一、房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來(lái)政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控，無(wú)一例外，都從相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行了“121號(hào)文件”，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款及土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。而2004年出臺(tái)的“71號(hào)文件”，即業(yè)界通稱的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息，各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，收縮了可貸資金約1100多億元，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機(jī)，抑制投資、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為主旨的“國(guó)八條”和“七八意見”出臺(tái)之后，更使整個(gè)市場(chǎng)彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠(yuǎn)。這令目前主要靠銷售回款融資的開發(fā)企業(yè)叫苦不迭。

商業(yè)性房地產(chǎn)在我國(guó)十幾年的發(fā)展中，資金來(lái)源十分單一，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國(guó)人民銀行公布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)與銀行的互動(dòng)中，已經(jīng)產(chǎn)生了方向上的偏移，居高不下的房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款給銀行帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)資金過(guò)于集中于銀行，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一種被動(dòng)的“壟斷”局面。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如些單一的融資渠道，給房地產(chǎn)開發(fā)商甚至銀行體系都造成了很大的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)，迫切需要多多元化的金融模式來(lái)解決房地產(chǎn)融資中銀行“一貸獨(dú)大”的問(wèn)題。而金融資產(chǎn)的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過(guò)什么形式來(lái)用？資金從哪里來(lái)又往哪里去？這些問(wèn)題無(wú)疑關(guān)乎著房產(chǎn)地企業(yè)的生死。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資中常面臨的問(wèn)題

1、貸款方式單一。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，第三種是房地產(chǎn)抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化的程度有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓展。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上，改變國(guó)內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等7個(gè)方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢(shì)，浩浩蕩蕩撲面而來(lái)。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對(duì)各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動(dòng)。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險(xiǎn)，僅從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。也就是說(shuō)大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來(lái)。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會(huì)說(shuō)完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場(chǎng)多元化，肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來(lái)全國(guó)有20多家地產(chǎn)公司并購(gòu)上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資。如北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過(guò)買殼，成功參股或控股上市公司。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買殼、重組來(lái)上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過(guò)借殼上市打開資本市場(chǎng)的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報(bào)，大部分公司的利潤(rùn)普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。由于各大公司都在增加土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動(dòng)。據(jù)悉，2006年國(guó)資委和證監(jiān)會(huì)有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場(chǎng)大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場(chǎng)的融資步伐。可以這么說(shuō)，在2006年通過(guò)在國(guó)內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計(jì)1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬(wàn)元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來(lái)接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

摘要：在建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基礎(chǔ)上，國(guó)內(nèi)中小企業(yè)逐步發(fā)揮著骨干作用，促進(jìn)了社會(huì)進(jìn)步與國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。選取河南青成機(jī)械設(shè)備有限公司為案例分析對(duì)象，對(duì)該企業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀進(jìn)行分析；分析該企業(yè)目前存在的融資渠道問(wèn)題以及產(chǎn)生的原因，有針對(duì)性地給出應(yīng)對(duì)策略，如拓寬創(chuàng)新融資渠道、調(diào)配融資比率等。希望能改善企業(yè)融資渠道與問(wèn)題控制現(xiàn)狀。

關(guān)鍵詞：融資；融資風(fēng)險(xiǎn)；融資渠道

一、河南青成機(jī)械設(shè)備有限公司融資渠道現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）河南青成機(jī)械設(shè)備有限公司簡(jiǎn)介

河南青成機(jī)械設(shè)備有限公司（簡(jiǎn)稱河南青成），成立于2016年11月，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，是世界五百?gòu)?qiáng)美國(guó)約翰迪爾工程機(jī)械產(chǎn)品河南省總代理、殼牌工程機(jī)械專用油河南省總代理、美國(guó)唐納森河南代理、德國(guó)MATO黃油槍河南省總代理，并有自主品牌艾普松潤(rùn)滑脂，同時(shí)全面開展了工程機(jī)械交易、維修、寄售、租賃等業(yè)務(wù)，是一家工程機(jī)械整機(jī)與后市場(chǎng)全面發(fā)展的綜合型企業(yè)。公司總部位于鄭州市，占地面積3000多平方米，建有辦公室、倉(cāng)庫(kù)、大修車間、展示場(chǎng)、宿舍、職工食堂等。目前，公司設(shè)立了整機(jī)事業(yè)部、潤(rùn)滑油事業(yè)部、零件管理部、二手機(jī)部、財(cái)務(wù)部、綜合管理部等部門。截至目前，河南青成已經(jīng)成立了信陽(yáng)分公司、南陽(yáng)分公司、新鄉(xiāng)分公司及洛陽(yáng)分公司，在全省各地市與一百多家網(wǎng)點(diǎn)建立了后市場(chǎng)合作關(guān)系。

（二）河南青成融資渠道現(xiàn)狀

摘要我國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。近些年，國(guó)家金融宏觀調(diào)控，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題。

