導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地估價方法之剩余法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：土地估價；風(fēng)險防范；質(zhì)量控制

中圖分類號：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）08-0-02

一、引言

我國土地估價涉及的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域比較廣泛，如土地使用權(quán)的一級出讓、二級市場轉(zhuǎn)讓、征收、拍賣處置、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、承包經(jīng)營、股份制改組、合并、分割、破產(chǎn)清算、清產(chǎn)核資及投資決策等領(lǐng)。土地估價過程中某些失誤而帶來的估價風(fēng)險，可能會影響機(jī)構(gòu)的未來生存與發(fā)展，而且估價風(fēng)險的承擔(dān)者不僅是估價機(jī)構(gòu)和估價師，還可能會涉及政府和土地的利益相關(guān)者，涉及面較廣。

基于此，本文從評估實(shí)踐角度，分析引起估價風(fēng)險的外部及內(nèi)部原因，提出一些實(shí)用性較強(qiáng)的風(fēng)險防范對策，供同行人士參考。

二、土地估價風(fēng)險來源及形成原因

土地估價風(fēng)險主要是指土地估價機(jī)構(gòu)出具的估價對象評估值嚴(yán)重偏離市場價格，給委托方及其他不確定的利益相關(guān)者造成重大經(jīng)濟(jì)損失，并由此引起土地估價機(jī)構(gòu)及估價師可能受民事賠償、行政處罰甚至刑事處罰的風(fēng)險。按其來源，一般可分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險兩類。

（一）外部風(fēng)險

外部風(fēng)險是土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價師不能直接控制的，但又可能導(dǎo)致估價結(jié)果發(fā)生重大偏差或錯誤的風(fēng)險，主要包括法律法規(guī)欠缺、行業(yè)評估準(zhǔn)則制定工作滯后、土地市場非完全競爭、經(jīng)濟(jì)和政策變化等方面。業(yè)界對于評估外部風(fēng)險的研究比較多，在此只就經(jīng)濟(jì)、政策變化帶來的風(fēng)險進(jìn)行重點(diǎn)分析。

經(jīng)濟(jì)形勢變化會對土地市場價格產(chǎn)生較大的影響。若經(jīng)濟(jì)形勢在短期內(nèi)變動較大，將會使土地估價結(jié)果與市場價格產(chǎn)生較大偏離，可能會對社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，甚至直接給某一經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。

土地市場價格除了受經(jīng)濟(jì)形勢變化的影響，還會受政策變化的影響，而且政策變化也是難以預(yù)期的，任何一項政策的變動都必然會對土地和房地產(chǎn)的市場價格產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，這些將極大地影響土地成交量和成交價格，如果估價師對市場現(xiàn)狀及前景把握和判斷不準(zhǔn)，將會影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。另外，政策變動會考驗(yàn)估價師對政策的解讀能力及技術(shù)實(shí)力。

（二）內(nèi)部風(fēng)險

內(nèi)部風(fēng)險是土地估價機(jī)構(gòu)和估價師能夠防范的風(fēng)險，取決于企業(yè)內(nèi)部管理制度和報告質(zhì)量監(jiān)控流程的完善程度，以及土地估價師的專業(yè)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平的高低。從評估實(shí)踐角度來看，內(nèi)部風(fēng)險的形成原因主要有以下幾方面：

1.超越專業(yè)勝任能力承接土地估價業(yè)務(wù)而帶來的風(fēng)險

根據(jù)《美國評估準(zhǔn)則》（USPAP）“專業(yè)勝任能力規(guī)則”：在承報評估業(yè)務(wù)前或形成評估業(yè)務(wù)協(xié)議前，評估師應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)明確所要解決的問題，具有能夠勝任該項業(yè)務(wù)的相應(yīng)專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)或采用一些替代措施①。

我們可以借鑒《美國評估準(zhǔn)則》上的規(guī)定，反思以往在承接業(yè)務(wù)中存在的一些問題。一般來說，不同的土地估價機(jī)構(gòu)主攻的業(yè)務(wù)領(lǐng)域各有不同，估價師的專業(yè)背景差異也較大，并非所有業(yè)務(wù)類型都有能力處理，如果缺乏與某些項目相關(guān)的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)可能會導(dǎo)致不恰當(dāng)或不正確的估價結(jié)果。因此，土地估價機(jī)構(gòu)和土地估價師應(yīng)在充分了解估價項目實(shí)際情況及評估技術(shù)要求的基礎(chǔ)上，分析自身可支配的外部和內(nèi)部技術(shù)資源，再決定是否承接該項業(yè)務(wù)，以避免因超越自身專業(yè)勝任能力承接業(yè)務(wù)而帶來不必要的風(fēng)險。

2.評估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險

評估技術(shù)失誤主要體現(xiàn)在評估參數(shù)取值不當(dāng)，估價方法選取錯誤，以及土地估價報告內(nèi)容不完善等方面。

（1）評估參數(shù)取值不當(dāng)帶來的風(fēng)險

目前，行業(yè)內(nèi)對于某些重要的評估參數(shù)，如土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)報酬率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、土地價格指數(shù)等沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性還不夠高。因此，估價機(jī)構(gòu)和估價師對上述評估參數(shù)取值尚存在較大分岐。

（2）估價方法選取錯誤帶來的風(fēng)險

土地估價師未能執(zhí)行《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合土地的合法性、規(guī)劃用途、估價目的及業(yè)務(wù)需求等合理選取估價方法，或者部分估價師為迎合客戶的要求，在某些情況下刻意回避最適宜的估價方法，而選取不合適的方法，以達(dá)到高評或低估的目的，從而帶來風(fēng)險。

（3）土地估價報告內(nèi)容不完善帶來的風(fēng)險

土地估價報告描述不完善，未對估價對象的評估設(shè)定條件和既有瑕疵在假設(shè)前提條件部分進(jìn)行充分的說明，未列出影響自身權(quán)益的保護(hù)性條款等，也可能會給估價機(jī)構(gòu)和估價師帶來意想不到的風(fēng)險。

3.欠缺評估基礎(chǔ)資料帶來的風(fēng)險

土地估價方法主要有市場法、剩余法、基準(zhǔn)地價修正法、成本逼近法、收益法等，從估價理論角度，不管采用哪一種方法，都需要有詳實(shí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料。因此，進(jìn)行估價時，是否掌握豐富的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料是估價結(jié)論是否準(zhǔn)確的重要保障。

