導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)開發(fā)方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.房地產(chǎn)檔案信息資源開發(fā)的方法

通過現(xiàn)代化技術(shù)作為房地產(chǎn)檔案信息資源開發(fā)利用的支撐，促進房地產(chǎn)檔案管理模式不斷完善，以實現(xiàn)其收集、整理、查詢、利用的現(xiàn)代化，提高檔案管理水平以及開發(fā)利用質(zhì)量。

2.房地產(chǎn)檔案信息資源開發(fā)的任務(wù)

開發(fā)利用目的是為公司改善經(jīng)營管理、提高開發(fā)質(zhì)量、降低物資消耗、增加社會效益和經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)檔案信息開發(fā)利用的策略

（一）房地產(chǎn)檔案有效規(guī)劃

自從房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)實行以來，極大提高了房地產(chǎn)事業(yè)工作效率。隨著房地產(chǎn)市場日益成熟，在業(yè)務(wù)辦理過程中逐漸暴露出局限性等問題，開始制約信息化工程發(fā)展。據(jù)調(diào)查反映出兩個原則：一是在前置業(yè)務(wù)已受理情況下，在下一步收件的時候進行驗收，如有變化則要掃描變化之后的材料，做到同一資料不同版本管理和共享。若無變化則與前置業(yè)務(wù)資料實現(xiàn)共享。二是當(dāng)收件資料是前置業(yè)務(wù)成果時，業(yè)務(wù)人員根據(jù)情況查詢前置業(yè)務(wù)辦理過程，以數(shù)據(jù)或掃描件等形式完成共享。

（二）房屋權(quán)屬登記在案

自從房屋權(quán)屬登記數(shù)字檔案利用以來，效果顯著：單位查檔案不受地點、時間等客觀因素影響，根據(jù)新系統(tǒng)隨時查閱檔案資料。服務(wù)方式多樣化，加入網(wǎng)上預(yù)售備案系統(tǒng)與二手房合同網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實現(xiàn)房屋查封、抵押等信息網(wǎng)絡(luò)化查詢，并且提供自主信息查詢服務(wù)，以提高服務(wù)效率，并且建立起房產(chǎn)數(shù)據(jù)GIS整理系統(tǒng)，提高查全率，便于解決某些棘手事件。

（三）檔案員崗位責(zé)任制的確立

1.專職檔案員崗位責(zé)任制

專職檔案員能夠?qū)ⅰ稒n案法》以及《檔案法實施辦法》認真貫徹執(zhí)行在工作當(dāng)中，同時將各類檔案的收集、整理、立卷與歸檔工作做好，并且對其進行統(tǒng)計分析，只有將檔案資料整理完整才能方便公司人員查詢和使用。在工作過程中進行指導(dǎo)與監(jiān)督，編制出必須的參考資料以及檢索工具，對于歸還、借閱、查閱、移交、復(fù)制、銷毀檔案等工作需要嚴格履行公司制度，并且需要時刻保證檔案室衛(wèi)生及安全，確保收藏檔案完整與安全。專職檔案員對檔案信息開發(fā)利用有著無法替代的作用。

2.兼職檔案員崗位責(zé)任制

兼職檔案員需要在部門負責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)下，始終貫徹公司各項檔案工作制度。將歸檔范圍內(nèi)信息資料收集整理齊全。在檔案立卷工作時，需要負責(zé)收錄、整理以及移交等工作。定期定時積極參與專業(yè)培訓(xùn)，不斷完善自身知識儲備，提高工作水平。

（四）房地產(chǎn)檔案統(tǒng)籌管理手段

第一，以維護與建立房屋樓盤表為中心，對各房管業(yè)務(wù)間管理進行梳理，以形成各類型房地產(chǎn)檔案關(guān)系結(jié)構(gòu)圖，以便對數(shù)字化房地產(chǎn)檔案更好地進行統(tǒng)籌規(guī)劃，避免重復(fù)建設(shè)與建設(shè)不足等現(xiàn)象出現(xiàn)。

第二，對室藏紙質(zhì)檔案以掃描形式形成其數(shù)字化，并且建立起電子影像文件與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)連接通道，完成檔案與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的清點核對工作，對各類數(shù)字檔案以及紙質(zhì)檔案實現(xiàn)配套管理，以減少冗余數(shù)據(jù)出現(xiàn)。這一步既可以由檔案室與業(yè)務(wù)部門共同完成，也可由業(yè)務(wù)部門單獨完成。

（五）房地產(chǎn)檔案信息資源的應(yīng)用手段

1.宣傳開放

利用電視、報紙等新聞媒介以增強社會檔案信息意識，并且宣傳房地產(chǎn)檔案效益的實例。還可以通過房地產(chǎn)安全內(nèi)容的實物展覽、室藏內(nèi)容展覽等，將其介紹給全社會，以提升房地產(chǎn)檔案信息開發(fā)利用率。

2.咨詢服務(wù)

這種方法可以說是運用較為普遍的方式。需要設(shè)立專門的房地產(chǎn)檔案信息借閱平臺，由熟悉室藏的工作人員負責(zé)接待，采取多種檢查、搜索工具，幫助用戶更快捷方便地尋找到所需資料。

3.開展編研

這種方法是對房地產(chǎn)檔案信息資源深層次的開發(fā)利用。所謂編研，就是將室藏的檔案資料按照一定形式加工、提煉、匯集，將其整合為具有專業(yè)性以及系統(tǒng)性、指導(dǎo)性的檔案信息。

參考文獻：

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一、指導(dǎo)思想

堅持“保護資源。有序開采”的方針，全面貫徹落實可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，緊緊圍繞“抓規(guī)范、保資源、促發(fā)展”的要求，依法行政，強化監(jiān)督，狠抓落實，努力實施礦產(chǎn)資源市場秩序的規(guī)范運作。

二、整治工作目標

（一）全面推進探礦權(quán)證、采礦許可證、勘查許可證的登記年檢制度，進一步提高礦山企業(yè)依法開采、持證開采的自覺性和從業(yè)人員保護資源的積極性。

（二）全面推進磚瓦粘土資源市場化運作，關(guān)閉無土源、破壞土地的磚瓦粘土生產(chǎn)企業(yè)。

（三）通過整治能夠較好遏制礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序的違法現(xiàn)象的發(fā)生，進一步規(guī)范礦山企業(yè)的生產(chǎn)行為。

三、整治工作任務(wù)

（一）嚴厲打擊無證勘查、開采等違法行為。凡持過期勘查許可證、采礦許可證勘查、開采的，或開采礦種與采礦許可證不符的均為無證開采。重點清查勘查項目是否按規(guī)定時期完成勘查進度。

（二）全面查處越界開采、非法轉(zhuǎn)讓礦業(yè)權(quán)等違法行為。對越界開采、非法轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)等違法行為進行排查，對未經(jīng)批準擅自變更探礦權(quán)、采礦權(quán)主體，視為非法轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)、采礦權(quán)行為。嚴格清查礦產(chǎn)企業(yè)是否按批準的開發(fā)利用方案或礦山環(huán)境整治方案進行開采、整治，確保開采安全。

（三）全面清查和糾正礦產(chǎn)資源開發(fā)管理中的各種違法違規(guī)行為。嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)，對礦產(chǎn)資源開發(fā)管理中的探礦權(quán)和采擴權(quán)審批等行政行為進行一次全面清查，自查自糾，對違法法規(guī)審批、、失職瀆職行為，以及國家工作人員參與辦礦、等腐敗現(xiàn)象依法進行查處。

