導語：如何才能寫好一篇建設用地管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條本辦法所稱建設項目用地預審，是指國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。

第三條預審應當遵循下列原則：

（一）符合土地利用總體規(guī)劃；

（二）保護耕地，特別是基本農田；

（三）合理和集約節(jié)約利用土地；

（四）符合國家供地政策。

第四條建設項目用地實行分級預審。

需人民政府或有批準權的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設項目，由該人民政府的國土資源管理部門預審。

需核準和備案的建設項目，由與核準、備案機關同級的國土資源管理部門預審。

第五條需審批的建設項目在可行性研究階段，由建設用地單位提出預審申請。

需核準的建設項目在項目申請報告核準前，由建設單位提出用地預審申請。

需備案的建設項目在辦理備案手續(xù)后，由建設單位提出用地預審申請。

第六條依照本辦法第四條規(guī)定應當由國土資源部預審的建設項目，國土資源部委托項目所在地的省級國土資源管理部門受理，但建設項目占用規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內土地的，委托市級國土資源管理部門受理。受理后，提出初審意見，轉報國土資源部。

軍事項目和國務院批準的特殊建設項目用地，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。

應當由國土資源部負責預審的輸電線塔基、鉆探井位、通訊基站等小面積零星分散建設項目用地，由省級國土資源管理部門預審，并報國土資源部備案。

第七條已批準項目建議書的審批類建設項目與需備案的建設項目申請用地預審的，應當提交下列材料：

（一）建設項目用地預審申請表；

（二）建設項目用地預審申請報告，內容包括擬建項目的基本情況、擬選址占地情況、擬用地面積確定的依據和適用建設用地指標情況、補充耕地初步方案、征地補償費用和礦山項目土地復墾資金的擬安排情況等；

（三）項目建議書批復文件或者項目備案批準文件；

（四）單獨選址建設項目擬選址位于地質災害防治規(guī)劃確定的地質災害易發(fā)區(qū)內的，提交地質災害危險性評估報告；

（五）單獨選址建設項目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產資源的證明材料。

直接審批可行性研究報告的審批類建設項目與需核準的建設項目，申請用地預審的不提交前款第（三）、（四）、（五）項材料。

本條第一款規(guī)定的用地預審申請表，由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定。

第八條直接審批可行性研究報告的審批類建設項目與需核準的建設項目，項目單位應當在用地預審完成后，申請用地審批前，依據相關法律法規(guī)的規(guī)定，辦理地質災害危險性評估與礦產資源壓覆情況證明等手續(xù)。

第九條受國土資源部委托負責初審的國土資源管理部門在轉報用地預審申請時，應當提供下列材料：

（一）依據本辦法第十一條的有關規(guī)定，對申報材料作出的初步審查意見。

（二）標注項目用地范圍的縣級以上土地利用總體規(guī)劃圖及相關圖件；

（三）屬于《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形，建設項目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的，應當出具經相關部門和專家論證的規(guī)劃修改方案、規(guī)劃修改對規(guī)劃實施影響評估報告和修改規(guī)劃聽證會紀要。

第十條符合本辦法第七條規(guī)定的預審申請和第九條規(guī)定的初審轉報件，國土資源管理部門應當受理和接收。不符合的，應當場或在五日內書面通知申請人和轉報人，逾期不通知的，視為受理和接收。

受國土資源部委托負責初審的國土資源管理部門應當自受理之日起二十日內完成初審工作，并轉報國土資源部。

第十一條預審應當審查以下內容：

（一）建設項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；

（二）建設項目用地規(guī)模是否符合有關建設用地指標的規(guī)定；

（三）建設項目占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行；

（四）征地補償費用和礦山項目土地復墾資金的擬安排情況；

（五）屬《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形，建設項目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃的修改方案、規(guī)劃修改對規(guī)劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

第十二條國土資源管理部門應當自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源管理部門負責人批準，可以延長十日。

第十三條預審意見應當包括對本辦法第十一條規(guī)定內容的結論性意見和對建設用地單位的具體要求。

第十四條預審意見是有關部門審批項目可行性研究報告、核準項目申請報告的必備文件。

篇2

重慶市小城鎮(zhèn)建設用地管理辦法（試行）

第一條  為加強小城鎮(zhèn)建設，促進農村城市化的進程和社會經濟的全面發(fā)展，根據國家、省、市有關土地管理法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱“小城鎮(zhèn)”是指我市城市規(guī)劃區(qū)和縣城（包括縣級市和遠郊區(qū)）的規(guī)劃區(qū)范圍以外的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府所在地的集鎮(zhèn)。

第三條  在小城鎮(zhèn)的工業(yè)、商業(yè)、服務粘、旅游業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工業(yè)小區(qū)、非公有制經濟園區(qū)、居民住宅等建設用地適用本辦法。

第四條  小城鎮(zhèn)建設開發(fā)用地應當堅持“實事求是、量力而行”的方針和土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理的原則，嚴格用地管理、做到合理、節(jié)約、依法用地。

第五條  統(tǒng)一規(guī)劃。小城鎮(zhèn)建設用地規(guī)劃應當符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設規(guī)劃，并按照有利于發(fā)展經濟、有利于方便群眾生活的要求，因地制宜，合理布局，發(fā)揮優(yōu)勢，形成各具特色的小城鎮(zhèn)建設模式。小城鎮(zhèn)的總體規(guī)劃應能指導土地開發(fā)，詳細規(guī)劃應能指導土地出讓。

第六條  統(tǒng)一征地。按照小城鎮(zhèn)建設規(guī)劃，依照法律規(guī)定，由國土部門會同鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府根據當地經濟社會發(fā)展的客觀需要，分期征地，并依法對被征土地的農民進行補償和安置。

第七條  統(tǒng)一整治開發(fā)。按照規(guī)劃的要求和功能，在國土部門的指導下由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府組織整治開發(fā)，進行道路、給排水、供電等基礎設施建設，創(chuàng)造投資條件，由縣級以上人民政府依法出讓。

第八條  統(tǒng)一出讓。小城鎮(zhèn)建設用地應實行有償、有限期出讓，對經營性用地應盡量采取招標、拍賣方式進行。土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押等，按國家、省、市有關規(guī)定辦理。

第九條  在市以上人民政府批準試點的小城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內出讓土地使用權，出讓金由區(qū)、市、縣國土部門統(tǒng)一收取，全部用于所在小城鎮(zhèn)的基礎設施建設和土地開發(fā)，全為市、區(qū)市縣政府對小城鎮(zhèn)建設的投入，?？顚Ｓ?，不得挪作它用。

第十條  小城鎮(zhèn)建設用地由國土部門統(tǒng)一管理。用地單位和個人都必須接受國土部門的監(jiān)督、檢查、建設工程需要臨時使用土地的，須經國土部門批準并辦理《臨時用地許可證》。任何單位和個人不得擅自占用土地，不得違法出讓、轉讓和出租土地使用權。

第十一條  凡在小城鎮(zhèn)依法取得土地使用權并按規(guī)定進行投資建設后，可以依法轉讓、出租、抵押土地使用權及其地上建（構）筑物，或者以土地使用權作價入股與他人合資、合作經商辦廠。

第十二條  凡在市以上人民政府批準試點的小城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內征用土地，公路基礎設施附加費和耕地占用稅按規(guī)定征收后不再上交，全部返還給所在小城鎮(zhèn)用于基礎設施建設。

第十三條  小城鎮(zhèn)被征用土地的征地補償費，屬集體集中管理使用的部分，可由農村集體經濟組織采取建立農村合作基金或實行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)股份合作制等辦法進行管理；屬個人所有或使用的部門，按有關規(guī)定辦理。