關(guān)鍵詞融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資；債券融資

近年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少GDP。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險(xiǎn)。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問(wèn)題。本文主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過(guò)程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話，來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過(guò)高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號(hào)文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無(wú)遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過(guò)程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話，來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過(guò)高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號(hào)文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無(wú)遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

2．房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。

緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。

我們就拓寬民營(yíng)企業(yè)融資渠道課題做了專題調(diào)研，現(xiàn)匯總報(bào)告如下。

一、我市企業(yè)融資現(xiàn)狀

我市民營(yíng)企業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，規(guī)模迅速壯大，實(shí)力日趨增強(qiáng)，企業(yè)數(shù)量達(dá)13000余家，在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用日益突出。與民營(yíng)企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用相比，民營(yíng)企業(yè)獲得的金融資源是欠缺的不平衡的。一是獲得的信貸支持少。銀行貸款是目前民營(yíng)企業(yè)融資的主要渠道。2005年，我市本外幣貸款總額只有350億元左右，各商業(yè)銀行對(duì)30家重點(diǎn)骨干企業(yè)貸款占了40%，大量的企業(yè)所得的資金則是微乎其微了。且企業(yè)信貸活動(dòng)“兩極分化”越來(lái)越明顯，規(guī)模大、效益好的企業(yè)，越來(lái)越成為各金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)奪的客戶；一些有發(fā)展?jié)摿Χ壳盃顩r并不十分好的企業(yè)，或者受到冷落，或者被苛刻的擔(dān)?；虻盅簵l件拒之門外；效益差的企業(yè)也因不符合貸款條件而無(wú)法獲得銀行貸款。二是直接融資渠道窄。由于證券市場(chǎng)門檻高，創(chuàng)業(yè)投資體制不健全，企業(yè)難以通過(guò)資本市場(chǎng)籌措資金。自1997年到現(xiàn)在，“絲綢股份”、“永鼎光纜”、“亨通光電”3家上市公司共募集資金23億元（其中包括“絲綢股份”2007年9月到期的8億元可轉(zhuǎn)債），占貸款總額的6.6%。其他企業(yè)要進(jìn)入資本市場(chǎng)則是步履維艱，困難重重。三是自有資金缺乏。包括從鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)改制過(guò)來(lái)的民營(yíng)企業(yè)從無(wú)到有、從小到大、從弱到強(qiáng)，發(fā)展主要靠自身積累，制約了企業(yè)的快速發(fā)展。

二、企業(yè)融資難、貸款難的原因

1、金融體制不適應(yīng)，政策支持力度不夠。國(guó)有商業(yè)銀行為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，上收貸款權(quán)限，大規(guī)模撤消基層網(wǎng)點(diǎn)，股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等中小金融機(jī)構(gòu)信貸能力有限。銀行自身在金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、信用評(píng)級(jí)、貸款管理等方面不能適應(yīng)企業(yè)對(duì)金融服務(wù)的需求。

2、信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)規(guī)模小，風(fēng)險(xiǎn)分散與補(bǔ)償制度缺乏。目前面向企業(yè)的信用擔(dān)保業(yè)務(wù)發(fā)展滯后，難于滿足企業(yè)需要。由于擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)分散與損失分擔(dān)、補(bǔ)償機(jī)制尚未形成，使得擔(dān)保資金的放大作用和擔(dān)保機(jī)構(gòu)信用能力均受到較大制約。另外，與信用擔(dān)保相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)滯后，在一定程度上也影響了信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的規(guī)范發(fā)展。我市有恒泰、亨通、鼎盛等3家擔(dān)保公司，注冊(cè)資本1.7億元，累計(jì)擔(dān)保10余億元，在擔(dān)保余額3億元。金盛、恒隆源等2家典當(dāng)公司為企業(yè)提供貸款3000多萬(wàn)元。這些擔(dān)保公司和典當(dāng)公司都是近幾年內(nèi)剛發(fā)展起來(lái)的，數(shù)量少、規(guī)模小，處于起步階段。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上，改變國(guó)內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等7個(gè)方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢(shì)，浩浩蕩蕩撲面而來(lái)。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對(duì)各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動(dòng)。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險(xiǎn)，僅從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。也就是說(shuō)大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來(lái)。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會(huì)說(shuō)完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場(chǎng)多元化，肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來(lái)全國(guó)有20多家地產(chǎn)公司并購(gòu)上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資。如北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過(guò)買殼，成功參股或控股上市公司。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買殼、重組來(lái)上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過(guò)借殼上市打開資本市場(chǎng)的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報(bào)，大部分公司的利潤(rùn)普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。由于各大公司都在增加土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動(dòng)。據(jù)悉，2006年國(guó)資委和證監(jiān)會(huì)有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場(chǎng)大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場(chǎng)的融資步伐。可以這么說(shuō)，在2006年通過(guò)在國(guó)內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計(jì)1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬(wàn)元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來(lái)接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