（四）進一步開展磚瓦用粘土資源開發(fā)利用專項整治。制定計劃，加快淘汰粘土實心磚和推廣運用新型墻體材料步伐，關(guān)閉無土源毀田、毀堤、毀林的磚瓦企業(yè)，全面拆除不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保要求的小土窯、小立窯；對在城市規(guī)劃區(qū)、基本農(nóng)田保護區(qū)、省道、國道和主要航道可視范圍等特殊區(qū)域范圍內(nèi)的磚瓦企業(yè)，制定計劃，限期關(guān)閉，對拆除的窯體所占土地，要結(jié)合占補平衡項目庫，進行立項入庫予以復(fù)墾，達到增加耕地，實現(xiàn)占補平衡的目的。

四、整治工作步驟

根據(jù)市政府的部署，按照依法推進、突出重點、分布實施的原則，我區(qū)整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序工作分為四個階段：

第一階段：排查清查階段（2013年12月—2014年3月底），對我區(qū)所有生產(chǎn)礦山企業(yè)、礦產(chǎn)資源勘查項目進行排查，及時查處各種違法開采行為；對礦產(chǎn)資源開發(fā)管理中的行政執(zhí)法人員違法違規(guī)行為進行一次全面清查，依法查處各類違法違規(guī)行為。

第二階段：集中整頓階段（2014年4月—2014年12月底），基本完成整頓任務(wù)，開展相關(guān)規(guī)范工作。嚴厲打擊無證勘查、采礦等違法行為。全面查處越層越界開采、非法轉(zhuǎn)讓等違法行為，關(guān)閉破壞環(huán)境、污染嚴重、不具備安全生產(chǎn)條件的礦山企業(yè)，糾正礦產(chǎn)開發(fā)管理過程中的各種違法違規(guī)行為，深入開展專項整治工作。

第三階段：規(guī)范完善階段（2015年1月—2015年8月底），全面完成整頓規(guī)范任務(wù)。嚴格探礦權(quán)、采礦權(quán)管理，解決礦山布局不合理等問題，規(guī)范礦業(yè)權(quán)市場，嚴格礦產(chǎn)平原勘查、開采準入，建立礦產(chǎn)資源開發(fā)監(jiān)督管理責(zé)任制。

第四階段：檢查驗收階段（2015年9月—2015年12月底），在全面完成整頓規(guī)范任務(wù)進行自查總結(jié)的基礎(chǔ)上，讓市政府有關(guān)部門申請進行檢查驗收。

五、整治工作措施

（一）對無證勘查、開采的將依據(jù)有關(guān)規(guī)定責(zé)令停止違法行為予以立案查處。對未按計劃投入的勘查項目，限期予以糾正；逾期仍未改正的，將上報上級有關(guān)部門，吊銷勘查許可證。

（二）對未按開發(fā)方案開采或生產(chǎn)的，責(zé)令立即停止整頓，該關(guān)閉的井口，要拆除地面有關(guān)管道設(shè)施、查封設(shè)備，確保開采安全。

（三）對礦產(chǎn)資源開發(fā)管理中的各種違法違規(guī)行為全面糾正，對違法審批、、失職瀆職等行為按照干部管理權(quán)限報紀檢、監(jiān)察部門進行查處。

（四）對無土源、毀田、毀堤、毀林的磚瓦企業(yè)必須予以關(guān)閉。5月底前由區(qū)政府治理整頓領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定關(guān)閉對象，報區(qū)政府批準，并在媒體公告，接受社會監(jiān)督；被關(guān)閉的企業(yè)供電部門不得供電，工商部門不予發(fā)放營業(yè)執(zhí)照，安全生產(chǎn)監(jiān)督部門不得發(fā)放安全生產(chǎn)許可證。對小土窯、立窯，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在3月底前制訂拆除計劃報區(qū)政府，確保年內(nèi)全部拆除并復(fù)墾。對在城市規(guī)劃區(qū)、基本農(nóng)田保護區(qū)以及省道、國道和主要航道可視范圍的磚瓦企業(yè)，由國土部門會同建設(shè)、規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、水利及所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等部門，在5月底前制訂計劃并報區(qū)政府，限期關(guān)閉或轉(zhuǎn)產(chǎn)，確定保留的磚瓦企業(yè)，通過媒體進行公告，按照粘土資源市場化運作程序，規(guī)范和完善有關(guān)手續(xù)。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；回遷；稅

一、業(yè)務(wù)概況

某房地產(chǎn)開發(fā)商與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議內(nèi)容涉及回遷成本：實物5379平方商業(yè)和辦公用房，現(xiàn)金332.6萬元?；剡w收益：政府收回該宗土地及地上建筑物、附屬物等取得補償款撥付給被拆遷方時，被拆遷方作為項目投資即時撥付給房地產(chǎn)商以沖減土地出讓金，約500萬元。

二、涉及稅金

（1）營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕768號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。國稅函[1995]549號《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》規(guī)定：對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)法規(guī)，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》，第十五條：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；按下列公式核定計稅價格：計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）。結(jié)論：5379平方商業(yè)和辦公用房，應(yīng)全部按銷售同期同類房屋平均價格繳納營業(yè)稅，償還面積與拆遷建筑面積相等的計稅依據(jù)可以參照成本價。500萬元應(yīng)作為收入價差計提營業(yè)稅。（2）印花稅。《印花稅暫行條例施行細則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢姡课莼剡w合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)?！吨腥A人民共和國印花稅暫行條例施行細則》財稅字[1988]第225號第十八條：按金額比例貼花的應(yīng)稅憑證，未標明金額的，應(yīng)按照憑證所載數(shù)量及國家牌價計算金額；沒有國家牌價的，按市場價格計算金額，然后按規(guī)定稅率計算應(yīng)納稅額。結(jié)論：房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。計稅依據(jù)應(yīng)該5379平方商業(yè)和辦公用房的市場價格。（3）企業(yè)所得稅。國稅發(fā)[2009]31號：第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。結(jié)論：5379平方商業(yè)和辦公用房按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定收入。同時確認拆遷成本：拆遷成本=房屋市場價格+332.6萬元-500萬元=房屋市場價格-167.4萬元。（4）土地增值稅。國稅函[2010]220號規(guī)定：關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題。房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。國稅發(fā)[2006]187號。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)拿地前；規(guī)劃概念方案；設(shè)計

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

1. 前言

房地產(chǎn)開發(fā)前期拿地階段，規(guī)劃設(shè)計人員根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局出具的規(guī)劃條件，初排設(shè)計方案，同時給予專業(yè)的意見和建議，讓開發(fā)商拿來作為參考，甚至可以結(jié)合成本專業(yè)給方案做個經(jīng)濟測算，讓開發(fā)商對項目有個預(yù)先較為準確的判斷，這在現(xiàn)如今房地產(chǎn)形勢越來越嚴峻的非常時期，顯得尤為重要。

2.項目分析—洛陽某項目

2.1項目簡述

項目位于洛陽市，地塊東側(cè)道路紅線寬30米，南側(cè)道路紅線寬95米，西側(cè)道路紅線寬30米，北側(cè)道路紅線寬65米，中間有一條洛宜路穿過。地塊共分為三個小地塊，各項指標如圖所示，其中1地塊和2地塊指標可以平衡。

2.2項目現(xiàn)場考察

項目地塊南側(cè)是城市主干道；西側(cè)是在建樓盤，為80-100米高層住宅，從規(guī)劃圖紙上看，該樓盤東側(cè)沿街設(shè)了商鋪；地塊東側(cè)為某科研樓，據(jù)當(dāng)?shù)厝朔答?，私密性要求較高；地塊北側(cè)是洛陽的母親河洛河，將來會改造成濕地公園。

