導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，*區(qū)強(qiáng)力實施“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、生態(tài)名區(qū)、物流活區(qū)、人才興區(qū)”四大戰(zhàn)略，推動了工業(yè)和商貿(mào)物流經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，拉動了第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。20*年，全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值5.5億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的27%。全年完成稅收4960萬元，占全區(qū)稅收收入的28.8%。全區(qū)物流行業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值2.5億元，實現(xiàn)稅收1100萬元。物流吞吐量為460萬噸，倉儲面積13萬平方米。全區(qū)物流企業(yè)17家，其中自開票企業(yè)11家。20*年稅收在100萬元以上的企業(yè)有4家（*市運輸一公司、192萬元，*市運輸十分公司、160萬元，*市運輸十一分公司、164.8萬元，宏剛運輸公司、1*萬元）。大華商貿(mào)城一期已經(jīng)建成運營，目前，已實現(xiàn)銷售收入1.16億元，實現(xiàn)稅收1150萬元。大型商貿(mào)物流市場達(dá)到5個（*家俱中心、商貿(mào)城食品中心、*金屬材料市場、*農(nóng)貿(mào)市場、*廢舊家俱市場），總占地面積228畝，建筑面積4.9萬平方米，年營業(yè)額達(dá)4.4億元，形成稅收2500萬元。汽車市場7家（*汽貿(mào)、*汽貿(mào)、*汽貿(mào)、*銷售公司），總占地面積2*萬平方米，年營業(yè)額達(dá)8600萬元。全區(qū)社會消費品零售總額達(dá)到6.3億元。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)37918萬元，住宿餐飲業(yè)零售總額25280萬元，餐飲服務(wù)網(wǎng)點達(dá)148個，營業(yè)收入17696多萬元，實現(xiàn)稅收708萬元。房地產(chǎn)業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.4億元，其中住宅投資1.8億元。商品房屋施工面積57萬平方米，竣工面積14.6萬平方米，銷售面積17.9萬平方米，實現(xiàn)銷售額31039萬元。

二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

1、三產(chǎn)比重小、增速慢、貢獻(xiàn)少。20*年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)同比增長14.8%，比二產(chǎn)增速低12.7個百分點，比三次產(chǎn)業(yè)平均增速低7.8個百分點。三次產(chǎn)業(yè)比重為6：67：27，三產(chǎn)占GDP的比重僅為27%，作為城區(qū)僅高于全市1.5個百分點。三產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率僅為24.77%。

2、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重偏大，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)育不足。商貿(mào)餐飲、運輸倉儲業(yè)比重大，旅游、文化等新興的、高附加值的產(chǎn)業(yè)尚處在起步階段，拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用未能得到充分發(fā)揮。

3、物流倉儲發(fā)展還處于低層發(fā)展階段。物流倉儲企業(yè)投入高、回報低，特別是土地成本高。如全區(qū)倉儲占地面積18萬平方米（267畝），實現(xiàn)稅收570余萬元，畝均稅收僅為2.13萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前*區(qū)要求的畝均全額稅收不小于8萬元最低標(biāo)準(zhǔn)。

4、市場建設(shè)進(jìn)展緩慢。目前全區(qū)新建市場不多，除東風(fēng)金屬材料市場為區(qū)劃調(diào)整后新建外，其它市場均為原有市場。圍繞1*國道的諸多門面房沒有統(tǒng)一規(guī)劃且檔次低。

5、三產(chǎn)大項目少，進(jìn)展不快。目前正在建設(shè)的三產(chǎn)大項目僅有大華商貿(mào)城二期，華強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)項目尚在前期運作階段。

三、對第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考

1、*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的不利因素。一是城市人口只有6萬人；城市建成區(qū)面積僅僅7平方公里。人口少、面積小，同時城市建成區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)施落后且不完善，商業(yè)不發(fā)達(dá)，不利于城市三產(chǎn)發(fā)展。二是*區(qū)農(nóng)村地域面積廣闊，農(nóng)村人口相對較多，有16萬人。但是人口不集中，小城鎮(zhèn)建設(shè)落后，基礎(chǔ)條件差，農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于起步階段。

