導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇企業(yè)物業(yè)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法最新版全文第一條　為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條　在中華人民共和國(guó)境內(nèi)申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

第三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。

第四條　國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條　各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：

(一)一級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上;

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū);

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

(1)多層住宅200萬(wàn)平方米;

(2)高層住宅100萬(wàn)平方米;

(3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)平方米;

(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

(二)二級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上;

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū);

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

(1)多層住宅100萬(wàn)平方米;

(2)高層住宅50萬(wàn)平方米;

(3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)平方米;

(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

(三)三級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上;

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)

4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目;

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第六條　新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：

(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(二)企業(yè)章程;

(三)驗(yàn)資證明;

(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;

(五)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同。

第七條　新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

第八條　一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。

二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第九條　申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;

(二)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(三)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本;

(四)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同;

(五)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;

(六)物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。

第十條　資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書(shū);一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個(gè)工作日。

第十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：

(一)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;

(二)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;

(三)挪用專項(xiàng)維修資金的;

(四)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;

(五)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

(七)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;

(八)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;

(九)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;

(十)不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的;

(十一)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;

(十二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的;

(十三)發(fā)生重大責(zé)任事故的。

第十二條　資質(zhì)證書(shū)分為正本和副本，由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三條　任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書(shū)，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)。

第十四條　企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí)。

第十五條　企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書(shū)變更手續(xù)。

第十六條　企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書(shū)注銷手續(xù)。

第十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書(shū)后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。

資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。

第十八條　有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級(jí)主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書(shū)：

(一)審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

(二)超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

(三)違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

(四)對(duì)不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的;

(五)依法可以撤銷審批的其他情形。

第十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

第二十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

第二十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬(wàn)元以下的罰款。

第二十二條　資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級(jí)主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)對(duì)不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的;

(二)對(duì)符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的;

(三)對(duì)符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的;

(四)利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的;

篇2

第二條  凡在本省行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)，均應(yīng)遵守本辦法。

第三條  省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的綜合管理工作。

各地、市、縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作。

第四條  經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)必須具備下列條件：

（一）必須是實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；

（二）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和章程，有符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)制度，有明確的經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人；

（三）按照規(guī)定配備物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)、業(yè)務(wù)管理人員；

（四）注冊(cè)資金和自有流動(dòng)資金應(yīng)達(dá)到規(guī)定的最低限額；

（五）具備管理房屋及其附屬設(shè)施的能力；

（六）有固定的辦公和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

第五條  城市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)按條件分為一、二、三級(jí)。

（一）資質(zhì)一級(jí)：

1.注冊(cè)資金不少于50萬(wàn)元，自有流動(dòng)資金不少于25萬(wàn)元；

2.從事總建筑面積10萬(wàn)平方米以上（含10萬(wàn)平方米）的物業(yè)管理2年以上；

3.具備有高級(jí)工程人員1人，有中級(jí)職稱以上的土建類、水電、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)專業(yè)技術(shù)業(yè)務(wù)人員各1人以上；

4.有固定職工人數(shù)20人以上，其中70％以上獲省級(jí)以上《物業(yè)管理崗位合格證書(shū)》。

（二）資質(zhì)二級(jí)：

1.注冊(cè)資金不少于40萬(wàn)元，自有流動(dòng)資金不少于20萬(wàn)元；

2.從事過(guò)總建筑面積5萬(wàn)平方米以上（含5萬(wàn)平方米）的物業(yè)管理2年以上；

3.具備有中級(jí)職稱以上土建類、水電、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)專業(yè)技術(shù)業(yè)務(wù)人員各1人以上；

4.固定職工人數(shù)14人以上，其中70％以上獲省級(jí)以上《物業(yè)管理崗位合格證書(shū)》。

（三）資質(zhì)三級(jí)：

1.注冊(cè)資金不少于30萬(wàn)元，自有流動(dòng)資金不少于15萬(wàn)元；

2.有初級(jí)職稱以上的土建類、水電、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)專業(yè)技術(shù)業(yè)務(wù)人員各1人以上；

3.有固定職工人數(shù)10人以上，其中70％以上人數(shù)獲省級(jí)以上《物業(yè)管理崗位合格證書(shū)》。

兼職的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員不計(jì)入物業(yè)管理企業(yè)人數(shù)。

第六條  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限：一、二級(jí)企業(yè)由省建設(shè)行政主管部門審批；三級(jí)企業(yè)，由地區(qū)或者設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)管理部門審批，由省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)《江西省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

第七條  申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)時(shí)須提交下列材料：

（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表一式三份；

（二）企業(yè)法人代表任命書(shū)與營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（三）企業(yè)法人代表、部門經(jīng)理、技術(shù)業(yè)務(wù)人員的證明文件或職稱等級(jí)證書(shū)和省級(jí)以上核發(fā)的《物業(yè)管理崗位合格證書(shū)》；

（四）企業(yè)章程；

（五）企業(yè)辦公地點(diǎn)的證明或房屋所有權(quán)證書(shū)；

（六）資信證明；

（七）有主管部門的，須主管部門審批意見(jiàn)；

（八）外資企業(yè)須有對(duì)外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)證書(shū)、境外開(kāi)具的資信證明、資金到位證明；

（九）向省建設(shè)行政主管部門提出申請(qǐng)資質(zhì)的報(bào)告。報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括成立物業(yè)管理企業(yè)的必要性、委托意向、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、注冊(cè)資金、專業(yè)技術(shù)、管理狀況、辦公地點(diǎn)、聯(lián)系電話、擬申報(bào)資質(zhì)等級(jí)等。

第八條  各資質(zhì)等級(jí)可以承接的業(yè)務(wù)范圍：

（一）資質(zhì)一級(jí)可以不受建筑面積限制承接各類物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

（二）資質(zhì)二級(jí)可以承接總建筑面積不超過(guò)10萬(wàn)平方米的各類物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

（三）資質(zhì)三級(jí)可以承接總建筑面積不超過(guò)3萬(wàn)平方米，層數(shù)不超過(guò)7層的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

資質(zhì)一、二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)可在省內(nèi)跨市、縣承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但須到物業(yè)所在市、縣房地產(chǎn)管理部門備案。

第九條  物業(yè)管理企業(yè)變更法人代表、企業(yè)名稱、辦公地點(diǎn)等，應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理變更登記，按原審批程序逐級(jí)上報(bào)換發(fā)資質(zhì)證書(shū)。

第十條  物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行年審制度。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于下年二月十日前向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門提交統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料，資產(chǎn)負(fù)債和損益表；從業(yè)人員機(jī)構(gòu)設(shè)置情況；物業(yè)委托管理合同書(shū)；物業(yè)管理基本情況（包括房屋及其配套設(shè)施、綠化、市政設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)、保安、經(jīng)營(yíng)等方面）。各級(jí)房地產(chǎn)管理部門按照資質(zhì)審批程序，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提交的年審材料進(jìn)行初審，報(bào)省建設(shè)行政主管部門審驗(yàn)。

經(jīng)審驗(yàn)合格的企業(yè)，《江西省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》繼續(xù)有效；對(duì)物業(yè)管理業(yè)績(jī)比較突出的，晉升資質(zhì)等級(jí)；審驗(yàn)不合格的，限期改正或降低資質(zhì)等級(jí)。

第十一條  任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出售資質(zhì)證書(shū)。

遺失資質(zhì)證書(shū)的，須登報(bào)申明作廢后，方可補(bǔ)領(lǐng)。

第十二條  有下列情形之一的，可降低資質(zhì)等級(jí)或收回資質(zhì)證書(shū)重新審驗(yàn)，視情節(jié)輕重予以處理：

（一）申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)時(shí)隱瞞真實(shí)情況；

（二）委托方投訴較多，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批評(píng)后又無(wú)明顯改進(jìn)的；

（三）由于物業(yè)管理不善，造成委托方或物業(yè)使用人重大質(zhì)量安全事故的；

（四）因物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，被委托方終止物業(yè)管理合同的；

（五）由于條件變更，已達(dá)不到原審批資質(zhì)等級(jí)條件的。

第十三條  沒(méi)有領(lǐng)取資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；超越資質(zhì)等級(jí)規(guī)定的范圍承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，并依法予以處罰。