2.3項目制約因素

規(guī)劃條件制約

1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質(zhì)R2/C2（二類居住用地兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿足大寒日3小時；

3地塊：用地面積33252m2，用地性質(zhì)：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。

3.規(guī)劃概念方案設(shè)計

3.1 總平面設(shè)計

規(guī)劃布局注重中軸對稱和空間圍合，體現(xiàn)較強的儀式感和層次感。

地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃技術(shù)管理規(guī)定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個組團，為提高項目品質(zhì)，兩個組團分別考慮較大的中心景觀區(qū)域，可結(jié)合會所、泳池等設(shè)計。

交通組織上考慮完全的人車分流，車行從小區(qū)直接進入地下車庫，不進入地面園區(qū)，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設(shè)置，南北兩個地塊形成呼應(yīng)與貫通，同時結(jié)合小區(qū)入口設(shè)置大堂，讓業(yè)主步行通過大堂進入園區(qū)，提升園區(qū)整體品質(zhì)，創(chuàng)造一種歸屬感和尊貴感。

根據(jù)前期市場調(diào)研，該片區(qū)的商業(yè)比重偏低，因此該地塊應(yīng)適當(dāng)多的布置商鋪，一方面可以提升片區(qū)配套，另一方面從房地產(chǎn)銷售角度考慮，商鋪去化率會相對較高。沿街商鋪考慮在地塊西側(cè)、北側(cè)以及洛宜路兩側(cè)布置，西側(cè)商業(yè)可以跟現(xiàn)已在建的其他樓盤形成商業(yè)氛圍，北側(cè)商業(yè)可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側(cè)營造內(nèi)街氛圍，東側(cè)由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業(yè)。

3.2空間設(shè)計

建筑點板結(jié)合，組團考慮較大的中心景觀區(qū)域；整個地塊沿中間道路兩側(cè)建筑較低，營造較為舒適的內(nèi)街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯落，通過起伏變化，達到較好的天際線效果。

整個園區(qū)建筑底層架空，可將景觀延伸進來，避免高層建筑給人帶來的壓迫感，同步提升項目品質(zhì)。

4.設(shè)計難點及建議

4.1 難點

項目規(guī)劃條件中對容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經(jīng)過初步測算，在保證較好項目品質(zhì)的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿足大寒日滿床日照3小時以上，對南北間距要求較高，從側(cè)面限制了容積率；項目地處相對較為偏僻，設(shè)計時要考慮與周邊道路的關(guān)系，創(chuàng)造宜人的街景效果。

4.2 建議

針對1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產(chǎn)開發(fā)前期人員與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局進行溝通與協(xié)商，是否可變更規(guī)劃條件，不然建議開發(fā)商慎重拍地；建議開發(fā)商成本專業(yè)人員對該項目進行經(jīng)濟測算，為公司提供較為全面的參考，拍地時有個心里有底；建議營銷公司等介入，做充足的市場調(diào)研，以明確定位，如：住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等，對項目有個更為完整的預(yù)判；建議配合園區(qū)服務(wù)體系，做適當(dāng)面積的配套設(shè)施，以提升園區(qū)整體價值。

5.小結(jié)

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關(guān)鍵詞：溫泉洗浴；旅游產(chǎn)品；分類；開發(fā)方向

中圖分類號：C93

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772（2012）09-0085-02

一、引言

隨著人們生活水平及生活品位的提高，觀光旅游正在逐步向休閑旅游轉(zhuǎn)型。以體驗溫泉、感悟溫泉沐浴文化為主題，達到溫泉養(yǎng)生、休閑、度假為目的的溫泉旅游便成了新時尚。

列數(shù)西安周邊代表性的溫泉景點有：西北最大戶外露天養(yǎng)生日式華山御溫泉、國內(nèi)首家五星級標準的臨潼華清愛琴海溫泉酒店、“天下第一名湯”藍天湯峪碧水灣、最新溫泉洗浴中心咸陽海泉灣溫泉度假村、最近最實惠的東大新大地溫泉度假村、準四星級泰龍溫泉度假酒店等。洗浴是溫泉旅游的核心部分，隨著溫泉旅游的火熱展開，在傳統(tǒng)的淋浴、浸泡浴、干蒸浴和濕蒸浴的基礎(chǔ)上，藥浴、鹽浴、牛奶浴、海泥浴、酒浴、咖啡浴、森林浴等溫泉洗浴產(chǎn)品層出不窮。面對雨后春筍般出現(xiàn)的溫泉景點及溫泉產(chǎn)品，筆者認為應(yīng)該對其進行相應(yīng)的分類研究，以利于今后對溫泉旅游的消費及開發(fā)。

二、溫泉洗浴產(chǎn)品的分類及其特征

1.根據(jù)溫泉水溫的洗浴產(chǎn)品

溫泉依水溫高低大致分為三類：水溫在41℃～44℃之間的稱為高溫溫泉，洗浴時間不宜超過15分鐘，有加速脈搏、促進代謝、增強代謝的功能；水溫在34℃～40℃之間的稱為中溫溫泉，有治療炎癥、緩解疼痛、理療皮膚的功能；水溫在34℃以下的稱為低溫溫泉，有收縮毛孔血管、延長血液循環(huán)、減少胃液分泌、加快脂肪代謝的作用。此外，水溫低于大氣溫度的稱為冷水浴，可興奮神經(jīng)、醒神清腦。按照日本的劃分標準，含符合標準的礦物質(zhì)成分但溫度低于25℃的泉水洗浴稱為冷泉浴。

2.根據(jù)溫泉水態(tài)的洗浴產(chǎn)品

根據(jù)水的三態(tài)變化，人們開發(fā)出了溫泉液態(tài)浴、蒸氣浴。溫泉水的液態(tài)洗浴可以包括蓄半池水的洗浴、滿池溢出洗浴、動態(tài)流水浴等，可以設(shè)計圓形、矩形、橢圓形等形狀各異的水池裝飾。蒸氣浴是在一間特殊結(jié)構(gòu)的屋里將蒸氣加熱，人在彌漫的蒸氣里沐浴。國外把蒸氣浴一般稱作“桑拿浴”，較著名的有芬蘭浴、羅馬浴和日本浴等。根據(jù)浴室空氣溫度和相對濕度的差異，可概括為干熱蒸氣浴和濕熱蒸氣浴兩種，蒸氣浴一般都是人為建造的。

3.根據(jù)溫泉水質(zhì)的洗浴產(chǎn)品

溫泉水質(zhì)是溫泉洗浴的首要因素，此類產(chǎn)品首推“原湯”洗浴，即對天然涌出的溫泉水不做任何加工處理而進行沐浴。在“原湯”的基礎(chǔ)上，可以向泉水加入物質(zhì)或增減溫度改變溫泉水質(zhì)，以達到豐富溫泉洗浴產(chǎn)品的目的。

向溫泉水中加入的物質(zhì)可以有可溶類、可漂浮類、可沉淀類、氣體、動植物類等五種。如溫泉藥浴、綠茶浴、薄荷浴等屬于第一類，花瓣浴、水果浴等屬于第二類，泥砂浴、礦浴屬于第三類，氣泡魚屬于第四類，水藻浴、“親親魚”溫泉浴屬于第五類?？杉尤霚厝械淖匀唤缥镔|(zhì)種類繁多，但是一定程度取決于溫泉醫(yī)學(xué)、養(yǎng)生保健專家的科學(xué)研究。

