導(dǎo)語：如何才能寫好一篇農(nóng)村承包經(jīng)營合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

乙方[接租方]

根據(jù)[農(nóng)村田地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法]等法律法規(guī)和國家有關(guān)政策的規(guī)定，甲，乙雙方本著平等，自愿，有償?shù)脑瓌t，

經(jīng)雙方協(xié)商一致，就田地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包[出租]事宜，訂立本合同。

一甲方愿意將其承包的位于---------------------------------畝田地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包[出租]給乙方，從事------------------------------------生產(chǎn)經(jīng)營。

二田地轉(zhuǎn)包[出租]期為-------年，自----------年-----月-------日至---------年-------月------日。自甲方交付之日起計(jì)算，期滿后若乙方仍有承租意愿則雙方另行協(xié)商有關(guān)事宜，在同等條件下乙方有優(yōu)先承租權(quán)。

三本合同期限內(nèi)按每年每畝-----元，當(dāng)年-----月----日前付清，承租期內(nèi)，甲方不得將該田地另轉(zhuǎn)包[出租]給第三方，乙方若需轉(zhuǎn)包[出租]應(yīng)征得甲方同意

四甲方轉(zhuǎn)包[出租]的田地不能有任何爭議，糾紛和債務(wù)。結(jié)算方式現(xiàn)金結(jié)算，甲乙雙方以收據(jù)為憑。

五甲方的權(quán)利和義務(wù)

1有權(quán)獲得田地流轉(zhuǎn)收益的權(quán)利，有權(quán)按照合同約定的期限到期收回流轉(zhuǎn)的田地。

2有權(quán)監(jiān)督乙方合理利用，保護(hù)轉(zhuǎn)包[出租]田地，制止乙方損壞轉(zhuǎn)包田地和其他農(nóng)業(yè)資源的行為，并有權(quán)要求乙方賠償由此造成的損失。

3流轉(zhuǎn)田地被依法征收，占用時(shí)，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的田地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。

4尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營自，不得干涉乙方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。

六乙方的權(quán)利和義務(wù)

1維護(hù)田地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。

2依法保護(hù)合理利用田地，應(yīng)增加投入以保持田地肥沃，不得隨意棄耕拋荒，不得損壞農(nóng)田水利設(shè)施，不得給田地造成永久性損害。

3依法享受國家和當(dāng)?shù)卣峁┑母鞣N支農(nóng)惠農(nóng)政策補(bǔ)貼和服務(wù)。

4流轉(zhuǎn)期間田地被依法征收，占用時(shí)，乙方應(yīng)服從，但有權(quán)獲得相應(yīng)的青苗補(bǔ)償費(fèi)和投入建設(shè)的地面附著物補(bǔ)償費(fèi)。

七上述條款是甲乙雙方在完全平等，自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成的，任何一方不得以任何借口違約，否則單方違約給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失由違約方承擔(dān)。

八合同訂立，簽字后生效。一式三份，雙方各執(zhí)一份，簽證單位一份。

甲方[簽字]；乙方[簽字]；

身份證號(hào)碼；身份證號(hào)碼；

年月日年月日

簽證單位；

篇2

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村家庭土地承包經(jīng)營權(quán);流轉(zhuǎn);公證注意事項(xiàng)

一、農(nóng)村家庭土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)概念

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指承包人因從事農(nóng)村種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目而承包使用，收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，指的是在農(nóng)村土地承包中的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提條件下，在不改變農(nóng)村土地所有權(quán)屬性和主體種類與農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，原承包方依法將該的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)或者從該物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出來的部分權(quán)有等具體民事權(quán)利轉(zhuǎn)移經(jīng)他人的行為。

（二）家庭土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式

1.轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)包（原承包方）在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，在承包期限內(nèi)依法將部分或全部承包地上物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，由受讓方同原承包方確立新的承包關(guān)系，原承包人與發(fā)包人在該土地的承包關(guān)系即行終止。

2.轉(zhuǎn)包，是指轉(zhuǎn)包方（原承包方）在通過家庭承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，在承包期內(nèi)并保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)權(quán)，依法將部分或者全部承包地上債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給受轉(zhuǎn)包方的行為。

3.出租，是指出租方（原承包方）在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，在承包期內(nèi)并保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)下依法將部分或者全部承包地上債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方并收取租金的行為。

4.互換，是指在存在兩個(gè)通過承包方式取得有效的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)前提下，并限于同一發(fā)包方的農(nóng)村土地的兩個(gè)物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)基礎(chǔ)上，承包方之間依法互相調(diào)換物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的行為。

5.入股，是指實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包方式的承包之間，為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事家庭合作經(jīng)營。

二、辦理通過家庭方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)合同公證需要提交的材料

1.土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)屬憑證，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、農(nóng)村土地承包合同。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)人家庭所有成員的身份證、戶口簿。

3.受讓人身份證、戶口簿。

4.受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶的書面證明材料。

5.采用轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)家庭土地承包經(jīng)營權(quán)的，土地承包經(jīng)營權(quán)人需要提交發(fā)包方的書面同意證明。

6.一式四份農(nóng)村土地承包方經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。

三、辦理通過家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)合同公證應(yīng)注意問題

1.辦理家庭土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同公證的法律依據(jù)，主要有兩種：

（1）法律規(guī)定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)在《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》中得以體現(xiàn)?！段餀?quán)法》第一百二十八條規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)人依法照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非家建設(shè)?！保?）政策依據(jù)。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策依據(jù)非常豐富，“土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)”最早是1995年提出的，《國發(fā)〔1995〕7號(hào)國務(wù)院批轉(zhuǎn)〈農(nóng)業(yè)部關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系意見的通知〉的意見》明確提出“建立土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制”。

2.流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商、自愿和有償，任何組織和個(gè)人強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)是通過合同或契約的方式進(jìn)行，而合同的最大特征即在于法律地位平等的當(dāng)事人，通過自由協(xié)商，共同確定雙方在合同中的權(quán)利義務(wù)。土地承包經(jīng)營權(quán)不僅僅是一種經(jīng)營行為，而且?guī)в懈＠蜕鐣?huì)保障性質(zhì)，因此，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)獲得報(bào)酬，不是無償?shù)摹?/p>

3.不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)、主體種類和土地的農(nóng)業(yè)用途。農(nóng)村土地所有權(quán)有兩種權(quán)屬性質(zhì)，一種是國有土地所有權(quán)，另一種是農(nóng)民集體土地所有權(quán)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不管以何類性質(zhì)和何種形式流轉(zhuǎn)，都不會(huì)改變土地所有權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)象是承包方依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)，不是土地的所有權(quán)。土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)不得改變承包地的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系，不得損害土地所有者的權(quán)益。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，不得擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途，將土地用于非農(nóng)建設(shè)。

4.流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包剩余期限。家庭承包經(jīng)營方式的承包期限根據(jù)土地類別的不同，耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年;林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長，轉(zhuǎn)包合同簽訂的轉(zhuǎn)包年限長于土地承包經(jīng)營權(quán)的剩余年限的，超過部分無效。

5.流轉(zhuǎn)合同的流轉(zhuǎn)手續(xù)是否完備。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記的范圍，只限于土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)并且當(dāng)事人要求登記的情形，此種情形應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

篇3

接包（承租）方（以下簡稱乙方）：

甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)法律、法規(guī)和國家政策的規(guī)定，本著平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包（出租）事宜協(xié)商一致，訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)包（出租）面積

甲方將其承包經(jīng)營的 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）　 村　 組畝土地（地名、面積、等級(jí)、四至、土地用途附后）轉(zhuǎn)包（出租）給乙方從事（主營項(xiàng)目） 生產(chǎn)經(jīng)營。

二、轉(zhuǎn)包（出租）期限

轉(zhuǎn)包（出租）期限為年，即自　 年　 月　 日起至 年月　 日止。

三、轉(zhuǎn)包（出租）價(jià)款

轉(zhuǎn)包（出租）土地的轉(zhuǎn)包金（租金）為每年　 元人民幣（其中包括、不包括依法向國家和集體繳納的農(nóng)業(yè)稅費(fèi)等）。

四、支付方式和時(shí)間

乙方可以采取下列第　種方式和時(shí)間支付轉(zhuǎn)包金（租金）。

1、現(xiàn)金（一次或分次）支付轉(zhuǎn)包金（租金）的方式，支付時(shí)間為。

2、實(shí)物（一次或分次）支付轉(zhuǎn)包金（租金）的方式，實(shí)物為：　，支付時(shí)間為　。

五、交付時(shí)間和方式

甲方應(yīng)于年　月　日前將轉(zhuǎn)包（出租）土地　或一次性全部交付乙方。

六、權(quán)利和義務(wù)的特別約定

1、甲方與發(fā)包方的承包合同仍然有效。甲方作為承包方應(yīng)履行的義務(wù)仍應(yīng)由甲方承擔(dān)。但如因乙方不向甲方履行轉(zhuǎn)包（出租）合同義務(wù)而造成甲方不能履約時(shí)，乙方應(yīng)與甲方一起承擔(dān)連帶違約責(zé)任。

2、甲方有權(quán)監(jiān)督乙方經(jīng)營土地的情況，并要求乙方按約履行合同義務(wù)。

3、甲方有權(quán)在轉(zhuǎn)包（出租）期滿后收回土地承包經(jīng)營權(quán)。

4、轉(zhuǎn)包（出租）期限內(nèi)遇自然災(zāi)害，上級(jí)給予甲方核減或免除相關(guān)土地上的稅費(fèi)義務(wù)和核發(fā)的救災(zāi)款，甲方應(yīng)及時(shí)如數(shù)轉(zhuǎn)給乙方。如需甲方辦理手續(xù)的，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)及時(shí)辦理。雙方另有約定的除外。

5、乙方有權(quán)要求甲方按合同的約定交付轉(zhuǎn)包（出租）土地承包經(jīng)營權(quán)并要求甲方全面履行合同義務(wù)。

6、乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，依法享有該土地的使用權(quán)、收益權(quán)、自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和產(chǎn)品處置權(quán)。

7、乙方不得改變轉(zhuǎn)包（租用）土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。

8、乙方依法保護(hù)和合理利用土地，增加投入以保持土地肥力，不得從事掠奪性經(jīng)營，不得給土地造成永久性損害。

七、合同的變更或解除

在本合同有效期內(nèi)，遇下列情況之一者，可以變更或解除合同：

1、國家、集體建設(shè)需要依法征用、使用轉(zhuǎn)包（出租）土地的，應(yīng)服從國家或集體需要。

2、乙方在轉(zhuǎn)包（出租）期限內(nèi)將轉(zhuǎn)包（出租）合同約定其享有的部分或全部權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三者，需經(jīng)甲方和發(fā)包方同意，并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。

篇4

一、統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作的重要性、緊迫性

加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的客觀要求，是提高農(nóng)業(yè)規(guī)模效益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的現(xiàn)實(shí)途徑，也是穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)和諧發(fā)展的必然選擇。近年來，農(nóng)民因外出務(wù)工、適度規(guī)模經(jīng)營等原因，流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)現(xiàn)象逐漸增多，由于流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范、合同簽訂不完善，引發(fā)的土地糾紛呈上升趨勢(shì)，出現(xiàn)了一系列不容忽視的問題；甚至存在以流轉(zhuǎn)名義亂占耕地，擅自改變耕地用途等現(xiàn)象，從而引發(fā)一系列社會(huì)問題。為此，各級(jí)、各部門要充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感，把加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理作為新形勢(shì)下維護(hù)農(nóng)民土地承包權(quán)益的重要任務(wù)，要切實(shí)加強(qiáng)引導(dǎo)，強(qiáng)化監(jiān)管，促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范有序進(jìn)行，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)全縣農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

二、嚴(yán)格政策，明確堅(jiān)持農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

（一）堅(jiān)持家庭承包經(jīng)營制度不動(dòng)搖的原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)要始終堅(jiān)持穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，堅(jiān)持“三個(gè)不得”，即不得改變家庭承包經(jīng)營制度，不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過家庭承包期的剩余期限。要妥善處理好近期利益與長遠(yuǎn)利益的關(guān)系，嚴(yán)格遵守農(nóng)地農(nóng)用原則，嚴(yán)禁從事非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農(nóng)民長遠(yuǎn)利益的行為發(fā)生。