2、*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的有利因素。一是轄區(qū)內(nèi)有安煙、安彩、安化集團(tuán)等省屬大型企業(yè)以及*金鉛、岷山公司、中原異型鋼等重點企業(yè)，為發(fā)展交通物流提供了有利條件。二是1*國道、安林高速、省道303等公里穿境而過，梅東路、鋼花路等道路正在建設(shè)，縣鄉(xiāng)公路日趨完善，基本形成了發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)。同時*區(qū)地處市郊，發(fā)展交通物流和倉儲有著較大優(yōu)勢。三是*區(qū)山水地貌風(fēng)景獨特，花木種植歷史悠久，林果資源豐富，發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)巨大的潛力和明顯的優(yōu)勢。

3、*區(qū)第三產(chǎn)業(yè)有著很大的發(fā)展?jié)摿?。?區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重來看：一是*區(qū)三產(chǎn)比重較低。20*年*區(qū)三次產(chǎn)業(yè)中三產(chǎn)比重為27％，比全國三產(chǎn)比重低12.1百分點。而發(fā)達(dá)國家的三產(chǎn)比重達(dá)到了60％以上，我國先進(jìn)地區(qū)如廣東、上海等地，三產(chǎn)比重也都達(dá)到了45％以上。二是*區(qū)三產(chǎn)總量小。20*年三產(chǎn)總量為5.5億元，貢獻(xiàn)率僅為24.77%。就我市而言，*區(qū)三產(chǎn)比重和總量都明顯低于其它三個區(qū)。通過比較，*區(qū)三產(chǎn)總量小、發(fā)展差距較大，但也表明了*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展有著較大的幅度空間。

4、*區(qū)加快三產(chǎn)發(fā)展的重點。從*區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況來看：20*年*區(qū)二產(chǎn)比重達(dá)到了67％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，比重高，節(jié)能減排壓力很大，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)繁重，要調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)必須加快三產(chǎn)發(fā)展。工業(yè)強(qiáng)區(qū)是*區(qū)發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略，工業(yè)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，要加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，必須圍繞工業(yè)強(qiáng)區(qū)主導(dǎo)戰(zhàn)略，把生產(chǎn)業(yè)作為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要延伸鏈條，大力發(fā)展生產(chǎn)業(yè)，才能盡快有效地緩解工業(yè)發(fā)展的壓力和加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化步伐，*區(qū)三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該突出加快生產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

四、加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路和措施

結(jié)合當(dāng)前三產(chǎn)發(fā)展的形勢，針對*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展存在的問題，應(yīng)該拓展空間，突出重點，抓住優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化劣勢，挖掘潛力，加快三產(chǎn)發(fā)展，促進(jìn)*區(qū)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

1、拓展空間，完善三產(chǎn)要素。針對*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境現(xiàn)狀，加快三產(chǎn)發(fā)展，必須加快“三化”（城市化、城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化）建設(shè)進(jìn)程，拓展三產(chǎn)發(fā)展空間，豐富三產(chǎn)發(fā)展要素。結(jié)合*區(qū)實際，要做好“三化”建設(shè)和三產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，推動“三化”和三產(chǎn)融合、協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)前重點要加快“一區(qū)”、“一口”、“一道”建設(shè)，以城市化促進(jìn)三產(chǎn)快速發(fā)展?！耙粎^(qū)”即建設(shè)*政治、經(jīng)濟(jì)、文化新區(qū)（區(qū)域總面積約5100畝）。要以黨政綜合辦公樓建設(shè)為龍頭，以梅東路建設(shè)和區(qū)域內(nèi)商業(yè)住宅開發(fā)為兩翼，采取市場化運作的方式，以開發(fā)促建設(shè)。“一口”即安林高速西出口工程。要積極配合市交通和規(guī)劃部門搞好前期各項工作，加快項目工程進(jìn)度。結(jié)合實際搞好沿線區(qū)域規(guī)劃，總體上圍繞生態(tài)建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)、住宅、倉儲等區(qū)域，大力發(fā)展物流服務(wù)業(yè)?！耙坏馈奔?*國道（華祥路）改造。在1*國道兩側(cè)150米區(qū)域內(nèi)，和市城市總體規(guī)劃搞好對接，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)物流、倉儲、各類市場、商貿(mào)服務(wù)區(qū)。

