑒價(jià)值。

德國(guó)法民法規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)（凡外國(guó)法律中某具體概念與我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的某一概念相近的，為便于理解，統(tǒng)一使用我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的提法。下同）成員由業(yè)主中的一人或其他具有專(zhuān)門(mén)特長(zhǎng)的個(gè)人或法人擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)成員的任命及解任由業(yè)主大會(huì)之多數(shù)決議予以決定，任期為5年。5年期滿(mǎn)之后，即使沒(méi)有特別解任之必要，但依法律規(guī)定，該業(yè)主委員會(huì)成員的職務(wù)即已終結(jié)。對(duì)于任期屆滿(mǎn)、職務(wù)終了的業(yè)主委員會(huì)成員，可以由業(yè)主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內(nèi)的業(yè)績(jī)。另外，即使在任期之內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員如有重大事由，業(yè)主大會(huì)仍然可以將其解任。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行。（2）保存及修繕小區(qū)物業(yè)中的共用部分。（3）在緊急情況下，對(duì)共用部分的維護(hù)保存采取必要措施。（4）物業(yè)管理費(fèi)用的管理。（5）以全體業(yè)主的名義為一定的行為。（6）將業(yè)主的款項(xiàng)同自己的財(cái)產(chǎn)分別保存。（7）請(qǐng)求業(yè)主出具載明權(quán)范圍的授權(quán)書(shū)。（8）預(yù)算及年終結(jié)算。

法國(guó)民法典規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)的選任，以業(yè)主大會(huì)單純多數(shù)的決議予以認(rèn)定。在實(shí)踐中，將專(zhuān)家選任為業(yè)主委員會(huì)成員的情況居多；否則，則當(dāng)選者必須為業(yè)主之一。當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)成員的具體對(duì)象，既有管理公司，也有自然人（包括專(zhuān)家和業(yè)主）。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）承擔(dān)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的任務(wù)。（2）遵守業(yè)主公約。（3）管理并保全小區(qū)物業(yè)，在緊急場(chǎng)合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業(yè)主大會(huì)會(huì)議報(bào)告書(shū)和預(yù)算案。（5）代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權(quán)將其解雇。

日本民法典規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)的決議選任和解任業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委員會(huì)成員有不正當(dāng)行為或其他不適于執(zhí)行職務(wù)的情況時(shí)，業(yè)主可以請(qǐng)求法院將其解任。被選任的具體對(duì)象，既可以是業(yè)主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共用部分的管理、維護(hù)和改良。（2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主公約所規(guī)定的內(nèi)容。（3）管理事務(wù)的報(bào)告義務(wù)。（4）保管業(yè)主公約，并在有利害關(guān)系人請(qǐng)求閱覽時(shí)將其提供閱覽。（5）召集業(yè)主大會(huì)。（6）適用委任合同中的相關(guān)規(guī)定。

意大利民法典規(guī)定：業(yè)主大會(huì)可以指派一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，或由業(yè)主申請(qǐng)法院指定。業(yè)主委員會(huì)成員的任期為1年。業(yè)主大會(huì)可以隨時(shí)將其解任，也可由業(yè)主申請(qǐng)法院解任。被選任和以任何理由終止業(yè)主委員會(huì)成員的職務(wù)時(shí)，必須向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行登記。業(yè)主委員會(huì)在其權(quán)限范圍內(nèi)所作的行為對(duì)全體業(yè)主均有拘束力；對(duì)于其超越職權(quán)范圍所作的行為，業(yè)主可于30日內(nèi)向法院提起控訴。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，遵守業(yè)主公約。（2）小區(qū)物業(yè)共用部分使用的管理及共同利益事項(xiàng)的執(zhí)行，以使全體業(yè)主獲得最大的利益。（3）收取物業(yè)管理費(fèi)用和專(zhuān)項(xiàng)維修資金，支付小區(qū)物業(yè)共用部分所需通常維護(hù)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權(quán)或業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)賦予的權(quán)利范圍內(nèi)，代表全體業(yè)主對(duì)某一業(yè)主或第三人進(jìn)行訴訟。

瑞士民法典規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選任，或由業(yè)主請(qǐng)求法院指派。業(yè)主大會(huì)可以隨時(shí)依照其決議解任業(yè)主委員會(huì)成員，并保留可能發(fā)生的損害賠償權(quán)。當(dāng)業(yè)主大會(huì)忽視重大事由的存在而拒絕解任業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，各業(yè)主可于1個(gè)月內(nèi)向法院請(qǐng)求解任。對(duì)于法院指派的業(yè)主委員會(huì)成員，未經(jīng)法院同意，不得于任期屆滿(mǎn)前將其解任。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）依法律法規(guī)、業(yè)主公約及業(yè)主大會(huì)的決議實(shí)施有關(guān)小區(qū)物業(yè)共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業(yè)管理費(fèi)用分派給各業(yè)主，并收取物業(yè)管理費(fèi)和專(zhuān)項(xiàng)維修資金。（3）注意業(yè)主是否依法律、規(guī)章及業(yè)主公約的規(guī)定，使用小區(qū)物業(yè)的共同部分和共同設(shè)施。（4）在獲得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，對(duì)外代表全體業(yè)主（參見(jiàn)陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁(yè)。）。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主為執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理工作，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主互選產(chǎn)生，任期為1年，連選得連任。業(yè)主委員會(huì)成員互推一人為主任委員，主任委員對(duì)外代表業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)具有當(dāng)事人能力，當(dāng)其作為原告或被告參加訴訟時(shí)，應(yīng)將訴訟事件要旨迅速告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，并向其報(bào)告會(huì)務(wù)。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共有及共用部分的清潔、維護(hù)、修繕和一般改良。（2）對(duì)于業(yè)主違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。（3）建設(shè)業(yè)主共同事務(wù)中應(yīng)興革的事項(xiàng)。（4）保管業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)紀(jì)錄、物業(yè)使用執(zhí)照譽(yù)本、建筑物竣工圖說(shuō)等有關(guān)文件資料，并提供利害關(guān)系人閱覽。（5）維護(hù)物業(yè)小區(qū)的安全及環(huán)境。（6）收繳、保管和使用物業(yè)管理費(fèi)及專(zhuān)項(xiàng)維修資金。（7）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。（8）委任、雇傭及監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)人。（9）提出并公告會(huì)計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)。（10）其他業(yè)主公約規(guī)定的事項(xiàng)（參見(jiàn)中國(guó)民商法律網(wǎng)：《臺(tái)灣公寓大廈管理?xiàng)l例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。

通過(guò)分析比較上述各國(guó)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)制度的立法設(shè)計(jì)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，我認(rèn)為我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度應(yīng)該做如下設(shè)計(jì)：

1.實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)職業(yè)化，確立業(yè)主委員會(huì)聘任制業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)聘任，并由業(yè)主大會(huì)向業(yè)主委員會(huì)頒發(fā)寫(xiě)明權(quán)范圍的授權(quán)書(shū)。業(yè)主委員會(huì)的成員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若成員不是業(yè)主，則必須是具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能的專(zhuān)家。業(yè)主委員會(huì)成員的聘任期限如果過(guò)長(zhǎng)，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開(kāi)展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發(fā)生。過(guò)短則又由于業(yè)主委員會(huì)成員變動(dòng)頻繁，致使業(yè)主委員會(huì)的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于管理。故我認(rèn)為取2年或3年為宜。

2.加強(qiáng)全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告其工作，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。若業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時(shí)，可以隨時(shí)依照其決議解任業(yè)主委員會(huì)成員，拒絕承認(rèn)其行為對(duì)全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)。

3.確定業(yè)主委員會(huì)的法律地位，賦予其訴訟當(dāng)事人資格應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)屬于事業(yè)法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中處于人的地位，在與全體業(yè)主的管理關(guān)系中處于管理者的地位；在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中處于行政相對(duì)人的地位。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)為民事法律行為時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主委員會(huì)為被告提起民事訴訟。其他情況下，業(yè)主委員會(huì)都可以以自己獨(dú)立的名義參加訴訟活動(dòng)。

4.明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范其權(quán)力的行使業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；（2）在業(yè)主大會(huì)上向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，并接受其監(jiān)督；（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。在與全體業(yè)主之間的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對(duì)于業(yè)主公約的實(shí)施；（2）收取、使用和管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（3）接受全體業(yè)主對(duì)于其管理活動(dòng)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托合同中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理；（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同；（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費(fèi)用；（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)。在與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案；（2）配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安工作；（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督；（4）依法獲得行政救濟(jì)。對(duì)于以上未列出的權(quán)利義務(wù)，在實(shí)踐中可以參照民事法律關(guān)系、委托合同法律關(guān)系和行政管理法律關(guān)系中的相關(guān)規(guī)定。

主要參考書(shū)目：

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3.羅豪才：《行政法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，1992年版。

4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書(shū)館股份有限公司，中華民國(guó)四十九版。

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6.顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版。

篇5

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類(lèi)糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。

1990年以來(lái)，特別是1992年以后，全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類(lèi)型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫(xiě)字樓的大廈（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為住宅小區(qū)和商廈），各類(lèi)住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門(mén)之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門(mén)的投訴大量增加，在有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開(kāi)始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類(lèi)糾紛有增無(wú)減。訴訟標(biāo)的額少則上萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類(lèi)型多，且多是新類(lèi)型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類(lèi)型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類(lèi)糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門(mén)行政侵權(quán)糾紛。這些類(lèi)型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門(mén)的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過(guò)半數(shù)的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類(lèi)案件的主體，既有我國(guó)公民、法人和其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門(mén)。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門(mén)的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類(lèi)型的案件，在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律中無(wú)專(zhuān)門(mén)調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門(mén)和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類(lèi)糾紛帶來(lái)一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題，是正確審理此類(lèi)案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類(lèi)型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類(lèi)型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專(zhuān)屬管轄的規(guī)定。

（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類(lèi)合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié)議：通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書(shū)面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱(chēng)聘用管理合同）時(shí)，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來(lái)審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理剛起步，在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂，約定購(gòu)房者接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來(lái)越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會(huì)，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)認(rèn)定無(wú)效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊(cè)成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí)，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對(duì)于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效；對(duì)易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門(mén)批準(zhǔn)，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效條款；對(duì)屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無(wú)效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無(wú)能力或精力實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，或?yàn)槟怖谂c業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，其由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營(yíng)，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會(huì)委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無(wú)其它致合同無(wú)效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類(lèi)型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對(duì)所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無(wú)權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓?zhuān)矡o(wú)權(quán)另行委托他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效。在審查物業(yè)委托管理合同時(shí)，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開(kāi)來(lái)，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問(wèn)題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國(guó)目前尚無(wú)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類(lèi)型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭(zhēng)議問(wèn)題較多的現(xiàn)象。筆者試對(duì)實(shí)踐中有爭(zhēng)議或急需明確的問(wèn)題作一探討。

