導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

縱觀這部部門規(guī)章，可見其強調(diào)最多的是信息公開，包括經(jīng)紀機構應當向政府管理部門披露的信息和向委托人披露的信息，以及向一般公眾披露的信息，也包括委托人應該披露的信息，還包括政府部門應該為信息公開提供的條件，同時還規(guī)定了政府部門之間的信息共享。

《辦法》第11、12、13條強調(diào)了經(jīng)紀機構要向建設(房地產(chǎn))主管部門備案，而政府部門要將主要的備案信息向社會公布。第15條規(guī)定了經(jīng)紀機構應該向社會公眾公開的一般信息，并且特別強調(diào)這些信息“應當在其經(jīng)營場所醒目位置公示”。

《辦法》對經(jīng)紀機構應當向委托人公示的信息規(guī)定得尤為詳細――首先對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的必備內(nèi)容進行了規(guī)定(第16條)，并特別對相關服務內(nèi)容的明示進行了規(guī)定，即第17條：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。

筆者認為對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構來說，這兩條規(guī)定具有非常重大的積極意義。因為這一方面表明“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務”是不包括在通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務內(nèi)的(第16條實際上表明“提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等”屬于通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務，或者說屬于第3條所規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行為)，另一方面使得房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務”有了法律依據(jù)，并且可以依法另行收取費用。當然，前提是要“向委托人說明服務內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。

《辦法》尤其強調(diào)明碼標價，第18條不僅要求經(jīng)紀機構明示收費標準，還要求將這些收費標準所對應的服務項目和服務內(nèi)容一并明示，并強調(diào)要“在經(jīng)營場所醒目位置標明”。

《辦法》還在第18條進一步明確要求：“一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價”。通俗地講，這些都是在告訴經(jīng)紀機構：你們可以針對不同的服務收取合理的費用，但應該讓委托人明明白白地知道自己所花的錢能夠購買什么樣的服務，而不能籠而統(tǒng)之地向委托人收錢卻在提供服務上短斤少兩。

為了堵住經(jīng)紀機構坑蒙拐騙的一切可能漏洞，《辦法》在第18條中再次強調(diào)：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐”。

《辦法》強調(diào)了明碼標價，但并未對具體的收費標準進行限制性規(guī)定。這可以理解為關于收費的標準還是依照《國家計委、建設部關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》的規(guī)定，也可以理解為政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費標準將不再作硬性規(guī)定。筆者更愿意將其理解為后者，理由是在上述1995年的《通知》中，首先將房地產(chǎn)經(jīng)紀收費定義為居間所收取的傭金，然后規(guī)定了計收標準是成交價格總額的0.5％～2.5％(實行獨家的可適當提高，不超過3％)，而這次在《辦法》中則明確規(guī)定了經(jīng)紀機構可以在居間之外另行提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務”并收取相應費用。實際上，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀機構普遍是在現(xiàn)行的傭金標準范圍內(nèi)附加了代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務?，F(xiàn)在按照《辦法》的精神，即使維持《通知》所規(guī)定的2.5％傭金上限規(guī)定不變(我們更希望的是按照市場經(jīng)濟的原則，在已經(jīng)充分競爭的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實行供需雙方自由定價)，也可以在收費總額上有所突破了――只要將原來包括在一般經(jīng)紀服務范圍內(nèi)的“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務’剝離出來并加以明示、征得委托人同意并另行簽訂書面合同，即可在傭金之外另外收取其他服務費用。

針對現(xiàn)實中常見的現(xiàn)象，《辦法》在第19條專門規(guī)定：“兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，只能按照一宗業(yè)務收取傭金，不得向委托人增加收費”。

除了規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的基本內(nèi)容以外，《辦法》第21條還要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，應當向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內(nèi)容，并書面告知下列事項：1.是否與委托房屋有利害關系；2.應當由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；3.委托房屋的市場參考價格；4.房屋交易的一般程序及可能存在的風險；5.房屋交易涉及的稅費；6.經(jīng)紀服務的內(nèi)容及完成標準；7.經(jīng)紀服務收費標準和支付時間；8.其他需要告知的事項。

不過筆者認為，以上書面告知內(nèi)容的一部分(第2、6、7項等)其實應該寫進服務合同，而不僅是“書面告知”。

第21條還有一款：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構根據(jù)交易當事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務以外的其他服務的，應當事先經(jīng)當事人書面同意并告知服務內(nèi)容及收費標準”。這可以理解為再次強調(diào)了第17條的相關規(guī)定，但筆者覺得這樣顯得有些重復了。

《辦法》第22條和23條規(guī)定了委托人應該披露的信息。

《辦法》第24條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在銀行開設專門的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)客戶的交易資金，但只簡單地規(guī)定“交易資金的劃轉(zhuǎn)應當經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的簽字和蓋章”，也就是說該專用存款帳戶由支付方和經(jīng)紀機構共同管控，這可以保證支付方的利益，但對于售房者來說，能否穩(wěn)妥地收到交易資金就只能依靠經(jīng)紀機構的幫助以及支付方的自覺，因此給人的感覺是對售房者的保護不夠。

存量房交易資金監(jiān)管一直是近年來的熱點問題，但如何既有效地監(jiān)管交易資金又不給交易雙方以及經(jīng)紀機構帶來太多不便以致影響交易效率，則一直是一個不容易解決的矛盾?！掇k法》在這方面的規(guī)定比較籠統(tǒng)，也是情有可原的。

《辦法》第25條規(guī)定的禁止行為中，前四種行為也都是直接涉及信息披露的。《辦法》第26條規(guī)定的業(yè)務記錄制度和經(jīng)紀服務合同保存期期限規(guī)定，同樣也是對信息披露的限制性要求。

《辦法》第27條提到了“房地產(chǎn)經(jīng)紀房源、客源信息共享系統(tǒng)”，這實際上就是國外流行的MLS系統(tǒng)(Multiple Listing Service)，該系統(tǒng)的核心就是經(jīng)紀人要及時披露房源信息，同時規(guī)定首先披露這些信息的經(jīng)紀人的權益受到保護，房源成交后會確保其傭金收入。MLS系統(tǒng)既保證了信息的充分共享、又保護了信息的知識產(chǎn)權，因此極大地提高了撮合成交的效率，可以從根本上改變房地產(chǎn)經(jīng)紀的行業(yè)規(guī)則和行業(yè)生態(tài)，應該是這個行業(yè)今后發(fā)展的方向，這次通過立法的方式確認了這個方向，是非常有意義的。

篇2

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人之間的法律關系

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務委托人、交易相對人及其他相關機構。

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人之間的關系依托房地產(chǎn)經(jīng)紀服務產(chǎn)生，與交易當事人之間的交易法律關系相區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人之間的法律關系可以稱之為服務法律關系。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務法律關系存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和委托人之間，主要包括委托關系、關系、居間關系等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務法律關系基于合同產(chǎn)生，適用于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀服務法律關系的法律依據(jù)包括《民法通則》、《合同法》等，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務當事人行為的法規(guī)主要是《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》。

根據(jù)當事主體的多少，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務法律關系可分為雙方關系和三方關系。值得注意的是，不管雙方關系還是三方關系，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構必定為當事一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員雖然是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的實質(zhì)主體，但是我國法律不允許個人名義執(zhí)業(yè)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同關系中的“乙方”只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的分支機構或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。為此，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第14條也有明確規(guī)定“，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一承接，服務報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構名義承攬業(yè)務。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務和收取費用”。

1.房地產(chǎn)委托關系

委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中最常見的業(yè)務關系，是產(chǎn)生、行紀、居間一切委托事務的基礎。根據(jù)《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)委托可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構受委托人委托，在委托合同權限內(nèi)，有償為委托人處理房地產(chǎn)交易相關事務的行為。在房地產(chǎn)委托關系中，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為自己處理房地產(chǎn)交易事務的人稱委托人，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構稱受托人。

房地產(chǎn)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、委托人、委托處理事物相對人的三方關系。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構受托人辦理委托事務時，以委托人或者以自己的名義進行活動，代委托人與第三人訂立房地產(chǎn)交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關系內(nèi)容。受托人處理事務的后果直接歸于委托人。

現(xiàn)實中，房地產(chǎn)委托業(yè)務一般不單獨出現(xiàn)。在存量房經(jīng)紀活動中，往往與房地產(chǎn)業(yè)務或者房地產(chǎn)居間業(yè)務結合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)居間合同簽訂；在新建商品房經(jīng)紀活動中，房地產(chǎn)委托與房地產(chǎn)業(yè)務或者房地產(chǎn)行紀（包租、包售）業(yè)務結合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)行紀合同簽訂；一般也僅限于代辦性質(zhì)的簡單事務性工作，這種業(yè)務通常不收費或者收費很少。

相對于民法上的委托而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的委托有其特殊性。一是房地產(chǎn)委托事項有目的性，即為了協(xié)助或者促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易；民法上的委托標的是一般性勞務，不強調(diào)目的性和針對性。二是房地產(chǎn)委托一般是有償?shù)?，因為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產(chǎn)交易相關服務應收取相應的服務費用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》關于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的相關規(guī)定，房地產(chǎn)委托合同一般為書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現(xiàn)實中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產(chǎn)關系

房地產(chǎn)屬于民法上的委托。根據(jù)《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任”的規(guī)定，以及《城市房地產(chǎn)管理法》中的房地產(chǎn)經(jīng)紀定義，房地產(chǎn)可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定的權限內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取服務費用的行為。

房地產(chǎn)涉及兩方法律關系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與委托人之間的委托關系，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的行為承擔民事責任。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得從中隱瞞信息，賺取差價，同時委托人也對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構做出的承諾承擔民事責任。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與交易相對人之間的關系，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以委托人的名義進行獨立意思表示，對自己的行為承擔連帶責任。

目前我國只承認單邊，即在同一宗房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只能作為交易一方的人，不得同時兼作交易雙方的人。因為人是對被人負責，代表被人的利益并維護其合法權益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實現(xiàn)被人的利益訴求，同時也有違民事活動的公平原則。

根據(jù)委托人授權的不同，房地產(chǎn)分為開放式和獨家，開放式就是委托人委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構房地產(chǎn)交易事宜，誰先房地產(chǎn)交易成功，誰就獲取服務費用。獨家是委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構房地產(chǎn)交易事宜。再進一步細分，獨家又可以分為交易權共享的獨家和交易權獨權的獨家。交易權共享的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構房地產(chǎn)交易事宜，同時保留自行成交的權利；交易權獨權的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構房地產(chǎn)交易事宜，并放棄自行成交的權利。

相對民法上的而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的有其特殊性。一是房地產(chǎn)行為以促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產(chǎn)為有償，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構完成服務事項要收取授權約定的服務費用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產(chǎn)關系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的關系也有的性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員都是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體，但房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是責任主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關系。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當按照《勞動合同法》與所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關系決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是其所聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的人，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只能以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名義承接業(yè)務，不能以個人的名義承接業(yè)務、收取費用。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的服務行為結果直接歸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，但房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對自己的行為也負有連帶責任，特別是對第三人的權益造成損害的時候。