篇3

    第二條  本省城市規(guī)劃區(qū)內的臨時建設和臨時用地的規(guī)劃管理，適用本辦法。

    第三條  本辦法所稱臨時建設，是指在城市規(guī)劃區(qū)內臨時搭建的結構簡易并限定使用期限的建筑物、構筑物、管線及其他設施。

    本辦法所稱臨時用地，是指在城市規(guī)劃區(qū)內用于建設工程施工、地質勘查、堆放物品、商業(yè)經營及其他活動臨時使用的土地。

    第四條  各級城市規(guī)劃行政主管部門負責本行政區(qū)域內城市臨時建設和臨時用地的規(guī)劃管理。各級土地行政主管部門負責本行政區(qū)域內城市臨時用地的審批管理。

    第五條  臨時建設和臨時用地必須服從城市規(guī)劃管理。城市總體規(guī)劃應當與土地利用總體規(guī)劃相銜接。

    臨時建設和臨時用地的審批必須嚴格控制，實行公開、公正、效率的原則。

    第六條  單位或個人在城市規(guī)劃區(qū)內進行臨時建設，應先征得土地權屬單位或有關主管部門同意，再向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，經審查批準，并核發(fā)臨時建設規(guī)劃許可證后，方可按批準的要求進行建設。

    第七條  單位或個人在城市規(guī)劃區(qū)內臨時使用土地，應先征得土地權屬單位或有關主管部門同意，再向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，經審查批準，并核發(fā)臨時用地規(guī)劃許可證后，方可到土地行政主管部門辦理臨時使用土地審批手續(xù)。

    禁止在批準臨時使用的土地上建設永久性建筑物、構筑物和其他設施。在批準臨時使用的土地上需要進行臨時建設的，按照本辦法第六條的規(guī)定辦理。

    第八條  城市規(guī)劃行政主管部門應自收到單位或個人的申請書之日起30日內給予答復。

    有下列情形之一的，不得核發(fā)臨時建設或臨時用地規(guī)劃許可證：

    （一）影響城市規(guī)劃實施的；

    （二）影響城市景觀和環(huán)境的；

    （三）影響居民正常生活和工作的；

    （四）影響城市交通、公共活動場所人流集散的；

    （五）占用城市綠地（包括公園、街頭綠地、防護綠地等）、消防通道、高壓供電走廊、防洪設施的；

    （六）占壓地下管線和設施、影響其使用、維護和安全的；

    （七）占用公路兩側建筑控制區(qū)內的土地，影響城鄉(xiāng)交通和安全的；

    （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第九條  臨時建設、臨時用地的批準使用期限，不得超過兩年。臨時性房屋的層數不得超過一層，高度不得超過4米。臨時性建筑物、構筑物不得采用現澆鋼筋混凝土等永久性的結構形式。

    第十條  城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)臨時用地規(guī)劃許可證時，應對其使用性質、位置、面積、期限等作出明確規(guī)定；核發(fā)臨時建設規(guī)劃許可證時，應對其使用性質、位置、建筑面積、平面、立面、高度、色彩、結構形式、期限等作出明確規(guī)定。

    同一條街道或同一類型的臨時建設應整齊、統(tǒng)一，并與周圍環(huán)境相協(xié)調。

    第十一條  依法取得城市臨時建設規(guī)劃許可證或城市臨時用地規(guī)劃許可證及土地使用手續(xù)的單位或個人，必須遵守下列規(guī)定：

    （一）不得改變臨時建設、臨時用地的使用性質；

    （二）不得擴大用地面積和改變位置；

    （三）不得改變建筑物、構筑物的平面、立面、高度、結構形式和色彩；

    （四）不得買賣、抵押、交換、出租、贈予。

    第十二條  臨時建設規(guī)劃許可證和臨時用地規(guī)劃許可證，不得作為房地產確權的依據。

    第十三條  單位或個人自取得城市臨時建設規(guī)劃許可證或城市臨時用地規(guī)劃許可證之日起30日內未進行建設或使用土地的，規(guī)劃許可證自行失效。

    第十四條  實施城市規(guī)劃需要拆除或收回批準的臨時建設或臨時用地的，使用單位或個人必須服從。

    第十五條  臨時建設、臨時用地批準使用期限屆滿，使用單位或個人必須自行拆除臨時建設、清理場地、恢復原地貌，經城市規(guī)劃行政主管部門、土地行政主管部門驗收合格后，辦理臨時建設、臨時用地規(guī)劃許可證和臨時用地批準文件的注銷手續(xù)。

    臨時建設、臨時用地一般不辦理延期使用手續(xù)。

    第十六條  有下列情形之一的，由城市規(guī)劃行政主管部門按下列規(guī)定處罰：

    （一）改變臨時建設的位置或臨時建筑物、構筑物的平面、立面、色彩的，責令其限期改正，可并處5000元以上30000元以下罰款；

    （二）改變臨時建筑物、構筑物的高度、結構形式的，責令其限期拆除臨時建筑物、構筑物，并處5000元以上30000元以下罰款；

    （三）改變臨時建設使用性質或買賣、抵押、交換、出租、贈予臨時建設的，責令其限期拆除臨時建設，并處5000元以上30000元以下罰款。

    第十七條  有下列情形之一的，屬于土地行政主管部門職責的，由其依據《中華人民共和國土地管理法》和《山西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關規(guī)定處罰；屬于城市規(guī)劃行政主管部門職責的，由其責令限期改正，可并處5000元以上30000元以下罰款；

    （一）未取得臨時建設規(guī)劃許可證進行臨時建設的；

    （二）未取得臨時用地規(guī)劃許可證和臨時用地批準文件占用土地的；

    （三）擅自改變批準的用地位置或用地性質的；

    （四）擅自擴大批準的用地面積的；

    （五）逾期不拆除臨時建設的；

    （六）逾期不交回臨時用地的。

    第十八條  違反本辦法第十六條、第十七條規(guī)定，拒不限期改正或自行拆除違法臨時建設的，由有關部門依法強制拆除違法臨時建設、收回違法占用的土地。

    第十九條  城市規(guī)劃行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊尚未構成犯罪的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇4

關鍵詞：宅基地換房；城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤；流轉

一、農村“宅基地換房”現象的出現

最近幾年，隨著城市化的發(fā)展和新農村建設的不斷推進，多個省市出現了“宅基地換房”現象。所謂的“宅基地換房”，通常是指農民自愿以其宅基地，按照一定的置換標準，換取小城鎮(zhèn)的房屋并遷入小城鎮(zhèn)居住。騰出的宅基地進行復耕，節(jié)約下來的集體建設用地，經過土地儲備以后再以招拍掛的形式出讓，以土地使用權出讓的收益來安置農民和彌補小城鎮(zhèn)建設的資金缺口。

基于《土地管理法》中關于集體建設用地和宅基地使用的限制性規(guī)定和“宅基地換房”中涉及到城鄉(xiāng)建設用地掛鉤流轉的問題，中央和地方相繼出臺了一些規(guī)定，對其中涉及的城鄉(xiāng)建設用地流轉進行了規(guī)范。

二、城鄉(xiāng)建設用地掛鉤流轉的法律與政策規(guī)定

（一）城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作于2005年開始，并在全國部分地區(qū)試點。

國務院于2004年10月頒布了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）；國土資源部于2005年10月頒布了《關于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》（國土資發(fā)[2005]207號），并于2009年3月分別頒布了《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發(fā)[2008]138號）。