4.根據(jù)溫泉環(huán)境的洗浴產(chǎn)品

目前溫泉洗浴的環(huán)境主要體現(xiàn)在對宏觀自然景觀的選擇上。如高原溫泉浴、高山溫泉浴、峽谷溫泉浴、冰川溫泉浴、海邊溫泉浴、城市溫泉浴、森林溫泉浴、星光溫泉浴等。

其次在微觀上，可以從浴場材料、光線、同浴者等角度考慮，這些要素影響了消費者對近距離氛圍的體驗。依據(jù)盛物材料劃分，目前市面上有玉石溫泉浴、水晶溫泉浴、大理石溫泉浴、木桶溫泉浴、泥池溫泉浴、水泥池溫泉浴、瓷磚池溫泉浴等；根據(jù)共浴者劃分，有鴛鴦浴、親子浴、家庭浴、公共浴、主題公園大浴場等；光線對溫泉洗浴的氛圍影響也是被認可的，強燈光浴場易造成豪華和夢幻的感覺，弱燈光浴場則帶來神秘和慢體驗效果。

三、溫泉洗浴產(chǎn)品發(fā)展的方向

1.品質(zhì)戰(zhàn)略

好品質(zhì)是溫泉的生命。溫泉的品質(zhì)包括天然品質(zhì)、開發(fā)品質(zhì)、認證品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)等。

（1）天然品質(zhì)。一要看水質(zhì)是否優(yōu)良，即溫泉中所含的礦物質(zhì)微量元素有多少，是否有益于人體健康，不同類型的溫泉有不同的保健功能。如淡溫泉、硫化氫泉、（硫酸）碳酸鹽泉、碳酸氫鈉泉、氯化鈉泉等，只要我們根據(jù)自身的身體健康實際，在醫(yī)生的指導(dǎo)下選擇適合本人的溫泉泡浸，持之以恒，就可以達到比較理想的效果。二要看溫度，溫度要適宜，并非越高越好。水溫過低起不到保健作用；水溫過高會損害人的生育系統(tǒng)。目前，西安溫泉開啟了品質(zhì)游，這是溫泉品質(zhì)制勝理念實踐的良好開端。（2）開發(fā)品質(zhì)。溫泉品質(zhì)開發(fā)要特色化，其方向和趨勢應(yīng)為：溫泉＋景區(qū)、溫泉＋酒店、溫泉＋會議、溫泉＋運動、溫泉＋滑雪、溫泉＋游樂、溫泉＋佛道、溫泉＋療養(yǎng)、溫泉＋生態(tài)、溫泉＋SPA、溫泉＋瑜伽、溫泉＋節(jié)日、溫泉＋論壇、溫泉＋會展、溫泉＋藝演、溫泉＋地產(chǎn)。（3）認證品質(zhì)。溫泉品質(zhì)認證標識是指用于證明溫泉使用場所溫泉品質(zhì)的標識與證書，凡以天然溫泉或人工開采的地?zé)崴鳛槁糜?、觀光、休閑、游憩、度假目的的場所，都應(yīng)進行旅游溫泉品質(zhì)認證；未獲得旅游溫泉標志的單位及場所，不應(yīng)在場所及其宣傳材料上進行“旅游溫泉”、“天然溫泉”、“生態(tài)溫泉”、“溫泉或礦泉SPA”等表述。溫泉品質(zhì)認證標準的執(zhí)行不僅能指導(dǎo)溫泉使用單位及場所更好地規(guī)范品質(zhì)，還能讓消費者更好地認識不同溫泉的品質(zhì)。（4）服務(wù)品質(zhì)。溫泉業(yè)應(yīng)提高服務(wù)品質(zhì)，提倡個性化細微服務(wù)。個性化細微服務(wù)是創(chuàng)建度假區(qū)品牌的法寶，在服務(wù)過程中的成功取決于細節(jié)的積累，這種積累是日常的工作程序、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)標準的體現(xiàn)。

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一、明確檔案管理的主要對象

我們首先要明確一個概念，房地產(chǎn)企業(yè)管理的檔案不等同于房地產(chǎn)檔案。房地產(chǎn)檔案是指在房地產(chǎn)發(fā)證登記、房地產(chǎn)交易買賣、房屋動拆遷、建設(shè)用地及批租用地活動中，經(jīng)過收集、整理、鑒定，形成的反映產(chǎn)權(quán)人、房屋自然狀況及使用土地狀況，應(yīng)當(dāng)歸檔保存的文字材料、計算材料、圖紙、圖表、照片、錄像帶、錄音帶、磁介質(zhì)軟盤等各種載體內(nèi)容的文件材料。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動。因而，注定會產(chǎn)生大量建設(shè)工程類檔案與經(jīng)營管理類檔案，它們構(gòu)成了檔案管理工作的主要對象，這也是本文論述的對象。

建設(shè)工程類檔案即基建檔案，也屬科技檔案范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是建設(shè)單位，對于施工、設(shè)計、監(jiān)理等單位來講是業(yè)主單位，保管的檔案最多。根據(jù)2002年起施行的《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》要求：在組織工程竣工驗收前，應(yīng)提請當(dāng)?shù)氐某墙n案管理機構(gòu)對工程檔案進行預(yù)驗收；對列入城建檔案館（室）接收范圍的工程，工程竣工驗收后3個月內(nèi)，向當(dāng)?shù)爻墙n案館（室）移交一套符合規(guī)定的工程檔案。換句話說，最后公司內(nèi)部檔案管理員整理歸檔的工程檔案，主要是向城建檔案館（室）移交后剩余的檔案。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理檔案是企業(yè)在房屋經(jīng)營、租賃，辦理產(chǎn)權(quán)登記，交易轉(zhuǎn)手過程中形成的。原來房屋產(chǎn)別只有直管房產(chǎn)和單位自管房產(chǎn)，而現(xiàn)在私房房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)、股份制房產(chǎn)不斷增多，出現(xiàn)了多元化的態(tài)勢。同時，產(chǎn)權(quán)形式的變化頻率加快，房地產(chǎn)買賣、租賃等交易活動越來越多，所涉的部門也越來越多。筆者現(xiàn)在于成都市房管局下屬的一個國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作，現(xiàn)在局下屬的單位就有房地產(chǎn)交易中心、房產(chǎn)登記中心、房地產(chǎn)經(jīng)營公司等不同的企事業(yè)單位。這些單位由于業(yè)務(wù)不同，所以保管的房地產(chǎn)檔案，特別是經(jīng)營管理類房產(chǎn)檔案大不相同。

關(guān)于建設(shè)工程類與經(jīng)營管理類檔案具體包括哪些檔案，將在第二部分講到。此外，房屋在幾十年的管理過程中，還涉及很多物業(yè)管理檔案，這些也屬于房地產(chǎn)檔案范疇。由于現(xiàn)在房屋都有專門的物業(yè)公司管理，所以本文就不再做專門論述。

二、檔案管理應(yīng)注重動態(tài)性

眾所周知，房屋從準備修建到竣工，以及產(chǎn)權(quán)的辦理、轉(zhuǎn)移，時間跨度是很長的，期間不斷有新的檔案形成。這決定了建設(shè)工程類檔案與經(jīng)營管理類檔案不可能像文書檔案那樣按年度歸檔。動態(tài)性管理關(guān)鍵就是在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的工作進行中就重視檔案工作，注重檔案產(chǎn)生時間上的連續(xù)性。