（二）堅(jiān)持“依法、自愿、有償”的原則。農(nóng)戶是農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)的主體，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)收益等由流轉(zhuǎn)雙方自主協(xié)商確定。任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或阻撓農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)土地，不得以任何形式侵占、截留、扣繳農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)收益。要充分尊重農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的主體地位，不得用少數(shù)服從多數(shù)的辦法強(qiáng)迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包地；流轉(zhuǎn)價(jià)格由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定，流轉(zhuǎn)收益歸轉(zhuǎn)出戶所有。

（三）堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、因地制宜、分類指導(dǎo)的原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)以農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展需要為基礎(chǔ)，與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平相適應(yīng)，既要積極引導(dǎo)，又要堅(jiān)決禁止不顧客觀條件違背農(nóng)民意愿強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)土地，嚴(yán)禁行政干預(yù)。

（四）堅(jiān)持管理、服務(wù)、規(guī)范、有序的原則。要加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，強(qiáng)化政策宣傳、信息咨詢、綜合服務(wù)和監(jiān)督管理，建立健全各項(xiàng)制度，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)市場建設(shè)，規(guī)范合同的簽訂、登記，及時(shí)解決流轉(zhuǎn)糾紛，維護(hù)各方合法權(quán)益，確保流轉(zhuǎn)行為規(guī)范有序。

三、強(qiáng)化措施，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理

（一）穩(wěn)定承包關(guān)系。要認(rèn)真對(duì)照相關(guān)法律法規(guī)和政策，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。簽訂30年的農(nóng)村土地承包合同和發(fā)放經(jīng)營權(quán)證書是土地流轉(zhuǎn)的前提，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書由省農(nóng)業(yè)廳統(tǒng)一印制，縣政府統(tǒng)一換發(fā)補(bǔ)發(fā)。頒發(fā)經(jīng)營權(quán)證書在鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦完成“三清理”、合同簽訂、信息錄入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)申請(qǐng)、縣驗(yàn)收的前提下進(jìn)行。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦要加快土地“三清理”、合同簽訂、信息錄入等工作進(jìn)度，確保年內(nèi)全面完成換發(fā)補(bǔ)發(fā)經(jīng)營權(quán)證書工作。依法應(yīng)確權(quán)的土地都要納入確權(quán)范圍，并確權(quán)到戶，全部發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證書，嚴(yán)格做到承包地塊、面積、合同和證書“四到戶”。

（二）強(qiáng)化服務(wù)體系建設(shè)。要建立縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為供求雙方提供土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)。縣級(jí)以縣農(nóng)業(yè)局為依托，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，配備信息服務(wù)設(shè)備，配置信息軟件，建立流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)庫，供求信息。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦要切實(shí)抓好流轉(zhuǎn)服務(wù)中心建設(shè)，建立檔次高、設(shè)施配套、功能齊全的流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，配備大屏幕電子顯示屏，及時(shí)流轉(zhuǎn)信息。通過開展信息登記、土地評(píng)估、合同鑒證、法律政策咨詢等工作，為流轉(zhuǎn)雙方提供“一站式”便捷服務(wù)。村級(jí)也要設(shè)立流轉(zhuǎn)服務(wù)點(diǎn)，設(shè)立信息聯(lián)絡(luò)員，及時(shí)收集上報(bào)流轉(zhuǎn)信息。

（三）規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。承包方在依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，受讓方可以是專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)種養(yǎng)專營企業(yè)等規(guī)模經(jīng)營主體，也可以是其他有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的組織和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不變。承包方采取轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)發(fā)包方備案。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意，受讓方要與發(fā)包方重新簽訂承包合同，及時(shí)辦理土地承包經(jīng)營權(quán)屬變更手續(xù)；未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換，雙方對(duì)互換土地原享有的承包權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也相應(yīng)互換，當(dāng)事人雙方應(yīng)到村集體經(jīng)濟(jì)組織辦理承包合同、土地承包經(jīng)營權(quán)證書變更及備案手續(xù)。土地流轉(zhuǎn)受讓方以轉(zhuǎn)包、出租方式取得的土地進(jìn)行再流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原承包方書面同意，并辦理流轉(zhuǎn)備案手續(xù)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得侵占、截留、扣繳。受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時(shí)，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。具體補(bǔ)償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。

（四）實(shí)行合同管理。承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。代耕期不足1年的，可以不簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。實(shí)行委托流轉(zhuǎn)的，應(yīng)由承包方出具土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)委托書，注明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人簽名蓋章。未經(jīng)承包方書面委托，任何組織和個(gè)人都無權(quán)代替承包戶簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。過去沒有簽訂流轉(zhuǎn)合同的，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦流轉(zhuǎn)中心要及時(shí)向流轉(zhuǎn)雙方提供并指導(dǎo)簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同。流轉(zhuǎn)合同由省農(nóng)業(yè)廳、省工商行政管理總局統(tǒng)一制定，縣農(nóng)業(yè)部門統(tǒng)一印制。已經(jīng)簽訂流轉(zhuǎn)合同，且流轉(zhuǎn)合同規(guī)范、雙方無異議的，可以維持原合同，也可以變更為全省統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同。流轉(zhuǎn)合同的簽訂要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村集體經(jīng)濟(jì)組織的監(jiān)督下，由流轉(zhuǎn)雙方在村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦流轉(zhuǎn)服務(wù)中心集中完成，特殊情況下可在其他地點(diǎn)完成，但要做到合同的簽訂、備案在同一地點(diǎn)一次完成。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份；發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦各備案一份。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊(cè)，及時(shí)準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況。以轉(zhuǎn)包、出租或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理相關(guān)登記；以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證變更等手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦流轉(zhuǎn)中心在指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂或流轉(zhuǎn)合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方有違反法律法規(guī)規(guī)定的，要及時(shí)予以糾正?？缧姓宓耐恋亓鬓D(zhuǎn)合同應(yīng)經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證備案。一次性流轉(zhuǎn)面積超過200畝的，同時(shí)報(bào)縣農(nóng)業(yè)部門備案。

（五）妥善化解矛盾。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦農(nóng)村土地調(diào)解庭和縣仲裁庭的調(diào)解、仲裁作用，健全流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處機(jī)制，完善調(diào)解仲裁程序、調(diào)解仲裁方法和調(diào)解仲裁制度，依法有序解決土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的矛盾糾紛，確保流轉(zhuǎn)糾紛及時(shí)化解。村級(jí)也要明確一位熟悉農(nóng)村土地法律法規(guī)和辦事公道的人員作為專職調(diào)解員。

（六）完善檔案管理。根據(jù)農(nóng)業(yè)部、國家檔案局《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村土地承包檔案管理工作的意見》要求，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦流轉(zhuǎn)中心要對(duì)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)資料登記造冊(cè)，分類歸檔，妥善保管，并逐步實(shí)行信息化管理，及時(shí)記載和反映流轉(zhuǎn)情況，確保流轉(zhuǎn)檔案的安全與完整，為妥善解決流轉(zhuǎn)糾紛奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、加大力度，嚴(yán)厲打擊土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的違法違規(guī)行為

要切實(shí)加強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地用途的監(jiān)管，對(duì)違背法定程序、超越流轉(zhuǎn)范圍、預(yù)謀改變土地的農(nóng)業(yè)用途、假借流轉(zhuǎn)行為買賣土地、以租代征等違法行為堅(jiān)決予以打擊。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，承包方給承包地造成永久性損害的，發(fā)包方要予以制止，并要求承包方賠償由此造成的損失。占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正或者治理，可以并處罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

任何組織和個(gè)人強(qiáng)迫承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，流轉(zhuǎn)行為無效。國家機(jī)關(guān)及其工作人員利用職權(quán)強(qiáng)迫、阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的行為，給承包方造成損失的，要承擔(dān)損害賠償?shù)蓉?zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇5

一、設(shè)定抵押要合法

土地承包經(jīng)營權(quán)是承包人因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利，是農(nóng)村承包經(jīng)營關(guān)系的新型物權(quán)。抵押，是指債務(wù)人或者第三人轉(zhuǎn)移法定財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。依附于集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的承包經(jīng)營權(quán)其本質(zhì)就是集體土地的使用權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)并不是所有都可以抵押的，必須同時(shí)符合以下幾個(gè)條件的土地才可以抵押：

（一）只能適用不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地的承包；

（二）通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包上述農(nóng)村土地，并且已經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的；

（三）須經(jīng)發(fā)包方同意抵押。

超過上述范圍，例如將其承包耕地的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押是無效的，不會(huì)獲得法院的支持。

二、抵押條件要具備

一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)要合法取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料（如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證、合法合規(guī)的農(nóng)村土地承包或流轉(zhuǎn)合同）；

二）土地承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系要清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉(zhuǎn)原則，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同和相關(guān)手續(xù)符合國家法律、法規(guī)、政策；

（三）具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果場、林場、養(yǎng)殖場、農(nóng)業(yè)種植基地及其它符合抵押條件的農(nóng)村土地；

（四）經(jīng)營土地沒有改變農(nóng)業(yè)（或漁業(yè)、林業(yè)）用途。

三、價(jià)值認(rèn)定要合理

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值根據(jù)抵押當(dāng)事人提供的有資質(zhì)的價(jià)值評(píng)估中介機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告（意見書）進(jìn)行確認(rèn)；

（二）或按照當(dāng)?shù)卣袡?quán)部門公布的同期轄區(qū)內(nèi)各地區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的基準(zhǔn)價(jià)格協(xié)商確認(rèn)。

四、抵押登記要合規(guī)

（一） 辦理土地承包經(jīng)營權(quán)抵押應(yīng)及時(shí)到縣級(jí)政府指定登記部門進(jìn)行登記（一般為農(nóng)村經(jīng)營管理局）。

（二）抵押登記應(yīng)至少提供以下材料：

1、抵押登記申請(qǐng)書;

2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬證明材料（包括土地承包經(jīng)營權(quán)證、承包合同、流轉(zhuǎn)合同等）；

3、地上附著物價(jià)值情況說明；

4、抵押合同;

5、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)共有權(quán)人同意抵押的書面材料；

6、抵押人與抵押權(quán)人身份證明要件（包括營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人代表身份證原件及復(fù)印件等）；

7、抵押物的評(píng)估報(bào)告或評(píng)估確認(rèn)書；

篇6

隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)不再是一些農(nóng)民的主要經(jīng)濟(jì)來源，農(nóng)民對(duì)土地的依存關(guān)系逐漸發(fā)生變化。推動(dòng)農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，避免農(nóng)村土地的閑置拋荒。通過市場經(jīng)濟(jì)的方式，引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，促進(jìn)土地資源合理配置。提升了土地的利用價(jià)值，因而有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏原動(dòng)力。由于個(gè)別地方政府對(duì)土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)不高，沒有深刻認(rèn)識(shí)到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的重要作用，導(dǎo)致對(duì)這項(xiàng)工作重視程度不高，投入力度不大，管理不到位，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作缺乏正確指導(dǎo)；由于我國部分地區(qū)農(nóng)民文化素質(zhì)較低，思想觀念保守，戀土情節(jié)較重，農(nóng)民把土地看成是自己的“保命田”。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后擔(dān)心喪失其土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)， 所以農(nóng)民外出務(wù)工或棄農(nóng)經(jīng)商，寧愿將土地拋荒或種應(yīng)付田也不愿將土地流轉(zhuǎn)；由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然風(fēng)險(xiǎn)影響較大，投資風(fēng)險(xiǎn)高，效益低。因此，許多企業(yè)、經(jīng)營業(yè)主和種糧大戶不敢大量接包土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，這在一定程度上造成了土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)需求動(dòng)力不足，制約了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。

（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)缺失監(jiān)管。農(nóng)村土地承包合同管理大多依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理站，由于受機(jī)構(gòu)人員編制和辦公經(jīng)費(fèi)的限制，對(duì)農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)無力，導(dǎo)致了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，部分土地流轉(zhuǎn)沒有經(jīng)發(fā)包方（村民委員會(huì)）批準(zhǔn)，也沒有報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)構(gòu)備案，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在自發(fā)性、隨意性和分散性，土地流轉(zhuǎn)合同也是五花八門，以口頭協(xié)議為主，書面合同較少，雙方的權(quán)責(zé)利沒有明確的約定。有的即使簽訂了協(xié)議，但內(nèi)容也簡單粗糙，合同標(biāo)的、雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系也不明確，約束力不強(qiáng)，容易引起不必要的合同糾紛。有的土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后，沒有在鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門鑒證、存檔和備案。在村組也沒有備案，致使縣級(jí)農(nóng)經(jīng)部門對(duì)全縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的真實(shí)情況難以真實(shí)掌握。

