摘要：根據(jù)房價收入比的相關概念和公式，對合肥市近幾年的房價收入比進行了實證研究，得出合肥的房價收入比處于全國平均水平，房價收入比的變化主要是由于人均住宅面積和人均收入的增長，房價的增長幅度相對不大。同時通過對不同收入階層以及不同住宅類型的房價收入比構成分析，得出居民對經(jīng)濟適用房的承受力最廣，中等收入戶以上收入組對任何市場可供面積的經(jīng)濟適用房都具有有效的購買力，低收入組對90平方米以下中小面積經(jīng)濟適用房也具有有效的購買力，只有最低收入戶對其仍沒有購買力。

關鍵詞：房價收入比；構成分析，經(jīng)濟適用房

一、房價收入比的概念和公式

（一）房價收入比的概念

房價收入比，顧名思義就是房價與收入的比例關系。世界銀行將其定義為平均每套住宅價格與城鎮(zhèn)家庭平均收入之比。聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心在《城市指標指南》中將其定義為居住單元的中等市場價格與中等家庭收入之比[1]。國內(nèi)一些專家將其定義為“一個國家或城市的年平均上市房價與居民年平均收人之比”，也有人認為“房價收人比是一個基礎性概念，是一個平臺性概念，不計其數(shù)的房價收人比衍生概念各有其內(nèi)在的經(jīng)濟學乃至社會學等意義”[2]。

1.按照收入劃分。從收入層面上看，中國長期以來統(tǒng)計劃分的標準是將全體居民按收入分為最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶和最高收入戶七大類。按照這一劃分的結果分別計算不同階層的房價收入比，這種細化的房價收入比比整個國家或地區(qū)級的指標更科學也更有說服力。

編者按：本文主要從房價收入比概述；我國使用房價收入比存在的問題；改進房價收入比運用的思路進行論述。其中，主要包括：房價收入比的定義及特性、目前,關于房價收入比的定義很多、房價收入比指居住單元的中等自由市場價與中等家庭年收入之比、房價收入比的特征、房價收入比的基本計算方法、有關房價的計算口徑不統(tǒng)一,指標的可比性有限、對收入的求取方式不統(tǒng)一,指標結果真實性有限、目前房價收入比的運用確實存在問題、平均房價收入比使用意義不大、要改進房價收入比的用法、要改進房價收入比的計算方法、考慮居民的其他收入及資產(chǎn)等，具體請詳見。

摘要:近幾年,關于我國房價問題眾說紛紜,房價收入比被作為判斷房價的一項重要指標,但房價收入比的具體運用還存在一些問題。首先闡述了房價收入比的定義、特性和計算方法,然后論述了我國房價收入比應用上存在的問題,最后提出使用房價收入的改進思路。

關鍵詞:房價收入比;住宅價格;收入

1房價收入比概述

1.1房價收入比的定義及特性

1.1.1房價收入比的定義

房價收入比是指居民購房總價與家庭年全部收入的比值。由于房價收入比是家庭購房支出與收入的相對比，能消除不同地區(qū)房價、不同收入水平對居民購房成本的影響，相對真實地反映居民購房能力，而且計算也比較簡便，因而成為考察居民購房能力的一個國際通行指標。

在國外，有新建住宅（新房交易)的房價收入比，也有舊有住宅的（二手房交易的房價收入比），所選取的房價都是中位數(shù)價格或平均數(shù)價格，家庭收入也都是中位數(shù)收入或平均收入，國內(nèi)一般都用平均數(shù)。但在總體內(nèi)部差異性較大的情況下，用中位數(shù)或平均數(shù)來反映總體水平都具有一定的局限性。因此，對于我國這樣收入差距較大的國家，宜計算不同收入群體的房價收入比，更真實地反映居民購房能力的實際差距。

一、我國平均房價收入比的變動特點

1．我國平均房價收入比的計算

一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即：

房價收入比＝每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下：

規(guī)范勞動收入供電物資“三看三對比”討論匯報

正值迎峰度夏的關鍵時刻，將員工的思想統(tǒng)一到國家電網(wǎng)公司和省網(wǎng)公司相繼出臺的規(guī)范員工收入分配有關文件決策部署上來，確保“十一五”發(fā)展起步之年的各項目標任務的完滿完成，就規(guī)范員工收入影響職工切身利益這一問題，物資公司支部、行政、工會組織職工認真貫徹李書記和蔣總的要求，開展以“三看三對比”為主要內(nèi)容的大討論活動。公務員之家版權所有