2、突出重點，抓好交通物流。突出物流活區(qū)，堅持配套大工業(yè)、服務(wù)大工業(yè)的戰(zhàn)略定位，以倉儲、交通運輸為重點，促進(jìn)物流業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化、集約化發(fā)展，建設(shè)生產(chǎn)業(yè)區(qū)域中心。根據(jù)物流經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，加大物流企業(yè)引進(jìn)力度，整合運輸散戶，改造和組建自開票公司；重點圍繞安彩、安煙和岷山集團(tuán)、中原異型鋼等企業(yè)，以市運輸一公司、十公司和玻殼運輸公司為龍頭，改造傳統(tǒng)倉儲基地，發(fā)展倉儲物流型園區(qū)。圍繞安化集團(tuán)，以安化集團(tuán)運輸公司為龍頭，發(fā)展化工產(chǎn)品物流配送中心。圍繞馬投澗賀駝煤礦和四個洗煤廠、以賀祥運輸公司為龍頭，發(fā)展煤炭物流配送中心。圍繞在建新王家?guī)X煤礦、鑫盛機(jī)床鑄造廠、紅巖鐵合金廠，整合龍泉運輸企業(yè)，發(fā)展龍泉物流經(jīng)濟(jì)。圍繞*金鉛、在建三豐銅帶等項目，發(fā)展田村有色金屬物流配送中心。鞏固改造文昌汽貿(mào)市場，提高檔次，引進(jìn)大型汽貿(mào)經(jīng)營聯(lián)鎖，形成西部汽車商貿(mào)中心。加強(qiáng)1*國道有色金屬市場和大坡附近各類市場建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，逐步形成建材市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。注重應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，加快建立全區(qū)物流信息網(wǎng)絡(luò)，形成內(nèi)部統(tǒng)一的物流市場，提升物流經(jīng)濟(jì)水平。

3、發(fā)揮優(yōu)勢，抓好生態(tài)旅游。*區(qū)生態(tài)旅游發(fā)展可以歸納為“突出抓好點、建設(shè)兩條線、形成一個面”的總體格局，加快建設(shè)*城市后花園。突出抓好點即抓好精品景觀點建設(shè)。依托豐富的文物古跡和山水、生態(tài)等資源優(yōu)勢，采取政府引導(dǎo)、市場運作的方式，加大對中國*臘梅園、龍泉冬棗雪棗基地、彰武水庫旅游區(qū)、龍泉花卉苗木基地和九龍山云門寺、白龍?zhí)稄R等旅游景區(qū)的開發(fā)與建設(shè)。建設(shè)兩條線即抓好龍泉“中國花木之鄉(xiāng)”旅游線路和南水北調(diào)綠化景觀帶建設(shè)。積極整合旅游資源，高起點規(guī)劃設(shè)計，緊緊抓住龍泉花卉生態(tài)園、蠟梅園、彰武風(fēng)景區(qū)等，搞好南水北調(diào)工程綠化配套景觀點建設(shè)，連點成線，形成自然景觀與人文景觀相互輝映、優(yōu)美宜人的景觀線路。形成一個面即全面加快花卉游園建設(shè)。按照生產(chǎn)與觀光相結(jié)合，以旅游促產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)促生產(chǎn)的思路，以中國*蠟梅園為核心區(qū)域，充分利用龍泉花卉傳統(tǒng)優(yōu)勢，依托龍泉水庫、森林公園、花卉苗木種植區(qū)、冬棗雪棗采摘區(qū)和彰武水庫，加大開發(fā)力度，逐步形成以旅游、觀賞為主，科普、科研為輔，融生態(tài)旅游和經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)為一體的綜合性觀光旅游區(qū)，打造*市后花園。進(jìn)一步整合旅游資源，加快發(fā)展交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)體系。加大推介力度，提高知名度，擴(kuò)大輻射面，逐步創(chuàng)建旅游品牌，發(fā)揮旅游綜合效益。