1、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》對農村城鄉(xiāng)建設用地掛鉤流轉作出了原則性規(guī)定：要加強村鎮(zhèn)建設用地的管理。要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護耕地的原則，編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，明確小城鎮(zhèn)和農村居民點的數量、布局和規(guī)模。鼓勵農村建設用地整理，城鎮(zhèn)建設用地增加要與農村建設用地減少相掛鉤。農村集體建設用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計劃，凡占用農用地的必須依法辦理審批手續(xù)。禁止擅自通過“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業(yè)建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。引導新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。

2、《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》對“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”的含義作出了明確規(guī)定，所謂“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”是指依據土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區(qū)內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節(jié)約集約利用建設用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標。

3、《關于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》和《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》中對城鄉(xiāng)建設用地用地掛鉤流轉試點的基本要求、管理和操作流程均作出了規(guī)定。

第一，關于掛鉤流轉試點的基本要求。要嚴格依據土地利用的總體規(guī)劃，嚴格保護耕地特別是基本農田、促進建設用地節(jié)約集約利用，要通過建新拆舊和土地復墾，最終實現項目區(qū)內建設用地總量不增加，耕地面積不減少、質量不降低，用地布局更合理。對掛鉤試點的規(guī)模進行控制和管理，通過下達一定數量的城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的周轉指標來進行。掛鉤周轉指標專項用于項目區(qū)內建新地塊的面積規(guī)?？刂疲⒃谝?guī)定時間內用拆舊地塊復墾出來的耕地面積歸還，歸還的耕地面積數不得少于下達的掛鉤周轉指標。

第二，關于掛鉤周轉指標和項目區(qū)的管理。掛鉤試點的規(guī)模按國家和?。▍^(qū)、市）下達的掛鉤周轉指標控制，掛鉤周轉指標按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則進行管理。對于掛鉤周轉的指標由省級國土資源管理部門根據試點市、縣及項目區(qū)情況提出申請，報國土資源部核定。掛鉤周轉指標下達試點?。▍^(qū)、市）后，由省級國土資源管理部門按項目區(qū)分解下達到各試點市、縣。

第三，關于掛鉤試點的條件和操作程序。掛鉤試點工作必須經國土資源部批準，未經批準不得自行開展試點工作。省級國土資源部門制定試點工作總體方案，向國土資源部提出開展掛鉤試點工作申請。國土資源部對省級國土資源部門上報的試點工作總體方案進行審查，并批準掛鉤試點省份。經批準的試點省級國土資源部門，依據試點工作總體方案，組織市、縣國土資源部門編制項目區(qū)實施規(guī)劃，并進行審查，建立項目區(qū)備選庫；根據項目區(qū)入庫情況，向國土資源部提出周轉指標申請。國土資源部在對項目區(qū)備選庫進行核查的基礎上，按照總量控制的原則，批準下達掛鉤周轉指標規(guī)模。市、縣國土資源部門對掛鉤試點工作要實行動態(tài)監(jiān)管，每半年將試點進展情況向上級國土資源部門報告；省級國土資源部門應定期對本行政轄區(qū)試點工作進行檢查指導，并于每年年底組織開展年度考核，考核情況報國土資源部備案。項目區(qū)實施完成后，由試點縣級國土資源部門進行初驗。初驗合格后，向上一級國土資源部門申請，由省級國土資源部門組織正式驗收，并將驗收結果報部備案。

（二）部分因“宅基地換房”事件受到廣泛關注的地區(qū)，如天津、四川、浙江等地也制定了當地的關于城鄉(xiāng)建設用地掛鉤流轉的操作細則。

1、天津市制定了《天津市城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（津國土房規(guī)[2009]2號），其中強調了：要加強城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設用地總量和布局的控制和引導。要以掛鉤試點周轉指標安排建新拆舊規(guī)模，調控實施進度，考核計劃目標，確保項目區(qū)內建設用地總量不增加，耕地面積不減少，質量不降低。掛鉤試點工作應充分尊重群眾意愿，切實維護農民個人、集體經濟組織和相關權益人的合法權益。

2、四川省制定了《四川省城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（川國土資發(fā)[2008]68號），其中強調了項目區(qū)實施規(guī)劃必須符合土地利用總體規(guī)劃并與城市建設規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃和農房建設規(guī)劃相銜接。掛鉤項目與土地整理項目原則上實行分類管理，按照各自管理辦法的要求分別申報、實施、驗收，組卷歸檔。掛鉤試點工作管理實行分級負責制。省國土資源廳負責對全省掛鉤試點工作的總體部署和組織管理。負責制定管理辦法，審批項目區(qū)實施規(guī)劃和方案，實施監(jiān)督檢查，組織項目區(qū)驗收。試點市（州）國土資源管理部門負責轄區(qū)內掛鉤試點工作的具體組織實施。負責試點工作的管理與監(jiān)督，審查項目區(qū)實施規(guī)劃和方案，組織項目區(qū)初驗等工作。試點縣（市、區(qū)）國土資源管理部門負責編制項目區(qū)。實施規(guī)劃，制定工作計劃并具體組織實施，組織開展項目區(qū)竣工自查。

3、浙江省制定了《浙江省人民政府辦公廳關于切實做好城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤工作的通知》（浙政辦發(fā)〔2009〕121號）和《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤實施方案審查報批辦法（試行）》（浙土資發(fā)〔2009〕37號），其中強調了組織實施城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤要以土地利用總體規(guī)劃為依據，按照“先復墾、后置換”的原則，將農村存量建設用地復墾為耕地后，該復墾耕地面積與土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設用地區(qū)內的農用地和未利用地進行等面積掛鉤置換。其中，置換占用耕地面積小于復墾項目新增耕地面積的，新增耕地結余部分可用于其他建設項目的耕地占補平衡。省國土資源廳根據國土資源部下達的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤周轉指標、各市、縣（市、區(qū)）年度建設用地復墾新增耕地任務、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤指標賬冊余額和申報使用數量，編制各市、縣（市、區(qū)）年度城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤指標計劃，報省政府同意后實施。實施方案中擬安排的建設地塊需征收農村集體所有土地的，應同時擬訂土地征收方案，一并上報審批。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤實施方案和土地征收方案經省政府批準后，由市、縣（市、區(qū)）政府負責實施土地征收，并依照有關規(guī)定組織實施土地供應。

（三）2010年底，針對城鄉(xiāng)建設用地掛鉤流轉中出現的問題，國務院和國土資源部對城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點進行了規(guī)范。

國務院于2010年12月了《國務院關于嚴格規(guī)范城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點切實做好農村土地整治工作的通知》（國發(fā)[2010]47號）、國土資源部于2011年2月了《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點和農村土地整治清理檢查工作方案》其中對建設用地增減掛鉤試點中亟需規(guī)范的問題作出了規(guī)定，強調不能片面追求增加城鎮(zhèn)建設用地指標；在推進農村新居建設和危房改造及小康示范村建設等工作中，凡涉及城鄉(xiāng)建設用地調整使用的，必須納入增減掛鉤試點；不能突破掛鉤周轉指標；不能盲目大拆大建和強迫農民住高樓和侵害農民權益。

三、總結

筆者認為，隨著城市化水平的不斷提高和市場經濟的不斷深入，農民的宅基地會越來越多的體現商品化的屬性，上述法律、法規(guī)和政策的出臺，對集體建設用地的高效利用起到了推動和促進作用。而將農民的宅基地納入整個建設用地的流轉也是未來建設用地市場發(fā)展的趨勢，雖然目前不宜在全國完全放開，但如果能通過試點來發(fā)現并處理好其中的土地規(guī)劃利用和農民安置補償問題，在使作為生產要素的土地資源得到經濟高效的利用同時又提升農民居住生活條件和改善基本福利保障，那最終將實現社會各方的多贏。（作者單位：北京市天銀律師事務所）