在進行的“三看三對比”討論中我公司職工進一步識到，社會主義的任務是發(fā)展生產(chǎn)力，共產(chǎn)主義的目標是實現(xiàn)共同富裕，在社會主義發(fā)展的初級階段，提倡一部分人先富起來也是符合我們的國情和追求的，可在實現(xiàn)的過程中作為國有企業(yè)階層（壟斷產(chǎn)生的）還要考慮到其它行業(yè)（效益不好高耗能低利潤）的承受能力，這是由于我們的社會財富歸根結底是由全體社會人員創(chuàng)造的，一些單位目前還不能為社會創(chuàng)造更多更好的（高成本低產(chǎn)出）經(jīng)濟效益，而產(chǎn)生了差異，這就需要兼顧各方面的利益均衡，在隨著社會發(fā)展的今天，產(chǎn)生了現(xiàn)實中的貧富差距逐漸拉大的勢態(tài)，這可能會對社會的穩(wěn)定埋下（產(chǎn)生大鍋飯時代的陰影）隱患，而穩(wěn)定的社會環(huán)境是我們每個人所需要的，因此作為電力部門更應該為此減薪，采取措施切實保護合法收入，取締非法收入，調(diào)節(jié)過高收入，保障最低收入。這樣才會給公眾心理上平衡和安慰。

討論大家認為：深化國有企業(yè)收入分配制度改革建立健全國有企業(yè)的激勵和約束機制，才能激發(fā)廣大員工的生產(chǎn)經(jīng)營積極性，建立與社會主義市場經(jīng)濟體制及現(xiàn)代企業(yè)制度相適應的收入分配制度，逐步形成員工個人收入與其職責、貢獻以及企業(yè)經(jīng)濟效益緊密聯(lián)系、能增能減的收入分配機制。完善適應各類企業(yè)特點的多種分配形式，積極探索資本、技術等生產(chǎn)要素參與收益分配的有效途徑。進一步改進政府對國有企業(yè)收入分配的宏觀調(diào)控和管理，充分發(fā)揮市場的基礎性作用；只有通過深化國有企業(yè)收入分配制度改革，形成有效的激勵約束機制，充分調(diào)動企業(yè)各類人才人員的積極性和創(chuàng)新精神，才能加快促進企業(yè)提高效益，加快企業(yè)發(fā)展的步伐。

電力行業(yè)是高危險，技術含量比較高的行業(yè)，也是關系到國計民生行業(yè)，我們不贊成這種言論：“一些人‘丑富心理’越來越嚴重，看著別的企業(yè)效益好，員工收入高就不爽；”電力系統(tǒng)過高收入，成為當下收入分配改革討論中的重點對象，當然，從構建社會主義和諧社會的時代主題來看，縮小收入差距勢在必行；電力部門生產(chǎn)一線的職工工作也很辛苦，在回顧2005年在對外經(jīng)營中實行公平、公正、公開，讓用戶有選擇權的陽光管理招投標工作中我公司24名員工，共創(chuàng)九百多萬元純利潤，平均每個職工創(chuàng)造經(jīng)濟效益37.5萬元，（這不含企業(yè)內(nèi)部的招標采購物資）言而物資部門的收入在同行業(yè)來說，崗位級別和收入是比較低的，今年夏季在這熱浪滾滾的季節(jié)中，烈日下的溫度達40多度，我們的職工一直在施工現(xiàn)場進行廢舊物資回收工作，他們?yōu)闇p少回收工作的損失緊緊跟隨施工隊，現(xiàn)場同步進行舊導線的回收，現(xiàn)場回收人員由三個五十多歲的職工組成，連續(xù)二個月在施工現(xiàn)場。

物資部門在收入分配上工作三十多年的高中畢業(yè)職工的收入還抵不上工作六、七年多的其它科室大學畢業(yè)生，有個老職工一家五口人就靠他一千四百元的工資生活，因其子女有病每天要靠20.00元的胰島素針劑來進行維持治療，如果不治療發(fā)展下去腎功能就會衰竭；一些青工每個月實際收入只有五百多元，還要買房，連按揭代款多無法付出。通過社會對比使大家認識有所提高，因為我們生活的城市中有許多企業(yè)職工的月收入不足千元，扣除保險金等項目后也只能拿到四五百元，何況他們也和我們一樣需要生活，面對這種貧富差距逐漸拉大，這就需要調(diào)節(jié)過高收入，來構建社會主義和諧社會。公務員之家版權所有

摘要:應用商品房均價與人均月收入比對房價的解釋程度可以衡量房地產(chǎn)風險。本文在分析海南省目前的房地產(chǎn)發(fā)展狀況的基礎上,論述將商品房均價與人均月收入比作為評論海南房地產(chǎn)風險的原因,結果表明,其對海南房地產(chǎn)風險測度的結果比較吻合實際情況。