4、轉(zhuǎn)化劣勢，抓好城市三產(chǎn)。針對城市三產(chǎn)發(fā)展人口少、面積小的不利因素，不能僅僅依靠自身消費發(fā)展服務(wù)業(yè)，要發(fā)展外向型商貿(mào)，重點是帶動性強(qiáng)、輻射性強(qiáng)、吸引力強(qiáng)的項目，實現(xiàn)發(fā)展一個項目帶動一批商戶，影響和調(diào)動周邊地區(qū)，吸引外來投資，形成貿(mào)易集散地。當(dāng)前要突出以下三個重點。一是加快大華商貿(mào)城建設(shè)，與*商貿(mào)城相聯(lián)，逐步形成新的日用品、家俱商貿(mào)物流商業(yè)發(fā)展中心。二是改造提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)。大力發(fā)展大型購物中心，逐步形成骨干，發(fā)展連鎖超市、專賣店、便民店為基礎(chǔ)的多元化、多層次的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局。三是支持專業(yè)配送、倉儲經(jīng)營、電子商務(wù)、信息服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等新型業(yè)態(tài)發(fā)展，帶動城市三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

5、立足發(fā)展，抓好農(nóng)村三產(chǎn)。發(fā)展農(nóng)村三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，是實現(xiàn)農(nóng)民增收的一個重要長效途徑。針對農(nóng)村特點，一是圍繞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，加強(qiáng)主產(chǎn)、主銷和集散地大型批發(fā)市場建設(shè)，完善貫通城鄉(xiāng)的農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、日用消費品流通體系。二是大力發(fā)展各類農(nóng)村專業(yè)合作組織和農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人隊伍，支持開展農(nóng)產(chǎn)品加工儲藏、市場營銷、技術(shù)和信息咨詢等服務(wù)。三是結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村規(guī)劃，推進(jìn)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村人口集中居住，加快發(fā)展面向農(nóng)村的生活服務(wù)業(yè)，提高農(nóng)民生活質(zhì)量。

6、打造亮點，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。結(jié)合城市化、城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化和城中村改造，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展。以商住房為主體，高起點規(guī)劃建設(shè)一批特色園區(qū)、街區(qū)和商務(wù)樓宇。把西南片區(qū)開發(fā)作為城市建設(shè)的重點來抓，以*行政新區(qū)、城區(qū)主干道路開發(fā)建設(shè)為著力點，按照市場化和公司化運作模式，推動行政辦公大樓、城市主干道和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)齊頭并進(jìn)，逐步建成*區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、娛樂休閑中心，打造*市西南新型城區(qū)。加快龍泉、彰武、馬投澗、田村等四個小城鎮(zhèn)建設(shè)，逐步完善區(qū)域配套設(shè)施和綜合服務(wù)功能，聚集發(fā)展要素，為加快三產(chǎn)發(fā)展提供載體和平臺。城中村改造突出一村一品特色，與周邊規(guī)劃銜接好，融合到整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，突出三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，力爭改造一個城中村，建成一個商住一體的經(jīng)濟(jì)街區(qū)，形成一個特色經(jīng)濟(jì)園區(qū)。