（一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問(wèn)題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會(huì)制度和由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì)制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，但《辦法》未對(duì)業(yè)主大會(huì)制度，包括業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對(duì)業(yè)主大會(huì)制度和管委會(huì)制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問(wèn)題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門(mén)如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會(huì)？如何選舉產(chǎn)生管委會(huì)？在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下，分別通過(guò)書(shū)面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶(hù)一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問(wèn)題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，以確定物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。第一次業(yè)主大會(huì)的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門(mén)召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會(huì)，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書(shū)面征集業(yè)主意見(jiàn)而成立管委會(huì)或通過(guò)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)的決議的，不能確認(rèn)管委會(huì)或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會(huì)的前提條件，形成業(yè)主大會(huì)有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過(guò)程也許很長(zhǎng)），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是最大的業(yè)主，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立管委會(huì)，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá)到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門(mén)報(bào)告，在管理部門(mén)組織下或自行召集下，召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)，這對(duì)于保護(hù)業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。

關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會(huì)的決定是否有效，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來(lái)確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對(duì)購(gòu)置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來(lái)計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無(wú)投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票，計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會(huì)的決議，如要求所有業(yè)主通過(guò)方有效，則往往會(huì)只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決議，須由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過(guò)，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問(wèn)題。

管理委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會(huì)有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動(dòng)中，管委會(huì)以其名義代表業(yè)主。而管委會(huì)在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問(wèn)題目前在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大。管委會(huì)是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門(mén)登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會(huì)予以登記的，視為管委會(huì)尚未依法成立。對(duì)于依法成立的管委會(huì)的主體資格，有一種意見(jiàn)認(rèn)為，管委會(huì)不是法人，沒(méi)有獨(dú)立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對(duì)此意見(jiàn)，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會(huì)對(duì)外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會(huì)在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會(huì)代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時(shí)，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會(huì)訴訟主體地位問(wèn)題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會(huì)能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會(huì)固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會(huì)參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問(wèn)題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的大業(yè)主直接進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對(duì)提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予以規(guī)定，未對(duì)商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無(wú)法可依，也無(wú)行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問(wèn)題。

篇6

今天，我們召開(kāi)全市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會(huì)議，主要任務(wù)是研究貫徹落實(shí)5月1日將要施行的《省物業(yè)管理?xiàng)l例》，切實(shí)解決好我市房屋開(kāi)發(fā)、使用管理和物業(yè)服務(wù)中存在的嚴(yán)重影響居民生活的問(wèn)題，進(jìn)一步改善人民群眾的工作生活環(huán)境，提升城市管理水平，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。剛才，立文同志把我市物業(yè)管理工作發(fā)展情況作了簡(jiǎn)要匯報(bào)，既有基本情況，也有存在問(wèn)題，還提出了很多貫徹落實(shí)意見(jiàn)，這些想法都是切實(shí)可行的，希望大家認(rèn)真抓好落實(shí)。下面，我就如何貫徹落實(shí)《條例》，強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)意見(jiàn)。

一、正確把握，充分認(rèn)識(shí)《條例》頒布實(shí)施的重要意義

物業(yè)管理與服務(wù)關(guān)系人民群眾切身利益，是百姓生活不可缺少的組成部分，也是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。我省《條例》在國(guó)務(wù)院2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)幾年調(diào)研、論證，廣泛征求社會(huì)意見(jiàn)，經(jīng)省人大審議通過(guò)?！稐l例》具有以下幾個(gè)鮮明特點(diǎn)：

一是《條例》的立法過(guò)程和內(nèi)容款項(xiàng)體現(xiàn)了以人為本、關(guān)注民生的指導(dǎo)思想，反映了人民群眾多年以來(lái)的呼聲和要求。二是《條例》明確了物業(yè)管理活動(dòng)中各類(lèi)主體的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，對(duì)小區(qū)綜合驗(yàn)收備案、小區(qū)水電暖設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)權(quán)界定、建立小區(qū)綜合管理機(jī)制、舊小區(qū)整治和建立房屋質(zhì)量保修金等方面做了詳細(xì)規(guī)定，為解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題指明了方向，具有很強(qiáng)的針對(duì)性。三是《條例》對(duì)行政管理部門(mén)及有關(guān)責(zé)任人設(shè)定了明確的責(zé)任追究制度，有很強(qiáng)的前瞻性和可操作性。因此，貫徹落實(shí)《條例》，就是學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，就是為百姓辦實(shí)事、做好事、解難題，各級(jí)各單位務(wù)必要不折不扣地抓好落實(shí)。

二、找準(zhǔn)問(wèn)題，通過(guò)貫徹落實(shí)《條例》破解難題

近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)加快發(fā)展，住房制度改革不斷深化，人民群眾的居住水平有了明顯提高，小區(qū)物業(yè)管理有了很大的發(fā)展，物業(yè)管理的范圍、內(nèi)容都有了很大的拓展，新建小區(qū)全部實(shí)行了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)，豐富了城市管理的手段，改善了市容環(huán)境和居住環(huán)境。應(yīng)該說(shuō)，這幾年物業(yè)管理工作開(kāi)展得不錯(cuò)。隨著舊城棚戶(hù)區(qū)改造、舊居住小區(qū)改造后，物業(yè)管理的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)都發(fā)生了變化，讓百姓住得上、住得起、住得好不僅是建設(shè)問(wèn)題，還有管理問(wèn)題，而且城市管理不僅是對(duì)街面的管理，還要向社區(qū)、向樓群延伸，切實(shí)解決好小區(qū)“一年新、二年舊、三年臟亂差”的問(wèn)題。當(dāng)前，要清醒地看到，有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)、使用管理和物業(yè)服務(wù)的群眾投訴和矛盾糾紛逐年上升，成為居民群眾投訴、12345市民熱線(xiàn)和群眾來(lái)信來(lái)訪(fǎng)反映的突出問(wèn)題，并引發(fā)了。比較明顯的是匯統(tǒng)花園問(wèn)題，由于開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾爆發(fā)，開(kāi)發(fā)商把問(wèn)題甩給了政府，市建委等有關(guān)部門(mén)積極努力，有關(guān)部門(mén)做了很大的犧牲，應(yīng)急處理了一些矛盾，正在有序推進(jìn)解決。這些問(wèn)題本是不應(yīng)該發(fā)生的，集中體現(xiàn)了我市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理方面存在的一些共性問(wèn)題。

一是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售與交付使用的監(jiān)管還不完善。存在工程質(zhì)量缺陷、開(kāi)發(fā)商違約、小區(qū)配套緩建或不建、手續(xù)不全難以辦理房產(chǎn)證等問(wèn)題，這些問(wèn)題在居民入住后長(zhǎng)期得不到解決。房管局正在研究辦證的問(wèn)題，力爭(zhēng)多辦一些，緩解一下壓力。住房是老百姓擁有的重要私人財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)來(lái)的房子卻是次品，權(quán)益受到侵害，人民群眾很有意見(jiàn)，心里怨氣很大。二是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管還不到位。部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平低、意識(shí)差，社會(huì)責(zé)任感不強(qiáng)，多收費(fèi)、少服務(wù)，處理問(wèn)題簡(jiǎn)單粗暴，有的甚至干擾業(yè)主委員會(huì)自治，人為制造矛盾，嚴(yán)重影響小區(qū)和諧氛圍。三是對(duì)舊小區(qū)的整治有待深化。經(jīng)過(guò)幾年的整治，舊小區(qū)的環(huán)境有了明顯改善，但也有部分小區(qū)在整治后出現(xiàn)“回潮”現(xiàn)象，部分小區(qū)整治還不徹底，違章搭建、亂占道路現(xiàn)象依然存在，部分小區(qū)房屋維修難、污水冒溢，嚴(yán)重影響居民生活。四是部分小區(qū)水電暖專(zhuān)營(yíng)單位服務(wù)質(zhì)量差。水電暖與人民群眾的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是政府授權(quán)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位向社會(huì)提供的公共產(chǎn)品，但在部分小區(qū)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位只負(fù)責(zé)到小區(qū)規(guī)劃紅線(xiàn)，小區(qū)內(nèi)水電暖設(shè)施管理及收費(fèi)由開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，變相把權(quán)力交給了開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)企業(yè)。由開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)水電暖的轉(zhuǎn)供，可能會(huì)收高價(jià)水電費(fèi)用，引起業(yè)主與企業(yè)的矛盾糾紛，一旦企業(yè)撤出小區(qū)管理或破產(chǎn)，無(wú)人代收水電暖費(fèi)用，無(wú)人承擔(dān)設(shè)施維修責(zé)任，居民就無(wú)法正常使用水電暖。

解決以上問(wèn)題，必須通過(guò)貫徹落實(shí)《條例》。各部門(mén)各單位務(wù)必高度重視，采取有效措施，切實(shí)抓好貫徹落實(shí)，扎扎實(shí)實(shí)地推進(jìn)《條例》實(shí)施。

三、落實(shí)責(zé)任，扎實(shí)推進(jìn)《條例》順利實(shí)施

《條例》是當(dāng)前規(guī)范我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理發(fā)展、解決歷史遺留問(wèn)題的有力指導(dǎo)和遵循。市政府成立了由分管市領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，各有關(guān)職能部門(mén)和區(qū)政府為成員的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，具體推進(jìn)《條例》貫徹落實(shí)。各成員單位要指定分管領(lǐng)導(dǎo)為領(lǐng)導(dǎo)小組成員，切實(shí)擔(dān)負(fù)落實(shí)責(zé)任。