3.房地產(chǎn)居間關系

根據(jù)《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”。房地產(chǎn)居間可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取服務費用的行為。

在房地產(chǎn)居間過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構雖然與委托人存在委托關系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構都不是委托人的人或交易當事人一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告可以與委托人訂立房地產(chǎn)交易合同的第三人的有關信息，給委托人提供訂立合同的機會，或者在交易當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個中介服務人，只是在交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用。

房地產(chǎn)居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產(chǎn)報告居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產(chǎn)交易合同的機會；所謂房地產(chǎn)媒介居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產(chǎn)交易合同成立，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構才能取得居間合同約定的報酬。

相對于民法上的居間而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的居間有其特殊性。一是房地產(chǎn)買賣居間主要是媒介居間，因為房地產(chǎn)是特殊商品，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只提供信息服務，委托人與交易相對人很難達成買賣交易，房地產(chǎn)居間活動中撮合成交的媒介服務必不可少。但是，房地產(chǎn)租賃居間一般是報告居間，因為房屋租賃合同相對簡單，比較容易達成。二是房地產(chǎn)居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結果；按照《合同法》，服務報酬應當由受益雙方均攤。三是房地產(chǎn)居間關系一般是通過書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同確定，《合同法》則沒有規(guī)定居間合同為要式合同。

二、三類法律關系比較

篇3

關鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)紀；存在問題；應對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀人。房產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關部門統(tǒng)計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀人應具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務的主要功能

1. 咨詢服務

房地產(chǎn)咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關法律等提供咨詢服務。

2. 價格評估

房地產(chǎn)價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格進行評估的經(jīng)濟活動。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有著特殊的價格形態(tài)， 價格形成較復雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點，不可能形成統(tǒng)一或批量的價格， 需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價。其次， 房地產(chǎn)價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業(yè)和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產(chǎn)評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀

房地產(chǎn)經(jīng)紀， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當、信托等居間活動及業(yè)務。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀活動， 對活躍房地產(chǎn)市場交易， 促進房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法律事務所、律師事務所， 運用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運行規(guī)范化。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人的經(jīng)紀機構數(shù)量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供貼身專業(yè)服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現(xiàn)，其對相關產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構奉公守法、誠實經(jīng)營， 在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)實存在的問題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)機構已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟效益低下。與實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構真是相差甚遠。經(jīng)紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀。

（二）、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務； 同時也規(guī)定了設立房地產(chǎn)中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務機構缺乏一支經(jīng)過專門訓練、嚴格資質(zhì)審查的專家隊伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀人平均素質(zhì)不高，業(yè)務素質(zhì)更是良莠不齊。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機構的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機構均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業(yè)人員成為中介構的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設部的《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀三方面內(nèi)容， 有關房地產(chǎn)經(jīng)紀的規(guī)定卻很少。⑤

四、應對此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應對政策

那么如何才能進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理， 引導房地產(chǎn)中介業(yè)務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機構設置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴格監(jiān)督各個新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)高門檻的準入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調(diào)研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進行培訓工作，要認真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因為，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務， 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業(yè)精神。所以必須加強對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務工作人員的專業(yè)知識和相關業(yè)務知識的培訓， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務能力和較高的道德水準。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護客戶的合法權利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)機構規(guī)模偏小，專業(yè)人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務業(yè)的水準，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務業(yè)的隊伍建設著手，全面提升其業(yè)務素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應設立包括策劃師、經(jīng)紀人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務機構應具有各類專業(yè)人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規(guī)范運作。目前，我國房地產(chǎn)中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業(yè)務程序制定業(yè)務規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度及相關法律法規(guī)。

建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的業(yè)務水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務標準、收費標準及提取方式等；

4. 經(jīng)紀機構及從業(yè)人員應承擔的相應法律責任和經(jīng)濟責任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構自身建設，強化自律機制

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當加強自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人嚴守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場，使國內(nèi)的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關聯(lián)性很強的產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)走向深入的同時， 也應發(fā)揮其特有的職能作用， 促進經(jīng)紀人隊伍建設， 為經(jīng)紀行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

④建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第8條

篇4

基本概要

現(xiàn)代意義上的經(jīng)紀人經(jīng)營模式源于美國，但我國兩千多年前就出現(xiàn)了經(jīng)紀活動。從歷史文獻中，我們可以看出，經(jīng)紀人在不同朝代有不同稱呼：西漢，經(jīng)紀人被稱為“駒儈”；唐代，稱經(jīng)紀人為“牙人”“牙郎”；到了宋元時期，出現(xiàn)了外貿(mào)經(jīng)紀人，宋代稱“牙儈”，元代稱“舶牙”；明清時期，經(jīng)紀人有官牙和私牙之分，同時還出現(xiàn)了牙行（指代客商撮合買賣的店鋪）。清代后期還出現(xiàn)了專門的對外貿(mào)易經(jīng)紀人――買辦。到了民國時期，隨著股票經(jīng)營和債券買賣的出現(xiàn)，中國出現(xiàn)了債券經(jīng)紀人。

如今，經(jīng)紀人經(jīng)營模式在國外發(fā)展得很成熟，有大批的獨立經(jīng)紀人存在。在我國，經(jīng)紀人經(jīng)營模式則處于逐步發(fā)展階段。經(jīng)紀人是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在發(fā)展經(jīng)濟、促進流通、繁榮市場等方面發(fā)揮著積極作用。經(jīng)紀人有別于其他商家的生存方式，信息來源的多樣性使經(jīng)紀人在解決商品供求矛盾時具有獨特的功能。

經(jīng)紀人如何開展工作

經(jīng)紀人最基本的工作就是通過中介業(yè)務來促成交易。那么他們是如何工作的呢？

第一，對委托方的業(yè)務進行有效的、正確的評估。通常委托方在出售一項業(yè)務時，對業(yè)務的定價都會有一定的情緒化，不能真正反映出該項業(yè)務的實際價值和價格。而經(jīng)紀人都是某一行業(yè)的專家，他們能夠理性地評估這一項業(yè)務。

第二，與委托方簽定經(jīng)紀人合同，確立雙方的權利和義務。

第三，根據(jù)委托方的具體要求以及合同規(guī)定，為委托方尋找買家。

第四，協(xié)助雙方成功交易。

第五，獲得傭金。

經(jīng)紀人的資格

經(jīng)紀人必須通過資格認定，即確認是否具有成為經(jīng)紀人的資格。根據(jù)《經(jīng)紀人管理辦法》，申請從事經(jīng)紀活動的人員必須具備以下條件：

具有完全民事行為能力；

具有從事經(jīng)紀活動所需要的知識和技能；

有固定的住所；

掌握國家有關的法律、法規(guī)和政策；

申請經(jīng)紀資格之前連續(xù)三年沒有犯罪和經(jīng)濟違法行為。

具備以上條件的人要經(jīng)過工商行政管理機關的考核批準，取得經(jīng)紀資格證書后，才能申請從事經(jīng)紀活動。

經(jīng)紀人必須通過培訓考核。根據(jù)國家工商行政管理局的《經(jīng)紀人管理辦法》和有關省市的具體規(guī)定，經(jīng)紀人培訓、考核及發(fā)證由縣以上工商行政管理機關組織實施，也可以委托有關單位進行。培訓考核的內(nèi)容為從事經(jīng)紀活動所需要的知識和技能以及有關法律、法規(guī)、職業(yè)道德等。經(jīng)培訓考核合格后可得到考核合格證明，憑這個證明，再向發(fā)證的工商行政管理機關申請，經(jīng)核準后拿到經(jīng)紀人資格證書。申請科技、房地產(chǎn)，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他特殊行業(yè)的專業(yè)經(jīng)紀人員資格證書的，由省或市（地）工商行政管理部門會同有關行政部門培訓、審核、考核發(fā)證。

獲得經(jīng)紀人員資格證書后，可以依法申請設立經(jīng)紀企業(yè)、合伙的經(jīng)紀組織，還可以申請登記注冊為獨立經(jīng)紀人。

經(jīng)紀人細分

一名優(yōu)秀的經(jīng)紀人或一家優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)紀公司，不僅擁有非常良好的社會關系，而且還擁有非常好的信譽和社會公共形象。他們嚴格按照原則辦事，為委托方積極尋找買家。這就要求他們是一個行業(yè)的專家，有著豐富的專業(yè)知識，對行業(yè)有深層次的了解。下面，我們就對不同行業(yè)的經(jīng)紀人做個細分。

1.體育經(jīng)紀人

隨著我國體育事業(yè)的社會化與產(chǎn)業(yè)化，規(guī)范體育商業(yè)運作已成當務之急。近些年，已有一些體育經(jīng)紀人在北京、湖南、浙江等地出現(xiàn)。作為一名體育經(jīng)紀人，不僅要學習經(jīng)紀人的業(yè)務知識和操作技能，還要學習與研究體育市場的發(fā)展與方向。有專業(yè)人士預測體育經(jīng)紀人職業(yè)將是未來幾年內(nèi)的一新型熱門職業(yè)。

2.文化經(jīng)紀人

對演藝圈明星的經(jīng)紀人，人們不再陌生。隨著文化市場的日趨繁榮，文化領域需要更多的經(jīng)紀人介入，如畫商、書商等。

文化經(jīng)紀人在國外的大學是傳統(tǒng)專業(yè)，在我國則剛剛起步。要想成為一個優(yōu)秀的文化經(jīng)紀人，必須具備良好的藝術鑒賞能力、各種活動的統(tǒng)籌安排能力，且須熟悉有關法律規(guī)章，善于談判、具有說服力。

3.保險經(jīng)紀人

加入世界貿(mào)易組織后，國內(nèi)保險市場逐步開放，國內(nèi)保險專業(yè)人員需求量很大，其中最大的是保險經(jīng)紀人。

保險經(jīng)紀人是獨立的中介者。按照規(guī)定，從事保險經(jīng)紀業(yè)務的人員必須參加保險經(jīng)紀人員資格考試，考試合格者，由中國保險監(jiān)督管理委員會核發(fā)保險經(jīng)紀人員資格證書。已取得資格證書的個人，必須接受保險經(jīng)紀公司聘用，由保險經(jīng)紀公司代其向中國保險監(jiān)督管理委員會申領并獲得保險經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)證書后，方可從事保險經(jīng)紀業(yè)務。

4.技術經(jīng)紀人

他們專為技術買賣牽線搭橋，緊密連接技術持有方與資金持有方，因而技術經(jīng)紀人必須對市場有深刻理解，對成果和資金的對接過程具有很高的領悟力，同時還要有極強的策劃能力，能對項目進行包裝、推銷和實時跟蹤，當然還必須熟諳廣泛的法律知識。