第十四條  當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門作出的行政處罰不服的，可以在接到處罰通知之日起15日內(nèi)向作出處罰決定的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可在接到通知之日起15日內(nèi)向人民法院起訴；當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十五條  本辦法前已取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)在本辦法后，持本辦法第七條規(guī)定的材料在三十日內(nèi)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請(qǐng)核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。

篇3

關(guān)鍵詞：建筑企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理；控制方法

建筑企業(yè)自身具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，工程建設(shè)周期較長(zhǎng)，生產(chǎn)方式多樣性等特點(diǎn)，在成本預(yù)算、績(jī)效考核等方面同一般生產(chǎn)企業(yè)還存在很大不同，實(shí)際需要面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。而就現(xiàn)階段實(shí)際情況來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境越發(fā)的復(fù)雜，科技水平更高，使得其建筑企業(yè)需要不斷提升其自身發(fā)展規(guī)模和水平，這時(shí)就需要建筑企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，從而有效滿足新形勢(shì)下建筑企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求。

一、導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因

（1）建筑企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員素質(zhì)水平不足。計(jì)算機(jī)技術(shù)的有效發(fā)展，推動(dòng)了企業(yè)會(huì)計(jì)電算化的普及，傳統(tǒng)手工記賬的方式逐漸被取代，需要不斷的對(duì)建筑企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，從而提高財(cái)務(wù)工作人員整體業(yè)務(wù)水平。而現(xiàn)在大多數(shù)財(cái)務(wù)人員流動(dòng)性大，培訓(xùn)體系不健全，自身儲(chǔ)備知識(shí)量有欠缺，導(dǎo)致其不能滿足建筑企業(yè)發(fā)展的實(shí)際要求。

（2）財(cái)務(wù)控制欠缺。由于建筑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有些企業(yè)為了獲取市場(chǎng)不惜放棄利潤(rùn)招攬項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，不可預(yù)見(jiàn)因素較多，管理人員自身管理經(jīng)驗(yàn)的欠缺，造成了建筑企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)形中增加了工程成本投入。財(cái)務(wù)人員對(duì)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)狀況不夠重視，使得資金回收相對(duì)較慢，甚至出現(xiàn)壞賬的情況。同時(shí)，由于對(duì)資金管理不到位，導(dǎo)致供應(yīng)商出現(xiàn)斷貨、撤場(chǎng)以及訴訟等使企業(yè)整體收益受到影響。正是財(cái)務(wù)控制方面的欠缺，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

（3）財(cái)務(wù)監(jiān)管不具備有效性，且沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處。建筑企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理工作是非常復(fù)雜的，部分企業(yè)會(huì)為未來(lái)利潤(rùn)的提升而對(duì)相應(yīng)的交易活動(dòng)進(jìn)行較為刻意的隱瞞，使得財(cái)務(wù)賬目不能真實(shí)的反映出建筑企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而核算體系中只是對(duì)其中一少部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行反映，使得會(huì)計(jì)核算真實(shí)的作用沒(méi)有被充分發(fā)揮出來(lái)，導(dǎo)致核算與企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之間嚴(yán)重分離，加之財(cái)務(wù)監(jiān)管的缺失，使得企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)情況不能被真實(shí)的反映出來(lái)。

（4）不具備完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。目前多數(shù)建筑企業(yè)管理人員都沒(méi)有深刻的意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的重要作用，由于意識(shí)不足也沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)化、科學(xué)化的管理，并且在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)構(gòu)的設(shè)置上還存在一些不足，使得風(fēng)險(xiǎn)管理存在一定缺失。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系的不完善，使得企業(yè)在處理和解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面受到了嚴(yán)重的影響，容易導(dǎo)致建筑企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加劇。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型的劃分

首先，籌資風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)放緩，資金投入減縮，導(dǎo)致業(yè)主資金撥付不到位，而建筑企業(yè)為了保證發(fā)展規(guī)模以及合同履約率，通常在流動(dòng)資金不足的情況，向銀行申請(qǐng)貸款是最為有效的方法，但是大量利息的支付使得企業(yè)財(cái)務(wù)要面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。其次，投資風(fēng)險(xiǎn)。隨著行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加大，使得大部分建筑企業(yè)新添購(gòu)置固定資產(chǎn)以及通過(guò)債權(quán)、債務(wù)投資等方式來(lái)作為企業(yè)的另一個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，然而由于企業(yè)相關(guān)投資不合理，信息不對(duì)稱等情況的存在，使得企業(yè)收益嚴(yán)重受損，加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再次，收益分配風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，收益分配的不合理會(huì)直接影響企業(yè)投資方的積極性，導(dǎo)致企業(yè)償債能力下降。此外建筑企業(yè)預(yù)算體系的不完善，使得前期預(yù)算不能有效落實(shí)到實(shí)際，導(dǎo)致投資方利潤(rùn)分配和實(shí)際資金情況缺少必要的聯(lián)系，容易導(dǎo)致企業(yè)擔(dān)負(fù)大量的資金成本壓力，使得建筑企業(yè)自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。

三、提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的有效途徑

（1）提高財(cái)務(wù)人員整體業(yè)務(wù)水平。隨著社會(huì)發(fā)展對(duì)于人才的需求有了更高的要求標(biāo)準(zhǔn)，因此，想要符合社會(huì)發(fā)展的的根本需求，就要不斷地完善和提升。而在建筑企業(yè)中，要注重提升財(cái)務(wù)工作人員的分析能力和風(fēng)險(xiǎn)敏感度，加強(qiáng)職業(yè)判斷能力。還要定期組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，確保賬目和實(shí)際情況相一致，使得管理人員能夠?qū)⑵渥鳛閰⒖家罁?jù)，從而對(duì)建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策做出準(zhǔn)確的判斷。

（2）做好項(xiàng)目管理工作，并對(duì)其過(guò)程進(jìn)行控制。首先，建立起完善的風(fēng)險(xiǎn)管理隊(duì)伍。針對(duì)在建工程項(xiàng)目的管理，就要組建完善、且健全的管理隊(duì)伍，然后按照科學(xué)流程對(duì)工程的整體設(shè)計(jì)方案、合同管理、施工技術(shù)等進(jìn)行逐一審核，充分發(fā)揮其自身監(jiān)督管理的職能和作用，進(jìn)而使工程建設(shè)能夠順利進(jìn)行。其次，對(duì)工程資金進(jìn)行有效地統(tǒng)籌規(guī)劃。根據(jù)工程招標(biāo)的實(shí)際價(jià)格以及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來(lái)制定適合該項(xiàng)目的資金使用明細(xì)，有針對(duì)性、有計(jì)劃的對(duì)工程項(xiàng)目每一筆資金使用都進(jìn)行嚴(yán)格管控和審核，保證資金使用符合工程的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。再次，對(duì)工程成本進(jìn)行有效管控，保證建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的最大化。由于市場(chǎng)環(huán)境的改變，使得人力、物資等方面也相應(yīng)的發(fā)生了改變，因此建筑企業(yè)就要制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本方案，從而推動(dòng)企業(yè)能夠健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。最后，項(xiàng)目結(jié)算管理。工程整體建設(shè)完成以后，如果不能及時(shí)的進(jìn)行結(jié)算，不但影響企業(yè)資金的回流，還有可能會(huì)出現(xiàn)一定的壞賬損失，因此建筑企業(yè)一定要組建結(jié)算小組，委派具體人員進(jìn)行結(jié)算，否則易導(dǎo)致工程索賠失去法律依據(jù)。

（3）提升預(yù)算管理水平。建筑企業(yè)要降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率，就要制定一套完善、健全預(yù)算管理體系。其中包含了企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算、企業(yè)內(nèi)部各部門的預(yù)算額度以及經(jīng)營(yíng)預(yù)算等。建筑施工企業(yè)項(xiàng)目施工周期長(zhǎng)、涉及資金量大、資金來(lái)源渠道廣泛等特點(diǎn)，所以做好資金預(yù)算的有效管理就顯得非常重要了。因此，建筑企業(yè)必須要不斷強(qiáng)化自身資金的有效管理，提升其監(jiān)控水平和能力，確保企業(yè)資金能夠被合理使用，從而有效提升企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力。