（一）嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任。各成員單位要結(jié)合工作實(shí)際，明確責(zé)任分工，著力落實(shí)推進(jìn)。市房管局，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，擬定加強(qiáng)我市物業(yè)管理的具體政策，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)管理和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員資格管理，對(duì)住房維修資金和房屋質(zhì)量保修金進(jìn)行監(jiān)管，指導(dǎo)各區(qū)房管部門(mén)、辦事處對(duì)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)進(jìn)行監(jiān)管，依法處理物業(yè)企業(yè)的違規(guī)違法行為?，F(xiàn)在我市房屋維修基金已經(jīng)歸集有十幾個(gè)億，量比較大，要專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)機(jī)構(gòu)，把這部分資金監(jiān)管好、使用好，確保資金安全、高效，真正用在老百姓身上。市建委，負(fù)責(zé)組織開(kāi)展小區(qū)綜合驗(yàn)收及備案管理和在建物業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管，會(huì)同市物價(jià)局?jǐn)M定調(diào)整城市配套費(fèi)的意見(jiàn)，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的監(jiān)管，處理小區(qū)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，牽頭組織舊小區(qū)綜合整治。市規(guī)劃局，負(fù)責(zé)落實(shí)《條例》有關(guān)小區(qū)配套建筑的規(guī)劃要求，確保小區(qū)配套完善，協(xié)調(diào)解決涉及規(guī)劃的小區(qū)遺留問(wèn)題。市行政執(zhí)法局，負(fù)責(zé)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的違法行為，處理業(yè)主或房屋使用人在使用房屋過(guò)程中違反《條例》規(guī)定的行為。市公安局，指導(dǎo)、督促物業(yè)企業(yè)開(kāi)展安全防范工作，指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)，消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，調(diào)解各類(lèi)涉及治安管理的矛盾，加強(qiáng)對(duì)外來(lái)人口和寵物的管理。市財(cái)政局，會(huì)同有關(guān)部門(mén)落實(shí)小區(qū)政務(wù)管理等用房和舊小區(qū)整治工作中應(yīng)由政府承擔(dān)的建設(shè)資金來(lái)源。市民政局，加強(qiáng)社區(qū)基層政權(quán)建設(shè)，落實(shí)居委會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理。市物價(jià)局，牽頭制定我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，定期公布指導(dǎo)價(jià)格，依法查處物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的違規(guī)行為，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引發(fā)的矛盾糾紛。市環(huán)保局，負(fù)責(zé)驗(yàn)收物業(yè)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)設(shè)施，依法查處業(yè)主與使用人在使用房屋過(guò)程中違反環(huán)保法律法規(guī)和《條例》的行為。市質(zhì)監(jiān)局，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊(cè)登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為，調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。市司法局，逐步建立基層糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制，指導(dǎo)基層糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)疏導(dǎo)、調(diào)解物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)民間糾紛；與市房管局共同組織開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的宣傳教育。市工商局，加強(qiáng)企業(yè)登記審查，對(duì)未依法辦理住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房手續(xù)的，不予核準(zhǔn)登記；查處在住宅小區(qū)內(nèi)擅自改變住宅用途從事無(wú)照經(jīng)營(yíng)的行為。市市政公用局，負(fù)責(zé)制定已建成小區(qū)水暖氣設(shè)施整治和移交的具體辦法，監(jiān)督管理水暖氣各專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行水暖氣設(shè)施建設(shè)、接管和維護(hù)管理義務(wù)。市環(huán)衛(wèi)局，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，督促環(huán)境衛(wèi)生專(zhuān)業(yè)單位依法履行職責(zé)，及時(shí)解決小區(qū)化糞池污水冒溢問(wèn)題。市園林局，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化變動(dòng)的審批和監(jiān)督。市經(jīng)委，負(fù)責(zé)組織落實(shí)《條例》有關(guān)小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)、移交、管理維護(hù)的規(guī)定，并督促供電公司履行法定義務(wù)。市供電公司，按《條例》的規(guī)定，開(kāi)展小區(qū)供電設(shè)施的建設(shè)、接管工作，確保居民正常用電。各區(qū)政府，要對(duì)本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)負(fù)總責(zé)，按照《條例》的要求，督促辦事處抓好《條例》宣傳學(xué)習(xí)和小區(qū)綜合管理機(jī)制及聯(lián)席會(huì)議制度的建立，把小區(qū)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，納入對(duì)辦事處工作的考核體系，加大辦事處對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，配合專(zhuān)業(yè)單位做好水電氣暖設(shè)施移交，加強(qiáng)基層調(diào)解機(jī)制建設(shè)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決居民之間、居民與物業(yè)企業(yè)的糾紛，維護(hù)好小區(qū)的穩(wěn)定與和諧。

（二）加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合?！稐l例》不僅是一部單純的規(guī)范物業(yè)企業(yè)的法規(guī)，對(duì)與居民使用房屋相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、水電氣暖管理、小區(qū)管理、業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)、房屋維修、舊小區(qū)整治及相關(guān)部門(mén)的行政管理行為都作了明確規(guī)范，貫徹落實(shí)《條例》不僅是哪一個(gè)部門(mén)的工作，需要各部門(mén)密切配合、齊抓共管、形成合力。各級(jí)各部門(mén)要把每個(gè)環(huán)節(jié)的工作都做好，讓百姓住得安心、舒心、放心。

（三）著力推進(jìn)七項(xiàng)重點(diǎn)。當(dāng)前，根據(jù)我市實(shí)際，認(rèn)真貫徹落實(shí)《條例》的重點(diǎn)是，立即開(kāi)展小區(qū)綜合驗(yàn)收備案、調(diào)整配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)行小區(qū)水電氣暖設(shè)施移交、建立小區(qū)綜合管理機(jī)制、深化舊小區(qū)整治、強(qiáng)化維修資金監(jiān)管、建立房屋保修金制度等七項(xiàng)工作，抓緊研究制定加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作的意見(jiàn)、房屋維修資金和質(zhì)量保修金的監(jiān)管辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法、小區(qū)綜合驗(yàn)收備案管理辦法、配套費(fèi)調(diào)整、水電氣暖設(shè)施移交辦法等政策。以上政策，要于5月底前制定完畢，并在第二次領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上研究討論。對(duì)落實(shí)工作不力，問(wèn)題解決不力，居民反映強(qiáng)烈，造成社區(qū)嚴(yán)重不穩(wěn)定的，將依據(jù)《條例》追究相關(guān)部門(mén)和責(zé)任人的行政責(zé)任。

篇7

論文摘要：物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個(gè)城市的管理模式都是從香港或國(guó)外引進(jìn)，與中國(guó)實(shí)際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運(yùn)作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個(gè)方面詳細(xì)論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國(guó)物業(yè)管理能進(jìn)步發(fā)展。

物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀(jì)的英國(guó)．伴隨工業(yè)革命逐漸興起．發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程．因此它的理論、運(yùn)作模式與西方經(jīng)濟(jì)理論有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。我國(guó)的物業(yè)管理脫胎于國(guó)外為了能更好地適應(yīng)中國(guó)的發(fā)展實(shí)際．就必須從各方面對(duì)其進(jìn)行調(diào)整．開(kāi)辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學(xué)實(shí)踐操作中．認(rèn)為從以下四方面可以進(jìn)行新的嘗試：

一．物業(yè)維修基金的運(yùn)作模式的改進(jìn)

維修基金是物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來(lái)源。關(guān)于它的收取國(guó)家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心．在業(yè)主交納售房款的時(shí)候由售房單位從住宅售房款中提?。鄬幼≌?O％．高層住宅3O％．然后再由業(yè)主按照房改成本價(jià)房?jī)r(jià)的2％交納。如果專(zhuān)項(xiàng)維修資金花光或者不到首次交納金額的3O％．就要啟動(dòng)續(xù)籌機(jī)制。盡管如此．在實(shí)際操作過(guò)程中卻出現(xiàn)兩犬問(wèn)題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無(wú)故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果．公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴(yán)重。我們認(rèn)為應(yīng)從以下方面改進(jìn)

1明確基金使用程序

由物業(yè)公司確定維修計(jì)劃以及維修費(fèi)用．確定要維修的工程．報(bào)業(yè)主大會(huì)同意后．通過(guò)信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶(hù)，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再?gòu)拿考颐繎?hù)中扣取專(zhuān)項(xiàng)維修資金。如果費(fèi)用不高，經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)直接授權(quán)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)，到銀行支取就可以了，如果費(fèi)用比較高就實(shí)行階梯性的交費(fèi)，比如先預(yù)支30％，讓維修工程先運(yùn)行起來(lái)，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質(zhì)保金，過(guò)了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立之前．維修費(fèi)用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計(jì)劃和預(yù)算報(bào)告，政府相關(guān)部門(mén)受理．并指定專(zhuān)業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，最終由市國(guó)土房管局批準(zhǔn)到專(zhuān)戶(hù)銀行支取費(fèi)用。

2建立基金審查制度

每個(gè)財(cái)政年度，由房地產(chǎn)行政部門(mén)牽頭，聯(lián)合財(cái)政、審計(jì)部門(mén)對(duì)各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶(hù)進(jìn)行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過(guò)程。專(zhuān)項(xiàng)維修資金在存儲(chǔ)銀行時(shí)．所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下．利息由銀行操作系統(tǒng)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)業(yè)主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專(zhuān)項(xiàng)維修資金?；鹳~戶(hù)是在銀行備案的專(zhuān)用賬戶(hù)。根據(jù)1998年的213號(hào)文件．閑置的專(zhuān)項(xiàng)維修資金經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的決策可以委托銀行購(gòu)買(mǎi)國(guó)債．但是有金額的限制．不能把所用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金都用來(lái)買(mǎi)國(guó)債．同時(shí)專(zhuān)項(xiàng)維修資金不能用于風(fēng)險(xiǎn)較大的投資．如股票等。最終審查結(jié)束后．將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布．使每個(gè)業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚．資金使用透明化。

3．建立續(xù)籌資金的籌集制度

對(duì)于續(xù)籌資金．應(yīng)明確各戶(hù)繳納比例．通常是按建筑面積計(jì)算。繳納時(shí)刻有物業(yè)公司直接上門(mén)收取．也可直接存入維修基金專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)．以匯款憑據(jù)為證。對(duì)于遲繳緩繳．應(yīng)建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長(zhǎng)期不交費(fèi)的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對(duì)確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)．延長(zhǎng)繳費(fèi)期限并收取利息對(duì)長(zhǎng)期無(wú)故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施．如停止物業(yè)管理服務(wù)等。

二．創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式

目前．絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式．即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這樣雖然能對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理．提高專(zhuān)業(yè)化程度。但也存在管理費(fèi)用較高．很多中低收入居民承受不起的問(wèn)題．是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。為了解決這個(gè)矛盾．應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制．引入我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)普遍實(shí)行的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理．實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理．就是將整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房)．由業(yè)主自己負(fù)責(zé)：另一部分是公產(chǎn)．包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物．由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì)．全權(quán)負(fù)責(zé)本管理純屬義務(wù)．沒(méi)有任何報(bào)酬。委員一般任期一年．每月開(kāi)會(huì)一次．討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問(wèn)題。物業(yè)管理組織非常精干．專(zhuān)職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門(mén)衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對(duì)公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備：并且24小時(shí)錄像．保留2周)．另外有少量的臨時(shí)工．如保潔員、修理工等．由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)。管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源是將公用房屋出租．從中收取管理費(fèi)．所收的管理費(fèi)在支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、公產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)．以及其他費(fèi)用公共開(kāi)支以后．一般還有節(jié)余。我國(guó)臺(tái)灣省各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多．尚且普遍推行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，而我們?cè)诖蠖鄶?shù)居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經(jīng)營(yíng)式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費(fèi)．而物業(yè)管理公司由于收入較少．出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難．使小區(qū)物業(yè)管理難以開(kāi)展。因此可以對(duì)現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革．由單一的物業(yè)公司管理模式．改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營(yíng)式管理并用的兩種模式。

三、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用

物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個(gè)科技含量高．專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的獨(dú)立的行業(yè)．但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動(dòng)密集性行業(yè)．成了以獸一手工勞動(dòng)為主的管理行業(yè)。相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營(yíng)．服務(wù)產(chǎn)品單一管理項(xiàng)目和類(lèi)型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營(yíng)等。原因主要有四點(diǎn)：一是行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低：二是專(zhuān)業(yè)服務(wù)沒(méi)有形成市場(chǎng)；三是資源分割．物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費(fèi)偏低．收繳率不高。針對(duì)這些問(wèn)題可采取以下措施：

