導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇小區(qū)物業(yè)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）基礎(chǔ)設(shè)施條件

老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件差、相關(guān)配套設(shè)施落后。而且老舊小區(qū)通常都實(shí)行帶有福利性質(zhì)的低租管理模式，致使老舊小區(qū)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套得不到合理有效的維修和保養(yǎng)，從而造成房屋失修失養(yǎng)，破舊不堪，因此，很難在老舊小區(qū)開展比較專業(yè)的物業(yè)管理。在這種情況下，國(guó)家不得不把老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作攬?jiān)谧约菏稚?。相比之下，新建的商品房小區(qū)，房屋質(zhì)量高，相關(guān)配套完整，環(huán)境整潔，專業(yè)的物業(yè)管理公司就容易進(jìn)來(lái)進(jìn)行管理。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)

老舊小區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，包括公共產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)和私人產(chǎn)權(quán)。與此相對(duì)應(yīng)的，房屋的所有人也比較復(fù)雜，包括住戶個(gè)人所有、產(chǎn)權(quán)單位集體所有和公共所有。其中，集體所有人又包括各個(gè)層級(jí)的機(jī)關(guān)單位部門，公共所有人又包括各個(gè)層級(jí)的銀行、郵局等事業(yè)單位。由于房屋產(chǎn)權(quán)的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老舊小區(qū)開展物業(yè)管理的方式方法上，基本上是根據(jù)每個(gè)小區(qū)自身產(chǎn)權(quán)特征和其它現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)條件來(lái)具體安排的，所以老舊小區(qū)物業(yè)管理的方式方法也比較繁多。而新建商品房小區(qū)不存在這個(gè)問題，它們都是直接賣給住戶，產(chǎn)權(quán)形式比較簡(jiǎn)單，管理的方式方法也比較集中，比較容易進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理。

（三）資金來(lái)源

老舊小區(qū)里很多房屋產(chǎn)權(quán)人是單位，單位倒閉后房屋的物業(yè)管理責(zé)任不明確，也就沒有人來(lái)負(fù)責(zé)，向小區(qū)住戶收費(fèi)根本不現(xiàn)實(shí)，連基本的生活垃圾費(fèi)都很難保證，況且老舊小區(qū)還住著相當(dāng)一部分靠吃低保生活的住戶。國(guó)家不得己通過財(cái)政來(lái)補(bǔ)貼這類房屋，以此來(lái)解決其所必須的物業(yè)管理費(fèi)用。相比老舊小區(qū)，新建商品房小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用則簡(jiǎn)單的多，由小區(qū)住戶直接承擔(dān)，物業(yè)管理公司只用進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)算，以此來(lái)確定向小區(qū)住戶收取的物業(yè)管理費(fèi)用的多少。

（四）住戶的收入水平和消費(fèi)觀念

老舊小區(qū)的住戶很多都是低收入家庭和低保戶，收入不高，思維方式跟觀念相對(duì)滯后，始終糾纏于計(jì)劃年代房屋的一切費(fèi)用由國(guó)家買單的概念上，因此很難開展專業(yè)的物業(yè)管理工作。為此，仍然要繼續(xù)實(shí)踐摸索符合老舊小區(qū)實(shí)際情況的物業(yè)管理方式。相比之下，買得起商品房的住戶都是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，層次也相對(duì)較高，思維方式更開闊，更容易接受各種新事物、新觀念，所以在新建商品房小區(qū)開展專業(yè)的物業(yè)管理相對(duì)要容易許多。

二、改善老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的可行性思考

（一）積極宣傳轉(zhuǎn)變居民傳統(tǒng)小區(qū)管理觀念

老舊小區(qū)的居民享受慣了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房管房所帶來(lái)的的各種好處，導(dǎo)致消費(fèi)觀念落后、自治意識(shí)不強(qiáng)，究其根本原因，還是因?yàn)闆]有能夠轉(zhuǎn)變過去傳統(tǒng)的房屋管理觀念，更沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性和必要性。因此，需要通過宣傳改變住戶傳統(tǒng)的房屋管理觀念，一旦他們的觀念轉(zhuǎn)變過來(lái)了，接受了現(xiàn)代的物業(yè)管理方式，就為在老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理掃清了一大障礙。另外，通過及時(shí)有效的宣傳還可以消除物業(yè)公司與小區(qū)的居民長(zhǎng)久積累的矛盾，比如有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司可能存在亂收費(fèi)現(xiàn)象，如果這種質(zhì)疑不能有效及時(shí)的得到回應(yīng)和溝通，必將會(huì)造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的矛盾。

（二）加強(qiáng)基礎(chǔ)工作建設(shè)。

由于老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件比較差，且相應(yīng)配套設(shè)施普遍不是很理想，因此，在對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理之前，應(yīng)該首先由個(gè)人、單位和政府共同出資，對(duì)其進(jìn)行綜合整治，為其創(chuàng)造進(jìn)行物業(yè)管理的條件。從2010年開始，馬鞍山市將對(duì)全市老舊小區(qū)開展全面的整治工作。集中3年時(shí)間對(duì)全市56個(gè)成片老舊小區(qū)（房屋面積300多萬(wàn)平方米）和51個(gè)零星項(xiàng)目實(shí)施整治，基本完成全市老舊小區(qū)的整治任務(wù)，實(shí)現(xiàn)環(huán)境美觀整潔、配套較為完善、安全防范加強(qiáng)、管理逐步規(guī)范的目標(biāo)。對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行綜合治理改造后，小區(qū)呈現(xiàn)的基本面貌應(yīng)該是：房屋基本完好、公用設(shè)施設(shè)備完好、道路完好、環(huán)境整潔，并設(shè)置配備如門衛(wèi)室等必要的物業(yè)管理用房。這么一來(lái)，不僅能改變老舊小區(qū)的原有面貌，同時(shí)一也為在老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境條件。