參考文獻

[1]何纓：《“宅基地換房”模式的法律思考》，《山東社會科學》2010年第1期。

[2]楊魏欣：《“宅基地換房”問題與對策分析》，《現代商貿工業(yè)》2010年第4期。

篇5

根據《__市清理整頓農宅用地工作安排方案》（慶市農建清理組發(fā)〔20__〕01號）要求，我縣從去年7月份開始，在全縣范圍組織開展了以農村宅基地為主的農宅用地清理整頓活動，取得了階段性工作成效，有效制止了亂修濫建問題，促進了農民建宅用地向集中、連片方向發(fā)展。但是，市政府〔20__〕1、2號令頒布實施以來，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)重視不夠，宣傳引導工作不到位，落實農宅建設“三個停止”命令不力，致使亂修亂建的問題沒有從根本上杜絕。建設、規(guī)劃等職能部門工作滯后，農宅建設規(guī)劃落實進展緩慢，大大制約了小康農宅建設步伐。為了深入貫徹落實好市政府“兩令”和全市人口資源環(huán)境工作座談會及國土資源工作會議精神，切實推進土地集約節(jié)約利用，下實手解決農宅建設亂修亂建、濫占耕地等問題，縣政府決定在全縣范圍內持續(xù)開展農宅清理整頓活動，現提出如下安排意見：

一、政策依據及目標任務[文秘站網文章-文秘站網幫您找文章]

全縣農宅用地清理整頓工作以《中華人民共和國土地管理法》、《甘肅省實施〈土地管理法〉辦法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》、監(jiān)察部、國土資源部《關于違反土地管理法規(guī)定行為行政處分暫行辦法》和《__市小康農宅建設用地管理辦法》、《__市小康農宅建設規(guī)劃管理辦法》以及《正寧縣農村宅基地管理辦法》為依據，全面徹底清查處理全縣農宅建設中存在的各類違法違規(guī)用地、浪費耕地等問題，積極引導農宅建設向科學化、標準化、規(guī)范化方向發(fā)展，確保實現村容整潔，用地節(jié)約，全面建設新農村的目標。

二、清理范圍及具體內容

本次農宅清理的范圍是：農村一切使用集體所有土地的建設用地。包括農民宅基地、鄉(xiāng)村公共建設用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地、個體專業(yè)戶的非農業(yè)建設用地及其它非農業(yè)用地。重點是20__年2月土地市場治理整頓以來農宅建設中的各類違法用地、去年農宅清理整頓中尚未處理的各類農宅違法用地以及未按規(guī)劃進行小康農宅建設的違規(guī)建宅用地。

具體內容是：一是查驗本轄區(qū)內土地使用單位和個人是否辦理了土地登記；二是查驗土地登記內容是否完整、準確、規(guī)范，有無土地使用權轉讓、出租、抵押等交易行為或土地使用權轉移后是否依法辦理了變更登記手續(xù)；三是查驗新建宅基地是否存在超出規(guī)定標準面積、違反村鎮(zhèn)規(guī)劃修建；四是查處違法批地、違法用地、違法管地、無證用地行為；五是查處宅基地長期閑置、一戶多宅；六是查處不符合建房條件擅自修建住宅；七是堅決制止不按小康農宅建設規(guī)劃進行建宅的行為；八是農宅建設中其他違法用地行為。

三、方法步驟及時間安排

本次農宅清理整頓活動從20__年3月20日開始，至9月27日結束，共分為三個階段。

（一）宣傳動員階段（3月20日一3月25日）。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各有關部門，特別是國土、建設、規(guī)劃等職能部門要采取多種途徑，廣泛開展宣傳，將國土資源法規(guī)、政策和市政府“兩令”及市、縣國土資源工作會議精神，特別是本次農宅清理整頓工作宣傳普及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組、農戶，全面提升廣大人民群眾的土地使用法律意識，不斷增強珍惜土地、節(jié)約用地的觀念，為農宅清理整頓活動順利開展營造強大的輿論攻勢。

（二）清查摸底階段（3月26日一4月26日）。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)以行政村為單位，抽調人力成立清理整頓工作小組，配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所，對轄區(qū)內清查不徹底、處理不到位的農宅用地進行全面排查，做到逐村、逐組、逐戶清理，并對有建宅動向的農戶跟蹤登記，確保農宅建設用地清理率、處理率、登記率分別達到100、90、85。要建立舉報制度，公布舉報電話，廣泛接受廣大群眾和社會各界的監(jiān)督，確保清查登記工作公正、公平、公開、透明。

（三）處理整改階段（4月27日一9月27日）。

對清查出的違法違規(guī)用地問題，根據中央、省市國土資源管理有關法律、法規(guī)及《正寧縣農村宅基地管理辦法》逐戶逐宗進行處理。該拆除的堅決拆除，該核減面積的一律核減退地。同時，要按照既處理事，又處理人的原則，對該追究責任的要依法追究責任，對問題嚴重涉嫌犯罪的，移交司法機關進行處理。

四、工作要求及保證措施

一要加強組織領導。清理整頓農宅用地、制止當前亂修濫建是建設社會主義新農村的一件大事。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各有關部門必須高度重視，精心安排,周密部署，認真落實。要把落實農宅建設中的“停止審批、停止劃撥、停止建設”作為貫徹市政府“兩令”精神、推進小康農宅有序建設的先決條件，建立主要領導負責抓、分管領導親自抓、職能部門配合抓的工作機制，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要確定一名分管領導、兩名工作人員，配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所和包村干部入村蹲點，扎實細致地開展工作，確保取得階段性實效。

二要強化宣傳教育。農宅清理整頓和貫徹“兩令”直接面向農村，面對農戶，做好干部和群眾的思想工作尤為重要。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要召開會議專題研究，采取多種形式進行廣泛宣傳，把國土資源政策、法規(guī)和市政府“兩令”精神宣傳到村、到組、到戶，幫助群眾澄清認識誤區(qū)，樹立正確的建宅用地觀念，教育引導廣大群眾支持參與農宅清理整頓工作，減少工作阻力。同時，要認真聽取群眾的意見和呼聲，及時處理來信來訪，妥善解決清理工作中出現的問題，確保清理整頓工作的順利進行。

三要搞好農宅建設規(guī)劃。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要抓緊時間，集中精力，協(xié)調落實好農宅建設預留地塊，并積極配合規(guī)劃部門搞好本轄區(qū)內的小康農宅建設規(guī)劃，農宅建設規(guī)劃工作完成后，要及時抄報縣國土資源局備案。同時，要嚴格把關，凡進小康農宅建設區(qū)的農戶必須辦理建宅用地指標審批手續(xù)。

四要堅決制止亂修濫建行為。當前，正值春季農民建宅旺季，也處亂修濫建的高發(fā)期。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、相關部門一定要全力協(xié)作，相互配合，嚴格按照市政府“兩令”要求，做好農宅建設的監(jiān)督管理工作，要加強人力，延伸觸角，健全監(jiān)察網絡，強化源頭管理。農宅清理工作組要向每個行政村選派一名監(jiān)督員，在每個村民小組設一名信息員，發(fā)現違規(guī)建宅苗頭，及時制止糾正，縣國土資源執(zhí)法大隊和各國土所要做好定期巡查