先談建設(shè)工程類檔案。剛才講到，最后公司內(nèi)部檔案管理員整理歸檔的工程檔案，主要是向城建檔案館移交后剩余的檔案，當(dāng)然這部分檔案數(shù)量也不少，這就意味著我們不能只重視管理日后移交進館的檔案。各項目部的檔案資料員應(yīng)該認真執(zhí)行《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》，檔案收集應(yīng)按建設(shè)程序劃分為工程準備階段文件、監(jiān)理文件、施工文件、竣工圖、竣工驗收文件五部分。工程檔案管理的動態(tài)性，關(guān)鍵就是檔案要持續(xù)性收集，分階段存放。像在工程準備階段，就要把關(guān)于工程立項的會議紀要、領(lǐng)導(dǎo)講話，專家建議文件，拆遷安置意見、方案，國土證等收集齊全。準備階段完后，工程進入施工階段，該階段的文件資料最多。項目部有關(guān)人員在制定、填寫、審核這些文件時就應(yīng)特別仔細，以便檔案資料員收集保管到齊全、有效的文件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是建設(shè)單位，在工程進行過程中，除了本單位產(chǎn)生的檔案外，施工、設(shè)計、監(jiān)理等單位也應(yīng)該向其移交一些檔案資料。筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)在與施工單位、監(jiān)理單位簽訂有關(guān)合同時，在合同中寫明對方有義務(wù)提供有關(guān)文件資料。公司項目部有關(guān)人員平時也應(yīng)主動向其他單位征集所需的文件檔案。另外，工程竣工驗收合格后，并不意味著就沒有工程檔案了。比如一些住宅小區(qū)竣工驗收合格后還涉及路燈安裝、大門修建或某些局部改造，這些工程也會產(chǎn)生相應(yīng)的檔案，并且它們可以不移交進檔案館。因此，項目部人員也應(yīng)注意收集這類檔案，日后向公司檔案室移交。筆者所在的公司還專門成立了檔案巡檢小組，堅持每季度一次到各項目部檢查指導(dǎo)檔案、文件的管理工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。總之，各項目部的人員要努力做到在工程徹底竣工后，既能向當(dāng)?shù)爻墙n案館（室）移交一套符合規(guī)定的工程檔案，又能向公司內(nèi)部檔案室移交一套完整規(guī)范的檔案。

再談?wù)劷?jīng)營管理類檔案的動態(tài)管理。當(dāng)今很多房屋還未竣工就開始準備銷售了，所以這類檔案雖產(chǎn)生時間一般晚于工程檔案，但也必須盡早開始重視這類檔案的收集工作。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有專門從事房地產(chǎn)市場調(diào)研、房屋營銷工作的人士。所以這部分人士應(yīng)注重經(jīng)營類檔案的動態(tài)性管理。但筆者認為不必把問題搞得太復(fù)雜，其實對一個企業(yè)來說，某個項目的經(jīng)營管理類檔案主要就分為兩部分。

第一部分是項目管理類文件。主要由研發(fā)策劃、前期配套、營銷策劃等文件組成。項目研發(fā)成果，包括可行性分析、報告、評審資料等文件；項目營銷策劃方案、市場調(diào)研報告；項目廣告，包括公司整體形象廣告及相關(guān)報道，載體形式包括剪報、刊物等；項目銷售價格方案、銷售分析、銷售總結(jié)；宗地情況，包括自然條件、社會條件、競爭樓盤信息等；項目規(guī)劃設(shè)計草案相關(guān)文件，概念設(shè)計相關(guān)文件及項目設(shè)施指導(dǎo)書，方案設(shè)計文本及相關(guān)文件，房產(chǎn)證，預(yù)測報告，預(yù)售許可證；資產(chǎn)、法務(wù)等相關(guān)合同，等等。

第二部分是房產(chǎn)銷售和租賃檔案。其主體是房屋銷售或租賃過程中雙方形成的合同。銷售一套房屋就有與之相應(yīng)的一份產(chǎn)權(quán)，就有一套合同及相關(guān)資料，一套合同及相關(guān)資料就組成一卷檔案。因此，合同在房地產(chǎn)檔案數(shù)量中占了很高的比例。這類檔案雖然數(shù)量多，但同一項目的每卷檔案組成基本相同，一般包含房屋買賣合同、買賣合同補充協(xié)議、業(yè)主公約、戶型圖、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、戶主身份證復(fù)印件、定購書等。當(dāng)然還有一些特殊情況，比如某位客戶親筆承諾書，承諾他首次在本地購房，那這份承諾書最好也應(yīng)放入銷售檔案中。由于同一樓盤中不同房屋購買時間不同，辦理產(chǎn)權(quán)的時間也不同，這些不確定因素使房產(chǎn)銷售檔案的形成和收集也有時間上不確定的特點，營銷部門人士必須堅持動態(tài)性管理。所以，一般應(yīng)該是一個樓盤所有房屋銷售完畢，有關(guān)證件辦理完畢，才能將這些檔案移交給檔案室。

三、檔案管理應(yīng)注重整理環(huán)節(jié)

在檔案管理工作若干環(huán)節(jié)中，整理工作是核心，不僅花費時間較長，而且直接關(guān)系到以后的統(tǒng)計、檢索、查閱等。剛剛講到的動態(tài)性管理主要是企業(yè)中相關(guān)職能部門人員的工作，而整理肯定是專職檔案工作者的工作。關(guān)于整理，筆者只談?wù)撊c。

首先是涉及分類。其實剛才講到的前期有關(guān)部門對檔案動態(tài)性管理，即收集、鑒定等工作搞好了，就已經(jīng)將不同檔案的大類分好了，如此，檔案管理員整理起來就會比較順暢。檔案的分類方法有多種，通常有兩種方法：一是按種類分類，即將建設(shè)工程類檔案和經(jīng)營管理類檔案分為一級類目。不同項目的建設(shè)工程檔案都放到一起；不同項目的經(jīng)營管理檔案都放到一起。二是按房地產(chǎn)項目分類，即把具體一個項目劃分為一個大類，形成一級類目，然后將此項目的建設(shè)工程類檔案與經(jīng)營管理類檔案作為二級類目。無論按哪種方法分類，同一項目的建設(shè)類檔案肯定都是按工程進行的時間先后順序排序，即分階段排序，經(jīng)營類檔案應(yīng)把項目管理類與房產(chǎn)銷售類檔案分開整理。

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一、指導(dǎo)思想

堅持以黨的十七大精神和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》等法律、法規(guī)為依據(jù)，堅持“依法行政、疏堵結(jié)合、綜合整治、因地制宜、標本兼治”的原則，依法查處非法占地、非法開采、非法轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)和采礦權(quán)、經(jīng)營粗放、浪費資源、破壞環(huán)境等違法行為，建立規(guī)范、有序、和諧的國土資源管理秩序。

二、工作目標

以整治促規(guī)范，以規(guī)范促發(fā)展，嚴厲打擊國土資源的違法行為，全面落實《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》和《省礦產(chǎn)資源管理實施條例》等法律法規(guī)，確保自查和排查無死角、無漏洞，處理問題不遷就、不留尾巴，堅決遏制住非法開采行為，建立監(jiān)管長效機制，使國土資源管理工作邁上一個新的臺階。

三、整治任務(wù)

（一）對未經(jīng)批準或采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的行為，要責(zé)令限期拆除非法建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，并處以罰款。

（二）對占用耕地建窯、建墳、或擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采礦、取土等破壞種植條件的，責(zé)令其限期改正或治理并處以罰款，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

（三）對擅自將農(nóng)民集體土地使用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)的，責(zé)令其限期改正，沒收違法所得，并處以罰款。