（三）提高物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)

物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)不高是造成物業(yè)糾紛的又一重要原因。由于目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)的許多物業(yè)服務(wù)人員是半路出家，素質(zhì)普遍不高，一些由原房管所職工直接轉(zhuǎn)化而來(lái)的管理人員，由于不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式，對(duì)物業(yè)管理知識(shí)知之甚少，所以只能對(duì)物業(yè)作一些簡(jiǎn)單的維護(hù)、清潔、保安工作；而一些從公共管理、飯店管理行業(yè)轉(zhuǎn)來(lái)的管理人員，他們雖然具備一定的管理能力，但也沒有經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)或培訓(xùn)，所以服務(wù)過程中常與業(yè)主發(fā)生糾紛。而當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)人們常常習(xí)慣于從外部找原因，缺少考慮自身因素。因此，作為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)采取各種措施，提高物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)。

（四）多方籌措資金，分層次收取管理費(fèi)用

老舊小區(qū)的改造是一項(xiàng)龐大的社會(huì)工程，需要投入大量的資金，要確保資金的及時(shí)到位，僅僅依靠政府是難以解決的。因此，要調(diào)動(dòng)各方面的積極性，并按照政府、單位和業(yè)主或使用人共同負(fù)擔(dān)的原則，通過多種途徑獲取必要經(jīng)費(fèi)。按管理責(zé)任和產(chǎn)權(quán)歸屬，負(fù)責(zé)資金籌集。老舊小區(qū)的欠建工程和小區(qū)綠化由原開發(fā)單位按預(yù)算出資。商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)門面裝修改造，由產(chǎn)權(quán)單位（人）出資，小區(qū)的公共活動(dòng)場(chǎng)地以及公益服務(wù)設(shè)施的改造完善由居民集資。（本文來(lái)自于《黑河學(xué)刊》雜志。《黑河學(xué)刊》雜志簡(jiǎn)介詳見。）

三、結(jié)論

篇2

為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專線電話，專職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi)，并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。

（3）對(duì)二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭(zhēng)取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí)，警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。

3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物；不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用；也可以向法院提訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬(wàn)戶，做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會(huì)的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理 辦公室。

篇3

小區(qū)物業(yè)管理委托合同范文一

第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方(甲方)：

受托方(乙方)：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_____ _________________(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本全同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：小區(qū)住宅、為住宅配套的建筑及設(shè)施

坐落位置：

四 至：東__________________南_____________________

西__________________北_____________________

占地面積：________________平方米

建筑面積：________________平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。

第三條 乙方提供的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托管理事項(xiàng)

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、地下室。

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、煙囪、內(nèi)外共用照明、有線電視線路、共用中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高低壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、污水泵、水箱、寬帶網(wǎng)線、電信線路、樓宇單元門與戶門對(duì)講系統(tǒng)、高低壓變配電設(shè)備及供電線路、避雷及接地保護(hù) 、標(biāo)識(shí)、安全監(jiān)視系統(tǒng)、電話交換機(jī)。

第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、圍墻欄桿。

第七條 公共綠地、花木、建筑小品、噴水池、鋪裝地面等的養(yǎng)護(hù)與維修。

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所、會(huì)所 。

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾箱及垃圾的分類、收集和清運(yùn)、攔桿及外建筑外墻面清潔 。

第十條 交通與車輛秩序的管理。

第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、小區(qū)治安。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主和租戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、工程維修記錄。

第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)，建設(shè)社區(qū)專項(xiàng)活動(dòng)組織。

第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi);

2、有償使用設(shè)施的費(fèi)用;

3、供暖費(fèi)。

4、受委托的代收代繳費(fèi)用，如：水費(fèi)、電費(fèi)等。

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方接受委托并合理收費(fèi)。

第十六條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取規(guī)勸、制止、公告、起訴等措施。

第十七條 其它委托事項(xiàng)

1、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)(籌)或業(yè)主代表清理ZZZZ物業(yè)管理公司遺留的問題，分清類別(服務(wù)、工程、財(cái)務(wù)等)，并協(xié)助逐步解決;

2、接受業(yè)主委托，辦理業(yè)主與開發(fā)商之間費(fèi)用結(jié)算的具體手續(xù);

3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)有關(guān)決議及業(yè)主委員會(huì)(籌)委托的其他事宜。

第三章 委托管理期限

第十八條 委托管理期限為 年，自 年 月 日 時(shí)至 年 月 日 時(shí)止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條甲方權(quán)利義務(wù)(同樣適用于業(yè)主委員會(huì))

1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。

2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督物業(yè)使用人遵守公約。

3、審定(修改)乙方擬定的物業(yè)服務(wù)方案和制度。

4、檢查監(jiān)督乙方工作實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。

5、審定乙方提出的物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算。

6、甲方有責(zé)任在合同生效后為乙方進(jìn)駐小區(qū)提供管理用房，乙方無(wú)償使用。

7、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，采取協(xié)商、規(guī)勸、書面公告或授權(quán)乙方采取起訴等方式協(xié)助乙方催交。

8、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的物業(yè)管理遺留問題。

9、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。

第二十條乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及本合同的約定，建立物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)和管理制度。乙方制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)征得甲方同意.