在科技中介服務中，真正從事科技評估、法律咨詢、審計、仲裁、風險投資等業(yè)務的機構太少，同時也缺乏既懂技術又懂法律且善經(jīng)營的復合型人才。國家科技部為這些人才頒發(fā)了“技術經(jīng)紀人”資格證書，取得資格證書的人員還不到全部從業(yè)人員的10%，但市場對技術經(jīng)紀人求賢若渴。

5.人才經(jīng)紀人

求職者個人很難充分掌握人才市場的信息，也不可能全面了解企業(yè)與崗位以及該崗位薪酬的市場行情，因而較難斷定該工作是否適合自己。人才經(jīng)紀人可為求職者提供專業(yè)的全方位服務，直至求職成功。在經(jīng)濟快速發(fā)展的國內(nèi)，人才經(jīng)紀人的職業(yè)前景相當看好。

6.房產(chǎn)經(jīng)紀人

對購房者來說，尋找專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人可起到事半功倍的作用。他們了解委托人意向后，可根據(jù)不同需求，設計最佳的購房方案和售房方案，對房源和客源進行擇優(yōu)組配。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人包括經(jīng)紀人和經(jīng)紀人助理。按有關規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構必須在取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證和房地產(chǎn)經(jīng)紀人助理資格證的人員占總人數(shù)50%的情況下，才能發(fā)給資質(zhì)證書，允許其從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

從這些分類我們可以看出，其中很多行業(yè)與我們職校生是密切關聯(lián)的，比如技術經(jīng)紀人。如果你在某個技術領域做得風生水起，但又想換個工作做做，就可以考慮做技術經(jīng)紀人，因為這個領域你比較熟悉，這里面的人脈你也有，做起來會另有一番樂趣。下文，我們將對房地產(chǎn)經(jīng)紀人作詳細的介紹。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人

房地產(chǎn)經(jīng)紀是經(jīng)紀活動中的一種，在市場經(jīng)濟活動中占有重要的地位，在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常也被稱為“房屋中介”或“二手房中介”。在房屋和土地的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合、促成房地產(chǎn)交易，收取傭金。

22歲的莊景平讀的是建筑專業(yè)，從職校畢業(yè)后，他沒有像班上其他同學那樣進入建筑公司。在他看來，雖然這兩年房地產(chǎn)業(yè)不如以前那么火熱了，但房地產(chǎn)經(jīng)紀人不只是賣房子，這是一個綜合性、挑戰(zhàn)性很強的職業(yè)。從目前的情況來看，建筑設計、文秘、工程造價、人力資源管理等專業(yè)畢業(yè)的學生都可以做這一行，因為他們的專業(yè)知識都能派上用場。通過他的故事，我們來了解一下房地產(chǎn)經(jīng)紀人的狀況。

“堅持，努力，就會有收獲”

“做這行，最重要的是懂得堅持，多努力，自然能夠有所收獲。”莊景平說。剛剛入行時，為了拓展人脈資源，莊景平需要穿街走巷地去走訪、熟悉所在商圈的樓盤、路線和房源情況。他經(jīng)常被小區(qū)物管拒之門外，一些業(yè)主也不完全信任他?！跋冉慌笥?，再談業(yè)績?！彼粋€小區(qū)一個小區(qū)地走訪了解情況。中餐就靠一瓶礦泉水和一個饅頭撐過去。一個月下來，他磨破了四雙鞋。最終，他憑著自己的堅持和努力，經(jīng)過兩個月的反復走訪溝通，贏得了片區(qū)內(nèi)物管和業(yè)主的尊敬和信任，一些業(yè)主主動聯(lián)系并委托他賣房。

“你經(jīng)歷了辛酸，成交時就會倍感喜悅?！比肼殐蓚€月，他一個單也沒成交。有人勸他轉(zhuǎn)行，但他沒有氣餒，他相信努力不會白費。第三個月，他連開三單，并且此后每月的成交數(shù)量都比較理想。莊景平說，他現(xiàn)在已經(jīng)干了四年了，對這個行業(yè)有了深厚的感情，對經(jīng)紀行業(yè)的前景也充滿樂觀和期待之情。

“假期依然會習慣性地關注行業(yè)新聞”

“我很喜歡這份工作?！鼻f景平說。即使是假期，他依然會習慣性地關注行業(yè)的新聞資訊?！拔曳偶僭诩視r，早上八點鐘就起床了。起床后打開電腦瀏覽當天的行業(yè)新聞，已經(jīng)成了習慣?！鼻f景平?jīng)]有在假期睡懶覺的習慣，他時刻保持著對行業(yè)的關注。

“熱愛這個行業(yè)是最基本的要求，做房地產(chǎn)經(jīng)紀人，還需要能夠承受入職初期的壓力并適應這種快節(jié)奏工作?！币驗榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀人忙起來是很累的，有時候一天要跑幾個樓盤，接待很多客戶。莊景平介紹，一個專業(yè)的經(jīng)紀人還需要有較強的房地產(chǎn)市場感知能力，能夠為客戶做好理財工作，如房產(chǎn)理財、投資指南、信貸理財，能對積累的資源（房源、客源）進行有效利用，并對老客戶資源進行二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。

“用業(yè)績和收入證明

當初的選擇是正確的”

莊景平進入經(jīng)紀人這個充滿挑戰(zhàn)性的行業(yè)，親戚朋友都不太支持，他們認為這個行業(yè)沒什么前途。但是，他出于挑戰(zhàn)和超越自己的信念，堅持了自己的選擇。通過在工作中的業(yè)務學習、進社區(qū)與物管和業(yè)主聯(lián)系，在入職三個月后，他就完成了個人業(yè)績的突破。他不僅用業(yè)績和收入說服了建議他更換工作的人，還讓他們覺得他當初的選擇是正確的?！敖?jīng)紀人這個行業(yè)的挑戰(zhàn)非常大，但是當通過努力獲得業(yè)績上的回報時，會讓人感到非常興奮?！?他說。

“這個行業(yè)未來會更加美好”

對于現(xiàn)在的工作，莊景平表示很滿意，他希望把經(jīng)紀人作為終身職業(yè)。他最初只是跑單，現(xiàn)在也開始從事房地產(chǎn)策劃、銷售等方面的工作。“越做越覺得要學的東西有很多，這個行業(yè)有希望，未來會更加美好。”他笑著說，“隨著行業(yè)的不斷規(guī)范，經(jīng)紀人將在未來的置業(yè)中發(fā)揮更大的作用?！?/p>

目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人很多是自己創(chuàng)業(yè)，作為委托人進入房地產(chǎn)行業(yè)的，而且很多房地產(chǎn)大鱷都是從不起眼的房地產(chǎn)經(jīng)紀人起步的。據(jù)推算，目前，我國現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，從業(yè)人員在地域上看，主要集中分布在大中型城市，但已有向中小型城市擴散的趨勢。

近幾年來，房地產(chǎn)經(jīng)紀人已成為常年招聘，但總是招聘不足的職業(yè)之一。從業(yè)人員的收入較高，但年更新率也很高，達15%以上，即一方面不斷有人進入，一方面也有許多人被淘汰出局。這不稀奇，在人口流動性較大的美國和西歐，房地產(chǎn)經(jīng)紀人也是平均收入穩(wěn)居全國前二十名而又不斷獲得生命力的職業(yè)之一。

但我們要看到，本職業(yè)從業(yè)人員所從事的工作內(nèi)容始終沒有一個完整、準確的界定，從業(yè)人員素質(zhì)也參差不齊，一些從業(yè)者見利忘義，干出如先壟斷房源然后抬價出售等不規(guī)范行為，成為導致當前房價增長過快的一個重要因素。因此，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)特點，標準化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高、整個行業(yè)穩(wěn)定健康的持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實意義。

上文，莊景平介紹的是他個人的情況，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還受到國情、政策、經(jīng)濟等方面的影響。在國內(nèi)，一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人要真正做到自己全程掌握全部業(yè)務的開展流程還是有難度的，而國外的獨立房產(chǎn)經(jīng)紀人體系已相當成熟并產(chǎn)業(yè)化，這對我國該職業(yè)的發(fā)展具有借鑒意義。從本質(zhì)上來說，獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀人不是在為中介公司打工，他們可以自由支配工作時間，收入也較高。在工作性質(zhì)上，獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀人與私人律師相似，可以自己成立經(jīng)紀事務所，也可以與中介公司合作。如果同學們真的對這個職業(yè)有興趣，不妨看看這本書――《百萬富翁房地產(chǎn)經(jīng)紀人》。

《百萬富翁房地產(chǎn)經(jīng)紀人》

作者：（美）凱勒、（美）杰恩斯、（美）帕帕森

譯者：余德平、劉剛峰、賀真

內(nèi)容簡介：

本書認為，房地產(chǎn)事業(yè)啟動資金不高，沒有絕對的限制性，非常適合所有胸懷大志者。你從事房地產(chǎn)工作的方法、能力和意愿將是你成功的最大決定性因素。

篇5

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀；信息共享系統(tǒng)；MLS；經(jīng)紀電商模式

長期以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理部門希望引入國際上通行的成熟高效的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息共享模式――MLS，但未能實現(xiàn)。我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自本世紀初起經(jīng)歷了十幾年的高速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模急劇膨脹，信息管理效率低下的問題未得到有效解決。2013年后，由于房地產(chǎn)市場遇冷，交易量大幅下降，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入低迷期，企業(yè)開始多方尋求突破困境的方法，“互聯(lián)網(wǎng)+”成為各主體的共同選擇，無論是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，還是蓬勃發(fā)展的網(wǎng)絡公司，都期望利用互聯(lián)網(wǎng)改善和提升傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀運行效率，以此促使傳統(tǒng)行業(yè)蛻變。在這樣的背景下，富有中國特色的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀信息共享系統(tǒng)--經(jīng)紀電商模式漸成雛形。那么，我國的新型電商模式和MLS有何異同，各自有哪些利弊呢？

一、 MLS簡述

20世紀30年代，MLS（Multiple Listing System）誕生于美國，作為經(jīng)紀人自發(fā)組織實施的一種信息共享系統(tǒng)，被全美大多數(shù)經(jīng)紀人所接受。由于該模式卓有成效，后被加拿大、澳大利亞、新西蘭等多國引入，成為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息共享系統(tǒng)的經(jīng)典模式。至今，MLS所發(fā)揮的作用已經(jīng)遠遠超出共享房源信息、加速銷售的范圍，成為行業(yè)廣泛接受的嚴謹而先進的行業(yè)準則和經(jīng)營管理模式。