（4）建立健全的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。第一，要制定科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)監(jiān)測(cè)指標(biāo)。按照建筑企業(yè)自身所具備的的特點(diǎn)、企業(yè)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況以及需要完善的財(cái)務(wù)指標(biāo)等方面，進(jìn)而確定財(cái)務(wù)監(jiān)測(cè)指標(biāo)。第二，對(duì)相應(yīng)的指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)估。首先，按照指標(biāo)自身的重要性來(lái)確定其自身所有承擔(dān)的權(quán)利大小。其次，聘請(qǐng)相關(guān)方面的專家，并選派企業(yè)相應(yīng)人員共同進(jìn)行探討商議，從而對(duì)指標(biāo)進(jìn)行有效評(píng)估。最后，按照相應(yīng)指標(biāo)的權(quán)重對(duì)其進(jìn)行打分。第三，充分結(jié)合相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行分析，同時(shí)還要有效結(jié)合其他相關(guān)部門所提供的信息，再進(jìn)行預(yù)警分析報(bào)告的編寫(xiě)。

（5）提升企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的水平。建筑企業(yè)希望有效執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理體系，就一定要有目的的擴(kuò)大企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的職能和權(quán)利，充分發(fā)揮其在保證企業(yè)運(yùn)營(yíng)以及風(fēng)險(xiǎn)防范方面的作用，并對(duì)建筑企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行量化。同時(shí)，內(nèi)部審計(jì)水平的提升能夠減低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率，有效提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

參考文獻(xiàn)

1.卑建秋.新形勢(shì)下建筑企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制.會(huì)計(jì)師,2013(1).

篇4

一、呈現(xiàn)財(cái)務(wù)管理發(fā)展現(xiàn)狀，為其方法創(chuàng)新緣由補(bǔ)充解釋

關(guān)于建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)性知識(shí)的闡釋，并沒(méi)有將重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)、基本概念上，而是聚焦于財(cái)務(wù)管理發(fā)展現(xiàn)狀，即指出建筑施工企業(yè)在國(guó)家政策的扶持下、國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的助推下、建筑行業(yè)與財(cái)務(wù)行業(yè)的幫助下、相關(guān)工作人員多年的努力下，逐漸構(gòu)建起符合中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的財(cái)務(wù)管理體系、開(kāi)拓出豐富多元且具科學(xué)性的財(cái)務(wù)管理方法、制定出日漸完善且符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的財(cái)務(wù)管理制度。簡(jiǎn)言之，在闡釋建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)性知識(shí)時(shí)，將重點(diǎn)放置在“建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理在多方力量的扶持下，取得了一定成就”這一發(fā)展現(xiàn)狀上。這一現(xiàn)狀分析，從某一方面回答了為何要進(jìn)行財(cái)務(wù)管理方法創(chuàng)新等問(wèn)題——建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理發(fā)展到一定程度，不可避免會(huì)激發(fā)財(cái)務(wù)管理方法的創(chuàng)新，以便適應(yīng)新時(shí)期新的要求——為當(dāng)前財(cái)務(wù)管理方法創(chuàng)新提供了現(xiàn)實(shí)支撐。

二、揭示財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題，為其方法創(chuàng)新必要性提供支持

在分析建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理發(fā)展現(xiàn)狀之后，以問(wèn)題意識(shí)為指導(dǎo)深層次探究了建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際情況，即多角度解讀了財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，從發(fā)展障礙這一層面強(qiáng)調(diào)了建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理方法創(chuàng)新的必要性。具體而言，本書(shū)結(jié)合投資風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)管理、施工成本等建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容，指明當(dāng)前建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存財(cái)務(wù)管理從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)不高與工作理念老舊、財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不科學(xué)且不合理、財(cái)務(wù)管理體系不系統(tǒng)且不全面、財(cái)務(wù)管理制度不完善、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加多元化、資金與成本管理不恰當(dāng)?shù)榷喾劫I問(wèn)題，直接影響企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與重大決策的制定、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，繼而以此反映出以財(cái)務(wù)管理方法創(chuàng)新推動(dòng)建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理中問(wèn)題解決的必要性。

三、提出財(cái)務(wù)管理優(yōu)化策略，為其方法創(chuàng)新提供有效參考價(jià)值

篇5

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)內(nèi)控；企業(yè)財(cái)務(wù)管理

企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控是企業(yè)實(shí)現(xiàn)并提高財(cái)務(wù)管理的重要途徑，也是企業(yè)開(kāi)展各個(gè)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目、正常高效運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)自主、盈虧自負(fù)、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，一旦上市后就必須以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為企業(yè)發(fā)展的根本目的。只有在企業(yè)內(nèi)控基礎(chǔ)上加強(qiáng)企業(yè)管理水平，才能在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)生存并不斷發(fā)展。

一、建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控的必要性

任何一個(gè)企業(yè)都有自己的一套財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，只有做到因地制宜、因人而異，企業(yè)才能正常經(jīng)營(yíng)、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。因此在企業(yè)管理中財(cái)務(wù)內(nèi)控占有重要地位，財(cái)務(wù)內(nèi)控直接影響企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，進(jìn)而影響一個(gè)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控的必要性主要體現(xiàn)在一下幾方面：

（一）企業(yè)內(nèi)控是提高企業(yè)管理水平的可靠保證和客觀要求

現(xiàn)代企業(yè)不同于以往傳統(tǒng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)于企業(yè)活動(dòng)項(xiàng)目的策劃、評(píng)估、組織及監(jiān)督等各方面越來(lái)越嚴(yán)格，要求也越來(lái)越高。在這樣的社會(huì)背景下企業(yè)經(jīng)營(yíng)者要想提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化就必須建立明確的管理與控制體系，對(duì)各部門各項(xiàng)目的業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和督促。

（二）財(cái)務(wù)內(nèi)控可以有效保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)及資金安全

企業(yè)的財(cái)產(chǎn)以及物資是企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的保障，企業(yè)一般以內(nèi)部控制為手段，對(duì)收入、支出、結(jié)余及采購(gòu)、驗(yàn)收、保管、分配、銷售等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控管理，避免貪盜等不良行為損壞企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全。基于財(cái)務(wù)內(nèi)控可以具體明確各部門、具體工作人員在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的相互聯(lián)系而又相互制約的分工與責(zé)任，能夠使各部門各盡其責(zé)，相互監(jiān)督，大大提高了工作效率，同時(shí)又保證了財(cái)產(chǎn)安全。

（三）財(cái)務(wù)內(nèi)控能夠保證會(huì)計(jì)報(bào)表真實(shí)有效

財(cái)務(wù)內(nèi)控會(huì)嚴(yán)密控制財(cái)務(wù)信息的處理過(guò)程，保證了財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性，而管理者利用能夠真實(shí)的反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與盈利水平的數(shù)據(jù)，最終制定正確的發(fā)展戰(zhàn)略。

三、以財(cái)務(wù)內(nèi)控為手段加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的具體辦法

（一）通過(guò)財(cái)務(wù)內(nèi)控加強(qiáng)預(yù)算管理

在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行預(yù)算管理制度，開(kāi)展具體項(xiàng)目活動(dòng)前，各職能部門先對(duì)支出、收入進(jìn)行預(yù)算，相關(guān)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行評(píng)估、審核，再經(jīng)董事會(huì)集體討論，決定項(xiàng)目開(kāi)展與否，這樣能有效減少不必要的項(xiàng)目開(kāi)支，減少企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失。其次各職能部門還需合理制定該部門年度經(jīng)費(fèi)支出計(jì)劃，經(jīng)由財(cái)務(wù)管理部門審核，經(jīng)理辦公會(huì)集體討論，如果通過(guò)上報(bào)董事會(huì)，沒(méi)有通過(guò)則退回，須重新制定。另外項(xiàng)目預(yù)算和部門預(yù)算應(yīng)控制在企業(yè)整體預(yù)算之內(nèi)，避免出現(xiàn)資金流動(dòng)不良或者超出企業(yè)固定資產(chǎn)等增加企業(yè)外債負(fù)擔(dān)。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控完善財(cái)務(wù)匯報(bào)管理