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關鍵詞：海南；在建工程；抵押登記

中圖分類號：F127 文獻標識碼：A

原標題：海南省在建工程抵押現狀、存在的問題及建議——以?？诤腿齺啚槔?/p>

收錄日期：2012年11月6日

《物權法》明確國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度，但截至目前，我國立法機關、行政機關尚未出臺統(tǒng)一的有關“在建工程抵押登記范圍、機構和登記辦法”的法律、行政法規(guī)或行政規(guī)章，海南省也尚未出臺統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法，省內不同市縣在建工程抵押登記管理做法各異。

一、海南省主要市縣在建工程抵押登記管理現狀

（一）?？谑性诮üこ痰盅旱怯浄绞郊按嬖诘膯栴}。目前，?？谑性诮üこ痰盅旱怯洿嬖趦蓷l路徑：

一是由抵押雙方向?？谑袊镰h(huán)境資源局提交建設用地使用權抵押登記申請，?？谑袊镰h(huán)境資源局受理后可將抵押雙方簽訂的《抵押合同》中確認的抵押時點的“在建工程”部分記載入《土地他項權利證書》的他項權利種類及范圍。目前，省內各商業(yè)銀行普遍采取該種方式。

存在問題：在該抵押時點后新增的在建工程部分無法續(xù)辦抵押登記手續(xù)。對于已在國土部門進行了建設用地使用權抵押登記的，?？谑凶〗ú块T不同意辦理在建工程抵押，理由是：辦理建設用地使用權抵押后，抵押時點的“在建工程”部分已一并抵押，再到房管部門辦理在建工程抵押，容易造成重復抵押。

二是海口市住房保障和房產管理局下屬的海口市房屋產權交易登記中心（以下簡稱中心）可受理在建工程抵押登記申請。據中心介紹，抵押雙方應先到中心申請辦理在建工程抵押，再到?？谑袊辆洲k理建設用地使用權抵押登記手續(xù)。對在建設中不斷增加的房屋面積可續(xù)辦抵押登記手續(xù)（不再收費）。在中心辦理在建工程抵押登記后，開發(fā)商為購房者辦理的預購商品房預告登記均需由抵押權人（貸款銀行）出具書面同意函方可辦理，以有效控制銷售款回籠。但截至調查日，中心未辦理一筆在建工程抵押登記業(yè)務。

存在問題：據中心介紹，現辦理在建工程抵押登記主要按照建設部頒發(fā)的《房屋登記辦法》相關規(guī)定，申請方提交相關材料后，中心可審查出具《在建工程抵押他項權證》。但目前仍未出臺具體的實施細則和操作方法，未建立相應的在建工程抵押系統(tǒng)，與國土部門的工作和信息對接也有待加強。

（二）三亞市在建工程抵押登記方式及特點。根據三亞市政府的有關規(guī)定，三亞地區(qū)的房地產項目建設用地使用權和在建工程抵押登記手續(xù)可統(tǒng)一在三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局辦理。具體辦理程序為：先由三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局在市政服務中心的審批辦受理抵押雙方申請材料后，交由三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局市場科進行材料初審和復審、審批辦終審后，由三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局出具《三亞市土地使用權、房地產項目抵押登記卡》，在該登記卡內注明擔保債權金額、抵押土地面積，在備注欄注明：“抵押物為土地使用權及地上建筑物”。

特點：三亞市在一個部門集中辦理建設用地使用權、在建工程抵押，一方面規(guī)避了雙部門抵押面臨的工作、信息銜接問題，有利于提高行政效率；另一方面也符合我國房地產法律中“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求，防范了雙部門抵押容易造成在建工程重復抵押的潛在風險。

二、國內在建工程抵押登記經驗做法

關于在建工程抵押登記的管理，目前在國內已有北京、重慶、杭州、東莞等城市先后制定了比較行之有效的管理辦法，這些辦法的出臺既促進了當地房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，又保障了商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款資金的安全。

這些城市的一般做法是：商業(yè)銀行與房地產開發(fā)商簽訂在建工程抵押合同后，先在土地管理部門辦理建設用地使用權抵押登記手續(xù)，然后發(fā)放房地產開發(fā)貸款。待在建工程建到發(fā)放預售許可證時，雙方再到房產管理部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)。此后，在預售或銷售環(huán)節(jié)，房產管理部門對開發(fā)商預售或銷售的每一套商品房，只有在預售款進入在建工程抵押權銀行專管賬戶，銀行通知解除相應房產的抵押并同意房地產開發(fā)商出售并辦理預告登記手續(xù)時，方可協(xié)助房地產開發(fā)商辦理預售或銷售房屋的預告登記手續(xù)或過戶手續(xù)。

三、完善海南省在建工程抵押登記管理的建議

目前，海南省亟須制定出臺統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法和實施細則，明確在建工程抵押登記機構、參與各方權利義務、辦理方式流程、銀行資金安全保障措施等，才能為在建工程抵押房地產開發(fā)貸款的風險防范提供制度保障。

具體到操作方案，我們認為最優(yōu)方案是在三亞模式的基礎上進行完善，確立在全省統(tǒng)一執(zhí)行的抵押登記方式。即整合國土、房管部門資源，設立一個建設用地使用權、在建工程集中抵押登記部門，或授權一個現有部門統(tǒng)一辦理。規(guī)定開發(fā)商為購房者辦理的預購商品房預告登記均需由抵押權人（貸款銀行）出具書面同意函方可辦理，或考慮增設新增在建工程續(xù)辦抵押登記業(yè)務，以全面防范信貸資金風險。

如在全省推行單一部門辦理建設用地使用權、在建工程抵押登記困難較大，可借鑒國內主要城市在建工程抵押登記的經驗做法。但由于建設用地使用權、在建工程抵押登記由國土、房管部門分別辦理，這就對相關部門工作、信息銜接提出了很高的要求。首先，需要國土部門與房管部門做好工作流程銜接，制定一個可操作的配合操作辦法；其次，建議國土部門與房管部門建立信息共享網絡，確保在辦理房產備案或房產證時能夠及時了解建設用地使用權及在建工程是否已設立抵押信息，避免重復抵押。再者，建議房產管理部門盡快建立外網銷售房產備案情況查詢系統(tǒng)，以便商業(yè)銀行及時掌握抵押項目房產銷售情況。

主要參考文獻：

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一、指導思想和原則

城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤是指依據土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復墾為耕地的建設用地地塊和擬用于城鄉(xiāng)建設的地塊共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新和拆舊、土地復墾等措施，在保證項目區(qū)內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節(jié)約集約利用建設用地，城鄉(xiāng)用地布局更加合理的目標。

（一）指導思想

以落實科學發(fā)展觀，構建和諧社會為統(tǒng)領，堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，實施最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，從嚴控制城鄉(xiāng)建設用地總規(guī)模；以優(yōu)化用地結構、節(jié)約集約用地、保護資源、保障權益為重點，推動城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作有效開展，達到改善農村生產和生活條件的目標。

（二）遵循原則

一是規(guī)劃統(tǒng)籌，規(guī)?？刂?。加強城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設者用地總量和布局的控制與引導，推進土地節(jié)約集約利用；以掛鉤周轉指標安排項目區(qū)建新拆舊規(guī)模，調控實施進度，考核計劃目標。

二是政府主導，增減平衡。以項目區(qū)實施為核心，實行行政轄區(qū)和項目區(qū)建新拆舊雙層審查、考核和管理，確保項目區(qū)實施后，增加耕地有效面積，提高耕地質量，建設用地總量不突破原有規(guī)模。

三是先易后難，統(tǒng)籌安排。試點區(qū)域的選擇考慮各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經濟實力和工作基礎，選擇有一定資金保障能力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)先行開展試點。試點單位應根據自身條件，因地制宜，統(tǒng)籌安排，零拆整建，突出重點，分步實施，積極推進。