MLS產(chǎn)生于市場經(jīng)濟成熟、契約精神普及的發(fā)達國家，其構建與實施的前提條件為：房主與經(jīng)紀機構簽訂獨權委托合同。該合同決定了委托人和經(jīng)紀機構之間的兩層關系：首先為關系，關系使得房地產(chǎn)經(jīng)紀人的角色定位非常明確，即代表委托人的利益行事，不會陷入居間關系中經(jīng)紀人一手托兩家的尷尬境地；第二層關系為獨權，即在合同約定期內(nèi)公司對委托房源銷售權的壟斷，排除了其他經(jīng)紀機構甚至房主自己的銷售權。銷售權的壟斷看似降低了競爭效率，而實際上，由于房地產(chǎn)的交易從獲取信息、選擇、看房，直至談判成功的過程很長，60-90天的獨權委托期限對房地產(chǎn)交易效率的影響是有限的。獨權委托規(guī)范了行業(yè)秩序，避免了信息重復。同時，獨權委托配合MLS的競合運行模式，在實際操作過程中，非但不會降低銷售效率，反而實現(xiàn)了更大范圍內(nèi)由多個經(jīng)紀人銷售。

MLS的競合模式是這樣運行的：會員經(jīng)紀人獲得獨權委托的房源后，必須在3天內(nèi)把核實過的、完備的房源信息在MLS中，其后，該房源可由全部加入MLS的會員經(jīng)紀人進行銷售，銷售傭金在房源經(jīng)紀人和銷售經(jīng)紀人之間按既定比例分享。在競合模式下，美國MLS中約95%的房屋是由非房源經(jīng)紀人銷售出去的。由于全美90%的房地產(chǎn)經(jīng)紀人加入了MLS，因此，MLS模式形成了近乎覆蓋全美的高效競合的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)生態(tài)圈。

美國MLS的所有者為各地區(qū)、各級別的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會，與政府沒有關系，所有的會員數(shù)據(jù)都在National REALTOR Data System（簡稱NRDS）系統(tǒng)中進行更新和維護。NRDS將各城市行業(yè)協(xié)會定義為會員數(shù)據(jù)收集的最初發(fā)起者，并頒發(fā)“數(shù)據(jù)接入點”身份。城市、州和全國三個級別的行業(yè)協(xié)會在NRDS中采取階梯式權限管理，全國行業(yè)協(xié)會擁有最終解釋權。系統(tǒng)中所有協(xié)會、經(jīng)紀機構、經(jīng)紀人員均須嚴格遵守國家行業(yè)協(xié)會制定的規(guī)則，一旦違規(guī)，其會員資格將被暫?；蛉∠?。

MLS需要大量的網(wǎng)絡和計算機技術與管理，包括為會員機構和人員安裝專門的軟硬件、定期系統(tǒng)維護和提供信息安全保障。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會成立了自己的技術服務部門和技術研究部門，專職于MLS技術的實施和研發(fā)。

二、 我國難以移植MLS的原因分析

MLS對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的秩序規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展、信息高效利用產(chǎn)生了積極影響，長期以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理部門關注并致力于引入MLS，但迄今未果。究其原因，有以下幾個方面。

首先，施行MLS的前提條件不具備。MLS的預設前提是獨權委托，但這一前提與我國消費者的交易習慣不符。作為房地產(chǎn)市場的伴生行業(yè)，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)復蘇于20世紀80年代初，21世紀初開始快速擴張，由于增長速度過快，經(jīng)紀人員業(yè)務水平參差不齊，職業(yè)道德良莠參雜，行業(yè)自律缺失，法律法規(guī)有待完善，各種違規(guī)行為時有發(fā)生，負面信息時常見諸報端。由于行業(yè)信譽差，交易者在與經(jīng)紀機構接觸的過程中，戒心較重，房主為了避免利益受損，刻意在經(jīng)紀公司之間設置競爭機制，同一房源在多家經(jīng)紀機構掛牌。房屋需求者也會在多家經(jīng)紀機構查看房源信息，與多家經(jīng)紀機構談判，盡可能降低傭金和服務費。二是獨權委托的法律支持不足，近年來，出于對消費者利益的保護，我國法院對涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀傭金糾紛的判決中，對于經(jīng)紀公司格式合同中有關獨權委托的條款常常以違反《合同法》第三十九和四十條之規(guī)定為由，判決無效，這使得經(jīng)紀機構常常手握獨權委托合同，實際卻難以實現(xiàn)獨權利益。三是我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務以存量房租售為主，在該領域中，經(jīng)紀的主要方式是居間，則主要存在于業(yè)務量較少的新建商品房經(jīng)紀活動中。

其次，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會力量薄弱。當前，我國各層次的房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會均已建立，但是功能不全，力量薄弱，動力不足。我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會承擔的主要職責有，宣傳貫徹政府的各項法律法規(guī)政策、行業(yè)自律、行業(yè)培訓和繼續(xù)教育、反映行業(yè)呼聲、組織行業(yè)交流等。雖然2011年4月1日頒布實施的《房地產(chǎn)經(jīng)濟管理辦法》中明確指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會應承擔起建立和維護運營房地產(chǎn)經(jīng)紀信息共享系統(tǒng)的職責，但是目前我國尚未有任何地區(qū)的經(jīng)紀協(xié)會建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀信息共享系統(tǒng)。

再次，不同類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)對MLS的態(tài)度不同。美國的MLS是經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構維護自身利益的自發(fā)行為結果，業(yè)界的參與度很高。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)在近十年的快速發(fā)展中，各企業(yè)在規(guī)模實力上已形成巨大差異，既有三兩人的單店，也有幾十人、百余人的中等企業(yè)，還有年銷售額上千億、員工幾萬、分支機構遍布多地的大型企業(yè)集團，不同的經(jīng)紀機構由于自身境況不同，在發(fā)展訴求上差別很大，對MLS的態(tài)度各異。中小企業(yè)普遍歡迎，因為這些企業(yè)在店鋪致勝的時代處于劣勢，房源信息不足，期待通過這個系統(tǒng)改善信息資源的短缺的困境。大企業(yè)的態(tài)度比較遲疑甚至消極，一方面他們房源占有率高，例如鏈家地產(chǎn)公司在北京市場占有了80%的房源，無需借助MLS收集信息。其次，大型房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)在發(fā)展過程中都建立了類似于ERP管理體系，通過內(nèi)部信息管理系統(tǒng)實現(xiàn)了房源共享和內(nèi)部合作。同時，大型企業(yè)在開店和招收經(jīng)紀人員方面花費了大量成本，如果加入MLS，則意味著經(jīng)紀人獨立性的增強，可能得不償失。另外，大型企業(yè)自建網(wǎng)絡花費不菲，并入大系統(tǒng)可能導致其原有系統(tǒng)被改造甚至廢棄，這有可能造成企業(yè)信息系統(tǒng)投資的浪費。

三、 我國新型房地產(chǎn)經(jīng)紀信息共享系統(tǒng)的產(chǎn)生

作為信息服務業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的基礎在于為交易者提供信息的數(shù)量、及時性、準確性、全面性、適用性，在此基礎上，輔以經(jīng)紀人的營銷、溝通和個性化服務，最終實現(xiàn)交易。為了提高運行效率，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展到一定程度時，會產(chǎn)生信息共享的需要，建立跨企業(yè)的經(jīng)紀信息共享系統(tǒng)。

在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)初期，企業(yè)沒有信息共享的需求，各自為政，開拓業(yè)務。2003年后，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)步入規(guī)模化經(jīng)營，企業(yè)快速開店，進入連鎖時代，隨著大中型經(jīng)紀公司店鋪的日益增多，出于內(nèi)部統(tǒng)一管理、績效評定、內(nèi)部合作的需要，紛紛建立了企業(yè)內(nèi)部信息管理系統(tǒng)。步入互聯(lián)網(wǎng)時代后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構紛紛借助網(wǎng)絡的力量，其基本模式為經(jīng)紀公司與網(wǎng)絡平臺公司簽訂合作協(xié)議，經(jīng)紀公司提供房源，網(wǎng)絡平臺公司提供平臺，房屋特征和經(jīng)紀人聯(lián)系方式等信息，購房者和租客在在平臺公司的網(wǎng)頁上搜索有意向的房源并聯(lián)系經(jīng)紀人，完成后續(xù)服務。在這種模式中，網(wǎng)絡起到了信息作用，而信息共享特征不明顯，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)依然是零和博弈。由于全部收益只能由率先實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構獨享，經(jīng)紀人不免采用多種手段，有些違規(guī)違法，有些則在信息不對稱的掩護下發(fā)送虛假信息。而經(jīng)紀機構各自收集信息、信息，造成行業(yè)中的房源信息重復與局部壟斷割據(jù)并存。經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人之間只競爭不合作，導致整個行業(yè)信息處理效率低，傭金費用高，在不斷高企的房價上，使購房人進一步增加了負擔。在行業(yè)高速發(fā)展時期，這些弊端不會對企業(yè)收益構成重大影響，因此并未觸發(fā)企業(yè)強烈的改善動機。

2013年后，由于交易行情低迷，經(jīng)紀公司成本壓力不斷增大，希望網(wǎng)絡平臺公司降低端口費，協(xié)商未果，雙方合作破裂。2014年，鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家紛紛和我國最大的房源信息平臺搜房網(wǎng)解約。同年10月，鏈家集團將下屬的線上平臺“鏈家在線”更名為“鏈家網(wǎng)”，實行平臺開放，不僅為鏈家員工服務，而且吸納企業(yè)外的經(jīng)紀人加盟，共享房源信息，合作銷售。偉業(yè)我愛我家也把省下來的廣告費、端口費，用于打造自己的網(wǎng)絡平臺。與此同時失去大型經(jīng)紀公司房源的網(wǎng)絡平臺公司則開始招聘經(jīng)紀人員，實現(xiàn)從信息平臺向房地產(chǎn)經(jīng)紀電商的轉(zhuǎn)變。此外，愛屋及屋、Q房網(wǎng)、房多多等多家電商涌入該行業(yè)，建立了多個局部信息共享平臺，這些經(jīng)紀電商自身不從事經(jīng)紀業(yè)務，其主要功能為收集房源、房源，依靠各經(jīng)紀公司的加盟經(jīng)紀人銷售，與銷售成功者分享傭金，形成了類似于美國房源經(jīng)紀人的專業(yè)化組織。

四、 我國新型房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息共享系統(tǒng)與MLS的對比

當前，我國產(chǎn)生于網(wǎng)絡時代的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息共享系統(tǒng)與產(chǎn)生于80多年前的MLS相比存在巨大差異。

首先，主體性質(zhì)不同。MLS的所有者為各級房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會，我國則為經(jīng)紀電商，這是兩者最本質(zhì)的區(qū)別，據(jù)此，我們可以將兩者分別稱為協(xié)會模式和電商模式。行業(yè)協(xié)會是行業(yè)的自治組織，以行業(yè)服務和行業(yè)自律為宗旨，是非營利組織，收取費用的高低以維持系統(tǒng)運轉(zhuǎn)的成本為限，因此收費低廉。我國的電商模式是以網(wǎng)絡經(jīng)紀企業(yè)為主體，企業(yè)以營利為目的，獲得的收入不僅要彌補網(wǎng)絡開發(fā)、運行和維護的費用，企業(yè)還要獲得不低于社會平均水平的利潤率，否則投資將從經(jīng)紀電商中流出。