4.土地既有的瑕疵及權(quán)屬資料不完整帶來的風(fēng)險

部分用地由于歷史原因會存在一些瑕疵，比如因城市規(guī)劃調(diào)整，原批準(zhǔn)用途已不適合現(xiàn)時的發(fā)展方向；用地報批手續(xù)不完善；未辦理國有土地使用權(quán)證；規(guī)劃報建手續(xù)未完成，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚不明確；地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收補(bǔ)償；地上有停建工程等問題。估價師如果與委托方的溝通不到位，對用地的歷史背景和既有瑕疵了解不足，對影響地價水平的各項因素考慮不周全，或者未能選擇最合適的估價方法和技術(shù)思路，都可能會導(dǎo)致估價風(fēng)險的發(fā)生。

5.委托方提供虛假材料帶來的風(fēng)險

土地評估涉及的資料比較多，諸如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃紅線圖、《土地出讓合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、繳納出讓金的發(fā)票、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑功能指標(biāo)明細(xì)表》、《建設(shè)工程審核書》、建筑施工圖、《建筑工程施工許可證》、其它相關(guān)政府批文及項目可行性研究報告等，估價師應(yīng)盡量要求委托方提供上述資料的原件并進(jìn)行認(rèn)真的核對，在確認(rèn)復(fù)印件與原件相符后，要求委托方在復(fù)印件上加蓋公章，以防有些人在容積率、建筑面積等關(guān)鍵指標(biāo)上弄虛作假，誤導(dǎo)估價師作出錯誤的價值判斷。

三、土地估價的風(fēng)險防范及質(zhì)量控制對策

土地估價機(jī)構(gòu)和土地估價師經(jīng)常接觸紛繁復(fù)雜的估價事務(wù)，應(yīng)注重內(nèi)外兼修，提高對經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境變化的判斷分析能力，加強(qiáng)對外合作交流，提升機(jī)構(gòu)的美譽(yù)度和影響力，從而增強(qiáng)企業(yè)抵御外部風(fēng)險的能力；通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，加大信息化建設(shè)力度，樹立估價師的風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀，建立專家顧問團(tuán)隊作強(qiáng)大的技術(shù)后盾，建立評估風(fēng)險保險制度等方式，從內(nèi)部控制執(zhí)業(yè)風(fēng)險的發(fā)生。結(jié)合評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以下對部分實(shí)用性較強(qiáng)的風(fēng)險防范對策進(jìn)行重點(diǎn)分析。

（一）加強(qiáng)與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會的溝通聯(lián)系

土地估價是一項技術(shù)性相當(dāng)強(qiáng)的工作，涉及的知識面也較廣，各估價師的知識面卻相對有限。因此，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會的溝通聯(lián)系，以便估價師了解行業(yè)技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀，及時更新自己的知識結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)社會和行業(yè)發(fā)展的需要。

（二）注重企業(yè)宣傳，提升機(jī)構(gòu)的美譽(yù)度和影響力

土地估價機(jī)構(gòu)由于歷史定位、行業(yè)敏感性較強(qiáng)等原因，往往不注重企業(yè)宣傳。土地估價機(jī)構(gòu)作為社會經(jīng)濟(jì)中的一分子，不僅要學(xué)會適時地進(jìn)行企業(yè)宣傳，還應(yīng)追求自身效益和社會效益的有機(jī)結(jié)合，提高企業(yè)對社會和行業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)度以及在社會和行業(yè)中的美譽(yù)度，使企業(yè)擁有持久的生命力。

（三）加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，建立完善的企業(yè)管理制度

1.建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度

土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)改變行業(yè)中普遍存在的內(nèi)部管理松弛的小作坊生產(chǎn)方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建立公章管理制度；規(guī)范估價業(yè)務(wù)合同格式和內(nèi)容；制定合理的估價業(yè)務(wù)承接流程，由資深估價師對業(yè)務(wù)進(jìn)行甄選和把關(guān)，并根據(jù)各估價師的實(shí)際能力和經(jīng)驗(yàn)分配相應(yīng)的估價項目；制定針對大型的、難度較高的估價項目的組織管理辦法和激勵機(jī)制等。

另外，土地估價行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，機(jī)構(gòu)和估價師的責(zé)任重大，也可能隨時需要對委托方和利益相關(guān)者的異議進(jìn)行解釋、上法庭質(zhì)證甚至被，因些，建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重要。

2.建立健全的質(zhì)量控制體系

土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)重視質(zhì)量監(jiān)控和管理體系的建設(shè)，建立一套完整詳盡的標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)業(yè)程序，如項目負(fù)責(zé)制度、評估工作流程、評估項目審核制度、風(fēng)險評估制度等，最大限度地保護(hù)本機(jī)構(gòu)和估價師的利益，并把執(zhí)業(yè)風(fēng)險降到最小限度。

其中，評估工作流程和評估項目審核制度是整個質(zhì)量控制體系里最關(guān)鍵的部分。

規(guī)范的評估工作流程主要包括對評估前期準(zhǔn)備工作、現(xiàn)場勘察、資料收集、具體評估測算過程和出具評估報告等工作環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，從評估工作的各個環(huán)節(jié)上對風(fēng)險進(jìn)行有效把控。

評估項目審核制度是保證估價報告質(zhì)量的關(guān)鍵性措施。根據(jù)行業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)制定嚴(yán)格的土地估價報告三審制度，明確各級審核權(quán)限、各級審核人、審核內(nèi)容范圍及審核標(biāo)準(zhǔn)，提高估價報告的成文效率，保證估價報告的質(zhì)量。

土地估價報告審核流程設(shè)置模式如下：

一級審核：負(fù)責(zé)撰寫報告的土地估價師自審；

二級審核：高級估價師或項目經(jīng)理二核；

三級審核：總估價師三審。

3.加大信息化建設(shè)力度，提升企業(yè)競爭力

土地估價行業(yè)對各種信息和數(shù)據(jù)的依存度非常高，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的科學(xué)化和精細(xì)化，應(yīng)增加辦公自動化平臺和信息數(shù)據(jù)庫的資金投入，建立評估自動化輔助平臺和辦公自動化平臺，提高工作效率，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部信息和數(shù)據(jù)的共享，提倡無紙化綠色辦公，提升企業(yè)的競爭力。