1．加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管．?dāng)嘟^與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”

很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血．而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽．小企業(yè)吃不了．資源浪費(fèi)嚴(yán)重的市場(chǎng)狀況。行政主管部門(mén)應(yīng)從兩方面人手加強(qiáng)監(jiān)管(1)每年進(jìn)行財(cái)務(wù)審查．由政府的審計(jì)部門(mén)審計(jì)物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)賬目．?dāng)嘟^雙方的資金支持：(2)強(qiáng)制推行物業(yè)區(qū)域的招投標(biāo)．每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理都要進(jìn)行招投標(biāo)．由政府組織向全社會(huì)公開(kāi)．實(shí)現(xiàn)透明化。

2建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)制度

制度應(yīng)在注冊(cè)資本、專(zhuān)業(yè)人員管理經(jīng)驗(yàn)等多方面進(jìn)行規(guī)定．不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求．達(dá)不到一定規(guī)模則不準(zhǔn)注冊(cè)．從而提高了準(zhǔn)入門(mén)檻。

3．有效整合物業(yè)管理資源

針對(duì)中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點(diǎn)．我們可以將物業(yè)區(qū)域按類(lèi)型、位置進(jìn)行聯(lián)合．統(tǒng)一進(jìn)行招投標(biāo)。區(qū)域面積大了．既能充分挖掘企業(yè)潛力．提高企業(yè)人員工作能力：同時(shí)又因?yàn)榻档土私?jīng)營(yíng)成本：從而能減輕業(yè)主交費(fèi)負(fù)擔(dān)。

四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)

物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速．但畢竟只有二十多年的發(fā)展．人們?cè)谟^念上認(rèn)識(shí)層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業(yè)在實(shí)施管理過(guò)程中，業(yè)主在接受服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生了很多錯(cuò)誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認(rèn)為應(yīng)進(jìn)行以下工作：

1對(duì)業(yè)主委員會(huì)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定各類(lèi)居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會(huì)．作為業(yè)主代表行使業(yè)利。加強(qiáng)業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會(huì)成員做起．以點(diǎn)帶面．推動(dòng)全員物業(yè)管理知識(shí)的普及。具體做法是(1)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)每年定期免費(fèi)開(kāi)班培訓(xùn)．凡是新成立的業(yè)委會(huì)均應(yīng)派5O％以上成員參加．否則該業(yè)委會(huì)不予注艦(2)業(yè)委會(huì)在小區(qū)內(nèi)定期培訓(xùn)業(yè)主．宣傳物業(yè)管理方面的知識(shí)。

2對(duì)物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定

目前我國(guó)已推行物業(yè)管理資質(zhì)認(rèn)證工作．每年都進(jìn)行物業(yè)管理員(師)資質(zhì)考試．但由于沒(méi)有對(duì)人員數(shù)量硬性規(guī)定．各企業(yè)對(duì)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)很不重視．物業(yè)服務(wù)也因此極不規(guī)范。所以各城市應(yīng)在這方面有規(guī)定出臺(tái)．迫使企業(yè)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人員引進(jìn)和培訓(xùn)工作．提高企業(yè)的綜合實(shí)力。

篇8

論文摘要 物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。但是目前政府對(duì)物業(yè)公司監(jiān)管力度不強(qiáng)，物業(yè)管理法規(guī)缺乏可操作性，物業(yè)管理狀況不佳，業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)常遭到侵害，業(yè)主委員會(huì)很難真正發(fā)揮作用。要想改變著這一現(xiàn)狀，就要積極探索多樣化的物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，為社區(qū)居民創(chuàng)造和諧的生活環(huán)境。

論文關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 業(yè)主 業(yè)主委員會(huì)

一、調(diào)查概況

(一)調(diào)查背景

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起與發(fā)展，現(xiàn)代小區(qū)的居住模式逐漸取代傳統(tǒng)的零散居住形式。相對(duì)集中的建筑群居住構(gòu)成了現(xiàn)代小區(qū)。小區(qū)配有的成套的公共服務(wù)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的維持需要有專(zhuān)門(mén)的人員和組織，因此物業(yè)管理行業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生。然而，此行業(yè)在我國(guó)目前還屬于新興行業(yè)，在實(shí)踐中，還有很多問(wèn)題有待規(guī)范。

物業(yè)管理，具體而言，就是物業(yè)公司接受業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的委托，然后簽訂物業(yè)服務(wù)合同，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)業(yè)主居住的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的道路交通、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的內(nèi)涵包括：(1)物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，即管理業(yè)主所居住的小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、綠地、停車(chē)位停車(chē)庫(kù)、房屋設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生等;(2)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人;(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o(wú)形的商品——勞務(wù)與服務(wù)。

物業(yè)管理立法興起于19世紀(jì)，在20世紀(jì)獲得了重大的發(fā)展。2003年9月1日國(guó)務(wù)院正式頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》，為物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利的法律保護(hù)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一立法。但我國(guó)的物業(yè)管理立法仍缺乏理論指導(dǎo)，配套的立法尚不成熟，且缺乏可操作性，未形成良性、完善的運(yùn)作機(jī)制?，F(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理關(guān)系混亂，物業(yè)公司不能經(jīng)濟(jì)有效的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的目的，業(yè)主的權(quán)利不能得到有效的維護(hù)，因物業(yè)管理產(chǎn)生的糾紛層出不窮。

(二)調(diào)查目的

物業(yè)管理狀況關(guān)涉小區(qū)業(yè)主的生活休息環(huán)境，本課題通過(guò)對(duì)西寧市鳴翠柳山莊的業(yè)主權(quán)益是否得到有效維護(hù)進(jìn)行調(diào)查，期望能更好的規(guī)范物業(yè)公司的服務(wù)行為及管理行為，增強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的可操作性，改善我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，為業(yè)主營(yíng)造更舒適和諧的居住環(huán)境。

(三)調(diào)查內(nèi)容

本課題通過(guò)對(duì)西寧市鳴翠柳山莊居住的業(yè)主、外聘的物業(yè)公司進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，并結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)和理論知識(shí)及對(duì)其他小區(qū)的物業(yè)管理情況的走訪(fǎng)調(diào)查得出調(diào)查結(jié)果。一是業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)。即小區(qū)業(yè)主在入住該小區(qū)并繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)后，應(yīng)如何自主選舉業(yè)主委員會(huì)，實(shí)現(xiàn)自治管理權(quán)，維護(hù)自己的合法權(quán)益。二是業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、決議及業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)性質(zhì)及義務(wù)。即業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)如何維護(hù)全體業(yè)主的公共利益及應(yīng)如何行使自己的職權(quán)。三是物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和管理狀況。即物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的訴求是否及時(shí)處理以及對(duì)小區(qū)的物業(yè)設(shè)施的維護(hù)管理狀況。擬從這三方面入手，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司分別進(jìn)行調(diào)查。

(四)調(diào)查方式

此次調(diào)查的主要方式有：對(duì)西寧市鳴翠柳山莊的業(yè)主發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷;對(duì)西寧市部分小區(qū)進(jìn)行走訪(fǎng)調(diào)查，共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷100份，實(shí)際收回97份，部分業(yè)主因忙于參加廣場(chǎng)舉辦的活動(dòng)未交回問(wèn)卷。所以，以下報(bào)告中的結(jié)論系根據(jù)收回的有效數(shù)據(jù)資料及對(duì)部分小區(qū)的走訪(fǎng)詢(xún)問(wèn)而得到。

二、調(diào)查問(wèn)卷反映的問(wèn)題結(jié)論及分析

(一)業(yè)主的參與度不高，業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難

根據(jù)調(diào)查，在問(wèn)及本人是否愿意在業(yè)主委員會(huì)擔(dān)任職務(wù)之時(shí)，有22.7%的被調(diào)查者明確表示愿意，而明確表示不愿意的占49.0%。在問(wèn)及不愿意在業(yè)主委員會(huì)任職的原因之時(shí)，沒(méi)有時(shí)間精力和沒(méi)有報(bào)酬是最主要的原因，提及率分別為36.8%和41.9%。在問(wèn)及“業(yè)主委員會(huì)是否應(yīng)該拿報(bào)酬”之時(shí)，有60.8%的被調(diào)查業(yè)主表示贊成，而有19.8%的被調(diào)查者明確表示反對(duì)，另外19.4%的業(yè)主則選擇“說(shuō)不清”。在問(wèn)及“業(yè)主委員會(huì)是否應(yīng)該具有法人地位”之時(shí)，有65.8%的被調(diào)查者表示贊成，而有15.2%的被調(diào)查者表示反對(duì)，19.0%的業(yè)主則選擇“說(shuō)不清”。在問(wèn)及本小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)能否代表業(yè)主的利益時(shí)，有71.7%的被調(diào)查者認(rèn)為不能代表，只有13.4%的被調(diào)查者認(rèn)為能夠代表。

根據(jù)走訪(fǎng)調(diào)查得知，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。大部分小區(qū)從來(lái)沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，有些小區(qū)即使召開(kāi)業(yè)主大會(huì)也是偶爾性的，大多都是書(shū)面性的決議或是業(yè)主代表參加，主要是因?yàn)椋荷婕暗膯?wèn)題根本與自己無(wú)關(guān)，參加業(yè)主大會(huì)浪費(fèi)自己的時(shí)間;業(yè)主比較分散，統(tǒng)一召集起來(lái)比較困難;業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)能否做出有效的決議喪失信心，認(rèn)為即便召開(kāi)業(yè)主大會(huì)也是徒勞，難以形成讓全體業(yè)主都滿(mǎn)意的決議。

業(yè)主對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)態(tài)度也比較消極。很多業(yè)主不知道業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)權(quán)限也不知道是否能維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，對(duì)作為業(yè)主委員會(huì)成員是否有報(bào)酬比較擔(dān)憂(yōu)。所以大部分小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)只是虛設(shè)，沒(méi)有存在的意義，有些業(yè)主委員會(huì)成員很少履行自己的職責(zé)。究其原因，主要是物業(yè)管理的法律法規(guī)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的定性很模糊，沒(méi)有給業(yè)主委員會(huì)一個(gè)合理的法律地位，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有運(yùn)營(yíng)資本，很多業(yè)主不愿意浪費(fèi)時(shí)間做沒(méi)有任何報(bào)酬的事;居委會(huì)、街道辦等基層組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立缺少指導(dǎo)和幫助，很多小區(qū)不知道怎樣成立業(yè)主委員會(huì)。

(二)物業(yè)公司的管理和服務(wù)定位模糊

根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷的統(tǒng)計(jì)顯示，對(duì)物業(yè)公司的管理和服務(wù)表示“很滿(mǎn)意”和“比較滿(mǎn)意”者，僅占被調(diào)查者的18.3%，而表示“不太滿(mǎn)意”和“很不滿(mǎn)意”者，占40.7%。業(yè)主的利益受侵害的狀況主要在專(zhuān)有部分和共有部分，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有44.7%的被調(diào)查者認(rèn)為，其個(gè)人和家庭的合法權(quán)益曾被物業(yè)公司侵占，有55.3%的業(yè)主認(rèn)為其小區(qū)共有部分的利益受到了物業(yè)公司的侵占。