（三）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)缺少制度保障。隨著城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的不斷推進(jìn)和地方政府招商引資需要，對(duì)農(nóng)村土地的征用也不斷擴(kuò)大，使農(nóng)民對(duì)土地制度的長期穩(wěn)定性產(chǎn)生懷疑。農(nóng)民們擔(dān)心不知道在承包過程中的什么時(shí)候，土地會(huì)被國家征用。在土地承包制度的穩(wěn)定性沒有保障的情況下， 土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)會(huì)出現(xiàn)短期行為，農(nóng)民不會(huì)有長期投入，甚至出現(xiàn)土地拋荒現(xiàn)象，結(jié)果使土地經(jīng)營行為短期化，導(dǎo)致土地質(zhì)量不斷下降，影響土地產(chǎn)出率。有的地方在簽訂租賃合同時(shí)，未嚴(yán)格限制耕地用途，承租方擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途，對(duì)少量臨時(shí)租用的耕地也未能落實(shí)相應(yīng)的復(fù)耕保障措施，造成土地破壞。

二、對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）科學(xué)規(guī)劃，激活農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)動(dòng)力。政府要科學(xué)制定村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)化解人、地之間的矛盾，科學(xué)規(guī)劃土地流轉(zhuǎn)的范圍和用途。要積極引導(dǎo)務(wù)工經(jīng)商農(nóng)戶把土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出來；鼓勵(lì)有資金、懂技術(shù)、善經(jīng)營、會(huì)管理的專業(yè)大戶、農(nóng)場公司、農(nóng)民專業(yè)合作社和涉農(nóng)企業(yè)，通過互換、轉(zhuǎn)包、租賃、股份合作等多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，適度規(guī)模發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)和效益農(nóng)業(yè)，建立農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營；積極引導(dǎo)規(guī)模經(jīng)營主體吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，逐步形成“土地流轉(zhuǎn)吸引大戶規(guī)模經(jīng)營，大戶規(guī)模經(jīng)營帶動(dòng)土地流轉(zhuǎn)”的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)土地、 資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的高效配置。

（二）強(qiáng)化管理，規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)流程。加強(qiáng)農(nóng)村土地管理職能部門建設(shè)，確保有人干事、有錢辦事，加強(qiáng)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)服務(wù)。統(tǒng)一制定規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同文本， 及時(shí)指導(dǎo)合同簽訂和鑒證；建立土地承包和流轉(zhuǎn)信息系統(tǒng)，構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)土地流轉(zhuǎn)信息；開展政策法律咨詢服務(wù)，審查評(píng)估土地價(jià)格和外來業(yè)主資格，協(xié)調(diào)各方流轉(zhuǎn)關(guān)系和利益關(guān)系；培育土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場體系，正確引導(dǎo)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。在指導(dǎo)合同簽訂或合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方有違反法律、法規(guī)約定的，要及時(shí)予以糾正，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

（三）明晰權(quán)益，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本前提是落實(shí)和明晰土地承包經(jīng)營權(quán)，鄉(xiāng)、村、組要嚴(yán)格規(guī)范土地承包合同的鑒訂和鑒證，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證發(fā)放到戶。建立土地流轉(zhuǎn)情況登記冊(cè)，做到隨時(shí)收集，及時(shí)歸檔，規(guī)范管理，永久保存，促進(jìn)土地承包與流轉(zhuǎn)檔案管理制度化、信息化，實(shí)現(xiàn)“一組一卷、一村一檔、一鄉(xiāng)一柜”的目標(biāo)。在引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中，必須尊重農(nóng)民意愿，堅(jiān)持依法、自愿、有償和因地制宜、分類指導(dǎo)的原則，準(zhǔn)確把握法律、政策界限，準(zhǔn)確區(qū)分農(nóng)戶承包土地的類別和方式，落實(shí)農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。不得非法進(jìn)行行政手段。應(yīng)堅(jiān)決杜絕以規(guī)模經(jīng)營的名義，使農(nóng)民失去土地。流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)循序漸進(jìn)地進(jìn)行。堅(jiān)持這些原則，能防止他人濫用征地權(quán)，限制基層政府和鄉(xiāng)村干部濫用土地處置權(quán)，有效地保護(hù)農(nóng)村土地承包人的合法權(quán)利，有利于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的自主流轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張毓環(huán).關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀與思考[J].理論與現(xiàn)代化，2002年第6期

篇7

一：土地承包經(jīng)營權(quán)的概念

在黨的以來的農(nóng)村改革實(shí)踐中，人們對(duì)農(nóng)民使用土地的權(quán)利形成了一個(gè)通行且己被法律認(rèn)可了的叫法-土地承包經(jīng)營權(quán)。然而，在法律、法規(guī)、政策及學(xué)術(shù)者述中，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)概念。內(nèi)涵與外延的表述有諸多不同，歸納起來主要有以下幾種：

（一）稱之為土地承爭經(jīng)營權(quán)，定義為：公民集體對(duì)集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經(jīng)營權(quán)。該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利主體為公民或集體；權(quán)利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地；權(quán)利內(nèi)容由合同約定。主要依據(jù)是該定義是根據(jù)憲法所規(guī)定的，由我國民法通則和土地管理法明確規(guī)定的，并綜合《農(nóng)業(yè)法》等法律法規(guī)規(guī)定而得出的。憲法修正案第6條肯定了“家庭聯(lián)產(chǎn)承包為主的責(zé)任制”《民法通則》第80第2款規(guī)定：“公民、集體依法對(duì)集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經(jīng)營權(quán)，受法律保護(hù)。承包雙方的權(quán)利和義務(wù)，依照法律由承包合同規(guī)定。《土地管理法》第12條規(guī)定”集體所有的土地，全民所有制單位、集體所有制單位使用的國有土地，可以由集體或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事農(nóng)林牧副漁生產(chǎn)，承包經(jīng)營土地的集體或者個(gè)人，有保護(hù)和按照合同規(guī)定的用途合理利用土地的義務(wù)。土地的承包經(jīng)營權(quán)受法律的保護(hù)“。其它法律如《農(nóng)業(yè)法》《擔(dān)保法》中的相關(guān)規(guī)及其它一些行政法規(guī)、規(guī)章司法解釋和政策中也多使用土地承包經(jīng)營權(quán)的概念，并作了類似于上述含義的規(guī)定。在諸多學(xué)者的學(xué)術(shù)著作中使用的也是”土地承包經(jīng)營權(quán)“仍不失為一個(gè)最恰當(dāng)?shù)母爬?，因?yàn)榫唧w的農(nóng)用土地使用權(quán)利大多仍是根據(jù)承包經(jīng)營合同而設(shè)立的。而且土地承包經(jīng)營權(quán)是已被廣大農(nóng)民認(rèn)可了的稱謂。

（二）稱之為農(nóng)地使用權(quán)。一些學(xué)者主張用“農(nóng)地使用權(quán)”一語取代現(xiàn)今使用的土地承包經(jīng)營權(quán)概念，并以物權(quán)關(guān)系固定農(nóng)地使用關(guān)系。農(nóng)地使用權(quán)是指農(nóng)業(yè)經(jīng)營者在集體經(jīng)濟(jì)組織所有的或國家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的土地上進(jìn)行耕作，養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)活動(dòng)的權(quán)利。它是一種真正的用益物權(quán)，具有用益物權(quán)的全部性質(zhì)。他們認(rèn)為聯(lián)產(chǎn)承包合同，屬于債權(quán)關(guān)系，基于承包合同所取得的農(nóng)地使用權(quán)，屬于債權(quán)性質(zhì)。債權(quán)效力比物權(quán)弱，債權(quán)原則上不能對(duì)抗物權(quán)。改革開放以來，各地經(jīng)常發(fā)生發(fā)包方任意撕毀承包合同，嚴(yán)重侵害承包方合法權(quán)益的事件，主要是因?yàn)檗r(nóng)戶所取得的使用權(quán)屬于債權(quán)。此外，債權(quán)屬于有期限的權(quán)利，致使臨近合同到期農(nóng)戶對(duì)土地不愿投入，甚至進(jìn)行掠奪式經(jīng)營以及重新簽訂合同時(shí)引起農(nóng)村秩序動(dòng)蕩等現(xiàn)象。如果采用物權(quán)關(guān)系和物權(quán)制度，基于物權(quán)的效力，可以對(duì)抗所有權(quán)人，據(jù)此可以避免任意侵害農(nóng)戶利益的現(xiàn)象。還有的學(xué)者認(rèn)為，我國的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)歷了一個(gè)債權(quán)物權(quán)化的過程。而土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的一個(gè)形式上的結(jié)果，就是在農(nóng)村土地用益物權(quán)體系中，不再使用“承包經(jīng)營權(quán)”這一帶有債權(quán)特點(diǎn)的概念，“為了避免與債法上的‘承包經(jīng)營’相混淆，在物權(quán)法上還是不用這一概念為好”。還有的學(xué)者認(rèn)為，為了實(shí)現(xiàn)中國法制的現(xiàn)代化，在法律術(shù)語上應(yīng)與各國通行做法一致，故應(yīng)用農(nóng)地使用權(quán)代替土地承包經(jīng)營權(quán)。

（三）稱之為永佃權(quán)。有的學(xué)者提出我國的農(nóng)用土地使用制度應(yīng)實(shí)行永佃權(quán)制度。有的則認(rèn)為，目前我國的農(nóng)村土地承包權(quán)就是一種新的永佃權(quán)。在社會(huì)主義制度下仍是一種用益物權(quán)，它是指土地經(jīng)營者（永佃權(quán)人）以支付佃租，長期在集體所有或國家所有但由集體使用的土地上耕種的權(quán)利。他們認(rèn)為永佃權(quán)從權(quán)利性質(zhì)內(nèi)容到權(quán)利期限（30年甚至更長）都是與現(xiàn)行關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)范接軌的必要實(shí)行永佃權(quán)制度。實(shí)行永佃權(quán)，不僅可以使土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，而且可以使土地經(jīng)營權(quán)得以流動(dòng)，形成規(guī)模經(jīng)營，并為土地投資提供內(nèi)在動(dòng)力，可以有效地克服家庭承包經(jīng)營責(zé)任制的土地均包而引起的土地經(jīng)營規(guī)模較小，承包地流轉(zhuǎn)困難，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整受阻等問題。且永佃權(quán)的長期性可以避免農(nóng)戶對(duì)土地的掠奪式經(jīng)營。他們有的還認(rèn)為可以而且應(yīng)該用“永佃權(quán)”代替“農(nóng)地使用權(quán)”“永”表明該權(quán)利為一種長期的權(quán)利，“佃”字表明永佃權(quán)反映租佃關(guān)系，簡潔明了，內(nèi)涵確定。而“農(nóng)地使用權(quán)”系生造的概念，以“使用權(quán)”概括，易生歧義，因?yàn)閷?duì)土地承包經(jīng)營的權(quán)利不僅限于使用權(quán)，因而，如果我國將來物權(quán)立法采取一種與永佃權(quán)制度基本一致的制度，在名稱上應(yīng)采取永佃權(quán)，總之，目前，在美土地承包經(jīng)營權(quán)的名稱、內(nèi)涵及外延上尚有不同的認(rèn)識(shí)。我們認(rèn)為各種主張均有一定的合理和可取之處。但我們還認(rèn)為

二、土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)。

關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)，理論界的代表性觀點(diǎn)主要有物權(quán)說和債權(quán)說：