2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，按照本合同的第十六條的約定辦理。

3、選聘專業(yè)公司承接本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

4、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

5、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

6、負(fù)責(zé)編制物業(yè)年度工作計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。

7、每6個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目。

8、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。

9、乙方保證執(zhí)行“XXXX小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議”，按照決議規(guī)定的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)進(jìn)駐小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)，并在進(jìn)駐后盡快完成與原物業(yè)公司的交接

10、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方無(wú)條件移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)的全部檔案資料、收費(fèi)情況、專項(xiàng)管理的資金和帳戶等。

第五章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及方式

第二十一條 乙方必須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。

1、小區(qū)整體達(dá)到桐城市優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”。

2、物業(yè)公司應(yīng)積極引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)管理水平，并應(yīng)適時(shí)建立ISO-9001和ISO14001管理體系。

3、業(yè)主投訴服務(wù)實(shí)行首問負(fù)責(zé)制，有始有終不允許推諉扯皮。

4、本物業(yè)的服務(wù)采取專業(yè)方式，即小區(qū)內(nèi)保安、保潔、綠化、電梯、網(wǎng)絡(luò)等項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作由乙方組織專項(xiàng)招標(biāo)，甲乙雙方共同決定，乙方負(fù)責(zé)對(duì)承包專業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督管理，以保證小區(qū)物業(yè)狀況始終處于專業(yè)、良好水平。

乙方的主要服務(wù)重點(diǎn)是：

(1) 業(yè)主的投訴和報(bào)修;

(2) 工程維護(hù)和維修;

(3)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)(籌)工作;

(4)整頓小區(qū)私搭亂建、亂停車輛等損害業(yè)主整體利益的狀況;

(5)不斷提升小區(qū)物業(yè)整體服務(wù)水平，爭(zhēng)創(chuàng)桐城市一流的居住小區(qū)。

第六章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及收入

第二十二條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

1、本物業(yè)的服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 XX元/m2(不帶電梯)或XX元/m2(帶電梯)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

2、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從逾期之日起每天按應(yīng)交服務(wù)費(fèi)的千分之一交納滯納金，但滯納金總額不應(yīng)超過應(yīng)收款總額的30%。

3、乙方對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取采取“先服務(wù)后收費(fèi)”的原則，每月1-5日收取上月物業(yè)管理費(fèi)。

4、乙方收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)扣除營(yíng)業(yè)稅后，提取8%作為乙方的利潤(rùn)，但在經(jīng)營(yíng)虧損時(shí)不得提取。

5、物業(yè)費(fèi)在乙方提取應(yīng)得利潤(rùn)后的結(jié)余部分，應(yīng)該用于對(duì)小區(qū)業(yè)主的服務(wù)或者適當(dāng)減免次年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第二十三條 車位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>

1、露天車位：按桐城市標(biāo)準(zhǔn)

2、車 庫(kù)：230元/位.月

3、自行車存放不收費(fèi)。

第二十四條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意并公示。

第二十五條 其它收費(fèi)：

1、乙方利用業(yè)主所擁有的物權(quán)取得的收益，如：房屋租賃、廣告、地面停車、物業(yè)用房出租、會(huì)所經(jīng)營(yíng)收費(fèi)等，進(jìn)入專項(xiàng)資金賬戶，扣除相應(yīng)的一定比例乙方的管理費(fèi)用(管理費(fèi)用比例甲乙雙方協(xié)商確定)后，由業(yè)主委員會(huì)(籌)決定其使用，?？顚Ｓ?。

2、采暖費(fèi)為代收代繳，不納入乙方的收入，?？顚Ｓ?、封閉管理。

第二十六條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：

1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān);大中修費(fèi)用，由業(yè)主交納的維修基金承擔(dān);更新費(fèi)用，另行商議。

2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān);大中修費(fèi)用，由維修基金承擔(dān);更新費(fèi)用，另行商議。

3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，按照與有關(guān)部門協(xié)議執(zhí)行，小區(qū)界內(nèi)部分由物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān);大中修費(fèi)用，由界內(nèi)部分維修基金承擔(dān);更新費(fèi)用，另行協(xié)商。

4、公共綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān);改造、更新費(fèi)用，另行商議。

5、附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān);大中修費(fèi)用，由維修基金承擔(dān);更新費(fèi)用，另行商議。

第七章 違約責(zé)任

第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條 乙方違反本合同第四章第二十條不能履行責(zé)任，違反第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條 甲乙任一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止本合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц侗竞贤痤~20%的違約金;給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

第八章 附則

第三十一條 自本合同應(yīng)在小區(qū)內(nèi)公示，生效后根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議乙方進(jìn)駐并應(yīng)與原物業(yè)公司辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。

第三十二條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同并享有優(yōu)先權(quán)。

第三十三條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十四條 本合同之附件為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫與印刷文字具有同等效力。

第三十五條 本合同正本連同附件共 頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十六條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方負(fù)責(zé)向開發(fā)商追索并由開發(fā)商作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門或者有資質(zhì)檢查單位的鑒定為準(zhǔn)。

第三十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇戰(zhàn)爭(zhēng)、水災(zāi)、地震、龍卷風(fēng)等自然災(zāi)害或其它不可抗力的因素致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十八條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意通過司法程序解決。

第三十九條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在本合同期滿15天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第四十條 本合同自簽字之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

年月 年月

小區(qū)物業(yè)管理委托合同范文二

委托方(甲方)：

受托方(乙方)：

業(yè)主委員會(huì)

物業(yè)管理公司

為加強(qiáng) 小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù) 市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議。