物業(yè)公司是接受業(yè)主的委托并按照物業(yè)服務(wù)合同提供常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。但是目前我國(guó)物業(yè)公司的從業(yè)人員的文化層次普遍較低素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念。主要表現(xiàn)在：物業(yè)公司的從業(yè)人員常常以管理者自居，沒(méi)有服務(wù)意識(shí)，對(duì)業(yè)主的訴求不聞不問(wèn)，更談不上主動(dòng)幫業(yè)主排憂(yōu)解難。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，物業(yè)公司管理不規(guī)范，對(duì)自身造成的問(wèn)題也不及時(shí)有效的解決，影響物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，客戶(hù)的滿(mǎn)意度降低。二是物業(yè)公司缺乏一些專(zhuān)業(yè)的技工人員，對(duì)公共設(shè)施的損壞及業(yè)主的房屋出現(xiàn)的漏水、墻皮脫落等現(xiàn)象不能及時(shí)進(jìn)行維修。這是導(dǎo)致物業(yè)糾紛增多的最主要原因。三是物業(yè)公司侵吞業(yè)主利益。根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，88.7%的小區(qū)的物業(yè)公司都存在將小區(qū)的公共場(chǎng)地、相鄰樓房的通道作為停車(chē)位出租給外來(lái)人員，謀取利益，嚴(yán)重?cái)_亂了小區(qū)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，直接侵害了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。四是物業(yè)公司私自漲價(jià)，導(dǎo)致業(yè)主不滿(mǎn)。鳴翠柳山莊的物業(yè)費(fèi)自四月份開(kāi)始，每月每平方米0.45元漲到0.80元，通過(guò)詢(xún)問(wèn)物業(yè)公司，由于工業(yè)運(yùn)營(yíng)成本和人工工資不斷增加，物業(yè)費(fèi)必然要上調(diào)。但是物業(yè)費(fèi)漲價(jià)一事，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)并未達(dá)成一致，也未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)征求業(yè)主的意見(jiàn)，物業(yè)公司業(yè)沒(méi)有向上級(jí)部門(mén)提供物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的相關(guān)申請(qǐng)和備案。根據(jù)調(diào)查，大部分小區(qū)都存在物業(yè)公司私自漲價(jià)的行為，主要是現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)幅度，政府相關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)公司的行為監(jiān)管不到位，懲罰力度較小，導(dǎo)致物業(yè)公司為所欲為，不顧及業(yè)主的利益。

三、針對(duì)調(diào)查結(jié)果的思考和建議

通過(guò)對(duì)業(yè)主、物業(yè)公司的接觸和調(diào)查，結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)完善物業(yè)管理，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益的具體建議如下：

(一)提高業(yè)主的參與力度，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。(1)居民委員會(huì)、街道辦事處要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)事宜的扶持力度，提高業(yè)主的主人翁意識(shí)，督促業(yè)主積極參與小區(qū)的自治管理，指導(dǎo)業(yè)主選出真正能代表業(yè)主利益、有責(zé)任心、熱心公益、具有一定知識(shí)水平的人員來(lái)參與業(yè)主委員會(huì)的工作，在物業(yè)公司和業(yè)主之間起到溝通協(xié)調(diào)的作用，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)其的信任度。(2)相關(guān)的法律法規(guī)制度應(yīng)明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，撥付業(yè)主委員會(huì)一定的運(yùn)營(yíng)成本，保障業(yè)主委員會(huì)能及時(shí)有效的處理物業(yè)糾紛，提高業(yè)主委員會(huì)成員工作的積極性。(3)業(yè)主委員會(huì)成員要以身作則，對(duì)其職責(zé)范圍內(nèi)的工作應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，在與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，仔細(xì)斟酌合同條款，確定物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)合理，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，涉及業(yè)主的切身利益時(shí)要及時(shí)公開(kāi)征求業(yè)主的意見(jiàn)，監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的使用情況，及時(shí)處理業(yè)主的訴求。

(二)建立物業(yè)公司年度評(píng)價(jià)機(jī)制，規(guī)范物業(yè)公司的行為

(1)實(shí)行物業(yè)公司的年度評(píng)價(jià)機(jī)制，有利于督促物業(yè)公司不斷創(chuàng)新科學(xué)合理的物業(yè)管理模式，提升物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)。業(yè)主委員會(huì)可以與物業(yè)公司在公示欄里設(shè)置一些小區(qū)物業(yè)管理狀況的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在年末召集業(yè)主對(duì)物業(yè)公司一年來(lái)的管理行為和服務(wù)行為做一個(gè)評(píng)價(jià)，對(duì)沒(méi)有做到位的和很差的行為可以提出一些改善的建議，逐步改善小區(qū)的物業(yè)管理狀況。(2)物業(yè)公司自身應(yīng)不斷提高該行業(yè)的從業(yè)人員的資質(zhì)條件，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，及時(shí)處理業(yè)主反映的各種需要維修的房屋及配套的公共設(shè)施，做好外來(lái)人員的登記事項(xiàng)，布置好小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位，維護(hù)好小區(qū)的公共秩序，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。

(三)加強(qiáng)政府的監(jiān)管力度，完善物業(yè)管理法法規(guī)制度

篇9

最近，國(guó)務(wù)院總理*對(duì)價(jià)格公共服務(wù)工作作出重要批示：“這項(xiàng)工作要經(jīng)常化，注意制度建設(shè)，以真實(shí)性取信于民”，副總理批示：“推進(jìn)價(jià)格公共服務(wù)工作對(duì)于控制物價(jià)過(guò)快上漲有積極作用。把服務(wù)與監(jiān)管有機(jī)結(jié)合起來(lái)有利于價(jià)格政策的落實(shí)。要進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立全社會(huì)價(jià)格監(jiān)督服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成長(zhǎng)效機(jī)制，在抑制通脹中更好地發(fā)揮作用”。國(guó)家發(fā)改委也發(fā)出了《關(guān)于認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同志重要批示精神進(jìn)一步做好價(jià)格公共服務(wù)工作的通知》（發(fā)改價(jià)檢〔*〕2641號(hào)），四川省物價(jià)局對(duì)進(jìn)一步做好價(jià)格公共服務(wù)工作了要求，目前國(guó)家又作出了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)增長(zhǎng)的安排部署，進(jìn)一步做好價(jià)格公共服務(wù)工作顯得更為重要。經(jīng)局黨組研究，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)全市價(jià)格公共服務(wù)以下意見(jiàn)。

一、要提高對(duì)價(jià)格公共服務(wù)重要意義的認(rèn)識(shí)

（一）做好價(jià)格公共服務(wù)，對(duì)實(shí)踐價(jià)格科學(xué)發(fā)展觀有重要意義。黨的*大報(bào)告，加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)，必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平正義。黨的*屆三中全會(huì)，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展一體化新格局，必須擴(kuò)大公共財(cái)政覆蓋農(nóng)村范圍，發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)，使廣大農(nóng)民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居。按照黨的*大報(bào)告和黨的*屆三中全會(huì)精神，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)政府價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)加快價(jià)格職能和價(jià)格管理方式的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)價(jià)格公共服務(wù)，深化價(jià)格改革，強(qiáng)化對(duì)壟斷行業(yè)價(jià)格成本約束，加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管，依法嚴(yán)肅處理各種亂漲價(jià)、亂收費(fèi)的行為，著力維護(hù)廣大人民群眾、社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。作好價(jià)格公共服務(wù)，要求全市物價(jià)部門(mén)按照科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展的要求，以改進(jìn)價(jià)格管理與轉(zhuǎn)變價(jià)格職能相結(jié)合，切實(shí)把價(jià)格工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到依法為社會(huì)各利益主體服務(wù)和為維護(hù)良好的發(fā)展環(huán)境服務(wù)上來(lái)。在價(jià)格公共服務(wù)中要重點(diǎn)抓好提供維權(quán)服務(wù)，提供自律服務(wù)，提供政策服務(wù)，提供信息服務(wù)，提供協(xié)調(diào)服務(wù)，提供綜合服務(wù)。

（二）加強(qiáng)價(jià)格公共服務(wù)，應(yīng)著重圍繞發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)、核心是構(gòu)建和諧的總體要求。全市各級(jí)物價(jià)部門(mén)要堅(jiān)持圍繞中心、服務(wù)大局，認(rèn)真按照黨委和政府的工作部署，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重大項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)發(fā)展園區(qū)，對(duì)義務(wù)教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)、環(huán)保、公共交通、水電氣以及涉及群眾生活、健康、居住、受教育基本權(quán)益等方面，做好價(jià)格公共服務(wù)工作。

（三）加強(qiáng)價(jià)格公共服務(wù)，應(yīng)切實(shí)轉(zhuǎn)變價(jià)格管理職能，在公用事業(yè)和公益行業(yè)方面積極探索建立差別價(jià)格和對(duì)低收入群體調(diào)價(jià)補(bǔ)貼的聯(lián)動(dòng)制度。近年來(lái)，針對(duì)我國(guó)資源價(jià)格偏低、資源性產(chǎn)品比價(jià)不合理等現(xiàn)象，國(guó)家大力實(shí)施了資源性產(chǎn)品價(jià)格改革。在穩(wěn)步推進(jìn)資源性產(chǎn)品價(jià)格改革的過(guò)程中，由于資源性產(chǎn)品價(jià)格的上漲，勢(shì)必會(huì)對(duì)低收入群體等生活水平造成影響。為著力協(xié)調(diào)解決群眾、相關(guān)行業(yè)因資源性?xún)r(jià)格上漲對(duì)生活水平和生產(chǎn)秩序造成的相關(guān)影響問(wèn)題，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)轉(zhuǎn)變管理職能、改進(jìn)管理方式，在推進(jìn)資源性產(chǎn)品價(jià)格改革特別是公用事業(yè)和公益方面積極探索建立差別價(jià)格和對(duì)低收入群體調(diào)價(jià)補(bǔ)貼的聯(lián)動(dòng)制度，更好地加強(qiáng)價(jià)格公共服務(wù)工作。

二、加強(qiáng)價(jià)格公共服務(wù)的指導(dǎo)原則

加強(qiáng)價(jià)格公共服務(wù)的指導(dǎo)原則是，認(rèn)真貫徹黨的*大和*屆三中全會(huì)精神，按照科學(xué)發(fā)展觀要求，認(rèn)真落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，改進(jìn)和完善價(jià)格審批、價(jià)格監(jiān)督、成本監(jiān)審、價(jià)格評(píng)估、價(jià)格監(jiān)測(cè)等職能，轉(zhuǎn)變價(jià)格監(jiān)管方式、減少價(jià)格審批、突出公共服務(wù)，著力維護(hù)人民群眾長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和根本利益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織在價(jià)格方面的合法權(quán)益。