（一）物權(quán)說

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)是一種用益物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利。但理由不盡相同。1：承包經(jīng)營權(quán)表現(xiàn)為對(duì)土地等物的直接支配的權(quán)利。承包人基于承包合同而實(shí)際占有、控制、使用土地，對(duì)土地行使直接支配的權(quán)利。2、承包經(jīng)營權(quán)具有排他性。集體組織在與農(nóng)民簽訂承包合時(shí)，不能就同一標(biāo)的設(shè)定兩個(gè)承包權(quán)，承包人對(duì)于其承包標(biāo)的可以按照合同的約定，自主地行使使用和收益的權(quán)利，排除任何人的非法干涉。任何人都負(fù)有不得侵犯承包人的承包經(jīng)營權(quán)的義務(wù)，3、承包經(jīng)營權(quán)具有優(yōu)先性、追及性。承包合同都是有期限的，期滿后，再次簽訂承包合同時(shí)原承包人在相同條件下享有優(yōu)先權(quán)。承包人根據(jù)合同占有承包標(biāo)的后，任何人都不得妨礙其權(quán)利的行使，不管承包的土地被誰占有，承包人都有追索權(quán)。4、《民法通則》將承包經(jīng)營權(quán)規(guī)定為“與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”，而不是規(guī)定在債權(quán)部分，至少說明立法原意也是把它排除在債權(quán)之外的。5、承包經(jīng)營權(quán)是根據(jù)承包合同設(shè)定的，但并不能據(jù)此認(rèn)定承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)。物權(quán)和合同并非互相排斥，相反合同往往是物權(quán)產(chǎn)生的主要原因。在承包經(jīng)營關(guān)系中，承包人根據(jù)合同請(qǐng)求集體將土地交由自己承包經(jīng)營的權(quán)利是一種債權(quán)，而承包人依據(jù)合同直接對(duì)土地承包經(jīng)營的權(quán)利則是物權(quán)，是對(duì)物的直接支配權(quán)，可以對(duì)抗任何人。

學(xué)者們還從革除實(shí)踐中的弊病出發(fā)，認(rèn)為應(yīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)界定為物權(quán)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身的特性決定了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的周期性需要經(jīng)營者作長期投入，而長期投入的決定性因素是土地使用關(guān)系的長期穩(wěn)定及土地使用權(quán)利的自主流轉(zhuǎn)，而這只能在土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的基礎(chǔ)上才能統(tǒng)一起來，我國的第二輪土地承包與第一輪相比有一個(gè)明顯的不同，就是非常強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定土地使用關(guān)系的穩(wěn)定突出“30年不變，及對(duì)土地的頻繁調(diào)”透過30年不變的制度安排；賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)，以促使農(nóng)民增加對(duì)土地的長期投入，避免掠奪式經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的可持續(xù)利用、“增人不增地，減人不減地”。土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化，一方面可以控制農(nóng)村人口的出生率，另一方面可以實(shí)現(xiàn)土地承包權(quán)的自主流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地資源的市場化配置，提高土地資源的利用效率，以克服土地均包模式所導(dǎo)致的土地資源利用效率不高和土地規(guī)模狹小的弊端，同時(shí)也杜絕鄉(xiāng)村級(jí)干部在土地調(diào)整中的侵權(quán)行為。只有確定土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性才有利于維護(hù)農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，才有利于農(nóng)用土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，才有利于農(nóng)用土地的合理利用。

（二）債權(quán)說

近年來，有觀點(diǎn)認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)，其主要理由如下：1、從土地承包經(jīng)營權(quán)的連帶性上看，土地承包經(jīng)營權(quán)連帶于聯(lián)產(chǎn)承包，不是一個(gè)獨(dú)立的物權(quán)。“聯(lián)產(chǎn)”意味著承包人必須達(dá)到“承包指標(biāo)”，發(fā)包人對(duì)作為承包經(jīng)營權(quán)標(biāo)的物的土地，仍有相當(dāng)大的支配力，2、從承包人與土地所有者的關(guān)系上看，聯(lián)產(chǎn)承包合同關(guān)系是發(fā)包人與承包人之間的內(nèi)部關(guān)系，因此而取得的承包權(quán)實(shí)際上只有對(duì)人而無對(duì)也的效力。3、從土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件來看，承包人不能自主轉(zhuǎn)讓承包權(quán)，而須經(jīng)發(fā)包人同意，這種轉(zhuǎn)讓方式完全是普通債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。4、依《民法通則》第80條第2款；就會(huì)出現(xiàn)土地所有權(quán)上設(shè)定土地使用權(quán)，又在土地使用權(quán)上設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)的梯次結(jié)構(gòu)，這時(shí)的土地承包經(jīng)營權(quán)是否物權(quán)，不無疑問。5、在土地轉(zhuǎn)包關(guān)系中，轉(zhuǎn)包人取得的權(quán)利也是土地承包經(jīng)營權(quán)，若該權(quán)利性質(zhì)為物權(quán)，這顯然違背一般物權(quán)法原理，若為債權(quán)，則立法上和實(shí)踐上不得不區(qū)別物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。

（三）對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)分析。

1、物權(quán)說失依體系解釋方法；將土地承包經(jīng)營權(quán)認(rèn)定為物權(quán)，并又從實(shí)踐的需要方面論述了土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)的必要性。債權(quán)說則是從現(xiàn)行規(guī)范經(jīng)過實(shí)證分析得出土地承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)的結(jié)論。而在土地承包經(jīng)營權(quán)推行的十多年中，隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，土地承包經(jīng)營權(quán)具備了由債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化的物質(zhì)條件，而在生活實(shí)踐中更多地具有債權(quán)屬性的土地承包經(jīng)營權(quán)，對(duì)土地承包人極為不利，因此多數(shù)學(xué)者認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)。

2、物權(quán)和債權(quán)說兩種不同的見解，表明了我國對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)現(xiàn)行規(guī)范的沖突，依體系解釋方法，民法通則將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)規(guī)定膦“與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”，則土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)為他物權(quán)自屬無疑。從《民法通則》第80條第2款，《農(nóng)業(yè)法》第12條，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)系基于合同約定而產(chǎn)生的權(quán)利，當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)由合同約定，顯然與物權(quán)法定原則相違背。此外，非經(jīng)發(fā)包人同意，土地承包經(jīng)營權(quán)人不能轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)。不能轉(zhuǎn)包承包土地，這表明土地承包經(jīng)營權(quán)只有對(duì)人效力而不具有對(duì)物效力，因而性質(zhì)當(dāng)為債權(quán)而非物權(quán)。正是因?yàn)榇嬖谶@些規(guī)范的不一致才使得立法者旨在規(guī)為物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)，在低價(jià)位的具體規(guī)范中，表現(xiàn)出許多債權(quán)特征，從而就有了物權(quán)說與債權(quán)說的不同見解。

三：關(guān)于土地承經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的問題

現(xiàn)階段我國實(shí)行的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)制度。流轉(zhuǎn)達(dá)是市場的基本特征之一，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)就是土地使用權(quán)權(quán)利主體的轉(zhuǎn)換或變更。關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，學(xué)者們主要對(duì)以下問題進(jìn)行了探討。

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性問題

關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性學(xué)者們的觀點(diǎn)比較一致，即土地承包經(jīng)營權(quán)確有必要進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但流轉(zhuǎn)的原因?qū)W者們有不同的看法，可歸納為以下幾種。1、我國現(xiàn)在實(shí)行的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)。市場經(jīng)濟(jì)的主要特征就是市場化、社會(huì)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素是土地。如果不能實(shí)現(xiàn)土地資源的市場化配置，市場經(jīng)濟(jì)在農(nóng)村的建立將是一句家話?，F(xiàn)有的是將集體所有土地按人口平均分包到一家一戶，如果不允許土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，土地將被凝固在分散的一家一戶上，根本無法實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置?？陀^上阻礙了我國的土地資源向種田能手集中不利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)及土地的適度規(guī)模經(jīng)營，無法實(shí)現(xiàn)土地的市場化配置，那只有仍繼續(xù)原來的準(zhǔn)行政性分配土地的制度。這種準(zhǔn)行政性分配導(dǎo)致的缺點(diǎn)很多，否定了土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)因素和效益原則，事實(shí)上阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)上步發(fā)展。農(nóng)地的市場化配置將是進(jìn)一步深化農(nóng)村改革所必需的。2、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自身的特點(diǎn)要求對(duì)土地的長期投入。為了確保農(nóng)戶對(duì)工地長期投入的利僧必須要穩(wěn)定的土地使用制度并允許土地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)，為此必須建立和健全我國的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。3、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立是解決農(nóng)村勞動(dòng)力的市場化、社會(huì)化的需要。我國現(xiàn)行的土地制度很大程度上禁固了農(nóng)村勞動(dòng)力。土地的承包經(jīng)營權(quán)基本是該集體的成員才能使用，這樣使農(nóng)村的勞動(dòng)力只能禁固在特定的集體所有的土地上。并且承包垢收入多寡直接關(guān)系到農(nóng)戶收入的多寡，家庭的主要任務(wù)就是必須種好承包地，因此，家庭主要成員在農(nóng)忙時(shí)必須回到土地上，仍擺脫不了土地的禁固。再者因?yàn)橐曅型恋毓芾碇贫群推渌詫俚卦瓌t相關(guān)的制度，如戶口等，使得農(nóng)村剩余勞動(dòng)力即使轉(zhuǎn)化到其他方面，戶口仍在農(nóng)村“農(nóng)民永遠(yuǎn)是農(nóng)民”這種禁固與土地有密切關(guān)系要解除土地對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力的禁固，第一步必須從改革現(xiàn)行土地使用制度入手，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可流轉(zhuǎn)制度。使農(nóng)村勞動(dòng)既能通過這種制度取得土地承包權(quán)，又能通過這種制度將其轉(zhuǎn)讓出去同時(shí)搞好綜合改革，如戶籍制度改革等，4、土地承包經(jīng)營權(quán)的可流轉(zhuǎn)制度是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)上步發(fā)展，規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的需要，現(xiàn)行的按人口平均分包土地的模式。使我國一家一戶的承包地不但面積小而且過于分散不僅制約了大型、先進(jìn)的農(nóng)業(yè)機(jī)械的有效使用，而且耗費(fèi)人力多、物力多，又使統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一施工的水利建設(shè)難以進(jìn)行，從而影響了農(nóng)業(yè)機(jī)械化、水利化工作的全面推進(jìn)。一方面會(huì)種田的種能能手得不到大規(guī)模土地供其耕種，另一方既使不會(huì)耕種者，無法耕種者也擁有一份土地使土地資源得不到有效利用，從而造成土地資源的極大浪費(fèi)。為了改善這種狀況，實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)?；?jīng)營，必須確立農(nóng)地可流轉(zhuǎn)制度，使會(huì)經(jīng)營土地者得到較大規(guī)模的土地，而不善經(jīng)營者將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓出去搞其他經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。5、是完善的土地法律制度的需要?！锻恋毓芾怼返?條第3款規(guī)定，土使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓。然而除城市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已形成系統(tǒng)的法律規(guī)則和市場運(yùn)行機(jī)制外，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的漢轉(zhuǎn)尚無成形的法律法規(guī)。而早在建立之初，土地承包經(jīng)營權(quán)就不同程度地自發(fā)進(jìn)入了市場。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，這種自發(fā)進(jìn)入市場所帶來的糾紛和混亂表明，完善土地法律制度，依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，它是當(dāng)務(wù)爭。

（二）上地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制芳設(shè)計(jì)

雖然學(xué)者們論述了應(yīng)建立土地承包經(jīng)營權(quán)的依法右流轉(zhuǎn)的制度，但現(xiàn)有的法律規(guī)定卻不是很充分《土地管理法》第12條規(guī)定了土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓。第14條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植林、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)”。第15條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之三以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”?？梢娡恋爻邪?jīng)營權(quán)原則須受讓人具有社區(qū)成員的身份，非社區(qū)成員的個(gè)人或組織受讓集體土地使用權(quán)作為例外受到嚴(yán)格限制。農(nóng)業(yè)部1994年12月《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系意見的通知中指出：“在堅(jiān)持上地集體所有和不設(shè)土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，經(jīng)收包方同意，允許承包方面承包期間。對(duì)承包標(biāo)的物依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、其合法權(quán)益受法律保護(hù)”。《農(nóng)業(yè)法》第13條規(guī)定：“在承包期內(nèi)經(jīng)收包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)讓所承包的土地嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農(nóng)來承包合同的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者?！?986年最高法院在《關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見》中規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包人同意私自轉(zhuǎn)達(dá)、轉(zhuǎn)達(dá)包承包合同的。承包合同無效?！稉?dān)保法》第37條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”以上這些規(guī)定構(gòu)成了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要的法律淵源，此外還有一些根據(jù)這些規(guī)定而制定的行政法規(guī)，地方性法規(guī)規(guī)章。從以上這些規(guī)定可以看出：土地承包經(jīng)營權(quán)可以在集體組織成員內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股的方式流轉(zhuǎn)，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員受讓土地承包經(jīng)營權(quán)則很來格。土地承包經(jīng)營權(quán)不可以抵押。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為如此規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，流轉(zhuǎn)范圍封閉，社區(qū)成員的身份因素對(duì)漢轉(zhuǎn)有很大影響，采取債權(quán)的漢轉(zhuǎn)方式，使得我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)并不順暢。另有學(xué)者認(rèn)為之所以要限制土地承包經(jīng)營權(quán)的漢轉(zhuǎn)范圍，是因?yàn)檗r(nóng)村生產(chǎn)水平不高，而且為了維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定有必要這樣限制。