第一條物業(yè)管理內(nèi)容

一、甲方將位于 區(qū) 路的 范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。

二、管理事項(xiàng)包括：

1.房屋的使用

專業(yè)經(jīng)營(yíng)下水道疏通工具 ·藍(lán)昕保潔提供全方位保潔

直擊首屆物業(yè)聯(lián)盟研討會(huì) ·想在這里刊登廣告嗎?、維修、養(yǎng)護(hù);

2.物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防，電梯，機(jī)電設(shè)備，路燈，走廊，自行車房、棚，園林綠化地，溝，渠，池，井，道路，停車場(chǎng)等)的使用、維修和管理;

3.清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作)

4.公共生活秩序;

5.文娛活動(dòng)場(chǎng)所;

6.便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及物業(yè)范圍內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所;

7.車輛行駛及停泊;

8.物業(yè)檔案管理;

9.授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

第二條委托物業(yè)管理形式

承包經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。

第三條物業(yè)管理期限

委托管理期限為——年，自——年——月——日起到——年——月——日止。

第四條雙方權(quán)利、義務(wù)

一、甲方權(quán)利、義務(wù)：

1.根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)施物業(yè)管理;

2.監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法將專用基金撥付給乙方;

3.按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的0.5%)——平方米給乙方，按月租金 元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);

4.給乙方提供管理用房——平方米(其中辦公用房——平方米，員工宿舍——平方米)，按月租金——元租用;

5.負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;

6.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

7.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方完不成第五條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，甲方有權(quán)終止本合同;

8.負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

9.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理，包括予以罰款，責(zé)令停工，責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章作業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交，催改;

10.協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)工作，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系

11.政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

二、乙方權(quán)利、義務(wù)：

1.根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度;

2.遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)際管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)施，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;

3.根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制定維修方案，報(bào)甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi);

4.接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過程中財(cái)務(wù)賬目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布-一次管理費(fèi)收支賬。

甲方：乙方：日期：

小區(qū)物業(yè)管理委托合同范文三

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡(jiǎn)稱為甲方)

單位名稱：

委托人：

受委托方(以下簡(jiǎn)稱乙方)

單位名稱： 江蘇金帝物業(yè)服務(wù)有限公司

法定代表人： 王紅兵

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將 小區(qū) 委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，定立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

坐落位臵：

占地面積： 萬(wàn)平方米

建筑面積： 萬(wàn)平方米

第三條 乙方提供物業(yè)服務(wù)，為本區(qū)域托管的物業(yè)負(fù)責(zé)，對(duì)本區(qū)域全體業(yè)主和使用人負(fù)責(zé)。乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，對(duì)竣工驗(yàn)收資料、技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等。

第四條 甲方協(xié)助乙方按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，要求開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)

第五條 房屋建筑本體共用部位的維護(hù)、使用、管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。

第六條 共用設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、樓內(nèi)外消防設(shè)施設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施等。

第七條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、停車場(chǎng)等。

第八條 共用綠地、花木、建筑亭廊、健身器材等的維護(hù)與管理。

第九條 附屬配套建筑及其設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理。

第十條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

第十一條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十二條 協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。

第十三條 管理與物業(yè)相關(guān)的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料，設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等。

第十四條 協(xié)助組織開展社區(qū)居委會(huì)文化娛樂活動(dòng)。

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，收費(fèi)由當(dāng)事雙方協(xié)商。

第十六條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》和《物業(yè)使用守則》的行為，以及相關(guān)法律法規(guī)禁止的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。

第十七條 其它委托事項(xiàng)：

本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費(fèi)用由保修責(zé)任人承擔(dān)。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第十八條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)：

1、房屋外觀：保持原來(lái)的整潔、美觀、完好整齊。

2、設(shè)備運(yùn)行：泵房設(shè)備保持良好，運(yùn)行正常。

3、房屋的維修根據(jù)實(shí)際情況確定修復(fù)時(shí)間;設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)做到及時(shí)，一般情況在24小時(shí)以內(nèi)維修到位。

4、公共環(huán)境衛(wèi)生

①道路保潔：每日清掃1次，清掃結(jié)束地面無(wú)垃圾、雜物、衛(wèi)生無(wú)死角，目視基本干凈。

②樓道保潔：每周打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，每周清潔1次樓梯扶手;每周擦抹1次各層消防栓、玻璃箱門、指示牌等公共設(shè)施;每季度中旬樓梯間墻面除塵1次;每季度下旬擦1次樓梯道共用門窗玻璃;目視基本干凈，無(wú)垃圾、雜物;樓梯間頂面無(wú)明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵。

③綠化帶保潔：每日清掃1次綠化帶、草地上垃圾，拾1次草坪綠化帶上雜物(枯枝敗葉)，目視基本干凈，花壇表面基本潔凈。

④垃圾桶每日清運(yùn)1次，垃圾桶每月清洗1次，垃圾桶周圍地面無(wú)散落垃圾。

⑤電梯的保潔：每周對(duì)電梯內(nèi)地面打掃一次，每月中旬對(duì)電梯內(nèi)的墻面和地面全面的擦拭清洗一次。

5、電梯運(yùn)行與管理：安裝、維修、保養(yǎng)人員應(yīng)持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審;建立健全電梯管理制度、臺(tái)賬。

6、綠化：修剪整齊，定期養(yǎng)護(hù)。做到草坪無(wú)成塊斑禿，樹木無(wú)病死，綠地基本整潔，無(wú)明顯的堆放雜物，無(wú)較為嚴(yán)重的人為破壞。每三個(gè)月(3、6、8、10月)修剪一次，夏季每月上旬治蟲一次，11月份防病蟲害一次。