其次，收益模式差別巨大。MLS的收益來自于：使用該系統(tǒng)的經(jīng)紀人的會員費、整合房地產(chǎn)信息打包出售給各研究機構和大專院校的收益、咨詢收益。其中會員費是主要收入來源，盡管MLS大約每人40美元的會員月費非常低，與經(jīng)紀人月均4 500美元的收入相比僅占不足1%，但是由于會員眾多，MLS的收益總量非常可觀。我國的電商模式不收取加盟者會員費，而是從成交的租售傭金中分成。當前，純粹的經(jīng)紀電商由于自身沒有經(jīng)紀人，節(jié)約了人員費用，但必須支出系統(tǒng)的建設、推廣和維護費，這也是巨額成本，只有依靠不斷增加成功交易的總量才能盈虧平衡乃至獲得盈利。與MLS相比，電商模式的收益方式更加豐富靈活，除了當前的分傭方式，也可以依據(jù)經(jīng)紀人使用的次數(shù)、流量或成功交易的交易件數(shù)來收費，還可以按照網(wǎng)絡經(jīng)濟“羊毛出在豬身上”的邏輯，采取“用戶免費，客戶收費”的方式，首先吸引大量使用者，培養(yǎng)高粘性用戶（主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員），當該網(wǎng)站成為房地產(chǎn)租售乃至相關人員的集聚地時，則引入客戶--各類與房地產(chǎn)有關的廣告客戶，獲取收益。同時，經(jīng)紀電商也可以對交易數(shù)據(jù)整理打包出售，獲取相應收益。

第三，MLS更有利于經(jīng)紀人利益的保護，而電商模式更有利于對消費者利益的保護。MLS中，對房源信息的壟斷造成房屋買賣雙方對該系統(tǒng)的依賴，在傭金費率上缺乏議價能力，更有利于經(jīng)紀人利益的維護。從世界范圍來看，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀傭金費率處于較高水平。而我國的經(jīng)紀電商模式誕生于市場不景氣、激烈競爭的背景下，從實際效果來看，電商模式已經(jīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)刮起了降價旋風。在電商進入該行業(yè)前，房屋交易傭金費率普遍在2.5%以上，租賃傭金則為半月到一月的租金，而電商進入后，行業(yè)傭金費率進入明顯的下行通道，目前最低的交易傭金費率為0.5%，租賃傭金則為3天房租，這無疑給消費者帶來了更大的利益。從長遠來看，電商模式會導致房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)輕資產(chǎn)、低成本運行，經(jīng)紀人員分傭比提高、自由度加大，高素質(zhì)員工比例提升， 這些亦有利于降低傭金、提升服務質(zhì)量。

第四，運行前提不同。MLS要求獨權委托，我國的電商模式以開放式委托為主。從信息共享的效果來看，整個地區(qū)共用一個系統(tǒng)，將全地區(qū)加盟經(jīng)紀人收集到的信息“一網(wǎng)打盡”顯然是效率最高的形式，MLS在這一點上優(yōu)勢突出。我國的電商模式則陷入一種悖論：如果僅有一個網(wǎng)絡，將形成壟斷經(jīng)營，會導致經(jīng)紀電商收取高額費用，服務質(zhì)量下降；如果有多個網(wǎng)絡，雖然可以遏制壟斷，但信息共享的優(yōu)越性又不能充分實現(xiàn)。因此，由于存在“經(jīng)紀信息效率最大化”和“企業(yè)利潤最大化”這兩個相互矛盾的目標，電商模式有可能陷入魚與熊掌不可兼得的困境。

總體來看，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)形成了各方參與主體（包括傳統(tǒng)經(jīng)紀企業(yè)、網(wǎng)絡平臺公司以及電商）都朝經(jīng)紀電商轉(zhuǎn)變的趨勢，而經(jīng)紀電商存在的基礎顯然為一定范圍內(nèi)的經(jīng)紀信息共享體系。當前，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)尚處于轉(zhuǎn)型期，各主體強調(diào)抓住機遇自我發(fā)展，這是企業(yè)在當前競爭中的理性選擇，然而，從行業(yè)整體考慮，信息割據(jù)顯然不是最優(yōu)狀態(tài)，不僅造成信息平臺和網(wǎng)絡的重復建設，資源浪費，而且信息大量重復，行業(yè)整體運行效率較低。未來如果政府嚴格執(zhí)行單邊獨權委托的政策，各平臺的房源信息都會減少，降低交易成功的概率。因此，我國目前的經(jīng)紀電商模式仍處于探索時期，將會在未來的競爭中不斷完善和提升。

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基金項目：國家社科基金階段性成果（項目號：12XMZ101）；北京建筑大學博士啟動基金項目（項目號：331613022）。

篇6

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經(jīng)紀活動。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權房”應當向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，購房者應當本人親自辦理，以避免產(chǎn)權無法過戶風險等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強房地產(chǎn)中介服務管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動。

2.房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務的經(jīng)營活動。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產(chǎn)中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機構主要是房產(chǎn)經(jīng)紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經(jīng)紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經(jīng)紀活動。

上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交(1999)0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息?！?/p>

目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權性質(zhì)的房屋，也在使用權性質(zhì)的房屋，這里的使用權房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區(qū)別。

區(qū)分擬購房屋的權屬性質(zhì)，應以驗看憑證為準。有房地產(chǎn)權利證書（或房屋權利證書）的即為產(chǎn)權性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍睢Ｊ侵福荷虾５姆扛恼咭?guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權的房屋。是指"成套獨用"的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權的性質(zhì)進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行)第五條已取得合法產(chǎn)權證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權已轉(zhuǎn)移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3）同幢住房內(nèi)有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產(chǎn)權性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方"到手價"，則差異很大。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產(chǎn)中介不申領營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。按照工商部門的有關規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權進行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。

事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

實際上很多房產(chǎn)中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻?，將不平等的條件強加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定〉的決定》修正）設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向當?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設立登記。房地產(chǎn)中介服務機構在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應當每年對房地產(chǎn)中介服務機構的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。

而很多房產(chǎn)中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產(chǎn)交易”沒有去標注其產(chǎn)權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、關于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬?！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵噘I賣經(jīng)紀活動?！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告?！边@些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序?！盁o照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書?！薄胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應的國家機關對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。

3.購房前認真索取中介機構的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權房”應當向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權”與“產(chǎn)權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權”性質(zhì)懷疑，避免上當；

5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權潛在的風險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

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關鍵詞：存量房；監(jiān)管流程；監(jiān)管特點

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房產(chǎn)交易中存量房所占比重日益增大。所謂存量房是已取得所有權證書的房屋，也就是通常所說的二手房。與一手房相比，二手房交易過程繁瑣，需要尋找交易對象、辦理一系列交易、過戶手續(xù)，因此絕大部分二手房交易由中介公司撮合成交。而中介行業(yè)準入門檻低、無序競爭嚴重、經(jīng)紀行為不規(guī)范、違法違規(guī)事件時有發(fā)生。在這種情況下，存量房交易市場上需要有一個公正的第三方進行監(jiān)管，保證交易資金安全，房屋定向交割，交易雙方權益的實現(xiàn)以及交易流程的合法性。在這種背景下，建立行之有效的存量房交易資金監(jiān)管勢在必行。

一、南京地區(qū)存量房交易資金監(jiān)管的形成

1.形成背景。2001年以后，南京地區(qū)存量房交易市場開始起步，并逐漸出現(xiàn)了交易量的快速增長。這一階段，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為的制度欠缺，法律法規(guī)不健全，一些中介公司往往以為客戶監(jiān)管資金之名，將客戶交易資金存入公司賬戶。而中介公司在業(yè)務發(fā)展中因自身擴張、現(xiàn)金收房或資金拆借，獲取高息等沖動，便借機挪用客戶購房款。一旦公司經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，這筆原屬于購房人的資金便石沉大海。典型案例是2007年南京地區(qū)發(fā)生的融眾公司挪用客戶購房款事件。注冊資本只有100萬元的融眾公司，卷走了600萬客戶購房款，涉及48戶無辜居民。市政府歷經(jīng)幾個月協(xié)調(diào)處理，追加部分款項，最后法院判決涉案銀行、公證處、擔保公司承擔連帶責任，替融眾公司賠償房款300多萬元?！叭诒娛录钡钠毓庵皇遣环ㄖ薪檫`規(guī)行為的冰山一角，諸如吃差價、虛假信息等陷阱仍在坑害普通購房人。交易資金存在的巨大風險證明，采取措施保障資金安全已刻不容緩。

2.資金監(jiān)管的初期模式。2007年，國家建設部—中國人民銀行發(fā)出《關于全面實行私產(chǎn)房屋交易資金監(jiān)管的通知》（建住房（2006）321號，要求建立存量房交易結算資金管理制度；發(fā)展交易保證機構，專門從事交易資金監(jiān)管；開立客戶交易結算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結算資金的存儲和支付。當年9月，南京市房產(chǎn)局針對購房款的安全性而專門制定的《南京市存量房交易資金監(jiān)管辦法》。由南京房產(chǎn)局下設的房地產(chǎn)交易市場在各家銀行開立客戶交易結算資金專戶，要求所有二手房交易房款要么經(jīng)過政府專用賬號轉(zhuǎn)賬，要么買賣雙方自行交易，禁止房產(chǎn)中介機構以任何形式保管、接觸房款。

隨著存量房資金監(jiān)管政策的落地，存量房市場的交易秩序得到了規(guī)范和加強，行業(yè)的自律和整體服務水平得到極大提升。但應該說此次監(jiān)管對市場的約束是軟性的，客戶可以選擇通過南京市存量房交易結算資金專用存款賬戶進監(jiān)管，也可以買賣雙方自行交割。大量需要貸款的存量房交易則是首付款自行交割，貸款部分通過監(jiān)管賬戶結轉(zhuǎn)。這樣二手房交易產(chǎn)權轉(zhuǎn)移和資金交付的擔保問題仍未根本解決，買賣雙方因產(chǎn)權過戶、物業(yè)檢驗如陰陽合同、一房兩賣等現(xiàn)象等問題仍時有發(fā)生。

3.資金監(jiān)管的深入推進。2011年9月，南京市制定出臺了《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀市場管理的意見》和《關于印發(fā)加強房地產(chǎn)經(jīng)紀市場管理相關實施細則的通知》。核心內(nèi)容是通過全面推行存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管，實現(xiàn)產(chǎn)權登記部門、銀行和交易保證機構等多部門聯(lián)動，全流程、全方位監(jiān)控整個交易過程，封閉管理，確保交易運作安全和交易資金安全。