四是自愿民生，保障權益。試點工作的各項政策和決策程序必須聽取群眾意見，尊重群眾意愿，切實維護土地農民的合法權益，保證試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的社會穩(wěn)定。

五是以城帶鄉(xiāng)，以工促農。通過掛鉤試點工作，切實改善農民生產、生活條件，促進農業(yè)適度規(guī)模經營和農村集體經濟發(fā)展，進一步提高試點區(qū)域的城鎮(zhèn)化水平。

二、工作目標和任務

通過三年時間，探索出農村集體建設用地改革的基本思路，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地管理制度的規(guī)定和辦法，完善和充實土地管理和耕地保護的有效機制，促進全縣農村用地結構的優(yōu)化和管理體制的建立，為建設西部經濟強省做出新的貢獻。

試點工作的具體任務：一是深入分析農村建設用地整理的基礎和條件、發(fā)展?jié)摿椭萍s因素；二是研究落實城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的思路、原則和方法；三是積極探索相關的政策、機制和激勵措施；四是研究掛鉤工作的組織方式、管理制度、技術措施和監(jiān)管手段；五是積極推進農村建設用地整理，盤活利用農村存量建設用地，提高土地利用效率；六是促進農村居民點的合理布局、適當集中，實現農村居民點布局從自然形態(tài)的轉變，改善農村居民生產生活條件和生態(tài)環(huán)境質量，加快縮小城鄉(xiāng)差距；七是確保掛鉤試點區(qū)域建設用地總量不增加，耕地總量保持動態(tài)平衡。

三、工作計劃和安排

（一）工作準備和布置階段

一是制定下發(fā)管理辦法和實施方案；

二是宣傳動員和思想發(fā)動；

三是開展專項調研并編制掛鉤試點專項規(guī)劃。

（二）啟動試點工作和實施階段。

一是項目區(qū)實施規(guī)劃編制，試點項目區(qū)申請。在專項調研和專項規(guī)劃的基礎上，抓緊項目區(qū)實施規(guī)劃編制和掛鉤試點項目區(qū)申報材料的準備。全縣試點項目區(qū)申報單位為縣人民政府，實施單位為國土資源管理局。申報材料經市國土資源管理部門審查，出具審查意見后報省國土資源廳。

二是組織審查批復，下達第一批試點項目區(qū)。上報的項目區(qū)方案經省國土資源廳組織審查同意后，納入省掛鉤試點項目區(qū)備選庫，并根據國土資源部下達的周轉指標，本著“需求迫切、材料齊全、論證充分、早報優(yōu)先”的原則，確定下達第一批掛鉤試點項目區(qū)。

三是組織項目區(qū)實施。項目區(qū)的選址布局在通過前期廣泛聽證、論證的基礎上，形成規(guī)劃設計方案，每個項目區(qū)必須嚴格按照設計好的方案認真組織實施，確保項目實施質量。

（三）驗收和總結階段?？h國土資源部門首先組織自驗，自驗合格后，向市國土資源部門申請初驗。

項目區(qū)驗收后，要在規(guī)定的時間內完成地籍調查和土地變更調查，明確地塊界址，并依法辦理土地權屬變更登記手續(xù)。

四、組織機構和領導

為加強對掛鉤試點工作的領導，成立縣掛鉤試點工作領導小組，縣長吳耀任組長，副縣長嚴明、縣國土局局長鄧天明任副組長，成員由各相關單位負責人組成。領導小組下設辦公室于縣國土資源局，負責掛鉤試點日常工作。

試點工作領導小組的職能：一是研究全縣試點工作有關問題，協(xié)調縣政府相關部門工作；二是制定全縣試點工作實施方案和試點工作的管理辦法以及各種規(guī)范操作的技術標準；三是研究確定試點的區(qū)域和范圍，對組織試點單位進行技術培訓，指導試點單位的規(guī)劃編制；四是負責研究解決試點中的具體問題和技術難題；五是負責試點工作的檢查、驗收和用地指標的考核；六是負責試點工作總結和情況上報等工作。

五、對試點工作的要求

（一）提高認識，統(tǒng)一思想。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤工作以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以保護耕地，保障農民土地權益為出發(fā)點，以改善農村生產生活條件、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為目標，以優(yōu)化用地結構和節(jié)約集約用地為重點，在縣政府的領導下，積極主動地開展工作，確保掛鉤工作全面、準確地實施。

篇8

一、發(fā)展經濟適用住房的目的和原則

（一）發(fā)展經濟適用住房的目的，是為了建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的住房供應體系，加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點，不斷滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。

（二）經濟適用住房建設用地實行行政劃撥，享受政府扶持政策，以微利價格向中低收入家庭出售。

中低收入家庭購買新建的經濟適用住房實行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

二、經濟適用住房的計劃

（三）市（縣）人民政府計劃部門，會同建設、土地管理部門，根據本地的社會經濟發(fā)展狀況、人口、中低收入家庭的住房水平和市場需求以及建設用地可供數量情況，編制經濟適用住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設計劃，并統(tǒng)籌納入地方社會經濟發(fā)展計劃。

（四）市（縣）人民政府土地管理部門根據土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和經濟適用住房年度建設計劃，編制經濟適用住房建設用地年度計劃，并在地方年度土地供應計劃中統(tǒng)籌安排。

（五）各省、自治區(qū)、直轄市經濟適用住房年度建設計劃報國家發(fā)展計劃委員會、建設部、國土資源部備案。

三、經濟適用住房的建設

（六）經濟適用住房建設堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。要嚴格執(zhí)行國家《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，不符合規(guī)劃及規(guī)范要求的，不得開工建設。

（七）經濟適用住房建設要堅持合理用地，節(jié)約用地的原則，盡可能不占用或少占用耕地。經濟適用住房的建設用地實行行政劃撥方式供應，依法辦理用地手續(xù)。

（八）經濟適用住房小區(qū)規(guī)劃、設計，必須由具有相應資質的規(guī)劃和設計單位承擔，按照建設部《關于印發(fā)〈提高住宅設計質量和加強住宅設計管理的若干意見〉的通知》（建設〔1997〕321號）的有關精神執(zhí)行。采用招投標、方案競選等方式，優(yōu)選規(guī)劃設計方案，并按程序報批。規(guī)劃、設計方案要充分考慮當地的社會經濟發(fā)展水平、群眾的經濟承受能力和生活習慣。

在進行市場調查的基礎上，合理確定經濟適用住房的套型和標準，以滿足目前中低收入家庭的實際消費需要。

（九）經濟適用住房建設要嚴格執(zhí)行國家建設標準和技術規(guī)范，積極推廣先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新產品，降低能耗，提高住宅建設的整體建設水平。

（十）經濟適用住房的開發(fā)建設要通過招投標方式，確定開發(fā)建設單位和施工單位，中標單位不得轉包。要積極推行建設監(jiān)理制度，提高工程質量。工程質量要符合國家現行質量檢驗評定標準規(guī)定。

（十一）工程項目的驗收，要嚴格執(zhí)行國家驗收規(guī)范及建設部制定的《住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》（建法字〔1993〕814號）。通過驗收的住宅方可入住。

（十二）開發(fā)建設單位對經濟適用住房工程質量負最終責任，實行工程質量保證制度。銷售住房時，須向住戶提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