（四）樹立估價師的風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀，并提升其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)

土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對估價師的日常管理、培訓(xùn)和監(jiān)督，樹立其執(zhí)業(yè)風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀，要求估價師獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)，為客戶保守商業(yè)秘密，并以違法違規(guī)的估價機(jī)構(gòu)和估價師其人其事為反面教材對估價師進(jìn)行教育，對拒收客戶紅包的估價師進(jìn)行表彰。另外，還可以通過組織估價師參加行業(yè)繼續(xù)教育培訓(xùn)、外聘專家進(jìn)行專項技術(shù)培訓(xùn)、內(nèi)部舉辦技術(shù)研討會等多種形式，提升估價師的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。

（五）建立專家顧問團(tuán)隊，解決各種評估難題

土地估價機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，通過與大專院校合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會溝通聯(lián)系、外聘、內(nèi)部培養(yǎng)等多種方式，建立一支較為穩(wěn)定的、專業(yè)背景多樣化的專家顧問團(tuán)隊作為強(qiáng)大的技術(shù)后盾，并定期或不定期地舉辦技術(shù)研討會，提升估價師的專業(yè)素養(yǎng)，并解決日常工作中遇到的各種評估難題。

注釋：

①引自《美國評估準(zhǔn)則》第12頁之“專業(yè)勝任能力規(guī)則”。

參考文獻(xiàn)：

[1]美國評估促進(jìn)會評估準(zhǔn)則委員會，著.王誠軍，編譯.美國評估準(zhǔn)則（USPAP）[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2009：10-13.

[2]郭化林，編著.中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——闡釋與應(yīng)用[M].上海：立信會計出版社，2009年12月第1版：63-70.

[3]鄒曉云，著.土地估價基礎(chǔ)[M].北京：地質(zhì)出版社，2010年第1版：73.

[4]劉亞軍，劉華彤.質(zhì)量控制與風(fēng)險防范[J].

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關(guān)鍵詞：農(nóng)地使用權(quán)；動力；條件；路徑選擇

中圖分類號：F301．2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003―5656（2007）01―0051―08

改革開放二十多年來，從土地的集體經(jīng)營逐步過渡到家庭承包經(jīng)營，從家庭承包經(jīng)營基本制度的確立到在家庭承包基本制度框架下土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，中國農(nóng)地制度變遷一直向著優(yōu)化配置、尋求最佳績效的目標(biāo)努力。正是得益于我國農(nóng)地制度的變遷，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)獲得相應(yīng)的發(fā)展。但是，在我國的現(xiàn)階段，土地流轉(zhuǎn)作為優(yōu)化資源配置的理，也遇到了困難和挑戰(zhàn)。為此，本文就我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)問題作初步探討。

一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動力

在家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的制度框架內(nèi)，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)指的是農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，也就是擁有農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶在承包權(quán)不變的前提下將土地的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、土地規(guī)模經(jīng)營的實(shí)現(xiàn)，是中國農(nóng)民繼后的又一大創(chuàng)造。從內(nèi)在機(jī)理看，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展是形成農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動力。

(一)相對價格的變動是農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的源泉

在制度經(jīng)濟(jì)學(xué)看來，相對價格的變化是制度變遷的源泉。而相對價格的變化包括要素價格比率、信息成本以及技術(shù)等一系列因素的變化。我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是繼后農(nóng)村土地制度的進(jìn)一步變遷，它的源泉主要來自勞動力相對價格以及技術(shù)這兩個方面的變化。首先是農(nóng)業(yè)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞動力相對價格的差異導(dǎo)致經(jīng)營收益的變化。農(nóng)村勞動人口的大量過剩使農(nóng)業(yè)勞動力的相對價格低下，加上近幾年來農(nóng)產(chǎn)品的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，農(nóng)業(yè)比較效益在下降，經(jīng)營風(fēng)險卻在上升。而非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞動力相對價格較高，它的發(fā)展，不僅為農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移開辟了有效的途徑，而且還提供了比農(nóng)業(yè)經(jīng)營更高的收益率。農(nóng)業(yè)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞動力相對價格與經(jīng)營收益的這種反差，大大促使了農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移。不論是沿海還是內(nèi)地，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)收入在農(nóng)戶收入中所占的比重呈上升趨勢，土地對農(nóng)民的收入功能在下降，更多的是保障功能。這就促使從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶以各種不同的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，從而推動了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的變遷向縱深方向發(fā)展。其次是技術(shù)變化的作用。在過去的兩個世紀(jì)里，技術(shù)變遷使產(chǎn)出在相當(dāng)范圍里發(fā)生了規(guī)模報酬遞增，使得更為復(fù)雜的組織形式的建立變得有利可圖，并因此產(chǎn)生了工廠制度。技術(shù)變化對農(nóng)業(yè)社會的影響雖然并沒有像工業(yè)社會那樣劇烈，但農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平的不斷提高必然對農(nóng)業(yè)經(jīng)營的適度規(guī)模提出新的要求。在我國現(xiàn)有的家庭聯(lián)產(chǎn)承包制條件下，耕地經(jīng)過多次的細(xì)分，一些先進(jìn)的農(nóng)用機(jī)械和技術(shù)在零碎分散的土地上難以使用；同時，這種分散的小規(guī)模經(jīng)營使農(nóng)業(yè)科技應(yīng)用的邊際成本大于邊際收益，也使一般農(nóng)戶采用新技術(shù)發(fā)展高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)的需求不足，二者共同制約了農(nóng)業(yè)技術(shù)的推廣和運(yùn)用。而技術(shù)變化帶動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力發(fā)展的客觀規(guī)律，內(nèi)在地要求農(nóng)村土地制度的進(jìn)一步變遷，通過農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營，以適應(yīng)農(nóng)業(yè)技術(shù)變化帶動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力發(fā)展的需要。