三、價(jià)格公共服務(wù)的重點(diǎn)

當(dāng)前及近期價(jià)格公共服務(wù)主要應(yīng)圍繞國(guó)家的擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)發(fā)展和瀘州市委、市政府的“四個(gè)四”發(fā)展戰(zhàn)略（即突出抓好酒業(yè)、化工、能源、機(jī)械制造“四大產(chǎn)業(yè)”，建設(shè)酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)、納溪化工園區(qū)、長(zhǎng)江機(jī)械工業(yè)園區(qū)、川渝合作瀘州臨港示范區(qū)“四大園區(qū)”，建設(shè)川黔高速公路、瀘渝高速公路、川黔鐵路、長(zhǎng)江黃金水道“四大通道”，打造現(xiàn)代商貿(mào)物流中心、旅游組織中心、教育培訓(xùn)中心和區(qū)域中心城市“四大中心”），突出為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和發(fā)展服務(wù)，著力解決群眾反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)問(wèn)題，著力維護(hù)公平的價(jià)費(fèi)秩序和良好的發(fā)展環(huán)境。按照在價(jià)格公共服務(wù)中要重點(diǎn)抓好提供維權(quán)服務(wù)、提供自律服務(wù)、提供政策服務(wù)、提供信息服務(wù)、提供協(xié)調(diào)服務(wù)、提供綜合服務(wù)的要求，主要應(yīng)突出三抓、六加強(qiáng)、三協(xié)調(diào)：

（一）抓直接關(guān)系廣大群眾基本權(quán)益價(jià)費(fèi)項(xiàng)目調(diào)整的審批與規(guī)范

1、抓城市小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)熱點(diǎn)問(wèn)題的規(guī)范。近幾年社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展，城市擴(kuò)展較快，城市居民居住狀況有很大改善和提高，小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)涉及的小區(qū)業(yè)主已占城市居民的80%以上，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)不規(guī)范是群眾反映較為強(qiáng)烈的問(wèn)題。為切實(shí)解決小區(qū)業(yè)主與物管公司的糾紛，維護(hù)廣大群眾和物管公司雙方的合法權(quán)益，我局在認(rèn)真調(diào)研、充分聽(tīng)取意見(jiàn)、進(jìn)行成本監(jiān)審基礎(chǔ)上，結(jié)合我市小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)際，依照有關(guān)規(guī)定，制定了《瀘州市城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》?！秾?shí)施辦法》的出臺(tái)，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及包涵內(nèi)容、收費(fèi)公示及監(jiān)督檢查等均作了細(xì)化分解，使小區(qū)業(yè)主、物管公司在約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)合同中有一個(gè)規(guī)范的指導(dǎo)文件，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的亂分?jǐn)?、亂收費(fèi)將得到有效遏制，將會(huì)更好地規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理秩序，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展，推進(jìn)社區(qū)和諧建設(shè)。

2、抓城區(qū)居民生活用電和商業(yè)用電“戶(hù)表工程”改造收費(fèi)的規(guī)范。目前，我市城區(qū)大部分居民約有80%以上生活用電實(shí)行的是總表計(jì)量收費(fèi)，總表到戶(hù)表間產(chǎn)生的電損由居民按實(shí)分?jǐn)?，造成了居民?shí)際繳納電價(jià)高于國(guó)家規(guī)定電價(jià)的狀況，群眾反映強(qiáng)烈。針對(duì)這一城區(qū)帶有普遍性、共通性問(wèn)題，我局從著力抓好價(jià)格公共服務(wù)出發(fā)，對(duì)怎樣化解供用電雙方及用電戶(hù)之間的矛盾糾紛，進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查研究，在進(jìn)行成本監(jiān)審基礎(chǔ)上，多次協(xié)調(diào)電力等有關(guān)部門(mén)，制定了《瀘州市城區(qū)居民生活用電和商業(yè)用電“戶(hù)表工程”實(shí)施辦法》，對(duì)城區(qū)“戶(hù)表工程”實(shí)施范圍、改造收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、改造后用電設(shè)施的維護(hù)管理等均作了明確規(guī)定。抓好“戶(hù)表工程”改造的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范，可以使小區(qū)業(yè)主、物管公司、小區(qū)群眾之間由此經(jīng)常發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛得到較好的化解，將對(duì)維護(hù)小區(qū)及鄰里關(guān)系和諧發(fā)揮重要作用。

3、抓維護(hù)弱勢(shì)群體利益的調(diào)定價(jià)聯(lián)動(dòng)制度。按照關(guān)注民生、構(gòu)建和諧和國(guó)家有關(guān)調(diào)整資源性產(chǎn)品價(jià)格改革對(duì)困難群眾生活影響的政策要求，依照價(jià)格公共服務(wù)的要求，我局制定了維護(hù)弱勢(shì)群體利益的調(diào)定價(jià)制度，明確將對(duì)弱勢(shì)群體的調(diào)定價(jià)補(bǔ)貼納入調(diào)定價(jià)審批的必備程序，規(guī)定凡涉及弱勢(shì)群體利益的調(diào)定價(jià)項(xiàng)目，必須制定對(duì)弱勢(shì)群體的相應(yīng)補(bǔ)貼政策，否則將不予接收?qǐng)?bào)告、不予研究、不予審批。近年來(lái)調(diào)定價(jià)項(xiàng)目涉及對(duì)弱勢(shì)群體生活有影響的自來(lái)水、天然氣價(jià)格，電價(jià)、城市公交票價(jià)調(diào)整時(shí)，均認(rèn)真落實(shí)維護(hù)弱勢(shì)群體利益的調(diào)定價(jià)聯(lián)動(dòng)制度，既較好保證我市各項(xiàng)價(jià)格改革措施的順利實(shí)施，又切實(shí)維護(hù)低收入群體的利益，做到不因調(diào)價(jià)問(wèn)題而影響社會(huì)穩(wěn)定和激化社會(huì)矛盾；不因調(diào)價(jià)問(wèn)題而使低收入群體正常生活受到影響。全市物價(jià)部門(mén)在研究制定重要商品價(jià)格和調(diào)整收費(fèi)時(shí)，要樹(shù)立價(jià)格公共服務(wù)理念，科學(xué)評(píng)估調(diào)價(jià)措施出臺(tái)后對(duì)低收入群體的影響，事先擬訂對(duì)弱勢(shì)群體的補(bǔ)貼方案，落實(shí)完善價(jià)費(fèi)調(diào)整后的相關(guān)配套措施，保障困難群體的基本生活水平不因價(jià)格和收費(fèi)的調(diào)整而降低。

（二）繼續(xù)加強(qiáng)六項(xiàng)制度，進(jìn)一步做好價(jià)格公共服務(wù)

1、繼續(xù)加強(qiáng)價(jià)費(fèi)公示制度實(shí)施，著力維護(hù)人民群眾和社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織及相關(guān)單位的合法權(quán)益。一是切實(shí)推行《瀘州市行政事業(yè)性收費(fèi)公示制度》，強(qiáng)化對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)公示的督促檢查，通過(guò)收費(fèi)公示欄、網(wǎng)上公示、電子顯示屏公示、收費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)公示等有效形式，繼續(xù)深化城市居民繳費(fèi)、涉農(nóng)價(jià)費(fèi)、涉企收費(fèi)、中小學(xué)收費(fèi)、醫(yī)療服務(wù)收費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)公示工作，增強(qiáng)價(jià)費(fèi)政策透明度和社會(huì)的監(jiān)督約束機(jī)制。二是引導(dǎo)收費(fèi)部門(mén)（單位）加強(qiáng)收費(fèi)公示欄日常管理，在收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變更時(shí)，及時(shí)到價(jià)格部門(mén)辦理《收費(fèi)許可證》變更手續(xù)，并完成公示欄更新工作。三是明確規(guī)定，凡是未按要求將涉及廣大群眾的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示的，公民、法人和其他組織有權(quán)拒交。四是深化價(jià)格公共服務(wù)內(nèi)容，拓展服務(wù)方式，有針對(duì)性地滿(mǎn)足人民群眾在民生價(jià)費(fèi)方面的訴求。在全面開(kāi)展價(jià)費(fèi)公示進(jìn)小區(qū)、進(jìn)學(xué)校、進(jìn)醫(yī)院、進(jìn)企業(yè)、進(jìn)商場(chǎng)、進(jìn)景區(qū)、進(jìn)農(nóng)村等基礎(chǔ)上，實(shí)施價(jià)格公示進(jìn)銀行工作，在全市農(nóng)業(yè)、建設(shè)、工商、中國(guó)、城市商業(yè)、農(nóng)村信用聯(lián)社等金融機(jī)構(gòu)實(shí)施價(jià)格公示，金融機(jī)構(gòu)和廣大群眾反映較好，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)價(jià)格公共服務(wù)作了有益的探索。

2、繼續(xù)加強(qiáng)教育收費(fèi)長(zhǎng)效監(jiān)管制度建設(shè)。維護(hù)教育公平,治理教育亂收費(fèi)是價(jià)格公共服務(wù)的重要內(nèi)容。進(jìn)一步鞏固教育治亂的成果，加強(qiáng)價(jià)格公共服務(wù)我局從六個(gè)方面加強(qiáng)教育收費(fèi)長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制建設(shè)。一是開(kāi)展教育收費(fèi)誠(chéng)信承諾活動(dòng)。對(duì)教育亂收費(fèi)，從單純的檢查處罰，轉(zhuǎn)為注重價(jià)格公共服務(wù)，引導(dǎo)價(jià)格誠(chéng)信向教育收費(fèi)領(lǐng)域延伸，注重誠(chéng)信收費(fèi)、倡導(dǎo)學(xué)校自律，對(duì)首批參與“誠(chéng)信收費(fèi)”活動(dòng)的66所中小學(xué)，面向社會(huì)公開(kāi)承諾誠(chéng)信收費(fèi)，并簽訂責(zé)任書(shū)。經(jīng)嚴(yán)格考核，對(duì)其中部分學(xué)校授予“收費(fèi)誠(chéng)信承諾學(xué)?！狈Q(chēng)號(hào)，對(duì)規(guī)范教育收費(fèi)秩序起到了較好的示范和帶動(dòng)作用。二是推行教育收費(fèi)公示制度。將教育收費(fèi)政策在網(wǎng)上公開(kāi)，為全市225所學(xué)校定做教育收費(fèi)公示欄，規(guī)范公示欄的內(nèi)容、格式，免費(fèi)發(fā)放給學(xué)校，起到良好示范作用，全市按要求進(jìn)行公示的學(xué)校已達(dá)95%以上。三是建立教育收費(fèi)監(jiān)督定點(diǎn)聯(lián)系制度。通過(guò)選取有代表性的學(xué)校和學(xué)生家長(zhǎng)為聯(lián)系點(diǎn)，建立起學(xué)生、學(xué)生家長(zhǎng)與物價(jià)部門(mén)直接溝通的渠道，及時(shí)了解學(xué)校收費(fèi)實(shí)際情況，更好地監(jiān)督學(xué)校收費(fèi)行為，更好地執(zhí)行國(guó)家教育收費(fèi)政策。四是實(shí)行對(duì)中小學(xué)代管費(fèi)實(shí)行定期結(jié)算、清退制度。即“期初代收、期末結(jié)算、清退到人”制度。明確要求各級(jí)中小學(xué)校必須在期末向?qū)W生據(jù)實(shí)結(jié)算代管費(fèi)，并將清退情況造冊(cè)簽字、張榜公布，歸檔備查。五是規(guī)范民辦中小學(xué)校收費(fèi)管理制度。出臺(tái)了加強(qiáng)民辦教育收費(fèi)管理規(guī)定，明確將民辦中小學(xué)校收費(fèi)納入管理，并將其學(xué)歷教育收費(fèi)作為管理重點(diǎn)。嚴(yán)禁民辦學(xué)校組織中小學(xué)在校學(xué)生成班成建制補(bǔ)課收費(fèi)和以聯(lián)合辦學(xué)等名義在校內(nèi)外辦班收費(fèi)等行為。六是加強(qiáng)學(xué)校后勤服務(wù)價(jià)費(fèi)管理。明確要求已實(shí)行義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制的學(xué)校，向?qū)W生提供服務(wù)，必須堅(jiān)持學(xué)生自愿和非盈利的原則，并要求搞好明碼標(biāo)價(jià)，接受學(xué)生和社會(huì)監(jiān)督。