四、經濟適用住房價格

（十三）新建的經濟適用住房價格構成包括以下8項因素：

1、建設用地的征地和拆遷補償、安置費；

2、勘察設計和前期工程費；

3、建安工程費；

4、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；

5、以上4項之和為基數的1－3％的管理費；

6、貸款利息；

7、稅金；

8、3％以下的利潤。

（十四）出售經濟適用住房實行政府指導價。其售價由市（縣）人民政府根據以上8項因素綜合確定，并定期公布。

經濟適用住房不得擅自提價銷售。

五、經濟適用住房的物業(yè)管理

（十五）新建成的經濟適用住房，要嚴格執(zhí)行建設部制定的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設部令第33號），全面推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新機制。

（十六）在經濟適用住房建設前期階段，應做好與物業(yè)管理的銜接工作。通過競爭方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)要按照同業(yè)主委員會簽定的合同，進行售后服務和管理。

（十七）要建立住房共用部位、設備和小區(qū)公共設施的專項維修資金，并按照規(guī)定使用。

（十八）政府建設（房地產）行政主管部門要加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范物業(yè)管理及服務。物業(yè)管理收費標準應與物業(yè)管理服務內容以及當地居民的經濟承受能力相適應，通過不斷提高物業(yè)管理水平，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。

六、其它

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一、工程概況

德靖鐵路由田德鐵路德保站引出，經都安、大道至靖西。新建德靖線德保站（不含）至靖西站（含）（DK0+000～DK40+560）,全長44公里，橋隧比40%。正線長度39.8964km，站線長度8.43km。路基總長22.053km，占全線的54.3%。投資估算總額13.78億元，工期2年。

二、建設用地情況

全線用地面積133.4177公頃，其中德保61.7161公頃，靖西71.7016公頃，農用地135.54公頃。德靖鐵路建設用地進展情況如下：

（1）德?？h。①征地完成情況：全段完成永久性征地1121.831畝。支付土地補償費、安置補助費3828.85萬元。其中水田465.805畝，旱地477.367畝，建設用地3.763畝，收回其他國有土地35.83畝，荒地88.306畝，已交地占100.5%。②拆遷完成情況：全縣需拆遷233戶33837.84m2，累計拆遷房屋154戶18564.41m2，拆遷占54.86%。③使用臨時用地情況：計劃包干使用231.531畝，實際使用臨時用地848.963畝，超出政府包干數量611.942畝。④辦理安置回建地情況：目前，辦理安置回建地120.368畝，還有大龍村、個立屯未辦好回建地安置等問題。⑤支付地上附著物情況：支付征收集體土地附著物2794591.93元。其中支付青苗、魚苗、果樹（苗）2451291.93元；墳墓842座343300元。

（2）靖西縣。①征地完成情況：全縣計劃用地1075.524畝，現場丈量交付使用1049.653畝，其中水田559.013畝，旱地402.366畝，養(yǎng)殖水面2.267畝，林地13.425畝，牧草地29.518畝，建設用地9.136畝，未利用地33.928畝。②使用臨時用地情況：計劃包干使用298.7畝，全縣實際辦理使用臨時用地483.165畝，超出政府包干數量208.695畝。中鐵二十五局辦理208.695畝，已復墾159.985畝，未復墾30.710畝，不需復墾18畝。③拆遷完成情況：全縣需拆遷49戶7577.32m2.累計拆遷29戶3049.49m2,拆遷占40.24%。目前，還有20戶4527.83m2尚未拆遷。④補償地上附作物情況：全縣目前補償其他地上附作物251.034畝，補償零星果樹苗木3017棵。

建設用地靜態(tài)驗收開展

（一）指導思想

德靖鐵路建設用地靜態(tài)驗收工作以《鐵路建設項目竣工建設用地驗收交接辦法》《鐵路建設項目竣工驗收交接辦法》《鐵路用地圖繪制管理辦法》和《南寧鐵路局檔案管理辦法》等規(guī)范、標準和文件為依據，對德靖鐵路建設用地范圍內的內、外業(yè)進行靜態(tài)檢查驗收。檢查組全體人員以“積極熱情、認真負責、盡職盡責”的態(tài)度進行驗收，以提前發(fā)現、認真整改、符合規(guī)定為主旨開展各項工作，努力確保驗收工作順利通過國家對德靖鐵路建設用地驗收，使德靖鐵路能按期完成并投入使用。

（二）驗收范圍和檢查方式

（1）內業(yè)資料檢查：驗收組成員分別到了田德鐵路建設指揮部駐德保辦公室、德?？h鐵路辦、靖西縣高鐵辦三個單位。主要以核對的檢查方式進行，對照鐵道部158號文件內業(yè)檢查的七項要求進行對照檢查驗收，查閱了竣工交驗文件、核對了征地拆遷協(xié)議書、鐵路建設項目征地拆遷補償清冊、付款憑證、勘測定界及項目竣工用地平面圖等圖件數據資料。

（2）外業(yè)現狀檢查：驗收組成員從德靖鐵路DK0+000開始往大里程方向逐項驗收至DK40+600的線路。主要以目測、尺量、錘擊等感觀檢查方式，對沿途的建筑物、構筑物、線路里程、行政區(qū)劃界限及各種標志進行驗收，檢查并核實了用地及路基排水系統(tǒng)圖與建設用地實際、路基附屬設施等情況。

（三）存在問題

（1）內業(yè)資料檢查存在的問題

①尚缺中鐵二十五局繪制的德靖鐵路竣工平面圖、缺中鐵二十五局編制填報的德靖鐵路《鐵路用地地界樁表》?，F場實地沒有埋設鐵路用地界樁、地界樁制作和地界樁埋設沒有明確施工單位。②建設用地批準文件資料中，一是尚未取得建設用地規(guī)劃許可證。雖已于2011年1月31日以田德公司名義向百色市人民政府發(fā)函，并提供了相關資料，但至今未批；二是因中鐵二十五局繪制的竣工用地平面圖不能滿足土地登記要求，尚未領取國有土地使用證。③德保靖西兩縣地方政府雖已完成2009至2011年征地拆遷驗工計價三方簽章確認工作，但尚未得到自治區(qū)鐵司和田德公司審核確認蓋章；2012年征地拆遷尚未經過驗工計價，雖已裝訂成冊，但有漏頁、缺章、倒裝情況，審查審核工作沒有開展，需要整改。

（2）外業(yè)檢查存在的問題

德?？h：①目前，德靖鐵路德保段安保區(qū)范圍內還有房屋79戶15273.43m2未拆遷，其中：未拆遷房屋中有71戶13261.68m2已簽訂協(xié)議并領取了補償款，還有8戶2011.75m2未簽訂協(xié)議未領取補償款。②城關鎮(zhèn)坡堂村大龍屯30戶拆遷回建安置地征收未落實。由于該屯群眾意見不統(tǒng)一，非拆遷戶群眾提出無理要求，致使拆遷戶回建地還沒有落實，拆遷戶群眾對回建地的訴求反映很強烈，造成村里群眾不配合政府對回建地土地的征收工作。③德靖鐵路（德保段）臨時用地租用地已經到期，還有596.066畝因資金缺口較大無法復墾。由于目前德靖征地經費沒有按自治區(qū)桂征發(fā)【2010】52號文件全部到位，臨時用地無法復墾，當地群眾反映強烈。如果沒有及時協(xié)調解決，有可能發(fā)生集體上訪現象。④由于征地拆遷經費嚴重不足，安保區(qū)范圍內需要拆遷79戶15273.43m2的房屋無法拆除。將影響德靖鐵路竣工交驗和開通運營。⑤德靖鐵路（德保段）資金缺口較大。2013年計劃需要資金2424.20萬元，用于支付8戶房屋拆遷補償費、保護區(qū)范圍內房屋拆遷人工機械拆遷費、繳納耕地占用稅、各拆遷點回建地“三通一平”及基礎建設費、臨時用地復墾費等。德?？h已在2012年11月1日向上級政府部門提出征地拆遷預算計劃報告書，但現在尚未撥付和落實。