篇2

關(guān)鍵詞：綜合體；方案設(shè)計；編制要點

Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中圖分類號：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著城市發(fā)展進(jìn)程，越來越多的城市綜合體項目出現(xiàn)在人們的視野。特別是在深圳，因土地緊缺而推廣的新發(fā)展模式―城市更新，造就了更多的城市綜合體項目，其形式和功能也越來越完善，堪稱引領(lǐng)了國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的新趨勢。作為開發(fā)商，在前期運作過程中，就必須對整個項目有著詳細(xì)深入的規(guī)劃，并保證整個開發(fā)過程能按照運營理念順利進(jìn)展，從而達(dá)到項目完成后最完美的效果，產(chǎn)生最大的效益。城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體，還會受到每個城市文化習(xí)俗、消費模式理念等因素的影響?？梢哉f，每個綜合體其實都有著自己獨特的個性，是不可復(fù)制的。在這個過程中，設(shè)計要點的編制，起到承上啟下的作用，要完整表達(dá)開發(fā)理念，把握設(shè)計方向，是保證項目順利進(jìn)行的重要先決條件。下面我們就來分析城市綜合體方案設(shè)計要點編制過程中的一些重要元素。

一， 深刻認(rèn)識城市綜合體

城市綜合體的英文名為HOPSCA，是英文單詞Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）首個字母的縮寫。 一般來說，一個城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，各種城市物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價值鏈空間的高度集約的街區(qū)群體，有商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會展等展覽功能，因此又被稱為“城中之城”。城市綜合體具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時城市綜合體通過街區(qū)的作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

城市綜合體具有如下的典型特征：

1,超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市主干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

2,通道樹型交通體系

由于城市綜合體各功能之間聯(lián)系緊密，因此各建筑體之間會形成互補(bǔ)、流動，并且連續(xù)的空間體系。城市綜合體內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系， 通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合。城市綜合體對外界的交通依賴較強(qiáng)， 通過地面層、地下層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“ 通道樹型”(Access Tree)體系，形成流動而多變的復(fù)合空間。

3,現(xiàn)代城市景觀設(shè)計

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。

4,高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。使用新材料，新技術(shù)，迎合了城市發(fā)展的進(jìn)程。

5,地標(biāo)式的城市建筑

城市綜合體一個顯著特點就是地標(biāo)性，在所在城市、所處區(qū)域具有顯著的標(biāo)識性。如美國紐約“洛克菲勒中心”城市綜合體，它一直作為紐約乃至美國的象征而存于世界。在過去的許多年里，從這里走出及進(jìn)駐到這里的全球500強(qiáng)公司數(shù)不勝數(shù)，它們中包括通用電氣(GE)、美國銀行、無線電音樂城、雷曼兄弟以及美國大部分傳媒巨頭――時代華納、全球最大的新聞機(jī)構(gòu)美聯(lián)社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其它一大批全球知名的大企業(yè)。毫不夸張地說，這些企業(yè)每日的舉動，都在影響著全世界。而由他們所組成的洛克菲勒中心，則順理成章地成為全世界“最大的城市中心”。再如法國巴黎“拉德芳斯”城市綜合體，是世界上第一個城市綜合體，于上世紀(jì)五十年代開始建設(shè)開發(fā)，高樓林立，成為集辦公、商務(wù)、購物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現(xiàn)代氣息，更為世界各大都會提出了一個新的發(fā)展方向。 拉德芳斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設(shè)開發(fā)，目前已建成寫字樓247萬平方米，其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米，法國最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；其成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)，集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物；建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境、完善的設(shè)施每年吸引約200萬游客幕名而至。日本東京“六本木”城市綜合體是近幾年才誕生的以城市綜合體規(guī)劃所建造的全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩與文藝設(shè)施于一體，短短的時間內(nèi)從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關(guān)注，同時還成為許多走在時代尖端的人們競相留下造訪腳印的黃金區(qū)域。

6．高可達(dá)性

城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域，如位于城市CBD，城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。

