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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目 動態(tài)性 財務管理 模式創(chuàng)新

一、動態(tài)財務管理與房地產(chǎn)項目開發(fā)概述

（一）動態(tài)財務管理概念

動態(tài)財務管理是財務管理的一種類型，在企業(yè)辦公與財務管理活動中，很多情況下會遇到動態(tài)財務管理方式，動態(tài)性的財務記錄與控制主要是針對目標結(jié)果做出的一種適當?shù)亩ㄎ?，運用所選擇的財務動態(tài)化指標衡量財務管理的內(nèi)容與財務專業(yè)分析數(shù)據(jù)的不同變動，而且要使用量化的專業(yè)管理方法去分析與企業(yè)變動資源相互配合的財務數(shù)據(jù)，動態(tài)財務管理是一個整體性的財務信息動態(tài)管理過程。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務動態(tài)管理，指的是企業(yè)的項目管理與日常管理的數(shù)據(jù)變動，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)通過設(shè)計、施工、檢驗等多種階段組成，每一個階段都可以擁有不同的資源變動與財務信息的記錄情況，財務動態(tài)管理與控制是對企業(yè)內(nèi)部財務信息管理的一種有效的監(jiān)督方式，信息的實時控制與分析對于企業(yè)的成本控制是一種有效的方法，財務信息的管理方法與機制的動態(tài)變動，加強了企業(yè)整體的財務運作能力，降低了運作成本與費用，對于企業(yè)來說是一個關(guān)鍵性的活動。房地產(chǎn)企業(yè)通過計算輔的動態(tài)財務數(shù)據(jù)變化，加強了財務部門對公司項目管理實際狀況的掌握，對項目發(fā)展的實際影響因素進行控制，將適時動態(tài)的財務目標與真實的數(shù)據(jù)進行記錄和對比，實現(xiàn)企業(yè)財務的動態(tài)管理。

（二）動態(tài)財務管理的發(fā)展現(xiàn)狀

動態(tài)財務管理實際是一種財務管理的有效方式，動態(tài)化財務管理指的是在管理財務數(shù)據(jù)與內(nèi)容的活動之中，利用對結(jié)果的一種模擬，與預期的數(shù)據(jù)進行對比與分析，通過動態(tài)化改進財務管理的方式，提升了財務部門預測性財務管理的方法可行性。其主要的手段就是利用動態(tài)化的管理指標與預期設(shè)置的動態(tài)化財務管理工具進行對比與分析，通過數(shù)據(jù)的對比，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實情況之中財務數(shù)據(jù)變化的真實情況，與預期進行對比可以了解房地產(chǎn)項目的實際建設(shè)效果，要控制好建設(shè)方向，最大化地節(jié)約成本資金，節(jié)省開支，降低成本。

收入-動態(tài)成本=毛貢獻

毛貢獻-靜態(tài)成本=動態(tài)凈貢獻

在動態(tài)財務管理的模式下，企業(yè)經(jīng)營得越好其動態(tài)的成本也就越低。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，動態(tài)的財務管理就是在企業(yè)實行項目管理和日常經(jīng)營管理中，通過對財務目標的設(shè)計以及經(jīng)營狀況的預定，選用一系列的動態(tài)財務指標，利用計算機等輔助管理工具與動態(tài)分析算法的支持，幫助分析企業(yè)項目達成中可能受到的不利因素，從而將其納入到目標達成的動態(tài)化管理中，不斷的對比目標和進度之間的差距，并進行修正和控制，以此實行動態(tài)化的財務管理。

二、動態(tài)財務管理系統(tǒng)的構(gòu)建

（一）系統(tǒng)設(shè)計原理

根據(jù)動態(tài)財務管理的定義進行系統(tǒng)設(shè)計，主要就是為了將其構(gòu)建成一個能夠詳細、全面反映項目資金投資使用狀況的科學體系，這樣才能使管理者清楚地了解到財務具體使用狀況。動態(tài)財務管理的基本原理就是能夠?qū)ω攧招畔⒌南嚓P(guān)數(shù)據(jù)進行整理并且及時的反映給相關(guān)部門，同時還能根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計算出不同情況對目標方案所造成的影響，并且將動態(tài)財務指標與初始目標進行對比，一旦出現(xiàn)差異就會及時地做出反應，這樣就會有效地降低風險并且?guī)椭嚓P(guān)工作人員實施正確的解決方案，針對項目的特點，進行動態(tài)財務管理系統(tǒng)的設(shè)計，主要目的就是盡量做到人力、物力與財力的最大化利用，同時還要保證項目的順利完成。

（二）系統(tǒng)功能設(shè)計

在對數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)進行開發(fā)的過程中，系統(tǒng)功能設(shè)計是其中的主要內(nèi)容之一，所以要想做好這一工作，就要在前期做好需求分析，這樣才能明確目標，根據(jù)項目的實際需求進行系統(tǒng)開發(fā)，設(shè)置相關(guān)的程序。動態(tài)財務管理系統(tǒng)按照功能劃分，主要目的為了對某一項目的財務進行科學有效的信息化管理。按照用戶的需求劃分，一般可分為以下幾種：第一，建立動態(tài)財務管理系統(tǒng)可以方便項目的負責人及時準確的了解這一階段的財務狀況以及具體信息；第二，這種動態(tài)財務管理系統(tǒng)可以運用科學的方法，迅速有效的完成目標任務進展情況的跟蹤檢查，改善以及結(jié)果的計算等工作，可以通過相關(guān)數(shù)據(jù)對未來的執(zhí)行結(jié)果進行推測；第三，可以幫助相關(guān)人員對項目的執(zhí)行狀況做出及時的反饋，根據(jù)結(jié)果進行分析總結(jié)并做出相應的調(diào)整。

按照功能劃分，主要根據(jù)以下幾方面內(nèi)容進行設(shè)置：第一，要將項目的基本信息、動態(tài)信息等進行詳細區(qū)分，這樣才能方便管理人員及時有效的了解到項目相關(guān)信息以及各項工作的完成狀況。第二，為強化信息反映的及時性和全面性， 可考慮將數(shù)據(jù)表、圖表全面結(jié)合， 盡量使系統(tǒng)構(gòu)建做到圖文并茂、簡單易懂，這樣才會讓系統(tǒng)的使用變得更加方便。

（三） 系統(tǒng)模塊設(shè)置

1.基礎(chǔ)信息模塊。這部分主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是對項目相關(guān)信息以及資料進行分類管理，這樣就可以讓操作人員對整個系統(tǒng)的基本信息有所了解，方便以后能夠更加準確的進行操作。另一部分是項目初始目標設(shè)定，主要內(nèi)容就是對項目的初始目標進行規(guī)劃并儲存。這樣就可以根據(jù)不同的項目設(shè)定不同的初始方案，根據(jù)需要設(shè)置相應的動態(tài)信息模塊，及時地對初始方案和工程進度進行跟蹤調(diào)整。

2.成本控制模塊。這部分的主要工作就是通過對模塊相應的程序進行設(shè)置，可以對項目實施過程中的成本使用狀況實施全程控制。主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是對目標成本的制定，主要是在設(shè)定好動態(tài)目標的前提下，將目標成本根據(jù)不同的實施部門進行細分，這樣有利于項目成本的合理分配以及責任的明確。另一部分是對動態(tài)成本進行監(jiān)控，主要是對項目實施過程中的實際操作情況進行動態(tài)跟蹤，這樣有利于及時地發(fā)現(xiàn)問題并進行調(diào)整。

3.績效評估模塊。這部分的主要工作就是對項目的實施狀況進行評估，有效地保證初始目標的順利完成。主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是動態(tài)績效評估，主要負責項目實施過程中對各項信息以及實施狀況的查詢與不定期評估。另一部分是項目綜合評估，主要負責在項目全部完成后，對系統(tǒng)整體實施效果的綜合評定，并根據(jù)結(jié)果進行分析總結(jié)。

三、動態(tài)財務管理系統(tǒng)操作流程

（一）進行前期準備工作

在進行動態(tài)財務管理的前期要進行一系列的準備工作，這樣才能保證系統(tǒng)的有效運行，以財務部門作為主體，其他部門進行相關(guān)內(nèi)容的輔助工作，收集財務信息并根據(jù)相關(guān)資料進行分析總結(jié)，制定出詳細的資金使用規(guī)劃與可行性研究報告等各類項目分析資料的編制，為接下來的工作做好準備。

（二）對成本進行分解

在做好前期的準備工作以后，就要開始財務動態(tài)管理的系統(tǒng)操作了，首先就是財務人員要對成本進行分解，根據(jù)系統(tǒng)操作流程，將前期規(guī)劃的投資總目標進行科學合理的安排，把各不同階段的目標成本分配到相關(guān)的部門，進行單位成本要素的細分，但要在有效的時間內(nèi)將工作內(nèi)容與安排通知給各部門的負責人，讓他們能夠進行及時的溝通與協(xié)調(diào)。

（三） 對成本進行跟蹤管理

在各部門完成相關(guān)內(nèi)容的協(xié)調(diào)統(tǒng)一工作以后，就進入到正式的實施階段，根據(jù)之前規(guī)劃好的子目標值進行相關(guān)工作的實施，系統(tǒng)會對陳本進行跟蹤管理，并對每個子目標的執(zhí)行情況做出相應的評定，之后會根據(jù)項目的實際需要，將這一評定結(jié)果反饋給相關(guān)的項目實施部門，這樣就能讓有關(guān)人員及時地了解到這一階段計劃目標的實施效果并做出相應調(diào)整。也有利于財務部門根據(jù)反饋信息，將現(xiàn)階段所有項目成本進行累計并將結(jié)果與前期的規(guī)劃目標成本進行對比分析，這樣就能及時的了解到項目資金的整體運作情況以及各部門的完成效果。