關鍵詞:商品房均價與人均月收入比;房地產(chǎn)風險;防范

一、海南省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

(一)海南省房地產(chǎn)市場運行轉向典型的“政策市”,房地產(chǎn)價格上漲較快

海南建設國際旅游島的消息一經(jīng)公布,當?shù)胤績r便上演持續(xù)飆升,2009年全年商品房銷售面積560.34萬平方米,銷售總額351.0億元,全年均價6264元/平米,分別較上年增長50.5%、73.2%和18.8%。2010年1月持續(xù)上漲,海南省房屋銷售面積131.48萬平方米,增長4.3倍;房屋銷售額129.67億元,增長7.0倍。進入2月中旬之后,海南省樓市成交量開始急劇萎縮,全省商品房成交84.5萬平方米,較1月環(huán)比下降39.96%,但價格依然高企①。

(二)投資多于居住,呈現(xiàn)住宅化傾向的海南省旅游房地產(chǎn)使得海南省房產(chǎn)空置率居高不下

今年以來，**社會經(jīng)濟保持了又好又快的發(fā)展態(tài)勢，與此同時，城市居民收入穩(wěn)步提高。據(jù)**市統(tǒng)計局住戶抽樣調(diào)查資料顯示：上半年，**市區(qū)城市居民家庭人均總收入達8342元，同比增長12%，其中:人均可支配收入為7765元，同比增長10.8%。與其他市相比，收入差距擴大，工資性收入水平偏低，這些問題應引起政府及有關部門的高度重視。

一、城市居民收入變動特點及成因

從收入的四項構成對可支配收入增長的貢獻份額看，今年上半年，**城市居民收入變動與上年同期相比，呈現(xiàn)出“兩升兩降”的格局，居民收入增長點由單一向多元轉變?！皟缮奔矗贺敭a(chǎn)性及經(jīng)營凈收入對總收入增長的貢獻率呈上升趨勢?！皟山怠奔矗汗ば绞杖牒娃D移性收入對總收入增長的貢獻率呈下降趨勢。

導致居民收入增長點向多元化轉變的原因，在于今年上半年**城市居民可支配收入中財產(chǎn)性及經(jīng)營凈收入增勢迅猛，而工薪收入增速相對趨緩。

1、工薪收入顯著增長，增速趨緩。今年上半年，**城市居民人均工薪收入為5006元，同比增長13.4%，占家庭總收入的比重為60%，對總收入增長的貢獻率為66.3%。表明工薪收入仍是居民家庭收入的主要來源，但與去年同期相比，工薪收入增幅下降了5.2個百分點，工薪收入對總收入增長貢獻率下降了5.7個百分點。

今年春節(jié)期間，機關、事業(yè)單位陸續(xù)兌現(xiàn)了部分停發(fā)數(shù)月的地方福利性津補貼，對推動城市居民工薪收入繼續(xù)保持兩位數(shù)增長起了重要的促進作用。但同時通過對一些企業(yè)的調(diào)查表明，上半年，**部分企業(yè)職工的工資增加不多或根本就沒有增加，這在一定程度上減緩了**城市居民工薪收入的增速。

為貫徹落實中央提出的科學發(fā)展觀，最近，省委、省政府在全省財稅工作會議上決定，今后，省里考核各市的經(jīng)濟工作，不僅要考核財政收入規(guī)模和增幅，而且要考核財政收入占GDP的比重和稅收占財政收入的比重。地稅部門作為組織地方財政和稅收收入的主力軍，對提高“兩個比重”負有義不容辭的責任，任務光榮而艱巨。對比先進市地，找出差距，制定措施，對于今后*市地稅部門更好地服務于*經(jīng)濟社會發(fā)展、更好地做好稅收工作，不斷促進*市“兩個比重”的提高，將起到積極的推動作用。

一、近年來*市“兩個比重”情況

（一）“兩個比重”均呈穩(wěn)定增長趨勢

*年以來，隨著*市經(jīng)濟的快速發(fā)展，*市各級財稅部門不斷加大工作力度，大力組織財稅收入，有力促進了*市“兩個比重”的穩(wěn)定增長。*年，*市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）完成454.19億元，地方財政收入完成20.24億元，占GDP的比重為4.46%，比*年的4.33%提高0.13個百分點；地稅收入完成13.45億元，稅收貢獻率（地稅收入占GDP的比重，下同）為2.96%，比*年的2.56%提高0.4個百分點，其中市縣級收入完成8.62億元，占地方財政收入的比重（對地稅市縣級收入來說，下同）為42.59%，剔除稅收分享改革因素，比重大體在60%左右，比*年的55.83%提高6個多百分點。剔除*年收入創(chuàng)基數(shù)因素后，*年—*年*市“兩個比重”總體上保持了穩(wěn)定增長的態(tài)勢。