此外學(xué)者們還認(rèn)為我國的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，操作無章可循，自發(fā)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象多，沒有統(tǒng)一規(guī)范的程序，有很多“口頭協(xié)調(diào)”，糾紛隱患多，影響農(nóng)村正常的經(jīng)濟(jì)秩序。而且漢轉(zhuǎn)管理是落后，（1）缺乏一部規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本法，（2）沒有專門負(fù)責(zé)農(nóng)地管理的職能機(jī)構(gòu)，（3）農(nóng)村土地地籍制制芳尚未全面建立，有的學(xué)者認(rèn)為我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)采取登記原則。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須依法登記。這樣做：（1）可以強(qiáng)化土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)效力。（2）可以維護(hù)交易安全。但具體深入的登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記的程序和方法等并救濟(jì)化述。此外還應(yīng)對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)作一不定期的限制1：不得改變土地用途。2：禁止炒賣土地承包經(jīng)營權(quán)。3：規(guī)定最低流轉(zhuǎn)面積，避免農(nóng)地過于分散化?？傊瑢W(xué)者們對(duì)這一部研究無論的深度，還是從廣泛上講，都需做進(jìn)上步的努力。

四：土地承包經(jīng)營的行政管理

（一）農(nóng)村承包經(jīng)營公司的管理

農(nóng)村改革之初，土地所實(shí)行的家庭承包責(zé)任制是一種粗放型的改革方案，未能建立規(guī)范化農(nóng)村土地管理制度。目前，農(nóng)村承包合同從簽訂、履行到解除常處在無人管理的狀態(tài)。依法簽訂，履行到解除常處在無人管理的狀態(tài)。依法簽訂，履行這類關(guān)系著集體利益與承包者合法權(quán)益的大量合同，對(duì)于當(dāng)前穩(wěn)定社會(huì)大局，穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有著舉足輕重的作用。如何加強(qiáng)對(duì)這類合同的管理，已成為當(dāng)前及今后農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中亟待解決的頭號(hào)題。一、農(nóng)村承包合同形成與發(fā)展過程中（即發(fā)包、簽訂、履行三個(gè)階段）存在著諸多方面的問題1：發(fā)包階段（1）“標(biāo)的”違法（2）“拉黑?！爆F(xiàn)象嚴(yán)重。（3）重疊發(fā)包等，2：簽訂階段（1）自己。（2）權(quán)利義務(wù)關(guān)系失衡。（3）違法條款明顯。3：履行中存在的問題。（1）對(duì)承包合同缺乏簽訂后的管理。（2）用行政命令與行政手段的方法隨意解除合同。（3）發(fā)包方主要領(lǐng)導(dǎo)的更換造成合同中止或無法履行，（4）短期行為嚴(yán)重。（5）“轉(zhuǎn)包”現(xiàn)象嚴(yán)重而大都違法。為解決現(xiàn)行土地承爭經(jīng)營合同中存在的問題，對(duì)土地承包經(jīng)營合同的管理及其機(jī)構(gòu)設(shè)置，學(xué)者們有以下設(shè)想：1、利用現(xiàn)有的行政機(jī)構(gòu)在不增加編制的條件下，調(diào)整業(yè)務(wù)部門，專設(shè)農(nóng)村承包經(jīng)營管理部門。2、公證機(jī)關(guān)對(duì)土地承包經(jīng)營合進(jìn)行管理提出該觀點(diǎn)的學(xué)者對(duì)公證機(jī)關(guān)提前介入的可能性與必然性作了論述。為保證公證機(jī)關(guān)正確發(fā)揮職能作用。嚴(yán)肅執(zhí)法應(yīng)賦予公證機(jī)關(guān)以下權(quán)力（1）對(duì)合同進(jìn)行公證的必須權(quán)。（2）公證機(jī)關(guān)經(jīng)審查以后不合法，不真實(shí)，不可行的合同有決定中止履行的權(quán)利以及其他有關(guān)的權(quán)利。

（二）農(nóng)用土地的用途管理制度。

如前述。土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)，這意味農(nóng)民將獲得更大程度的自，在此情況下如何保護(hù)土地資源將是一個(gè)嚴(yán)重的問題，對(duì)此，學(xué)者提出了一些方法。土地用途管理，是拗國家采取必要的法定形式，使農(nóng)村土地各種現(xiàn)有性質(zhì)固定化，土地用途變更程序化。土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)性質(zhì)一個(gè)重要的制芳條件是建立健全土地產(chǎn)權(quán)登記制度。土地產(chǎn)權(quán)登記制度，一方面以法定形式明確土地產(chǎn)權(quán)的歸屬；另一方面以法定形式固定土地登記之用途。國家土地用途管理主要是對(duì)土地登記之用途。國家土地用途管理主要是對(duì)土地登記之用途的管理。在設(shè)立、轉(zhuǎn)移或行使土地承包經(jīng)營權(quán)時(shí)，如果擅自變更土地用途，政府土地主管機(jī)關(guān)可對(duì)此行使強(qiáng)恢復(fù)原狀或行政處罰的權(quán)力。

五：關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)保護(hù)的問題

篇8

在黨的以來的農(nóng)村改革實(shí)踐中，人們對(duì)農(nóng)民使用土地的權(quán)利形成了一個(gè)通行且己被法律認(rèn)可了的叫法-土地承包經(jīng)營權(quán)。然而，在法律、法規(guī)、政策及學(xué)術(shù)者述中，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)概念。內(nèi)涵與外延的表述有諸多不同，歸納起來主要有以下幾種：

（一）稱之為土地承爭經(jīng)營權(quán)，定義為：公民集體對(duì)集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經(jīng)營權(quán)。該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利主體為公民或集體；權(quán)利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地；權(quán)利內(nèi)容由合同約定。主要依據(jù)是該定義是根據(jù)憲法所規(guī)定的，由我國民法通則和土地管理法明確規(guī)定的，并綜合《農(nóng)業(yè)法》等法律法規(guī)規(guī)定而得出的。憲法修正案第6條肯定了“家庭聯(lián)產(chǎn)承包為主的責(zé)任制”《民法通則》第80第2款規(guī)定：“公民、集體依法對(duì)集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經(jīng)營權(quán)，受法律保護(hù)。承包雙方的權(quán)利和義務(wù)，依照法律由承包合同規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定”集體所有的土地，全民所有制單位、集體所有制單位使用的國有土地，可以由集體或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事農(nóng)林牧副漁生產(chǎn)，承包經(jīng)營土地的集體或者個(gè)人，有保護(hù)和按照合同規(guī)定的用途合理利用土地的義務(wù)。土地的承包經(jīng)營權(quán)受法律的保護(hù)“。其它法律如《農(nóng)業(yè)法》《擔(dān)保法》中的相關(guān)規(guī)及其它一些行政法規(guī)、規(guī)章司法解釋和政策中也多使用土地承包經(jīng)營權(quán)的概念，并作了類似于上述含義的規(guī)定。在諸多學(xué)者的學(xué)術(shù)著作中使用的也是”土地承包經(jīng)營權(quán)“仍不失為一個(gè)最恰當(dāng)?shù)母爬?，因?yàn)榫唧w的農(nóng)用土地使用權(quán)利大多仍是根據(jù)承包經(jīng)營合同而設(shè)立的。而且土地承包經(jīng)營權(quán)是已被廣大農(nóng)民認(rèn)可了的稱謂。

（二）稱之為農(nóng)地使用權(quán)。一些學(xué)者主張用“農(nóng)地使用權(quán)”一語取代現(xiàn)今使用的土地承包經(jīng)營權(quán)概念，并以物權(quán)關(guān)系固定農(nóng)地使用關(guān)系。農(nóng)地使用權(quán)是指農(nóng)業(yè)經(jīng)營者在集體經(jīng)濟(jì)組織所有的或國家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的土地上進(jìn)行耕作，養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)活動(dòng)的權(quán)利。它是一種真正的用益物權(quán)，具有用益物權(quán)的全部性質(zhì)。他們認(rèn)為聯(lián)產(chǎn)承包合同，屬于債權(quán)關(guān)系，基于承包合同所取得的農(nóng)地使用權(quán)，屬于債權(quán)性質(zhì)。債權(quán)效力比物權(quán)弱，債權(quán)原則上不能對(duì)抗物權(quán)。改革開放以來，各地經(jīng)常發(fā)生發(fā)包方任意撕毀承包合同，嚴(yán)重侵害承包方合法權(quán)益的事件，主要是因?yàn)檗r(nóng)戶所取得的使用權(quán)屬于債權(quán)。此外，債權(quán)屬于有期限的權(quán)利，致使臨近合同到期農(nóng)戶對(duì)土地不愿投入，甚至進(jìn)行掠奪式經(jīng)營以及重新簽訂合同時(shí)引起農(nóng)村秩序動(dòng)蕩等現(xiàn)象。如果采用物權(quán)關(guān)系和物權(quán)制度，基于物權(quán)的效力，可以對(duì)抗所有權(quán)人，據(jù)此可以避免任意侵害農(nóng)戶利益的現(xiàn)象。還有的學(xué)者認(rèn)為，我國的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)歷了一個(gè)債權(quán)物權(quán)化的過程。而土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的一個(gè)形式上的結(jié)果，就是在農(nóng)村土地用益物權(quán)體系中，不再使用“承包經(jīng)營權(quán)”這一帶有債權(quán)特點(diǎn)的概念，“為了避免與債法上的‘承包經(jīng)營’相混淆，在物權(quán)法上還是不用這一概念為好”。還有的學(xué)者認(rèn)為，為了實(shí)現(xiàn)中國法制的現(xiàn)代化，在法律術(shù)語上應(yīng)與各國通行做法一致，故應(yīng)用農(nóng)地使用權(quán)代替土地承包經(jīng)營權(quán)。

（三）稱之為永佃權(quán)。有的學(xué)者提出我國的農(nóng)用土地使用制度應(yīng)實(shí)行永佃權(quán)制度。有的則認(rèn)為，目前我國的農(nóng)村土地承包權(quán)就是一種新的永佃權(quán)。在社會(huì)主義制度下仍是一種用益物權(quán)，它是指土地經(jīng)營者（永佃權(quán)人）以支付佃租，長期在集體所有或國家所有但由集體使用的土地上耕種的權(quán)利。他們認(rèn)為永佃權(quán)從權(quán)利性質(zhì)內(nèi)容到權(quán)利期限（30年甚至更長）都是與現(xiàn)行關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)范接軌的必要實(shí)行永佃權(quán)制度。實(shí)行永佃權(quán)，不僅可以使土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，而且可以使土地經(jīng)營權(quán)得以流動(dòng)，形成規(guī)模經(jīng)營，并為土地投資提供內(nèi)在動(dòng)力，可以有效地克服家庭承包經(jīng)營責(zé)任制的土地均包而引起的土地經(jīng)營規(guī)模較小，承包地流轉(zhuǎn)困難，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整受阻等問題。且永佃權(quán)的長期性可以避免農(nóng)戶對(duì)土地的掠奪式經(jīng)營。他們有的還認(rèn)為可以而且應(yīng)該用“永佃權(quán)”代替“農(nóng)地使用權(quán)”“永”表明該權(quán)利為一種長期的權(quán)利，“佃”字表明永佃權(quán)反映租佃關(guān)系，簡潔明了，內(nèi)涵確定。而“農(nóng)地使用權(quán)”系生造的概念，以“使用權(quán)”概括，易生歧義，因?yàn)閷?duì)土地承包經(jīng)營的權(quán)利不僅限于使用權(quán)，因而，如果我國將來物權(quán)立法采取一種與永佃權(quán)制度基本一致的制度，在名稱上應(yīng)采取永佃權(quán)，總之，目前，在美土地承包經(jīng)營權(quán)的名稱、內(nèi)涵及外延上尚有不同的認(rèn)識(shí)。我們認(rèn)為各種主張均有一定的合理和可取之處。但我們還認(rèn)為

二、土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)。

關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)，理論界的代表性觀點(diǎn)主要有物權(quán)說和債權(quán)說：