(二)對潛在利潤追求是農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的驅(qū)動因素

1．規(guī)?；a(chǎn)和專業(yè)化分工帶來的利潤

規(guī)?；a(chǎn)和專業(yè)化分工是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基本要求。規(guī)?；a(chǎn)將促進(jìn)農(nóng)業(yè)機(jī)械和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的推廣與應(yīng)用，從而大幅度提高農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率和邊際效益。農(nóng)業(yè)的經(jīng)營規(guī)模達(dá)到一定的程度，會促進(jìn)專業(yè)化分工的發(fā)展。專業(yè)化分工優(yōu)化了生產(chǎn)組織內(nèi)部的資源配置，同樣是提高農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率和邊際效益的有效途徑。但是，在我國現(xiàn)階段的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和專業(yè)化分工的優(yōu)勢受到了過于分散的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排的制約。我國的人地矛盾十分突出，人均耕地面積只有世界平均水平的1/4，意大利的1/20，美國的1/230，加拿大的1/376，而且地分“三六九等”，農(nóng)戶所擁有的狹小耕地還不在同一地塊上。據(jù)調(diào)查，福建省部分縣市平均每戶的耕地多達(dá)5.86塊，經(jīng)營規(guī)模極其狹小。隨著人口的增長，零碎的農(nóng)戶耕地還將進(jìn)一步被細(xì)分。分散的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排對利潤率提高的障礙主要表現(xiàn)在：(1)農(nóng)業(yè)固定投入的利用率低，致使單位農(nóng)產(chǎn)品的成本增加；(2)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重供給不足。由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)屬于公共產(chǎn)品供給，是分散的農(nóng)戶所不能承擔(dān)的，也是他們不愿意承擔(dān)的，“搭便車”是他們的理性選擇，這是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施日益弱化的原因；(3)交易成本難以降低。由于以農(nóng)戶為單位的分散的市場主體獲取信息的能力和談判的能力較弱，在市場交易中處于不利的地位，再加上我國農(nóng)村社會化服務(wù)體系和市場中介組織不健全，交易費(fèi)用高昂；(4)排斥了專業(yè)化分工。單個生產(chǎn)單位內(nèi)部的分工是以一定的規(guī)模為前提的，而分散的小規(guī)模經(jīng)營模式幾乎享受不到專業(yè)化分工帶來的利益。正如馬克思對農(nóng)民小塊土地所有制的歷史局限性進(jìn)行分析時指出的：“生產(chǎn)資料無止境地分散，生產(chǎn)本身無止境地分離。人力發(fā)生巨大的浪費(fèi)。生產(chǎn)條件日趨惡化和生產(chǎn)資料的日趨昂貴是小塊土地所有制的必然規(guī)律?！雹龠@種分散的小規(guī)模經(jīng)營，“按其性質(zhì)來說就排斥社會勞動生產(chǎn)力的發(fā)展、勞動的社會形式、資本的社會積聚、大規(guī)模的畜牧和科學(xué)的不斷擴(kuò)大的應(yīng)用?！雹陲@然，有效地實(shí)行農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)就是農(nóng)戶經(jīng)營主體為了獲取這種潛在利潤的制度創(chuàng)新。

2．農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的利潤

在農(nóng)村實(shí)施以后相當(dāng)長的一段時間里，我們實(shí)行的是數(shù)量型的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，以解決溫飽問題。這一模式使我國農(nóng)產(chǎn)品的供給由長期短缺轉(zhuǎn)變?yōu)楣┬杩偭看篌w平衡，繼而轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性和地區(qū)性的相對過剩，農(nóng)民豐產(chǎn)不增收。但是，這種結(jié)構(gòu)性或地區(qū)性的供過于求并不是真正意義上的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)過剩，而是由于居民消費(fèi)類型正從“溫飽型”向“小康型”以及部分“富裕型”轉(zhuǎn)變，社會對農(nóng)產(chǎn)品的需求由數(shù)量擴(kuò)展向質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變，而農(nóng)產(chǎn)品的供給卻沒有跟上需求的變化，從而造成供需脫節(jié)，市場所需的一些優(yōu)質(zhì)專用農(nóng)產(chǎn)品供不應(yīng)求，而大宗農(nóng)產(chǎn)品卻因品質(zhì)、品種問題嚴(yán)重滯銷，使農(nóng)民經(jīng)濟(jì)利益遭受嚴(yán)重的損失。加入WTO以后，受國際市場競爭的影響，我國農(nóng)產(chǎn)品市場對產(chǎn)品質(zhì)量的要求更高，供需缺口進(jìn)一步拉大。所以，調(diào)整和優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，把長期以來不符合市場消費(fèi)需求和沒有市場前景的品種果斷地退下來，適應(yīng)農(nóng)產(chǎn)品市場多樣化、優(yōu)質(zhì)化和專用化的需求，促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營由粗放型向集約型、由數(shù)量擴(kuò)展型向質(zhì)量效益型的根本轉(zhuǎn)變，是農(nóng)民獲取潛在利潤的需要。但是，分散小規(guī)模的土地安排卻給農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來困難和挑戰(zhàn)：對于大多數(shù)農(nóng)戶來說，經(jīng)營的數(shù)量不多，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的利潤率又較低，能夠獲取的利潤非常有限；而面臨的市場風(fēng)險卻很大，由此帶來的機(jī)會成本也很高。在農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)不甚發(fā)達(dá)、自給自足的自然經(jīng)濟(jì)仍占較大比重的條件下，為了規(guī)避市場風(fēng)險，首先生產(chǎn)足夠的糧食和其他的農(nóng)產(chǎn)品以滿足自家的需要，在此基礎(chǔ)上再考慮商品生產(chǎn)便成為農(nóng)民的普遍選擇。又因?yàn)檗r(nóng)民的這種行為選擇，是與生產(chǎn)糧食為中心的種植業(yè)為主相聯(lián)系的，在農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)力沒能明顯提高的情況下，一半以上的人口搞飯吃的局面難以根本轉(zhuǎn)變，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一、效益低下的問題也難以解決。顯然，土地的小規(guī)模經(jīng)營制度不但不能適應(yīng)農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，更不能適應(yīng)農(nóng)業(yè)的區(qū)域性結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。因此，當(dāng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整所能帶來的潛在利潤不能內(nèi)在化時，土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)便成為獲取這種潛在利潤的必由之路。通過土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)，適當(dāng)集中土地，發(fā)展規(guī)模農(nóng)戶，在連片的土地上，以利潤為目的的規(guī)模農(nóng)戶根據(jù)自己的意愿、以市場為導(dǎo)向、調(diào)整農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，發(fā)展效益型農(nóng)業(yè)。