（四）對無證從事礦產(chǎn)資源勘查、開采的，要堅決予以取締。對不具備條件的而通過非正常手段獲取有關(guān)證照從事礦產(chǎn)資源勘查、開采的，要依法吊銷有關(guān)證照，并追究當(dāng)事人的責(zé)任。

（五）對證照不全進行礦產(chǎn)資源勘查、開采的，由有關(guān)職能部門分類提出處理意見。對在限定時間內(nèi)未取得安全生產(chǎn)許可證的，必須依據(jù)安全生產(chǎn)規(guī)定予以處理。

（六）對越層越界開采、以探代采、非法轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)和采礦權(quán)、取得勘查許可證后不按期進行施工或未依法完成最低勘查投入的，必須立即停止違法行為，沒收非法所得，并采取關(guān)閉礦山、暫扣機械設(shè)備、吊銷證照等方式，依法從嚴處理。

（七）對礦業(yè)權(quán)人不能依法履行勘查、開采義務(wù)，不按經(jīng)批準的開發(fā)利用方案生產(chǎn)，浪費破壞礦產(chǎn)資源，嚴重污染或存在安全隱患的，有關(guān)職能部門要依法責(zé)令限期整頓；對拒不整頓、不按期整改或整改后驗收扔不合格的，依法暫扣機械設(shè)備，吊銷證照，直至關(guān)閉礦山。

（八）對于關(guān)閉或停產(chǎn)整頓的礦山，擅自恢復(fù)生產(chǎn)的，必須立即關(guān)停，并依法追究有關(guān)人員的責(zé)任。

（九）對各類不成規(guī)模的無序開采行為，要發(fā)現(xiàn)一處打擊一處，處理一批人員，要采取有效的措施和辦法，從一開始就杜絕此類事件的發(fā)生和發(fā)展。

（十）對國家機關(guān)單位工作人員和村組干部參與辦礦、違法采礦等違法違紀案件，要依法依紀嚴肅查處，絕不手軟，堅決追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

四、組織領(lǐng)導(dǎo)

為切實加強對全區(qū)整頓和規(guī)范國土資源開發(fā)利用秩序工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)政府成立區(qū)集中整頓和規(guī)范土地礦產(chǎn)資源開發(fā)利用秩序工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

五、實施步驟

第一階段：宣傳動員階段（。廣泛宣傳動員，制定工作方案，確定工作人員。針對本轄區(qū)內(nèi)土地礦產(chǎn)資源開發(fā)實際，對各種亂占濫建違法違規(guī)開采行為進行詳細摸底排查，對正在實施的礦產(chǎn)資源勘查項目進行全面檢查。各鎮(zhèn)辦要將工作方案和調(diào)查摸底情況于4月10日前報區(qū)集中整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（區(qū)國土資源分局）。

第二階段：集中整頓階段。按照集中整治方案，全面查處亂占濫建和糾正無證勘查、無證開采、越界開采、以探代采、非法轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)、采礦權(quán)和破壞礦山生態(tài)環(huán)境等違法行為，并依法嚴肅查處到位。

第三階段：鞏固提高階段。各鎮(zhèn)辦、區(qū)直有關(guān)部門要鞏固提高對本年度整頓和規(guī)范土地、礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序工作，凡是整頓沒有徹底的，必須采取行之有效的措施處理到位。今后對此項工作區(qū)政府不再發(fā)文，各鎮(zhèn)辦、區(qū)直各相關(guān)部門按此文件抓好落實，鞏固整頓成果，逐步提高整頓效果，保持國土資源開發(fā)利用秩序健康發(fā)展。

六、工作職責(zé)

各鎮(zhèn)辦及區(qū)級有關(guān)部門要把整頓和規(guī)范工作納入重要議事日程，建立和落實工作目標責(zé)任制，確保責(zé)任到位、措施到位、整改到位。

國土資源部門負責(zé)對亂占濫建、無證勘查開采和越界采礦的監(jiān)督管理工作，責(zé)令其停止違法行為，并從嚴從重予以查處和打擊。對持勘查許可證探礦并進行大量開采出售礦產(chǎn)品的或者采礦與采礦許可證礦種不符的，責(zé)令其停止開采，并按非法開采行為進行處罰，對拒不改正的，依法吊銷勘查許可證或采礦許可證。同時，要對非法占地、采砂、采金、建房辦企業(yè)的要及時摸清底子，重大事件要及時提請集中整頓。要健全日常礦產(chǎn)資源勘查開發(fā)監(jiān)督管理制度和國土資源執(zhí)法信息協(xié)管員制度。

發(fā)改部門自本方案公布之日起，對轄區(qū)內(nèi)的國土資源項目一律暫停核準。對未納入開發(fā)開采規(guī)劃的國土資源項目，一律不予核準。對已經(jīng)核準但不按要求條件實施開發(fā)開采的，立即注銷核準手續(xù)，并依法追究法律責(zé)任。

財政部門要做好耕地占用稅探礦權(quán)、采礦權(quán)價款收取、使用等監(jiān)督管理工作。

公安部門要加大對非法開采礦產(chǎn)資源使用民爆物品的查處力度。對不具備安全生產(chǎn)條件的礦山企業(yè)，一律收回其爆炸物品使用許可證，停止供應(yīng)民爆物品；對被取締和關(guān)閉的礦山，依法注銷或吊銷爆炸物品的使用許可證，停止民爆物品的供給；對違法占地采礦、破壞性采礦構(gòu)成犯罪或暴力抗法的人員，應(yīng)依法嚴肅查處，予以打擊，確保整頓和規(guī)范工作安全有序進行。

紀檢監(jiān)察部門負責(zé)監(jiān)督檢查各鎮(zhèn)辦貫徹整頓規(guī)范國土資源開發(fā)秩序執(zhí)行情況，查處國家機關(guān)單位工作人員和村組干部在整頓和規(guī)范國土資源開發(fā)秩序工作中的違法違紀行為，對參與土地買賣入股辦礦、不認真履行職責(zé)、監(jiān)管不力、、失職、瀆職、甚至縱容、包庇不法礦主的國家機關(guān)單位工作人員和村組干部，依法依紀嚴肅追究黨紀政紀責(zé)任，對涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

工商部門負責(zé)礦山企業(yè)的登記管理和對無照經(jīng)營的查處及取締工作，對不具備安全生產(chǎn)基本條件、經(jīng)限期整改后仍達不到要求而被關(guān)閉的礦山和被注銷或吊銷相關(guān)許可證的礦山，依法吊銷其工商營業(yè)執(zhí)照。

環(huán)保部門要加強礦山環(huán)境保護的監(jiān)督管理工作。對于違反環(huán)境保護相關(guān)法律法規(guī)造成環(huán)境破壞和污染的，要依法嚴厲查處，吊銷相關(guān)證照。對未進行環(huán)境影響評價、未通過環(huán)境保護“三同時”驗收以及環(huán)評驗收達不到要求的，一律停產(chǎn)進行整改。對整改后仍達不到要求的，依法予以關(guān)閉。

安監(jiān)部門要加強非煤礦山安全生產(chǎn)的整治工作，會同有關(guān)部門對非煤礦山開展安全生產(chǎn)專項整治，進行重點督查，對不具備基本安全生產(chǎn)條件的非煤礦山，或隨意傾倒廢棄礦渣存在安全隱患的，一律責(zé)令其停產(chǎn)停業(yè)，立即整頓。