各子公司應(yīng)按財(cái)務(wù)內(nèi)控條例定期、不定期向企業(yè)的總部以財(cái)務(wù)報(bào)表形式上報(bào)各種財(cái)務(wù)信息。其中定期上報(bào)的財(cái)務(wù)信息按照固定格式統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，比如各種會(huì)計(jì)月報(bào)表、銷售報(bào)表及收入報(bào)表等；不定期上報(bào)的比如需要重大資金投入的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、進(jìn)展的相關(guān)財(cái)務(wù)信息等，其次各子公司在經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)問(wèn)題也要實(shí)時(shí)向企業(yè)總部匯報(bào)，企業(yè)相關(guān)部門及負(fù)責(zé)人對(duì)處理情況實(shí)時(shí)跟蹤，并在必要時(shí)提供人力物力幫助；同時(shí)對(duì)于信息上報(bào)不及時(shí)或者不準(zhǔn)確造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的追究相關(guān)責(zé)任人的重大責(zé)任，并予以懲罰教訓(xùn)。通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)匯報(bào)管理，有利于總部財(cái)務(wù)管理部門匯總企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)信息并進(jìn)行分析，并上報(bào)給企業(yè)的管理層，有利于增強(qiáng)企業(yè)對(duì)其下子公司經(jīng)營(yíng)狀況及財(cái)務(wù)狀況的了解及實(shí)時(shí)跟蹤，因而可以有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)支出的控制

建立完善的財(cái)務(wù)支出付款流程，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)賬款、資料庫(kù)存及存積產(chǎn)品等主要資產(chǎn)進(jìn)行控制，加強(qiáng)對(duì)其進(jìn)行定期核對(duì)分析，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)支出的有效控制并進(jìn)行成本核算。相關(guān)人員應(yīng)清晰記錄每一筆財(cái)務(wù)支出并嚴(yán)格入賬；在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)根據(jù)市場(chǎng)具體實(shí)際情況，調(diào)整制定進(jìn)貨、分配、庫(kù)存制度的標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)歷史記錄科學(xué)地分析對(duì)原材料的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，以助于企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)有效地控制財(cái)務(wù)支出。

（四）廣泛應(yīng)用信息技術(shù)，建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控監(jiān)督平臺(tái)

在內(nèi)部控制體系下的預(yù)算管理應(yīng)將信息化管理技術(shù)廣泛應(yīng)用到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及內(nèi)部控制的流程和項(xiàng)目中，從而減少甚至消除人為因素的操縱，保留原始信息。在復(fù)雜的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)、運(yùn)行及財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)等方面存在著許多很難預(yù)料和預(yù)防的風(fēng)險(xiǎn)。為了更好地規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，企業(yè)應(yīng)該積極利用信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制。財(cái)務(wù)匯報(bào)管理工作能否達(dá)到預(yù)期效果，還需加強(qiáng)對(duì)其的監(jiān)督督促，增強(qiáng)執(zhí)行人員嚴(yán)格遵守紀(jì)律的意識(shí)；同時(shí)加大對(duì)各項(xiàng)目各部門無(wú)視企業(yè)制度的違紀(jì)行為的懲治力度，通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制在整個(gè)企業(yè)制造遵守財(cái)務(wù)制度、規(guī)范化處理各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事務(wù)的良好氛圍，避免各項(xiàng)重大的財(cái)務(wù)違紀(jì)行為的發(fā)生。其次建立企業(yè)內(nèi)網(wǎng)，在內(nèi)網(wǎng)上通報(bào)各違規(guī)者的違紀(jì)行為，以儆效尤。再次利用信息技術(shù)提高財(cái)務(wù)核查的手段和方式，定期不定期抽查各子公司、各部門及各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)信息，避免賬表不符，使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

（五）建立企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式，完善財(cái)務(wù)體系

企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式服務(wù)于企業(yè)財(cái)務(wù)體系，為了完善企業(yè)財(cái)務(wù)體系，就需要進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的工作能力并規(guī)范其工作范圍，具體分配會(huì)計(jì)主管、核算、綜合分析、制單錄入、檔案保管及出納的具體工作崗位，明確規(guī)范其崗位主要工作內(nèi)容、工作流程與責(zé)任，并制定合理的衡量標(biāo)準(zhǔn)，建立崗位輪換、考核等制度，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)操守，提高其監(jiān)管能力，以建立科學(xué)合理的財(cái)務(wù)內(nèi)控模式，進(jìn)一步完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。

（六）通過(guò)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理固定資產(chǎn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督

企業(yè)在推進(jìn)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度建設(shè)、加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督的過(guò)程中，必須建立健全企業(yè)的固定資產(chǎn)內(nèi)部管理控制體系。企業(yè)的各級(jí)部門尤其是行政部門，應(yīng)該結(jié)合經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)工商監(jiān)管機(jī)構(gòu)的具體要求和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，建立健全固定資產(chǎn)的內(nèi)控體系，進(jìn)而完善財(cái)務(wù)內(nèi)控手段，保證在財(cái)務(wù)內(nèi)控下固定資產(chǎn)管理能夠有效執(zhí)行并發(fā)揮相應(yīng)作用。其具體措施主要是以下三點(diǎn)：

（1）在企業(yè)內(nèi)部形成各部門各項(xiàng)目之間相互促進(jìn)相互制約的機(jī)制，建立好監(jiān)督“防”線。

（2）企業(yè)不但對(duì)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行常規(guī)會(huì)計(jì)核查，另外增加對(duì)各項(xiàng)目活動(dòng)、各環(huán)節(jié)的周期和不定期財(cái)務(wù)核查，建立好監(jiān)督“堵”線。

（3）企業(yè)規(guī)范紀(jì)檢部門的各項(xiàng)工作紀(jì)律，加強(qiáng)紀(jì)檢部門的檢查力度，建立好監(jiān)督“查”線。

通過(guò)建立“防堵查”這樣層層遞進(jìn)的監(jiān)督機(jī)制，有助于企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)端倪，實(shí)時(shí)采取合理措施，實(shí)現(xiàn)防范和糾正財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

四、結(jié)語(yǔ)

企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控在現(xiàn)代企業(yè)生存發(fā)展中扮演者愈來(lái)愈重要的角色，并且其水平的高低直接影響財(cái)務(wù)管理水平的高低，進(jìn)而影響企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)及運(yùn)行狀況。因此企業(yè)必須從加強(qiáng)預(yù)算管理、完善財(cái)務(wù)匯報(bào)管理、控制企業(yè)財(cái)務(wù)支出、將信息技術(shù)與企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控相結(jié)合、建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控完善財(cái)務(wù)體系及加強(qiáng)企業(yè)固定資產(chǎn)管理等幾方面以財(cái)務(wù)內(nèi)控為手段加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)內(nèi)控 財(cái)務(wù)管理

企業(yè)內(nèi)部控制制度是保障企業(yè)平穩(wěn)安全運(yùn)行、健康快速發(fā)展的重要措施，自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)逐步完善，各大企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和市場(chǎng)適應(yīng)能力都得到了較明顯的提升。在這種形勢(shì)下，大量的企業(yè)將會(huì)面臨比以往更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和更加復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)，而想要在保證企業(yè)健康穩(wěn)定的前提下獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，各大企業(yè)就必須重視對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)的管理工作，最大程度地保障企業(yè)自身的資本安全，提升企業(yè)的效益。內(nèi)部控制是監(jiān)督并改善企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要保障，因此，企業(yè)必須加強(qiáng)自身的內(nèi)部控制工作，以保證企業(yè)能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)代市場(chǎng)中穩(wěn)步前行。

一、實(shí)施企業(yè)財(cái)務(wù)管理意義分析

（一）有助于節(jié)約資金

合理的財(cái)務(wù)管理能夠在企業(yè)的發(fā)展中起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用，有助于企業(yè)節(jié)約使用資金，提高企業(yè)的資金利用率，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)是以盈利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，利潤(rùn)是企業(yè)主要的經(jīng)營(yíng)目的，因此，成本的控制是企業(yè)對(duì)抗內(nèi)外壓力的關(guān)鍵。對(duì)外，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，既有同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，還有政府納稅和經(jīng)濟(jì)形式的壓力。對(duì)內(nèi)，企業(yè)員工待遇的改善和其他合伙投資人的分紅壓力，而解決這些壓力最好的措施就是降低成本、提高質(zhì)量、創(chuàng)新科技從而達(dá)到增加銷量創(chuàng)造大的經(jīng)濟(jì)效益的效果。而這其中降低成本是最實(shí)用的方法，成本的降低可以提高企業(yè)在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)得以發(fā)展。成本的降低還有利于企業(yè)花更多的時(shí)間和精力去提高質(zhì)量、創(chuàng)新產(chǎn)品、提高員工的福利待遇。成本的控制可以說(shuō)是一個(gè)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵。