3．農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營帶來的利潤

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化是指圍繞農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)、供、銷、貿(mào)、工、農(nóng)的一體化經(jīng)營，其實(shí)質(zhì)是通過現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的入股、入社等形式，利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和經(jīng)營管理以及國家的宏觀調(diào)控，把現(xiàn)代工業(yè)、商業(yè)、金融、保險、信息咨詢等有關(guān)部門和農(nóng)業(yè)的種、養(yǎng)、加緊密結(jié)合而成的一種互惠互利的農(nóng)業(yè)一體化的利益共同體。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營通過延長產(chǎn)業(yè)鏈，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)營的利潤率，并且使農(nóng)民參與加工、銷售環(huán)節(jié)利潤的分配，直接增加收益，同時又可增加就業(yè)機(jī)會，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織化程度，間接促使農(nóng)民收入的提高。我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的成效已初見端倪，但在發(fā)展進(jìn)程中尚有許多制約因素，其中最關(guān)鍵的仍是分散的土地產(chǎn)權(quán)制度安排。在分散的土地產(chǎn)權(quán)制度下，單一的農(nóng)戶“各自為政”，生產(chǎn)品種繁雜、布局零亂，既難以進(jìn)行專業(yè)化生產(chǎn)，也無法形成區(qū)域化優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢；農(nóng)戶分散經(jīng)營，無力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品的深度加工，既難以培育大型龍頭企業(yè)，也無法吸引外來大型龍頭企業(yè)的進(jìn)入；農(nóng)戶市場信息不靈，不能及時、全面、準(zhǔn)確地把握市場情況，也不能對未來市場進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，因而在生產(chǎn)決策上盲目趨從，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的嚴(yán)重雷同，供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益急劇下滑，最終使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營遭受挫折。實(shí)踐中的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，呼喚農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。通過各種形式的使用權(quán)流轉(zhuǎn)，把分散的土地以及閑置下來的土地向大戶集中，發(fā)展規(guī)模生產(chǎn)，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地化、專業(yè)化、集約化。這既可以提高土地的綜合利用率，又可以為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營提供基礎(chǔ)。

二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的外部條件

要使農(nóng)村土地使用權(quán)順利流轉(zhuǎn)，必須依賴相應(yīng)的外部條件：

(一)剩余勞動力的非農(nóng)就業(yè)是農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)出的關(guān)鍵條件

土地是農(nóng)民的最后保障，如果大量剩余勞動力滯留在農(nóng)村，農(nóng)村土地所承載的社會保障功能越來越重大，這將造成農(nóng)村土地使用權(quán)的凝固化，不利于農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，關(guān)鍵要實(shí)現(xiàn)非農(nóng)就業(yè)，解決好農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移。

1．工業(yè)化是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力非農(nóng)就業(yè)的必由之路

隨著工業(yè)化水平的提高，勞動力總是由第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；當(dāng)工業(yè)化水平提高到一定程度，客觀上要求第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，以滿足社會生產(chǎn)和人民生活日益增長的要求。由于第三產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)生產(chǎn)活動所需資金少，能夠大量吸收勞動力就業(yè)，勞動力便大量向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。所以，工業(yè)化的過程也就是一個勞動人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變遷的過程，即勞動力從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入二、三產(chǎn)業(yè)的過程。正因?yàn)槿绱耍档吕蚝土_森斯坦-羅丹認(rèn)為，工業(yè)化是代替移民的一種方法，以解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后區(qū)域中的人口過剩及提高國民收入的問題①。工業(yè)化為農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件，今后我國非農(nóng)就業(yè)的進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)，仍應(yīng)以工業(yè)化為依托。

2．城市化是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力非農(nóng)就業(yè)的有效途徑

城市化對農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的貢獻(xiàn)主要在于：(1)城市化拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引農(nóng)村剩余勞動力向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。同分散的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對勞動力的吸納能力相比，城市化不僅解決了農(nóng)村剩余勞動力的就業(yè)問題，而且也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民身份的轉(zhuǎn)化，促使農(nóng)民消費(fèi)方式發(fā)生變化，增加對第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求，從而拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，特別是第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)機(jī)會。有關(guān)資料表明，在印度、泰國等發(fā)展中國家，農(nóng)業(yè)向工業(yè)轉(zhuǎn)移一個勞動力，可以帶動農(nóng)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移1.5―2.9個勞動力，而在我國，卻只帶動轉(zhuǎn)移了0.3―0.6個勞動力②，其原因在于城市化進(jìn)程滯后。(2)城市化引發(fā)大規(guī)模城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng)對農(nóng)村剩余勞動力的吸納能力。與城市化相伴而行的是城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施需求的增加，如交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、居民住宅建設(shè)等等，必然帶動就業(yè)機(jī)會的增加。以住宅建設(shè)為例，城鎮(zhèn)人口每增加一個百分點(diǎn)，如按每人建筑面積20平方米計算，約需建房2.5億平方米，每平方米造價以400元計，約需投入1000億元，這將使住房建設(shè)投資年增10%左右③，從而增加更多的就業(yè)機(jī)會。(3)城市化將提高居民的消費(fèi)水平，通過消費(fèi)刺激生產(chǎn)，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。由于城鎮(zhèn)的收入水平比農(nóng)村高，消費(fèi)水平也高。從我國目前的情況看，一個城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出是農(nóng)村的3倍多，而消費(fèi)的增長勢必拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拓展就業(yè)空間。

(二)規(guī)?；?jīng)營的相對優(yōu)勢達(dá)到或超過農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)價格是農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)入的關(guān)鍵因素

轉(zhuǎn)入方是否轉(zhuǎn)入土地，關(guān)鍵條件是支付給使用權(quán)持有者的租金必須小于或等于經(jīng)營所得的農(nóng)業(yè)剩余，即小于或等于農(nóng)業(yè)產(chǎn)出減去第一次生產(chǎn)成本(生產(chǎn)過程中的物質(zhì)費(fèi)用、服務(wù)費(fèi)用及自家勞動報酬評價額的總和)。而作為轉(zhuǎn)出方，獲得的報酬至少必須大于或等于農(nóng)業(yè)產(chǎn)出減去第一次生產(chǎn)成本，才有可能考慮轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。從表面上看來，轉(zhuǎn)出方和轉(zhuǎn)入方的要求是互相矛盾的，農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)似乎非常困難。其實(shí)不然，解決這一矛盾的關(guān)鍵條件是規(guī)模化經(jīng)營農(nóng)戶的單位面積的農(nóng)業(yè)剩余大于轉(zhuǎn)出方的農(nóng)業(yè)剩余，也就是說規(guī)模化經(jīng)營的相對優(yōu)勢達(dá)到或超過支付給轉(zhuǎn)出方的使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格。所以，要促進(jìn)農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，就必須在農(nóng)地轉(zhuǎn)讓后，要通過政府或中介組織積極引導(dǎo)農(nóng)戶實(shí)行土地互換，真正實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，提高規(guī)?；?jīng)營的勞動生產(chǎn)率和規(guī)模效益。