7、交通秩序：正常有序。小區(qū)設(shè)臵明顯的交通標(biāo)志，業(yè)主車輛按規(guī)定停放到固定車位和臨時(shí)車位，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象，禁止車輛停到草坪上，大型貨車未經(jīng)允許，不得停放到本小區(qū)消防通道上，如發(fā)現(xiàn)本小區(qū)通道路面由于貨車超重造成損壞，由當(dāng)事人負(fù)責(zé)修復(fù)，未發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人，屬值班人員失職，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)修復(fù)。

8、保安：當(dāng)班人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，制服干凈、整齊，實(shí)行24小時(shí)值班保衛(wèi)，維護(hù)正常的治安和公共交通秩序。值班人員白天在小區(qū)內(nèi)巡邏不少于4次，夜間值班保安人員不少于3人，在小區(qū)內(nèi)巡邏不少于6次。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患。認(rèn)真填寫值班巡邏記錄。

9、電子監(jiān)控管理。值班室設(shè)立電子監(jiān)控屏，監(jiān)控探頭分布安裝到位，監(jiān)控設(shè)備經(jīng)常維護(hù)，損壞的及時(shí)維修，保證正常運(yùn)行。

10、房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備急修、小修，做到快捷、安全、保質(zhì)。

11、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到85%以上。

12、提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定，供甲方監(jiān)督。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用收取，執(zhí)行國(guó)家、省、市物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)規(guī)定;

2、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

A、小高層： ㎡/月(物業(yè)服務(wù)費(fèi))+ ㎡/月

(公共分?jǐn)傎M(fèi)用)= ㎡/月

B、多 層： ㎡/月(物業(yè)服務(wù)費(fèi))+ ㎡/月

(公共分?jǐn)傎M(fèi)用)= ㎡/月

C、商 鋪： ㎡/月(物業(yè)服務(wù)費(fèi))+ ㎡/月

(公共分?jǐn)傎M(fèi)用)= ㎡/月

說(shuō)明：公共分?jǐn)傎M(fèi)用為公共水電費(fèi)，二次供水產(chǎn)生的費(fèi)用、電梯的年檢、維護(hù)、運(yùn)行電費(fèi)等，現(xiàn)執(zhí)行以上一次性價(jià)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納，業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任;

4、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，并將承擔(dān)物業(yè)使用人告知乙方備案。

第二十條 車位使用費(fèi)每月 元，不得高于物價(jià)部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納。

第二十一條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費(fèi)用，由當(dāng)事人自行約定。

第二十二條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

1、保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān);

2、不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;

3、保修期滿后，本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造費(fèi)用，按規(guī)定許可的物業(yè)維修基金中列支，不足部分經(jīng)雙方商定續(xù)籌。

第五章 雙方權(quán)利義務(wù)

第二十三條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、審定乙方制定的物業(yè)管理方案;

2、檢查、監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;

3、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告，甲方半年審核乙方財(cái)務(wù)收支情況，每?jī)蓚€(gè)月公布公用水電費(fèi)等費(fèi)用;

4、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求;

5、物業(yè)管理用房870平方米，所屬權(quán)歸全體業(yè)主，其中物業(yè)用房 ㎡，由乙方按相關(guān)規(guī)定管理使用，業(yè)委會(huì)議事活動(dòng)用房30㎡，其余主要用于業(yè)主活動(dòng)用房;

6、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)向乙方移交下列資料：

⑴竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

⑵設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;

⑶物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

⑷物業(yè)管理所必需的其他資料。

7、協(xié)調(diào)、處理物業(yè)管理公司在日常工作中，提出的合理化建議和發(fā)現(xiàn)的問題。協(xié)助物業(yè)公司要求開發(fā)商解決在綜合驗(yàn)收時(shí)提出的各項(xiàng)遺留問題，并要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)必須整改完結(jié)。

8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。

9、乙方提出小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備、道路、房屋等進(jìn)行維修時(shí)，甲方應(yīng)在七個(gè)工作日內(nèi)明確給予乙方答復(fù)，并協(xié)助乙方辦理申請(qǐng)維修資金各項(xiàng)手續(xù);如遇特種設(shè)備，即電梯、水泵、消防、監(jiān)控等，應(yīng)及時(shí)給予協(xié)助解決維修資金，

甲方因上述原因拖延時(shí)間，造成后果乙方不承擔(dān)責(zé)任。

第二十四條 乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、協(xié)議方案及本合同的約定，制定本物業(yè)管理方案，自主開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng);

2、制定年度開支預(yù)算，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

3、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工提供管理方面的整改和完善建議;

4、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗(yàn)收和交接，并制定合理的工程維保計(jì)劃;

5、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，進(jìn)行勸阻、制止，并提請(qǐng)有關(guān)部門處理;

6、按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)佯用人違反《業(yè)主公約》或《物業(yè)使用守則》及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理;

7、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;

8、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;

9、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;

10、每半年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支賬目和商業(yè)用房及其他共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)性收入;并應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

11、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告，經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施;

12、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建和改善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;不得擅自改變房屋共用部位的用途;

13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

14、接受業(yè)主、使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報(bào)告本合同履行情況;

15、本合同終止時(shí)，乙方必須移交甲方提供的全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料。

第六章 委托管理服務(wù)期限

第二十五條 委托管理期限定為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。

第七章 違約責(zé)任

第二十六條 甲方違反本合同的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十七條 乙方違反本合同的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達(dá)到合同約定;逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條 乙方違反本合同的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方和業(yè)主