（二）有利于實(shí)現(xiàn)按勞分配

我國(guó)目前實(shí)行的是按勞分配為主體多種分配方式并存的分配制度，員工的收入大多來(lái)自自己的產(chǎn)品銷售業(yè)績(jī)和勞務(wù)績(jī)效所得，合理的財(cái)務(wù)管理不僅有利于遵守國(guó)家規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，還可以調(diào)動(dòng)員工的積極性促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)的合理規(guī)劃安排，還可以反映人力、物力、財(cái)力是否有效使用，以及各個(gè)環(huán)節(jié)的工作是否合理開(kāi)展，并且發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題加以解決，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。

二、財(cái)務(wù)內(nèi)控對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性

（一）保障企業(yè)資金安全

內(nèi)部控制工作能夠有效監(jiān)督并控制企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)人員對(duì)資金的使用工作，例如控制企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的數(shù)量、項(xiàng)目成本支出等。內(nèi)部控制措施能夠保證企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中有可靠的資金保障，并且內(nèi)部控制能夠加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門和企業(yè)所有工作人員之間的相互監(jiān)管，確保企業(yè)的所有資金項(xiàng)目都是合理的。

（二）提供科學(xué)的財(cái)務(wù)信息

企業(yè)的內(nèi)部控制工作主要的控制目標(biāo)是企業(yè)財(cái)務(wù)的日常資金走向，從而為所有部門的日常工作安排和活動(dòng)提供依據(jù)。這些依據(jù)是提高企業(yè)員工工作效率的重要保障，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的有效配置提供有力支撐。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式存在很多缺陷，其中就有會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)信息混亂的問(wèn)題，如果財(cái)務(wù)部門無(wú)法為企業(yè)提供科學(xué)、準(zhǔn)確、有效的財(cái)務(wù)信息，企業(yè)就無(wú)法根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告決定將來(lái)的走向，而內(nèi)部控制系統(tǒng)提供的監(jiān)管程序則能夠有效避免這一情況的出現(xiàn)，為企業(yè)決算提供科學(xué)的信息。

（三）提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

有效的內(nèi)部控制措施能夠顯著減少甚至杜絕企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的非必要支出，從而加速企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，提升企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的管理效率，最終提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)內(nèi)部控制能夠促使會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)管理人員提升自身的專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)，準(zhǔn)確做好市場(chǎng)評(píng)估，減少資金浪費(fèi)，而這些對(duì)于提升企業(yè)的效益、促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。

三、企業(yè)財(cái)務(wù)管理中內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

（一）不重視企業(yè)內(nèi)部控制

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)正面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，為了更多地?fù)屨际袌?chǎng)份額，企業(yè)除了尋求外部發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也要重視自身的不足之處。很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的內(nèi)部控制措施沒(méi)有足夠的重視，導(dǎo)致其形同虛設(shè)，起不到關(guān)鍵作用，使得企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中難以保持優(yōu)勢(shì)。

（二）財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低

企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)到企業(yè)內(nèi)部的多個(gè)領(lǐng)域，包含有復(fù)雜龐大的內(nèi)容，因此，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)具有足夠的專業(yè)素質(zhì)才能勝任這一工作。就目前來(lái)看，很多企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的選拔制度不嚴(yán)，并不重視培訓(xùn)工作，導(dǎo)致其會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)普遍較低，無(wú)法以國(guó)家最新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為工作依托，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作產(chǎn)生不良影響。

（三）對(duì)內(nèi)部控制的執(zhí)行力差

落實(shí)企業(yè)內(nèi)部控制制度的首要條件，是制度本身具有強(qiáng)大的執(zhí)行力，迫使所有員工依照這一制度開(kāi)展工作。然而，現(xiàn)在很多企業(yè)的內(nèi)部控制制度缺乏這一執(zhí)行力，制度落實(shí)并不理想，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督力度也很弱，長(zhǎng)期下去，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部控制出現(xiàn)問(wèn)題，從而無(wú)法發(fā)揮內(nèi)部控制的作用。

四、企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控下如何促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作有序進(jìn)行

（一）加強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)

強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的前提條件是企業(yè)管理層對(duì)內(nèi)部控制給予足夠重視，以此為基礎(chǔ)，才能保證企業(yè)自上而下地重視內(nèi)部控制措施，進(jìn)而提升內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的作用。當(dāng)企業(yè)全員都對(duì)內(nèi)部控制足夠重視后，內(nèi)部控制的效果才能得以顯現(xiàn)，比如企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性與完整性得到顯著提升，進(jìn)而使企業(yè)效益得到顯著提升。同時(shí)內(nèi)部控制也能夠迫使企業(yè)遵守國(guó)家相關(guān)法規(guī)，規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，從根本上提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）提升財(cái)管人員素質(zhì)

提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平和職業(yè)素質(zhì)，能夠使其更大限度地發(fā)揮自己的能力，提高工作效率和責(zé)任心，準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和市場(chǎng)前景，促進(jìn)資源有效配置。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員招聘時(shí)，應(yīng)制定科學(xué)有效的選拔制度，綜合考慮應(yīng)聘人員的專業(yè)水準(zhǔn)、職業(yè)素養(yǎng)和道德素質(zhì)，而不是單一考察其工作能力。要知道，一個(gè)有能力沒(méi)素質(zhì)的人，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是最危險(xiǎn)的。

（三）強(qiáng)化內(nèi)控監(jiān)督工作

企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督體系涉及企業(yè)日常管理的多個(gè)方面，除了監(jiān)督企業(yè)的常規(guī)工作以外，還要對(duì)企業(yè)的行政和內(nèi)部審查工作進(jìn)行監(jiān)督。加強(qiáng)內(nèi)部控制的監(jiān)督功能，能夠保證企業(yè)呈現(xiàn)出來(lái)的各種財(cái)務(wù)信息更加真實(shí)可信，也有助于提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制效率和效果，從而促使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到提升，保障了企業(yè)在將來(lái)的發(fā)展當(dāng)中取得一定的先機(jī)。

（四）完善財(cái)務(wù)管理制度

加強(qiáng)內(nèi)部控制，完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，保障企業(yè)內(nèi)部控制制度的合理性和規(guī)范性，從而有利于加強(qiáng)對(duì)員工的管理和監(jiān)督工作。在這種情況下，企業(yè)需要建立起健全的財(cái)務(wù)管理制度，確保財(cái)務(wù)的有關(guān)信息都能夠被更加系統(tǒng)地整合并分析?？茖W(xué)完善的制度才能被廣大員工所接受、認(rèn)同，并自覺(jué)執(zhí)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并且完善的財(cái)務(wù)管理制度也更有利于責(zé)任落實(shí)。此外，應(yīng)充分利用現(xiàn)代技術(shù)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行核算和處理，既保證了信息的準(zhǔn)確度，又能夠有效提高工作效率。

（五）加強(qiáng)內(nèi)控的執(zhí)行力

優(yōu)秀的內(nèi)部控制制度必須要落到實(shí)處才具有實(shí)際意義，因此，加強(qiáng)企業(yè)員工的執(zhí)行力非常重要。內(nèi)部控制針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)工作，對(duì)所有的細(xì)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督和控制，因此，企業(yè)必須加強(qiáng)員工對(duì)內(nèi)部控制的執(zhí)行力，使員工絕對(duì)服從內(nèi)部控制的相關(guān)條例和規(guī)范。另外，企業(yè)也應(yīng)協(xié)調(diào)制度間的合作，提升企業(yè)內(nèi)部控制制度的實(shí)際影響力。較強(qiáng)的執(zhí)行力是有效推行企業(yè)內(nèi)部控制制度的有力保障，是促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制工作實(shí)現(xiàn)其實(shí)際價(jià)值的最有效手段。

（六）加強(qiáng)信息技術(shù)應(yīng)用

在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制時(shí)，企業(yè)可以結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的信息化建設(shè)，進(jìn)一步提升內(nèi)部控制的工作效率，并強(qiáng)化溝通和監(jiān)督機(jī)制，保證財(cái)務(wù)的精準(zhǔn)對(duì)流，有效避免出現(xiàn)信息失真現(xiàn)象。

五、結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)內(nèi)部控制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理最重要的組成部分，是保證企業(yè)財(cái)務(wù)安全、提升企業(yè)工作效率、保障企業(yè)穩(wěn)步前行的重要措施。強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制工作，不僅有利于保護(hù)企業(yè)的資產(chǎn)安全，也有利于為企業(yè)呈現(xiàn)準(zhǔn)確的信息，更有利于降低企業(yè)的運(yùn)行成本，減少資金浪費(fèi)。由此可知，強(qiáng)化會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制是保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。

參考文獻(xiàn)：

[1]章云婷.企業(yè)財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制[J].中外企業(yè)家，2016，（17）：59-60.