注：*年起由于實行稅收分享改革，造成地稅市縣級收入占地方財政收入的比重下降，若按分享前的口徑算，*年地稅地稅市縣級收入完成12.05億元，占財政收入的比重為72.34%，*年完成12.9億元，占財政收入的比重為63.73%，基本保持穩(wěn)定增長趨勢。

（二）*市“兩個比重”在全省位次居中游水平

按照東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)三個地帶來劃分我國區(qū)域經(jīng)濟，是比較通行的研究方法。通過對三個地帶農(nóng)民收入結構的研究，我們得出以下結論：家庭經(jīng)營對農(nóng)民收入差異的影響較小。1980～2000年間，我國東部、中部、西部三個地帶農(nóng)民收入增長速度分別為13.1倍、10.5倍和8.3倍，全國平均為10.8倍。三個地帶農(nóng)民收入受宏觀經(jīng)濟影響的趨勢基本一致，但是產(chǎn)業(yè)結構不同所受影響也略有不同。2000年中部和西部家庭經(jīng)營第一產(chǎn)業(yè)收入均占57.7%，而東部家庭經(jīng)營第一產(chǎn)業(yè)收入比重僅占37.4%。家庭經(jīng)營純收入可以解釋純收入差異的29.74%。第一產(chǎn)業(yè)純收入雖然占純收入總額的比重達47.8%，但其與純收入的相關系數(shù)僅為0.628，擬基尼系數(shù)僅為0.0398，僅能解釋差異的8.4%，差異較大的還有家庭經(jīng)營第三產(chǎn)業(yè)。

工資性收入差異是農(nóng)民收入地區(qū)差異的最主要來源。2000年東部地帶農(nóng)民工資性收入水平223.04元，占純收入比重39.93%，比中部、西部高13.22和15.52個百分點；中部和西部與東部工資性收入的差距占純收入差距的67.8%和56.7%。2000年全國三個地帶農(nóng)民純收入分配的基尼系數(shù)是0.1415，工資性收入差異能夠解釋基尼系數(shù)的57.2%，其中本地企業(yè)收入差異可以解釋28.2%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以解釋18.5%，可以說工資性收入特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是三個地帶之間農(nóng)民收入的主要差異所在，在本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)的收入差異擬基尼系數(shù)高達0.4328，處于不合理狀態(tài)。

扣除從鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到的收入，純收入的基尼系數(shù)為0.1218，顯著降低，說明鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展不平衡對三個地帶農(nóng)民收入差異影響很大?？鄢獬龃蚬な杖牒?，農(nóng)民純收入的基尼系數(shù)為0.1435，略微擴大，說明外出打工有利于降低地區(qū)差距，但影響還并不大。轉移性收入中的非常住人口寄回和帶回、以及退休金實際上也是一種勞務收入，扣除寄回帶回款和退休金以后，純收入的基尼系數(shù)略微降低為0.1403，說明發(fā)達地區(qū)農(nóng)民的勞務性轉移收入的水平也高于不發(fā)達地區(qū)。

然而，三個地帶劃分辦法舍掉了許多具有價值的信息，為了更加詳細地分析農(nóng)村勞務經(jīng)濟發(fā)展的地區(qū)模式，我們利用2000年度全國住戶調(diào)查資料，采用1983－2000年農(nóng)民純收入增長倍數(shù)、2000年農(nóng)民人均工資性收入水平、非企業(yè)組織中就業(yè)收入、企業(yè)就業(yè)收入、外出打工收入、第一產(chǎn)業(yè)占純收入比重、非農(nóng)收入比重、非生產(chǎn)性收入比重、工資性收入比重、勞均年末生產(chǎn)性固定資本原值、人均生產(chǎn)性用地面積11項指標，對全國31個省市自治區(qū)的農(nóng)民勞務收入進行聚類分析。

通過聚類分析，得出我國農(nóng)村勞務經(jīng)濟發(fā)展的五個地區(qū)模式。（1）郊區(qū)型：包括北京市和上海市兩個特大城市的郊區(qū)。（2）沿海型：包括天津、江蘇、浙江、福建和廣東5個省市。（3）北方型：包括遼寧、河北、山東、山西、陜西、甘肅、寧夏7個北方省區(qū)。（4）南方型：包括湖北、湖南、安徽、江西、廣西、四川、重慶、河南8個省市。（5）邊疆型：包括三個亞型，農(nóng)墾型：黑龍江、吉林、新疆；草原型：內(nèi)蒙古、青海、西藏；山地型：云南、貴州、海南。