摘要：對(duì)于融資租賃公司而言，受限于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)不能超過(guò)自有資本十倍的規(guī)定，制約公司發(fā)展的最根本原因之一就是資金問(wèn)題。融資租賃公司的前期資金來(lái)源為股東資本金投入，后期融資渠道主要方式是銀行貸款，不僅渠道單一，而且缺乏創(chuàng)新，無(wú)法滿足行業(yè)的發(fā)展。本文將圍繞融資租賃公司存在的融資渠道問(wèn)題，結(jié)合企業(yè)不同發(fā)展階段和不同融資需求，探索創(chuàng)新的融資渠道，幫助融資租賃公司打破瓶頸，謀取長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：融資租賃；融資渠道；保理；資產(chǎn)證券化；信托融資

一、引言

目前融資租賃行業(yè)普遍存在融資渠道單一和創(chuàng)新乏力等問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)融資渠道進(jìn)行研究分析，由點(diǎn)及面，提出的融資渠道優(yōu)化方案，解決了限制融資租賃公司規(guī)模的資金問(wèn)題，提升了資金流轉(zhuǎn)速度，進(jìn)一步輻射到融資租賃公司供應(yīng)鏈中的上下游，從而更好支持實(shí)體企業(yè)的發(fā)展。

二、融資租賃和融資渠道相關(guān)理論

(一)融資租賃的定義和發(fā)展沿革。融資租賃，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是承租人指定標(biāo)的物，出租人出資向供應(yīng)商采購(gòu)，然后承租人以分期的形式向出租人還款。一般認(rèn)為，融資租賃行業(yè)的開端是1952年5月美國(guó)加州的美國(guó)租賃公司成立。1981年4月，中國(guó)東方租賃有限公司成立，屬于第一家合資的租賃公司。1981年7月，中國(guó)租賃公司成立。這些公司的成立標(biāo)志著中國(guó)融資租賃行業(yè)的誕生。(二)優(yōu)序融資理論。優(yōu)序融資理論，1984年由智利學(xué)者邁勒夫和美國(guó)金融學(xué)家邁爾斯提出，又稱之為“啄食順序理論”。該理論的基礎(chǔ)是信息不對(duì)稱理論，并考慮交易成本。企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程需要對(duì)新項(xiàng)目融資時(shí)，首先考慮使用企業(yè)內(nèi)部的資金盈余，然后采用債券的方式進(jìn)行籌資，最后才使用股權(quán)籌資。(三)直接融資理論和間接融資理論。直接融資渠道是指企業(yè)在證券市場(chǎng)上通過(guò)發(fā)行股票和債券方式籌集資金。對(duì)于融資租賃公司，直接融資渠道主要有以下幾種渠道：(1)股東增資(2)發(fā)行債券(3)上市融資(4)母公司借款(5)資產(chǎn)證券化。間接融資是指企業(yè)資金來(lái)自于銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款等債權(quán)融資活動(dòng)，主要的渠道：(1)銀行貸款(2)應(yīng)收賬款保理(3)信托融資。

大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)于一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)性作用。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐加快．城市面臨產(chǎn)業(yè)化升級(jí)的要求．必須進(jìn)一步發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的作用從我國(guó)目前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的融資模式來(lái)看．經(jīng)歷著由財(cái)政資金主導(dǎo)向市場(chǎng)化綜合融資方式的轉(zhuǎn)變．但也面臨著間接融資比例過(guò)大．融資行為中過(guò)分依賴政府信用等問(wèn)題。因此．從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)出發(fā)．選擇合適的資金支持渠道是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要融資渠道從我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資渠道來(lái)看．主要依賴于財(cái)政支持和銀行貸款，其他渠道的資金支持相對(duì)不足。

(一)財(cái)政資金渠道長(zhǎng)期以來(lái)．財(cái)政性資金是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的重要來(lái)源。按照財(cái)政性資金的投向和具體使用方式．財(cái)政資金渠道主要可以分為項(xiàng)目資本金、企業(yè)資本金和項(xiàng)目投資三個(gè)渠道。

1.項(xiàng)目資本金渠道。在投資者以貨幣方式認(rèn)繳的項(xiàng)目資本金中，各級(jí)政府的財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)家批準(zhǔn)的各種專項(xiàng)建設(shè)基金、“撥改貸”和經(jīng)營(yíng)性基本建設(shè)基金回收的本息、土地批租收入、國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、地方人民政府按國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取的各種規(guī)費(fèi)及其他預(yù)算外資金是其重要的資金來(lái)源。作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，尤其是純公共物品性質(zhì)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目．一般而言．項(xiàng)目資本金有四個(gè)來(lái)源．一是未來(lái)的稅收返還．二是土地出讓政府凈收益．三是規(guī)費(fèi)收費(fèi)權(quán)投入．四是財(cái)政資金注入．其中主要來(lái)源渠道是政府財(cái)政性資金。