7．整體的統(tǒng)一性

建筑風(fēng)格統(tǒng)一，城市綜合體中各個單位建筑互相配合，影響和聯(lián)系；城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)

8．土地使用均衡性

城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中某一特定功能，不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間，工作日和周末之間不同時段，會對商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費產(chǎn)生不同的需求

9．空間連續(xù)性（包含平面連續(xù)性和立面延續(xù)性）

鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其設(shè)計通常采用整體設(shè)計，其中任何一項功能都會影響整體效果，立面會影響城市綜合體的統(tǒng)一性，因此，要保持城市綜合體內(nèi)建筑物風(fēng)格的統(tǒng)一，就是要使立面由延續(xù)性空間的連續(xù)。由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì)，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動的、連續(xù)的空間體系

10．內(nèi)外部聯(lián)系的完整性

城市綜合體內(nèi)部自身擁有復(fù)雜的、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合

城市綜合體對外界的交通依賴性較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響到綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模

11．巨大的社會效應(yīng)

因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程，注定其必將成為城市的名片、產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)。例如，上海盧灣區(qū)太平橋改造項目，其啟動區(qū)上海新天地商業(yè)旅游項目，從開發(fā)到運營，一直是社會各界關(guān)注的焦點，上海新天地因其成功的商業(yè)運營模式更成為上哈文化、建筑、旅游的標(biāo)志性項目，成為上海是的文化標(biāo)簽

12．巨大的升值潛力

一個成功的城市綜合體項目的開發(fā)及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的城市綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。例如，上海太平橋改造項目，開發(fā)商在成功開發(fā)上海新天地后，帶動周邊土地的升值。新天地物業(yè)通過成功商業(yè)運營，自身價值也有所提升，開發(fā)商更通過此項目產(chǎn)生的巨大社會效應(yīng)，產(chǎn)生良好口碑和巨大的品牌效應(yīng)。同時還要考慮到項目本身的更新?lián)Q代。

二， 城市綜合體方案設(shè)計要點編制過程的幾個重要問題

方案設(shè)計要點是給設(shè)計院的設(shè)計指引，它必須明確地傳達(dá)開發(fā)理念，對項目定位、各項指標(biāo)、開發(fā)周期、成本控制、設(shè)計風(fēng)格、總平規(guī)劃甚至設(shè)計細(xì)節(jié)等各方各面都要有詳盡的表述，務(wù)求對后續(xù)設(shè)計制定大方向和大框架，保證最終的項目運營效果?；谝陨蠈Τ鞘芯C合體特點的認(rèn)識，我們認(rèn)為，在方案設(shè)計要點的編制過程中，以下三點顯得尤其重要。

1, 項目土地解讀。所謂解讀，是對項目周邊情況，項目所處區(qū)域在城市中的地位，項目所在城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購買力及消費習(xí)慣等進(jìn)行詳盡分析，從而避免將來的產(chǎn)品出現(xiàn)“水土不服”的情況。曾被福布斯網(wǎng)站評為全球最大購物中心、被美國《新聞周刊》評為世界新七大奇觀的東莞某大型購物中心，總占地面積51萬平方米，總建筑面積116萬平方米，這在當(dāng)年已屬體量巨大。就是因為其商業(yè)定位和業(yè)態(tài)設(shè)計與市場的需求情況產(chǎn)生偏差。 致使人氣不足、消費力不強(qiáng)；餐飲娛樂、購物、文化、休閑、各類主力店等業(yè)態(tài)也均比預(yù)期少了一半以上。對此，業(yè)內(nèi)人士分析，“城市綜合體的設(shè)計需要對城市乃至整個宏觀發(fā)展趨勢有準(zhǔn)確的判斷，以免消費能力超過或難以滿足消費規(guī)模。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項功能中的一點，平衡設(shè)計各種業(yè)態(tài)才最易實現(xiàn)成功?！倍鴮τ谝恍┪挥诘罔F站點上蓋的城市綜合體項目，如果交通樞紐的設(shè)計失敗，也容易導(dǎo)致城市綜合體產(chǎn)生風(fēng)險。。