（一）物權(quán)說

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)是一種用益物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利。但理由不盡相同。1：承包經(jīng)營權(quán)表現(xiàn)為對(duì)土地等物的直接支配的權(quán)利。承包人基于承包合同而實(shí)際占有、控制、使用土地，對(duì)土地行使直接支配的權(quán)利。2、承包經(jīng)營權(quán)具有排他性。集體組織在與農(nóng)民簽訂承包合時(shí)，不能就同一標(biāo)的設(shè)定兩個(gè)承包權(quán)，承包人對(duì)于其承包標(biāo)的可以按照合同的約定，自主地行使使用和收益的權(quán)利，排除任何人的非法干涉。任何人都負(fù)有不得侵犯承包人的承包經(jīng)營權(quán)的義務(wù)，3、承包經(jīng)營權(quán)具有優(yōu)先性、追及性。承包合同都是有期限的，期滿后，再次簽訂承包合同時(shí)原承包人在相同條件下享有優(yōu)先權(quán)。承包人根據(jù)合同占有承包標(biāo)的后，任何人都不得妨礙其權(quán)利的行使，不管承包的土地被誰占有，承包人都有追索權(quán)。4、《民法通則》將承包經(jīng)營權(quán)規(guī)定為“與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”，而不是規(guī)定在債權(quán)部分，至少說明立法原意也是把它排除在債權(quán)之外的。5、承包經(jīng)營權(quán)是根據(jù)承包合同設(shè)定的，但并不能據(jù)此認(rèn)定承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)。物權(quán)和合同并非互相排斥，相反合同往往是物權(quán)產(chǎn)生的主要原因。在承包經(jīng)營關(guān)系中，承包人根據(jù)合同請(qǐng)求集體將土地交由自己承包經(jīng)營的權(quán)利是一種債權(quán)，而承包人依據(jù)合同直接對(duì)土地承包經(jīng)營的權(quán)利則是物權(quán)，是對(duì)物的直接支配權(quán)，可以對(duì)抗任何人。

學(xué)者們還從革除實(shí)踐中的弊病出發(fā)，認(rèn)為應(yīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)界定為物權(quán)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身的特性決定了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的周期性需要經(jīng)營者作長期投入，而長期投入的決定性因素是土地使用關(guān)系的長期穩(wěn)定及土地使用權(quán)利的自主流轉(zhuǎn)，而這只能在土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的基礎(chǔ)上才能統(tǒng)一起來，我國的第二輪土地承包與第一輪相比有一個(gè)明顯的不同，就是非常強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定土地使用關(guān)系的穩(wěn)定突出“30年不變，及對(duì)土地的頻繁調(diào)”透過30年不變的制度安排；賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)，以促使農(nóng)民增加對(duì)土地的長期投入，避免掠奪式經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的可持續(xù)利用、“增人不增地，減人不減地”。土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化，一方面可以控制農(nóng)村人口的出生率，另一方面可以實(shí)現(xiàn)土地承包權(quán)的自主流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地資源的市場化配置，提高土地資源的利用效率，以克服土地均包模式所導(dǎo)致的土地資源利用效率不高和土地規(guī)模狹小的弊端，同時(shí)也杜絕鄉(xiāng)村級(jí)干部在土地調(diào)整中的侵權(quán)行為。只有確定土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性才有利于維護(hù)農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，才有利于農(nóng)用土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，才有利于農(nóng)用土地的合理利用。

（二）債權(quán)說

近年來，有觀點(diǎn)認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)，其主要理由如下：1、從土地承包經(jīng)營權(quán)的連帶性上看，土地承包經(jīng)營權(quán)連帶于聯(lián)產(chǎn)承包，不是一個(gè)獨(dú)立的物權(quán)?！奥?lián)產(chǎn)”意味著承包人必須達(dá)到“承包指標(biāo)”，發(fā)包人對(duì)作為承包經(jīng)營權(quán)標(biāo)的物的土地，仍有相當(dāng)大的支配力，2、從承包人與土地所有者的關(guān)系上看，聯(lián)產(chǎn)承包合同關(guān)系是發(fā)包人與承包人之間的內(nèi)部關(guān)系，因此而取得的承包權(quán)實(shí)際上只有對(duì)人而無對(duì)也的效力。3、從土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件來看，承包人不能自主轉(zhuǎn)讓承包權(quán)，而須經(jīng)發(fā)包人同意，這種轉(zhuǎn)讓方式完全是普通債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。4、依《民法通則》第80條第2款；就會(huì)出現(xiàn)土地所有權(quán)上設(shè)定土地使用權(quán)，又在土地使用權(quán)上設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)的梯次結(jié)構(gòu)，這時(shí)的土地承包經(jīng)營權(quán)是否物權(quán)，不無疑問。5、在土地轉(zhuǎn)包關(guān)系中，轉(zhuǎn)包人取得的權(quán)利也是土地承包經(jīng)營權(quán)，若該權(quán)利性質(zhì)為物權(quán)，這顯然違背一般物權(quán)法原理，若為債權(quán)，則立法上和實(shí)踐上不得不區(qū)別物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。

（三）對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)分析。

1、物權(quán)說失依體系解釋方法；將土地承包經(jīng)營權(quán)認(rèn)定為物權(quán)，并又從實(shí)踐的需要方面論述了土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)的必要性。債權(quán)說則是從現(xiàn)行規(guī)范經(jīng)過實(shí)證分析得出土地承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)的結(jié)論。而在土地承包經(jīng)營權(quán)推行的十多年中，隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，土地承包經(jīng)營權(quán)具備了由債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化的物質(zhì)條件，而在生活實(shí)踐中更多地具有債權(quán)屬性的土地承包經(jīng)營權(quán)，對(duì)土地承包人極為不利，因此多數(shù)學(xué)者認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)。

2、物權(quán)和債權(quán)說兩種不同的見解，表明了我國對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)現(xiàn)行規(guī)范的沖突，依體系解釋方法，民法通則將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)規(guī)定膦“與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”，則土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)為他物權(quán)自屬無疑。從《民法通則》第80條第2款，《農(nóng)業(yè)法》第12條，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)系基于合同約定而產(chǎn)生的權(quán)利，當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)由合同約定，顯然與物權(quán)法定原則相違背。此外，非經(jīng)發(fā)包人同意，土地承包經(jīng)營權(quán)人不能轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)。不能轉(zhuǎn)包承包土地，這表明土地承包經(jīng)營權(quán)只有對(duì)人效力而不具有對(duì)物效力，因而性質(zhì)當(dāng)為債權(quán)而非物權(quán)。正是因?yàn)榇嬖谶@些規(guī)范的不一致才使得立法者旨在規(guī)為物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)，在低價(jià)位的具體規(guī)范中，表現(xiàn)出許多債權(quán)特征，從而就有了物權(quán)說與債權(quán)說的不同見解。

三：關(guān)于土地承經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的問題

現(xiàn)階段我國實(shí)行的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)制度。流轉(zhuǎn)達(dá)是市場的基本特征之一，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)就是土地使用權(quán)權(quán)利主體的轉(zhuǎn)換或變更。關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，學(xué)者們主要對(duì)以下問題進(jìn)行了探討。

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性問題

關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性學(xué)者們的觀點(diǎn)比較一致，即土地承包經(jīng)營權(quán)確有必要進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但流轉(zhuǎn)的原因?qū)W者們有不同的看法，可歸納為以下幾種。1、我國現(xiàn)在實(shí)行的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)。市場經(jīng)濟(jì)的主要特征就是市場化、社會(huì)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素是土地。如果不能實(shí)現(xiàn)土地資源的市場化配置，市場經(jīng)濟(jì)在農(nóng)村的建立將是一句家話?，F(xiàn)有的是將集體所有土地按人口平均分包到一家一戶，如果不允許土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，土地將被凝固在分散的一家一戶上，根本無法實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置?？陀^上阻礙了我國的土地資源向種田能手集中不利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)及土地的適度規(guī)模經(jīng)營，無法實(shí)現(xiàn)土地的市場化配置，那只有仍繼續(xù)原來的準(zhǔn)行政性分配土地的制度。這種準(zhǔn)行政性分配導(dǎo)致的缺點(diǎn)很多，否定了土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)因素和效益原則，事實(shí)上阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)上步發(fā)展。農(nóng)地的市場化配置將是進(jìn)一步深化農(nóng)村改革所必需的。2、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自身的特點(diǎn)要求對(duì)土地的長期投入。為了確保農(nóng)戶對(duì)工地長期投入的利僧必須要穩(wěn)定的土地使用制度并允許土地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)，為此必須建立和健全我國的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。3、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立是解決農(nóng)村勞動(dòng)力的市場化、社會(huì)化的需要。我國現(xiàn)行的土地制度很大程度上禁固了農(nóng)村勞動(dòng)力。土地的承包經(jīng)營權(quán)基本是該集體的成員才能使用，這樣使農(nóng)村的勞動(dòng)力只能禁固在特定的集體所有的土地上。并且承包垢收入多寡直接關(guān)系到農(nóng)戶收入的多寡，家庭的主要任務(wù)就是必須種好承包地，因此，家庭主要成員在農(nóng)忙時(shí)必須回到土地上，仍擺脫不了土地的禁固。再者因?yàn)橐曅型恋毓芾碇贫群推渌詫俚卦瓌t相關(guān)的制度，如戶口等，使得農(nóng)村剩余勞動(dòng)力即使轉(zhuǎn)化到其他方面，戶口仍在農(nóng)村“農(nóng)民永遠(yuǎn)是農(nóng)民”這種禁固與土地有密切關(guān)系要解除土地對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力的禁固，第一步必須從改革現(xiàn)行土地使用制度入手，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可流轉(zhuǎn)制度。使農(nóng)村勞動(dòng)既能通過這種制度取得土地承包權(quán)，又能通過這種制度將其轉(zhuǎn)讓出去同時(shí)搞好綜合改革，如戶籍制度改革等，4、土地承包經(jīng)營權(quán)的可流轉(zhuǎn)制度是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)上步發(fā)展，規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的需要，現(xiàn)行的按人口平均分包土地的模式。使我國一家一戶的承包地不但面積小而且過于分散不僅制約了大型、先進(jìn)的農(nóng)業(yè)機(jī)械的有效使用，而且耗費(fèi)人力多、物力多，又使統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一施工的水利建設(shè)難以進(jìn)行，從而影響了農(nóng)業(yè)機(jī)械化、水利化工作的全面推進(jìn)。一方面會(huì)種田的種能能手得不到大規(guī)模土地供其耕種，另一方既使不會(huì)耕種者，無法耕種者也擁有一份土地使土地資源得不到有效利用，從而造成土地資源的極大浪費(fèi)。為了改善這種狀況，實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模化經(jīng)營，必須確立農(nóng)地可流轉(zhuǎn)制度，使會(huì)經(jīng)營土地者得到較大規(guī)模的土地，而不善經(jīng)營者將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓出去搞其他經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。5、是完善的土地法律制度的需要。《土地管理》第2條第3款規(guī)定，土使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓。然而除城市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已形成系統(tǒng)的法律規(guī)則和市場運(yùn)行機(jī)制外，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的漢轉(zhuǎn)尚無成形的法律法規(guī)。而早在建立之初，土地承包經(jīng)營權(quán)就不同程度地自發(fā)進(jìn)入了市場。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，這種自發(fā)進(jìn)入市場所帶來的糾紛和混亂表明，完善土地法律制度，依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，它是當(dāng)務(wù)爭。

（二）上地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制芳設(shè)計(jì)

雖然學(xué)者們論述了應(yīng)建立土地承包經(jīng)營權(quán)的依法右流轉(zhuǎn)的制度，但現(xiàn)有的法律規(guī)定卻不是很充分《土地管理法》第12條規(guī)定了土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓。第14條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植林、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)”。第15條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之三以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”。可見土地承包經(jīng)營權(quán)原則須受讓人具有社區(qū)成員的身份，非社區(qū)成員的個(gè)人或組織受讓集體土地使用權(quán)作為例外受到嚴(yán)格限制。農(nóng)業(yè)部1994年12月《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系意見的通知中指出：“在堅(jiān)持上地集體所有和不設(shè)土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，經(jīng)收包方同意，允許承包方面承包期間。對(duì)承包標(biāo)的物依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、其合法權(quán)益受法律保護(hù)”。《農(nóng)業(yè)法》第13條規(guī)定：“在承包期內(nèi)經(jīng)收包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)讓所承包的土地嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農(nóng)來承包合同的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者?！?986年最高法院在《關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見》中規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包人同意私自轉(zhuǎn)達(dá)、轉(zhuǎn)達(dá)包承包合同的。承包合同無效?！稉?dān)保法》第37條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”以上這些規(guī)定構(gòu)成了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要的法律淵源，此外還有一些根據(jù)這些規(guī)定而制定的行政法規(guī)，地方性法規(guī)規(guī)章。從以上這些規(guī)定可以看出：土地承包經(jīng)營權(quán)可以在集體組織成員內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股的方式流轉(zhuǎn)，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員受讓土地承包經(jīng)營權(quán)則很來格。土地承包經(jīng)營權(quán)不可以抵押。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為如此規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，流轉(zhuǎn)范圍封閉，社區(qū)成員的身份因素對(duì)漢轉(zhuǎn)有很大影響，采取債權(quán)的漢轉(zhuǎn)方式，使得我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)并不順暢。另有學(xué)者認(rèn)為之所以要限制土地承包經(jīng)營權(quán)的漢轉(zhuǎn)范圍，是因?yàn)檗r(nóng)村生產(chǎn)水平不高，而且為了維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定有必要這樣限制。