(三)清晰穩(wěn)定的土地產(chǎn)權(quán)制度是農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的核心條件

土地是不可再生資源，其供給的無彈性決定了建立清晰穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)制度是現(xiàn)階段農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的核心。清晰的土地產(chǎn)權(quán)制度包括：土地所有權(quán)主體明確，即作為農(nóng)村土地所有者主體的集體必須有明確的內(nèi)涵，避免由于土地所有權(quán)主體泛化而導(dǎo)致的土地產(chǎn)權(quán)市場中經(jīng)常出現(xiàn)的多元主體之間的權(quán)利之爭；土地所有權(quán)內(nèi)容明確，即土地所有權(quán)主體和經(jīng)營權(quán)主體的“責(zé)、權(quán)、利”清晰。農(nóng)戶通過與集體簽訂土地承包合同，取得獨(dú)立的土地使用權(quán)，在不違反土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的前提下，農(nóng)民享有對農(nóng)地的占有、使用、收益和處分等四權(quán)統(tǒng)一的承包權(quán)，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，同時有權(quán)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給第三者。有關(guān)土地管理部門和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織除了對農(nóng)地進(jìn)行注冊管理外，一般不再進(jìn)行干預(yù)。穩(wěn)定的土地產(chǎn)權(quán)制度是指土地使用權(quán)的獲得必須保持穩(wěn)定。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)的投入具有長期性，如果土地的承包關(guān)系經(jīng)常變動，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方和承包方對未來的不可預(yù)測性加大，農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必然受阻。即使實(shí)現(xiàn)了使用權(quán)的暫時流轉(zhuǎn)，由于承包方對未來缺乏穩(wěn)定的預(yù)期，農(nóng)業(yè)長期投入的動力不足，農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)條件沒有改變，農(nóng)業(yè)比較利益低下的狀況將繼續(xù)存在，農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)就難以持續(xù)。

(四)健全的社會保障體系是農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度保證

由于人口對資源巨大壓力的長期性以及經(jīng)濟(jì)支撐能力的有限性，我國的社會保障體系覆蓋范圍過于狹窄，離農(nóng)進(jìn)城的農(nóng)民被排除在城市社會保障體系之外，又缺乏農(nóng)村社會保障機(jī)制，土地便成了農(nóng)民的最后保障，承擔(dān)著社會保障的功能。土地的這種多功能性決定了農(nóng)地不能作為單純的生產(chǎn)要素和經(jīng)濟(jì)因素，以效率為標(biāo)準(zhǔn)自由流動、優(yōu)化配置。所以，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)地使用權(quán)的順利流轉(zhuǎn)，建立健全的農(nóng)村社會保障制度是重要條件。近年來，我國農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐就是佐證：隨著改革的不斷深入，越來越多的農(nóng)業(yè)勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)民的非農(nóng)收入也隨之提高，但從總體上看，我國農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)卻因社會保障的沉重包袱遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于農(nóng)業(yè)勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的進(jìn)程；從進(jìn)入流轉(zhuǎn)的土地看，基本上都是非耕地或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的土地，其原因就是非耕地不受或少受為農(nóng)民提供基本收入和社會保障的約束，土地能夠自由進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。發(fā)達(dá)地區(qū)的非農(nóng)就業(yè)機(jī)會多，農(nóng)民退路多，土地的社會保障功能弱化，土地也較容易進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。

(五)完善的市場體系是農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提條件

市場的發(fā)育程度是農(nóng)村土地使用權(quán)能否進(jìn)入市場以及多大程度進(jìn)入市場的前提條件。與普通的商品交易不同，土地交易的運(yùn)作程序相對復(fù)雜。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的流轉(zhuǎn)實(shí)際上是土地產(chǎn)權(quán)的雙重兩權(quán)分離，它涉及到財產(chǎn)權(quán)的多個主體，即所有權(quán)主體、承包權(quán)主體、使用權(quán)主體的經(jīng)濟(jì)利益。與此同時，由于農(nóng)民的素質(zhì)普遍不高，而具有一定規(guī)模的種植大戶又為數(shù)甚少，如果任憑農(nóng)戶作為漫無目標(biāo)的轉(zhuǎn)讓對象來完成交易過程，勢必影響土地流轉(zhuǎn)的效率和速度。所以土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)要有完善的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，特別是要有完善的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和交易載體。

三、促進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的路徑選擇

(一)創(chuàng)新農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)民穩(wěn)定而完整的土地承包權(quán)