綜上所述，土地解讀具體分為：

1.1、了解所在城市規(guī)劃定位、區(qū)域規(guī)劃定位及現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括區(qū)域地位、經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口狀況等信息。

1.2解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過、公交站點設(shè)置，道路規(guī)劃等。

1.3、基地內(nèi)有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；

1.4、項目可利用資源，如：河流，公園，景觀帶，市政設(shè)施，學(xué)校等；

1.5、項目規(guī)劃條件和經(jīng)濟(jì)指等標(biāo)：容積率、限高、配套設(shè)施等；

1.6、地塊周邊的環(huán)境分析，包括商業(yè)，住宅區(qū)，人口。

2， 商業(yè)詳細(xì)研究對設(shè)計有著決定性。在城市綜合體項目中，商業(yè)和住宅從設(shè)計上來說是矛盾的，一個動一個靜，一個要開放一個要私密，但在營銷中，它們卻是互相促進(jìn)的。商業(yè)創(chuàng)出了品牌，打出了名氣，聚集了人流，帶旺了區(qū)域，自然而然地提升了土地價值，保證了項目的后續(xù)發(fā)展。在深圳不乏商業(yè)啟動后帶動人氣，從而提高住宅價值的例子，例如萬象城，海岸城等等。所以成功的商業(yè)設(shè)計，在城市綜合體中起著重要的作用。然而商業(yè)設(shè)計有別于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計，它需要更多的商業(yè)理念和更多的商業(yè)運營知識，更多地為功能服務(wù)。

2.1商業(yè)建筑包含非同一般的多樣性。

2.1.1在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

2.1.2在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的經(jīng)營對物業(yè)的需求，特別是可視性和易達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，需要對商業(yè)運營有著更專業(yè)的了解，有時候甚至要專門的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。在商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)遵循三個設(shè)計原則：一是主力店和次主力店應(yīng)按市場與商家的普遍需求的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計；二是商業(yè)空間的設(shè)計應(yīng)滿足絕大部分商家的物業(yè)需求，而且可分可組，靈活切割，三是考慮區(qū)域價值提升后的產(chǎn)品升級。因為在不同的品牌商家在不同的地區(qū)、不同的城市、不同區(qū)位其銷售的商品有所不同，導(dǎo)致開店的規(guī)模也不同，故其對項目的物業(yè)需求也有所不同。商業(yè)綜合體的設(shè)計需要滿足不同市場的需求的同時，也得考慮市場的變化對項目的帶來的影響。

2.2商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點。所有城市空間的營造，都是為其功能服務(wù)的。

2.2.1不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。

2.2.2商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。

2.2.3業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

2.2.4滿足不同功能商業(yè)的技術(shù)要求。如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。主力連鎖超市每個品牌對建筑面積、柱網(wǎng)、層高、荷載、坡梯的位置、強(qiáng)弱電、空調(diào)、給排水、排污等都有不同的要求。大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流疏散路線需要嚴(yán)密的計算。甚至小到招牌位置，入口面積這樣的細(xì)節(jié)，都必須有所考慮。所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。

綜合來講，商業(yè)綜合體的設(shè)計涉及的功能多，業(yè)態(tài)廣，需要多方協(xié)作，每個階段都對商業(yè)地產(chǎn)的成功運作是非常重要，甚至事關(guān)項目的成敗，設(shè)計者應(yīng)對項目市場、項目定位、項目涉及的商家、業(yè)態(tài)的物業(yè)需求、發(fā)展商的投資目標(biāo)等多方面綜合考慮，才能設(shè)計出一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。

3，交通解決方案

交通在整個設(shè)計中有著不可忽視的作用，便利、可達(dá)、暢通，可以吸引人群，有利于創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍。在編制方案設(shè)計要點時，對交通的解決方案必須有著足夠和正確的研究。

