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篇1

正定縣綜合工業(yè)園總面積約4.62平方公里，產業(yè)定位為重點發(fā)展化工、醫(yī)藥等綜合性輕工業(yè)。為盡快啟動綜合工業(yè)園基礎設施建設，根據(jù)《關于加快工業(yè)園區(qū)建設的指導意見》和《正定縣綜合工業(yè)園總體規(guī)劃》，經縣政府第27次常務會議研究，特制定啟動綜合工業(yè)園基礎設施建設的實施意見。

1、南牛鄉(xiāng)成立綜合工業(yè)園管委會和開發(fā)公司，負責園區(qū)招商建設與管理。

給予工業(yè)區(qū)管委會一定的審批管理權限，投資規(guī)模限額內的項目由管委會審核，到發(fā)改部門備案即可。

2、支持外來投資者投資建設園區(qū)基礎設施。合作協(xié)議書由管委會簽署，縣政府予以確認。

3、在執(zhí)行《關于加快工業(yè)園區(qū)建設的指導意見》的基礎上，給予如下政策：

①執(zhí)行項目準入預審制度。對投資3000萬元以下項目，由管委會自行確定并簽署入園協(xié)議。3000萬元以上的項目則對項目投資強度、市場前景、技術水平、稅金繳納、投資者實力等進行縣級聯(lián)合評審，確定項目方案后，簽署入園協(xié)議。

②履約保證金制度。投資方按照0.5～2萬元/畝比例依投資額高、低繳納履約保證金，確保項目建設規(guī)模及效益達到協(xié)議中項目方案要求。

③作為率先啟動試點：政府給予一定的引導支持資金。

④工業(yè)項目取得園區(qū)內土地使用權后，園區(qū)東區(qū)縣級土地凈收益部分2011年前100％返給園區(qū)管委會，2013年前按50%返還；園區(qū)西區(qū)2013年前100％返還，用于完成園區(qū)“四通一平”（電、路、通訊、排水、土地平整，無妨礙性附著物）基礎設施建設。

⑤工業(yè)項目入駐收取的基礎設施配套建設費2011年前100％返給綜合工業(yè)區(qū)管委會，2013年前返50％，用于園區(qū)建設?；A設施類項目免繳縣級行政事業(yè)性收費。

5、根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃方案，編制園區(qū)控制性詳細規(guī)劃，由縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局牽頭組織評審、審批工作。

6、根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，園區(qū)規(guī)劃環(huán)評由縣環(huán)保局牽頭組織評審、審批工作。

7、根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，縣國土局爭取土地調規(guī)和土地指標，滿足工業(yè)項目和配套基礎設施用地的需求。

篇2

關鍵詞：內蒙古房地產市場；宏觀調控；去庫存

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年3月16日

一、內蒙古房地產市場現(xiàn)狀

2015年，房地產開發(fā)投資1，081.05億元，同比下降21.1%，回落幅度比1～11月份減緩0.03個百分點。其中，住宅投資758.51億元，同比下降19%，降幅比1～11月份減緩0.4個百分點。住宅投資占房地產開放投資的比重為70.2%。2015年，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積13，637.36萬平方米，同比下降13.3%，降幅比1～11月份收窄1個百分點。房屋竣工面積1，697.16萬平方米，同比下降15.7%，1～11月份為下降17.6%。2015年，商品房銷售面積2，369.37萬平方米，同比下降3.6%，降幅比1～11月份收窄3個百分點。商品房銷售額1，052.18億元，同比下降1.2%，降幅比1～11月份收窄1.6個百分點。

二、內蒙古房地產投資面臨的問題

2015年，自內蒙古治區(qū)房地產開發(fā)投資下降、房屋開發(fā)規(guī)模萎縮、商品房銷售低迷。全年情況比1～11月份稍有好轉，但形勢仍不容樂觀。主要原因：一是全區(qū)各地現(xiàn)有庫存較大，尤其是呼和浩特市、鄂爾多斯市、烏蘭察布市等地區(qū)，經測算，消化現(xiàn)有庫存平均需要10年以上；二是居民消費動力不足。2015年，自治區(qū)居民消費價格總指數(shù)增長乏力，同比增長1.1%，居住消費同比下降0.3%，12月居民消費價格總指數(shù)環(huán)比上升0.5%，居住消費環(huán)比上升0.3%，住房銷售成交量低迷；三是房地產開發(fā)到位資金不足、企業(yè)融資壓力大、資金鏈緊張使得企業(yè)后續(xù)開發(fā)難以為繼。如鄂爾多斯地區(qū)房地產發(fā)展融資規(guī)模在2，000億元左右，其中較大比例來源于民間借貸，低迷的房地產市場使民間借貸資金鏈緊繃，抑制了當?shù)孛癖姷南M和房地產企業(yè)的資金再融資。與此同時，由于現(xiàn)金流緊張及為及時變現(xiàn)回籠資金，企業(yè)之間、小貸公司之間、小貸公司與個人客戶之間拿不出資金，只能以物償債，出現(xiàn)資產流轉抵債問題。依據(jù)現(xiàn)行的稅費政策，存在信貸抵債資產流轉成本較高、重復上稅等問題，高額的稅費加重了企業(yè)和個人的負擔，無益于解決多角債務危機，整體上制約了當?shù)胤康禺a市場的發(fā)展。

三、積極破解困局，建立房地產市場健康發(fā)展的長效機制

2015年，自治區(qū)政府印發(fā)《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（內政辦[2015]58號），積極破解房地產市場發(fā)展困局，建立房地產市場健康發(fā)展的長效機制；2016年，政府辦公廳對外《人民政府關于做好房地產去庫存工作進一步促進房地產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見》，對棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例、鼓勵農民進城購房、全面落實購房落戶等政策，都給出了明確的指導意見。參考自治區(qū)政府出臺的政策文件以及發(fā)達省市經驗，提出以下建議：

（一）進一步調整現(xiàn)行扭曲、限制房地產正常需求政策的政策建議。一是取消購買商品住房的不必要限制性規(guī)定。各盟市、旗縣（市、區(qū)）對居民（含外地居民）在本地區(qū)購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在辦理簽約（網(wǎng)簽）、納稅、貸款以及權屬登記手續(xù)時，不再對其家庭擁有住房情況進行查詢。取消非本地戶籍居民家庭在辦理購房和房地產權屬轉移登記手續(xù)時需提交繳納社會保險證明、個人所得稅納稅證明的限制性規(guī)定。對確需出具住房套數(shù)查詢證明的，購房人家庭住房套數(shù)認定不包括其自建住房、房改房、繼承住房、征收（拆遷）安置住房和已償清貸款的二手住房，其擁有的住房套數(shù)只在購房所在地房屋權屬登記機構查詢。房屋權屬登記機構出具的查詢證明只載明購房人家庭擁有商品住房的套數(shù)情況。家庭首次購買改善性普通商品住房按首套住房認定；二是進一步優(yōu)化住房供應套型結構。取消對商品住房戶型設計“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定，放開商品住房套型比例，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。在優(yōu)先滿足中小戶型普通商品住房用地需求的原則下，依法提供和滿足房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場需求開發(fā)適銷對路商品住房的土地需求。對于國有土地使用權出讓合同中已經明確住宅套型比例要求的，仍執(zhí)行原合同約定條款。對于在建商品住房項目，各地國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質和容積率等必要條件的前提下，允許房地產開發(fā)企業(yè)適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，開發(fā)適銷對路的商品住房。

（二）因地制宜，打通滿足居民需要和化解存量房的政策建議。一是全面落實購房落戶政策。在自治區(qū)區(qū)域內，個人異地購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房），本人及其父母、未成年子女可按當?shù)貞艏咴谫彿克诔擎?zhèn)落戶。鼓勵長期進城經商、務工的農牧業(yè)轉移人口依法轉讓其原有農村牧區(qū)住房，在城鎮(zhèn)購買商品住房并落戶；二是清理規(guī)范新建商品房銷售和進戶環(huán)節(jié)收費行為。新建住房樓宇門、電梯、樓道照明等房屋附屬設施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等的建設安裝費用，一律計入新建住房開發(fā)建設總成本，不得在房價外向購房者另行收取。要嚴格執(zhí)行自治區(qū)財政廳、發(fā)展改革委、經濟和信息化委聯(lián)合印發(fā)的《關于公布全區(qū)涉企行政事業(yè)性收費和政府性基金目錄清單的通知》（內財非稅[2015]74號）規(guī)定，凡未列入《涉企行政事業(yè)性收費目錄清單》和《涉企政府性基金目錄清單》的收費項目和基金，一律停止征收。各盟市、旗縣自行設立的涉企行政事業(yè)性收費和基金項目一律廢止，被收費企業(yè)對擅自設立的行政事業(yè)性收費項目和政府性基金有權拒繳。2013年自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)的《關于加強新建居住建筑供熱計量裝置和室內溫度調控裝置購置及安裝費用管理的通知》（內建城[2013]17號）中規(guī)定的“在新建居住建筑達到預售條件時，房屋建設單位應暫按1，500元/戶付款標準將建筑物熱力入口和用戶的供熱計量裝置、室內溫度調控裝置的購置費用交予供熱單位設立的專門賬戶”內容停止執(zhí)行；三是合理調整契稅稅率。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅，購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅；選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅，繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅；四是積極支持居民合理的住房貸款需求。對購買首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，金融機構執(zhí)行首套住房貸款政策。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，最低首付款比例調整為不低于40%。金融機構可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。金融機構應縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求；五是進一步盤活公積金貸款，加快改善居民住房條件。合理確定貸款條件、貸款額度和期限，放寬住房公積金支取條件，加快開展區(qū)內異地貸款業(yè)務，降低貸款費用，優(yōu)化貸款辦理流程。

（三）推動開發(fā)商調整產品結構，盤活存量資產的政策建議。一是進一步加大存量商品房促銷力度。各地區(qū)要定期、不定期舉辦房地產展覽交易會，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，出臺減免交易稅費、讓利促銷等臨時性的購房政策措施，積極引導剛性購房需求和改善型購房需求。鼓勵和支持機關、企事業(yè)單位團體購買商品住宅，特別是鼓勵企業(yè)購買商品住宅用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。鼓勵和引導各地區(qū)利用商業(yè)用房和商品住宅建設創(chuàng)業(yè)基地，特別是大學生創(chuàng)業(yè)園，完善相關配套服務，打造一批創(chuàng)業(yè)示范基地；二是培育和發(fā)展房屋租賃市場，提升房屋租賃產業(yè)化水平。建立房屋租賃信息服務平臺，大力發(fā)展住房租賃市場，支持房地產開發(fā)企業(yè)開展住房租賃服務；三是繼續(xù)支持房地產開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。金融機構在風險可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠信經營的房地產企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房，滿足在建、續(xù)建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，加強與各類發(fā)債主管機構的溝通聯(lián)系，支持符合條件的房地產企業(yè)發(fā)行債券；對擁有優(yōu)質資產和獨立可預測現(xiàn)金流的房地產企業(yè)，允許通過資產證券化、發(fā)行銀行理財產品等方式籌集資金。進一步落實自治區(qū)人民政府與中國銀行間市場交易商協(xié)會簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極嘗試發(fā)行項目收益票據(jù)，探索新型城鎮(zhèn)化融資新渠道。

（四）進一步推動棚戶區(qū)改造同化解存量商品房結合的政策建議。拓寬商品住房與保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗縣（市、區(qū)）人民政府可以以政府購買服務的方式，利用自有資金、棚改補助資金、銀行貸款，從市場購買或租賃商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼并重，實現(xiàn)“補磚頭”與“補人頭”的結合。鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭通過租賃市場解決住房問題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補貼。各盟市、旗縣（市、區(qū)）要統(tǒng)籌考慮本地區(qū)棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置和存量商品住房情況，采取回購存量商品住房方式解決棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置房源。商品住房存量較大、消化周期較長的地區(qū)，公共租賃住房房源和棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造安置房源的籌集，原則上以全部回購存量商品住房的方式予以解決，存量商品住房確實不能滿足房源要求的，才可適當新建。

主要參考文獻：

[1]統(tǒng)計局[J].內蒙古統(tǒng)計月報，2015.12.

篇3

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為指導，以保障和改善民生、構建社會主義和諧社會為宗旨，以解決我縣中等偏低及低收入家庭住房困難問題為出發(fā)點，以增加各類保障性住房供應為目的，緊緊圍繞市政府下達的目標任務開展各類保障性住房的建設，結合我縣實際，重點推進公共租賃住房、廉租住房建設及棚戶區(qū)改造工作，突出抓好一批重點保障性住房項目的推進工作，確保完成年度保障性安居工程的建設目標任務。

二、工作目標和建設總體計劃

根據(jù)市政府下達我縣年保障性安居工程建設任務，我縣本年度保障性安居工程建設總量為901套，其中公共租賃住房443套，廉租住房94套，經濟適用住房85套，城市棚戶區(qū)改造95套，國有工礦棚戶區(qū)改造153套，新增廉租住房租賃補貼31戶。

我縣年度計劃投資約2000萬元，約需新增用地3.5萬平方米。2012年的建設用地也正在籌劃。

三、組織機構

（一）成立龍川縣保障性安居工程建設工作領導小組（以下簡稱領導小組），全面負責項目建設的組織、領導和協(xié)調工作，審定項目建設計劃和各項工作方案，協(xié)調督促縣直各部門工作，解決建設過程中出現(xiàn)的重大問題，組織開展對保障性安居工程建設情況的督查。

組長：韋

常務副組長：

副組長：

成員：

領導小組下設辦公室，辦公室設在縣解困辦，由丘欽賢同志兼任辦公室主任，具體負責組織落實保障性安居工程建設的各項工作。

（二）各成員單位具體職責如下：

1、縣發(fā)展和改革局負責保障性安居工程項目立項和可研報告工作。

2、縣財政局負責保障性住房建設資金概算和籌集，負責工程進度款撥付等工作。

3、縣監(jiān)察局負責全程監(jiān)督保障性安居工程項目的建設推進工作，對保障性安居工程項目實施過程中各職能部門的辦事效率、辦事程序、服務水平等進行效能監(jiān)察、執(zhí)法監(jiān)察、廉政監(jiān)察。

4、縣國土資源局負責保障性安居工程項目的供地計劃編制，用地預審、新增建設用地審批、征地預公告、審核土地權屬、提供相關地籍資料，辦理國有土地使用證手續(xù)等。

5、縣環(huán)境保護局負責對保障性安居工程進行環(huán)境影響評價，并出具環(huán)境影響評價報告書。

6、縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局負責辦理保障性安居工程項目的建設工程施工許可和工程建設的審批工作；負責保障性安居工程項目的規(guī)劃選址定點，出具保障性安居工程項目的藍線圖，提供項目的規(guī)劃設計指標，辦理規(guī)劃設計審批等規(guī)劃許可；負責審核保障性安居工程項目招標文件、編制上限控制價、合同的備案、審核設計變更增減費用、負責項目建設階段施工質量、造價、安全的各項監(jiān)管工作，協(xié)助推進項目的建設進度；負責項目竣工備案手續(xù)。

7、縣審計局負責對保障性安居工程項目預算的執(zhí)行情況審計，受理項目結算和竣工財務決算審核業(yè)務的報審及審計工作，與項目直接有關的建設、設計、施工等單位的財務收支審計。

8、縣解決住房困難辦公室負責落實保障性安居工程項目建設用地，辦理有關手續(xù)所需材料的準備及項目資金籌措、招投標等項目前期準備工作，科學安排時間，確保保障性安居工程項目于10月中旬全面開工。同時，做好項目建設監(jiān)管、協(xié)調及項目信息公開等日常管理工作。

四、任務分工

為確保市政府下達我縣年保障性安居工程建設任務能按時按質按量完成，各單位要按照目標任務，明確實施主體，具體分工如下：

1、廉租住房由住房保障部門負責組織建設。

2、公共租賃住房屬面向社會供應的，由住房保障部門負責組織建設；公共服務等行業(yè)（如房管部門或學校等）主管單位面向本系統(tǒng)保障對象定向供應的，由行業(yè)主管部門負責組織建設，或由住房保障部門負責組織建設；鼓勵企業(yè)運用自有資金或自有土地實施向本企業(yè)保障對象定向供應的，由該企業(yè)負責組織建設。

3、棚戶區(qū)改造由縣政府或工礦企業(yè)負責本轄區(qū)棚戶區(qū)改造的組織實施，其中部分較大型企業(yè)經報請縣人民政府批準，可在領導小組的指導下，具體組織實施。

4、經濟適用住房由住房保障部門負責組織實施。

5、危舊房改房改造由土地權屬單位負責組織實施。

6、限價商品住房由取得土地使用權的房地產公司負責組織實施。

7、廉租住房租賃補貼由財政負責預算安排資金，住房保障部門負責對象確定和資金發(fā)放。

五、工作要求

為加快項目推進，須重點抓好項目的前期工作，各職能部門要按照龍川縣年保障性住房開工時間表迅速辦理，不可推卸，確保我縣保障性住房在年10月16日前進行開工建設。

1、年8月29日前縣政府發(fā)出《關于合作建設保障性住房的通知》和《關于利用縣武裝部馬口蓮裝備倉庫前廢舊鐵路用地建設保障性住房的通知》文件。

2、年9月2日前縣國土局辦理好保障性住房土地使用證。

3、年9月8日—10日辦理好保障性住房規(guī)劃、勘探、設計等有關手續(xù)。（規(guī)劃要求：利用有限土地規(guī)劃樓層13—15層，擴大地塊B1、B2建筑面積）。

4、年9月11日辦理好立項手續(xù)。

5、年9月5日前供電局接通電到建設用地。

6、自來水公司接通水到建設用地。

7、年9月15日前辦好環(huán)評報告。

8、年9月20日前進行施工招標。

9、年10月15日前承建單位辦理好保障性住房的報建手續(xù)。

10、年10月16日正式開工建設。

六、工作措施

（一）統(tǒng)一思想，提高認識。各級各部門要認真學習中央和省、市頒發(fā)的有關保障性安居工程建設的政策及文件，及時出臺貫徹意見，落實好上級的決策部署，統(tǒng)一思想，提高認識。同時，各部門、單位要結合我縣保障性安居工程年度目標任務，及時制定工作計劃、目標及落實措施，全力推進我縣保障性安居工程的各項工作。

（二）明確目標，落實責任。為確保今年我縣保障性安居工程建設任務的完成，縣各職能部門務必按照縣政府要求完成保障性住房建設的相關工作，迎接市政府對我縣完成情況的考核。

（三）落實項目用地，確保用地供應?？h住房保障部門會同縣發(fā)展改革、國土資源、規(guī)劃建設等部門根據(jù)市政府下達的保障性安居工程建設目標任務并結合我縣城市總體規(guī)劃及住房保障家庭的實際需要，籌集建設用地。為避免出現(xiàn)保障性安居項目城市邊緣化現(xiàn)象，今后保障性住房用地選址應遵循選擇在交通便利、基礎設施和公用設施較為成熟的地塊，確保開工時具備施工條件，竣工時具備入住條件。要重點加大公共租賃住房用地供應量，年，我縣將大力發(fā)展公共租賃住房項目的建設，將建設公共租賃住房作為各類保障性住房建設之首?？h國土部門要把公共租賃住房用地納入年度住房用地供應計劃，予以重點保障供應。各企事業(yè)單位可利用原有住房用地進行公共租賃住房建設，對于閑置的工業(yè)、倉儲、辦公等用地，在符合城市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的前提下，可調整為公共租賃住房用地。要明確保障性住房用地的供地方式：廉租住房用地實行劃撥方式供地；城市和國有工礦棚戶區(qū)（危舊房）危房實行劃撥方式供地；政府投資的公共租賃住房和面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房項目用地實行劃撥方式供應，其他方式投資的公共租賃住房用地可以采用劃撥、出讓、租賃或作價入股等方式有償使用；限價普通商品住房用地需通過“招拍掛”出讓國有土地使用權。要明確保障性住房項目用地的征地拆遷時限：負責征地拆遷的責任單位要將任務落實到人，并按本方案要求的時限完成保障性安居工程項目的征地拆遷工作。縣國土資源局、縣財政局要積極配合辦理有關供地手續(xù)和及時撥付拆遷安置補償款，確保按時交地。

（四）多渠道籌集資金，加快建立融資平臺?？h發(fā)展和改革局要積極會同縣財政局、縣解困辦加快申請省專項補助資金。在我縣政府性的住房保障建設資金籌集中，執(zhí)行原有廉租住房建設資金籌集等政策的基礎上，縣財政可從政府每年的土地出讓金凈收益中按10%的比例，計提保障性住房建設資金，以籌集政府性保障住房建設資金，統(tǒng)籌用于廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設，并積極開展利用住房公積金貸款用于保障性安居工程項目建設。同時，要加快建立房產資金融資平臺，多渠道籌集保障性安居工程建設資金，除現(xiàn)有渠道外，對物業(yè)專項維修資金進行統(tǒng)一歸集管理，在此基礎上加強與金融機構合作，與金融部門建立戰(zhàn)略合作關系，爭取得到金融部門的授權授信，切實解決保障性安居工程項目融資困難問題。

（五）突破單一建設模式，多種方式籌集房源。靈活地采取新建與改建相結合、獨立建設與配建相結合、建設與購買相結合的方式多渠道籌集保障性住房房源。也可以在符合條件的單位集資建房、棚戶區(qū)改造、危舊房改房改造中建設部分保障性住房。對于今后重點建設的公共租賃住房，除通過財政投資建設外，還可將行政事業(yè)單位及企業(yè)自建或自有的職工宿舍以及通過購買或租賃用于出租給本單位職工的住房，均可納入我縣公共租賃住房統(tǒng)一管理范疇。

（六）創(chuàng)新工作機制，強化協(xié)調推進。一是建立聯(lián)席會議制度，由縣領導牽頭組織領導小組成員單位定期（每季度）或不定期召開聯(lián)席會議，研究解決項目推進過程中遇到的重大問題。二是領導小組辦公室每半月或每月需召開協(xié)調例會，協(xié)調解決項目建設過程中的“瓶頸”問題。三是建立聯(lián)合檢查制度，由領導小組牽頭相關職能部門，對我縣保障性安居工程的質量、安全、進度、資金使用情況等定期檢查（至少每半年一次）。四是建立定期通報制度，對在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，由領導小組辦公室和縣政府督查室采取專題跟蹤督辦、下發(fā)督辦通知書等方式進行督促檢查并定期進行情況通報。

（七）建立綠色通道，提高辦事效率。為確保年各項保障性安居工程項目能順利推進，縣各有關部門要強化大局意識、服務意識和責任意識。所有保障性安居工程項目均納入我縣固定資產投資重點項目前期審批的“綠色通道服務”。住建部門應針對保障性住房的特點，適當放寬對保障性安居工程項目規(guī)劃控制指標、布局、戶型設計等方面的要求。項目開工后，各有關職能部門要加強對項目建設的指導，保進度保質量保安全。

（八）強化監(jiān)督落實，實施問責制度。各有關部門要加大審計和稽查工作力度，對保障性安居工程進度、工程質量、改造資金的籌集和安排使用等情況進行監(jiān)督檢查。對年度計劃執(zhí)行情況進行驗收檢查，對工作進度緩慢、責任落實不到位、不能按時完成任務的，責任單位及負責人要向縣人民政府作書面檢查。造成重大不良后果和影響的，根據(jù)有關規(guī)定對負責人進行約談和問責。紀檢監(jiān)察部門要加強對保障性安居工程項目工作開展中各職能部門的辦事效率、辦事程序、服務水平等進行行政監(jiān)察。

（九）加大宣傳，營造氛圍。要充分利用報紙、電視、電臺、網(wǎng)絡等新聞媒體加強宣傳報道，為保障性安居工程建設營造良好的輿論環(huán)境，讓廣大居民多了解和多支持我縣保障性安居工程的建設，并要充分發(fā)揮輿論及社會的監(jiān)督作用。

篇4

一、引 言

自2011年起，我國老齡化程度不斷加劇，至2015年底我國60歲及以上老年人口占總人口的比例已達到16.15%，而養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的3%，[1]該比例的國際標準通常為4%～5%，發(fā)達國家為5%～7%，[2]可見，我國養(yǎng)老服務設施缺口很大。預計2050年我國老年人口比例將達36.5%，[3]養(yǎng)老問題面臨巨大挑戰(zhàn)。

2010年起，國務院辦公廳和有關部委密集推出養(yǎng)老服務支持政策，各路資本競相進入養(yǎng)老領域，使得養(yǎng)老服務設施用地供不應求，養(yǎng)老問題已成為我國當前和今后相當長時期需要解決的主要社會問題之一，而完善和落實養(yǎng)老服務設施用地政策，解決其用地難問題是妥善解決養(yǎng)老問題的關鍵。目前，國內有關養(yǎng)老服務設施用地的研究主要集中在對其相關政策的分析和解讀上，如養(yǎng)老用地免費的關鍵是非營利性；[4]養(yǎng)老服務設施用地登記為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，出讓最高年限50年；[5]警惕開發(fā)商以養(yǎng)老地產之名圈地炒樓等，[6]對服務設施用地政策如何完善和落實研究得很少。本文在對我國現(xiàn)階段養(yǎng)老服務設施用地性質、政策和利用中存在的問題進行深入分析的基礎上，提出了進一步完善和落實養(yǎng)老服務設施用地政策的建議，以期對促進我國養(yǎng)老產業(yè)健康發(fā)展有所裨益。

二、養(yǎng)老服務設施用地的界定

1. 養(yǎng)老事業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)和養(yǎng)老服務業(yè)

養(yǎng)老事業(yè)是國家和社會為老年人提供的救濟性、福利性、公益性的養(yǎng)老設施、機構和服務體系，如敬老院和老年福利院，在我國其所需養(yǎng)老服務設施用地一般無償使用國有土地。

養(yǎng)老產業(yè)側重于產業(yè)經濟營利性，是向老年人提供多樣化商品和服務的營利性行為，在我國養(yǎng)老產業(yè)所需養(yǎng)老服務設施用地一般有償使用。養(yǎng)老服務業(yè)是養(yǎng)老產業(yè)的一個分支。

2.養(yǎng)老服務設施用地

養(yǎng)老服務設施用地是專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地。[7]按其使用目的，養(yǎng)老服務設施用地可分非營利性和營利性兩種。非營利性養(yǎng)老設施用地是福利性質的，一般使用劃撥的國有建設用地。除個別高端養(yǎng)老項目具有高盈利性外，營利性養(yǎng)老服務設施用地具有收益低、投資量大、投資回收期長的特點，除非政府給予一定的優(yōu)惠政策，其高風險、低收益的用地屬性很難吸引社會資金進入。

三、我國養(yǎng)老服務設施用地存在問題分析

1.老齡化趨勢加劇，用地供求矛盾凸顯

根據(jù)聯(lián)合國定義，當一個國家或地區(qū)60歲及以上人口占總人口比例達到10%以上，一般就認為該國家或地區(qū)進入老齡化社會。截止2015年末中國老年人口已達到2.22億，養(yǎng)老床位總數(shù)約669.8萬張，每千名老人擁有床位數(shù)為30.2張，與發(fā)達國家千人指標50～70張尚有很大差距，遠不能滿足養(yǎng)老需求。近5年我國老年人口情況詳見表1。

考慮國家人口計生委2003年進行的“2001～2050年全國總人口變動情況預測”結果及其現(xiàn)實誤差，在此假定2050年人口數(shù)與2015年持平，而據(jù)預測2050年老年人口比例將達到36.5%，[3]按照發(fā)達國家每千名老人床位數(shù)最低指標50張床位計算，2015至2050年的35年間，需增加床位數(shù)約1 402萬張（（36.5%-16.1%）*137 462*5%），按照每張床位需用地30平方米計算，大概需要增加約4.2萬公頃土地的供給。目前，在我國經濟社會快速發(fā)展的大背景下，各地國有建設用地供給的總體形勢是供不應求，收益高、盈利性強的產業(yè)用地落地尚且困難，如沒有專門的政策支持，公益性強、盈利性弱、投資回收期長的養(yǎng)老服務設施用地供應將更加緊張。

2.資源緊缺與浪費并存

一方面，一些地處城區(qū)、基礎設施和公共服務設施比較完善的養(yǎng)老服務機構，由于用地限制缺乏擴建或改建的空間，床位少、空間小、入住需排隊，遠遠不能滿足養(yǎng)老需求；另一方面，許多遠離市區(qū)的養(yǎng)老項目不同程度地出現(xiàn)入住率低、效益低等問題。[8]

造成養(yǎng)老設施入住率低的主要原因是：①供給結構和需求結構不匹配。高端養(yǎng)老服務設施多、收費高，有實際入住需求的老人大多住不起；②配套設施不完善。由于缺乏規(guī)劃保障和用地保障，以及城區(qū)土地供給的限制，新建養(yǎng)老服務設施用地大多選址遠離市區(qū)的區(qū)域，生活便利性比較差，[9]老人住得起但不愿去住。

3.供地方式與用地屬性不符

養(yǎng)老服務設施用地具有投資量大、營利能力較低、投資回收期長的用地特點，然而按照目前的供地政策，營利性養(yǎng)老服務設施用地一般采用拍賣和掛牌方式出讓，推高了地價。如2014年4月10日深圳市出讓給前海人壽的一宗養(yǎng)老服務設施用地，溢價高達484%，樓面地價高達14 815元/m2，如此高地價只能發(fā)展高端養(yǎng)老物業(yè)。

盡管政府和民營的非營利性養(yǎng)老服務設施用地均可使用劃撥國有建設用地和集體建設用地，滿足低收入、困難老人需求，但劃撥用地數(shù)量很少，遠不能滿足養(yǎng)老需求；集體建設用地數(shù)量雖大，但由于目前集體建設用地流轉在國家層面不合法，無法申請抵押貸款，風險高。

因此，目前的供地方式一方面造成高端養(yǎng)老項目入住率低，企業(yè)經營困難甚至退出的狀況，如2014年中海養(yǎng)老遭遇“滑鐵盧”、凱健國際項目黯然收場；另一方面造成低收入階層養(yǎng)老用地不足和中等收入階層養(yǎng)老服務設施用地缺失并存的局面。

4.批后監(jiān)管不力

面對政府養(yǎng)老服務設施用地優(yōu)惠政策和巨大的利益誘惑，有些房地產商在低價得來的養(yǎng)老服務設施用地上僅建設少量養(yǎng)老建筑，主要開發(fā)為商品房出售謀取暴利。養(yǎng)老地產業(yè)是從房地產業(yè)中細分出來的一個新興行業(yè)，目前尚無統(tǒng)一的建設標準可依，有的企業(yè)宣稱要做養(yǎng)老項目，但圈了地之后建設的仍然是商品房。2013年國土資源部針對30多個養(yǎng)老項目用地情況的調查顯示，個別養(yǎng)老用地具有偏離養(yǎng)老產業(yè)的傾向。[10]養(yǎng)老服務設施用地的批后監(jiān)管標準和監(jiān)管程序亟須規(guī)范。

四、我國現(xiàn)行養(yǎng)老服務設施用地政策分析

1.國家層面的養(yǎng)老用地政策分析

目前與養(yǎng)老服務設施用地相關的一些規(guī)定大多分散在一些部門規(guī)章之中，[11]如《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011～2015）》、《關于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務相結合指導意見的通知》 等。各部委分別的這些部門規(guī)章對養(yǎng)老服務設施用地的規(guī)范具有重復、片面、宏觀和分散的特點，看起來相關規(guī)定似乎不少，但實際上所規(guī)定的內容是相互重復的，僅對養(yǎng)老服務設施用地應符合規(guī)劃、非營利性用地可劃撥、營利性用地有償使用等個別方面做了極其粗略的規(guī)定，不具有可操作性。 專門針對養(yǎng)老服務設施用地的政策只有國土資源部2014年4月17日的《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》。這份部門政策性文件從養(yǎng)老服務設施用地范圍和土地用途、供地計劃編制、分類供應和管理、監(jiān)督管理等方面對養(yǎng)老服務設施用地進行了規(guī)范，但仍存在供地方式與用地屬性不符、監(jiān)管規(guī)定不完善、法律層級低等問題，[12]且與之相關的配套政策也不完善。總體上看，我國統(tǒng)一、規(guī)范的養(yǎng)老服務設施用地制度及其配套政策體系尚未形成。

2.地方性養(yǎng)老服務設施用地政策分析

針對人口老齡化的社會現(xiàn)實，各地方政府根據(jù)國家相關政策和本地實際出臺了相關的地方政策或法規(guī)。2014年12月23日我國第一部促進養(yǎng)老服務發(fā)展的地方性法規(guī)――《天津市養(yǎng)老服務促進條例》，標志著我國養(yǎng)老服務地方性規(guī)范從政策向法規(guī)轉變。此后，《北京居家養(yǎng)老服務條例》、《浙江省社會養(yǎng)老服務促進條例》等相繼。

縱觀天津、北京和浙江三地法規(guī)，盡管表述方式不一，但對養(yǎng)老服務設施用地都做了如下相似的規(guī)定：①納入規(guī)劃優(yōu)先保障；②分區(qū)分級規(guī)劃、設置養(yǎng)老服務設施；③鼓勵利用閑置的企業(yè)廠房、校舍、商業(yè)設施等場所和設施；④非營利性的可劃撥供地或使用集體土地（北京市還規(guī)定可利用農家院）；⑤未經法定程序不得改變用途（北京還規(guī)定擅自改變用途最高罰100萬）；⑥對符合有關規(guī)定的社會力量投資興辦養(yǎng)老機構或者其他養(yǎng)老服務設施，給予補貼和優(yōu)惠。

通過國家層面和地方層面的政策與法規(guī)對比可見，不論是國家層面還是地方層面，都對養(yǎng)老服務設施用地問題給予了高度重視，從宏觀上對養(yǎng)老服務設施用地進行了原則性規(guī)定，地方層面的法規(guī)主要是對國家層面不同部門的有關政策進行了綜合，尚缺乏深入的、細化的、可操作性強的規(guī)范和標準，難以滿足養(yǎng)老服務設施用地問題解決與政策法規(guī)落實的需要。

五、我國養(yǎng)老服務設施用地政策的完善和落實建議

綜上所述，近年來我國國家層面和地方層面宏觀的養(yǎng)老服務設施用地相關政策密集出臺，但由于微觀性的可操作性標準缺失、供地方式與養(yǎng)老服務設施用地屬性不符、批后監(jiān)管不力等問題，相關政策尚未得到有效落實，相關政策能否進一步完善并落到實處成為解決當前養(yǎng)老服務設施用地問題的關鍵。

1.多方增加養(yǎng)老服務設施用地供應，切實落實差別化供地政策

針對養(yǎng)老服務設施用地供不應求的狀況，制定細化的差別化政策多方增加供應：

（1）經營性高端養(yǎng)老服務設施的服務對象是經濟實力雄厚的高收入人群，項目自身盈利能力強，其土地應采用拍賣和掛牌方式在商服用地、住宅用地中供應，而不應該像目前這樣把政策允許使用的公共管理與公共服務用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地的出讓價格推得與周邊商服、住宅用地地價相差無幾，甚至比它們更高，使得養(yǎng)老服務設施用地出讓的最高限價形同虛設。這樣在不增加高端養(yǎng)老服務設施用地成本的情況下，可增加該類土地供應、避免其強大支付能力把養(yǎng)老服務設施用地的地價推得過高。

（2）對于尚無明確用途的國有公益性用地，可調整為養(yǎng)老服務設施用地并納入年度土地供應計劃。

（3）非營利性養(yǎng)老機構可使用劃撥養(yǎng)老服務設施用地，營利性養(yǎng)老機構應按照“租賃方式為主、先租后讓為輔、出讓方式備選”的原則確定供地方式，出讓方式應選擇“限地價、定配套”的招標方式，不宜采用拍賣和掛牌方式，以降低企業(yè)的經營成本和經營風險。有限的養(yǎng)老服務設施用地指標優(yōu)先用于滿足中低收入養(yǎng)老需求，實現(xiàn)高中低收入群體養(yǎng)老設施均衡發(fā)展。

（4）制定切實可行的鼓勵通過現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設用地集約利用增加養(yǎng)老設施供給的政策，如：在已建成小區(qū)增加非營利性養(yǎng)老設施的可給予免增地價款的優(yōu)惠；增加營利性養(yǎng)老設施的給予減免一部分應補交地價款的優(yōu)惠；企事業(yè)單位、村集體或個人對現(xiàn)有空閑、低效用地和用房等進行改造，興辦養(yǎng)老服務機構或提供養(yǎng)老服務的，在土地、稅收等方面給予優(yōu)惠。

（5）目前的政策下只有農民自身、非營利性養(yǎng)老機構方可使用農村集體土地，應實行營利性養(yǎng)老機構也可使用集體土地的政策，制定《集體建設用地用于建設養(yǎng)老設施的管理辦法》，對土地供應、使用、收益分配、監(jiān)管等環(huán)節(jié)進行規(guī)范。

2.科學規(guī)劃養(yǎng)老服務設施用地，完善相關政策體系并嚴格執(zhí)行

養(yǎng)老服務設施用地供應和養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展是一項系統(tǒng)的工程，需要建立和完善相關標準和政策配套體系。如需要建立養(yǎng)老服務設施的用地規(guī)劃標準、建設質量標準等，以保證養(yǎng)老服務設施科學規(guī)劃和建設有法可依；需要建立存量城鎮(zhèn)建設用地和農村集體建設用地用于養(yǎng)老的管理辦法，引導存量建設用地增加養(yǎng)老服務設施用地供給；需要探索和建立適合養(yǎng)老服務業(yè)收益低、風險大、回收期長特點的供地方式，以及建設補貼、運營補貼、價格優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、人才培訓補貼等相關優(yōu)惠政策，降低企業(yè)經營成本和經營風險。如嚴格執(zhí)行《養(yǎng)老機構設立許可辦法》，仔細甄別養(yǎng)老地產與養(yǎng)老機構，嚴把準入關；在現(xiàn)有《養(yǎng)老機構管理辦法》基礎上，編制出臺《養(yǎng)老機構分級分類規(guī)范》、《養(yǎng)老機構服務規(guī)范》等細則并嚴格執(zhí)行，確保養(yǎng)老機構嚴格按審批用途使用養(yǎng)老服務設施用地、按服務規(guī)范要求提供養(yǎng)老服務、按規(guī)定享受相關優(yōu)惠政策，把有限的養(yǎng)老設施用地和優(yōu)惠政策真正用到實處。

3.明確部門責任，加強用地監(jiān)管

針對目前存在的養(yǎng)老服務設施達不到標準、養(yǎng)老服務機構騙取養(yǎng)老政策補貼和優(yōu)惠、一些房地產商以開發(fā)養(yǎng)老項目名義謀取暴利等問題，應加強民政、工商、計劃、建設、國土、稅務等部門之間的合作和信息共享，明確相關部門責任，共同加強對養(yǎng)老服務設施用地和養(yǎng)老服務業(yè)監(jiān)管。如標準化主管部門會同相關部門建立健全機構養(yǎng)老服務、居家養(yǎng)老服務等社會養(yǎng)老服務標準體系。民政部門負責養(yǎng)老機構的準入、分類分級評估和管理，其他有關部門依據(jù)分工實施監(jiān)督；國土和建設部門負責審核養(yǎng)老服務設施項目是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、是否按規(guī)劃用途和約定期限建設、養(yǎng)老設施是否達到有關標準等，并對偏差和違規(guī)行為進行處理。審計部門按照有關規(guī)定審計政府投資或者接受政府補助或補貼養(yǎng)老機構的資金使用情況和財務狀況，并依法向社會公布審計結果，接受社會監(jiān)督。

六、結 論

篇5

一、房屋征收的概念

房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動產所有權人的所有權及其使用權，同時喪失土地使用權并給予市場價值補償?shù)男姓娭瀑徺I行為，是拆除房屋行為的基礎性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權關系發(fā)生改變。實施拆除時房屋所有權已經屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經沒有了法律上的利害關系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設需要，由拆遷人對房屋所有人給予補償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權沒有發(fā)生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。

二、房屋征收的目的

征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業(yè)開發(fā)不能實施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。

如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》均沒有明確規(guī)定哪些屬于“公共利益”，因此，為實施的需要《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”采取列舉方式規(guī)定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；3由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進行征收，更不能強制“搬遷”。

二、房屋征收的主體

房屋征收的主體根據(jù)職責劃分，可以分為批準主體和實施主體。

1，批準主體

批準主體就是享有房屋征收決定權的機構，誰有權征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規(guī)定的條件無償?shù)貙⒓w或者個人的某項財產收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財產征收首次作出了明確的規(guī)定，憲法第13條規(guī)定：公民的合法的私有財產不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。2007年8月30日，《城市房地產管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定?！笨梢钥闯?，征收是一種國家的行政行為，是一中剝奪公民財產權的行為。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級人民政府才有權征收國有土地上房屋。在我國市縣級政府包括：縣政府、區(qū)政府、縣級市政府、市政府（設區(qū)的市政府）、直轄市區(qū)政府。上述政府均屬于市、縣級政府，那么是否所有的市、縣級政府都有權決定房屋征收嗎？答案是不一定。因為依據(jù)該條例第9條規(guī)定有權做出房屋征收決定的市縣級政府必須同時具備有本行政區(qū)的國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃；本行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃；本行政區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃；本行政區(qū)的房屋征收專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，還應當納有國民經濟和社會發(fā)展年度計劃。即：“四規(guī)劃、一計劃化”。有的市區(qū)政府由于沒有本行政區(qū)規(guī)劃或計劃就無權做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級政府不能做出房屋征收決定。

2，實施主體

實施主體是指具體實施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規(guī)定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行?！辈粌H明確規(guī)定了房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償工作，還明確了實施配合部門。

依據(jù)條例的規(guī)定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權的部門，由市、縣級政府根據(jù)本級政府部門的職責劃分，將實施部門交由其委托的行政機關或單位。決定權在市縣級政府，條例沒有作統(tǒng)一的規(guī)定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實施相關工作，市、縣政府并對其實施的征收補償行為承擔法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。

哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規(guī)定，但是條例第6條規(guī)定：“國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。”可見各級政府為落實“工作指導”原則應盡量對口管理，委托本級政府的住房城鄉(xiāng)建設主管部門為宜。

3，房屋征收實施單位

房屋征收的具體工作依據(jù)條例第5條規(guī)定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。由于條例規(guī)定房屋征收實施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機構等營利性組織或個人作為房屋征收實施單位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部們、房屋征收實施單位如何進行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步調查登記

房屋征收部門依據(jù)本行政區(qū)年度計劃或專項規(guī)劃組織人員或委托中介機構對擬征收地域內的房屋權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行詳盡調查并如實登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調查完畢后將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人進行公布并聽取異議的意見。

最終的調查結果作為制定房屋征收方案的依據(jù)。

第二步暫停通知

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關部門，在房屋征收范圍內暫停辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關批準、備案、過戶等手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。

第三步無證認定

市、縣級人民政府組織國土、城建、環(huán)保、法制等有關部門建立無證建筑認定辦公室，對征收范圍內的未經登記的無證建筑進行合法性認定和處理。對合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑認定為給予補償；對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，認定為不予補償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認定決定的可以申請復議或提出行政訴訟。

第四步擬定方案

房屋征收部門根據(jù)已經確定的被征收房屋調查結果和無證認定結果，擬定《房屋征收補償方案》并報同級政府審查。

第五步方案論證

同級政府收到《房屋征收補償方案》后組織國土、物價、城建、審計、監(jiān)察、環(huán)保、消防等部門對《房屋征收補償方案》進行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進行數(shù)次，但應求得意見基本統(tǒng)一。

第六步公開方案

同級政府將論證結果在被征收房屋的范圍內以書面公告形式向社會公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補償方案》的意見。并設立征求意見渠道和場所，設立專人解答有關詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。

第七步修訂方案

同級政府將公開征求的意見進行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內以書面形式公布。

在征求意見中如果屬于舊城區(qū)改工程項目的，有51%以上被征收人認為征收補償方案不符合條例規(guī)定的，政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

第八步穩(wěn)定評估

市、縣級人民政府擬作出房屋征收決定的，應當按照社會穩(wěn)定風險評估相關規(guī)定委托中介機構進行本項目的社會穩(wěn)定風險評估；對風險報告提出的建議作出決策并制定相關應對預案。

第九步籌措補償

政府在作出房屋征收決定前，同級財政部門應將征收補償費用足額專戶存儲、?？顚Ｓ谩ＹY金不到位不得作出征收房屋決定。

第十步公告決定

市、縣級人民政府依法作出房屋征收決定后應當及時在被征收房屋范圍內以書面形式予以公告。同時公告收回國有土地使用權。

公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

第二熱點問題房屋補償

一、補償形式

《房屋征收與補償條例》規(guī)定了被征收人可以根據(jù)自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，二者任選其一。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、補償項目

依據(jù)條例第17條規(guī)定補償項目應包括五項：

1，房屋價值補償；

2，搬遷、臨時安置的補償；

3，停產停業(yè)損失補償。

4，補助和獎勵

依據(jù)條例規(guī)定授權市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規(guī)定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現(xiàn)政府救濟原則。獎勵是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎賞，體現(xiàn)政府對公益事業(yè)的投入。補助與獎勵是條例的一個新規(guī)定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經有過實踐，可以說是總結實踐的結晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應在財政上單獨列支。

5，優(yōu)先給予住房保障

優(yōu)先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應當優(yōu)先給予住房保障。法律授權省級政府制定該優(yōu)先保障條款的落實。

三、補償標準

房屋征收補償?shù)暮诵膶ο笫欠课?，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當補償原則，土地征收現(xiàn)在的補償原則還是適當原則。公平原則的具體體現(xiàn)是房屋的價值，沒有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩(wěn)定的參數(shù)，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩(wěn)定的參數(shù)。因此采用價值標準也是本《條例》的一個最大亮點。

《條例》規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”因此，被征房屋的價值底線標準是不低于類似房地產市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標準，不低于不是等于，應是高于。在確定房屋價值時應在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應根據(jù)實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結構還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現(xiàn)了公平原則。

產權調換的補償標準仍采取房屋價值標準，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。

四、違法建筑

爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權屬性顯然沒有法律依據(jù)，《條例》對違“章”建筑沒有規(guī)定是否補償，可以說違章建筑應給予補償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質和概念，一旦混淆后果嚴重。違法建筑需要經過認定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。

《條例》規(guī)定違法建筑認定的范圍是：1，未經登記的建筑；2，臨時建筑。未經房屋主管部門登記的房屋認定比較復雜?？赡苷J定為合法建筑也可能認定為違法建筑，主要根據(jù)房屋形成的時間、原因、當時的法律等。認定為合法建筑的同時決定給予補償；認定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認定比較簡單主要審查是否超過批準期限，在期限之內的臨時建筑的，應當給予補償，否則不予補償。

對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關，政府應當為失職買單；不補，是因為它存在的基礎違法，如果補償會對守法者明顯不公平。

筆者認為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責任，有的是建筑物所有者或使用者的責任。例如房屋建設手續(xù)不全的問題，當事人事先已經向相關政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責而未給辦理的，這種違法后果就不應當讓當事人來承擔。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估價

房屋估價是征收房屋的關鍵環(huán)節(jié)，過去拆遷出現(xiàn)的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機構的服務對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對評估機構的選擇權100%的由被征收人決定，同時，對評估機構的評估結果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁?！稐l例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產價格評估機構；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，取消了過去拆遷當事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機構的弊端。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，還可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。經過鑒定認定：房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定的拆遷估價估機構確定，應當采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》的規(guī)定使許多房屋被征收人認為拆遷估價機構不能中立，因為確定拆遷估價機構的決定權在政府手中，大多數(shù)拆遷估價機構都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產價格評估機構的決定權交給了被征收人，由被征收人來確定房地產價格評估機構，使被征收人的權益得到更有利的保障。

四、補償途徑

房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據(jù)《條例》規(guī)定落實補償?shù)耐緩接袃蓷l，一是民事協(xié)商渠道既補償協(xié)議、二是行政強制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據(jù)補償決定和補償方案通過自愿協(xié)商，雙方達成補償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟渠道只能走民事訴訟渠道解決。

《條例》規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規(guī)定的簽約期限內達不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據(jù)補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決

第三熱點問題強制搬遷

一、強制搬遷

強制“搬遷”取代了過去的強制“拆遷”，雖然都是強制，但是強制的內容、方式、結果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強制的內容、方式、行為以及法律后果。

1，無暴力強制搬遷讓你多做思想工作

對于政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強制拆遷”問題，因強制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。

《條例》規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

此規(guī)定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權，在促進和諧搬遷的進程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

2，禁止建設單位參與搬遷活動排除腐敗行為

搬遷行為可分為自動搬遷和強制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強制搬遷建設單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。

3，法院是唯一具有強制搬遷執(zhí)行權的司法機關

“強制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復議、行政訴訟期間停止強制搬遷，逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強制搬遷。

對強制搬遷明確了司法強制，取締了行政強制搬遷。因此，強制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經生效。三個條件缺一不可，法院在強制前必須審查的主要內容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強制措施，應以督促或強制其到達臨時安置居所為主要強制搬遷手段。另外，強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

日前，公安部已經明令各地公安機關禁止公安機關參與介入地方政府土地、房屋征收活動。

4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終

被征收人獲得協(xié)議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權不予搬遷，政府無權申請法院實施強制搬遷，法院無權作出強制搬遷的裁決，無權執(zhí)行強制搬遷。房屋征收部門應當按照補償協(xié)議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房，否則無權申請法院實施強制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規(guī)定的“先拆后補”變成了現(xiàn)在的“先補后拆”，通過這條強制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務，使得被征收人權益保護的力度大大增強了。

以往的盲目拆遷中往往會出現(xiàn)這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會不安定因素。為了避免此類現(xiàn)象的重復，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強制手段征收的房屋也應當先予以強制補償。

5，強制搬遷措施只能是司法強制措施

逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強制搬遷。這個時候“強制措施”是司法強制措施，法院以法律程序實施，不能和暴力以及一些野蠻的強制拆遷方式劃等號。

司法強制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規(guī)定的強制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強制措施；強制搬遷一般只針對被申請執(zhí)行人在房屋內或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強制執(zhí)行目的，除非被申請執(zhí)行人有主動采取非理阻撓強制搬遷的行為，強制搬遷主體方可對其人身采取相關措施。如果出現(xiàn)被申請執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機關必須在知道和應當知道之時主動采取相應防范和救助措施。

第四熱點問題救濟途徑

《條例》的另一亮點是規(guī)定了明確的民事、行政救濟途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規(guī)定了明確的救濟途徑，包括主體之間平等的民事法律關系、行政管理法律關系、中介機構的中介法律關系均作出了明確規(guī)定。

一、房屋征收民事法律關系及其訴訟

依據(jù)《條例》規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關系有以下幾種：

1、政府與社會穩(wěn)定風險評估機構之間的委托合同糾紛

社會穩(wěn)定風險評估機構屬于中介機構，政府委托中介機構的法律關系屬于民事法律范疇，雙方引發(fā)的糾紛屬于民事法律調整對象，一旦發(fā)生糾紛均可向有管轄權的人民法院提起民事訴訟。

2、被征收人與社會穩(wěn)定風險評估機構之間的侵權糾紛

評估機構在評估過程中或評估結論不實，引用范例不恰當，構成虛假評估侵害被征收人的合法權益或財產權益的，被征收人要求評估機構恢復名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關系，可以提起民事訴訟。

3、金融機構出具虛假證明侵權糾紛

在征收房屋決定前政府應保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機構應向被征收人出具補償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達成補償協(xié)議。但是金融機構出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補償協(xié)議不能如期得到補償款。金融機構的行為侵害了被征收房屋人的合法權益的可以提起民事訴訟要求金融機構承擔連帶支付責任。

4、一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務糾紛

補償協(xié)議糾紛中只有“一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務”糾紛屬于民事訴訟法律關系，如果被征收人認為補償協(xié)議違法、無效；遺漏補償項目、補償標準錯誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構成“不履行協(xié)議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協(xié)議是一種主張即可構成訴訟，一方當事人憑補償協(xié)議即可立案。以不履行義務主張立案的，不能主張協(xié)議無效、違法、標準爭議等行政性糾紛，如果認為協(xié)議存在行政違法性應通過行政途徑要求解決。

5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權糾紛

被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網(wǎng)絡等均是合同雙方行為，如果第三方未經合同雙方同意給予中斷服務，是一種侵犯合同雙方的合法權益行為，任何一方均有權提出民事侵權訴訟。如果提供服務方怠于履行合同不主動恢復供應關系、拒絕對加害人提出司法保護也應承擔擴大損失的民事賠償責任。如果供應方未經使用人同意，與征收方聯(lián)手、聽從、惡意串通等中斷服務應承擔賠償和違約的民事責任。

6、截留征收補償費侵權糾紛

負有支付、代收代付補償款的單位應及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權行為，可以請求法院責令追回返還給被征收人，造成損失的應承擔民事賠償責任。

7、虛假或者有重大差錯的評估報告侵權糾紛

房地產價格評估機構或者房地產估價師出具評估報告經房地產價格評估專家委員會鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機構或評估師承擔賠償責任。

二、房屋征收行政法律關系及訴訟

1、違法授權非房屋征收部門組織實施房屋征收補償行政糾紛

市、縣政府應根據(jù)《條例》的規(guī)定，根據(jù)本政府各部門的職責分工明確確定本級政府所屬的一個行政職能部門為本級政府的房屋征收主管部門，具體負責本轄區(qū)的房屋征收管理、實施工作。如果市縣政府授權鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、某建設項目辦公室負責某一房屋征收項目的征收與補償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機構負責房屋征收的，該被授權單位實施了房屋征收行為，被征收人認為授權違法，可以對授權違法行為提出行政復議或行政訴訟。也可以直接請求實施單位的上級確認違法并撤銷實施單位的行政違法行為。

2、房屋征收實施單位從事營利征收行政賠償糾紛

房屋征收實施單位接受房屋征收部門的委托，具體負責房屋征收與補償工作，在實施過程中按照核減補償、補償費總標的提取傭金，從事營利經營活動的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補償或造成權益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級行政機關提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟?；蛑苯酉蚍ㄔ禾岢鲂姓V訟請求賠償。

3、上級人民政府不履行監(jiān)督職責糾紛

依據(jù)條例規(guī)定，上級人民政府對下級人民政府房屋征收與補償工作履行監(jiān)督職責，被征收人也可以向上級政府提出申請要求其履行監(jiān)督職責，如果上級政府收到監(jiān)督申請后不予理睬或不盡監(jiān)督職責，或者按照案件處理。申請人可以對上級政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復議。

4、對舉報事項不核實處理行政糾紛

任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結果并答復舉報人，舉報人有權對不履行核實處理的行政機關提出行政訴訟或行政復議。

5、對行政監(jiān)察機關不履行行政監(jiān)察職責行政糾紛

依據(jù)條例規(guī)定：監(jiān)察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。被征收人受到征收部門或實施單位以及工作人員的暴力待遇、侵害被征收人的合法權益、徇私枉法等請求行政監(jiān)察機關依法對違法違紀的單位或個人給予行政處分的，行政監(jiān)察機關拒不履行職責或違法履行職責行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復議。

6、不服房屋征收決定行政糾紛

被征收人認為征收決定涉及的建設項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內依法申請行政復議，或在3個月內依法提起行政訴訟。

7，征收補償方案爭議行政糾紛

房屋征收部門擬定征收補償方案后報市、縣級政府。市縣級政府未組織有關部門對征收補償方案進行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況再次及時公布；舊城區(qū)改建需要征收房屋的多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；未根據(jù)聽證會情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復議。

8、不履行房屋征收公告法定職責行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應未載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復議。

9、不服提前決定收回土地使用權行政糾紛

在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權。被征收人可以提出行政訴訟或行政復議。

10、調查登記異議行政糾紛案

房屋征收部門超出房屋征收范圍調查登記；對房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況登記錯誤、不實的；被征收人要求重新調查登記未獲得重新調查登記的；調查結果未在房屋征收范圍內向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構成作為和不作為的行政訴訟或行政復議。

11、對認定為新建、擴建等行為并不予補償決定行政糾紛

房屋征收范圍確定后，依據(jù)條例規(guī)定任何單位或個人均不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定的，政府將作出不予補償決定。被認定人不服認定或不予補償決定的可以提起行政訴訟或行政復議。

12、相關部門暫停辦理新建、擴建等相關手續(xù)行政糾紛

房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關部門暫停辦理新建、擴建等相關許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關手續(xù)的，申請人可以根據(jù)申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復議。

13、不服認定未經登記建筑屬于違法建筑行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復議

14、不服補償決定行政糾紛

補償決定應當公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達成協(xié)而降低補償。被征收人認為違反公平原則的可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

14、不履行公布分戶補償明細行政糾紛

為了實現(xiàn)公平、公正的補償目的，房屋征收部門應當依據(jù)房屋征收補償檔案，在房屋征收范圍內公布分戶補償明細，告知被征收人的全部補償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

15、審計機關不履行公布審計結果行政糾紛

審計機關應當對每個房屋征收項目的補償費用管理和使用情況進行審計監(jiān)督，并在補償工作終結后向社會公布審計結果。審計機關不履行上述職責或履行不當?shù)谋徽魇杖丝梢砸婪ㄉ暾埿姓妥h，也可以依法提起行政訴訟。

16、責令改正賠償損失行政糾紛

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責，或者、、的，被征收人可以申請上級人民政府責令改正。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛

實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補償費行政糾紛

房屋征收部門利用管理、實施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補償費用，被征收人可以申請上級人民政府責令改正，追回有關款項。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

三、房屋征收中的聽證事項

1、房屋征收法定聽證事項

法定聽證事項只有《條例》第11條規(guī)定的，舊城區(qū)改建征收房屋項目，在多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責。

2、被征收人申請聽證事項

申請聽證事項條例沒有規(guī)定，依據(jù)行政行為相對原則，相對人認為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關系中均可提出聽證申請。

四、房屋征收可以舉報的違法事項

1、對于下列縣級以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個人都有權向有關政府進行舉報。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②違反法定程序作出房屋征收決定的；

③未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的；

④對不符合規(guī)定的補償方案予以批準的；

⑤作出的補償決定違反補償方案的；

⑥自行違法強制搬遷的。

2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個人都有權向本級人民政府進行舉報。

①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的；

②申請強制搬遷前，未按照規(guī)定對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房的；

③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的；

④未作出補償決定申請法院強制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序申請強制搬遷的；

⑤未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。

⑥房屋征收范圍公告后，未將有關事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)的。

⑦未向房地產價格評估機構提供被征收房屋情況調查結果的；

⑧未依據(jù)調查結果擬定補償方案并征求被征收人意見的。

3.公民享有廣泛的舉報權

《國有土地上房屋征收與補償條例》第7條規(guī)定任何組織或者個人對違反本條例規(guī)定的行為，有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理，并將處理結果向舉報人通報。

條例對公民舉報權的規(guī)定是一種進步，是原來《城市房屋拆遷管理條例》沒有的，將房屋征收活動置于人民的監(jiān)督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權益。

五、被征收人不服評估結果的救濟途徑

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。也就是被征收人接到評估結果后認為評估結果不公平或有遺漏事項的應書面提出異議意見，具體提出復核請求和事實以及理由。如果對復核結果仍有異議，再向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。該鑒定結論是終局的，作為補償證據(jù)使用。

篇6

學院現(xiàn)設有美術系、設計系，擁有教職員工90余人，其中正教授9人、副教授29人。目前學院開設的本科專業(yè)和專業(yè)方向有：美術學(師范)、油畫、中國畫、版畫、書法、視覺傳達設計、環(huán)境設計、產品設計和雕塑等。同時設有美術MFA、藝術設計MFA專業(yè)碩士點，設計藝術學、造型藝術、美術史論、中國書畫、學科教學(美術)等學術碩士點，招收碩士研究生。學院與國內和國際間建立了廣泛而頻繁的學術交流、互訪、講學等活動;2009年起通過建立2+2培養(yǎng)模式、聯(lián)合工作營、引進海外優(yōu)質課程、海外實習、聯(lián)合展覽等項目，使符合條件的學生有機會獲得國內外雙校的學歷和畢業(yè)證書，也得到更多國際交流平臺上能力成長和擴大視野的機會。

本院資料室擁有中外圖書資料一萬多冊，中外報刊雜志千余種、電子文檔室;學院有專業(yè)的“無形畫廊”展廳，每年舉行大量的各種美術展覽;還建有相當規(guī)模的電腦機房、工業(yè)造型車間、廣告攝影室、暗房、版畫車間、陶藝車間、雕塑大棚、國畫臨摹室、油畫材料工作室等設施，是滬上美術教育、藝術設計和美術創(chuàng)作的重要基地。長期以來，學院建立了大量以上海市廣大中小學為基礎的教育實習基地和以優(yōu)質企業(yè)為基礎的藝術和設計的實習實踐基地，保證了學生在學習與實踐的互動成長。近年學校為學院增設了設計創(chuàng)意中心及學生的創(chuàng)業(yè)孵化器等機構，并與上海企業(yè)界建立了一批產學研相結合的設計實習基地，為學生就業(yè)準備及就業(yè)提供了良好的環(huán)境和幫助。

近年來，美術學院在教學、科研、創(chuàng)作及學生就業(yè)工作等方面都取得了顯著成果。教師和學生的作品頻頻入選國內、外重大展覽會，并多次獲得重大獎項和榮譽。

一、專業(yè)簡介

美術學(師范)：按師范教育的要求培養(yǎng)。培養(yǎng)具備現(xiàn)代美術觀念和現(xiàn)代教育觀念，掌握美術史論、美術基礎知識和基本技能，掌握美術教育理論和教學方法，能夠從事美術教學與研究的教師、教學研究人員和其他教育工作者;或能夠在美術館、博物館、畫廊、拍賣行以及出版社、雜志社等專業(yè)機構從事相關的研究與管理工作的人才。開設的主要課程：藝術概論、中外美術史、現(xiàn)代藝術史、美學、素描基礎、色彩繪畫基礎、設計基礎、雕塑基礎、國畫基礎、書法與篆刻、油畫、中國畫、版畫、綜合繪畫、專業(yè)研修等課程。

繪畫：設有油畫、版畫等專業(yè)方向。培養(yǎng)具備現(xiàn)代美術觀念、掌握美術基本理論，既能掌握油畫或版畫的基本理論、知識和技能，又有一定創(chuàng)作能力的素質全面的專門人才。并具備與繪畫相關教學、研究等方面的能力，能在文化藝術領域、教育、設計、研究、出版、管理單位從事教學、研究、出版、管理等方面工作的專門人才。開設的主要課程：藝術概論、中外美術史、現(xiàn)代藝術史、素描、色彩、油畫、坦培拉、設計基礎、雕塑基礎等。

中國畫：下設國畫和書法兩個方向。國畫、書法是專門研究中國繪畫和書法的技法、鑒賞以及相關的創(chuàng)作、品評理論的學科。學科的研究目的包含兩個方面內容：中國繪畫、書法傳統(tǒng)的繼承和發(fā)展,包括海派繪畫、書法藝術傳統(tǒng)的繼承和發(fā)展;當代潮流的探索與拓變。本專業(yè)要求學生學習傳統(tǒng)中國繪畫、書法基本理論和技法語言形式，了解海派繪畫、書法的精神內涵，具有較全面的藝術修養(yǎng)，能夠對傳統(tǒng)進行較深入系統(tǒng)的挖掘與研究，同時具備較強的藝術表現(xiàn)能力和創(chuàng)作能力。

雕塑：培養(yǎng)從事雕塑創(chuàng)作和研究，又有一定創(chuàng)作能力的素質全面的專門人才。開設主要課程：素描、雕塑、雕塑創(chuàng)作、石膏翻制、泥塑人體、泥塑肖像、立體構成、中外美術史、藝術概論、藝用解剖學、雕塑材料研究等。

視覺傳達設計：視覺傳達專業(yè)培養(yǎng)滿足各級職能機構及創(chuàng)意設計部門需要的平面設計人才，并能從事普及型與職業(yè)型藝術設計教學的人才。開設的主要課程：設計素描、設計色彩學、形態(tài)構成、設計概論、大學語文、西方美術史等基礎課程，以及標志設計、字體設計、圖形想象、版式設計、書籍設計原理、書籍整體設、海報設計、世界現(xiàn)代平面設計史、包裝設計概論、包裝整體設計、廣告攝影、企業(yè)形象設計、VI設計、展示設計、印刷基礎、設計心理學等專業(yè)課程。

環(huán)境設計：環(huán)境設計專業(yè)培養(yǎng)能在建筑設計院、建筑裝修公司、家具行業(yè)、會展行業(yè)和房地產企業(yè)從事中小型建筑(含室內外環(huán)境)設計和項目策劃、咨詢工作的高級人才。環(huán)境設計專業(yè)的學生需要學習專業(yè)繪畫、工程制圖、模型制作等基本技能方面的課程，畫法幾何、材料與構造、力學與結構、建筑設備、業(yè)務管理等技術知識方面的課程，居住區(qū)規(guī)劃、建筑設計、室內設計、家具設計等專業(yè)實踐方面的課程以及城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑歷史、作品分析等專業(yè)理論方面的課程。本專業(yè)的畢業(yè)生應當具備從市場調查、創(chuàng)意策劃到具體設計、現(xiàn)場配合、專業(yè)拓展的基本能力和報考建筑師執(zhí)照所需的知識結構。

產品設計：產品設計專業(yè)培養(yǎng)具備扎實的產品設計基礎理論、設計知識、先進的設計思想、熟練的設計表達能力，能在企事業(yè)單位、專業(yè)設計部門以及科研單位從事工業(yè)產品開發(fā)、產品創(chuàng)新設計、專利技術研發(fā)以及教學科研工作的應用型高級專業(yè)人才。學生需要學習產品結構素描與透視原理、綜合造型基礎、綜合設計表達、工業(yè)設計數(shù)字化技術、工業(yè)設計概論、產品攝影技術、工業(yè)設計史、產品設計初步、設計材料與工藝技術、人機工程學、工程制圖、市場營銷與設計管理、改良性產品設計理論研究、創(chuàng)新產品設計、交通與運輸工具概念設計、新產品開發(fā)設計理論研究、品牌開發(fā)與設計、系統(tǒng)設計理論研究等。

二、招生專業(yè)、人數(shù)和收費標準

專業(yè)名稱

學制

招生地區(qū)及人數(shù)

學費

（元/年）

上海

江蘇

浙江

安徽

江西

山東

湖北

美術學（師范）

四

30

2

2

2

2

2

 

10000

設計學類

四

40

7

7

5

5

7

4

繪畫（油畫、版畫）

四

10

5

5

5

3

5

2

雕塑

四

4

2

2

 

2

2

 

中國畫

四

4

3

3

2

2

4

2

備注：各地區(qū)具體招生人數(shù)，以各省(市)高考填報志愿計劃書公布人數(shù)為準;考生只須參加省級招辦組織的美術類專業(yè)統(tǒng)一考試即可報考。

三、報考條件

1、符合《2016年普通高等學校招生工作規(guī)定》確定的報考條件、具有一定的藝術基礎者均可報考;

2、體檢要求：按教育部、衛(wèi)生部等頒發(fā)的《普通高等學校招生體檢工作指導意見》執(zhí)行，還須無色弱、色盲，近視不得高于800度;

四、錄取原則

(一)考生須取得相應藝術類專業(yè)合格證或填報資格，并參加2016年普通高校招生全國統(tǒng)一文化考試，達到各省(市)規(guī)定的藝術類本科錄取最低控制線。

(二)外省市統(tǒng)考專業(yè)采用各省統(tǒng)考成績，按各省規(guī)定的錄取原則錄取。如未規(guī)定錄取原則的(如非平行投檔、全部投檔的)，則按照上海的錄取方法錄取。

(三)上海市各專業(yè)具體的錄取方法：

取得多個藝術專業(yè)合格證的考生可以兼報相應專業(yè)，按折算總分(不分文理)從高到低擇優(yōu)錄取(不分專業(yè)先后)。(公式如下)