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【關(guān)鍵詞】中小企業(yè)；財(cái)務(wù)；管理；控制

一、中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理上的主要問(wèn)題

（1）財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)定位不準(zhǔn)確。傳統(tǒng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)權(quán)理論及制度只注重有形資產(chǎn)和投入資本的配置，忽視知識(shí)資本的有效配置，只注重出資者享有企業(yè)的剩余索取權(quán)，排斥智力勞動(dòng)及其他相關(guān)利益者對(duì)企業(yè)的剩余分配權(quán)，從而，會(huì)加劇所有者（股東）、經(jīng)營(yíng)者和員工等利益相關(guān)者之間的沖突與矛盾。在這種情況下，財(cái)務(wù)人員有必要進(jìn)一步明確應(yīng)該以誰(shuí)的利益最大化為企業(yè)的理財(cái)目標(biāo)。（2）企業(yè)財(cái)務(wù)控制不到位。目前中小企業(yè)大多數(shù)仍是家長(zhǎng)式管理，財(cái)務(wù)是由老板單線控制，但是往往又控制不住，于是出現(xiàn)了財(cái)務(wù)整體管理混亂、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)等情況。有些中小企業(yè)雖然也有公司管理規(guī)定和相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，但是在具體操作中卻因難以嚴(yán)格把關(guān)而導(dǎo)致制度和規(guī)定名存實(shí)亡。（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)不可避免。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，企業(yè)會(huì)面臨很多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如：一是由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)化、虛擬化，信息的傳播、處理和反饋速度將會(huì)大大加快，倘若企業(yè)內(nèi)部和外部對(duì)信息的披露不充分、不及時(shí)，或者企業(yè)當(dāng)局不能及時(shí)有效地選擇利用內(nèi)部和外部信息，會(huì)加大企業(yè)的決策風(fēng)險(xiǎn)；二是由于知識(shí)積累和革新的速度加快，倘若企業(yè)及其員工不能及時(shí)作出反應(yīng)那就不能適應(yīng)環(huán)境的發(fā)展變化，會(huì)進(jìn)一步加大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；三是高新技術(shù)的發(fā)展，使產(chǎn)品壽命周期不斷縮短，這不僅加大了存貸風(fēng)險(xiǎn)，而且加大了產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何有效防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)，使企業(yè)更好追求創(chuàng)新與發(fā)展已是財(cái)務(wù)管理需要研究和解決的一個(gè)重要問(wèn)題。（4）財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。由于中小企業(yè)管理者本身管理能力和管理素質(zhì)不高，沒(méi)有將財(cái)務(wù)管理納入企業(yè)管理的有效機(jī)制中，缺乏現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理觀念，因而不注重培養(yǎng)合格的財(cái)務(wù)人員。財(cái)務(wù)管理人員的理財(cái)觀念滯后、理財(cái)知識(shí)欠缺、理財(cái)方法落后，缺乏掌握知識(shí)的主動(dòng)性，缺乏創(chuàng)新精神和創(chuàng)新能力，嚴(yán)重妨礙了信息化、知識(shí)化理財(cái)?shù)倪M(jìn)程。

二、改善中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理的可行之道

（1）建立現(xiàn)代企業(yè)價(jià)值觀，明確企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連的，這一目標(biāo)的確立總是隨經(jīng)濟(jì)形態(tài)的轉(zhuǎn)化和社會(huì)進(jìn)步而不斷深化。在當(dāng)前的知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)知識(shí)資產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)中的地位和作用日益突出，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)向高層次演化。原有追求企業(yè)自身利益和財(cái)富最大化的目標(biāo)將轉(zhuǎn)向“知識(shí)最大化”的綜合管理目標(biāo)。（2）全面提升財(cái)務(wù)管理的層次。從上述存在的問(wèn)題看，我國(guó)中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作尚處于較低水平，管理手段落后，管理方法落后，日常財(cái)務(wù)管理工作以現(xiàn)金、應(yīng)收應(yīng)付款、存貨等營(yíng)運(yùn)資金的管理為主，財(cái)務(wù)管理無(wú)法從大局上對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況予以把握。企業(yè)要想在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中做到防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高資金效率，必須全面提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理層次。第一，財(cái)務(wù)管理內(nèi)容上的拓展。除傳統(tǒng)的資金管理和財(cái)物管理外，還應(yīng)向金融風(fēng)險(xiǎn)管理、稅金管理、保險(xiǎn)管理甚至知識(shí)資本（技術(shù)、人才、信息等）管理方面拓展。第二，財(cái)務(wù)管理方法的更新。量化的財(cái)務(wù)管理方法應(yīng)得到更多的應(yīng)用，如定量預(yù)測(cè)、滾動(dòng)預(yù)算、風(fēng)險(xiǎn)決策及不確定性決策等。（3）培養(yǎng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員。要全面提升中小企業(yè)財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)，國(guó)家和企業(yè)應(yīng)該雙管齊下。對(duì)于國(guó)家而言，一方面應(yīng)該建立財(cái)會(huì)人員的后續(xù)教育體系，通過(guò)有效的教學(xué)手段（如集中培訓(xùn)、函授、遠(yuǎn)程教育等）對(duì)財(cái)會(huì)人員進(jìn)行適時(shí)的知識(shí)更新；另一方面，嚴(yán)格執(zhí)行《會(huì)計(jì)法》關(guān)于財(cái)會(huì)人員在職培訓(xùn)的規(guī)定，強(qiáng)制財(cái)會(huì)人員接受后續(xù)教育。對(duì)于企業(yè)而言，其途徑主要有：第一，經(jīng)常組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，適時(shí)進(jìn)行知識(shí)的更新，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是財(cái)務(wù)人員既要有寬廣的經(jīng)濟(jì)和財(cái)會(huì)理論基礎(chǔ)，又要有良好的現(xiàn)代數(shù)學(xué)、法學(xué)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)。第二，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員接受函授、遠(yuǎn)程教育，并為其提供必要的條件。第三，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員思考和創(chuàng)新，為其參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和決策創(chuàng)造條件。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]陳書(shū)清．合并會(huì)計(jì)報(bào)表編制工作中的問(wèn)題及完善措施[J]．四川會(huì)計(jì)．1998(6)

[2]張翠荷．關(guān)于合并會(huì)計(jì)報(bào)表編制理論的探討[J]．財(cái)會(huì)通訊．1998(2)

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一、物業(yè)管理取得的成績(jī)

我公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)管理部、市場(chǎng)發(fā)展部、工程技術(shù)部、保安部，保潔部等職能部門，秉承“顧客至上，服務(wù)至微”的服務(wù)宗旨和“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)，文明、敬業(yè)”的企業(yè)精神，向業(yè)主提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理服務(wù)。目前我公司承攬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)有臨沂人民廣場(chǎng)、臨沂人民公園、臨沂蘭山補(bǔ)習(xí)學(xué)校、臨沂河?xùn)|區(qū)政府等XX個(gè)項(xiàng)目。為做好物業(yè)管理，確保獲得業(yè)主滿意，我公司立足業(yè)主的需要，要求廣大員工真正把“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的工作理念落實(shí)到實(shí)處，著重做好五方面工作：一是加強(qiáng)配電室管理，配合電力部門做好變壓器年檢工作確保業(yè)主用電安全，維護(hù)業(yè)主利益。二是做好基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)工作，維護(hù)良好的工作、生活秩序，讓業(yè)主生活方便，工作舒心。三是加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作，對(duì)部分項(xiàng)目堅(jiān)持執(zhí)行24小時(shí)封閉式管理制度，加強(qiáng)夜間巡查力度，加強(qiáng)與轄區(qū)派出所的聯(lián)系，建立應(yīng)急事件處理機(jī)制，實(shí)行群防群治，確保安全不發(fā)生刑事和治安事件，讓業(yè)主放心工作、生活。四是強(qiáng)化衛(wèi)生打掃，注重日常保潔，定期對(duì)下水道、污水井進(jìn)行滅蟑消殺，對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行除“四害”，確保環(huán)境整潔衛(wèi)生。五是加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)，根據(jù)季節(jié)、氣候的變化適時(shí)對(duì)草坪進(jìn)行澆水，對(duì)花草樹(shù)木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補(bǔ)苗和病蟲(chóng)害防治，提高綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。由于，我公司認(rèn)真做好物業(yè)管理工作，獲得業(yè)主的相當(dāng)滿意，在社會(huì)上有良好聲譽(yù)，使得業(yè)務(wù)不斷發(fā)展。