2．企業(yè)資本金渠道這種渠道主要是針對(duì)近年來(lái)逐漸興起的地方政府融資平臺(tái)的財(cái)政支持渠道。通過(guò)財(cái)政資金注入平臺(tái)企業(yè)資本金．使融資平臺(tái)發(fā)揮對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的作用從上世紀(jì)90年代開始．全國(guó)各地陸續(xù)成立了負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資平臺(tái)．其注冊(cè)資金很大部分是政府財(cái)政性資金．并且在后期發(fā)展壯大過(guò)程中也存在政府財(cái)政性資金的支持．這是財(cái)政性資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的一個(gè)重要特征。政府財(cái)政性資金注入這些城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資平臺(tái)企業(yè)．形成企業(yè)資本金并發(fā)揮弓1導(dǎo)和示范作用．提高了平臺(tái)企業(yè)的融資能力。為進(jìn)一步聚集城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金提供了保障。

3．項(xiàng)目融資渠道。對(duì)具體城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目而言．在滿足項(xiàng)目資本金的要求之后．后續(xù)投資雖然可以利用其他融資方式彌補(bǔ)資金缺口．但對(duì)于某些純公共物品性質(zhì)的城市基礎(chǔ)設(shè)施．無(wú)法依靠其他融資手段吸引到足夠的項(xiàng)目建設(shè)資金．也就是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的投資主要靠財(cái)政性資金完成財(cái)政性資金用于項(xiàng)目投資的．要嚴(yán)格按照相應(yīng)的法規(guī)和程序進(jìn)行各階段的審批，一般包括項(xiàng)目建議書審批、可行性研究報(bào)告審批、初步設(shè)計(jì)審查、概算審核、施工圖設(shè)計(jì)審查等方面地方財(cái)政部門應(yīng)根據(jù)年度財(cái)政投資項(xiàng)目計(jì)劃和預(yù)算按工程建設(shè)進(jìn)度分期撥付建設(shè)資金．建設(shè)資金實(shí)行直接撥付制度。財(cái)政投資項(xiàng)目資金必須?？顚Ｓ茫胤截?cái)政部門對(duì)政府投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施管理和監(jiān)督．并接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督

(二)銀行貸款渠道銀行貸款渠道可以分為國(guó)外貸款和國(guó)內(nèi)貸款。國(guó)外貸款包括世界銀行貸款、亞洲開發(fā)銀行貸款、外國(guó)政府貸款等等．這些貸款一般都是長(zhǎng)期承諾性貸款．貸款條件比較優(yōu)厚．來(lái)源比較穩(wěn)定．但是貸款政策要求比較高總體來(lái)看．由于國(guó)內(nèi)貸款的規(guī)模遠(yuǎn)大于國(guó)外貸款．因此本文僅研究國(guó)內(nèi)銀行貸款目前國(guó)內(nèi)銀行貸款渠道主要是通過(guò)地方政府成立融資平臺(tái)公司．以平臺(tái)公司作為項(xiàng)目借款人，而通過(guò)財(cái)政安排和項(xiàng)目收人等方式作為還款來(lái)源。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，如何獲得足夠的資金支持，如何開拓新的融資渠道，是投資項(xiàng)目得以順利進(jìn)行的基本前提，也是當(dāng)前房地產(chǎn)界關(guān)注的熱點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)值的提高而逐漸演變的。房地產(chǎn)價(jià)值較低的時(shí)候。房地產(chǎn)企業(yè)自己就可以籌集開發(fā)所需的全部資金。幾乎沒有融資需要；隨著房地產(chǎn)價(jià)值的逐漸提高。房地產(chǎn)企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過(guò)程中必然存在資金投入集中性和來(lái)源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛盾、投資回收周期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的矛盾。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)自于商業(yè)銀行貸款，在融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優(yōu)劣、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小和開發(fā)效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，商業(yè)貸款越收越緊，商業(yè)銀行融資門檻越來(lái)越高，在新的貸款限制條件下。房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題已成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的首要問(wèn)題。所以，如何調(diào)整房地產(chǎn)融資渠道已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

(一)自籌資金

自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)初始階段的融資渠道，在房地產(chǎn)價(jià)值較低或開發(fā)規(guī)模較小時(shí)。資金需求比較容易滿足。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣或開發(fā)項(xiàng)目無(wú)法銷售時(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)根本無(wú)能力用自籌資金再開發(fā)新的項(xiàng)目；隨著房地產(chǎn)價(jià)值的升高，投資規(guī)模的增大，資金周期的延長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)單靠自籌資金必然無(wú)法實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)。