3、繼續(xù)加強(qiáng)住院費(fèi)用“一日清單”制的實(shí)施。我局在推行醫(yī)療收費(fèi)政策公示進(jìn)醫(yī)院的基礎(chǔ)上，根據(jù)群眾反映的熱點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)常常引發(fā)醫(yī)患糾紛的住院費(fèi)用等問(wèn)題，進(jìn)行認(rèn)真研究解決并切實(shí)予以規(guī)范。一是今年初，我局在市人民醫(yī)院等單位開(kāi)展了住院患者費(fèi)用“一日清單”制試點(diǎn)，在試點(diǎn)中加強(qiáng)與醫(yī)院的溝通，認(rèn)真聽(tīng)取醫(yī)院、住院患者、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員意見(jiàn)和建議，及時(shí)調(diào)整“一日清單”的格式，改進(jìn)不足，為全面推行“一日清單”制奠定基礎(chǔ)。二是針對(duì)試點(diǎn)中存在的問(wèn)題，我局進(jìn)一步對(duì)“一日清單”制的實(shí)施方案進(jìn)行了修改完善，制定《瀘州市物價(jià)局關(guān)于實(shí)行住院患者費(fèi)用“一日清單”的制度》，統(tǒng)一了醫(yī)院一日費(fèi)用清單格式、內(nèi)容等，明確規(guī)定全市二級(jí)乙等以上的醫(yī)療機(jī)構(gòu)從今年8月1日起全面實(shí)行“一日清單”制度；二級(jí)乙等以下的醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)行時(shí)間不得遲于今年年底。三是強(qiáng)化對(duì)“一日清單”制度落實(shí)情況的督促檢查，并針對(duì)醫(yī)院執(zhí)行中存在的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)指導(dǎo)和規(guī)范。通過(guò)“一日清單”制的推行，將改變患者對(duì)住院費(fèi)用不清楚、不明白的情況，為維護(hù)醫(yī)院、患者雙方合法權(quán)益、為化解醫(yī)患雙方的矛盾，將發(fā)揮較好的指導(dǎo)規(guī)范作用。

4、繼續(xù)加強(qiáng)“一戶(hù)帶百戶(hù)”工作?！耙粦?hù)帶百戶(hù)”活動(dòng)是結(jié)合農(nóng)本調(diào)查工作，通過(guò)對(duì)農(nóng)戶(hù)生產(chǎn)、投入、銷(xiāo)售情況的調(diào)查，客觀詳實(shí)地反映農(nóng)戶(hù)在種、養(yǎng)方面的成本及收益情況，引導(dǎo)農(nóng)民群眾學(xué)習(xí)借鑒在科技興農(nóng)方面看得見(jiàn)、摸得著的種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等典型戶(hù)的經(jīng)驗(yàn)，推廣農(nóng)村適用的致富品種和技術(shù)，以達(dá)到助農(nóng)增收的目的。近年來(lái)，我局把開(kāi)展“一戶(hù)帶百戶(hù)”活動(dòng)作為為民辦實(shí)事的一項(xiàng)重要工作，進(jìn)行了積極的探索和實(shí)踐，“一戶(hù)帶百戶(hù)”充分發(fā)揮了農(nóng)本調(diào)查信息服務(wù)功能，起到了助農(nóng)增收，服務(wù)三農(nóng)的作用。按照*屆三中全會(huì)精神，我局將進(jìn)一步深化“一戶(hù)帶百戶(hù)”活動(dòng)，完善活動(dòng)內(nèi)容，對(duì)更多農(nóng)戶(hù)進(jìn)行調(diào)查，把調(diào)查信息向更大的范圍推廣，更好地為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民群眾適應(yīng)市場(chǎng)需求、采用適用致富技能提供更多的信息和選擇，實(shí)現(xiàn)助農(nóng)增收。

5、繼續(xù)加強(qiáng)價(jià)格誠(chéng)信建設(shè)。價(jià)格誠(chéng)信建設(shè)是我局抓好價(jià)格公共服務(wù)的重要內(nèi)容，也是“價(jià)格服務(wù)進(jìn)萬(wàn)家”活動(dòng)的深化和拓展。一是深化明碼標(biāo)價(jià)工作，要認(rèn)真貫徹《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，要加強(qiáng)對(duì)明碼標(biāo)價(jià)普及情況檢查，全面推行明碼標(biāo)價(jià)，逐步推行明碼實(shí)價(jià)，營(yíng)造公平交易、公平競(jìng)爭(zhēng)的良好價(jià)格環(huán)境，嚴(yán)厲查處利用標(biāo)價(jià)簽、價(jià)目表或促銷(xiāo)活動(dòng)打折的價(jià)格欺詐的行為。二是深化“百城萬(wàn)店價(jià)格誠(chéng)信”活動(dòng)，在對(duì)商場(chǎng)、企業(yè)等開(kāi)展創(chuàng)建價(jià)格誠(chéng)信示范單位的基礎(chǔ)上，將價(jià)格誠(chéng)信活動(dòng)向收費(fèi)領(lǐng)域延伸。價(jià)格誠(chéng)信向?qū)W校、醫(yī)院、通訊、水、電、氣、城市公交等公共行業(yè)延伸，是價(jià)格公共服務(wù)的重要內(nèi)容，要認(rèn)真開(kāi)展好。三是繼續(xù)組織開(kāi)展創(chuàng)建“瀘州市明碼實(shí)價(jià)示范單位”活動(dòng)，依法維護(hù)經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)公平的市場(chǎng)價(jià)格秩序。要按照“政府監(jiān)管、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與”的價(jià)格誠(chéng)信活動(dòng)的要求，進(jìn)一步深化價(jià)格服務(wù)進(jìn)萬(wàn)家活動(dòng)。

6、繼續(xù)加強(qiáng)涉農(nóng)、涉企收費(fèi)定點(diǎn)監(jiān)督服務(wù)工作。涉農(nóng)、涉企收費(fèi)經(jīng)過(guò)近幾年的清理整治，收費(fèi)已經(jīng)比較規(guī)范、群眾反映明顯減少。在此基礎(chǔ)上，為更好實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，重視發(fā)展，關(guān)注民生，搞好價(jià)格服務(wù)。一是要進(jìn)一步鞏固涉農(nóng)、涉企收費(fèi)定點(diǎn)監(jiān)督服務(wù)聯(lián)系工作，主動(dòng)服務(wù)，定期深入企業(yè)、農(nóng)村收集信息，了解聯(lián)系戶(hù)價(jià)費(fèi)政策執(zhí)行情況，建立起農(nóng)戶(hù)、企業(yè)與價(jià)格部門(mén)信息互動(dòng)渠道，滿(mǎn)足群眾政策咨詢(xún)需求，宣傳政策，了解民情。二是根據(jù)聯(lián)系企業(yè)、農(nóng)戶(hù)在價(jià)費(fèi)政策中存在的問(wèn)題，加強(qiáng)價(jià)費(fèi)政策監(jiān)督和檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不規(guī)范收費(fèi)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行規(guī)范和糾正，提高治理涉農(nóng)、涉企收費(fèi)的針對(duì)性、實(shí)效性，切實(shí)防止涉農(nóng)、涉企收費(fèi)負(fù)擔(dān)反彈，維護(hù)良好的發(fā)展環(huán)境。

（三）做好價(jià)格綜合協(xié)調(diào)，積極推進(jìn)價(jià)格公共服務(wù)工作

1、做好價(jià)格綜合協(xié)調(diào)，促進(jìn)瀘州酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設(shè)。最近，省委書(shū)記劉奇葆在全省產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作會(huì)議上，要把發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的戰(zhàn)略舉措，要注意產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)保障體系和公共服務(wù)體系建設(shè)，加強(qiáng)水、電、氣、環(huán)保、通信等基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)，要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展環(huán)境。按照這一要求，結(jié)合市委、市政府的“四個(gè)四”發(fā)展戰(zhàn)略，各級(jí)價(jià)格部門(mén)要加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，著力做好價(jià)格公共服務(wù)工作。一是抓好園區(qū)價(jià)費(fèi)政策公示工作，統(tǒng)一規(guī)范園區(qū)建設(shè)的價(jià)費(fèi)環(huán)境，認(rèn)真清理涉及酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)企業(yè)的所有收費(fèi)政策，并制定促進(jìn)園區(qū)發(fā)展規(guī)范、優(yōu)惠的價(jià)費(fèi)政策。二是抓好酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)入駐企業(yè)“一企一價(jià)費(fèi)政策”的落實(shí)，對(duì)根據(jù)企業(yè)情況量身定做的“一企一價(jià)費(fèi)政策”，要定期上門(mén)了解情況，聽(tīng)取意見(jiàn)，及時(shí)協(xié)調(diào)，及時(shí)完善，切實(shí)將注重監(jiān)管轉(zhuǎn)變到注重價(jià)格政策協(xié)調(diào)服務(wù)上來(lái)。