二、物業(yè)管理自查情況

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關(guān)鍵詞：城市住宅小區(qū) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 現(xiàn)狀 對(duì)策

1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理取得的成果

1.1.1 房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷壯大，從事物業(yè)管理的人員素質(zhì)不斷提高。近幾年徐州市以城市住宅小區(qū)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展和激烈競(jìng)爭(zhēng)。徐州市從1995年開(kāi)始全面推廣物業(yè)管理工作，最初物業(yè)管理公司只有8家。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年，徐州市房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)年檢合格的共148家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)5家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)64家；2008年，全市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)275家，物業(yè)管理從業(yè)人員1萬(wàn)余人，物業(yè)管理面積2700余萬(wàn)平方米；全市創(chuàng)建57個(gè)市級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目、24個(gè)省級(jí)示范項(xiàng)目、8個(gè)國(guó)家級(jí)示范項(xiàng)目，初步建立了一個(gè)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制；2009年5月底，徐州市共有物業(yè)企業(yè)288家，管理面積發(fā)展到4500萬(wàn)平方米。截至2012年年初，全市共有房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)420多家，其中一級(jí)資質(zhì)3家，二級(jí)資質(zhì)12家，三級(jí)資質(zhì)390多家，外省企業(yè)進(jìn)入徐州市的有8家，全市物業(yè)管理從業(yè)人員4萬(wàn)多人，國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師19人。由此可見(jiàn)，徐州市物業(yè)管理經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，不僅在企業(yè)數(shù)量上有快速發(fā)展，在企業(yè)資質(zhì)方面也呈現(xiàn)出專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。高素質(zhì)管理人才也不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)趨向多元化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。

1.1.2 先后出臺(tái)多部相關(guān)政策法規(guī)。徐州市早在1999年3月就了《徐州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，并先后出臺(tái)實(shí)施了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》、《徐州市物業(yè)維修基金管理辦法》、《徐州市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家和評(píng)標(biāo)專家?guī)旃芾磙k法》、《徐州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，明確了業(yè)主、使用人及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，做到有章可循。2012年5月我市還了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。

1.1.3 行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮了顯著的作用。2008年由36家物業(yè)管理公司組成的徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立。這是蘇北地區(qū)成立的首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)，主要作用是協(xié)助政府部門實(shí)施行業(yè)管理，積極督促物業(yè)企業(yè)貫徹物業(yè)管理法規(guī)政策，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益和市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)秩序，共同提高物業(yè)管理的工作水平和服務(wù)水平。2008年在徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的協(xié)助下，市房管局在全市住宅小區(qū)全面推行“三位一體”物業(yè)管理新體制，許多住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況得到了明顯的改善，居民生活質(zhì)量大大提高。

1.2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1.2.1 較老的城市住宅小區(qū)與新建的城市住宅小區(qū)各自存在典型的物業(yè)管理問(wèn)題。徐州市是個(gè)文化古城，雖然近幾年房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很多，新樓盤比比皆是，但還有許多老住宅小區(qū)（尤其在老城區(qū)），可以看到有業(yè)主違章搭建，毀綠種菜等現(xiàn)象不在少數(shù)，業(yè)主中老年人居多，不聽(tīng)勸阻一意孤行，物業(yè)管理工作艱難。這些老城區(qū)老的住宅小區(qū)物業(yè)管理管不好會(huì)嚴(yán)重影響城市形象。新建小區(qū)也有較多典型問(wèn)題：高層住宅越來(lái)越多，電梯使用頻繁，自然問(wèn)題也多；新建小區(qū)大多采用智能管理方式，電子單元門等智能系統(tǒng)會(huì)經(jīng)常出問(wèn)題；高層建筑水壓不夠，居民用水困難，諸如此類一些城市住宅小區(qū)常見(jiàn)問(wèn)題，都需要專業(yè)人員進(jìn)行維修，物管人員有時(shí)不能及時(shí)安排好人員，與業(yè)主協(xié)調(diào)不暢，造成業(yè)主意見(jiàn)頗多。

1.2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)不高。我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在數(shù)量上飛速增加，但取得一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)為數(shù)甚少，大多是三級(jí)資質(zhì)企業(yè)，另外還有外省企業(yè)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)，物管行業(yè)利潤(rùn)微薄，因此要想提高利潤(rùn)就必須提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力去獲得更多項(xiàng)目，這對(duì)于絕大多數(shù)三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)相對(duì)較困難。據(jù)調(diào)查，目前我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的利潤(rùn)在5%-8%之間。

1.2.3 房地產(chǎn)物業(yè)管理費(fèi)收取困難。新老住宅小區(qū)都存在收費(fèi)困難現(xiàn)象。老的住宅小區(qū)本身環(huán)境就較難改善，業(yè)主看不到好的管理效果就不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司難有足夠的資金去管理好小區(qū)；同樣新住宅小區(qū)交了物業(yè)管理費(fèi)，一旦某個(gè)方面沒(méi)有達(dá)到業(yè)主滿意，就會(huì)拒交下一年物業(yè)管理費(fèi)，這樣物業(yè)管理公司很難做到完美服務(wù)。[1]據(jù)調(diào)查，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際收費(fèi)率在50%-95%，好一點(diǎn)的新建小區(qū)起初收費(fèi)率能達(dá)到95%，差一點(diǎn)的不到50%。業(yè)主不繳費(fèi)，企業(yè)就沒(méi)有資金去做更好的服務(wù)，沒(méi)有好的服務(wù)，業(yè)主更不愿意繳費(fèi)，這樣就會(huì)形成惡性循環(huán)，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的發(fā)展。

1.2.4 高素質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)管理人員仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師19人，高素質(zhì)管理人才還是偏少。物業(yè)管理從業(yè)人員大多數(shù)是應(yīng)某個(gè)項(xiàng)目需要而臨時(shí)招聘，這些人大多沒(méi)有經(jīng)過(guò)專門的正規(guī)培訓(xùn)，由于公司利潤(rùn)微薄，他們的工資待遇也不高，因而人員流動(dòng)性大，這對(duì)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量很不利。

2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展及對(duì)策研究

2.1 加大物業(yè)管理服務(wù)新模式的宣傳力度，提高業(yè)主意識(shí) 應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加大物業(yè)管理“三位一體”新模式的宣傳力度和實(shí)施，尤其在老小區(qū)。老小區(qū)應(yīng)緊密聯(lián)系社區(qū)居委會(huì)，目前還是有許多年紀(jì)大的業(yè)主不習(xí)慣被物業(yè)管理公司管理，可以發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主聯(lián)系的作用?？梢杂芍鞴懿块T總體調(diào)度，向街道辦事處、業(yè)主、物業(yè)公司發(fā)放宣傳資料，選擇有代表性的物業(yè)公司舉行座談會(huì)，征求意見(jiàn)，樹(shù)立典型，讓全社會(huì)對(duì)“三位一體”新模式有更多了解，讓大家深入理解業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是互相依存的，他們地位是平等的。[2]

2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)走規(guī)?；放苹l(fā)展之路 徐州小的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司居多，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮在做好母公司的基礎(chǔ)上向外擴(kuò)張以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。外省企業(yè)進(jìn)入我市越來(lái)越多，我們也可以擴(kuò)大公司企業(yè)規(guī)模向外省市發(fā)展。要注重提升自己的品牌形象，宣傳自己的優(yōu)勢(shì)。[3]其次，政府監(jiān)管部門應(yīng)充分發(fā)揮作用，定期檢查，對(duì)檢查不合格的企業(yè)采取嚴(yán)格處罰措施?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度?！蔽覀?cè)谠u(píng)級(jí)工作中要嚴(yán)格本著公平公正原則，使物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范有序。