南京市房產(chǎn)局市場管理處設立交易資金監(jiān)管平臺，負責存量房資金監(jiān)管的組織實施和管理工作。南京房屋置業(yè)擔保有限公司（以下簡稱南房置業(yè)）作為交易保證機構，與買賣雙方簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議，經(jīng)中介公司促成交易的，一并簽訂傭金監(jiān)管協(xié)議。全市主城區(qū)存量房買賣全部實行網(wǎng)上交易管理，中介機構不通過網(wǎng)上操作辦理存量房交易過戶的，房產(chǎn)管理部門登記受理窗口不予收件，老百姓自主交易的，由市房地產(chǎn)交易市場免費提供網(wǎng)上操作服務。由買方將購房資金，交易雙方將傭金支付給南房置業(yè)實施監(jiān)管，待交易雙方完成房屋交易手續(xù)后，南房置業(yè)按監(jiān)管協(xié)議向賣方劃轉(zhuǎn)購房交易資金，向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構劃轉(zhuǎn)傭金。具體流程見下圖：

二、當前南京地區(qū)存量房交易資金監(jiān)管的特點

目前國內(nèi)存量房交易資金監(jiān)管主體一般為政府部門、商業(yè)銀行、交易擔保機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。當前南京模式的特點是以政府管理部門為主導，由有政府背景的交易保證機構負責具體操作，以房地產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)為依托，利用網(wǎng)絡信息技術建立監(jiān)管平臺。

1.委托有政府背景的擔保公司出面進行資金監(jiān)管?！澳暇┓课葜脴I(yè)擔保有限公司”名下開立客戶交易結算資金賬戶，所有存量房交易資金只能通過這個賬戶進行。南京監(jiān)管模式由初期的政府出現(xiàn)直接監(jiān)管，改由第三方監(jiān)管，避免了政府在監(jiān)管責任、人員編制和經(jīng)費核算方面的困難，同時整個交易環(huán)境由仍政府部門組織協(xié)調(diào)，有利于存量房交易鏈上監(jiān)管方、買賣雙方、銀行、經(jīng)紀機構等各環(huán)節(jié)的配合，政府的權威性也保證了交易資金的安全。

2.搭建了標準化管理平臺。由南京市房產(chǎn)管理部門牽頭，聯(lián)網(wǎng)各家商業(yè)銀行、中介機構、形成統(tǒng)一的網(wǎng)絡載體。從機構申請密鑰、接受委托、簽署《存量房交易合同》、貸款辦理、交易資金監(jiān)管、產(chǎn)權登記、交易資金劃轉(zhuǎn)等全部交易環(huán)節(jié)均通過網(wǎng)上平臺操作，進一步細化管理要求，規(guī)范交易和經(jīng)紀行為。

3.實現(xiàn)了房屋產(chǎn)權的一條龍作業(yè)。存量房交易資金與房屋產(chǎn)權流動相伴而生，南京存量房監(jiān)管辦法做到了將市場交易行為和產(chǎn)權登記同步、可控完成。全部購房款存入南房置業(yè)名下的客戶交易結算資金專用賬戶后，房屋產(chǎn)權才會轉(zhuǎn)移，保證賣房者能拿到全部房款，實現(xiàn)了房產(chǎn)交易的““一手交房，一手交證””。一旦發(fā)生限制交易的事件時，可以保障交易雙方在終止買賣的同時，“專用賬戶”內(nèi)的交易結算資金能安全返還，避免了以往在二手房交易中出現(xiàn)的因付款辦證“時間差”導致糾紛的發(fā)生，使交易過程更加安全。

4.國內(nèi)首家實施傭金監(jiān)管。此次監(jiān)管辦法將傭金納入監(jiān)管范疇，要求交易雙方將傭金交付給南房置業(yè)實施監(jiān)管，待房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)完成，南房置業(yè)按照監(jiān)管協(xié)議的約定向經(jīng)紀機構劃轉(zhuǎn)傭金。服務傭金的監(jiān)管，解決了買賣雙方與中介公司因傭金支付導致的糾紛問題，有效保障三方利益。

三、關于南京模式的幾個觀點

自2012年4月1日正式啟動存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務以來，該監(jiān)管模式已逐步被百姓認可。開辦半年中，就完成網(wǎng)上簽約9439件，監(jiān)管資金76.82億元，監(jiān)管傭金3292萬元，約占全部成交量的45%。從媒體報道看，對南京監(jiān)管模式的疑惑主要集中在兩個方面：一是賣方對收款時點后移有顧慮，造成買賣雙方監(jiān)管意愿不高。二是傭金監(jiān)管被指主管門違法行政，對市場過度干預。下面對這兩個問題進行簡要分析。

1.關于收款時點問題。在未實施監(jiān)管前，通常做法是賣方在過戶前先拿到首付款，辦完過戶手續(xù)后，可拿到剩余款項。資金監(jiān)管出臺后，首付款需存入監(jiān)管賬戶，待買方辦妥產(chǎn)權證后，賣方才可以拿到全款。所謂“劃款時點后移”是指賣方拿到首付款的時間比之前延后了。但從監(jiān)管辦法的設計看，是非常合理的，實現(xiàn)了“錢物兩清”，保證了買賣雙方交易過程中資金的安全。在時間差和安全性中做選擇，買賣雙方應該會毫不猶豫地選擇資金安全。新的辦法出臺，市場主體有一個逐漸接受的過程，目前要加大資金監(jiān)管的宣傳力度，增加影響力，提高群眾對存量房交易資金的安全意識和正確認識。

2.關于傭金監(jiān)管問題。對傭金的監(jiān)管遭到了中介機構的抵制。近十家中介負責人向南京住建委，稱傭金監(jiān)管于理不通，于法失據(jù)，并援引《合同法》第426條第1款“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬”。但現(xiàn)實是，不少中介機構在房產(chǎn)經(jīng)紀服務過程中的“重簽約、輕服務”，簽約時對影響房產(chǎn)交易的重要信息，如質(zhì)量、年代等不向買方披露，待拿了傭金后，則在后續(xù)服務、合同履行當中把問題推給買賣雙方，造成各種交易合同糾紛。因此市場呼喚獨立的第三方對服務傭金進行監(jiān)管，杜絕中介機構強行提前收取傭金、不履行后繼服務，規(guī)避在交易過程中人為操作導致信息不對稱，從而形成一方不當?shù)美男袨椤Ｍㄟ^傭金監(jiān)管真正做到《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定標準的，不得收取傭金”的規(guī)定，激勵中介機構加強內(nèi)部管理，提高服務效率，從合法合規(guī)渠道取得收入。

篇8

無獨有偶，2013年2月，浦東新區(qū)檢察院也查處了一起原南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心和知名房地產(chǎn)經(jīng)紀公司相互勾結逃避稅收的案件。為了少繳稅費，房產(chǎn)經(jīng)紀公司將兩棟原價2000多萬元的別墅房價做低到六七百萬元，又找到原南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心的房產(chǎn)登記受理員劉某及審核科終審員王某，請他們幫忙通過審核，并許諾分別給予好處費6.5萬元和31萬元。在利益的誘惑下，房產(chǎn)交易中心工作人員通過了兩份本應被退回的交易材料，使買房者順利拿到了房產(chǎn)證。此案經(jīng)法院審理后，原南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心審核科終審員王某以判處有期徒刑5年、并處沒收財產(chǎn)1萬元，另一名受理員劉某同樣以被判處有期徒刑3年、緩刑3年。

這兩起案件有著驚人的相似，它們反映出二手房交易稅收征管中存在的諸多問題，其中，中介參與、與稅務部門工作人員勾結規(guī)避稅收的問題非常值得注意。

“陰陽合同”現(xiàn)象普遍

房屋中介為了獲得客戶，在激烈的競爭中求生存，在二手房稅收中采取不法手段，與房產(chǎn)交易當事人、稅務人員勾結規(guī)避稅收。

房屋中介偷逃稅款的手段主要有三種：一是對新購買的住房未辦理產(chǎn)權證就再次轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者重新簽訂合同，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售，不僅使原購房者未繳納契稅，而且逃避了再上市轉(zhuǎn)讓應納的其他各稅。二是房屋中介唆使買賣雙方簽訂兩份合同，一份為實際成交合同，另一份為辦理相關稅費的合同，從中逃避稅款。三是對不足兩年進行上市交易的房屋實施“以租代售”，即房屋中介在為買賣雙方時將原購房合同改簽為租賃合同等。

據(jù)了解，二手房交易中“陰陽合同”規(guī)避稅費現(xiàn)象普遍。據(jù)犯罪嫌疑人交代，做低房屋價格申報納稅已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開的“秘密”。為了達成促進交易和少繳稅費的目的，房地產(chǎn)經(jīng)紀組織與上下家惡意串通，申報納稅價格與實際成交價相差甚遠，造成國家稅收損失。

究其原因，一方面，二手房交易是以交易金額為計稅依據(jù)，買賣雙方合同價格的真?zhèn)沃苯佑绊懚愂帐杖?。但是，目前，二手房的交易價格沒有明確的標準，二手房的成交價格也很難核實。一些納稅人為了逃避稅收，合謀降低合同成交價格。房地產(chǎn)經(jīng)紀組織為促成二手房交易成功，最大限度地壓低納稅申報價格是有效的手段。

中介與稅務人員串通逃稅

按照法律規(guī)定，計稅價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關有權核定征收。因此，具體負責的稅務人員就成為被拉攏腐蝕的重點對象，形成中介與稅務人員串通偷逃稅款的現(xiàn)象。

按照規(guī)定，征稅有受理、審核和審批三個環(huán)節(jié)，分別由三個崗位辦理，但實際操作中，存在一人受理、審核，事后由他人在納稅申報表上補簽意見的現(xiàn)象。由于二手房交易的價格不需要房管部門審核、備案，賣方在保證實際成交價格的前提下，在向稅務部門申報納稅時，多數(shù)愿意幫助買方壓低納稅價格，偷逃稅收。稅務部門在審核上流于形式，或省略審核環(huán)節(jié)，或顛倒審核順序，極易引發(fā)瀆職犯罪。

另外，對自由裁量權的濫用也給了稅務工作人員權力尋租的空間?，F(xiàn)行稅收征管法律、法規(guī)、規(guī)章賦予了稅務機關及其執(zhí)法人員寬泛的自由裁量權。但在實際操作中，由于稅收執(zhí)法人員千差萬別，個人素質(zhì)和價值取向的不同會導致對法律規(guī)范的理解偏差，從而產(chǎn)生自由裁量權濫用的執(zhí)法風險。當前，稅務機關及其執(zhí)法人員在二手房交易稅收行使自由裁量權時，普遍存在的問題是對房產(chǎn)交易的價格處理存在任意性。由于目前相關法律的內(nèi)容操作性不強，在價格認定上標準不明確，給稅務人員以可乘之機，或與中介機構、房屋買賣雙方串通壓低價格、或者放寬區(qū)域價格的最低標準適用。導致房產(chǎn)交易中課稅對象價格失真，影響國家稅收，而工作人員卻利用房產(chǎn)交易機會獲得非法利益。