2、做好價(jià)格綜合協(xié)調(diào)，督促落實(shí)好價(jià)費(fèi)政策公示工作。價(jià)費(fèi)政策公示工作是進(jìn)一步推進(jìn)價(jià)格公共服務(wù)的重要措施，要認(rèn)真負(fù)責(zé)地承擔(dān)起有關(guān)價(jià)格綜合協(xié)調(diào)工作。一是要主動(dòng)負(fù)起責(zé)任，搞好牽頭協(xié)調(diào)，全面推進(jìn)價(jià)費(fèi)公示工作。今年5月，我局會(huì)同市糾風(fēng)辦、市財(cái)政局對(duì)全市行政事業(yè)性收費(fèi)公示進(jìn)行了全面檢查，從檢查情況看，部分行政事業(yè)性收費(fèi)部門(mén)（單位）重視不夠，有公示內(nèi)容不全、公示格式不規(guī)范等問(wèn)題。針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，我局加強(qiáng)與部門(mén)的聯(lián)系、協(xié)調(diào)，對(duì)我市行政事業(yè)性收費(fèi)公示制度的內(nèi)容、格式和要求進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范和完善。9月，我局再次會(huì)同市糾風(fēng)辦、市財(cái)政局對(duì)全市行政事業(yè)性收費(fèi)公示進(jìn)行了檢查，從檢查情況看，全市行政事業(yè)收費(fèi)公示開(kāi)展較好，內(nèi)容全面、格式規(guī)范、調(diào)整及時(shí)，廣大群眾反映較好。二是協(xié)調(diào)做好市政府政務(wù)服務(wù)中心價(jià)費(fèi)政策公示工作。市政務(wù)服務(wù)中心是全市行政服務(wù)的窗口和對(duì)外的形象，規(guī)范的價(jià)費(fèi)政策公示，對(duì)維護(hù)市政務(wù)服務(wù)中心威信有重要作用，我們對(duì)市政務(wù)服務(wù)中心價(jià)費(fèi)政策公示格式、內(nèi)容等進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范。同時(shí)加強(qiáng)與市級(jí)相關(guān)部門(mén)、收費(fèi)單位的聯(lián)系協(xié)調(diào)，全面推進(jìn)了價(jià)費(fèi)政策公示工作的開(kāi)展。

四、加強(qiáng)價(jià)格公共服務(wù)的工作措施。

價(jià)格公共服務(wù)要認(rèn)真按照科學(xué)發(fā)展觀、黨的*大和黨的*屆三中全會(huì)關(guān)于擴(kuò)大公共服務(wù)，發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)的要求，維護(hù)公民、社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織在基本權(quán)利、公共負(fù)擔(dān)等方面的合法權(quán)益，求真務(wù)實(shí)，不斷創(chuàng)新工作思路，以健全的制度保服務(wù)，以過(guò)硬的措施保落實(shí)，以真實(shí)性取信于民，確保價(jià)格公共服務(wù)取得實(shí)效。

（一）加強(qiáng)價(jià)格公共服務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)。要認(rèn)真學(xué)習(xí)黨的*大、*屆三中全會(huì)關(guān)于轉(zhuǎn)變政府職能、提高行政效率、加強(qiáng)公共服務(wù)、構(gòu)建服務(wù)型政府的論述，要按照發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)，核心是構(gòu)建和諧，圍繞重點(diǎn)關(guān)注民生的總體要求，在職能轉(zhuǎn)變、在確定重點(diǎn)、在結(jié)合實(shí)際、措施過(guò)硬、取得實(shí)效等方面，做好價(jià)格公共服務(wù)工作，以真實(shí)性取信于民，以實(shí)事求是力誡浮澡，力求把價(jià)格公共服務(wù)做成讓群眾滿(mǎn)意、受益的工作。

篇10

金華市物業(yè)管理辦法最新版第一章　總則

第一條　為規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

各縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門(mén)(以下稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立與選舉等工作。

公安、民政、財(cái)政、規(guī)劃、環(huán)保、市場(chǎng)監(jiān)管、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法、人防、價(jià)格、消防等部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第三條　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)協(xié)助物業(yè)主管部門(mén)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四條　各縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)、公安、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)召集和主持。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng):

(一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé);

(二)業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)重大爭(zhēng)議;

(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大糾紛;

(四)其他需要協(xié)調(diào)解決的重大爭(zhēng)議和糾紛。

第五條　各縣(市、區(qū))司法行政部門(mén)、物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織體系，受理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛。

物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解遵照屬地管理原則，調(diào)解不成的通過(guò)仲裁、訴訟等途徑解決。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第六條　依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定以其他方式取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

第七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖(含總平面圖)?？h(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書(shū)面告知建設(shè)單位。

跨行政區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目，由共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同民政部門(mén)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將已核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

第八條　具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求:

(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)及以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;

(二)兩個(gè)及以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各區(qū)域中專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

第九條　業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)。事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十條　符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者專(zhuān)有部分占建筑專(zhuān)有總面積百分之五以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)百分之五以上的業(yè)主書(shū)面申請(qǐng)后，兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)建設(shè)相關(guān)資料移送至物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)。

業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)或者社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為7一11人單數(shù)。業(yè)主代表由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)或受委托的社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?；I備組組長(zhǎng)可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代表或者受委托的社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)的代表?yè)?dān)任。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)協(xié)調(diào)解決。

第十一條　業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同，與正式委員一并備案。

業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員遞補(bǔ)規(guī)則等具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。

第十二條　業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

第十三條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在每年3月底前公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第十四條　縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)給予必要保障，并建立小區(qū)物業(yè)管理綜合考評(píng)機(jī)制，對(duì)優(yōu)秀的業(yè)主委員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

具體的考評(píng)和獎(jiǎng)勵(lì)辦法由縣(市、區(qū))人民政府制定。

第三章　物業(yè)管理服務(wù)

第十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑應(yīng)參照本條第一款規(guī)定同比例計(jì)提物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房的具置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其附件、附圖(含總平面圖)中載明，并在辦理物業(yè)銷(xiāo)售(預(yù)售)證之前予以確定。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)且物業(yè)管理用房不能同期交付的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供等面積過(guò)渡性物業(yè)用房。

第十六條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿(mǎn)三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期介入物業(yè)服務(wù)的開(kāi)辦費(fèi)進(jìn)行約定，用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)，所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主公示開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)，退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)向業(yè)主委員會(huì)或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)的使用和管理。

第十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會(huì)決定，可以對(duì)物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，可用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)或物業(yè)管理的其他需要。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬;由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶(hù)，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)的，每年公布一次物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益情況;實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)的，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。

前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項(xiàng)，并向業(yè)主公示。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)審計(jì)前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，并將審計(jì)結(jié)果予以公示。

第十八條　物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納;物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書(shū)面催交仍逾期不交的，業(yè)主委員會(huì)可采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助催交。

物業(yè)服務(wù)合同雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取有異議的，可向物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織申請(qǐng)調(diào)解。調(diào)解不成的通過(guò)仲裁、訴訟等途徑解決。

物業(yè)主管部門(mén)建立物業(yè)不良檔案。欠繳物業(yè)費(fèi)、不規(guī)范物業(yè)服務(wù)等不良物業(yè)行為應(yīng)記入物業(yè)不良檔案，并納入社會(huì)征信體系，作為有關(guān)部門(mén)實(shí)施信用聯(lián)合獎(jiǎng)懲的依據(jù)。

第十九條　物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限最高不得超過(guò)十二個(gè)月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個(gè)月的，則預(yù)收期限不得超過(guò)合同的剩余期限。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算進(jìn)行明確約定，并應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主名單、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

第二十條　物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)技術(shù)資料移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位管理。相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收，并及時(shí)做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。物業(yè)交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專(zhuān)業(yè)單位管理的情況予以公示，并將移交和公示情況報(bào)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)備案。

專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專(zhuān)業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

未實(shí)現(xiàn)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用的住宅物業(yè)，專(zhuān)業(yè)單位可以制訂改造方案，報(bào)市、縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。改造方案經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行后，業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主以小區(qū)為單位向相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位提出改造申請(qǐng)，由各專(zhuān)業(yè)單位按照各自相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)改造，實(shí)現(xiàn)管理到戶(hù)。

第二十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé):

(一)參與工程的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)提出整改建議，并協(xié)助專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)督促落實(shí);

(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線(xiàn)走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;

(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

(四)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。

第二十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第二十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定:

(一)符合國(guó)家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;

(二)及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);

(三)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);

(四)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

(五)接受社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)備案。

第二十四條　物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同的一方要求提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)將提前終止合同的原因、退出時(shí)間等以書(shū)面形式告知對(duì)方，就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)仍未完成選聘工作的，經(jīng)雙方協(xié)商，且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至選聘工作完成。在合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，應(yīng)當(dāng)在三十日前書(shū)面告知對(duì)方。

第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物。尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，可以移交社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)代為保管。

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)委托社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過(guò)三個(gè)月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門(mén)及供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十七條　老舊小區(qū)或者開(kāi)放的住宅樓由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)幫助組織成立業(yè)主委員會(huì)，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù);無(wú)法選聘的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)負(fù)責(zé)或委托社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)組建簡(jiǎn)易物業(yè)服務(wù)組織視情提供相應(yīng)的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。

老舊小區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)由縣(市、區(qū))人民政府制定。

第二十八條　縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)對(duì)老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)或社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)組建的簡(jiǎn)易物業(yè)服務(wù)組織給予一定補(bǔ)貼，對(duì)獲得國(guó)家、省、市示范項(xiàng)目稱(chēng)號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

具體的補(bǔ)貼辦法由縣(市、區(qū))人民政府制定。

第四章　物業(yè)的使用與維修

第二十九條　物業(yè)使用中禁止下列行為:

(一)違法拆改、變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;

(三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)違法挖掘房屋地下空間;

(五)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;

(六)擅自改變房屋外立面;

(七)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;

(八)損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施，影響公共安全;

(九)擅自占用綠地，損毀樹(shù)木、綠化設(shè)施;

(十)損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地;

(十一)違反國(guó)家和地方規(guī)定，超標(biāo)排放有毒、有害等物質(zhì)與噪聲;

(十二)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(十三)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時(shí)處理。

第三十條　業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并不得違反物業(yè)裝修的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十一條　業(yè)主大會(huì)成立前，車(chē)輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)成立后，車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會(huì)制定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車(chē)輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第三十二條　物業(yè)保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān):

(一)專(zhuān)用部位和專(zhuān)用設(shè)施設(shè)備(包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性)，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān);

(二)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等設(shè)施設(shè)備已移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位管理的除外)，包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)預(yù)先通知小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時(shí)恢復(fù)原狀，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。

第五章　法律責(zé)任

第三十三條　對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定予以處罰。

第三十四條　違反本辦法第十三條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

第三十五條　違反本辦法第十七條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況的，由縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

第三十六條　違反本辦法第二十三條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

第三十七條　違反本辦法第二十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第三十八條　業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本辦法第二十九條相關(guān)規(guī)定，造成他人利益損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任;違反行政管理規(guī)定的，由建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法、消防等有關(guān)行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)依法查處。

第六章　附則

第三十九條　經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的，應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。

業(yè)主聘請(qǐng)自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用。電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。

業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)審計(jì)。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

自行管理的小區(qū)其他事項(xiàng)參照本辦法相關(guān)條款執(zhí)行。

第四十條　本辦法自20xx年2月9日起施行。

物業(yè)管理基本原則(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。

(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。