2.3 提高服務(wù)質(zhì)量，完善收費(fèi)管理辦法 2012年5月我市了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，新辦法出臺(tái)后我們應(yīng)關(guān)注具體的實(shí)施情況，例如居民的反響、承受能力，物業(yè)公司的利潤(rùn)有何變化等，定期將情況匯總統(tǒng)計(jì)，如出現(xiàn)過(guò)大偏差應(yīng)及時(shí)調(diào)整修改管理辦法。此外，應(yīng)把服務(wù)質(zhì)量放在首位，服務(wù)好了自然業(yè)主就會(huì)主動(dòng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，由此形成良性循環(huán)，對(duì)于企業(yè)和業(yè)主就是互惠互利。

2.4 企業(yè)嚴(yán)把招聘關(guān)，制定有效的員工激勵(lì)政策 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)?！眹?yán)把招聘關(guān)，選擇優(yōu)秀的人員可以為公司今后發(fā)展做好鋪墊。員工進(jìn)入企業(yè)以后可以由負(fù)責(zé)人組織員工加強(qiáng)思想道德培訓(xùn)，學(xué)習(xí)企業(yè)文化，提高自身服務(wù)意識(shí)，制定相關(guān)鼓勵(lì)政策和措施，例如：取得執(zhí)業(yè)資格證或者國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師證的員工給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，公司內(nèi)部公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，選擇有能力表現(xiàn)突出的員工擔(dān)任重要職位。[4]

3 結(jié)論

近幾年，徐州市先后獲得了“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”等榮譽(yù)稱號(hào)，創(chuàng)建對(duì)于作為公共場(chǎng)所的城市住宅小區(qū)有諸多要求，在這些榮譽(yù)稱號(hào)背后，房地產(chǎn)物業(yè)管理工作發(fā)揮了重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展是構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)，作為城市建設(shè)與管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極的推動(dòng)作用。

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篇10

為適應(yīng)當(dāng)前新的物業(yè)管理法制環(huán)境，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)提供更加規(guī)范的發(fā)展空間，江西省萍鄉(xiāng)市人民政府對(duì)《萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市政府19號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱原《辦法》)進(jìn)行了修訂。修訂后的《萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市政府51號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱新《辦法》)已正式實(shí)施。本文就《辦法》修訂背景、主要內(nèi)容和法律依據(jù)加以說(shuō)明。

修訂背景

《辦法》的修訂是相關(guān)法律法規(guī)發(fā)展的需要。隨著2007年3月《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的頒布，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》亦隨之進(jìn)行了修訂。同時(shí)，建設(shè)部和財(cái)政部也相應(yīng)修訂了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。該辦法的一個(gè)根本變化是，將專項(xiàng)維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，即“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％”。這個(gè)規(guī)定體現(xiàn)了法律的公正合理，即同一棟住宅不存在因購(gòu)房款多少而交納不同的首期專項(xiàng)維修資金。所以萍鄉(xiāng)市再執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)就不符合現(xiàn)行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》了。

地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)快速的發(fā)展需要相應(yīng)的規(guī)范文件加以更新。截至2009年，全市城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)43％，覆蓋面積700多萬(wàn)平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目100余個(gè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近50家，業(yè)主委員會(huì)32個(gè)。物業(yè)管理的興起和發(fā)展，為萍鄉(xiāng)市人民的安居樂(lè)業(yè)提供了重要的保障。但隨之而來(lái)的是，一些新的問(wèn)題和矛盾為原《辦法》所不能解決，主要表現(xiàn)在：

1、未對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員質(zhì)量的要求作定性化的規(guī)定，不便于備案。確定業(yè)主委員會(huì)成員質(zhì)量是做好物業(yè)管理工作重要的一環(huán)：業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的接受對(duì)象，又是物業(yè)服務(wù)合同的直接簽訂者；既是業(yè)主利益的代表人，又是政府有關(guān)政策、法規(guī)的宣傳者與執(zhí)行者。

2、未對(duì)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)作出規(guī)定。小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理、開(kāi)展各種活動(dòng)，必須有一定的工作經(jīng)費(fèi)才能保障業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的橋梁作用。盡管有些小區(qū)依靠共有用房等公共部位收益能維持業(yè)主委員會(huì)工作，但是有些業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有共有用房等公共部位可供支配，籌措活動(dòng)經(jīng)費(fèi)就相當(dāng)困難，造成該類業(yè)主委員會(huì)工作不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，形同虛設(shè)。

3、未對(duì)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的地位和作用予以確認(rèn)。雖然協(xié)會(huì)成立時(shí)確立了協(xié)會(huì)的地位和作用，這是團(tuán)體的共同意愿，無(wú)政府方向性的政策指導(dǎo)，這樣不僅協(xié)會(huì)的職能和作用不能充分發(fā)揮出來(lái)，而且還為政府部門增添不少事務(wù)。

4、未對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)作要式規(guī)定。由于萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理起步晚，管理缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)前期物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)出于經(jīng)營(yíng)利益策略，多數(shù)未對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，從而挫傷了物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的積極性。

增加的主要內(nèi)容

根據(jù)上述實(shí)際情況，經(jīng)市房管局起草、市法制局論證，新《辦法》增加了如下八個(gè)方面的主要內(nèi)容。

之一：增加了第七條第三款“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系”。此內(nèi)容旨在強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生過(guò)程及產(chǎn)生后管理工作的監(jiān)督力度和協(xié)調(diào)能力。法律依據(jù)源于國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”。

之二：增加了第八條“物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，督促其依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開(kāi)譴責(zé)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展”。如前文述及，這樣規(guī)定有利于確定物業(yè)管理協(xié)會(huì)的地位和作用，而減少了政府部門的一些事務(wù)。法律源于參照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條，內(nèi)容相同。參照原因是廣東的物業(yè)管理興起較早，物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)也極為豐富和先進(jìn)，值得萍鄉(xiāng)市借鑒。

之三：增加了第十條第二款“住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較少的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地的市、縣人民政府房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。此款內(nèi)容源于國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款，旨在加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

之四：增加了第二十九條“業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止：(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；(三)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；(四)本人以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；(五)業(yè)主會(huì)議規(guī)則約定的其他情形”。增加此條意在注重業(yè)主委員會(huì)成員質(zhì)量，使業(yè)主委員會(huì)成員身份既符合民事法律，又符合刑事法律，同時(shí)還注重身體狀況，尊重業(yè)主會(huì)議規(guī)則。據(jù)此管理部門便可結(jié)合國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條進(jìn)行業(yè)主大會(huì)備案了，法律依據(jù)也是參照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條，內(nèi)容表述完全一致。

之五：增加了第三十條第一款“業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定”。本增加內(nèi)容主要是為了保障業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)來(lái)源，在未有其他渠道獲取(如共有用房的出租收入、廣告收入等)，可召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，討論業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主成員承擔(dān)，采取其他獲取方式以保障業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。其法律依據(jù)是參照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條，條款采用內(nèi)容相同。

之六：增加了第三十條第二款“業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理公約，不得有下列行為：(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；(二)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的利益和報(bào)酬；(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；(四)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為”。此內(nèi)容條款是將業(yè)主委員會(huì)成員在工作中違紀(jì)違規(guī)定性化，做到業(yè)主委員會(huì)成員在任屆中能知道自己哪些可為或不可為，同時(shí)又便于業(yè)主、物業(yè)公司等相關(guān)主體的監(jiān)督。法律依據(jù)是參照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條，其采用條款內(nèi)容不變。

之七：調(diào)整了原《辦法》第四十條第二款表述，更改為新《辦法》第四十三條第二款“商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房出售時(shí)，售房單位應(yīng)當(dāng)與買受人簽訂代收繳專項(xiàng)維修資金的約定，買受人應(yīng)當(dāng)按本市、縣住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)6％的比例與購(gòu)買物業(yè)的建筑面積的乘積，向售房單位繳交首期專項(xiàng)維修資金，市、縣房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本轄區(qū)的實(shí)際情況，合理確定，公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整”。繳交專項(xiàng)維修資金公平與否是廣大業(yè)主共同關(guān)心的大事，本條款的修改是從既遵守法律又體現(xiàn)公平，符合業(yè)主的意愿，并結(jié)合萍鄉(xiāng)實(shí)際出發(fā)的。故根據(jù)建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第七條之規(guī)定“每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％”的要求，結(jié)合萍鄉(xiāng)地級(jí)市水平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，經(jīng)討論研究決定，按6％的標(biāo)準(zhǔn)收取比較合理實(shí)際。