有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，并退還利息。

第二十九條 甲乙雙方任意一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?萬(wàn)元的違約金;給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失，還應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方協(xié)助乙方要求開發(fā)商作善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第八章 附 則

第三十一條 自本合同生效之日30天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。

第三十二條 為維護(hù)公共、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)積極配合乙方對(duì)上述災(zāi)害發(fā)生時(shí)所采取的緊急避險(xiǎn)措施。

第三十三條 甲、乙雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分，本合同及其附件具有同等效力。

本合同及補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十五條 本合同一式叁份，甲乙雙方各執(zhí)一份，主管部門備案一份，具有同等法律效力。

第三十六條 本合同執(zhí)行期間如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十七條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)調(diào)不成的，可通過有關(guān)法律程序解決。

第三十八條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿30天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

篇4

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 物業(yè)管理 問題 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2012）09（a）-0054-01

隨著住宅建設(shè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在小區(qū)建設(shè)中顯得越來(lái)越重要，如何加強(qiáng)和完善住宅小區(qū)物業(yè)管理成為了現(xiàn)今人們關(guān)注的主要問題，本文分析了住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，并提出了完善的對(duì)策，這對(duì)提高城市管理水平具有重要的意義。

1 住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題

1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確

由于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間屬于一種隸屬關(guān)系，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于開發(fā)商的下屬單位，但是因?yàn)殚_發(fā)商沒有在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)中選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這就造成開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在一種短期的合同關(guān)系。當(dāng)住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立以后，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來(lái)執(zhí)行，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商就必須放棄自己手上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，然而開發(fā)商為了從中獲取利益不愿意放棄物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并且由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確，導(dǎo)致了住宅小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)混亂的局面。

1.2 物業(yè)管理收費(fèi)不規(guī)范，收費(fèi)難

目前，物業(yè)管理為了維持企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，他們一般都會(huì)向業(yè)主收取一定的服務(wù)費(fèi)，以此來(lái)確保自身的正常運(yùn)作。但是由于住宅小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)管理或多或少都會(huì)存在一定的矛盾，并且物業(yè)管理興起的時(shí)間不長(zhǎng)，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理沒有一個(gè)深入的認(rèn)識(shí)，覺得物管收費(fèi)不合理，所以有些業(yè)主拖欠物管費(fèi)，甚至不愿意支付物管費(fèi)。除此之外，一些住宅小區(qū)的物業(yè)管理沒有把服務(wù)工作做到位，其工作的質(zhì)量和水平得不到業(yè)主的認(rèn)可，只是為了片面的追求利益，從而出現(xiàn)亂收費(fèi)，收費(fèi)不規(guī)范的情況，這就會(huì)造成業(yè)主出現(xiàn)嚴(yán)重的不滿，使得物業(yè)管理公司和業(yè)主的矛盾日益激烈，導(dǎo)致住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。

1.3 政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管不到位

由于物業(yè)管理的涉及面較廣，因此物業(yè)管理想要順利發(fā)展下去，就必須依靠政府的監(jiān)督和管理，但是現(xiàn)今物業(yè)管理還屬于一種新興的行業(yè)，一些關(guān)于它的法律法規(guī)和政策制度政府還沒有完全的建立，并且物業(yè)行政主管部門沒有相應(yīng)的處罰權(quán)，在監(jiān)督物業(yè)收費(fèi)上制度不完善。除此之外，住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立也存在不規(guī)范的情況，其選聘物業(yè)管理公司的時(shí)候，沒有從全方位進(jìn)行考慮，這就造成當(dāng)業(yè)主遇到問題的時(shí)候，沒有辦法及時(shí)的處理，由此可見，在住宅小區(qū)物業(yè)管理中，如果缺少了政府的監(jiān)管，就會(huì)使整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)混亂，不利于物業(yè)管理公司健康穩(wěn)定的發(fā)展下去。

1.4 從業(yè)人員整體素質(zhì)較低，管理手段落后

現(xiàn)今，由于物業(yè)管理行業(yè)還沒有建立相應(yīng)從業(yè)人員的行為規(guī)范，這就使得物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)從業(yè)人員的整體素質(zhì)較低，管理手段落后的情況。并且物業(yè)管理企業(yè)沒有對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，忽視了他們自身素質(zhì)的建設(shè)，造成他們的服務(wù)意識(shí)低下，工作的熱情不高，在這樣的工作氛圍下物業(yè)管理的整體服務(wù)質(zhì)量都處于惡劣的狀態(tài)，這不但使住宅小區(qū)業(yè)主無(wú)法享受到應(yīng)有的服務(wù)，還會(huì)誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。

2 完善住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的對(duì)策

2.1 轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)

對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，他們最主要的來(lái)源就是物業(yè)管理費(fèi)，這也是提高物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。因此，作為政府部門應(yīng)該加大宣傳的力度，讓住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)識(shí)和了解物業(yè)管理，明白物業(yè)管理的重要性，并且盡可能的把物業(yè)管理?xiàng)l例發(fā)給大家閱讀，明確物業(yè)管理的收費(fèi)明細(xì)，從而轉(zhuǎn)變業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的觀念。除此之外，還可以開展一些宣傳咨詢活動(dòng)，提高業(yè)主的自我管理意識(shí)，促進(jìn)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的相互理解和信任，政府要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)管，從而有效的提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。