3.1 內(nèi)外部交通體系

客流的存在是城市綜合體各個部分達(dá)到其經(jīng)濟(jì)目的的基本條件，城市綜合體的交通體系結(jié)構(gòu)可劃分為外部交通體系和內(nèi)部交通體系（表1）。

城市綜合體設(shè)計，尤其是以組織繁雜的城市交通為核心的綜合體設(shè)計，必然要建立一個基于行為需求的多層面的交通整合系統(tǒng)，包括與綜合體步行體系配合的景觀空間規(guī)劃；區(qū)域交通功能與城市交通分布的整合；城市機(jī)動交通體系與城市步行體系的整合。在這一系列的整合關(guān)系中，步行交通體系構(gòu)成了所有要素的核心（表2）。

綜合體的主要步行體系有方格網(wǎng)型、通道樹型兩種。上海大寧國際商業(yè)廣場采用了不規(guī)則的方格網(wǎng)體系，內(nèi)外兩種交通體系分別滿足步行與車行兩種通行模式（圖1-2）。萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的城市綜合體系采用通道樹型結(jié)構(gòu)，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并與餐飲的室外休閑茶座結(jié)合，模糊道路與建筑用地之間的界限。事實上，綜合體的交通組織沒有固定的模式，新穎的步道體系設(shè)計能夠提升整個綜合體的城市價值，增加步行樂趣。無錫通惠路步行街商業(yè)綜合項目的商業(yè)主體就是引用一條600m長的螺旋式天街，將商鋪從地下一層延伸至地上四層（圖3-4），形成了一氣貫通的有趣的商業(yè)形體。

3.2立體化的交通系統(tǒng)

城市綜合體是城市交通構(gòu)架系統(tǒng)整體的一部分，立體化的城市交通為綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施有機(jī)聯(lián)系。舊金山港灣樞紐、拉德芳斯換乘樞紐、來哈特樞紐、大阪筑波城都是以交通為核心組織建設(shè)起的大型城市綜合體項目。拉德方斯區(qū)作為歐洲最大的公交換乘中心，擁有67平方hm2的步行系統(tǒng)，其裙樓通過建在空中的巨大廣場，實現(xiàn)人行廣場上，下行公路、停車場和公共汽車站，保障行人與車流的徹底分離，互不干擾。香港太古城在城內(nèi)分區(qū)，以架空天橋及多層平臺將人車分道，并使各區(qū)連接成整體，澳大利亞的墨爾本中心、美國伊利諾斯州中心、深圳太古城等知名的城市綜合體都是地鐵連體物業(yè)，以地鐵為主導(dǎo)，輔以商業(yè)辦公，在開放的建筑內(nèi)部，利用城市立體中庭組織建筑內(nèi)外的空間關(guān)系和功能關(guān)系。

三， 結(jié)語

在城市綜合體的開發(fā)過程中，開發(fā)商提交給設(shè)計院的設(shè)計要點，需要清晰表述整個項目的運營理念，確保設(shè)計質(zhì)量，使設(shè)計達(dá)到要求。作為服務(wù)于地產(chǎn)公司的建筑專業(yè)人員，自身對各項指標(biāo)，各項要求，要有著更深入透徹的研究，不僅僅是從設(shè)計的角度，更應(yīng)以開發(fā)的角度，來對項目進(jìn)行詮釋和把控。對地塊的理解，對商業(yè)的定位，還有對交通流線的控制，是在編制方案設(shè)計要點時的幾個關(guān)鍵節(jié)點，對這幾個關(guān)鍵節(jié)點做好研究，明晰概念，才能編制出符合要求，保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計要點。

參考文獻(xiàn)：1，浙江日報[今日關(guān)注]：城市綜合體，破解現(xiàn)代都市病

2，李蕾：開放下的聚合――城市綜合體的規(guī)劃布局設(shè)計解析