建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制是家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營制度的應(yīng)有之意。在促進(jìn)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中，首先，要進(jìn)一步完善農(nóng)戶的土地承包制，賦予農(nóng)民完整的土地產(chǎn)權(quán)。完整的土地產(chǎn)權(quán)有利于激勵產(chǎn)權(quán)主體千方百計降低成本，實(shí)現(xiàn)投資最小化、收益最大化，從而提高勞動生產(chǎn)率；完整的土地產(chǎn)權(quán)有利于約束產(chǎn)權(quán)主體的行為，保護(hù)農(nóng)地質(zhì)量，提高農(nóng)地生產(chǎn)能力。而土地承包制的完善關(guān)鍵要有條件地賦予農(nóng)民土地的處分權(quán)。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，建立在兩權(quán)分離基礎(chǔ)上的承包經(jīng)營權(quán)必須是一種能夠獨(dú)立帶來利潤的財產(chǎn)，它所包含的處分權(quán)是一種獨(dú)立財產(chǎn)的永久或暫時的轉(zhuǎn)讓權(quán)。永久的轉(zhuǎn)讓，是指承包權(quán)這種財產(chǎn)的繼承、出賣和永久的交換；暫時的轉(zhuǎn)讓是指承包權(quán)這種財產(chǎn)的出租、抵押、轉(zhuǎn)包、入股等。賦予農(nóng)民完整的土地使用權(quán)，必須在法律上確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，從而穩(wěn)定農(nóng)民對土地的收益預(yù)期，促進(jìn)農(nóng)民對土地的長期投資，并使土地承包權(quán)商品化，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。這既可滿足農(nóng)民對土地占有的欲望，又可形成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場機(jī)制。其次，要賦予農(nóng)民長期而穩(wěn)定的土地承包權(quán)，處理好“穩(wěn)”和“動”的關(guān)系。只有穩(wěn)定承包關(guān)系，明確使用權(quán)的內(nèi)涵，才能穩(wěn)定農(nóng)民對土地經(jīng)營的預(yù)期，增加對土地的投入，提高農(nóng)業(yè)的比較效益，從而拓展土地流轉(zhuǎn)的空間，在動態(tài)上提高土地流轉(zhuǎn)的效率。為此，要繼續(xù)落實(shí)二輪土地延包合同，把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立在落實(shí)好的土地二輪承包基礎(chǔ)上。再次，要科學(xué)界定所有權(quán)主體與使用權(quán)主體的權(quán)利和范圍。在我國目前的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度中，不僅存在土地所有權(quán)主體泛化的問題，而且存在所有權(quán)主體享有權(quán)利而無任何責(zé)任和義務(wù)，使用權(quán)主體雖然名義上擁有經(jīng)營自、但其使用權(quán)卻沒有完全到位等問題。要有效促進(jìn)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地所有權(quán)主體和使用權(quán)主體的權(quán)利和義務(wù)都需要科學(xué)界定。

(二)促進(jìn)農(nóng)民與農(nóng)地、農(nóng)村分離，激活土地供給機(jī)制

1．加快工業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)民與農(nóng)地的分離。

我國農(nóng)村人口眾多，工業(yè)化進(jìn)程不能單純依靠城市工業(yè)的發(fā)展，還應(yīng)該依賴于以城市大工業(yè)為基礎(chǔ)和依托的農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，擴(kuò)大農(nóng)村剩余勞動力的就業(yè)容量是我們的重要選擇。然而，目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展并沒有推動相應(yīng)規(guī)模的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，那些進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)的農(nóng)民并沒有放棄農(nóng)地使用權(quán)，而是對農(nóng)地進(jìn)行淺耕粗作或讓其處于撂荒狀態(tài)。其重要原因在于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展仍處于粗放階段，不能提供穩(wěn)定的就業(yè)機(jī)會和相應(yīng)的社會保障制度。對此，不應(yīng)否定鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展在農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的作用，恰恰相反，應(yīng)完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)其發(fā)展后勁，以此提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)機(jī)會的穩(wěn)定性和社會保障功能，有效發(fā)揮其促進(jìn)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的作用。

2．加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)民與農(nóng)村的分離。

農(nóng)村剩余勞動力和農(nóng)村的分離有兩條道路可供選擇：一是向大中城市轉(zhuǎn)移；二是大力發(fā)展小城鎮(zhèn)。對于中國這樣一個人口壓力大的發(fā)展中國家，兩條道路都不可偏廢。目前我國城市化滯后的根本原因，在于城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)造成了城市對農(nóng)村人口和勞動力的排擠。短缺經(jīng)濟(jì)時代就已建立并一直延續(xù)至今的戶籍制度，在農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)化的過程中構(gòu)筑了一道難以逾越的障礙。改革開放后，城鎮(zhèn)為了保證國有企業(yè)下崗職工和新增勞動力的利益，實(shí)行二元的就業(yè)政策、建立二元的勞動力市場，實(shí)際上是對農(nóng)村勞動力實(shí)行歧視性的政策。所以，要加快城市化進(jìn)程，戶籍制度改革是當(dāng)務(wù)之急。而戶籍制度改革的核心就是要剔除粘附在戶籍關(guān)系上的種種社會經(jīng)濟(jì)差別，逐步消除城鄉(xiāng)勞動力市場的分割狀態(tài)，建立“企業(yè)自由雇傭工人，勞動者自由擇業(yè)”的市場化就業(yè)制度，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民就業(yè)機(jī)會的平等，推動農(nóng)民與農(nóng)村的分離。

3．小城鎮(zhèn)建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展相結(jié)合，促進(jìn)農(nóng)民和農(nóng)地、農(nóng)村的雙重分離。

由于城市化和工業(yè)化的分離，我國農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移過程中出現(xiàn)了“離鄉(xiāng)不離土”和“離土不離鄉(xiāng)”兩種奇特的現(xiàn)象。一方面，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)的農(nóng)民工 “離土不離鄉(xiāng)”。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)散落在農(nóng)村，難以形成規(guī)模經(jīng)營、提高經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場競爭中處于不利的地位，發(fā)展極其不穩(wěn)定，所以農(nóng)民不肯放棄農(nóng)地使用權(quán)；另一方面，在大中城市就業(yè)的農(nóng)民工 “離鄉(xiāng)不離土”。由于大中城市的就業(yè)壓力不斷增大，而農(nóng)民工的素質(zhì)相對較低，競爭實(shí)力較弱，難以在大中城市獲得穩(wěn)定的就業(yè)機(jī)會，他們也不愿放棄土地的使用權(quán)，基本上都在農(nóng)忙時返鄉(xiāng)耕作，農(nóng)閑時外出打工。為此我們認(rèn)為，把發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和建設(shè)小城鎮(zhèn)有機(jī)地結(jié)合起來，是解決這一問題的切實(shí)可行的選擇。通過引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的增量部分向小城鎮(zhèn)集中，然后再有意識地吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向小城鎮(zhèn)搬遷，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的規(guī)模化生產(chǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和整體素質(zhì)，創(chuàng)造更多穩(wěn)定的就業(yè)機(jī)會。這樣，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展既可以為小城鎮(zhèn)提供更大的就業(yè)空間，擴(kuò)大小城鎮(zhèn)的容納能力，還可以增強(qiáng)對農(nóng)村剩余勞動力向小城鎮(zhèn)聚集的吸引力。而小城鎮(zhèn)的發(fā)展所帶來的聚集效應(yīng)和觀念、制度的創(chuàng)新，反過來又可以為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境條件。二者相互促進(jìn)，共同發(fā)展。使在小城鎮(zhèn)生活又在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)的農(nóng)民既離土又離鄉(xiāng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民和農(nóng)地、農(nóng)村的分離。