（四） 對項目進行動態(tài)管理

可以根據(jù)系統(tǒng)對項目執(zhí)行情況的各項記錄，對項目進行動態(tài)管理，將各部門的執(zhí)行指標以及完成狀況作為業(yè)績考核的一項重要內(nèi)容，作為可供參照的量化指標，加入到部門的不定期考評計劃中。盡量將實際支出成本控制在前期的成本預算目標之內(nèi)，如果出現(xiàn)成本超支的情況，就要找出原因并且進行及時的調(diào)整，避免出現(xiàn)更為嚴重的狀況，給企業(yè)帶來不可預計的損失。

（五）對項目的完成情況進行考評

在項目整體建設(shè)完成以后，要對這一項目的總體投資情況以及完成狀況進行考評，各部門都要進行工作總結(jié)，對其間出現(xiàn)的問題進行分析與改進，這樣才能避免下次出現(xiàn)同樣的狀況，也有利于企業(yè)動態(tài)財務管理系統(tǒng)的進一步完善。

參考文獻

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（一）財務管理是核心

管理好房地產(chǎn)企業(yè)的財務工作，相關(guān)的財務管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低并抵御財務風險，實現(xiàn)自身效益和利潤的最大化。新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強成本和財務管理，實現(xiàn)低成本、高收益的財務管理模式，提高自身的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，原料采購、項目施工到房屋銷售這一系列活動，都貫穿有財務活動，財務活動是房地產(chǎn)項目運營的基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身的決策和各個部門工作的開展，一定程度上受財務信息的影響，利用財務信息，可以推算出項目預期投資和造價的資金需求，掌握了這些數(shù)據(jù)，企業(yè)才能更好的管控開發(fā)項目，利用項目增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（二）預知企業(yè)風險

經(jīng)濟發(fā)展浪潮中，企業(yè)就像一艘船，在大海里航行，想要到達終點，必須有良好的導航和天氣預報系統(tǒng)來指明方向，同時躲避暴風雨，降低損失。房地產(chǎn)項目建設(shè)的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時間也長，并且投資風險高，這些特點的存在，使項目預測和實際收益情況產(chǎn)生很大的差距。為了避免這些特點對地產(chǎn)項目運行的影響，就需要預測可能出現(xiàn)的問題，利用財務資料進行分析，發(fā)掘隱藏的問題，及時發(fā)現(xiàn)及時解決，減少風險對自身項目的影響。

（三）財務管理現(xiàn)狀

“高出生，高死亡”是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的狀態(tài)，這種狀況的出現(xiàn)有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發(fā)現(xiàn)一個共同點，這些沒有成功的房地產(chǎn)企業(yè)都存在財務管理缺失和體制不健全的情況，財務管理發(fā)揮不出實際作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是多方面的，為了銷售，企業(yè)都將重點放在消費者需求上，忽視自身財務管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型中，財務管理逐漸突出，項目被迫停工。所以企業(yè)也開始加強自身的財務管理，做好項目預期分析，防范財務風險，提高自身在行業(yè)中的競爭力，始?K立于不敗之地。

二、出現(xiàn)的問題

（一）機制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，在機制建設(shè)上不下功夫，管理機制不健全，財務管理工作開展艱難。一方面，財務管理部門的工作人員，財務管理知識和經(jīng)驗都不足，在財務管理工作上態(tài)度和行為閑散，使房地產(chǎn)項目的財務方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財務管理體制不完善，財務信息不能及時準確的上報，導致項目得不到整體掌控，對于項目使用的資金也不能進行準確估計，很容易造成資金的浪費，損失企業(yè)的錢財，加重項目的資金負擔。

（二）力度不深入

目前，大部分房地產(chǎn)的財務管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財務報表編制，財務預算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產(chǎn)財務管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財務預測等工作，房地產(chǎn)目前的財務管理存在數(shù)據(jù)缺失、探索不夠的情況，無法給項目決策提供依據(jù)。同時領(lǐng)導對于財務管理的重視度也不高，重點還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財務管理只做表面工作，財務管理數(shù)據(jù)無法實現(xiàn)同步，不僅降低項目利潤，還會影響企業(yè)發(fā)展。

（三）成本達不到最優(yōu)

項目設(shè)計方案、土地使用權(quán)購買、工程招投標和施工是房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本來源。只有降低成本，才能提升項目開發(fā)利潤。但企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)很多問題，不能選擇最優(yōu)方案導致資金流失，，購置土地使用權(quán)時，由于沒有事先預估，購買的土地價格超出預算，給項目開發(fā)帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)。

三、改善的措施

（一）健全制度

首先，房地產(chǎn)財務管理機制的完善，要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)和自身的具體財務工作情況，科學的考量，進而完善好財務管理工作的機制。其次，要管理好財務人員的行為，健全行為準則，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作分工更明確，具體工作更詳細。財務管理人員要遵守制度，根據(jù)制度進行財務管理活動。最后，要加強財務管理制度的建設(shè)，分析房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，制定出一套具有針對性的財務管理制度，財務管理制度有實用性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的水平，保證企業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。

（二）樹立思想

財務管理是一項長期工作，是企業(yè)實現(xiàn)項目目標的基本手段，通過財務預算安排房地產(chǎn)項目開發(fā)的方向和規(guī)劃具體方案，合理控制項目支出資金、考核自身的實際情況，將企業(yè)開發(fā)資金合理分配給開發(fā)的地產(chǎn)項目中。為了更好的做好項目預算工作，財務管理人員必須樹立預算管理思想，強化預算工作組織，將項目管理的程序進行細分，擬定每個階段的具體預算方案，保證項目預算管理發(fā)揮真正的作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的全面實施，要將預算管理和發(fā)展目標進行結(jié)合，改變企業(yè)對財務部門的認識，促使各個部門積極配合和協(xié)助財務管理工作，完成了整個企業(yè)的預算管理工作。

（三）提高素質(zhì)

房地產(chǎn)財務管理人員的招聘中，要優(yōu)先選擇有經(jīng)驗的財務管理應聘者，對于應聘上的人員，首先需要向他們宣傳財務管理的重要性，讓他們清楚認識到自身所從事的工作對企業(yè)運營的重要作用，增強其財務管理工作的責任感。同時，建立專業(yè)財務管理，明確分工，應對財務問題。另外，定期組織培訓，聘請財務管理專家到企業(yè)進行培訓，提升財務管理人員業(yè)務技能。培訓結(jié)束后，要對企業(yè)財務管理工作進行評比，表現(xiàn)優(yōu)秀的給予一定獎勵，通過這種方式，提高財務管理人員工作的積極性，促進財務管理工作的順利開展。

（四）信息化建設(shè)

財務管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報表編制等，還有財務預測、項目控制、決策和分析等。這些工作會產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，光靠手工記錄不僅費時費力，還會出現(xiàn)很多問題。信息化的到來，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理達到信息化管理要求。企業(yè)要重視自身的財務管理工作，為財務部門提供所需要的辦公設(shè)備，引進技術(shù)人員，建立和管理自身的財務信息系統(tǒng)，將企業(yè)的項目數(shù)據(jù)登入財務系統(tǒng)，方便企業(yè)各個部門進行信息整合，加強企業(yè)部門間的溝通，同時也給各個部門進行項目決策提供財務數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學合理性。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本控制；項目成本構(gòu)成；成本控制措施

1 房地產(chǎn)項目成本控制的必要性和基本原則

1.1 房地產(chǎn)項目成本控制的必要性

1.1.1 項目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線

房地產(chǎn)項目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風險，實現(xiàn)超額的利潤。其次，房地產(chǎn)項目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風險，保證較高的投資收益率。再次，加強房地產(chǎn)項目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業(yè)的財務風險。

1.1.2 項目成本控制助推項目目標的實現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟、落實科學發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。

1.2 房地產(chǎn)項目成本控制的基本原則

1.2.1 經(jīng)濟效益原則

進行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟效益，本著以經(jīng)濟效益為中心的原則進行成本控制。

1.2.2 目標成本控制原則

進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結(jié)合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期地進行目標執(zhí)行結(jié)果的檢查，進行目標的調(diào)整和修定，促進項目成本最低化的實現(xiàn)。

1.2.3 綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟效益。

1.2.4 權(quán)責發(fā)生制原則

房地產(chǎn)項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內(nèi)容相當復雜，因此要明確相關(guān)的責任人。在項目開發(fā)過程中，工程項目經(jīng)理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時也承擔著相應的經(jīng)濟責任。

1.2.5 動態(tài)控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準備階段進行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計的具體內(nèi)容進行的，從而制定目標成本、編制相關(guān)的計劃，最終確定可行性的施工方案。

2 房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構(gòu)成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：

2.1 項目開發(fā)前期成本

項目開發(fā)前期階段的成本主要是指機會選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設(shè)計成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補償費、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、拆遷賠償費，耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、占耕地教育附加費、新增建設(shè)用地有償使用費、新菜田開發(fā)基金、出讓金業(yè)務費、契稅、利息等。