（一）郊區(qū)型

一、問題的提出

目前我國各地房價不斷上漲的現(xiàn)象引起了廣泛關注，也引發(fā)了關于房地產(chǎn)市場是否過熱以及是否存在泡沫的爭論。從目前的判斷依據(jù)看，常用的參照指標是國際通用的房價收入比，它也是制定住房政策的重要依據(jù)。1989年香港大學的專家伯納德.李諾在一份研究報告中指出：“在發(fā)達國家，房價收入比在1.8～5.5:1之間，……在發(fā)展中國家，該數(shù)一般在4～6:1之間。當然也有例外，……”。隨后，世界銀行在1992年出版的《中國：城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案》一書中，全文引用了上面的論點。其后，聯(lián)合國人類住區(qū)中心也在一份文稿中予以引用。近年來，國內(nèi)研究房價收入比的大多文章，幾乎都引用了上述文獻的結論，即“4～6倍的合理區(qū)間”；也都沿用了其中房價收入比的計算方法，即房價=單價X面積指標。

然而，從研究結果看，不少學者對同一地區(qū)或同一城市采用房價收入比指標分析，卻得出了不同的結論。究其原因，有學者認為是對房價收入的特性和合理取值范圍認識不夠；有的認為是計算方法存在嚴重缺陷：當前的房價收入比主要計算新房市場，而忽略了舊房市場，沒有考慮住房結構，低估了我國居民的購房支付能力；有的認為是“由于概念上的非統(tǒng)一性，往往導致認識與時間中錯誤與混亂”；還有人認為對房價收入比經(jīng)濟涵義的模糊認識，當屬根本性的致因。

筆者通過文獻檢索和對比分析，認為房價收入比的應用目前存在以下方面的問題。

首先，對房價收入比的概念存在認識差異。如有的認為它是“一個國家或城市的平均房價與每產(chǎn)居民的平均收入之比”；有的認為“房價收入比應是一個地區(qū)(國家)某一時期上市銷售的某一類型商品住房的單套平均房價與對應收入檔次居民家庭相同時期戶均每年收入中可用于購房支出之間的比值”；而聯(lián)合國人類住區(qū)中心的《城市指標指南》則認為，房價收入比是指“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”。認識上的差異自然會導致研究結論不一致。

其次，房價收入比概念本身就缺乏嚴格的經(jīng)濟意義。無論是李諾最初提出的概念，還是人們后來的修正，房價收入比都不過是一種替代性的經(jīng)驗指標，并不具備嚴格的經(jīng)濟意義。顯然，人們不可能將其全部收入都用于住房消費。此外，不同國情、不同收入群體和不同消費習慣，都會影響人們對住房消費的實際支出。缺乏嚴格經(jīng)濟意義的房價收入比本身就具有明顯的缺陷。

上半年，物業(yè)管理分公司以公司2006年工作指導思想、目標、要求為出發(fā)點，遵循和發(fā)揚“依存主業(yè)、服務主業(yè)、以人為本、細節(jié)管理”的經(jīng)營理念和工作主題，緊緊圍繞“以服務求生存、以管理求效益、以貢獻求支持”的戰(zhàn)略思想，在各級領導和各個部門的關心支持下，狠抓基礎管理，不斷改革創(chuàng)新、開拓發(fā)展，很好完成了廠及公司的各項物業(yè)服務和后勤保障工作?，F(xiàn)將上半年工作總結匯報如下：

一、業(yè)績指標完成情況

上半年物業(yè)管理分公司全體員工在公司領導班子的指導幫助下，在全體員工的共同努力下，緊緊圍繞公司年初確定的業(yè)績目標，團結一心，真抓實干，積極參與采氣一廠的各項物業(yè)服務工作，物業(yè)管理分公司上半年總收入達到7578419.05元。完成了全年業(yè)務指標的51%。（其中餐飲業(yè)收入完成893149.04元；物業(yè)服務收入完成6812592.11元.洗滌中心收入完成72677.9元，實現(xiàn)了時間過半、任務過半。

二、生產(chǎn)經(jīng)營狀況與分析

1、營業(yè)收入情況

今年上半年營業(yè)總收入達到7578419.05元。完成了全年業(yè)務指標的51%。（其中餐飲業(yè)收入完成893149.04元；物業(yè)服務收入完成6612592.11元.洗滌中心收入完成72677.9元,實現(xiàn)了年初制定的收入預算指標。