二手房交易反避稅建議

嚴格審批流程，健全監(jiān)督機制

為防止人為操作擅自減免稅現(xiàn)象的發(fā)生，應制定嚴格的審批制度和審批流程。嚴格審核程序關和事后監(jiān)督也是重要環(huán)節(jié)。程序公正是行政行為公正的前提和保證，也是控制濫用自由裁量權最有效的手段。應建立房屋交易鏈條體系，“先稅后證”。實行稽查約談和重點稽查，幫助和促進納稅人提高自核自繳的能力和納稅遵從度。

采取有效措施控制虛假交易

對合同銷售價格與測定價接近的實行查驗征收。對合同銷售價明顯低于市場指導價又無正當理由的，實行核定征收。加強部門間信息共享，將稅收征管信息和房產(chǎn)部門的權屬登記信息進行比較、分析，防止漏征漏管。

此外，還可以加大群眾的舉報力度，并對舉報人實施一定獎勵。

加強對中介組織的監(jiān)管

目前，對房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的監(jiān)管，無論是政府主管部門的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會進行的自律性監(jiān)管，都存在監(jiān)管不力的問題。

為了打擊“陰陽合同”，2011年4月國家發(fā)改委和建設部就了《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，其中規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀人操縱“陰陽合同”就要被處罰1萬元，中介機構3萬元；早在2010年9月，統(tǒng)計部門宣稱，一旦發(fā)現(xiàn)房屋銷售虛報價格的行為，最高將處以20萬元的罰款。

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關鍵詞：房地產(chǎn)；居間合同；誠實信用原則

中圖分類號：DF525　文獻標志碼：A　文章編號：1673-291X(2008)08-0124-03

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間合同既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立合同進行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。房地產(chǎn)居間合同是指居間方(現(xiàn)階段主要是擁有法人資格的中介組織)向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易(買賣、租賃等)合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人或相對人支付報酬的合同。

一、房地產(chǎn)居間合同的主體

房地產(chǎn)居間合同一般有三個主體：委托人、居間人、相對人，委托人是指委托居間人買賣、租賃房屋的當事人；相對人是指居間方依靠自己能力尋找的不特定的買賣或租賃房屋的當事人；居間人主要是指為委托人或委托人與相對人提供居間服務，具備房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格的法人實體。對于委托人和相對人，我國法律未作特別規(guī)定，按照民法的基本原則，只要當事人具有民事行為能力即可作為委托人或相對人，即其可以是公民、法人和其他組織，對于出賣或出租房屋的主體而言，則必須是房屋的合法權益人，即或者是房屋的產(chǎn)權人或者是擁有合法處分權的權益人。

對于房地產(chǎn)居間人，我國法律則有嚴格的規(guī)定，在立法上主要是基于對交易安全和當事人利益保護考慮，因為居間人和委托人、相對人的信息不對稱情況非常突出，居間人極有可能利用自己的優(yōu)勢去實現(xiàn)利益的最大化，甚至不惜損害委托人的利益，故而對房地產(chǎn)中介機構的設立和從業(yè)人員的資格審核進行嚴格規(guī)范，旨在平衡居間人與他人之間的利益關系，保護當事人權益，維護公平的市場秩序。

建設部于2001年8月15日修正并的《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第lO條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)中介業(yè)務，應當設立相應的房地產(chǎn)中介服務機構。房地產(chǎn)中介服務機構，應是具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織?！眹夜ど绦姓芾砜偩钟?004年8月28日的《經(jīng)紀人管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法所稱經(jīng)紀人，是指在經(jīng)濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者等經(jīng)紀業(yè)務的自然人、法人和其他經(jīng)濟組織?！鄙鲜鰞梢?guī)定均屬于部門規(guī)章，一個是設立經(jīng)紀人的“一般法”主體可以是公民、法人和其他組織，另一個是設立房地產(chǎn)中介機構的“特別法”，要求按照《公司法》第二章規(guī)定設立法人。在這兩個部門規(guī)章的適用上，應當按照特別法優(yōu)于一般法的原則，設立房地產(chǎn)居間中介組織依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》和《公司法》的規(guī)定設立具有獨立法人資格的有限責任公司或股份有限公司。這就排除了公民個人以自己名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務，從而在主體方面保證了房地產(chǎn)居間合同只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和委托人或相對人訂立?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第15條則更為明確的規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務人員承辦業(yè)務，由其所在中介機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同?！?/p>

二、房地產(chǎn)居間合同的分類

《合同法》第424條規(guī)定，居間人向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，該條同時也是《合同法》對居間合同的一種隱性分類，即主要分為報告居間合同和媒介居間合同。所謂報告居間合同，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機會；所謂媒介居間合同，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間。促使雙方訂立合同。實踐當中房地產(chǎn)居間合同還可以是報告居間合同與媒介居間合同兼而有之的結合體?？煞Q為混合居間合同。

由于《合同法》并未能明確指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說，報告居間，居間人應嚴格受委托人的委托內(nèi)容約束，并應盡到忠誠義務為委托人尋求機會訂立合同。在合同達成時，居間人應當只能向委托人要求支付報酬；而媒介居間，居間人僅扮演“中間人”角色，獨立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時，居間人可依照《合同法》第426條規(guī)定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權利義務。實踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報告與媒介居間兩者相結合的形式，可統(tǒng)稱為混合居間；報告是媒介的必要前提，媒介是報告的承接結果。在房地產(chǎn)中介領域，混合居間形式占了絕大多數(shù)，牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可向買賣雙方收取報酬，但另有約定的除外。

三、房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)

《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同?！笨梢姡娱g合同是雙務合同、有償合同、諾成合同、非要式合同。

房地產(chǎn)居間合同的雙務性是指雙方當事人都享有權利和承擔義務的合同，雙方的債權債務關系呈對應狀態(tài)，即每一方當事人既是債權人又是債務人，當事人均享有抗辯權，但依據(jù)居間合同性質(zhì)可知，委托人享有先履行抗辯權，就是在居間人訴請支付報酬時，委托人有權要求其先履行合同約定的義務，但居間合同中規(guī)定居間人有權預收服務報酬的則另當別論。

雙務性的一個重要特征就是有償性。服務報酬是房地產(chǎn)居間服務的對價。房地產(chǎn)居間服務報酬是房地產(chǎn)居間服務的對價?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第18條規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務費用由房地產(chǎn)中介服務機構統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)中介服務機構收取費用應當開具發(fā)票，依法納稅。”因房地產(chǎn)居間合同是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和委托人訂立，有權收取房地產(chǎn)居間服務報酬的當然只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，而不是房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員個人。因此，委托人在支付條件成就時或者合同約定可預收報酬的時間屆至時有權向居間人支付居間服務報酬，如果此時居間人提出以個人名義打收條或者由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開具收據(jù)，委托人有權而且應當拒絕。

房地產(chǎn)居間合同是諾成合同，即雙方當事人意思表示一致即可成立的合同，而無須交付標的物或以提供任何服務作為合同成立的條件，合同成立后，對當事人具有法律約束力，任何一方不履行約定義務即構成違約。

房地產(chǎn)居間合同是非要式合同，法律沒有規(guī)定該類合同必須采取某種形式。在實踐中，多由房地產(chǎn)居間人自行擬定格式合同，條款明顯對其有利，加重當事人的責任，有時甚至顯

失公平。故委托人、相對人在簽訂居間合同時應持慎重態(tài)度。

四、居間人的嚴格義務

我國法律對于居間人有嚴格的規(guī)定，這主要是基于對交易安全和當事人權益的維護考慮?！逗贤ā返?25條規(guī)定，居間人有如實告知的義務，居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。該條即是對居間人義務的規(guī)定，但過于簡單，筆者認為，居間人的義務包括如下內(nèi)容：

(一)報告訂約機會或媒介訂約的義務

依據(jù)《合同法》第424條居間合同的定義，居間人向委托方報告訂約機會或提供訂約媒介是居間人在居間合同中承擔的主要義務。

(二)誠實信用義務

誠實信用是民法的基本原則之一。在民法上，誠信原則被稱為債法中的最高指導原則或稱為“帝王規(guī)則”。對于雙方當事人信息不對稱或訂約地位不平等的合同來說，信息優(yōu)勢方或地位優(yōu)勢者尤其應該主動信守誠實信用原則，誠實信用原則旨在謀求當事人利益的平衡和調(diào)和，居間人在履行居間合同時任何隱瞞、不實告知、泄露信息或私自牟利均是對該原則的違反。

誠實信用原則是一項道德準則，而且是市場經(jīng)濟最基本的道德準則。作為居間人，無論合同是否寫明誠實信用原則，都應該做到恪守諾言、講求信用、誠實不欺、以信為本，不損害他人利益。

但在司法實踐中，誠實信用原則的內(nèi)容極為概括，屬于法律原則，在絕大多數(shù)情況下不能直接適用合同爭議的解決，乃屬一白紙規(guī)定。所以，有必要在簽訂居間合同時予以具體化、明確化。居間人的忠實義務是民法上誠實信用原則的具體化，《合同法》第425條規(guī)定了居間人的忠實義務，忠實于當事人的利益是指居間人就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。如故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，則喪失報酬請求權并應當承擔損害賠償責任。忠實義務還包括居間人不得利用履行居間合同所獲得的信息違反法律牟取私利，更不得對訂立合同實施不利影響。

(三)保密義務

居間人在履行居間合同時獲悉的委托人的商業(yè)秘密以及影響委托人定約的其他信息，應當保守秘密。對于居間人在履行合同時得到的相對人的信息在委托人尚未使用該信息前，居間人負有保密義務，如違反保密義務致使當事人或委托人的利益受損害，應承擔損害賠償責任。

五、居間人的報酬請求權

《合同法》第426條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。第427條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支付的必要費用。上述兩條是合同法對于居間報酬的規(guī)定。對此，筆者認為應作如下解讀。

(一)居間人報酬請求權成立的條件

居間人促成合同成立的，有當然的報酬請求權，對于報酬數(shù)額有約定的從約定。沒有約定的，按照合同法第6l條確定，如仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。所謂合理是指如居間人所付出的時間、精力、物力、財力、人力以及居間事務的難易程度等因素來確定。即只要居間人促成合同成立的，就必然享有報酬請求權，無論是否約定，這是由居間合同的有償性所決定的。