2.2 項目建設(shè)工程成本

房地產(chǎn)工程項目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進行項目開發(fā)前的工程費用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費用等，做好項目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。

2.3 籌建項目財務費用

房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財務費用。

2.4 項目管理運營費用

管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項目完成交付使用前所發(fā)生的各種費用，即開發(fā)項目中所有管理人員所發(fā)生的費用都包含在管理運營費用中。

2.5 各相關(guān)品類的稅費

房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。

3 房地產(chǎn)項目成本控制階段策略

3.1 項目準備階段成本控制

房地產(chǎn)項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關(guān)鍵階段，一個是項目籌劃階段成本控制和項目設(shè)計階段成本控制。

3.1.1 項目籌劃階段成本控制

該階段的成本控制也被稱為項目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添椖康目偝杀具M行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認真考察項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟技術(shù)指標、原材料市場供應狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等。

（2）企業(yè)策劃人員要對消費者的需求市場銷售預期、產(chǎn)品利潤空間等因素進行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。

（3）在房地產(chǎn)項目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進行合理估算。

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設(shè)項目的市場需求、財務評價、建設(shè)標準、設(shè)計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性。

（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程造價進行準確估算。

3.1.2 項目設(shè)計階段成本控制

該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學合理的項目設(shè)計能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項目的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目設(shè)計前，要進行周密的分析，確保實現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計前做好投資估算，通過對項目發(fā)生的各種費用進行估算和比較，對初步設(shè)計進行控制。依據(jù)投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內(nèi)，同時對工程項目設(shè)計的變更進行適時的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目設(shè)計方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計時，可以充分發(fā)揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗、市場知名度比較高的設(shè)計公司，并加強相關(guān)管理工作，進而保證項目設(shè)計方案在技術(shù)上和經(jīng)濟上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計的應用。比如當一個企業(yè)的項目經(jīng)過批準后，相關(guān)部門就必須及時建立設(shè)計變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項目的建設(shè)工期，也能夠?qū)椖康耐顿Y進行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴格控制圖紙設(shè)計的相關(guān)工作。設(shè)計人員不僅要對設(shè)計圖紙的期限和質(zhì)量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關(guān)人員進行圖紙會審工作，進而實現(xiàn)從造價和設(shè)計等角度對房地產(chǎn)項目設(shè)計方案可行性的有效控制。

（4）在設(shè)計出圖之前，相關(guān)人員要加強審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設(shè)計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。

3.2 項目施工階段成本控制

房地產(chǎn)項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個階段是項目建設(shè)成本管理中最為復雜環(huán)節(jié)。在項目施工階段應該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財力和物力的支出?，F(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進行分析和總結(jié)。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計的審查工作。施工組織設(shè)計除了是承包方進行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量、施工進行、建設(shè)成本控制目標的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業(yè)要及時結(jié)清相關(guān)款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項等。

（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價格、服務信譽等方面嚴格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應商進行比價。

（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設(shè)計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因?qū)е碌脑O(shè)計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產(chǎn)工程項目的投資和預算造成不良影響。

（5）加強對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項目的施工質(zhì)量、施工進度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標準和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

3.3 項目結(jié)算階段成本控制

工程項目結(jié)算階段是項目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結(jié)算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現(xiàn)投資效益。因為房地產(chǎn)工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結(jié)算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。

4 房地產(chǎn)項目成本控制財務管理策略

在房地產(chǎn)項目成本控制中，財務管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學的激勵機制，調(diào)動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產(chǎn)項目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強化成本約束機制；③控制房地產(chǎn)項目的成本周期；④創(chuàng)新項目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財務管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑嵱行У某杀究刂?，?yōu)化企業(yè)的各項管理活動，確保房地產(chǎn)項目預期目標的順利實現(xiàn)。

5 房地產(chǎn)項目成本控制發(fā)展趨勢

首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標，增強自身實力來適應房地產(chǎn)市場風險的變化。

其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學性。

最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實現(xiàn)。借鑒國外的先進經(jīng)驗、通過大量項目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計算機等輔助虛擬設(shè)備實現(xiàn)項目建設(shè)的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。

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摘 要 財務風險是指在企業(yè)的正常運營活動過程中，受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預計或難以把握的因素影響而導致的風險。隨著國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的不斷調(diào)控，房產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險也就隨之加大。本文對當前房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的相關(guān)問題進行了詳細的探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務風險 特征 問題 對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)涵

1．什么是財務風險？財務風險是指企業(yè)的財務活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經(jīng)濟社會化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強內(nèi)部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的良性化運作，提高抵御風險的能力，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的種類構(gòu)成。①房產(chǎn)項目投資風險。房地產(chǎn)項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產(chǎn)項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產(chǎn)企業(yè)活動的主旋律。由于房地產(chǎn)項目牽涉的范圍非常廣，項目環(huán)境很復雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風險。②房產(chǎn)項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產(chǎn)項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風險。③項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產(chǎn)項目在回籠資金的時候，可能會受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業(yè)的財務狀況，甚至導致企業(yè)破產(chǎn)。

3．房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本特征。①不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本特性。企業(yè)財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務活動結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準確地確定財務風險的大小。②分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應并進行調(diào)整卻相當緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財務風險。在財務風險發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風險管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財務風險，避免或減少風險的損失。③預測決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進行的，財務管理者可以通過財務技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務風險降至最低。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理存在的問題與不足

1．債務負擔重，資本結(jié)構(gòu)不當。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項目的財務風險。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。有關(guān)資料統(tǒng)計，滬深兩市近五十家房地產(chǎn)上市公司2009年的年報數(shù)據(jù)，剔除不具代表性的房企（如負債率畸高或畸低）之后，對40家上市房企的負債總額和資產(chǎn)負債率進行了統(tǒng)計。分析結(jié)果顯示，這40家房企的負債總額余約5 000億，平均資產(chǎn)負債率高達64.61%，而國際公認的負債率警戒線是60%.另一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報，累計實現(xiàn)凈利潤347.15億元。而與此同時，賬面?zhèn)鶆湛傤~高達6 000多億元，這86家房企中，有56家資產(chǎn)負債率超過60%，46家超過70%。可見，2009年房企華麗的報表背后，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設(shè)想。

2．資金日常管理水平低下。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產(chǎn)項目的投資風險度。

3．投資前的預測工作不到位。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產(chǎn)項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進行市場調(diào)查，對于行業(yè)發(fā)展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據(jù)，加大了財務風險。

三、如何強化房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理

1．不斷拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實施信托計劃、進行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財務費用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2．優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風險。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務風險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，降低財務風險。

3．加強資金管理，提高資金的利用率。資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營活動都需要足夠的資金來支撐，房地產(chǎn)企業(yè)更是需要大量資金的投入，對于資金的管理要求就更高了。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財務上實施嚴格的財務監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金。其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。

4．要加強投資項目管理，控制投資風險。房地產(chǎn)項目有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟形勢的相關(guān)性等特點，這些特點決定了房地產(chǎn)投資項目是一項具有高風險的綜合經(jīng)濟活動。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風險。

5．要加強企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機遇時，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果投資項目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實現(xiàn)共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業(yè)間合作和競爭的統(tǒng)一，實現(xiàn)信息資源的共享，從而增強自身防范財務風險的能力。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻：

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險管理.財會研究.2007(01).

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務管理

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展，在社會經(jīng)濟發(fā)展中具有較強的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時間長、財務風險和管控風險大，由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財務管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項目特點和企業(yè)管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現(xiàn)的風險消滅在萌芽狀態(tài)，來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務管理的內(nèi)容

傳統(tǒng)意義上的財務管理是對資金的使用和分配，結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長的特點，房地產(chǎn)財務管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放，房地產(chǎn)開發(fā)項目的利益分配重點體現(xiàn)在對項目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規(guī)章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項目的資金占用成為財務人員，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務風險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財務管理的分析指導功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護航。經(jīng)過二十多年的充分競爭和持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)集團化運營、規(guī)?；l(fā)展特點越來越突出，其財務管理可以概括為以下幾個方面：

(一)房地產(chǎn)財務管理效率和管理水平持續(xù)提高

隨著社會文化水平的提高，財務人才隊伍對房地產(chǎn)項目開發(fā)投資長、資金大的行業(yè)特點和周期屬性的認識程度不斷成熟，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營整個階段的管理水平穩(wěn)步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產(chǎn)企業(yè)財務管理效率逐步提高，財務管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產(chǎn)財務管理挑戰(zhàn)越來越高

房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發(fā)涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高，千億級的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢，強者恒強的時代已經(jīng)來臨。規(guī)?；?、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)財務管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監(jiān)管特點有所區(qū)別，對財務人員的要求也越來越高。整體性上，房地產(chǎn)財務管理的困難程度增加。

(三)房地產(chǎn)財務管控風險越來越高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產(chǎn)財務管理水平的高低直接影響了開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發(fā)建設(shè)運營過程，預防各類財務風險，提供財務管控水平，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資越來越多，政策監(jiān)管風險和公開市場財務披露也客觀上提高了對房地產(chǎn)財務管控的要求。因此，房地產(chǎn)財務管控風險越來越高。

三、當前房地產(chǎn)財務管理的特點

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化，房地產(chǎn)財務管理也呈現(xiàn)出獨有的特點。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

中央政府對房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴格，地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項規(guī)費和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風險。同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴格，同時伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)?；?，房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風險。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會等各個監(jiān)管機構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺、銀行理財辦法出臺、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導趨嚴、金融機構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險較大、財務成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費管理方面

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響，提高企業(yè)內(nèi)部競爭力，成為考驗財務人員的重中之重。

四、房地產(chǎn)財務管理的建議

(一)培養(yǎng)專業(yè)的財務人員隊伍

財務人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會化高薪招聘，培養(yǎng)專業(yè)財務人才隊伍，提高房地產(chǎn)財務人員專業(yè)素質(zhì)并長期為企業(yè)服務是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財務人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務問題的能力，而且可以防范財務風險，甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠健康發(fā)展。

(二)健全財務管控體系

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強做大，全國性房地產(chǎn)企業(yè)的財務信息化水平發(fā)展很快，財務業(yè)務一體化水平取得了長足的發(fā)展。對房地產(chǎn)財務工作者而言，具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財務邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財務管理和控制體系，實現(xiàn)有效的財務管控成為克敵制勝的法寶。同時財務人員在實際業(yè)務開展中，還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務內(nèi)容，制定符合企業(yè)財務管理目標的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發(fā)揮財務管控作用，才能使財務工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財務管理風險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務業(yè)務風險，縮小、降低、甚至避免因為財務管理帶來的風險和損失。只有建立健全的財務管控體系、具備良好的風險管理理念，對房地產(chǎn)業(yè)務風險有充分的認識，才能真正防范財務風險。

(三)強化財務成本管理職責

房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務工作者領(lǐng)導者，不僅要對項目的技術(shù)經(jīng)濟指標等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項目的開發(fā)進展情況，利用財務的反映和監(jiān)督職責，通過控制手段實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財務對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務風險、降低財務成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強大的支撐。

(四)做好稅務管理

房地產(chǎn)企業(yè)預繳預征稅款比較多、金額比較大，對企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務管理是財務管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進，通過財務人員與稅務部門的密切聯(lián)系，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了預繳稅款的返還，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

篇6

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);財務管理;現(xiàn)狀;策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特征分析

1.具有投資資金龐大且資金周轉(zhuǎn)期長的特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營需要購買土地和建造房屋，由于受到高額地價與房屋工程造價的影響，房地產(chǎn)企業(yè)投資需要大量的資金，一個房地產(chǎn)項目需要的資金量動輒上億甚至幾十、上百億的投資，企業(yè)投入的資金量非常龐大。而且房地產(chǎn)項目前期征地、拆遷等工作不確定性很大，房屋建造周期比較長，諸多因素決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)期與其它行業(yè)相比顯得較長。

2.具有企業(yè)財務風險較大的特征。房地產(chǎn)的市場推動使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量越來越大、籌資任務越來越重，財務管理周期也越來越長。在相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多不穩(wěn)定、不確定因素，導致了企業(yè)經(jīng)營風險加大；尤其是經(jīng)營期內(nèi)的企業(yè)投資決策，一旦投資決策失誤將會給企業(yè)帶來不可估量的損失，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險很大。因此，需要房地產(chǎn)企業(yè)提高項目開發(fā)投資決策的準確性，避免投資決策失誤的現(xiàn)象，盡量分散或降低企業(yè)財務風險。

3.具有財務管理難度大的特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動涉及政府部門、土地被征用人、被拆遷人、投資者、工程勘察設(shè)計和施工單位、建材和設(shè)備設(shè)施供應商、房屋購買者、物業(yè)管理等單位和個人。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理關(guān)系對象與工作性質(zhì)的多樣和復雜性，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理工作的難度增大，企業(yè)需要協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，以確保其經(jīng)營活動的正常開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀

基于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步比較晚，前期發(fā)展比較緩慢，因此，目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成健全的財務管理體系，以至于房地產(chǎn)企業(yè)財務管理實施過程中還存在著一系列的問題，主要表現(xiàn)在一下幾個方面：

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務基礎(chǔ)管理相對薄弱。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)受計劃經(jīng)營的影響較深，導致部分財務管理僅限于最基本的會計核算階段，尚未深入到預測和控制分析等方面，因此，不能夠及時、準確、完整的獲取到企業(yè)管理和決策的有效信息。同時，現(xiàn)行企業(yè)內(nèi)部財務管理制度還有待進一步完善與成熟，其制度在企業(yè)在采取管理過程中難以充分發(fā)揮自身應有的職能，再加上，相關(guān)財務監(jiān)督控制機制不健全，造成有效的財務管理制度流于形式，進而，影響到企業(yè)管理層人員全面掌握相關(guān)項目資金的運作詳情，嚴重制約了企業(yè)管理層所作相關(guān)決策的高效性。

2.房地產(chǎn)企業(yè)管理層財務管理意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)管理層財務意識不強具體表現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員沒有充分的認識到財務管理工作的重要性，以至于對企業(yè)財務管理部門沒有投入太大的人力、財力以及物力資源；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理職工從業(yè)素質(zhì)低下，首先是現(xiàn)行所擁有的財務管理相關(guān)知識不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的需求，其次是財務管理部門缺乏有效的監(jiān)督激勵機制，導致難以最大程度上調(diào)動廣大財務人員的工作積極性與自主性。

3.缺乏戰(zhàn)略性的企業(yè)財務管理戰(zhàn)略，其企業(yè)財務管理水平較低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應立足于財務管理戰(zhàn)略的制定與完善上，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)在籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略以及利潤分配戰(zhàn)略上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，再加上，缺乏先進的財務戰(zhàn)略思想和現(xiàn)代企業(yè)財務管理理念作為理論指導和依據(jù)，導致房地產(chǎn)企業(yè)難以實現(xiàn)全員、全過程以及全方位的財務管理，造成現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)財務管理仍處于相對較低的水平，不利于我國房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益價值最大化。

三、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的有效策略

1.不斷完善房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略管理。健全的財務戰(zhàn)略管理為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的進一步強大與發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。不斷完善房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略管理應從三方面進行，及完善籌資戰(zhàn)略、完善投資戰(zhàn)略以及完善利潤分配戰(zhàn)略。實現(xiàn)以上三方面戰(zhàn)略的有效完善有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，為房地產(chǎn)籌集到更多的發(fā)展資金。同時，在完善財務管理戰(zhàn)略管理時應切實與房地產(chǎn)的需求與特點有效的結(jié)合起來，進而，推進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2.加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)，力求構(gòu)建起一支高質(zhì)量、高素質(zhì)的管理團隊。高素質(zhì)、高質(zhì)量的財務管理團隊最大程度上決定著財務管理的高效性，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)首先要加強從業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)，使其能夠充分的認識到財務管理工作的重要性；其次是財務管理部門定期的組織相關(guān)財務管理人員進行相關(guān)財務知識培訓，使其能夠及時、準確、完整的掌握到先進的財務管理知識，確保自身財務管理知識不斷更新；最后是構(gòu)建健全的責權(quán)利與獎罰制相結(jié)合的有效機制，根據(jù)財務管理人員做出的貢獻，給予相應精神獎勵和物質(zhì)獎勵，切實保障“有功必獎，有過必罰”，進而，充分調(diào)動廣大財務管理人員的工作積極性與自主性。

3.不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務信息系統(tǒng)。近年來，我國科學技術(shù)水平得到了飛速的發(fā)展，尤其是電子計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)更為顯著，現(xiàn)行各行各業(yè)均紛紛致力于將電電子計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)投入到產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，極大的提高了生產(chǎn)經(jīng)營效率，因此，這就需要將電子計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)投入到房地產(chǎn)內(nèi)部財務管理工作中，實現(xiàn)財務信息系統(tǒng)的現(xiàn)代化、信息化，很大程度上保障財務信息傳遞的高效性以及信息使用的有效性。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點

本部分見圖1。

圖1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，相對其它行業(yè)而言，它的資金需求量更大、投資周期更長、中間環(huán)節(jié)更多等因素就決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的復雜性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理問題分析

(一)家族式管理使得財務管理制度不健全

健全的財務管理制度是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)財務健康運行的重要保障。但是當前我國較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者就是企業(yè)的經(jīng)營者。特別是在財務管理上，企業(yè)的財務人員等多由投資者的親屬擔任。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見。使財務部門難以掌控實際資金周轉(zhuǎn)情況，而財務管理制度卻沒有對其約束，不利于企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險較大

房地產(chǎn)企業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)動用的資金較多，其財務管理的周期長，開發(fā)難度高，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會掩藏許多的不確定因素，與其它工商類企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是集房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售、配套管理及服務為一體的行業(yè)，不管是在融資渠道、會計核算或是財務運行機制方面都容易出現(xiàn)財務管理不足，加大財務風險。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目是一個融資數(shù)額巨大、時間跨度較長的一個過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目的投資規(guī)模較大、生產(chǎn)周期較長、風險較高等行業(yè)特點，因此使房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇到較大的融資壓力。一般企業(yè)的融通渠道有內(nèi)部融資和外部融資。但僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部融資、不能滿足企業(yè)的資金需求。因此還得借助大量的外部融資。但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融通渠道單一，主要依靠商業(yè)銀行借款。但隨著國家金融政策的變化以及商業(yè)銀行貸款規(guī)模的壓縮，銀行信貸資金投入房地產(chǎn)企業(yè)的條門檻越來越高，從而導致向商業(yè)銀行貸款難。

(四)成本控制難度大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。見表2。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在成本核算對象上，一個房地產(chǎn)項目包括設(shè)計、土地使用權(quán)、工程的招投標管理和施工等過程，成本的控制難度比較大。

[核算特點\&具體內(nèi)容\&核算時間跨度長\&由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，所以成本核算的時間跨度很長，往往超過一年甚至數(shù)年。\&開發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同\&由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品種類多，且設(shè)計多樣性，導致開發(fā)產(chǎn)品的成本組成具有很大的差異，使得成本核算管理非常復雜，因此在進行房地產(chǎn)成本核算時，要求根據(jù)具體情況進行分析核算。\&

各步驟直接的成本不能明確區(qū)分\&由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，涉及的施工單位多，房地產(chǎn)開發(fā)需要不同工種的施工單位協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)。但它與制造業(yè)不同，各工種可在同一時間、同一地點進行平行交叉或例題交叉作業(yè)，各生產(chǎn)步驟直接并無明確的時間或者地點界限，因此在會計核算上，難以準確計算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算還存在不同項目核算差異大、滾動開發(fā)核算難度大等特點。\&]

表2成本核算管理的特殊性

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的對策探討

(一)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，構(gòu)建完善的財務管理體系

現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離， 減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預，切實解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳家族式管理帶來的管理混亂問題。其次要加強財務管理制度建設(shè)，遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業(yè)實際的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行。

(二)加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險防范與控制

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高收益必然伴隨的高風險。企業(yè)的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預測的風險，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強的風險防范意識，投資決策前一定要進行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風險，以及企業(yè)自身的風險承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報率。

(三)拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)看法企業(yè)除了充分利用商業(yè)銀行融資外還應積極進入資本市場，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營資金并且以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間資本。最后還可以通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業(yè)的實力。

(四)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制

房地產(chǎn)項目的成本概算、預算及竣工決算是建立工程造價、降低開發(fā)成本、辦理工程價款結(jié)算的重要依據(jù)，也是成本管理的重要環(huán)節(jié)，因此財務人員管理水平的高低直接關(guān)系到企業(yè)財務管理工作的績效和成效。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應更加重視對本企業(yè)財會工作人員的繼續(xù)教育，通過加大對本企業(yè)財會人員的繼續(xù)教育力度，切實強化企業(yè)財會人員的專業(yè)操作技能和進一步提高財務管理水平。

參考文獻:

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 風險 現(xiàn)狀 建議

結(jié)合當前全球經(jīng)濟一體化發(fā)展的實際情況，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加廣泛的發(fā)展空間與機遇。而隨著市場經(jīng)濟環(huán)境的日益復雜化，財務風險也成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中不得不關(guān)注的話題，對企業(yè)經(jīng)濟的健康、持續(xù)發(fā)展起到關(guān)鍵作用。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須意識到財務風險的客觀存在，進一步強化企業(yè)的財務管理職能，提高投資回報率，樹立良好的社會形象，提升核心競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理面臨的風險

企業(yè)開展財務管理活動，是防范財務管理風險的重要途徑。客觀認識房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中可能遇到的各種風險，可提高財務管理的針對性、有效性，具體分析如下：

（一）項目投資風險

由于房地產(chǎn)項目的特殊性，具有開發(fā)周期長、投資額大等特征，其中涉及到諸多不確定的因素，而投資也對項目成敗、企業(yè)經(jīng)濟效益水平等產(chǎn)生直接影響。如果出現(xiàn)諸多波動因素，造成房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目無法實現(xiàn)預期目標，就會對其償債能力及盈利水平造成影響，形成投資風險。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中，大面積地籌集資金、盲目追求高效益，忽略了對市場項目的可行性分析，結(jié)果可能造成投資項目的技術(shù)可行性較低、市場調(diào)研數(shù)據(jù)失真而產(chǎn)品上市之后面臨營銷難題、行業(yè)擴張過度、控制管理手段不到位等。

（二）籌資風險

以我國房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的實際情況來看，以資金驅(qū)動作為重要動因。但是當前大多房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金匱乏，大多資金應用于土地成本支出，而后期開發(fā)所用的資金大多來自籌資或者回收前期銷售款。因此可以說，資金已成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要組成部分，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)背負了高壓負債，面臨到期無法償還本息的風險，而過于盲目或者大規(guī)模的投資，也將增加財務風險可能性。例如，債務規(guī)模較大、利率水平偏高等，都會增加籌資的成本費用；債務的期限結(jié)構(gòu)欠妥，大多債務的到期時間較為集中，加大償債壓力等。

（三）投資回報風險

對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來說，資金回報風險是財務風險的又一表現(xiàn)形式，主要在房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品處于可售狀態(tài)之后，又一政策變動、銷售手段滯后等問題，造成銷售狀況不盡人意，不能在短時期內(nèi)實現(xiàn)效益目標或者回收資金；再加上企業(yè)面臨較大的資產(chǎn)負債壓力，如果不能及時回收資金，將無法滿足后期發(fā)展的資金需求，同時降低企業(yè)償債能力，極易陷入財務困境中，不利于樹立企業(yè)的良好形象，甚至企業(yè)面臨破產(chǎn)危機。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀

（一）財務管理模式滯后

以當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況來看，財務管理人員已經(jīng)逐漸意識到開展財務管理活動的重要意義，并且大多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導者也參與到財務管理工作中，在一定程度上強化了房地產(chǎn)企業(yè)的管理效果與控制力度。但是也要意識到，領(lǐng)導關(guān)注的財務管理重點在于是否存在違法亂紀行為，緊緊盯住財務部門的工作狀況，認為只要管好財務管理部門就萬事大吉，而忽視了其他方面的監(jiān)管。實際上，這種陳舊的思想觀念已經(jīng)無法適應市場經(jīng)濟發(fā)展的新需求，甚至可能造成企業(yè)面臨巨大風險損失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠性發(fā)展。

（二）缺乏完善的財務管理制度

由于市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)面臨紛繁復雜的發(fā)展環(huán)境。過去，房地產(chǎn)企業(yè)處于初級運行階段，財務管理活動沒有可以遵循的依據(jù)，普遍存在資金分散、私設(shè)小金庫、賬外賬等現(xiàn)象，增大了企業(yè)的財務風險可能性；另外，由于缺乏完善的規(guī)章制度，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理缺乏精細化的預算，在一些資金管理工作中存在盲目運作行為，仍然停留在簡單的會計核算層面，沒能對企業(yè)經(jīng)濟狀況進行細致分析與探討，財務部門無法掌握款項的收支，企業(yè)領(lǐng)導者也無法從整體把握資金運營狀況，可能造成決策失誤。

（三）資金結(jié)構(gòu)有待調(diào)整

對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來說，普遍存在單一性問題，大多籌集資金來自銀行貸款。那么在所有的投資基金中，自有資金的比例偏少，增強了企業(yè)的負債率。這種客觀形勢的存在，一方面增加了銀行的貸款負擔，另一方面則增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風險可能性。由于房地產(chǎn)項目的投資數(shù)額大、周期長，因此銀行貸款的利息成本也比較大，尤其在金融危機爆發(fā)之后，銀行在發(fā)放貸款方面顯得更加謹慎，再加上當前國家各項政策的約束作用，使得銀行貸款渠道難上加難，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能獲得有效的資金保障，仍然以不合理的資金結(jié)構(gòu)模式存在，將面臨巨大的風險，甚至由于資金鏈斷裂而破產(chǎn)。

（四）全面成本管理工作不到位

所謂全面成本管理，就是要求房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理措施，落實到項目實施的各個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)全過程管理、全員管理。應該認識到，房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生是一個動態(tài)性過程，包括規(guī)劃、設(shè)計、施工及銷售等諸多環(huán)節(jié)，因此成本管理應貫穿于整個項目開發(fā)過程中，對涉及到的成本各個要素進行全面規(guī)劃，確保企業(yè)實現(xiàn)效益最大化目標。同時，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了工程成本管理的基礎(chǔ)資料，因此無法及時了解來自企業(yè)內(nèi)部各個部門、施工前線管理部門等運行狀況，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)認為成本管理應該由財務部門負責，沒能實行全過程、全方位的成本核算，造成財務部門收集資料的來源有限，成本管理偏離了預算目標，無法控制企業(yè)成本水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理優(yōu)化的幾點建議

（一）改進財務管理的觀念意識

當前，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理觀念滯后、方法單一，無法及時掌握市場經(jīng)濟發(fā)展的信息狀況，還有一些領(lǐng)導缺乏對財務管理的重視程度或者缺少財務管理知識，在引導企業(yè)財務管理方面顯得力不從心。實際上，領(lǐng)導作為一個企業(yè)發(fā)展過程中的重要決策者，只有意識到財務管理工作的重要性，并將其與企業(yè)發(fā)展聯(lián)系起來，進一步提高重視程度，才能促進企業(yè)的健康發(fā)展。在激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者應不斷完善自身的財務管理知識，并意識到財務管理是一個長期性、系統(tǒng)性的工程，需要在企業(yè)內(nèi)部形成全員意識，更好地發(fā)揮財務管理效能，推動企業(yè)長足發(fā)展與進步。