此外學(xué)者們還認(rèn)為我國的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，操作無章可循，自發(fā)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象多，沒有統(tǒng)一規(guī)范的程序，有很多“口頭協(xié)調(diào)”，糾紛隱患多，影響農(nóng)村正常的經(jīng)濟(jì)秩序。而且漢轉(zhuǎn)管理是落后，（1）缺乏一部規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本法，（2）沒有專門負(fù)責(zé)農(nóng)地管理的職能機(jī)構(gòu)，（3）農(nóng)村土地地籍制制芳尚未全面建立，有的學(xué)者認(rèn)為我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)采取登記原則。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須依法登記。這樣做：（1）可以強(qiáng)化土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)效力。（2）可以維護(hù)交易安全。但具體深入的登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記的程序和方法等并救濟(jì)化述。此外還應(yīng)對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)作一不定期的限制1：不得改變土地用途。2：禁止炒賣土地承包經(jīng)營權(quán)。3：規(guī)定最低流轉(zhuǎn)面積，避免農(nóng)地過于分散化?？傊?，學(xué)者們對(duì)這一部研究無論的深度，還是從廣泛上講，都需做進(jìn)上步的努力。

四：土地承包經(jīng)營的行政管理

（一）農(nóng)村承包經(jīng)營公司的管理

農(nóng)村改革之初，土地所實(shí)行的家庭承包責(zé)任制是一種粗放型的改革方案，未能建立規(guī)范化農(nóng)村土地管理制度。目前，農(nóng)村承包合同從簽訂、履行到解除常處在無人管理的狀態(tài)。依法簽訂，履行到解除常處在無人管理的狀態(tài)。依法簽訂，履行這類關(guān)系著集體利益與承包者合法權(quán)益的大量合同，對(duì)于當(dāng)前穩(wěn)定社會(huì)大局，穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有著舉足輕重的作用。如何加強(qiáng)對(duì)這類合同的管理，已成為當(dāng)前及今后農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中亟待解決的頭號(hào)題。

一、農(nóng)村承包合同形成與發(fā)展過程中（即發(fā)包、簽訂、履行三個(gè)階段）存在著諸多方面的問題1：發(fā)包階段（1）“標(biāo)的”違法（2）“拉黑?！爆F(xiàn)象嚴(yán)重。（3）重疊發(fā)包等，2：簽訂階段（1）自己。（2）權(quán)利義務(wù)關(guān)系失衡。（3）違法條款明顯。3：履行中存在的問題。（1）對(duì)承包合同缺乏簽訂后的管理。（2）用行政命令與行政手段的方法隨意解除合同。（3）發(fā)包方主要領(lǐng)導(dǎo)的更換造成合同中止或無法履行，（4）短期行為嚴(yán)重。（5）“轉(zhuǎn)包”現(xiàn)象嚴(yán)重而大都違法。為解決現(xiàn)行土地承爭經(jīng)營合同中存在的問題，對(duì)土地承包經(jīng)營合同的管理及其機(jī)構(gòu)設(shè)置，學(xué)者們有以下設(shè)想：1、利用現(xiàn)有的行政機(jī)構(gòu)在不增加編制的條件下，調(diào)整業(yè)務(wù)部門，專設(shè)農(nóng)村承包經(jīng)營管理部門。2、公證機(jī)關(guān)對(duì)土地承包經(jīng)營合進(jìn)行管理提出該觀點(diǎn)的學(xué)者對(duì)公證機(jī)關(guān)提前介入的可能性與必然性作了論述。為保證公證機(jī)關(guān)正確發(fā)揮職能作用。嚴(yán)肅執(zhí)法應(yīng)賦予公證機(jī)關(guān)以下權(quán)力（1）對(duì)合同進(jìn)行公證的必須權(quán)。（2）公證機(jī)關(guān)經(jīng)審查以后不合法，不真實(shí)，不可行的合同有決定中止履行的權(quán)利以及其他有關(guān)的權(quán)利。

（二）農(nóng)用土地的用途管理制度。

如前述。土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)，這意味農(nóng)民將獲得更大程度的自，在此情況下如何保護(hù)土地資源將是一個(gè)嚴(yán)重的問題，對(duì)此，學(xué)者提出了一些方法。土地用途管理，是拗國家采取必要的法定形式，使農(nóng)村土地各種現(xiàn)有性質(zhì)固定化，土地用途變更程序化。土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)性質(zhì)一個(gè)重要的制芳條件是建立健全土地產(chǎn)權(quán)登記制度。土地產(chǎn)權(quán)登記制度，一方面以法定形式明確土地產(chǎn)權(quán)的歸屬；另一方面以法定形式固定土地登記之用途。國家土地用途管理主要是對(duì)土地登記之用途。國家土地用途管理主要是對(duì)土地登記之用途的管理。在設(shè)立、轉(zhuǎn)移或行使土地承包經(jīng)營權(quán)時(shí)，如果擅自變更土地用途，政府土地主管機(jī)關(guān)可對(duì)此行使強(qiáng)恢復(fù)原狀或行政處罰的權(quán)力。

五：關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)保護(hù)的問題

篇9

關(guān)鍵詞： 土地承包經(jīng)營權(quán)；法律屬性；法理分析；意義

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，是指農(nóng)村集體組織成員及其他民事主體對(duì)國家或者集體所有的土地，依照合同的規(guī)定對(duì)其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。但是當(dāng)前在家庭承包責(zé)任制的積極效應(yīng)釋放完畢之后，它自身的種種缺陷對(duì)農(nóng)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展所產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)逐漸暴露出來。特別是近年來國務(wù)院批準(zhǔn)海南省國際旅游島建設(shè)后，投資海南省新農(nóng)村建設(shè)的項(xiàng)目與日俱增，從而也帶來一系列的土地承包權(quán)方面的糾紛。究其原因主要是：農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利屬性不清，從而導(dǎo)致土地市場尚未形成，土地流轉(zhuǎn)受限，土地資源無法進(jìn)行優(yōu)化配置，使土地這一基本的人類財(cái)富未能更好為農(nóng)民造福。

1 土地承包經(jīng)營權(quán)的法理分析

1.1 農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)屬性和物權(quán)屬性之爭

就財(cái)產(chǎn)關(guān)系而言，主要包括物權(quán)和債權(quán)。所謂的物權(quán)是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對(duì)抗第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。所謂的債權(quán)是債權(quán)人享有的請(qǐng)求債務(wù)人為特定行為的權(quán)利，債權(quán)是根據(jù)法律的規(guī)定或合同的約定而產(chǎn)生的，債權(quán)人所取得的債權(quán)的內(nèi)容也由法律規(guī)定或合同約定。兩者的區(qū)別在于：在權(quán)利性質(zhì)上，物權(quán)為支配權(quán)，債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)；在權(quán)利發(fā)生上，物權(quán)為法定主義，債權(quán)為任意主義；在權(quán)利效力所及的范圍上，物權(quán)為絕對(duì)權(quán)，債權(quán)為相對(duì)權(quán)；在權(quán)利效力上，物權(quán)所具有的效力為支配力，債權(quán)所具有的效力為請(qǐng)求力；在有無期限的區(qū)別上，物權(quán)中的所有權(quán)為無期限的權(quán)利，債權(quán)為有期限的權(quán)利。

關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的法律性質(zhì)，在學(xué)術(shù)界曾存在債權(quán)說和物權(quán)說兩種不同的觀點(diǎn)：

債權(quán)說認(rèn)為，土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容是由合同確立的，承包經(jīng)營權(quán)本質(zhì)上是一種聯(lián)產(chǎn)承包合同關(guān)系，它僅僅發(fā)生在發(fā)包人與承包人之間，因此土地承包經(jīng)營權(quán)不具有對(duì)抗第三人的效力，基于聯(lián)產(chǎn)承包合同取得的農(nóng)地使用權(quán)（即目前的土地承包經(jīng)營權(quán)）屬于債權(quán)性質(zhì)，尤其是從土地轉(zhuǎn)包來看，承包人取得的權(quán)利都是短期性的，承包人也不能自主轉(zhuǎn)讓承包權(quán)，而須經(jīng)發(fā)包人同意，這種轉(zhuǎn)讓方式完全是普通債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。

物權(quán)說認(rèn)為，土地承包經(jīng)營權(quán)是對(duì)物的占有、使用、收益為內(nèi)容的權(quán)利，性質(zhì)上只是對(duì)物的支配權(quán)。“承包經(jīng)營合同所確立的承包經(jīng)營權(quán)，是對(duì)標(biāo)的物直接占有、使用和收益的權(quán)利，因而是物權(quán)；承包經(jīng)營權(quán)的作用主要是保障承包人對(duì)發(fā)包人的物進(jìn)行使用和收益，所以它應(yīng)屬于用益物權(quán)?！?/p>

1.2 我國當(dāng)前土地承包經(jīng)營權(quán)立法的債權(quán)屬性分析

《民法通則》第80條第2款規(guī)定：“公民、集體依法對(duì)集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經(jīng)營權(quán)，受法律保護(hù)。承包雙方的權(quán)利和義務(wù)，依照法律由承包合同規(guī)定。”《土地管理法》第14條第1款也規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為30年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護(hù)?！睆纳鲜龇梢?guī)定看，我國農(nóng)民享有的土地承包經(jīng)營權(quán)是由承包雙方的承包合同確定的，而不是由法律直接確認(rèn)，其權(quán)能也需要由承包合同約定。

1.3 我國當(dāng)前土地承包經(jīng)營權(quán)立法的物權(quán)屬性分析

在我國公有制條件下，土地屬于全民所有或集體所有，廣大的農(nóng)民是非所有人，他們要想獲得對(duì)土地耕種的權(quán)權(quán)利，就需要在他人所有的物上設(shè)定他物權(quán)，確切地說是用益物權(quán)。用益權(quán)制度起源于羅馬法。在羅馬法中，“用益權(quán)是對(duì)他人的物的使用和收益的權(quán)利，但以不損害物實(shí)質(zhì)為限?！绷_馬法創(chuàng)制的用益權(quán)制度為法國民法典和德國民法典所繼承并加以發(fā)展。從法、德民法典的規(guī)定來看，用益權(quán)是指在不損壞物的實(shí)體的情況下使用他人之物并收取孳息的權(quán)利。我國現(xiàn)行的民事立法中雖然沒有使用“用益權(quán)”的概念，但是，隨著《農(nóng)村土地承包法》的頒布實(shí)施，特別是《物權(quán)法》的頒布實(shí)施我們認(rèn)為，我國的土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能明顯加強(qiáng)，已經(jīng)具有了明顯的物權(quán)性質(zhì)，土地承包經(jīng)營權(quán)已經(jīng)由債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利轉(zhuǎn)化為物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，是用益物權(quán)的一種類型。這主要表現(xiàn)在：土地承包經(jīng)營權(quán)與用益權(quán)有許多相類似處：（1）土地承包經(jīng)營權(quán)的客體與用益權(quán)的客體一樣均屬他人所有之物。我國是社會(huì)主義國家，法律明確規(guī)定土地屬于國家所有或?qū)偌w所有。土地使用權(quán)人等都是對(duì)國家所有或集體所有土地進(jìn)行占有、使用、收益的。（2）土地承包經(jīng)營權(quán)的享有者在行使權(quán)利過程中亦不得損壞物的實(shí)體。（3）用益權(quán)是一種動(dòng)態(tài)權(quán)利，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必然要在物的使用、收益及有限改造的運(yùn)動(dòng)中完成，而國家所有或集體所有土地使用權(quán)，亦是如此。（4）上述權(quán)利與用益權(quán)一樣可以依照法律規(guī)定或合同約定而設(shè)立，其享有者既可以是法人或其他組織，也可以是自然人?？偠灾蛧宜谢蚣w所有土地的具體內(nèi)容而言，它們實(shí)質(zhì)上都是民事主體依照法律規(guī)定或者依照合同的約定對(duì)國有或集體所有的土地行使占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。而這些權(quán)利與傳統(tǒng)民法中的用益權(quán)并沒有本質(zhì)的差別。