海事部門要加強水上運輸船只的管理，嚴肅查處船只運輸非法礦產(chǎn)品，規(guī)范運輸秩序。

經(jīng)貿(mào)部門負責(zé)石煤礦安全生產(chǎn)整治工作，對石煤礦生產(chǎn)進行日常監(jiān)督檢查，對石煤礦違法違規(guī)行為依法查處。對不按安全生產(chǎn)規(guī)程或不具備安全生產(chǎn)基本條件的石煤礦，或隨意傾倒廢棄礦渣存在安全隱患的，責(zé)令其停產(chǎn)整頓，限期整改；對安全實施驗收不合格和經(jīng)限期整改仍達不到安全生產(chǎn)基本條件的石煤礦，依法吊銷其煤礦安全生產(chǎn)許可證，并予以關(guān)閉。

電力部門對不具備安全生產(chǎn)基本條件、被停產(chǎn)整頓的礦山，一律停止生產(chǎn)供電；對非法開采和被關(guān)閉的礦山，一律停止供電；對各類證照不全的新建礦山，不得供應(yīng)生產(chǎn)用電。

各鎮(zhèn)人民政府、辦事處是這次整頓和規(guī)范非法占地和非法開采礦產(chǎn)資源秩序的關(guān)鍵，要樹立全局觀念，從講政治高度認識本次整治的重要性和嚴肅性，應(yīng)按照屬地監(jiān)管原則，加大對轄區(qū)礦產(chǎn)資源監(jiān)管和巡查力度，要及時發(fā)現(xiàn)和制止國土資源的違法行為。對村組干部或機關(guān)黨員干部參與非法占地及非法開采礦產(chǎn)資源的，應(yīng)及時報告紀檢監(jiān)察機關(guān)，依法追究黨紀政紀責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。今后，凡轄區(qū)再出現(xiàn)違法開采礦產(chǎn)資源和非法占地在3畝以上的，一律追究鎮(zhèn)辦主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。各鎮(zhèn)辦要落實包抓領(lǐng)導(dǎo)和包抓部門，以及國土資源執(zhí)法信息協(xié)管員，形成監(jiān)管合力，確保今后轄區(qū)沒有國土資源違法現(xiàn)象的發(fā)生。

各有關(guān)職能部門要按照各自職能，立足本職，各負其責(zé)，各司其職，密切配合，通力協(xié)作，互通信息，形成合力，聯(lián)合執(zhí)法，共同推進，全力確保整治工作責(zé)任落實到位。

七、建立長效工作機制

（一）建立違法案件舉報制度。區(qū)國土和各鎮(zhèn)辦要開通舉報電話，設(shè)立舉報信箱，接受社會監(jiān)督。對于舉報案件，要登記建檔，及時移交有關(guān)部門核查處理。

（二）建立重大案件督辦制度。對于重大案件的查處，紀檢監(jiān)察部門要進行督查督辦，要求限期結(jié)案。對有案不查或查處不力的，要追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員的責(zé)任。

（三）建立信息報送制度。各鎮(zhèn)辦確定的信息聯(lián)絡(luò)員，要切實負起責(zé)任，加強動態(tài)巡查，加強橫向聯(lián)絡(luò)和縱向溝通。及時掌握和報告重要信息和重要情況，以建立長效的監(jiān)管機制。

篇8

(一)建立了三級安全管理網(wǎng)絡(luò) 公司自成立之日起即建立了三級安全管理網(wǎng)絡(luò)，實行安全生產(chǎn)責(zé)任制。總經(jīng)理為安全生產(chǎn)第一責(zé)任人；分管工程副總經(jīng)理及各部門經(jīng)理為二級安全責(zé)任，主抓公司及部門安全生產(chǎn)，負責(zé)做好本部門的安全生產(chǎn)及人身安全管理，做好各項防火、防盜等措施，并積極配合安全員的各項工作；公司安全員為安全直接責(zé)任人，協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)對整個公司的安全生產(chǎn)進行檢查、監(jiān)督，并按要求向安全管理小組提供信息，執(zhí)行公司安全會議的決議，組織學(xué)習(xí)各項安全生產(chǎn)制度及文件，及時會同各部配置安全設(shè)施，按期參加多經(jīng)安全會議。

(二)安全管理制度體系初步建立 制定并實施了公司安全管理制度，主要包括以下幾方面： 1、例會制度：定期召開安全生產(chǎn)、文明施工會議，要求施工單位、監(jiān)理單位必須派安全負責(zé)人參加會議，分析安全生產(chǎn)、文明施工形勢，布置安全生產(chǎn)、文明施工工作。 中國教育查字典語文網(wǎng) chazidian.com

3、嚴格執(zhí)行招投標制度，并將安全作為重要的分項對投標單位進行評價、考察。

(三)現(xiàn)場安全管理

篇9

1998年初，某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過印發(fā)宣傳材料等方式銷售其所興建的紫金花園期房，該宣傳材料稱紫金花園24-26層房屋附空中花園及泳池，并印有三面臨窗封閉式空中花園的圖片。同年7月12日，楊某根據(jù)該宣傳材料及某房地產(chǎn)開發(fā)公司工作人員介紹，與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購買紫金花園第2座25層B單元期房的訂購書，并于當(dāng)日及7月30日分兩次付清購房款1746536元人民幣。同年12月9日，楊某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立了正式的房屋買賣合同，合同標明：該房建筑面積189.89平方，另附設(shè)花園及泳池面積約91.65平米，合同書附有該房平面結(jié)構(gòu)示意圖，與宣傳材料所載內(nèi)容一致，但合同書中對空中花園立體結(jié)構(gòu)沒有具體說明。合同還規(guī)定了買方不如期交款，賣方不如期交房的違約責(zé)任。但未對房屋建筑結(jié)構(gòu)問題規(guī)定違約責(zé)任。2000年6月28日，某房地產(chǎn)公司按約向楊某交付房屋，楊某經(jīng)查驗該房所附花園結(jié)構(gòu)為四周僅有鐵欄圍護的全開式露臺，與宣傳材料圖片中所顯示的三面臨窗全封閉式空中花園嚴重不符，且房屋質(zhì)量存有嚴重問題。故楊某向法院起訴，要求1.解除雙方房屋買賣合同2.責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)公司返還購房款人民幣1746536元，并按購房款額的一倍賠償損失。

法院判決：

一審認為楊某是為生活消費購買該房，其行為應(yīng)屬消費行為，其權(quán)益應(yīng)受《消費者權(quán)益保護法》保護。經(jīng)勘驗，某房地產(chǎn)公司印發(fā)的宣傳材料與房屋實際情況嚴重不符，其行為應(yīng)認定為欺詐行為，所以判決支持了楊某全部訴訟請求。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司上訴，二審法院經(jīng)調(diào)解雙方自愿達成協(xié)議：1.雙方房屋買賣合同自行解除2.某房地開發(fā)公司退還楊某全部購房款，并支付房款的一半賠償楊某損失。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；建安工程；成本控制；管理

中圖分類號： TU71 文獻標識碼： A 文章編號：

近年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但是由于一些企業(yè)不重視企業(yè)的成本管理，導(dǎo)致在企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)了很多問題，對企業(yè)的發(fā)展影響很大。建安成本控制是一個系統(tǒng)性過程，通過成本控制，達到企業(yè)資源的最大利用，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高企業(yè)的市場競爭力，促進企業(yè)的良性發(fā)展。