（二）建立健全財務管理制度

對于現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展來說，只有構(gòu)建完善的財務制度，才能確保財務管理各項工作的規(guī)范、有序發(fā)展。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定規(guī)則制度過程中，應客觀分析房地產(chǎn)項目面臨的風險、存在的問題等，提高財務管理制度的針對性、可操作性。首先，通過設(shè)置專業(yè)化的財務管理機構(gòu)，對企業(yè)的現(xiàn)金收支、資金融通、固定資產(chǎn)等進行分析，為編制預算、實施決算等奠定基礎(chǔ)；其次，通過構(gòu)建完善的財務管理制度，如現(xiàn)金制度、報銷制度、采購制度等，提高財務管理的制度化、規(guī)范化；再次，建立完善的考核制度，發(fā)揮監(jiān)督機制的積極作用，可組成由最高決策人帶頭，以財務管理部門為主的內(nèi)部控制小組，定期檢查各項規(guī)章制度的落實狀況，及時發(fā)現(xiàn)制度執(zhí)行過程中存在的問題，如項目制度的落實狀況、項目制度難以落實的原因等，客觀分析可能面臨的后果，有針對性地采取糾正措施；對于嚴格執(zhí)行財務管理規(guī)章制度的部門及個人給予獎勵；對于違反規(guī)章制度的部門及個人，給予嚴厲處罰，調(diào)動各部門參與考評的積極性。

（三）實現(xiàn)多元化的融資渠道

若想提高財務管理的質(zhì)量水平，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財務風險，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須進一步拓寬融資渠道，改變以往過于依賴銀行貸款而產(chǎn)生的各種資金風險。首先，尋找并開拓民間融資方法，在合理規(guī)避金融風險的基礎(chǔ)上，可以適當選擇比銀行同期利率稍高的融資方式；其次，采取合作開發(fā)模式，加強與其他房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作關(guān)系。尤其對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有規(guī)模小、資源數(shù)量少的特征，因此進一步擴大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，實現(xiàn)經(jīng)濟效益目標，是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，而通過戰(zhàn)略合作，促進利益共享、風險共擔，也是非常有效的手段。例如，如果企業(yè)擁有土地所有權(quán)，但是缺乏開發(fā)資金，為了獲取更多的資金支持，就可以通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的方式，與資金雄厚、技術(shù)水平高的房地產(chǎn)企業(yè)合作，這樣既可以解決資金難題，也更利于房地產(chǎn)企業(yè)增強自身管理水平。

（四）采取積極的全面成本管理措施

在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展過程中，應樹立成本管理意識，以此作為企業(yè)發(fā)展的核心與基礎(chǔ)，幫助企業(yè)實現(xiàn)財務管理目標，促進企業(yè)更堅定、更健康的發(fā)展。那么房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管理工作時，應采取如下措施：其一，制定明確的成本管理目標，尤其研究項目建設(shè)前期可能涉及的費用，包括規(guī)劃設(shè)計的成本、工程開發(fā)的費用、經(jīng)營收入等，都應該納入到預算項目中；其二，加強對成本費用的歸集與核算，正確計算開發(fā)項目中所涉及的土地征用費用、拆遷補償費用、建筑安裝費用、公共配套設(shè)施費用等；其三，加強對成本的深入分析，奠定在財務核算基礎(chǔ)上，嚴格考核成本指標的實現(xiàn)狀況，及時發(fā)現(xiàn)指標實施過程與制定標準存在的偏差，分析原因并采取糾正措施，不斷積累經(jīng)驗、總結(jié)教訓，尋找控制成本的有效方法；其四，加強對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集與整理工作的重視程度，作為企業(yè)領(lǐng)導者，必須起到帶頭作用，形成良好的企業(yè)成本管理氛圍，要求各個部門、各個崗位從每一個細節(jié)之處著手，落實節(jié)約成本的目標。另外，還應做好與成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄工作，為財務部門制定成本預算奠定基礎(chǔ)；其五，提升成本核算人員的綜合素質(zhì)，除了具備基本的成本管理知識以外，必須了解施工的流程，掌握工程預結(jié)算的相關(guān)知識，形成良好的職業(yè)道德。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟支柱的重要產(chǎn)業(yè)之一，能否獲得健康、持續(xù)性的發(fā)展，將對構(gòu)建經(jīng)濟社會、和諧社會起到關(guān)鍵作用。在當前我國加大房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)控力度的背景下，房地產(chǎn)財務管理工作顯得更加重要。在新時期、新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變思想觀念，開展積極的戰(zhàn)略性財務管理活動，對房地產(chǎn)投資項目進行全方位、全過程的控制與管理，樹立風險意識、成本意識和發(fā)展意識，客觀分析以往工作中存在的問題，采取有效的解決措施和完善方法，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的又快又好發(fā)展。

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關(guān)鍵詞：財務管理；內(nèi)部控制；融資風險

財務管理是依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)制度，遵循一定的管理原則，組織企業(yè)財務活動和處理財務關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。房地產(chǎn)是我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重頭戲，隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)交易日益活躍，對國民經(jīng)濟的貢獻量不可小覷。但作為資金密集型行業(yè)，對資金使用要求較高，所以財務管理顯得十分必要。正是基于此，本文對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題進行了研究分析。

一、房地產(chǎn)財務管理的運行現(xiàn)狀分析

(一)融資管理方面

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個巨額資金投入的過程，動輒上億的地價和房屋建設(shè)費用，對房地產(chǎn)企業(yè)實力是一個巨大考驗。由于一次性投入的資金太多，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的任務就十分艱巨。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，資金回轉(zhuǎn)率低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不使出混身解數(shù)來籌集資金。目前，國內(nèi)的主要融資渠道有兩種，一種是內(nèi)部融資，另一種是外部融資。內(nèi)部融資主要來源是預售賬款和自有資金。自有資金是企業(yè)自有的可使用資金，一般不低于投資項目的30%；預售賬款主要是開發(fā)商通過預售商品房獲得的資金，一般占總投資的28%左右，也是一筆重要的資金。外部融資主要有銀行信貸、房地產(chǎn)債券、上市融資等方式，但從目前來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，并且銀行為房地產(chǎn)信貸設(shè)置了較高的門檻，所以融資難度比較大。

(二)資金投資運用和開發(fā)成本管理方面

房地產(chǎn)投資有極大的盲目性，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在投資時過多依賴人的主觀判斷，未對市場進行調(diào)查和充分論證，這樣得到的結(jié)果就像在賭運氣。一個房地產(chǎn)企業(yè)保持這樣的狀態(tài)顯然是不行的，因為目前中國的房地產(chǎn)市場還算景氣，粗放式投資模式的弊端并不顯著，假設(shè)中國房地產(chǎn)市場開始走向低迷，那么很可能就有一批投資失誤的房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉危機。一些房地產(chǎn)企業(yè)帶有較重的投機心理，利用房地產(chǎn)市場機制獲取暴利，忽略市場項目的可行性分析，結(jié)果造成投資項目技術(shù)可靠性較低，盲目擴張、控制不力，最終導致項目爛尾，資金無法回收，損失慘重。一個項目包括方案設(shè)計、土地使用權(quán)、工程招標管理和施工、銷售等諸多環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都會涉及到資金，然而房地產(chǎn)企業(yè)在這些環(huán)節(jié)上的成本管理存在諸多問題。成本管理的目的是經(jīng)濟效益最大化，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對項目全過程的各個環(huán)節(jié)進行有效控制和規(guī)劃。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)在方案設(shè)計時，并沒有全盤考慮；為了獲得土地使用權(quán)可謂大費周折，無形成本不斷增加，造成了競買價格與預算成本嚴重不符；工程招標過程中，忽略了工程后期合同、糾紛等因素的影響；對施工成本控制不力，施工成本與預算目標產(chǎn)生較大分歧。

(三)房地產(chǎn)財務人員專業(yè)素質(zhì)和制度建設(shè)有待加強

企業(yè)領(lǐng)導者是企業(yè)的核心，尤其在家族企業(yè)當中，領(lǐng)導者幾乎主宰了企業(yè)的一切。近些年，中國經(jīng)濟呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從中受益逐漸強大起來。然而一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者的“包工頭”身份始終沒有變，他們嚴重缺乏管理理念，眼中只有利潤沒有管理，只重視短期利益而忽略長遠戰(zhàn)略。在人才選用上，因為對外來人員信任度不夠，所以更愿意讓親戚來擔任，親戚關(guān)系固然有更好的信任，但人才質(zhì)量大大降低，勢必會對企業(yè)發(fā)展造成不利影響。在一些企業(yè)領(lǐng)導者看來，財務管理只不過是一部計算工具，并與記賬、發(fā)工資等基礎(chǔ)工作混為一談，缺乏科學系統(tǒng)的規(guī)劃，在財務管理過程中，常常憑借自己的經(jīng)驗和直覺作判斷，為企業(yè)財務管理埋下了致命隱患。在財務制度方面，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了財務管理制度，但制度不明確、責權(quán)利不統(tǒng)一，會計失真比較嚴重，會計信息質(zhì)量得不到保障。這些現(xiàn)象歸咎于財務管理體系不健全，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然將財務管理置于一個較低的層次。財務管理制度不健全，財務管理工作不完善，就無法為企業(yè)提供有價值的財務數(shù)據(jù)和信息，更滿足不了企業(yè)高層決策需要，使決策風險進一步加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的幾點建議