這里涉及到的一個問題就是如何判斷合同的成立?標準有二：一是看委托人與相對人是否訂立合同，至于合同是要式還是非要式，是諾成還是實踐，是有償還是無償，是即時生效還是附條件或附期限(這里涉及到合同的生效條件與合同履行問題，系屬委托人與相對人之間的事。不影響居間人的報酬請求權實現(xiàn))則在所不問；二是看居間人的活動對合同成立的作用大小，居間活動真正起到加快速度、降低難度、節(jié)省成本的，應認定為促成合同成立，即合同的成立與居間人的介紹有直接的因果關系，對于對合同成立僅是提供輔助信息的，則不享有報酬請求權。這兩個標準缺一不可。

關于合同成立后，因某種情形無效或被撤銷。是否影響居問人的報酬請求權，有人認為，如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同，不能視為促成合同成立，居間人仍不能請求支付報酬。筆者認為不妥，因為合同成立是取得居間報酬的法定條件，而合同成立與合同履行中的瑕疵(或被撤銷或因一個當事人原因而不能履行)是當事人之間的事，只要居間人提供了真實有效的信息，促成合同，就當然享有報酬請求權，這符合合同相對性的原則。如果以合同生效或完全履行作為居間人報酬請求權的前提，那么勢必使居間人承擔保證合同生效或履行的擔保責任，這與僅取得居間報酬的居間人權利不對等。除非當事人與居間人約定，以合同的生效或履行為居間人報酬取得權的成立條件。若因居間人提供信息虛假導致合同無效的，則居間人自動喪失報酬請求權并應賠償損失。

居間人取得報酬的，其因居間活動所支出的費用皆由其自行承擔，不得要求委托人另行支付。

對于未促成居間合同的，是否就一定喪失報酬請求權呢?對此不能一概而論。若當事人雙方約定在未促成合同成立的條件下，居間人仍可依其勞務的支出而獲得一定的報酬，則應當尊重當事人的意思，從其約定。即“有約定，從約定，無約定，按法定”，充分尊重當事人的意思自治。若無該種約定，則居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。該費用與前述報酬在性質(zhì)上不同。在數(shù)額上以能夠滿足基本的居間花費為準。

(二)居間報酬的給付義務人

居間合同一般是由委托人給付報酬，但在實際中，亦存在相對人給付的情形，這完全視房地產(chǎn)市場的行情和當事人的約定而定。給付義務人的確定在簽訂合同時必須予以明確，通常意義上委托人是當然的給付義務人，如沒有特殊約定，居間人只能向委托人主張報酬，而不能向相對人主張。

(三)居間報酬的性質(zhì)

房地產(chǎn)居間服務報酬在本質(zhì)上是勞動收入、經(jīng)營收入、風險收入的綜合體。房地產(chǎn)居間服務報酬是對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開展居間業(yè)務時付出的人員勞動、花費的資金和承擔風險的總的回報。而不僅僅是房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的勞動報酬?，F(xiàn)在社會上不少人在接受房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的居間服務并順利成交后。認為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構所提供的居間服務只是帶看房、進行撮合，與約定的居間服務報酬金額并不相稱，因而拒絕支付約定的金額。這部分人可能是把房地產(chǎn)居間服務報酬等同于房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的勞動報酬了，沒有意識到房地產(chǎn)居間服務報酬在本質(zhì)上是勞動收入、經(jīng)營收入、風險收入的綜合體。而且居間報酬是在數(shù)額上要大于從業(yè)人員的勞動報酬。

六、居間人的賠償責任

《合同法》第425條規(guī)定，居間人應當就有關訂立合同事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?！逗贤ā访鞔_地列舉出居間人要承擔損害賠償?shù)囊匆凶C據(jù)證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，居間人才會承擔損害賠償責任。但是否意味著居間人對所提供信息的真實性承擔保證責任?筆者認為，居間人對所提供信息的真實性應當承擔保證責任，原因在于居間人是從事居間活動的專業(yè)人士。委托人正是基于對居間人的信任而委托其進行居間活動，委托人相信以居間為職業(yè)的居間人在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委托人訂立合同提供真實信息和便捷的途徑，居間人應該對信息的真實性負責。至少在合同成立之前信息必須是可信的，居間活動的專業(yè)性決定了提供信息的可靠性。如果因信息不實給委托人造成了損失，則委托人有權要求居間人賠償。需要說明的是，在此不論居間人的主觀方面是故意還是過失。居間合同的有償性亦決定了居間人負有提供真實信息的義務，委托人支付報酬和取得真實信息是對應的，因信息的不實造成損失委托人當然有權要求賠償。

篇10

關鍵詞：房地產(chǎn)估價師；繼續(xù)教育；現(xiàn)狀；問題；對策

房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育是指取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書后，房地產(chǎn)估價師所接受的各種各樣的教育，是對房地產(chǎn)估價師進行知識更新、補充、拓展和能力提高的一種高層次的追加教育。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育的目的是為了更新補充知識，擴大視野、改善知識結構、提高創(chuàng)新能力，以適應科技發(fā)展、社會進步和本職工作的需要。

一、房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育目前大致分為兩類：一是強制性繼續(xù)教育，二是自愿式繼續(xù)教育。

1.強制式繼續(xù)教育。強制式繼續(xù)教育由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會（以下簡稱中房學）組織，采用學時制，要求注冊房地產(chǎn)估價師在每一注冊有效期內(nèi)（3年為一個注冊期）應當接受120學時的繼續(xù)教育，未完成者到期后將不能注冊、不能執(zhí)業(yè)。繼續(xù)教育分為必修課和選修課，必修課和選修課各為60學時。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會組織實施各為30學時的必修課和選修課的繼續(xù)教育，主要采用網(wǎng)絡視頻教育的模式開展；其余各為30學時的必修課和選修課的繼續(xù)教育，由省級學會或協(xié)會組織實施，選修課采用網(wǎng)絡視頻教育模式、必修課一般采用現(xiàn)場面授方式開展。

2.自愿式繼續(xù)教育。自愿式繼續(xù)教育，一種是由房地產(chǎn)估價公司自行組織，依據(jù)各公司情況不同，包括半年度、年度、專題業(yè)務培訓，一般不強制要求，也沒有學時限定，一般采用現(xiàn)場面授方式開展。大型房地產(chǎn)估價師公司一般會定期開展培訓，而小型公司限于時間、經(jīng)費等往往較難開展；另一種是房地產(chǎn)估價師本人根據(jù)個人需要，自行選擇學習內(nèi)容、學習時間、學習方式等提高個人專業(yè)知識和專業(yè)能力，從而更好地開展估價工作。

二、房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育目前存在的主要問題

1.強制式繼續(xù)教育中存在的問題。

1.1學習動機偏差。由于執(zhí)業(yè)注冊的需要，部分學員在參加強制性繼續(xù)教育時抱著混學時的態(tài)度，上課時曠課、遲到早退、找人替課現(xiàn)象時有發(fā)生，從而使得繼續(xù)教育變成例行公事，導致學習效果不理想。

1.2針對性不強。由于房地產(chǎn)估價師專業(yè)技術上已達到了一定的層次和水平，希望通過繼續(xù)教育查漏補缺、增強估價中實戰(zhàn)能力，而每個學員的知識、能力各不相同，但學會統(tǒng)一的繼續(xù)教育很難滿足所有學員的不同要求，眾口難調(diào)，導致學習效果大打折扣。

1.3教育形式單一。不管是網(wǎng)絡教育還是課堂面試，缺少交流互動的過程，教育過程缺少對多樣化實際案例的探討，房地產(chǎn)估價師參與度不高，效果不顯著。

2.自愿式繼續(xù)教育中存在的問題。

2.1教學人員單一。一般估價公司培訓時由內(nèi)部房地產(chǎn)估價師擔任授課教師，一方面帶來教育的便利性和低成本性，另一面限于個人的經(jīng)驗和精力，可能帶來對估價的理解可能不夠深刻或有偏頗。

2.2師資力量薄弱。如果說大型公司由于與行業(yè)部門接觸緊密、專業(yè)人員較多，較易開展內(nèi)部培訓的話，中小型公司由于師資缺乏、業(yè)務單一，較難針對性地開展繼續(xù)教育，即使估價師有學習的強烈愿望，也不知從何學起。

2.3學習渠道狹窄。由于估價行業(yè)發(fā)展時間較短，尚沒有形成系統(tǒng)完整的學習方案，并且由于涉及業(yè)務的競爭，各估價公司技術人員之間缺乏交流，房地產(chǎn)估價師學習的渠道較為狹窄。

三、房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育未來發(fā)展對策

針對房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育中存在的問題，筆者考慮從行業(yè)學會、估價公司、估價師個人、高等院校、社會機構等多方面進行改革。

1.行業(yè)學會。中房學及各省學會應改變原有行政管理的模式，真正變身成為房地產(chǎn)估價公司和房地產(chǎn)估價師服務的基地、娘家人。①加強對估價師培訓需求的調(diào)研，切實了解估價師的需求，提出適合房地產(chǎn)估價師學習的時間、方式、內(nèi)容；②按不同估價師的需求分專題針對性的開展繼續(xù)教育；③多開展典型案例實超培訓；④建立房地產(chǎn)估價公共技術數(shù)據(jù)庫，引導估價師自主學習等。

2.估價公司。估價公司應視估價師為公司最寶貴的財富，分布單位和個人兩個角度考慮，對估價師開展繼續(xù)教育。①分析每位估價師的知識和技能，結合公司目標，制訂有針對性個人培訓計劃；②分不同知識點、技能點增加外聘專業(yè)教師；③建立公司內(nèi)部的估價技術數(shù)據(jù)庫特別是模板數(shù)據(jù)庫，方便估價師隨時隨地查閱學習。

3.估價師個人。結合公司的業(yè)務，估價師按照循序漸進的原則開展繼續(xù)教育。（1）對自己的知識結構進行自我評價，確定學習需求，制定學習目的，尋找并開展合適的學習活動；（2）加入能解決工作實際技術問題的人際圈；（3）建立屬于估價師個人的知識庫，便于查漏補缺，隨時隨地學習。

4.高等院校。高等院校，不僅承擔著初級人才的培養(yǎng)任務，更擔負著專業(yè)科學研究、社會服務的重任。①專業(yè)教師應走進企業(yè)第一線，總結和批量傳播估價新知識、新技能；②對各公司估價師碰到工作難點，進行一對一的解疑釋惑；③對于普遍性的專業(yè)問題，可以將解決問題的思路方法上網(wǎng)共享。5.社會機構。目前社會機構從事房地產(chǎn)估價師考前培訓的很多，但從事繼續(xù)教育的并不多，但機構培訓也有其優(yōu)勢。①市場化運作，可以很好地滿足估價機構和估價師繼續(xù)教育的個性化要求；②可以組織到各領域的專家學者，進行深入的講解和剖析；③可以組織系統(tǒng)化的教材和隨時總結估價經(jīng)驗。

參考文獻：

[1]百度百科.繼續(xù)教育.

[2]中華人民共和國科學技術委員會.注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法[Z].2006-12-25.