4．剝離農(nóng)地的社會保障功能，保證農(nóng)民與農(nóng)地、農(nóng)村分離的長期性和穩(wěn)定性。

不論是“離土不離鄉(xiāng)”還是“離鄉(xiāng)不離土”的農(nóng)民，他們從事的是非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，遭遇非農(nóng)風(fēng)險，卻未被社會保障體系所覆蓋，所以割不斷與土地之間的臍帶，仍然固守土地作為最后的保障，這就導(dǎo)致農(nóng)地使用權(quán)市場的供給零碎且不穩(wěn)定。要保證農(nóng)民與農(nóng)地、農(nóng)村分離的長期性和穩(wěn)定性，就必需建立農(nóng)村社會保障體系。根據(jù)農(nóng)民的職業(yè)、擁有的財產(chǎn)以及面臨風(fēng)險的不同，分門別類地將他們納入相應(yīng)的社會保障體系。社會保障基金的來源可適當(dāng)?shù)赝ㄟ^財政轉(zhuǎn)移支付的方式解決，也可通過土地?fù)Q保障，即采用不同形式地轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)來換取社會保障來解決。

(三)提高農(nóng)業(yè)的比較利益，增加土地使用權(quán)市場的需求

1．鼓勵大型農(nóng)、工、商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)的比較效益。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)同其他產(chǎn)業(yè)相比，生產(chǎn)周期長，資金回收慢，面臨的市場風(fēng)險和自然風(fēng)險大，而農(nóng)業(yè)的平均利潤率又低于其他產(chǎn)業(yè)，是典型的社會效益高而經(jīng)濟(jì)效益低的弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)。早在17世紀(jì)的時候，英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家配第就已指出：比起農(nóng)業(yè)來，工業(yè)的收入高；而商業(yè)的收入又比工業(yè)多；換言之，工業(yè)比農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)比工業(yè)的附加值高①。如果平均利潤機(jī)制不能形成，農(nóng)產(chǎn)品成本高昂而利潤低下，對于追求利潤最大化的“經(jīng)濟(jì)人”而言，農(nóng)地使用權(quán)市場的需求缺乏基本的利益驅(qū)動，土地的撂荒狀態(tài)也就不足為奇。為此，必須鼓勵農(nóng)、工、商企業(yè)進(jìn)入農(nóng)村，在農(nóng)業(yè)中引入現(xiàn)代科學(xué)和管理技術(shù)，加上大型企業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營，提升農(nóng)業(yè)的平均利潤率和邊際效益，使農(nóng)業(yè)向贏利型行業(yè)轉(zhuǎn)變，從而激活土地使用權(quán)市場的需求。

2．加大農(nóng)村稅費(fèi)改革力度，提高農(nóng)業(yè)的比較效益。

由于承包土地附帶的稅費(fèi)較高，而農(nóng)業(yè)的比較效益較低，如果由農(nóng)地使用權(quán)的流入戶負(fù)擔(dān)農(nóng)業(yè)稅費(fèi)，那么收益幾乎為零。由于多數(shù)地方政府的基層組織規(guī)定拋荒是要罰款的，致使土地使用權(quán)市場出現(xiàn)了價格倒掛的現(xiàn)象，土地使用權(quán)的流出者不但沒有收益，反而還給土地使用權(quán)的流入者提供補(bǔ)貼。所以要激活土地使用權(quán)市場的需求，就要加大稅費(fèi)改革的力度，取消農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅等涉農(nóng)稅收；用規(guī)范的地租制取代非規(guī)范的提留制，切實(shí)減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，保障農(nóng)民的合法收益。

3．加大財政支付的轉(zhuǎn)移力度，建立農(nóng)業(yè)風(fēng)險的防范機(jī)制。

由于農(nóng)業(yè)面臨的不確定性因素較多，風(fēng)險成本高，效益極其不穩(wěn)定，壓抑了農(nóng)地使用權(quán)流入者的積極性。而農(nóng)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)風(fēng)險成本的降低，需要建立農(nóng)業(yè)風(fēng)險的防范機(jī)制。首先要加大財政支付的轉(zhuǎn)移力度。對農(nóng)業(yè)技術(shù)研究、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)業(yè)可能遭遇的自然災(zāi)害，要建立政府補(bǔ)償規(guī)劃。中國的工業(yè)化過程完全是依賴本國農(nóng)業(yè)剩余的積累。眾所周知，在小農(nóng)經(jīng)濟(jì)條件下，依靠農(nóng)民儲蓄積累工業(yè)化資金是極其困難的。而我國工業(yè)化就選擇了壓低農(nóng)產(chǎn)品價格積累建設(shè)資金的路子，建立起較完整的社會主義的工業(yè)化體系。但是，農(nóng)業(yè)對工業(yè)的長期支持，卻造成利潤率本來就相對較低的農(nóng)業(yè)發(fā)展緩慢，比較利益低下。所以加大財政支付的轉(zhuǎn)移力度，由抽取農(nóng)業(yè)向反哺農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，調(diào)整農(nóng)業(yè)的比較利益關(guān)系，對農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是非常重要的；其次要建立農(nóng)業(yè)社會保障基金。在政府劃撥保障專款的同時，可逐步把商業(yè)保險引入農(nóng)業(yè)保險。

(四)建立完善的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，為農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供運(yùn)行載體

當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在著雙邊壟斷的現(xiàn)象，獲取市場信息的難度大、交易的成本高，市場中介組織極其匱乏。為此， 必須建立完善的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場。首先要加強(qiáng)市場中介組織的建設(shè)。由于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序比較復(fù)雜，急需建立土地使用權(quán)市場信息、咨詢、預(yù)測和評估等中介組織，使服務(wù)專業(yè)化、社會化；其次要建立健全地價評估機(jī)制，制定農(nóng)村土地估價指標(biāo)體系，確立科學(xué)的評估方法，使農(nóng)地估價有章可循；再次要加強(qiáng)宏觀管理。健全土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場運(yùn)作的立法、執(zhí)行和仲裁機(jī)構(gòu)；建立土地檔案，加強(qiáng)地籍管理；要在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，科學(xué)規(guī)劃，保護(hù)農(nóng)地的數(shù)量和質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。

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