2.2 加強(qiáng)物業(yè)管理地方法規(guī)制度建設(shè)，實(shí)行依法管理

住宅小區(qū)物業(yè)管理地方法規(guī)制度不健全是降低物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵因素，因此，為了使住宅小區(qū)物業(yè)管理工作順利的開展下去，各地政府和小區(qū)主管部門，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，建立一套完善的住宅小區(qū)物業(yè)管理制度，使物業(yè)管理工作能夠有法可依。除此之外，小區(qū)主管部門還應(yīng)該結(jié)合物業(yè)管理小區(qū)的具體情況，制定物業(yè)管理規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)管理公司的行為，避免他們出現(xiàn)亂收費(fèi)的情況，只有這樣才可以使物業(yè)管理公司走向規(guī)范化的道路。

2.3 建立維修基金制度

物業(yè)管理公司應(yīng)該按照實(shí)際情況，建立維修基金制度，對(duì)維修基金的使用和歸集要按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并且繳納相應(yīng)的專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金應(yīng)該歸業(yè)主所有。當(dāng)專項(xiàng)資金用于物業(yè)的保修期滿了以后，物業(yè)管理公司不能夠挪用專項(xiàng)資金他用，而應(yīng)該由業(yè)主來(lái)進(jìn)行分配使用，只有這樣才可以使住宅小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量提高，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的信任，從而使物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)定健康的走下去。

2.4 創(chuàng)新體制，用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才

作為物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)，想要提高企業(yè)自身的服務(wù)質(zhì)量，使物業(yè)管理得到業(yè)主的認(rèn)可，首先應(yīng)該認(rèn)清該行業(yè)的形式，并且做好物業(yè)管理公司的人力資源開發(fā)和管理工作，優(yōu)化人力資源配置，創(chuàng)新體制，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站位腳步。除此之外，物業(yè)管理公司應(yīng)該建立一套完善的、科學(xué)的招聘制度，采取公開招聘，擇優(yōu)錄取的方式，用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才，要加大對(duì)人才的培訓(xùn)，要定時(shí)、定期開展相應(yīng)的培訓(xùn)，使物業(yè)管理公司從業(yè)人員的綜合素質(zhì)提高。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在住宅小區(qū)物業(yè)管理中，其主要的宗旨就是服務(wù)，對(duì)于物業(yè)管理這種新興的行業(yè)來(lái)說(shuō)，想要做好物業(yè)管理工作，首先應(yīng)該轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理地方法規(guī)制度建設(shè)，并且用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才，提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，只有這樣才可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇5

[關(guān)鍵詞]小區(qū)，物業(yè)管理，系統(tǒng)，市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F204 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）09-0321-01

1序言

隨著科學(xué)技術(shù)的高速發(fā)展以及人們思想意識(shí)的廣泛提高，未來(lái)住宅小區(qū)將會(huì)被智能化小區(qū)所覆蓋，隨著智能化小區(qū)的廣泛發(fā)展、日益完善的物業(yè)管理水平以及管理意識(shí)的大大加強(qiáng)，物業(yè)管理行業(yè)目前正在以平穩(wěn)的腳步邁入正規(guī)化的發(fā)展道路。同時(shí)由于該行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，同時(shí)關(guān)系著社會(huì)生活中所依賴的具體問題，故物業(yè)管理具有廣闊的發(fā)展前景同時(shí)也具有非常重要的社會(huì)意義。

2小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)研究現(xiàn)狀

小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)目前為止經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：第一階段主要是用于處理單項(xiàng)的數(shù)據(jù)，并基于傳統(tǒng)手工的管理模式，多數(shù)是用于處理非常容易的事務(wù)性工作，這個(gè)階段其實(shí)就是我國(guó)很多物業(yè)管理公司的計(jì)算機(jī)水平；第二階段主要是綜合處理數(shù)據(jù)，在此階段中，計(jì)算機(jī)在應(yīng)用過程當(dāng)中已經(jīng)具備網(wǎng)絡(luò)化以及實(shí)時(shí)性的特點(diǎn)，顯然已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理起到了一定的推動(dòng)作用：第三階段是計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)綜合運(yùn)用了計(jì)算機(jī)控制、信息理論以及系統(tǒng)工程等許多軟件優(yōu)化理論，并且計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化以及數(shù)據(jù)庫(kù)的融入，促使計(jì)算機(jī)擺脫某單一系統(tǒng)，從而向著多元化方向發(fā)展，發(fā)展成為一個(gè)全面的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。智能小區(qū)的發(fā)展已經(jīng)日趨成熟，其體系已經(jīng)派生了許多子系統(tǒng)，故接下來(lái)面臨的重要挑戰(zhàn)就是怎樣把所派生出的各個(gè)子系統(tǒng)都成功地集成在同一個(gè)信息系統(tǒng)管理平臺(tái)之上，同時(shí)，通過此平臺(tái)將智能化小區(qū)的建設(shè)渾然一體，使事件的管理與處理形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，并能夠根據(jù)物業(yè)公司自己的需求，將所需子系統(tǒng)的功能完美匹配在其他系統(tǒng)上，從而管理人員可以從該系統(tǒng)獲得跟此事件有關(guān)的輔助決策信息，并能實(shí)時(shí)了解前端設(shè)備所發(fā)生的實(shí)時(shí)處理動(dòng)作以及相關(guān)數(shù)據(jù)信息。

智能化小區(qū)日趨成熟，技術(shù)也逐步完善，故物業(yè)管理已經(jīng)廣泛普及于我國(guó)大多數(shù)城市，并向著正規(guī)化、商業(yè)化的方向發(fā)展，物業(yè)管理公司將在越來(lái)越多的智能小區(qū)中扮演著管家的角色，他們不僅面臨著技術(shù)問題，同時(shí)管理范圍也在日趨增大，隨之而來(lái)的就是就是要解決數(shù)據(jù)量增大，以及跨地域和跨平臺(tái)的眾多問題，可謂也是一大挑戰(zhàn)。