2 我國土地承包經(jīng)營權(quán)債權(quán)屬性的負(fù)面影響

承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)屬性是立法和實(shí)踐中都不可否認(rèn)的現(xiàn)實(shí)，對(duì)其流轉(zhuǎn)的制約也就體現(xiàn)在債權(quán)流轉(zhuǎn)的有限性方面，具體而言，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是受到承包期限的限制，由于承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)屬性，承包經(jīng)營權(quán)設(shè)置了一定期限，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期剩余期限，這對(duì)于投入大，生產(chǎn)周期長的規(guī)模化現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)來說顯然是不利的；二是由于承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)屬性，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不能完全按照市場方式自由流轉(zhuǎn)。三是承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)救助效力較弱，無法對(duì)抗來自政府和基層干部方面強(qiáng)大的公權(quán)力。

3 確定我國土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)屬性的重大意義

在有關(guān)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的訴訟中往往是承包方基于發(fā)包方的違約行為提起訴訟，如發(fā)包方違約收回土地，進(jìn)而將其發(fā)包給他人，原承包方就此提起訴訟。此處爭論的根源在于：農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)雖為法定物權(quán)，但該權(quán)利是以承包經(jīng)營合同之債權(quán)方式設(shè)定的。也正是這個(gè)原因才有學(xué)者如前述所言，認(rèn)為農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)其實(shí)是債權(quán)。盡管承包方可選擇提起物上請(qǐng)求權(quán)或債權(quán)請(qǐng)求權(quán)之訴，但作為并不熟悉法律的村民來說，其訴訟請(qǐng)求不可能像學(xué)理劃分的那樣清晰，往往只是要求救濟(jì)等籠統(tǒng)表達(dá)，從而其對(duì)競合請(qǐng)求權(quán)之選擇行使的權(quán)利轉(zhuǎn)而成為法院給予物權(quán)救濟(jì)或債權(quán)救濟(jì)上的自由裁量權(quán)。而在我國司法實(shí)踐中，法院基本上將涉及農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的案件作為債權(quán)糾紛處理。也就是說，法院把其作為債權(quán)糾紛處理時(shí)，往往僅判決發(fā)包方承擔(dān)賠償損失之違約責(zé)任即可，而承包方之恢復(fù)原狀——返還土地——的訴求無從得以滿足。對(duì)該法律規(guī)定間的競合關(guān)系問題。筆者以為，應(yīng)在裁判時(shí)著重考慮法律規(guī)范中的價(jià)值選擇。也就是說，《物權(quán)法》賦予農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)以物權(quán)效力，對(duì)于保護(hù)承包經(jīng)營權(quán)人的利益、提高農(nóng)村土地利用效率、調(diào)整農(nóng)村土地利用關(guān)系都具有十分重要的意義。具體來說，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

（1）農(nóng)村土地承包權(quán)的物權(quán)化能增加農(nóng)村土地效益。制度在配置社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的過程中，起著很大甚至決定性的作用。在不同的制度條件下，往往產(chǎn)生截然不同的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。物權(quán)化與債權(quán)化作為兩種具有較大差異的制度模式，必然會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村土地效益的相差懸殊。依法賦予農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以物權(quán)的效力，不僅保證承包經(jīng)營權(quán)人自身擁有使用土地獲得收益的權(quán)利，還充分保障土地能夠朝著最佳的使用方向合理流轉(zhuǎn)，確保土地在流動(dòng)中發(fā)揮其最佳的效益。與此同時(shí)，物權(quán)化中的土地承包權(quán)期限法定化要求，使得承包經(jīng)營權(quán)人具有了向土地中進(jìn)行長期投入的動(dòng)力。這不僅有助于土地地力的逐步改善，同時(shí)也有助于承包經(jīng)營權(quán)人獲得更大的土地收益。

（2）農(nóng)村土地承包權(quán)的物權(quán)化有利于控制發(fā)包方的非法干預(yù)，充分保護(hù)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益。有效防止發(fā)包方對(duì)承包權(quán)人的干預(yù)和侵犯，確保承包權(quán)人在土地承包關(guān)系中與發(fā)包方處于平等的法律地位，是我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的一個(gè)主要目標(biāo)。目前，經(jīng)營權(quán)人所面臨的危險(xiǎn)主要來自于發(fā)包方的越權(quán)干預(yù)，依法直接明確承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利范圍并賦予其強(qiáng)有力的救濟(jì)方式，將十分有助于承包權(quán)人地位的提升，充分實(shí)現(xiàn)其應(yīng)得的承包經(jīng)營收益。

參考文獻(xiàn)

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［5］高富平．土地使用權(quán)和用益物權(quán)［M］．北京：法律出版社，2001．

篇10

關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營權(quán) 抵押 物權(quán)說 

 

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)在我國法律和法學(xué)界都已經(jīng)達(dá)成共識(shí),都是支持土地流轉(zhuǎn),但對(duì)于土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押一直存在爭議,本文將做具體分解。 

一、土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)

土地承包經(jīng)營權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)農(nóng)民集體所有和國家所有的耕地、林地、草地等享有占用、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn),是農(nóng)民對(duì)土地的一項(xiàng)基本權(quán)利。在法學(xué)界,對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)有兩種爭議,分為債權(quán)說和無權(quán)說。(1)債權(quán)說。此種認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)是依據(jù)土地承包合同成立土地承包關(guān)系,承包合同的發(fā)包方和承包方受承包合同的約束,承包人未經(jīng)發(fā)包方的同意,不能轉(zhuǎn)包,有債權(quán)的形式;另外承包合同不能對(duì)抗善意第三天人。債權(quán)說不能對(duì)抗社會(huì)第三人,反介入的權(quán)能低,不能對(duì)承包人進(jìn)行很好的保護(hù)。(2)物權(quán)說。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為:土地承包經(jīng)營權(quán)依據(jù)法律規(guī)定,以承包合同的形式確立,承包人對(duì)承包的土地享有在法律和合同規(guī)定范圍內(nèi)直接控制,利用的權(quán)利;土地承包經(jīng)營權(quán)是具有排他性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán);不能以承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)是合同來否定其物權(quán)屬性。我國《物權(quán)法》第一百二十五條的規(guī)定:“土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利”。土地承包經(jīng)營權(quán)規(guī)定為物權(quán),能更好保護(hù)承包經(jīng)營人的權(quán)利,可以對(duì)抗一般人和所有權(quán)人。能更好的穩(wěn)定承包關(guān)系,能讓承包經(jīng)營人更放心安心的經(jīng)營土地。我個(gè)人認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)規(guī)定為物權(quán)更合適。 

二、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的困境和可行性 

土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押,是指抵押人(即承包方)通過農(nóng)村土地承包方式承包取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提下,為擔(dān)保自己或他人債務(wù)的履行,不轉(zhuǎn)移土地占有,將物權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。抵押人不能按照約定履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人(即債權(quán)人)依照擔(dān)保法規(guī)定,拍賣、變賣該承包經(jīng)營權(quán),并從所得價(jià)款中優(yōu)先受償。在我國土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押一直存在爭議,對(duì)于爭議將做具體的分解。 

(一)禁止土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的理由 

我國國內(nèi)對(duì)有許多學(xué)者反對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押,原因如下:(1)土地保障說。在中國,土地不僅是生產(chǎn)資料,而且具有社會(huì)保障功能,農(nóng)民的生產(chǎn)生活主要依賴土地。一旦允許土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),農(nóng)民離開了土地沒有了土地承包經(jīng)營權(quán),社會(huì)又不能對(duì)農(nóng)民提供保障,這將會(huì)使農(nóng)民喪失基本的生活保障。(2)保護(hù)耕地說。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的實(shí)現(xiàn),將導(dǎo)致權(quán)利的流轉(zhuǎn),可能引起大量農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)開發(fā)用地,不利于耕地的保護(hù)。(3)土地兼并說。土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押會(huì)導(dǎo)致土地的大量兼并,很容易造成農(nóng)村的兩極分化,導(dǎo)致很嚴(yán)重的社會(huì)問題。 

(二)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的可行性和可能性 

1.以上的理由不成立。我國現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r是人多地少,在許多農(nóng)村,土地是無法養(yǎng)活整個(gè)家庭,大部分家庭都是靠外出打工,才能生活,他們的生活保障不是靠農(nóng)村的土地,而是依靠自己的勞動(dòng)力來生存。保護(hù)耕地說更是無理由了,《物權(quán)法》和《土地承包法》嚴(yán)格禁止非農(nóng)建設(shè),不會(huì)存在商業(yè)開發(fā)的問題。土地兼并說發(fā)生的可能那時(shí)封建社會(huì)時(shí)生的事情,我國是社會(huì)主義時(shí)期,土地屬于公有制的,土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押只是一個(gè)融資方式,不是一個(gè)兼并的方式,在農(nóng)民不能到期付款的時(shí)候,可以與銀行協(xié)商繼續(xù)承包,或以其他方式保留使用土地承包經(jīng)營權(quán),讓農(nóng)民在有能力的時(shí)候再還款,不可能出現(xiàn)大量兼并的問題。 

2.承包經(jīng)營不存在法理障礙。我國憲法1988年修正案以及《中華人民共和國土地管理法》都規(guī)定“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”,《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第32條、第41條規(guī)定家庭為單位承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。法律允許以家庭為單位承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,而設(shè)立在土地承包經(jīng)營權(quán)上的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式則是通過拍賣、變賣等方式將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓后就所得的價(jià)款優(yōu)先受償。而《中華人民共和國擔(dān)保法》卻禁止對(duì)耕地進(jìn)行抵押。雖然以家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押存在法律障礙,但并不存在法理障礙。因?yàn)?如前所述,無論是《農(nóng)村土地承包法》,還是《物權(quán)法》,都允許該類土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的后果是轉(zhuǎn)讓方失去土地承包經(jīng)營權(quán),而土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的后果是抵押人并不一定失去土地承包經(jīng)營權(quán)。 

3.法律規(guī)定不公平。《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》都對(duì)四荒取得承包經(jīng)營權(quán)的土地可以進(jìn)行抵押。而對(duì)于取得土地承包經(jīng)營權(quán)的土地,不屬于四荒就沒有權(quán)利進(jìn)行抵押,有違法律公平的價(jià)值。 

4.土地抵押有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。在東南沿海的許多省市的農(nóng)民都愿意進(jìn)行抵押?，F(xiàn)實(shí)中,一份《農(nóng)民希望土地權(quán)利的權(quán)能內(nèi)容調(diào)查表》中顯示,希望擁有抵押權(quán)的達(dá)到三成,而在江蘇省個(gè)別市區(qū),已有近六成的農(nóng)戶愿意擁護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立抵押,事實(shí)上,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為一種大量發(fā)生的客觀現(xiàn)象。在中國的許多農(nóng)村,土地的收入嚴(yán)重減少,很難養(yǎng)活一個(gè)家庭,大部分農(nóng)民的生活主要還是靠外出打工生活,農(nóng)民對(duì)土地的依賴性正在降低。另外,土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押只是給農(nóng)民一個(gè)融資的途徑,農(nóng)民按時(shí)還款不會(huì)出現(xiàn)土地兼并的問題。在許多試點(diǎn)的地區(qū),大部分的農(nóng)民都按時(shí)還款,所以,土地抵押有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ),有很大的可行性。 

三、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押制度的設(shè)計(jì) 

由于農(nóng)戶利用土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款而獲得的資金,其投向具有周期長且利潤低的特點(diǎn),因此,土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的制度設(shè)計(jì)只能借鑒國外的經(jīng)驗(yàn),建立由政法特設(shè)的類似國外土地銀行的金融機(jī)構(gòu),由其提供抵押貸款。土地經(jīng)營承包經(jīng)營權(quán)抵押制度設(shè)計(jì)除了設(shè)立政策銀行外,還要考慮其它因素,制度具體內(nèi)容如下: