導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行為,維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)行政許可法》和《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》等法律、行政法規(guī),制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng),對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)督管理,適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng),包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評(píng)估,以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房>！司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估。

第四條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則,執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng),不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。

第五條 國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

第六條 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律管理。

鼓勵(lì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)加入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。

第七條 國(guó)家建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺(tái),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)、人員注冊(cè)、信用檔案管理等信息關(guān)聯(lián)共享。

第二章 估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)

第八條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一的資質(zhì)許可條件,加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可管理,營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。

國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)資質(zhì)許可工作的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查,及時(shí)糾正資質(zhì)許可中的違法行為。

第九條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資,以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立。

第十條 各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的條件如下:

(一)一級(jí)資質(zhì)

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣;

2.從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上,且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上;

3.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬(wàn)元以上,合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬(wàn)元以上;

4.有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

5.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積50萬(wàn)平方米以上或者土地面積25萬(wàn)平方米以上;

6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%;

9.有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所;

10.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全;

11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求;

12.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)本辦法第三十三條禁止的行為。

(二)二級(jí)資質(zhì)

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣;

2.取得三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)4年以上;

3.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣100萬(wàn)元以上,合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬(wàn)元以上;

4.有8名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

5.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積30萬(wàn)平方米以上或者土地面積15萬(wàn)平方米以上;

6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專

職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師; 8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%;

9.有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所;

10.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全;

11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求;

12.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)本辦法第三十三條禁止的行為。

(三)三級(jí)資質(zhì)

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣;

2.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上,合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬(wàn)元以上;

3.有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

4.在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬(wàn)平方米以上或者土地面積3萬(wàn)平方米以上;

5.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

6.有限責(zé)任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

7.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%;

8.有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所;

9.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全;

10.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求;

11.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)本辦法第三十三條禁止的行為。

第十一條 申請(qǐng)核定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí),應(yīng)當(dāng)如實(shí)向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提交下列材料:

(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)表(一式二份,加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章);

(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)原資質(zhì)證書(shū)正本復(fù)印件、副本原件;

(三)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件(加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章);

(四)出資證明復(fù)印件(加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章);

(五)法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復(fù)印件(加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章);

(六)專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證明;

(七)固定經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所的證明;

(八)經(jīng)工商行政管理部門(mén)備案的公司章程或者合伙協(xié)議復(fù)印件(加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章)及有關(guān)估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報(bào)機(jī)構(gòu)信用檔案信息;

(九)隨機(jī)抽查的在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)申報(bào)機(jī)構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告復(fù)印件(一式二份,加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章)。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提交的申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第十二條 新設(shè)立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)提供第十一條第(一)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)至第(八)項(xiàng)材料。

新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)核定為三級(jí)資質(zhì),設(shè)1年的暫定期。

第十三條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)中的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告抽查,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

第十四條 申請(qǐng)核定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)提出申請(qǐng),并提交本辦法第十一條規(guī)定的材料。

設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20日內(nèi)審查完畢,并將初審意見(jiàn)和全部申請(qǐng)材料報(bào)省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)材料之日起20日內(nèi)作出決定。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在作出資質(zhì)許可決定之日起10日內(nèi),將準(zhǔn)予資質(zhì)許可的決定報(bào)國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案。

第十五條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)分為正本和副本,由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一印制,正、副本具有同等法律效力。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)遺失資質(zhì)證書(shū)的,應(yīng)當(dāng)在公眾媒體上聲明作廢后,申請(qǐng)補(bǔ)辦。

第十六條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期為3年。

資質(zhì)有效期屆滿,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)有效期屆滿30日前向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請(qǐng)。資質(zhì)許可機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)作出是否準(zhǔn)予延續(xù)的決定。準(zhǔn)予延續(xù)的,有效期延續(xù)3年。

? 在資質(zhì)有效期內(nèi)遵守有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),經(jīng)原資質(zhì)許可機(jī)關(guān)同意,不再審查,有效期延續(xù)3年。

第十七條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人、注冊(cè)資本或者出資額、組織形式、住所等事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)在工商行政管理部門(mén)辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到資質(zhì)許可機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書(shū)變更手續(xù)。

第十八條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并的,合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級(jí),但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)條件。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分立的,只能由分立后的一方房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承繼原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),但應(yīng)當(dāng)符合原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)條件。承繼原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的一方由各方協(xié)商確定;其他各方按照新設(shè)立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。

第十九條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的工商登記注銷(xiāo)后,其資質(zhì)證書(shū)失效。

第三章 分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立

第二十條 一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按照本辦法第二十一條的規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。二、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。

分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具估價(jià)報(bào)告,并加蓋該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

第二十一條 分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

(一)名稱采用“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱+分支機(jī)構(gòu)所在地行政區(qū)劃名+分公司(分所)”的形式;

(二)分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上并無(wú)不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

(三)在分支機(jī)構(gòu)所在地有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

(四)有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所;

(五)估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)部管理制度健全。

注冊(cè)于分支機(jī)構(gòu)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,不計(jì)入設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)。

第二十二條 新設(shè)立的分支機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),到分支機(jī)構(gòu)工商注冊(cè)所在地的省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在接受備案后10日內(nèi),告知分支機(jī)構(gòu)工商注冊(cè)所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén),并報(bào)國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案。

第二十三條 分支機(jī)構(gòu)備案,應(yīng)當(dāng)提交下列材料:

(一)分支機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; (二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)正本復(fù)印件;

(三)分支機(jī)構(gòu)及設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的身份證明;

(四)擬在分支機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件。

第二十四條 分支機(jī)構(gòu)變更名稱、負(fù)責(zé)人、住所等事項(xiàng)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)分支機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)在工商行政管理部門(mén)辦理變更或者注銷(xiāo)登記手續(xù)后30日內(nèi),報(bào)原備案機(jī)關(guān)備案。

第四章 估價(jià)管理

第二十五條 從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。

一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

第二十六條 房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托,統(tǒng)一收取費(fèi)用。

房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù),分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。

第二十七條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對(duì)人有利害關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)回避。

第二十八條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書(shū)面估價(jià)委托合同。

估價(jià)委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)委托人的名稱或者姓名和住所;

(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所;

(三)估價(jià)對(duì)象;

(四)估價(jià)目的;

(五)價(jià)值時(shí)點(diǎn);

(六)委托人的協(xié)助義務(wù);

(七)估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式;

(八)估價(jià)報(bào)告交付的日期和方式;

(九)違約責(zé)任;

(十)解決爭(zhēng)議的方法。

第二十九條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人書(shū)面同意,不得轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

經(jīng)委托人書(shū)面同意,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù),以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告。

第三十條 委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘,如實(shí)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所必需的資料,并對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第三十一條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師因估價(jià)需要向房地產(chǎn)主管部門(mén)查詢房地產(chǎn)交易、登記信息時(shí),房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供查詢服務(wù),但涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容除外。

第三十二條 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具,加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章,并有至少2名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

第三十三條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得有下列行為:

(一)涂改、倒賣(mài)、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū);

(二)超越資質(zhì)等級(jí)業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù);

(三)以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng);

(四)違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn);

(五)出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告;

(六)擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu);

(七)未經(jīng)委托人書(shū)面同意,擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù);

(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十四條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善保管房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料的保管期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的,應(yīng)當(dāng)保管到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。

第三十五條 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,未經(jīng)委托人書(shū)面同意,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得對(duì)外提供估價(jià)過(guò)程中獲知的當(dāng)事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。

第三十六條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),為本機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)師參加繼續(xù)教育提供必要的條件。

第三十七條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立、估價(jià)業(yè)務(wù)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的情況實(shí)施監(jiān)督檢查。

第三十八條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)履行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí),有權(quán)采取下列措施:

(一)要求被檢查單位提供房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū),有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的文檔,有關(guān)估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件;

(二)進(jìn)入被檢查單位進(jìn)行檢查,查閱房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告以及估價(jià)委托合同、實(shí)地查勘記錄等估價(jià)相關(guān)資料;

(三)糾正違反有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法及房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的行為。

縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將監(jiān)督檢查的處理結(jié)果向社會(huì)公布。

第三十九條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí),應(yīng)當(dāng)有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加,并出示執(zhí)法證件,不得妨礙被檢查單位的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng),不得索取或者收受財(cái)物、謀取其他利益。

有關(guān)單位和個(gè)人對(duì)依法進(jìn)行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)協(xié)助與配合,不得拒絕或者阻撓。

第四十條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)違法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的,違法行為發(fā)生地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法查處,并將違法事實(shí)、處理結(jié)果及處理建議及時(shí)報(bào)告該估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的許可機(jī)關(guān)。

第四十一條 有下列情形之一的,資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者其上級(jí)機(jī)關(guān),根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者依據(jù)職權(quán),可以撤銷(xiāo)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì):

(一)資質(zhì)許可機(jī)關(guān)工作人員、作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的;

(二)超越法定職權(quán)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的;

(三)違反法定程序作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的;

(四)對(duì)不符合許可條件的申請(qǐng)人作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的;

(五)依法可以撤銷(xiāo)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的其他情形。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。

第四十二條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后,不再符合相應(yīng)資質(zhì)條件的,資質(zhì)許可機(jī)關(guān)根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者依據(jù)職權(quán),可以責(zé)令其限期改正;逾期不改的,可以撤回其資質(zhì)。

第四十三條 有下列情形之一的,資質(zhì)許可機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法注銷(xiāo)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì):

(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期屆滿未延續(xù)的;

(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法終止的;

(三)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)被撤銷(xiāo)、撤回,或者房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書(shū)依法被吊銷(xiāo)的;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)注銷(xiāo)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的其他情形。

第四十四條 資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照要求提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的房地產(chǎn)估價(jià)信用檔案信息。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績(jī)、良好行為、不良行為等內(nèi)容。違法行為、被投訴舉報(bào)處理、

行政處罰等情況應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的不良記錄記入其信用檔案。 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的不良行為應(yīng)當(dāng)作為該機(jī)構(gòu)法定代表人或者執(zhí)行合伙人的不良行為記入其信用檔案。

任何單位和個(gè)人有權(quán)查閱信用檔案。

第五章 法律責(zé)任

第四十五條 申請(qǐng)人隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的,資質(zhì)許可機(jī)關(guān)不予受理或者不予行政許可,并給予警告,申請(qǐng)人在1年內(nèi)不得再次申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。

第四十六條 以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的,由資質(zhì)許可機(jī)關(guān)給予警告,并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款,申請(qǐng)人3年內(nèi)不得再次申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。

第四十七條 未取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)或者超越資質(zhì)等級(jí)承攬估價(jià)業(yè)務(wù)的,出具的估價(jià)報(bào)告無(wú)效,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)給予警告,責(zé)令限期改正,并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款;造成當(dāng)事人損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十八條 違反本辦法第十七條規(guī)定,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不及時(shí)辦理資質(zhì)證書(shū)變更手續(xù)的,由資質(zhì)許可機(jī)關(guān)責(zé)令限期辦理;逾期不辦理的,可處1萬(wàn)元以下的罰款。

第四十九條 有下列行為之一的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)給予警告,責(zé)令限期改正,并可處1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的罰款:

(一)違反本辦法第二十條第一款規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的;

(二)違反本辦法第二十一條規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的;

(三)違反本辦法第二十二條第一款規(guī)定,新設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)不備案的。

第五十條 有下列行為之一的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)給予警告,責(zé)令限期改正;逾期未改正的,可處5千元以上2萬(wàn)元以下的罰款;給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任:

(一)違反本辦法第二十六條規(guī)定承攬業(yè)務(wù)的;

(二)違反本辦法第二十九條第一款規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)的;

(三)違反本辦法第二十條第二款、第二十九條第二款、第三十二條規(guī)定出具估價(jià)報(bào)告的。

第五十一條 違反本辦法第二十七條規(guī)定,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避未回避的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)給予警告,責(zé)令限期改正,并可處1萬(wàn)元以下的罰款;給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條 違反本辦法第三十一條規(guī)定,房地產(chǎn)主管部門(mén)拒絕提供房地產(chǎn)交易、登記信息查詢服務(wù)的,由其上級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正。

第五十三條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有本辦法第三十三條行為之一的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)給予警告,責(zé)令限期改正,并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款;給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第五十四條 違反本辦法第三十五條規(guī)定,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)擅自對(duì)外提供估價(jià)過(guò)程中獲知的當(dāng)事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料,給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第五十五條 資質(zhì)許可機(jī)關(guān)有下列情形之一的,由其上級(jí)主管部門(mén)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正,對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:

(一)對(duì)不符合法定條件的申請(qǐng)人準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可或者超越職權(quán)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可決定的;

(二)對(duì)符合法定條件的申請(qǐng)人不予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可或者不在法定期限內(nèi)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可決定的;

(三)利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他利益的;

(四)不履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。

第六章 附則

篇2

《刑法》第二百二十九條本身未明確虛假證明文件的含義，而《最高人民檢察院、公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定(二)》是對(duì)情節(jié)嚴(yán)重列舉了幾種情形，也沒(méi)有對(duì)虛假證明文件的概念進(jìn)行解釋和說(shuō)明。在理論和實(shí)務(wù)界，對(duì)什么是虛假證明文件理解有很大不同。因此，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)來(lái)說(shuō)，從規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)秩序和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看有必要對(duì)何為虛假的證明文件進(jìn)行研究，從理論和實(shí)務(wù)的角度提出切實(shí)可行的判斷標(biāo)準(zhǔn)和方法。

一、房地產(chǎn)估價(jià)中提供證明文件的范圍

刑法第二百二十九條規(guī)定的提供虛假證明文件對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言是指承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估(其中包括房地產(chǎn)估價(jià))職責(zé)的中介組織的人員故意出具、提供各種虛假證明文件。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)哪些是具有證明效力的文件呢?應(yīng)當(dāng)根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中各自承擔(dān)不同的職責(zé)范圍進(jìn)行深入的分析。

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物等、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評(píng)估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋征收、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估。人們的一般理解認(rèn)為房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估的價(jià)值就一定能在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)，否則就是失誤，要求賠償。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)人員以專家的身份提供的專業(yè)意見(jiàn)，而不是可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格的保證。當(dāng)然估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員也不能隨意發(fā)表不負(fù)責(zé)任的意見(jiàn)。估價(jià)可以分為兩種性質(zhì)(根據(jù)意見(jiàn)的用途和作用不同)：一是咨詢性估價(jià)(或稱參考性估價(jià));二是鑒證性估價(jià)(或稱證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià))。估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，為委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市和上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價(jià)，估價(jià)報(bào)告具有公共產(chǎn)品性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價(jià)。為委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，如為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考的估價(jià)，估價(jià)報(bào)告是一種私人產(chǎn)品，通常屬于咨詢性估價(jià)。在這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。

二、虛假證明文件的定義

虛假證明文件是指虛假的證明文件，虛假也就是說(shuō)不真實(shí)，關(guān)鍵在何為虛假?不同的文件類型對(duì)何為虛假有不同的認(rèn)識(shí)。如同房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)和法學(xué)界對(duì)如何認(rèn)定房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中出具的證明文件為虛假證明文件，有不同的看法。判定房地產(chǎn)估價(jià)師是否承擔(dān)刑事責(zé)任的關(guān)鍵是是否為虛假證明文件。

(一)法學(xué)界的觀點(diǎn)

學(xué)者孫國(guó)祥等指出，所謂虛假的證明文件，從內(nèi)容上看，應(yīng)該指內(nèi)容完全失實(shí)或主要內(nèi)容虛假的證明文件;從形式上看，一般表現(xiàn)為書(shū)面的形式。

學(xué)者聶立澤指出，提供虛假證明文件是指提供內(nèi)容與實(shí)際情況不符的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、法律意見(jiàn)書(shū)等證明文件。

學(xué)者張明楷等也認(rèn)為，提供虛假證明文件，是指提供內(nèi)容與實(shí)際情況不相符合的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、驗(yàn)證報(bào)告、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、法律見(jiàn)證書(shū)等證明文件。

由此可知，法學(xué)界認(rèn)為虛假就是內(nèi)容或結(jié)論與事實(shí)(或?qū)嶋H情況)不符。法學(xué)界認(rèn)為房地產(chǎn)估價(jià)證明文件必須證明結(jié)果是真實(shí)的，是客觀事實(shí)的真實(shí)。

(二)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)界的觀點(diǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)界的基本觀點(diǎn)是只要注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行了估價(jià)，就不能認(rèn)定出具了虛假證明文件。如果注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在形式和實(shí)質(zhì)上都嚴(yán)格遵循了估價(jià)規(guī)范，應(yīng)當(dāng)免責(zé)。

由此可知，房地產(chǎn)估價(jià)界認(rèn)為程序正義或過(guò)程的真實(shí)重要性高于結(jié)果的真實(shí)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師如果嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，盡到了應(yīng)盡的職業(yè)關(guān)注，即使最后的結(jié)果沒(méi)有保證完全符合客觀實(shí)際(真實(shí))，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師最多也只能負(fù)執(zhí)業(yè)責(zé)任，不能為其非故意為之的結(jié)果負(fù)刑事責(zé)任。

三、房地產(chǎn)估價(jià)中虛假證明文件的認(rèn)定條件

那么到底如何判定是否為虛假證明文件?判定是否為虛假文件的條件是什么?房地產(chǎn)估價(jià)能不能在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的情況下保證內(nèi)容與實(shí)際情況相符?或者對(duì)法學(xué)界要求的內(nèi)容與實(shí)際情況相符在執(zhí)行估價(jià)準(zhǔn)則時(shí)是如何評(píng)價(jià)的?

其實(shí)，兩者本就是一個(gè)事物的兩個(gè)方面，并不矛盾。房地產(chǎn)估價(jià)界要求首先從程序上合理保證證明文件不存在重大錯(cuò)報(bào)，而法學(xué)界是從實(shí)體上或者說(shuō)是從內(nèi)容上考慮的。法學(xué)界強(qiáng)調(diào)的虛假是指證明文件的內(nèi)容或者結(jié)論與事實(shí)不符，而房地產(chǎn)估價(jià)界認(rèn)為判定估價(jià)報(bào)告(或其他鑒證報(bào)告)是否虛假的關(guān)鍵是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中是否恪守估價(jià)準(zhǔn)則;從程序上講，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師恪守估價(jià)準(zhǔn)則的過(guò)程實(shí)際上是保證估價(jià)結(jié)果客觀合理的過(guò)程。

所以是否為虛假文件可以從以下條件判斷：

1、估價(jià)對(duì)象是否存在，如果不存在肯定是屬于虛假的;

2、待評(píng)估房產(chǎn)面積與實(shí)際面積是否相差巨大，如果明顯超過(guò)合理誤差范圍，顯然屬于虛假文件，如果還是故意為之的，那就涉嫌犯罪了;

3、房地產(chǎn)估價(jià)師是否到現(xiàn)場(chǎng)查勘。如果房地產(chǎn)估價(jià)師未去實(shí)地查勘出現(xiàn)重大漏洞應(yīng)該屬于虛假文件的范疇;

4、對(duì)委托人提供估價(jià)所依據(jù)的資料進(jìn)行了審慎檢查，不能無(wú)理由懷疑委托人提供的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性;

5、是否有不當(dāng)?shù)美６Y下于人必有所有求，如果存在利益輸送則虛假文件的可能性大大增加;

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 防范

防范房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大，防范風(fēng)險(xiǎn)首先得認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)，然后才能防患于未然。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過(guò)銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長(zhǎng)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。

二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

（一）政府因素

政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長(zhǎng)期過(guò)高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無(wú)力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》《物權(quán)法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)估價(jià)都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，有一些僅僅通過(guò)估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過(guò)程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

三、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來(lái)確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

（二）建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績(jī)報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過(guò)程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

（三）提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過(guò)足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過(guò)不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

（四）商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開(kāi)放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒(méi)收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過(guò)設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

四、小結(jié)

防范房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，不僅對(duì)于降低金融風(fēng)險(xiǎn)、保證金融安全具有重要意義，同時(shí)也有利于降低評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，嚴(yán)格按估價(jià)規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

參考文獻(xiàn)：

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篇4

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;可行性;老齡化

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2007）11007802

1引言

近年來(lái), 隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長(zhǎng)。在全社會(huì)人口中，年輕人口比重的進(jìn)一步降低和老年人口比重相對(duì)的提高，最終表現(xiàn)為全社會(huì)人口中老年人口過(guò)快增長(zhǎng)和比重的加大，即人口老齡化社會(huì)的提前到來(lái)。在這種狀況下,我們更應(yīng)當(dāng)開(kāi)拓養(yǎng)老金的來(lái)源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展。 “以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國(guó),該模式在世界上20多個(gè)國(guó)家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。

2以房養(yǎng)老模式的含義和特征

2.1以房養(yǎng)老模式的含義

以房養(yǎng)老模式,是指以產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的房產(chǎn)為標(biāo)的,在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保留住房使用權(quán)的前提下,以中低收入老年人為對(duì)象,將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險(xiǎn)公司辦理住房養(yǎng)老保險(xiǎn),再由保險(xiǎn)公司通過(guò)年金支付形式,每一期向投保人支付養(yǎng)老金,從而解決養(yǎng)老問(wèn)題的一種養(yǎng)老模式。

2.2以房養(yǎng)老模式的特征

（1）投保人資格規(guī)定。目前不同國(guó)家對(duì)投保人的資格都有一定的限定：在美國(guó),只有60歲以上且收入水平低于貧困標(biāo)準(zhǔn)的老年人才有資格申請(qǐng)這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無(wú)子女的老年人才有資格申請(qǐng);在新加坡、英國(guó)等也有不同的要求。

（2）完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在美國(guó)由聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),與聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦儲(chǔ)蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證“以房養(yǎng)老”模式的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性強(qiáng)是這種模式在美國(guó)盛行的重要原因之一。

（3）保險(xiǎn)公司的配合。保險(xiǎn)公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下新興的金融機(jī)構(gòu),作為“以房養(yǎng)老”模式中重要的經(jīng)濟(jì)主體, 可以發(fā)揮其自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng),將保險(xiǎn)資金用于配合住房養(yǎng)老保險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)新的投資渠道,提高經(jīng)濟(jì)效益。

（4）政策和法規(guī)環(huán)境的保障?！耙苑筐B(yǎng)老”模式的實(shí)施涉及資產(chǎn)評(píng)估、保險(xiǎn)公司、社會(huì)養(yǎng)老保障等諸多主體,運(yùn)行機(jī)制和具體操作復(fù)雜繁瑣,需要制定出相關(guān)政策和法律法規(guī)來(lái)約束市場(chǎng)秩序。因此,一個(gè)國(guó)家法規(guī)環(huán)境的狀況也直接關(guān)系到“以房養(yǎng)老”模式的正常運(yùn)行。

3以房養(yǎng)老模式在我國(guó)的可行性分析

3.1傳統(tǒng)文化差異是巨大阻力

我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老、家庭養(yǎng)老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮(zhèn)也普遍采用社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老和單位養(yǎng)老,儲(chǔ)蓄存款、商業(yè)保險(xiǎn)和依靠政府最低生活保障等方式來(lái)養(yǎng)老。由于獨(dú)生子女政策的實(shí)行,“四二一”家庭結(jié)構(gòu)在城鎮(zhèn)已經(jīng)成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時(shí),其養(yǎng)老問(wèn)題也成為了兒女們沉重的負(fù)擔(dān)。 “以房養(yǎng)老”模式的實(shí)施,意味著兒女們將不再有老人房產(chǎn)的繼承權(quán),中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現(xiàn)。因此,基于我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情上的傳統(tǒng)思想文化差異是“以房養(yǎng)老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。

3.2房?jī)r(jià)走勢(shì)未料阻礙模式推行

近幾年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大、房?jī)r(jià)猛增,成為社會(huì)投資的熱點(diǎn)。與此同時(shí),房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也不斷加大,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資結(jié)構(gòu)中仍有50%來(lái)源于銀行貸款。有關(guān)數(shù)據(jù)表明:截至2005年末不良貸款余額已達(dá)1093億元,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)的問(wèn)題成為隱患。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年6月份,我國(guó)70個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過(guò)10%,其中2007年6月達(dá)15.9%;北京已連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過(guò)8%,其中2007年6月達(dá)9.5%。房?jī)r(jià)的變動(dòng)為房產(chǎn)評(píng)估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。

3.3我國(guó)農(nóng)村人口比例大是現(xiàn)實(shí)國(guó)情

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2007年9月26號(hào)的報(bào)告《從十六大到十七大經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展回顧系列報(bào)告之七:城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展》指出:黨的十六大以來(lái),我國(guó)城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力明顯增強(qiáng)。2006年,全國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)5.77億,城鎮(zhèn)化水平達(dá)43.92%,預(yù)計(jì)到2015年城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8億。就目前而言,我國(guó)仍然是農(nóng)村人口居多的發(fā)展中國(guó)家,人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對(duì)新事物的認(rèn)知能力差,使得 “以房養(yǎng)老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。

3.4政府扶持不足不利于模式實(shí)施

“以房養(yǎng)老”模式是一項(xiàng)創(chuàng)新的養(yǎng)老模式,社會(huì)效益明顯,對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定有積極的推動(dòng)作用,其在推行過(guò)程中存在在種種阻力和風(fēng)險(xiǎn)。模式運(yùn)作過(guò)程中周期長(zhǎng)、涉及面廣、不確定因素多,政府應(yīng)當(dāng)積極介入、主動(dòng)宣傳、加大扶持力度。同時(shí),應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)法律法規(guī)、嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)秩序。

3.5我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正處改革階段

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度是國(guó)家法定制度,在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押、房屋捭補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定等方面發(fā)揮著重要作用。 目前，我國(guó)共有房地產(chǎn)估價(jià)師3.5萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)3500家，全行業(yè)從業(yè)人員25萬(wàn)人。針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告、轉(zhuǎn)借資質(zhì)等突出問(wèn)題，建設(shè)部先后出臺(tái)了部門(mén)規(guī)章《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(建住房〔2006〕294號(hào))，初步確立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的行業(yè)管理模式。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管制度日趨完善，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益和“以房養(yǎng)老”模式的順利推行將發(fā)揮重要作用。

4結(jié)語(yǔ)

雖然“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)的推行還存在一系列的問(wèn)題,但其作為一種新型養(yǎng)老模式并參考國(guó)外推行該模式的經(jīng)驗(yàn),也帶給了我們?cè)S多新的思考。能夠推行“以房養(yǎng)老”模式的國(guó)家,無(wú)一例外都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、法制健全、國(guó)民信用度高的國(guó)家,基于上述可行性分析, “以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)還有很長(zhǎng)的路要走。

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篇5

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)誘因防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評(píng)估的基本概念。不同的專家從不同角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開(kāi)貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過(guò)收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營(yíng)和收益的目的。國(guó)際銀行業(yè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長(zhǎng)期融資形式，通常采取長(zhǎng)期抵押貸款形式，貸款是通過(guò)附著在能夠帶來(lái)收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時(shí)期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過(guò)銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長(zhǎng)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵包括以下四個(gè)方面：抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對(duì)抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評(píng)估，與市場(chǎng)價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

政府因素

政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動(dòng)蕩會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個(gè)金融市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)于活躍市場(chǎng)，推動(dòng)投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長(zhǎng)期過(guò)高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無(wú)力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估活動(dòng)中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估主要采用三大經(jīng)典方法—成本法、收益法、市場(chǎng)法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場(chǎng)法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評(píng)估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來(lái)說(shuō)是無(wú)用的。一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時(shí)候都會(huì)補(bǔ)充評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評(píng)估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時(shí)，就必須非常小心對(duì)待通過(guò)收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無(wú)中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐，沒(méi)有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時(shí)，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專學(xué)歷，對(duì)于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過(guò)估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估包括提出貸款申請(qǐng)到評(píng)估到最后貸款償還都會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問(wèn)題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過(guò)出讓方式獲得，有通過(guò)政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過(guò)程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

目前，各地辦理抵押評(píng)估的做法不一，評(píng)估的口徑很不一致，影響了評(píng)估結(jié)果的有效性。而一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來(lái)確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績(jī)報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品—估價(jià)報(bào)告的全過(guò)程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國(guó)大陸截止2002年底注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過(guò)21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場(chǎng)。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對(duì)估價(jià)師會(huì)產(chǎn)生督促作用。如果某個(gè)估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會(huì)因此失去估價(jià)市場(chǎng)，丟掉生存空間。因此，通過(guò)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。

提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

在國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，如美國(guó)和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫(xiě)估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的懲罰，直至取消其會(huì)員資格。我國(guó)也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過(guò)足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過(guò)不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開(kāi)放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒(méi)收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過(guò)設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞 農(nóng)村集體土地；拆遷補(bǔ)償評(píng)估；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

中圖分類號(hào) F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國(guó)正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多的農(nóng)村集體土地被征用為國(guó)有建設(shè)用地項(xiàng)目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評(píng)估。目前拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來(lái)源與收入來(lái)源。但由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國(guó)內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評(píng)估技術(shù)水平以及內(nèi)部評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也面臨著拆遷評(píng)估過(guò)程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果不合理不公正所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中估價(jià)機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

1 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)本身的估價(jià)技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

1.1 估價(jià)技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：一是拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問(wèn)題。物資準(zhǔn)備不足，例如評(píng)估前準(zhǔn)備的測(cè)量器材的數(shù)量、類型以及其測(cè)量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評(píng)估測(cè)量要求，因此拆遷評(píng)估前應(yīng)充分做好拆遷評(píng)估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。二是拆遷評(píng)估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中必須遵照拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)流程，拆遷評(píng)估程序不符合規(guī)范也會(huì)帶來(lái)一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。三是拆遷現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)最容易引起最終出具的估價(jià)結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見(jiàn)的有以下情況：房屋面積測(cè)量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量與清點(diǎn)不合理[3]；現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表填寫(xiě)不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的拆遷評(píng)估結(jié)果不合理。由于拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評(píng)估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時(shí)，容易出現(xiàn)一些問(wèn)題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯(cuò)誤；評(píng)估確定的估價(jià)對(duì)象折遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。

1.2 管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)防范更要求建立完善的制度保障。目前常見(jiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素影響。一是拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問(wèn)題[5]。二是拆遷評(píng)估過(guò)程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度的落實(shí)問(wèn)題。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價(jià)業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時(shí)間長(zhǎng)，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，最容易導(dǎo)致估價(jià)人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

2 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

2.1 來(lái)源于委托方單位個(gè)別人員的外部風(fēng)險(xiǎn)

拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對(duì)待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評(píng)估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T(mén)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價(jià)人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個(gè)別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價(jià)人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的客觀合理性。特別是對(duì)于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過(guò)委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員的估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

2.2 來(lái)源于拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過(guò)程中，估價(jià)人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人就估價(jià)對(duì)象的狀況進(jìn)行詢問(wèn)了解，并且現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估也需要估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過(guò)程中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)人員正常估價(jià)活動(dòng)的消極影響。特別是對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過(guò)程中如果責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。

3 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

通過(guò)以上所述的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)分析，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償評(píng)估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)人員面臨刑事處罰，這種情況在我國(guó)已有發(fā)生。

3.1 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如上文所述，在此，主要從以下幾個(gè)方面闡述內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

3.1.1 加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估技術(shù)人員的培訓(xùn)。首先，在拆遷評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測(cè)量?jī)x器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳拔覈?guó)許多集體土地上的房屋一般情況下都沒(méi)有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評(píng)估時(shí)房屋面積需要估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評(píng)，亦不能少評(píng)；同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫(xiě)規(guī)范及填寫(xiě)時(shí)字跡清晰的要求等。其次，拆遷評(píng)估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對(duì)輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對(duì)1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核，在確定無(wú)誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對(duì)估價(jià)對(duì)象合理定價(jià)及估價(jià)報(bào)告如何正確撰寫(xiě)[6-7]。

3.1.2 估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度落實(shí)。拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評(píng)估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫(xiě)規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫(xiě)調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)在外業(yè)調(diào)查表上填寫(xiě)調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫(xiě)內(nèi)容出現(xiàn)問(wèn)題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫(xiě)相關(guān)調(diào)查人員時(shí)以后出現(xiàn)問(wèn)題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時(shí)相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫(xiě)、審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫(xiě)相關(guān)估價(jià)人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價(jià)報(bào)告審核人員除了在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人2個(gè)方面。首先分析來(lái)源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)分析。目前在我國(guó)，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評(píng)估對(duì)象所在地方政府職能部門(mén)的委托，因?yàn)椴疬w評(píng)估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人爭(zhēng)取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的出具的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可能帶來(lái)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拆遷估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過(guò)對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會(huì)對(duì)從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)災(zāi)害性的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類外部風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事拆遷評(píng)估人員進(jìn)行外部風(fēng)險(xiǎn)防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要出臺(tái)具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對(duì)這類不遵守房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德人員要剔除出估價(jià)行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估外部風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評(píng)估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。

4 結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果對(duì)于地方政府推進(jìn)拆遷項(xiàng)目順利完成以及對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則，清醒地認(rèn)識(shí)到拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險(xiǎn)，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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篇7

[關(guān)鍵詞] 換地權(quán)益書(shū) 特點(diǎn) 適用范圍

一、換地權(quán)益書(shū)產(chǎn)生的歷史背景

1998年底，當(dāng)時(shí)任國(guó)務(wù)院總理的朱容基視察海南時(shí)提出要將處理積壓房地產(chǎn)作為一件大事來(lái)抓，要求海南省進(jìn)行處理積壓房地產(chǎn)的試點(diǎn)。隨后，海南省、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行組成了專門(mén)的工作小組，提出了解決海南省積壓房地產(chǎn)的一系列政策措施，形成了《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，提出了處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則、方法步驟和相關(guān)的政策措施。1999年7月以來(lái)，海南省根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《處置海南積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，堅(jiān)持以盤(pán)活金融資產(chǎn)、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，研究制定了《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》等十多個(gè)政策法規(guī)，為促進(jìn)閑置土地的流轉(zhuǎn)提供法律依據(jù)。根據(jù)1999年12月21日海南省人民政府制定的《海南省加快積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作實(shí)施辦法》相關(guān)規(guī)定可以知道，該辦法所稱閑置土地是指:土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)同意，超過(guò)規(guī)定期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地;國(guó)有土地有償使用合同沒(méi)有規(guī)定動(dòng)工日期的，自國(guó)有土地有償使用、合同生效之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地;開(kāi)發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)當(dāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25％，未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的土地。對(duì)于閑置土地可以通過(guò)有償收回和無(wú)償收回，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第八條規(guī)定了閑置土地的無(wú)償收回，“依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回土地使用權(quán)的土地，不得核發(fā)或者變相核發(fā)換地權(quán)益書(shū)”，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第三條了閑置土地的有償收回“以換地權(quán)益書(shū)收回本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法不能無(wú)償收回使用權(quán)的閑置土地，適用本辦法”。其中對(duì)于閑置土地的有償收回引起了人們的關(guān)注，這在我國(guó)關(guān)于土地制度的相關(guān)規(guī)定上還是第一例，所以說(shuō)在海南房地產(chǎn)處置過(guò)程中，閑置土地的換地權(quán)益書(shū)處置方式受到廣泛關(guān)注，可以說(shuō)是不動(dòng)產(chǎn)使用制度的一大創(chuàng)新，其對(duì)于完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度具有特別重要的意義，同樣也是將接受歷史的考驗(yàn)。如果能夠使得其健康發(fā)展，將有可能為我國(guó)其它地方這一問(wèn)題產(chǎn)生積極影響，提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。所以，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第一條明確規(guī)定“為處置積壓房地產(chǎn)，加強(qiáng)土地宏觀管理，保護(hù)土地使用者合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際，制定本辦法”，由此不難發(fā)現(xiàn)換地權(quán)益書(shū)所承載的歷史重任。

二、換地權(quán)益書(shū)概述

《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第二條規(guī)定，“換地權(quán)益書(shū)是政府收回土地使用權(quán)時(shí)，核發(fā)給土地權(quán)益人的法律憑證。依法核發(fā)后的換地權(quán)益書(shū)不與原批準(zhǔn)的用地相聯(lián)系。換地權(quán)益書(shū)持有者可以憑該證從政府換回與換地權(quán)益書(shū)面值等價(jià)的土地權(quán)益?！庇纱丝梢?jiàn)，換地權(quán)益書(shū)就其實(shí)質(zhì)而言，是一種債權(quán)憑證，換地權(quán)益書(shū)持有人在一定條件下以換地權(quán)益書(shū)從政府換回等價(jià)土地權(quán)益的法定權(quán)利，為債權(quán)人，政府負(fù)有一定條件下按照換地權(quán)益書(shū)面值支付換地權(quán)益人土地權(quán)益的法定義務(wù)，為債務(wù)人。他使政府以負(fù)債的方式收回閑置土地的使用權(quán)。但他是以債權(quán)憑證換取土地使用人的物權(quán)憑證，因而他不同于一般的債權(quán)憑證，這種債權(quán)債務(wù)的產(chǎn)生具有法定的強(qiáng)制性，一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的意思自治原則受到限制。表現(xiàn)在以下方面：一是換地權(quán)益書(shū)是在一定條件下產(chǎn)生的;二是土地權(quán)益的數(shù)量是法定機(jī)構(gòu)（各級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)）按照法定條件、程序確定的，而非協(xié)議確定的。省級(jí)人民政府對(duì)土地權(quán)益人對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果有異議有最終裁決權(quán);三是換地權(quán)益書(shū)依法可以在海南流通轉(zhuǎn)讓，四是換地權(quán)益書(shū)的流轉(zhuǎn)價(jià)格受到政府行政行為的限制。產(chǎn)生于特殊社會(huì)背景，試圖發(fā)揮特殊功能，并將產(chǎn)生對(duì)未來(lái)土地制度產(chǎn)生特別意義的換地權(quán)益書(shū)除了具有一般債券的特征，比如換地權(quán)益書(shū)持有者可以與政府換回與換地權(quán)益書(shū)面值等價(jià)的土地權(quán)益，換地權(quán)益書(shū)更具有以下獨(dú)特的特點(diǎn)：

1.換地權(quán)益書(shū)是在特定歷史背景下的產(chǎn)物?！逗Ｄ鲜￠e置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》主要是為了解決海南20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和房地產(chǎn)泡沫所遺留的歷史難題，而采取強(qiáng)有力的政府行為試圖恢復(fù)原有的土地狀況，通過(guò)這一做法為海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的環(huán)境。換地權(quán)益書(shū)主要適用于依法不能無(wú)償收回使用權(quán)的閑置土地。

2.政府主導(dǎo)的行政行為。換地權(quán)益書(shū)作為海南省“處置停緩建”的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，從他的產(chǎn)生到具體實(shí)踐，海南省政府始終扮演著主要的角色，可以說(shuō)，換地權(quán)益書(shū)完全是一項(xiàng)出于政府利益考慮的制度設(shè)計(jì)，兼有政府抽象行政行為和具體行政行為?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第五條規(guī)定，“換地權(quán)益書(shū)經(jīng)省人民政府核準(zhǔn)后，由市、縣、自治縣人民政府簽發(fā)?！钡诹鶙l規(guī)定“市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)換地權(quán)益書(shū)簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回等具體工作。省人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)換地權(quán)益書(shū)核準(zhǔn)的具體工作和換地權(quán)益書(shū)的簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回、銷(xiāo)毀工作的監(jiān)督檢查?！碑a(chǎn)生于海南這一特定環(huán)境的換地權(quán)益書(shū)，從一開(kāi)始就與海南各級(jí)政府密切相互聯(lián)系，市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門(mén)主要負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)換地權(quán)益書(shū)簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回等具體工作，而省人民政府土地行政主管部門(mén)主要負(fù)責(zé)換地權(quán)益書(shū)核準(zhǔn)的具體工作和換地權(quán)益書(shū)的簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回、銷(xiāo)毀工作的監(jiān)督檢查，堅(jiān)持效率的前提下，充分保護(hù)國(guó)家、個(gè)人的合法利益。

3.換地權(quán)益書(shū)的強(qiáng)制性和自愿性相互結(jié)合的特點(diǎn)。根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》的規(guī)定，土地權(quán)益的數(shù)量是法定機(jī)構(gòu)（各級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)）按照法定條件、程序確定的，而非協(xié)議確定的。省級(jí)人民政府對(duì)土地權(quán)益人對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果有異議有最終裁決權(quán)。這區(qū)別于傳統(tǒng)債權(quán)債務(wù)的協(xié)商原則，強(qiáng)調(diào)政府的意志。換地權(quán)益書(shū)是政府收回土地使用權(quán)時(shí)核發(fā)給土地權(quán)益人的法律憑證?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第九條關(guān)于換地權(quán)益書(shū)按照下列程序發(fā)放的規(guī)定，體現(xiàn)了自愿原則，“土地權(quán)益人依據(jù)本辦法，交回土地使用權(quán)，向土地所在地市、縣、自治縣人民政府書(shū)面申請(qǐng)核發(fā)換地權(quán)益書(shū)，并提交有關(guān)證明材料”。《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》關(guān)于換地權(quán)益書(shū)流轉(zhuǎn)或者抵押的登記制度體現(xiàn)了其強(qiáng)制性特點(diǎn)，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第十七條規(guī)定，“換地權(quán)益書(shū)流轉(zhuǎn)或者抵押的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在流轉(zhuǎn)或者抵押后15日內(nèi)辦理變更登記，并在辦理變更登記后15日內(nèi)報(bào)省土地行政主管部門(mén)備案。未按照規(guī)定辦理變更登記和備案的，其流轉(zhuǎn)或者抵押無(wú)效”。

4.換地權(quán)益書(shū)可流通性和其區(qū)域限制性，換地權(quán)益書(shū)依法僅限于在海南流通轉(zhuǎn)讓，不能超越地域限制。根據(jù)《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》的規(guī)定，依法核發(fā)后的換地權(quán)益書(shū)不與原來(lái)批準(zhǔn)的用地相互聯(lián)系，換地權(quán)益書(shū)可以在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)依法轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、償還債務(wù)等形式流轉(zhuǎn)，也可以分割流轉(zhuǎn)?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第十七條規(guī)定，“換地權(quán)益書(shū)可以在本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、償還債務(wù)等方式流轉(zhuǎn)，也可以依法抵押。換地權(quán)益書(shū)可以整體流轉(zhuǎn)，也可以分割流轉(zhuǎn)”。

5.換地權(quán)益書(shū)的流轉(zhuǎn)定價(jià)價(jià)格的行政性，換地權(quán)益書(shū)的流轉(zhuǎn)價(jià)格受到政府行政行為的限制，沒(méi)有政府的規(guī)定，任何人不得隨意定價(jià)。這樣做有利于政府統(tǒng)一控制土地市場(chǎng)，將分散的閑置土地重新規(guī)劃利用，同時(shí)還可使換地權(quán)益書(shū)的持有者重新?lián)碛锌闪鲃?dòng)又可升值的資產(chǎn)?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第十六條規(guī)定，“核發(fā)換地權(quán)益書(shū)，必須對(duì)擬收回的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)省人民政府批準(zhǔn)公示的基準(zhǔn)地價(jià)和評(píng)估宗地條件，依照土地估價(jià)規(guī)程和國(guó)家、本省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。土地權(quán)益人對(duì)土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果有異議，可以向市、縣、自治縣房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，對(duì)市、縣、自治縣房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)鑒定結(jié)論仍有異議的，可以向省土地估價(jià)鑒定委員會(huì)申請(qǐng)核定，由省人民政府最終裁決。省土地行政主管部門(mén)在受理核準(zhǔn)換地權(quán)益書(shū)工作中，認(rèn)為市、縣、自治縣土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果顯失公平的，責(zé)成其糾正，必要時(shí)可以委托省土地估價(jià)鑒定委員會(huì)重新核定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，不得弄虛作假。土地評(píng)估辦法由省政府制定”。

6.換地權(quán)益書(shū)價(jià)值的有償性。根據(jù)《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》的規(guī)定，對(duì)于閑置土地可以通過(guò)煥發(fā)土地權(quán)益書(shū)的形式有償收回土地使用權(quán)。這是換地權(quán)益書(shū)在行政行為主導(dǎo)下的一大特色，也是其值得關(guān)注的意義所在。

三、換地權(quán)益書(shū)適用范圍

海南是房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)。在建省初期，由于炒買(mǎi)炒賣(mài)土地以及以地產(chǎn)抵押貸款、抵債等現(xiàn)象十分普遍，加上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)不規(guī)范，導(dǎo)致有23788.5公頃土地產(chǎn)權(quán)不清、閑置棄用，嚴(yán)重制約了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第三條規(guī)定，“以換地權(quán)益書(shū)收回本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法不能無(wú)償收回使用權(quán)的閑置土地”，海南省對(duì)因政府原因造成的閑置土地和抵債給銀行的閑置土地采取核發(fā)換地權(quán)益書(shū)的辦法收回使用權(quán)?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》第七條規(guī)定了可以通過(guò)采取核發(fā)換地權(quán)益書(shū)的辦法處置的閑置土地的范圍：“1998年12月31日前縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)出讓的以及與土地權(quán)益人簽訂用地協(xié)議、合同，收取定金、土地出讓金涉及的土地，符合下列情形之一的，按照本辦法核發(fā)換地權(quán)益書(shū)，收回土地使用權(quán):依法批準(zhǔn)出讓，但因政府或者政府部門(mén)原因造成閑置的;市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)出讓的閑置土地;土地權(quán)益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂用地合同或者協(xié)議、交納定金或者土地出讓金、未依法辦理用地報(bào)批手續(xù)但已實(shí)質(zhì)性占用的土地;土地權(quán)益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂合同或者協(xié)議、交納定金或者土地出讓金但未實(shí)質(zhì)性占用的土地;依法作價(jià)抵償國(guó)有金融機(jī)構(gòu)和國(guó)有控股金融機(jī)構(gòu)債務(wù)的土地。停建、緩建工程的土地使用權(quán)持有者，可以交回用地，申請(qǐng)核發(fā)換地權(quán)益書(shū)。”該管理辦法第八條規(guī)定“依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回土地使用權(quán)的土地，不得核發(fā)或者變相核發(fā)換地權(quán)益書(shū)?！卑凑論Q地權(quán)益書(shū)管理辦法的規(guī)定，閑置建設(shè)用地為以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限兩年而未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用地，連續(xù)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；從開(kāi)發(fā)區(qū)或者其他成片開(kāi)發(fā)的土地中以有償方式取得單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)，自土地有償使用合同生效或者用地批準(zhǔn)文件頒發(fā)之日起滿兩年投資額占投資總額不足25%的，或者動(dòng)工建設(shè)面積未達(dá)到項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地總面積三分之一的;已取得國(guó)有土地使用證，但土地使用人違反合同約定，欠繳地價(jià)款。對(duì)這類閑置建設(shè)用地，縣級(jí)以上人民政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)或者占用的土地。因不可抗力、政府或者政府部門(mén)原因閑置滿兩年以及其他不屬于無(wú)償收回的閑置滿兩年的建設(shè)用地，由縣級(jí)以上人民政府依法以核換發(fā)地權(quán)益書(shū)方式或者其他合法方式有償收回土地使用權(quán)或者占用的土地。對(duì)已完成基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)屬于開(kāi)發(fā)區(qū)或者其他成片開(kāi)發(fā)的閑置建設(shè)用地，收回時(shí)由政府核定基礎(chǔ)設(shè)施投資額，感覺(jué)具體情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)任何一宗閑置兩年以上的建設(shè)用地，只要符合城市規(guī)劃，均可以由所在地市、縣、自治縣人民政府作為綠化用地、公益場(chǎng)所（停車(chē)場(chǎng)、市民廣場(chǎng)）等用地處理。

《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》 第十四條規(guī)定，對(duì)于“停建、緩建工程的土地權(quán)益人交回的用地，區(qū)分不同情況，分別按照本辦法第十條、第十一條和第十二條的規(guī)定辦理報(bào)批手續(xù)后，核發(fā)換地權(quán)益書(shū)， 收回土地使用權(quán)”?？梢?jiàn)，換地權(quán)益書(shū)具有廣泛的適用范圍，對(duì)于海南沉淀的閑置土地的重生將具有重要的意義。

四、換地權(quán)益書(shū)產(chǎn)生的社會(huì)意義

隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)法的價(jià)值目標(biāo)已由“歸屬”轉(zhuǎn)向“利用”，設(shè)定于不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利也進(jìn)入了流通領(lǐng)域。如《德國(guó)民法典》設(shè)定了土地債務(wù)制度、證券式抵押制度以及證券土地債務(wù)制度。通過(guò)這些制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的流通已非常靈活?！度鹗棵穹ǖ洹芬?guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押債務(wù)與定期債務(wù)也有類似特征。所以說(shuō)，《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》對(duì)于閑置建設(shè)用地采用的換發(fā)換地權(quán)益書(shū)的做法，對(duì)于閑置土地可以通過(guò)換發(fā)土地權(quán)益書(shū)有償收回土地使用權(quán)是有重要的實(shí)踐意義，在全國(guó)范圍內(nèi)也是比較有意義的嘗試。首先，投資者通過(guò)取得換地權(quán)益書(shū)，保護(hù)了其利益，降低投資的總體風(fēng)險(xiǎn)；換地權(quán)益書(shū)將大價(jià)值量的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為小價(jià)值量的可流通的債券，同時(shí)也將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分散，轉(zhuǎn)移到眾多的投資者手中，從而降低了投資的總體風(fēng)險(xiǎn)。再次，換地權(quán)益書(shū)通過(guò)資本市場(chǎng)和金融衍生工具進(jìn)行操作，較為規(guī)范，使投資和融資手段標(biāo)準(zhǔn)化。在所有權(quán)的形式及其流通性方面，采用受益憑證方式，可以上市流通，增強(qiáng)房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。但是，在這樣美好景象的背后往往潛藏著一些沒(méi)有被大家所重視的風(fēng)險(xiǎn)，正確認(rèn)識(shí)和防范這些不和諧的因素將對(duì)于海南房地產(chǎn)的未來(lái)產(chǎn)生重要意義。

篇8

1 目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升?？梢哉f(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買(mǎi)賣(mài)雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。尤其在私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買(mǎi)方與賣(mài)方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買(mǎi)方擔(dān)心給了錢(qián)，拿不到房；賣(mài)方擔(dān)心買(mǎi)方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門(mén)的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買(mǎi)賣(mài)雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買(mǎi)賣(mài)雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買(mǎi)賣(mài)雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。

2 房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

2.1 以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房。

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷(xiāo)”，即所銷(xiāo)售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.2 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書(shū)都有借用他人的證書(shū)來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。

2.3 濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻?，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。

2.5 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂 “特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

3 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？提供下面幾個(gè)建議：

3.1 在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

3.2 購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)要求驗(yàn)證；

3.3 對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。

3.4 達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門(mén)過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn):

[1]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年

篇9

房屋拆遷的估價(jià)結(jié)果與拆遷當(dāng)事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關(guān)。估價(jià)結(jié)果是否客觀公正、準(zhǔn)確完整，將直接影響到拆遷工作能否順利進(jìn)行。一方面，拆遷人希望降低拆遷補(bǔ)償金額，減少開(kāi)發(fā)成本。另一方面，又希望加快拆遷進(jìn)度，保證項(xiàng)目工期，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，盡快獲得投資回報(bào)。拆遷估價(jià)結(jié)果與拆遷人的拆遷成本，與待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本有直接關(guān)系；與拆遷人能否按時(shí)完成拆遷任務(wù)，進(jìn)而保證項(xiàng)目工期有間接關(guān)系。拆遷估價(jià)結(jié)果又與被拆遷人所獲得的補(bǔ)償金額有直接關(guān)系。如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷人或被拆遷人喪失對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀公正性的信任，拆遷補(bǔ)償談判無(wú)法達(dá)成一致，進(jìn)而申請(qǐng)復(fù)核或另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，使整個(gè)拆遷工作延期。

1 房屋拆遷估價(jià)的問(wèn)題

1.1 確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的不公正性

目前我國(guó)主要有 3 種確定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的做法，但都很難從制度上保證拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定具有公正性。

（1）由拆遷人和被拆遷人共同確定。這種方式是由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致，共同確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。對(duì)拆遷評(píng)估人的委托，如果拆遷人和被拆遷人能夠達(dá)成一致，是最好不過(guò)的事情。但是在拆遷工作實(shí)際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達(dá)成一致意見(jiàn)，所以，這種方式往往在實(shí)際工作中操作起來(lái)很難，是一種理想化的方式。這種方式也只能適用于被拆遷人數(shù)少，較易形成共識(shí)的情況。

（2）由拆遷人確定，且反對(duì)的被拆遷人在 50%以下。這種方式是將多數(shù)被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的依據(jù)，采取這種方式的邏輯性在于只要 50%以下的被拆遷人反對(duì)就推定 50%以上的被拆遷人同意。其實(shí)在實(shí)際工作當(dāng)中，被拆遷人大多是分散的群體，很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對(duì)評(píng)估人的確定是不愿公開(kāi)表態(tài)的，通常采取默示的態(tài)度，應(yīng)當(dāng)說(shuō)默示不能等于承認(rèn)。

一般拆遷人非常愿意采取這種方式，它是拆遷人最容易操縱評(píng)估的方式。

（3）抽簽決定。表面上看這是非常公平的一種方式，也是國(guó)際慣例，但是在實(shí)際操作中如果解決不好，還是難以體現(xiàn)確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的公平性。例如，究竟由誰(shuí)代表被拆遷人來(lái)抽簽、誰(shuí)在被選的抽簽范圍之內(nèi)、被選的評(píng)估機(jī)構(gòu)由誰(shuí)來(lái)確定和采取什么方式確定。

1.2 土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆橇炕?/p>

《土地管理法》規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有；國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用；任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。在實(shí)踐中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆遷的核心區(qū)別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對(duì)被拆遷房屋的估價(jià)應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，住宅類土地使用權(quán)的年限為 70 年，商業(yè)類土地使用權(quán)的年限為 40 年，拆遷許可證頒發(fā)時(shí)，不同的被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)的剩余年限是不同的。但是在評(píng)估時(shí)基本沒(méi)有考慮這一因素，這對(duì)被拆遷人是不公平的，而且還可能損害國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)。

1.3 估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏中立性

建設(shè)部 2000 年《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和

《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價(jià)師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。由于以前房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)都是房地產(chǎn)管理部門(mén)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，改制后房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然與房地產(chǎn)管理部門(mén)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。而作為拆遷人的開(kāi)發(fā)公司也大多與房地產(chǎn)管理部門(mén)具有種種密切關(guān)系，特別是一些國(guó)有的開(kāi)發(fā)公司更是如此。這種房地產(chǎn)管理部門(mén)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和拆遷公司之間的復(fù)雜關(guān)系，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)很難保持中立性。

拆遷評(píng)估委托比較普遍的是拆遷人委托。在眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況下，一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了與拆遷人建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，一旦獲得拆遷人的委托，便會(huì)屈從于拆遷人，甚至用過(guò)低估價(jià)的方法來(lái)迎合拆遷人的要求，以求下一個(gè)拆遷項(xiàng)目評(píng)估的委托。造成這種狀況的原因并不在于估價(jià)機(jī)構(gòu)本身，而在于缺乏科學(xué)的相應(yīng)制度和機(jī)制。

2 相關(guān)對(duì)策建議

2.1 公正委托制度

公正地確定拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)需要房地產(chǎn)管理部門(mén)和拆遷當(dāng)事人的共同努力，規(guī)范現(xiàn)有的委托方式。首先，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)檔案，定期向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。其次，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)本著公開(kāi)透明的原則，由全體被拆遷人投票，從公示的估價(jià)機(jī)構(gòu)中選出擬委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)（按得票多少選出 3 至 5 家）。最后，由拆遷當(dāng)事人以抽簽或協(xié)商一致的方式最終確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的委托和確定還可以引入公開(kāi)、公正、公平的招投標(biāo)制度，使整個(gè)拆遷市場(chǎng)脫離拆遷人的操縱。

2.2 準(zhǔn)確定位估價(jià)物

（1）明析產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)文件是估價(jià)時(shí)必須掌握的重要資料，是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證。它包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，低價(jià)付清證明、建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售許可證，建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。20 世紀(jì) 80 年代的房地產(chǎn)制度改革，特別是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》頒布實(shí)施以來(lái)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理逐步完善，但過(guò)去大量的歷史遺留問(wèn)題使相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況錯(cuò)綜復(fù)雜，撲朔迷離。理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，既是估價(jià)工作中的難點(diǎn)，又是正確估價(jià)的基礎(chǔ)，也是估價(jià)師首先要解決的問(wèn)題。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到應(yīng)用何種估價(jià)方法，選用評(píng)估方法時(shí)要堅(jiān)持合理、合法、合情的原則。

（2）合理確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在拆遷中對(duì)被拆遷房屋和安置用房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，必然會(huì)涉及到評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定問(wèn)題。由于房屋拆遷是個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，從開(kāi)始準(zhǔn)備拆遷到拆遷實(shí)施直到房屋安置，一般需要 3~5年時(shí)間，在這么長(zhǎng)的時(shí)間里以哪個(gè)時(shí)間作為拆遷評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)呢？從實(shí)踐中來(lái)看，至少有以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)：決定拆遷日、拆遷動(dòng)員日、拆遷許可證核發(fā)之日、拆遷公告日、開(kāi)始拆遷日、拆遷完成日、開(kāi)始安置日、安置完成日。在這么多的時(shí)點(diǎn)上，比較合理的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是房屋拆遷許可證核發(fā)之日。

根據(jù)規(guī)定，拆遷房屋的拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。房屋拆遷許可證是啟動(dòng)房屋拆遷的法律依據(jù)，是拆遷人獲準(zhǔn)房屋拆遷的證明文件。拆遷人在申請(qǐng)房屋拆遷許可證時(shí)，必須向拆遷管理部門(mén)提供建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，拆遷計(jì)劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明等資料。拆遷管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)的資料進(jìn)行認(rèn)真的審查，嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)不符合條件的拆遷項(xiàng)目，不發(fā)給房屋拆遷許可證；對(duì)符合條件的才發(fā)給房屋拆遷許可證。核發(fā)房屋拆遷許可證之日，是整個(gè)拆遷過(guò)程中十分重要的日子，標(biāo)志著拆遷工作的正式啟動(dòng)與實(shí)施。從此之后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋、租賃房屋和改變房屋、土地用途。也就是說(shuō)，拆遷許可證核發(fā)之后，被拆遷房屋就不能再改變。以房屋拆遷許可證核發(fā)之日估價(jià)為房屋的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，無(wú)論是對(duì)拆遷人還是被拆遷人來(lái)說(shuō)，都是比較合理的。

（3）尊重自然屬性。2001 年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價(jià)值作為補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既有理論上的邏輯性，又有實(shí)際上的可操作性。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，被拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是考慮被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，客觀體現(xiàn)了被拆遷房屋的自然屬性。

進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷房屋的實(shí)際用途而不是只看產(chǎn)權(quán)證上記載的用途。對(duì)“用途”的理解有 2 種觀點(diǎn)，一是被拆遷房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。這是典型的行政管理的思維。二是根據(jù)被拆遷房屋的自然屬性進(jìn)行判斷。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證只是對(duì)抗善意第三人的法定依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證中標(biāo)明的用途不能對(duì)抗實(shí)際用途。房屋所有人對(duì)該房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對(duì)該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當(dāng)然可以改變對(duì)該房屋用途。這是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重，是尊重房屋自然屬性。評(píng)估價(jià)值還應(yīng)當(dāng)包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層和朝向等。對(duì)于區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式和使用率等都應(yīng)在估價(jià)時(shí)考慮，對(duì)樓層和朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。

2.3 堅(jiān)持平等原則

在實(shí)際的拆遷估價(jià)工作中既要堅(jiān)持拆遷人與被拆遷人之間的平等，又要堅(jiān)持估價(jià)機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人之間的平等。

（1）堅(jiān)持拆遷人與被拆遷人的平等。在房屋拆遷工作中，拆遷人與被拆遷人往往處在不對(duì)等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，參與拆遷的主動(dòng)性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位。在拆遷過(guò)程中，被拆遷人是被動(dòng)的，是弱勢(shì)的群體，被拆遷人的被動(dòng)地位容易使其合法權(quán)益受侵害。為了消除被拆遷人的抵觸情緒，使其積極配合拆遷工作，應(yīng)在政策上有所傾斜，保護(hù)被拆遷人的權(quán)益。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于（至少不低于）所在地區(qū)同類普通住房的正常市場(chǎng)價(jià)格水平。當(dāng)然，過(guò)分加重拆遷人的負(fù)擔(dān)，加重開(kāi)發(fā)成本，也會(huì)打擊拆遷人的積極性，影響城市改造和建設(shè)。

（2）堅(jiān)持估價(jià)機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人的平等。在整個(gè)評(píng)估工作中，估價(jià)機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持原則，保持獨(dú)立人格，不能在拆遷人的無(wú)理干預(yù)下屈從。由于拆遷補(bǔ)償估價(jià)涉及的對(duì)象范圍很廣，依據(jù)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)也很多，拆遷當(dāng)事人對(duì)此不可能充分了解，估價(jià)的理論和方法拆遷當(dāng)事人也不可能準(zhǔn)確理解，加之拆遷當(dāng)事人都有自己的傾向性，因此他們對(duì)拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果可能會(huì)不同程度地存在疑問(wèn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)不能僅僅出具報(bào)告就算完事，要配合房屋拆遷管理部門(mén)，認(rèn)真解答拆遷當(dāng)事人的疑問(wèn)，使他們準(zhǔn)確理解估價(jià)報(bào)告，認(rèn)可或基本認(rèn)可拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果。只有拆遷當(dāng)事人才最了解估價(jià)對(duì)象的細(xì)節(jié)特征和獨(dú)到之處，估價(jià)機(jī)構(gòu)還要仔細(xì)聽(tīng)取拆遷當(dāng)事人的意見(jiàn)，檢查自己估價(jià)報(bào)告的完整性和準(zhǔn)確性，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正或通知測(cè)繪機(jī)構(gòu)重新查丈。保持與拆遷當(dāng)事人的接觸，充分聽(tīng)取拆遷當(dāng)事人的意見(jiàn)，不但不影響估價(jià)機(jī)構(gòu)的客觀公正性，反而更加提升了估價(jià)機(jī)構(gòu)的價(jià)值和地位。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 常 青。 城市房屋拆遷估價(jià)中的技術(shù)難題與對(duì)策研究[J]. 中國(guó)房地產(chǎn)， 2005（2）。

[3] 廖凡幼。 估價(jià)機(jī)構(gòu)如何處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系[J]. 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師， 2004（6）。

篇10

福記迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，真功夫、譚魚(yú)頭競(jìng)購(gòu)

清盤(pán)企業(yè)福記食品將迎來(lái)“白武士”的拯救。內(nèi)地連鎖餐飲品牌“真功夫”將與聯(lián)合環(huán)球投資、華脈無(wú)線通信組成財(cái)團(tuán)，和內(nèi)地火鍋連鎖品牌“譚魚(yú)頭”爭(zhēng)奪福記。

福記食品曾是內(nèi)地最大送餐服務(wù)供貨商之一，但巨額可轉(zhuǎn)債致使其資金鏈斷裂，無(wú)奈清盤(pán)。真功夫與譚魚(yú)頭皆看中福記，業(yè)內(nèi)人士分析，兩家看中的首先是福記在香港的“上市殼”，其次是福記在送餐業(yè)積攢的深厚家底。

網(wǎng)絡(luò)視頻進(jìn)入新競(jìng)爭(zhēng)

優(yōu)酷網(wǎng)與土豆網(wǎng)這兩家視頻網(wǎng)站的老冤家最近握手言和，合作共建“網(wǎng)絡(luò)視頻聯(lián)播模式”，雙方將交換各自獨(dú)家播放的影視劇，還可能聯(lián)合采購(gòu)擁有版權(quán)的內(nèi)容。從2009年底開(kāi)始，網(wǎng)絡(luò)視頻領(lǐng)域出現(xiàn)了新一輪的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)――國(guó)家隊(duì)(央視網(wǎng)承建的中國(guó)網(wǎng)絡(luò)電視臺(tái)、各地廣電的網(wǎng)絡(luò)電視臺(tái))攜內(nèi)容資源、搜索隊(duì)(百度)攜資金及流量、門(mén)戶隊(duì)攜媒體平臺(tái)及用戶資源進(jìn)入這一市場(chǎng)。目前網(wǎng)絡(luò)視頻的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)變得更加復(fù)雜。

家電賣(mài)場(chǎng)爭(zhēng)食網(wǎng)購(gòu)蛋糕

蘇寧電器旗下的電子商務(wù)平臺(tái)蘇寧易購(gòu)網(wǎng)1月25日正式上線。蘇寧將力爭(zhēng)用三年時(shí)間使蘇寧易購(gòu)占據(jù)中國(guó)家電網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)超過(guò)20％的份額。

此前的十多天，淘寶電器城正式上線淘寶，國(guó)美電器則計(jì)劃于3月份前后推出全新的電子商務(wù)戰(zhàn)略，而家電網(wǎng)購(gòu)另一勁旅京東商城據(jù)悉已完成第三輪融資，所融資金將主要投向物流體系建設(shè)。在家電網(wǎng)購(gòu)行業(yè)2010年近千億元的銷(xiāo)售前景面前，各方人馬的激烈角逐似乎才剛剛開(kāi)始。

政策

發(fā)改委、財(cái)政部不久前聯(lián)合印發(fā)的《會(huì)計(jì)師事務(wù)所服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，全后將對(duì)強(qiáng)制性審計(jì)服務(wù)行政府指導(dǎo)價(jià)。會(huì)計(jì)師事務(wù)所無(wú)論參與什么形式的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，其審計(jì)費(fèi)用的投標(biāo)價(jià)格都不能低于政府指導(dǎo)價(jià)下限。

國(guó)家工商行政管理總局的《外商投資合伙企業(yè)登記管理規(guī)定》自2010年3月1日開(kāi)始施行，對(duì)外商投資合伙企業(yè)的設(shè)立登記、變更登記、注銷(xiāo)登記、分支機(jī)構(gòu)登記、年度檢驗(yàn)及證照管理等作出了規(guī)定。

1月29日，國(guó)務(wù)院公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見(jiàn)稿)》詳細(xì)規(guī)定，被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得堡于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。

國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史1月30日指出，今年要重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場(chǎng)。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院月前已做出部署，責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門(mén)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。