一、施工方案設(shè)計階段的成本控制

1、優(yōu)化設(shè)計方案

工程成本受施工方案的影響很大，在選擇施工方案的時候要依據(jù)最經(jīng)濟、最合理的原則。不同的施工方案會影響到工程的工期、工程材料、施工設(shè)備等。房地產(chǎn)企業(yè)在進行方案設(shè)計時可以與項目成本相結(jié)合，進行科學(xué)合理的比較，選出優(yōu)秀的建筑設(shè)計單位和設(shè)計方案，從而使工程建筑不僅造型美觀大方，且工程造價科學(xué)合理。將優(yōu)秀方案進行比較時，可采取成本——效益的方法進行分析，確定最終的設(shè)計方案。要結(jié)合房地產(chǎn)市場的實際需要進行單體詳細設(shè)計，向設(shè)計單位提倡應(yīng)用技術(shù)經(jīng)濟分析中的價值工程方法，通過細化功能，去掉多余功能，重點控制造價較高的功能，不斷降低工程造價，盡量付出最小的代價達到最優(yōu)效果。

2、推行限額設(shè)計

所謂的限額設(shè)計指的是依照投資估算的初步設(shè)計以及設(shè)計任務(wù)書，依據(jù)初步設(shè)計總概算的控制施工圖進行設(shè)計。把上階段通過審核的工程量和投資額分到各專業(yè)，再分到各分部工程和單位工程。各專業(yè)首先要保證其使用功能，再根據(jù)限定額設(shè)計和篩選方案，同時要嚴格控制好施工圖設(shè)計和技術(shù)設(shè)計發(fā)生不合理的變更，從而確?？偼顿Y額的有效性和合理性。

必須要積極的推動限額設(shè)計的實行，健全設(shè)計責(zé)任制，這就要求設(shè)計人員既要對工程的費用定額和預(yù)算定額有一定的了解，還必須能夠通過對整個工程投資的估算獲得設(shè)計概算。因此，必須確保各項專業(yè)技術(shù)能夠滿足建筑功能方面和求需要的技術(shù)指標，制定科學(xué)合理的雙贏戰(zhàn)略，對投資限額實施綜合全面的分析，確保投資限額不會超出預(yù)定額度，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)造價管理人員要和設(shè)計人員進行有效配合和合理溝通，能夠及時準確的提供有效、可靠地的項目基礎(chǔ)資料。與此同時，還應(yīng)根據(jù)投資估算制定有效的設(shè)計限額，建立一套嚴格的激勵獎懲制度，把只重技術(shù)而不重經(jīng)濟的現(xiàn)象克服，還要分析、比較同類別的建筑技術(shù)指標，從而達到優(yōu)化設(shè)計，合理控制成本的目的。

3、嚴查施工計劃標準

在工程施工前，相關(guān)部門對施工圖質(zhì)量和技術(shù)上的合理性、施工上的可靠性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從多方面、多角度對設(shè)計圖紙進行全面的審核工作，以求得提高設(shè)計的質(zhì)量，避免一些因設(shè)計因素而出現(xiàn)的經(jīng)濟損失。施工圖設(shè)計階段要進行市場成本水平的調(diào)研，做好全方位的成本預(yù)算，盡量做到到經(jīng)濟、實惠又不失質(zhì)量。

二、招標階段的成本控制

1、編制完善而準確的招標文件

按照“招投標法”的規(guī)定，對于公開招標和邀請招標的項目，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標機構(gòu)編制招標文件。招標文件是整個招標過程所遵循的法律性文件，是投標和評標的依據(jù)，關(guān)系到招標的成敗以及履約的順利程度。招標文件必須包含招標的范圍和方式、工期及質(zhì)量要求、投標報價取費標準、付款方式、結(jié)算方式評標方法等主要內(nèi)容。

為做好招標文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)與資料，對影響工程造價的各種因素進行仔細鑒別、分析和評價，對招標文件中涉及費用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，為后續(xù)的評標及施工整個過程提供嚴密的保障。

2、重視投標文件澄清會議

中標前的詢標澄清是保證成本控制效果的必備環(huán)節(jié)，應(yīng)引起招標單位的足夠重視。由于房地產(chǎn)招標絕大多數(shù)采用低價中標的原則，因而有些競標單位為了中標，在投標時有意漏報項目或針對一些報價要求不明確的部分采取模糊處理，待中標之后提出增加費用的要求，這對成本控制造成了威脅，處理不好還會影響招標周期。

3、加強工程合同管理和控制

合同是約束雙方當(dāng)事人明確各自的“責(zé)”、“權(quán)”、“利”關(guān)系并受法律保護的文件，合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。簽訂嚴密的施工合同十分重要，它是施工階段造價控制的重要依據(jù)。招標單位必須增強合同的法律意識，增強合同條款的嚴密性。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如工程質(zhì)量要求、工期要求、合同價款的計價方式和條件、合同價款調(diào)整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費用包干的內(nèi)容、違約爭議等都要明確而詳細的約定。

三、建安工程施工階段的成本控制

施工階段的成本控制是實施建設(shè)工程全過程成本管理的重要組成部分，采取多種措施加強施工階段的成本控制，對確保施工質(zhì)量，管好用好資金，提高投資效益具有有重要意義。

1、健全法律法規(guī)

建立有關(guān)建筑工程的法律法規(guī)，規(guī)范建筑工程，保證建筑工程造價標準，嚴格執(zhí)行法律，做到有法必依。針對不同區(qū)域和情況制定適應(yīng)具體情況的管理辦法，法律法規(guī)要具有操作性，便于執(zhí)行，規(guī)范市場，有利于建筑工程的順利發(fā)展。

2、控制好材料的質(zhì)量

要充分的利用各種信息渠道，準確的把握建筑材料的工程市場供求狀況。實行材料報價制度，加強相互監(jiān)督、增強核算意識，防止流通環(huán)節(jié)的不規(guī)范交易，改變“算死賬”、“死算賬”的靜態(tài)的材料價格管理方法。掌握材料價格信息，選擇最佳途徑進料時機，有效控制材料價格。建立相關(guān)模型，從技術(shù)上，費用上，施工管理上對各種方案進行可行性研究對比，在不斷的分析，綜合，論證中，多方面評判審核項目的可操作性和合理性，不斷完善設(shè)計方案，減少因方案的更改或變化而引起的額外費用。根據(jù)施工圖的設(shè)計和開始勘察預(yù)算的工程量和具體的工程價格，對工程圖做出合理的設(shè)計和完善，并嚴密科學(xué)的做好各種分項施工的費用預(yù)算，將每一種設(shè)計方案從設(shè)計施工，材料設(shè)備等各方面的成本進行核算，對比，將分項施工的成本和項目的投資額做出科學(xué)對比分析以減少成本支出。

3、加強對設(shè)計變更及合同變更的控制

在施工階段成本控制的一個重要組成部分就是對工程項目變更實行有效控制。在具體的施工中，要對各種施工過程中的設(shè)計變更做出分析，并通過科學(xué)的比較，結(jié)合工程項目投標報價中的各種信息，做出對比分析，綜合論證。同時，要嚴格科學(xué)的控制設(shè)計變更，要在設(shè)計的環(huán)節(jié)上，節(jié)省費用支出。項目經(jīng)理還應(yīng)該根據(jù)合同要求的工程項目、質(zhì)量、進度等指標，詳細地編制好施工組織設(shè)計，作為制定計劃成本的基礎(chǔ)。對合同中的暫定項目和存在變更的分項工程，要進行嚴格審核，及時申報。

四、結(jié)語

建安工程成本控制貫穿于工程建設(shè)的整個過程，涉及范圍廣、綜合性較強，需要企業(yè)的各相關(guān)部門相互協(xié)調(diào)，做好自己的本職工作，密切配合共同完成。做好建安工程的成本控制，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中的關(guān)鍵，關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，也關(guān)系到企業(yè)的長遠發(fā)展，是增加企業(yè)市場競爭力的重要措施，必須引起足夠的重視。

參考文獻

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