靖西縣：①目前，德靖鐵路（靖西段）安保區(qū)范圍內還有房屋20戶4527.83m2未拆遷，影響竣工校驗。②部分征地工作未完成。特別是靖西至龍邦二級公路改移140多畝用地和靖西車站兩條農村道路改移25多畝用地征地工作未丈量補償，施工無法進行，影響靖西車站站場施工。③靖西車站室外給排水1.6公里長10畝臨時用地未丈量補償到位，施工隊伍無法進場施工，影響整個車站用水和按期竣工交驗。④德靖鐵路（靖西段）資金缺口較大。2013年計劃需要資金1338.3萬元，用于支付靖西至龍邦二級路改移征地、靖西車站兩條農村道路改移征地、室外給排水征地、20戶房屋拆遷人工機械臺班拆遷費、保護區(qū)范圍內房屋拆遷補償費、繳納耕地占用稅、各拆遷點回建地“三通一平”及基礎建設費、臨時用地復墾費等。靖西縣已在2012年11月2日向上級政府主管部門提出征地拆遷預算計劃報告書，但現在尚未撥付和落實。

（四）問題整改落實情況

驗收組將根據德靖鐵路建設用地遺留問題整改情況，繼續(xù)進行復查驗收。要求建設指揮部督促地方政府和施工單位未達到驗收條件的問題，盡快完成并組織驗收，最終達到國家要求。

篇10

一、廣東省國有建設用地二級市場建設的總體情況

廣東省長期以來積極探索培育和完善國有建設用地二級市場，從1999年起就開始建立土地有形市場，本著“公開、公平、公正”的原則，建立了專門的二級市場交易平臺，促進了土地有形市場的正常運作和健康發(fā)展。目前，廣東省國有建設用地二級市場總體情況良好，為增加土地供給、促進集約節(jié)約用地、優(yōu)化土地資源配置發(fā)揮了積極作用。在廣東省經濟發(fā)達地區(qū)的國有建設用地二級市場尤為活躍。在廣東國有建設用地二級市場的交易形式中，轉讓和抵押的宗地數量相對較多，出租的情況較少甚至沒有。由于在廣東許多地區(qū)，國企改制都已經完成，在企業(yè)改制過程中，對國企劃撥土地的處置已基本完成，所以劃撥土地作價出資和授權經營的情況也較少。從交易主體看，二級市場相比一級市場政府壟斷不同，呈現出主體多元化特征，既有含農村集體和鎮(zhèn)街道下屬企業(yè)在內的各類經濟組織，也有個人，還有各類房地產開發(fā)公司。從土地用途看，類型多樣，既有工業(yè)倉儲，也有商住用途。

二、廣東省培育和完善國有建設用地二級市場的主要做法和經驗

1.制定并出臺規(guī)范國有建設用地二級市場的有關政策法規(guī)和規(guī)范性文件

2008年，廣東省人大常委會修改出臺了《廣東省實施辦法》，專設“第六章 建設用地使用權交易管理”，對國有建設用地包括出讓和劃撥兩類土地的轉讓、出租和抵押所涉及到的相關問題進行了嚴格明確的規(guī)定，對規(guī)范二級市場交易具有指導意義。廣東省政府1998年出臺了《廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權公開招標拍賣管理辦法》（粵府令第39號），以規(guī)范國有土地使用權招標、拍賣行為。廣東省政府2002年出臺了《廣東省土地使用權交易市場管理規(guī)定》（省政府第79號令），其中涉及規(guī)范土地使用權轉讓的有關規(guī)定。2003年，廣東省國土資源廳出臺了《廣東省土地使用權公開交易規(guī)則》、《土地交易機構內部工作制度》、《土地使用權交易成交證明書》（粵國土資（利用）字[2003]231號），其中《廣東省土地使用權公開交易規(guī)則》專設“第三章土地使用權轉讓前期工作”。廣東省國土資源廳出臺了《關于加快金融機構抵債土地處置的若干意見》（粵國土資發(fā)[2004]73號），明確了金融機構抵債土地的四種處置方式。

廣州市2003年印發(fā)了《廣州市國有土地使用權出讓、轉讓規(guī)則的通知》（穗國房字[2003]309號），同時要求實施《廣州市國有土地使用權轉讓規(guī)定（試行）》。佛山市出臺《佛山市土地市場管理辦法》（佛府[2002]34號），專設“第三章國有土地使用權轉讓”和“第五章土地使用權抵押”，對土地使用權轉讓、抵押中的一些具體細節(jié)問題予以了明確；還出臺了《佛山市實施辦法》（佛府[2004]24號）。佛山市所轄各區(qū)還根據本區(qū)的實際情況出臺了相關規(guī)定，如：禪城區(qū)制定了《佛山市禪城區(qū)國有土地使用權出讓、轉讓公開交易規(guī)則》（佛國土資禪[2007]93號）；順德區(qū)制定了《關于規(guī)范土地使用權轉讓審批的通知》（佛國土資順[2007]154號）、《關于進一步規(guī)范土地房產管理工作的通知》（順府辦發(fā)[2007]103號）、《關于規(guī)范以土地作價出資入股方式轉讓土地使用權審批的通知》（佛國土資順[2008]38號）、《關于進一步加強土地市場管理的實施辦法》（順府辦發(fā)[2011]25號）。廣東省通過完善國有建設用地二級市場制度建設，進一步加強地方土地市場管理，優(yōu)化土地公開交易環(huán)境，規(guī)范土地市場秩序，加大對土地市場的調控力度，保障經濟社會可持續(xù)發(fā)展。

2.明確將國有建設用地使用權轉讓納入土地公開交易平臺，確?！肮_、公平、公正”

廣東省國有建設用地轉讓嚴格按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》、《廣東省土地使用權交易市場管理規(guī)定》、《廣東省土地使用權公開交易規(guī)則》等相關規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定實施。符合公開交易的轉讓行為主要參照一級市場出讓的交易規(guī)則和交易程序。廣東省政府2002年出臺的《廣東省土地使用權交易市場管理規(guī)定》（省政府第79號令），明確規(guī)定屬于以下四類情形的土地使用權轉讓必須在土地交易機構公開進行，“1、國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經濟成分占主導地位的公司、企業(yè)土地使用權轉讓（含以土地使用權為條件進行的合營合作建房）；2、以劃撥方式取得的土地使用權轉讓。但必須依法經過批準，簽訂土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金；3、為實現抵押權而進行的土地使用權轉讓；4、判決、裁定需要拍賣的土地使用權轉讓”。按規(guī)定必須進行公開交易的，嚴格按規(guī)定執(zhí)行。如不按規(guī)定進行公開交易的，則不予以辦理土地變更登記。

廣州市國土房管局在土地轉讓過程中，要求國土證、出讓合同、地塊資料、轉讓合同（樣本）等有關信息必須在廣州市國土房管局網站予以公布，從而保證信息的全面公開，廣州市國土房管局網站已成為各房地產企業(yè)了解土地交易信息的重要渠道。在申請人申請公開轉讓時，要求他們提供國資部門或授權經營管理部門同意轉讓的批文作為申請要件，廣州國土房管局根據轉讓的相關規(guī)定進行嚴格審查，確保轉讓的公平、公正。在受理協(xié)議轉讓案件時，為避免國有資產流失，嚴格審查轉讓人的股東及工商登記情況，在明確轉讓人不屬于公有經濟成分占主導地位的公司、企業(yè)，才同意辦理協(xié)議出讓。