(一)拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應做好融資準備，盡可能減少對銀行貸款的依賴，通過其他渠道獲取成本更低的資金。比如我國的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以選擇聯(lián)合開發(fā)模式，通過與其他企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，得到另一方資金的鼎力支持，這樣就可以形成利益共享，風險共攤局面。融資過程中一定要注意財務風險，盡量保持企業(yè)的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，一定要對市場信息進行科學評估，不搞投機主義，更不能盲目樂觀，項目評審要做到科學化、專業(yè)化，充分考慮效益與風險之間的關(guān)系，爭取在風險可控范圍內(nèi)獲得更多收益。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強財務風險防范工作，通過風險轉(zhuǎn)移、風險共擔等方式，使財務風險降至可承受范圍內(nèi)?？傊?，應做好資金管理、風險管理和監(jiān)督管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，控制投資風險，盤活沉淀資金，提高資金利用效率。

(二)強化成本控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要正確反映房地產(chǎn)開發(fā)的實際支出，以此來確定銷售價格，保證利益最大化；其次，要對工程結(jié)算進行嚴格把關(guān)，既要保證工程質(zhì)量，又要防止施工中的浪費；作為房地產(chǎn)企業(yè)日常主要的資金支出，工程支出通常有一定的調(diào)節(jié)性，要評估房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門、財務部門對各個在建項目工程資金需求的先后順序，控制工程成本支出。在銷售淡季，由于企業(yè)的進項變少，更應該對支出項進行嚴格控制。比如管理費用，雖然這一部分比例較小，但仍需要財務部門對其進行監(jiān)督審核，確保支出科學合理，減少不必要的浪費。

(三)完善財務管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者要多學習財務管理方面的知識，提高對財務管理重要性的認識。財務部門要加大財務管理培訓工作，提高財務工作人員的專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快建立健全財務管理制度，為財務管理人員工作提供必要的依據(jù)和準則。同時要明確財務部門的地位，突出財務管理在企業(yè)管理中的核心位置。一要設(shè)置專業(yè)的財務管理機構(gòu)，負責企業(yè)財務相關(guān)的各項工作。二要規(guī)范資金支出，提高財務管理效用；三要建立考核機制和內(nèi)部審計制度，提高財務工作人員的積極性和主動性，保證資金使用安全與完整。

(四)財務管理人才培養(yǎng)

要明確財務管理部門及人員的職責，保證財務人員能夠積極主動且有序的完成職責之內(nèi)的事情，使財務工作得以有序開展。財務管理是一項復雜而嚴謹?shù)墓ぷ?，非專業(yè)人員是無法擔任的，所以企業(yè)管理者要避免舉賢唯親，大膽使用外來優(yōu)秀的財務管理人才。此外，還要加大對財務管理人員技能的培訓，可定期開展培訓或集體交流活動，也可通過知識和技能講座，聘請行業(yè)專家來豐富財務人員的知識和見識。房地產(chǎn)企業(yè)還要給予員工在外進修的機會，激發(fā)其工作熱情，更好的為企業(yè)財務管理做出貢獻。

(五)精細化、信息化管理模式的應用

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理細節(jié)上、扁平化上處理不夠，需要進一步細化財務管理工作，提高財務管理實效性。房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒企業(yè)管理的一些做法，采用精細化財務管理模式，做到凡涉及資金的問題均事無巨細，全面掌握資金動態(tài)，使資金發(fā)揮最大效益。此外，隨著電子信息技術(shù)的日益普及，各行各業(yè)財務管理工作已經(jīng)與電子信息技術(shù)發(fā)生了深度融合，房地產(chǎn)企業(yè)應后來者居上，大力發(fā)展財務管理信息技術(shù)，以信息帶動財務管理發(fā)展。目前，我國信息化財務管理尚存諸多不足，如缺乏信息化管理平臺，在這種背景下，就需要房地產(chǎn)企業(yè)參與進來，爭取在行業(yè)領(lǐng)域有所建樹?？傊?，房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，對社會經(jīng)濟產(chǎn)生了深遠的影響，對我國向小康社會邁進具有重要的歷史意義。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理尚存諸多問題，需要不斷修補和完善，只有這樣才能保證企業(yè)在獲得經(jīng)濟效益的同時，長久發(fā)展下去。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；風險控制

中圖分類號：F23

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.050

1 財務風險定義

財務風險是指公司財務結(jié)構(gòu)不合理、融資不當使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險。財務風險是企業(yè)在財務管理過程中必須面對的一個現(xiàn)實問題，財務風險是客觀存在的，企業(yè)管理者對財務風險只有采取有效措施來降低風險，而不可能完全消除風險。財務風險的形式有：信用風險、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風險、籌資組織風險、資金占用風險、投資風險等、分配資本風險、匯率風險等。

財務風險的定義有不同層次的劃分，狹義的財務風險是指“公司財務結(jié)構(gòu)的不合理、融資的不當使公司可能存在喪失償還債務的能力而可能導致投資者預期收益下降?！边@一層面的定義主要僅針對于企業(yè)的關(guān)于債務方面的風險，而廣義上的財務風險是指“在企業(yè)日常的一系列生產(chǎn)經(jīng)營活動中，由于內(nèi)外部環(huán)境變化及其他各種不確定性或者不可控制性影響，在一定時期內(nèi)企業(yè)取得的實際收益和預期要求的目標發(fā)生偏離，從而導致企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的可能性”。本文將以廣義上的財務風險定義，簡要地分析和探討房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險防范及控制。

財務風險種類主要有債務風險、融資與再融資風險、投資風險、經(jīng)營風險、管理風險、利率風險、市場風險、政治風險等。財務風險的表現(xiàn)形式主要有獲利能力低，經(jīng)濟效益差、資金不足缺乏債務償還能力、債務結(jié)構(gòu)不合理、經(jīng)營能力不佳、成長能力弱，企業(yè)發(fā)展停滯不前。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的具體表現(xiàn)

2.1 資金源層面的財務風險

2.1.1 債務風險

在我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式中，自有資本所占比重通常較小，資金來源主要以負債為主，其中，向銀行借貸資金成為房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資本來源，是最重要的部分。大規(guī)模的負債，使資產(chǎn)負債率高居不下，加大了房地產(chǎn)企業(yè)因為無力償還債務而面臨危機的可能性，增加了企業(yè)經(jīng)營和投資的壓力，給企業(yè)帶來相應風險。

2.1.2 融資風險與再融資風險

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險主要是當企業(yè)籌措資金時，籌資方案發(fā)生了變動而引起了收益變動的風險。再融資風險主要是由于兩方面的原因，一方面是資本市場中金融產(chǎn)品種類或者條件發(fā)生變化帶來的不確定因素，另一方面是由于企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)不合理，籌資方案存在問題。房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，由于我國國家政策的限制，房地產(chǎn)上市限制大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)難以通過上市籌集資金，加上目前我國金融市場還不成熟，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌集資金大部分以銀行貸款為主，其他的融資方式還沒發(fā)展健全成熟地發(fā)展起來，近年來，由于政策傾向，銀行縮小信貸額度，籌資難度也變大了。另外，如果企業(yè)在經(jīng)濟活動中，信用等級受損，會導致再融資風險加大。

2.2 營運管理的財務風險

2.2.1 投資風險

房地產(chǎn)行業(yè)的資金流周轉(zhuǎn)期長、投資的成效比較慢。在開發(fā)項目的過程中，由于市場調(diào)研工作不到位，可行性分析出現(xiàn)失誤，或者盲目追求高利潤而技術(shù)不成熟的情況下，導致投資收益無法達到目標，而造成出現(xiàn)虧損或資金難以持續(xù)經(jīng)營的風險。

2.2.2 經(jīng)營風險

經(jīng)營風險在這里主要是指資金能否回收的風險。主要是指由于經(jīng)營方式不佳，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營虧損，或者經(jīng)營收益不能到達預期經(jīng)營收益的目標水平，導致資金不足，甚至資金鏈斷裂，從而難于持續(xù)經(jīng)營的風險。另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的負債程度高，當債務到期而預期銷售目標未能達到，或者債務到期集中而現(xiàn)有資金難以償還，財務困難更為顯著。

2.2.3 管理風險

管理風險，主要是關(guān)于在企業(yè)日常的經(jīng)濟活動中，由于不合理的財務管理制度，內(nèi)部控制的體系不完善或者實際操作過程中的人為原因等，造成的財務管理的疏忽，導致資金使用不能得到合理管理，影響了企業(yè)效益和經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟行為中，往來密切的內(nèi)外部利益相關(guān)人員雜多，涉及的資金量較大，因此企業(yè)面臨的風險也較大。

2.3 外部客觀環(huán)境層面的財務風險

2.3.1 利率風險

房地產(chǎn)企業(yè)有大規(guī)模的貸款負債，以銀行借貸為主，銀行貸款的利率受國家宏觀調(diào)控的政策影響，會根據(jù)國家總體經(jīng)濟形勢而調(diào)整，因此，利率的調(diào)整，將會影響房地產(chǎn)企業(yè)債務狀況。當利率調(diào)整的走向不利于房地產(chǎn)企業(yè)時，利息費用增加，融資成本增加，使企業(yè)的債務壓力增大。同時如果出現(xiàn)經(jīng)營資本回收困難，企業(yè)面臨的債務危機可能性也增大。

2.3.2 市場風險

由于市場上供求關(guān)系的變化、消費者偏好的變化等不確定因素，會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同程度的財務風險。

2.3.3 政治風險

調(diào)整經(jīng)濟波動不穩(wěn)定的政策，為保障社會民生、提供保障性住房，經(jīng)濟適用房等政策，都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。國家政策的宏觀調(diào)控，比如稅收政策的調(diào)整，也會影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動、債務狀況以及經(jīng)營銷售，都將給企業(yè)帶來風險，導致財務運營的困難。尤其在最近的幾年里，房地產(chǎn)政策存在不穩(wěn)定因素，抑制房價的政策，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的政治環(huán)境變得越來越嚴峻，這都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來相應的財務風險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因分析

3.1 資本結(jié)構(gòu)不合理，過高負債率，融資渠道單一

因為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目初期，資本需求量大，然后企業(yè)自有資金往往不足以承擔，大舉借債，成為主要地資金來源。在2013年，我國房地產(chǎn)上市企業(yè)大部分都負債率超過70%。然而由于上市條件限制，通常中小型房地產(chǎn)不能通過上市融資籌集資金。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金是有的向銀行借貸獲得，有的甚至全部由借款組成，由此使得資產(chǎn)負債率（資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額*100%）計算公式可知，負債率越高，會給企業(yè)帶來財務風險的壓力也就越大。

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，債務期限結(jié)構(gòu)不合理，債務到期過于集中，當資金回收出現(xiàn)困難，應收賬款難以兌現(xiàn)時，自有資金不足將導致無力償還債務。另外，短期借債比重過高，增加了短期償債的壓力，加大房地產(chǎn)企業(yè)運營的財務風險，不利于企業(yè)穩(wěn)健健康地發(fā)展。當出現(xiàn)資金短缺時，沒有合理用科學方法從企業(yè)內(nèi)部管理的漏洞中改善資金狀況，而是一味地向銀行或其他金融機構(gòu)大量貸款，不利于企業(yè)的信用等級評定，更促使資本結(jié)構(gòu)不合理，甚至導致惡性循環(huán)。

同時，現(xiàn)階段我國債券融資市場的不完善，加上國家政策的導向，銀行貸款更為容易，導致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一。

3.2 財務管理的意識薄弱

在房地產(chǎn)這類注重高投資高收益的企業(yè)，過于盲目傾向于投資高回報項目，項目決策具有投機性，沒有足夠的早期調(diào)查，往往容易忽略早期財務預算和成本控制，在財務管理方面并沒有得到應有的重視。在項目開始之前，沒有做好細致完整的財務預算規(guī)劃，收益回報率和資金運行的跟蹤和控制。在項目開發(fā)過程中，勞動力、物資、技術(shù)等資源的不合理浪費。忽視了財務管理的重要性，并沒有做好合理有效得財務規(guī)劃，成本預算以及債務狀況的合理分析，急于盲目大規(guī)模地投資生產(chǎn)，最后導致財務風險。

另外，由于不重視財務管理的高度，忽視對財務人員專業(yè)素質(zhì)的要求控制，財務人員專業(yè)技能知識并不與公司運營需求相匹配，對于企業(yè)財務狀況更是不能作及時有效的分析并提出合理防范措施，導致公司一旦財務困難，就難以規(guī)避風險，無法做到合理有效減少損失，企業(yè)也難以穩(wěn)定長期地持續(xù)發(fā)展。

3.3 內(nèi)部財務控制體制不健全，管理體系不完善

現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能力不強。房地產(chǎn)項目開發(fā)要經(jīng)歷一個長時間段，資金周轉(zhuǎn)期也不短，整個項目執(zhí)行的周期較長，涉及的項目很多，經(jīng)濟利益相關(guān)者也涉及很多，在這過程中的內(nèi)部控制難度大，財務管理難度也大。尤其在項目開發(fā)周期中，歷時長，費用雜，人員多，難度大。

雖然目前已經(jīng)開始重視成本管理，但是經(jīng)驗不足，難以建立有效合理的控制體系，無法做到對于各個部門，各個步驟有效的控制，對于最后財務決算與預期差異過大，也難以系統(tǒng)地查找原因。

3.4 宏觀經(jīng)濟與政治環(huán)境的影響

近年來，隨著房價高速上升，高投資高風險的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，在高利潤的誘導下，也吸引了很多新進入市場者。在房地產(chǎn)市場競爭激烈，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，也滋生了各種不穩(wěn)定的因素。市場上在投資項目時，很多企業(yè)出現(xiàn)了盲目的狂熱，項目決策具有投機性。市場競爭壓力大，以及消費者偏好的變動等不穩(wěn)定的因素，也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務風險的原因。

同時，通貨膨脹也讓房地產(chǎn)企業(yè)成本的壓力增加。而國家關(guān)于銀行借貸額度的緊縮政策，給大量依賴與借款的房地產(chǎn)企業(yè)造成壓力。國家抑制房價，保障社會民生，保障居民住房問題的相關(guān)政策，也使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到相應限制。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范及控制措施

4.1 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，控制負債率，融資渠道多元化

在現(xiàn)代企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)這樣資金密集型的企業(yè)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)成為房地產(chǎn)企業(yè)及其關(guān)注和亟待解決的問題。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴于銀行貸款，這就使企業(yè)受利率的變動的牽制越大。房地產(chǎn)企業(yè)應改變以往單一融資渠道的形式。近年來，金融市場在不斷發(fā)展，其他金融衍生產(chǎn)品的類型和方式也不斷增多，金融衍生工具也在不斷創(chuàng)新中，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多融資方式，降低財務風險的機會。降低企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中的負債比率，使負債率下降，有利于增加公司運營的穩(wěn)定性。

4.2 建立合理規(guī)范的內(nèi)控體系，提高財務管理能力

企業(yè)要想從各個環(huán)節(jié)逐一控制財務風險，那么合理有效地對各個部門，各個環(huán)節(jié)有步驟地進行控制，則是必不可少的。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)管理者對于內(nèi)部財務控制的重視程度也在增加，從無到有，再到規(guī)范合理的內(nèi)控體系建立，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也在不斷摸索經(jīng)驗，加強財務管理控制。從項目成本預算，各項執(zhí)行費用支出，到應收賬款的管理，資金往來各個環(huán)節(jié)逐一進行控制，有效管理。建立完善健全的體系，全面掌握各個部門，防止財務信息在決算環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題而難以找到問題根源。加強每一部門，每一項目中對與資金往來密切的人員管理及控制，防止任何舞弊造成的財務危機。另外，加強對于應收賬款回收的管理，使用自有資金，有利于增強企業(yè)自給能力，而不是一味依賴于外來借貸。

4.3 合理規(guī)劃投資項目

目前，房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，加上市場體制等諸多不健全和不穩(wěn)定因素，導致部分房地產(chǎn)企業(yè)過于盲目地追求大項目，高收益項目，而忽視合理規(guī)劃，缺少整體大局觀念。企業(yè)應該在投資項目之前，對于項目進行細致的可行性分析，并根據(jù)自身實際發(fā)展狀況，適度估算項目成本及收益，做出符合企業(yè)長期發(fā)展的投資決策。做好充足的早期市場調(diào)查，消費者偏好變動趨勢，洞察市場動向，有利于有效減小市場風險。合理地規(guī)劃投資項目，需要有市場整體的大局觀，了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，并能根據(jù)宏觀變動，而做出適時的調(diào)整以應對。

4.4 加強規(guī)避財務風險的意識，提高財務人員的綜合素質(zhì)

由于房地產(chǎn)項目的重心在于項目開發(fā)，管理者容易將過多關(guān)注集中于項目工程的實施，然而對于財務管理的重視程度往往不夠，財務風險危機的規(guī)避意識薄弱。近年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸意識到應該注重財務管理，尤其意識到房地產(chǎn)企業(yè)的管理層重視財務管理的重要性，只有當管理層率先重視財務管理，才能從上而下培養(yǎng)企業(yè)的整體防范意識，渲染“謹慎做財務”的企業(yè)文化氛圍。

另外，領(lǐng)導者重視財務風險問題，將有利于提高對于財務人員專業(yè)素質(zhì)的要求。聘用并培訓財務人員的專業(yè)素質(zhì)以及職業(yè)素養(yǎng)。財務人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)態(tài)度欠缺，不利于日常財務工作的準確度和效率，企業(yè)也難以及時覺察財務風險的潛在性并進行采取有效的規(guī)避措施。企業(yè)在加強領(lǐng)導層財務風險防范意識的同時，提高財務人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)態(tài)度，使企業(yè)形成良好的文化氛圍，有利于企業(yè)更加穩(wěn)健持續(xù)地發(fā)展。

4.5 關(guān)注宏觀經(jīng)濟和政治形勢，建立風險預警機制

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境和國家政治決策的影響，需要隨時關(guān)注國外和國內(nèi)行業(yè)信息，以及政策變動傾向，做好防范措施。房地產(chǎn)企業(yè)建立財務風險預警體系，收集匯總大量的國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)適時信息，提出潛在財務危機的問題，引起企業(yè)重視，做出有效防范。另外，對實際運行狀況進行監(jiān)控，能夠及時有效發(fā)現(xiàn)并確定財務風險，采取規(guī)避調(diào)整措施。對于規(guī)避風險的措施，進行監(jiān)督審查，保證其有效執(zhí)行。

參考文獻

[1]田潔.大型房地產(chǎn)項目中的成本管理優(yōu)化模型設(shè)計[J].工程經(jīng)濟，2015，（04）：60.62.