過去由于計(jì)算機(jī)技術(shù)以及通信技術(shù)發(fā)展不太完善，故大多數(shù)的物業(yè)管理系統(tǒng)都是選取集中管理的模式，也就是說(shuō)他們僅僅只能進(jìn)行局限的系統(tǒng)互動(dòng)以及信息共享，不能達(dá)到一個(gè)具備實(shí)時(shí)性、穩(wěn)定性和可擴(kuò)展性的現(xiàn)代物業(yè)管理系統(tǒng)，故很難適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，也很難滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需求，故開發(fā)出一套新型的智能化小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)已經(jīng)顯得尤為重要。

到目前位置，國(guó)內(nèi)智能化小區(qū)發(fā)展仍然比較慢，和國(guó)外的技術(shù)相比，仍有較大的發(fā)展空間。在我國(guó)，小區(qū)這一概念在80年代之后才被確認(rèn)并為人們廣泛引用，小區(qū)建設(shè)于90年代初期被政府部門提出，并作為國(guó)家建設(shè)的一部分。在此基礎(chǔ)上，社區(qū)管理體制改革逐漸被提上日程。雖然我國(guó)部分小區(qū)都在使用小區(qū)管理軟件，但是卻很難達(dá)到智能一體化、信息共享的發(fā)展目標(biāo)。同時(shí)在中國(guó)三四線城市大部分小區(qū)仍然沒有采用信息化的管理模式，存在的問題就是人工管理不僅效率低，往往還容易出現(xiàn)管理不到位的狀況；但是值得肯定的是，在以往十年的發(fā)展過程當(dāng)中，智能化小區(qū)的發(fā)展已經(jīng)取得了不容小覷的進(jìn)步，與此同時(shí)，我國(guó)社會(huì)學(xué)家們制定了一套完整的小區(qū)發(fā)展指標(biāo)體系，但是它是以某個(gè)城市甚至是國(guó)家為研究目標(biāo)，根本對(duì)小區(qū)的具體管理起不到實(shí)質(zhì)性的作用。小區(qū)的居住質(zhì)量主要是由小區(qū)的整體規(guī)劃以及小區(qū)的物業(yè)管理共同決定的，目前大部分小區(qū)的規(guī)模都比較大，居住人數(shù)甚多，故社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目中也可以囊括小區(qū)的文化體育。同時(shí)我國(guó)已經(jīng)對(duì)小區(qū)物業(yè)的規(guī)劃管理做出了重大的舉措。

隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們生活水平的不斷提高，住房問題對(duì)與居民來(lái)說(shuō)已經(jīng)從簡(jiǎn)單的有無(wú)發(fā)展到了對(duì)房屋大小、結(jié)構(gòu)以及房屋質(zhì)量的廣泛關(guān)注。所以，小區(qū)的居住環(huán)境以及小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)也成為人們關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。與此同時(shí)，許多業(yè)主把房屋當(dāng)作自己的投資，作為一項(xiàng)可以升值的產(chǎn)業(yè)，所以他們也逐步樹立這樣的觀念，就是希望小區(qū)物業(yè)管理部門妥S善保管好自己所屬房產(chǎn)以及小區(qū)附屬設(shè)施的不受損壞，從而可以使自己的房產(chǎn)能夠保值甚至是升值，所以現(xiàn)代居民在選購(gòu)住房的時(shí)候首先考慮的就是物業(yè)管理水平如何，越來(lái)越多的居民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)逐步得到提高，并對(duì)其大加肯定，故隨著其地位的不斷提上，中國(guó)小區(qū)智能化中的物業(yè)管理也逐步得到普及和推廣。

物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)到處開花，得到了普及，但是，不同地區(qū)的物業(yè)管理水平也會(huì)顯現(xiàn)出各種不同的發(fā)展層次。由于不同的地區(qū)具有完全不同的經(jīng)濟(jì)水平，物業(yè)管理的模式以及居民的生活需求也各不相同，但是相同點(diǎn)就是無(wú)論什么地區(qū)的物業(yè)管理都必須堅(jiān)持“以人為本，質(zhì)量第一”的原則，再根據(jù)不同地區(qū)的特色進(jìn)行因地制宜。

智能化小區(qū)這一概念很早就出現(xiàn)在一部分發(fā)達(dá)國(guó)家，他們很早就采用現(xiàn)代化的管理技術(shù)來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理，從而使他們的工作效率大大得到了提高。美國(guó)在上個(gè)世紀(jì)的八十年代，許多房地產(chǎn)公司已經(jīng)在物業(yè)管理中融入了網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及當(dāng)時(shí)最流行的計(jì)算機(jī)技術(shù)，緊跟著一些專門的研究人員對(duì)物業(yè)管理的研究深度以及可應(yīng)用范圍進(jìn)行了拓展，現(xiàn)如今，在發(fā)達(dá)的歐洲以及北美的房地產(chǎn)公司當(dāng)中已經(jīng)非常專業(yè)的物業(yè)管理軟件技術(shù)應(yīng)用在物業(yè)管理當(dāng)中。

美國(guó)的一家通信公司名為Reflexf，它不但具有較為先進(jìn)的寬帶互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)，還將多媒體的智能控制服務(wù)應(yīng)用于現(xiàn)代智能小區(qū)當(dāng)中，上個(gè)世紀(jì)90年代末期它就采用獨(dú)特的By.pass技術(shù)，并以此為基礎(chǔ)。在歐美的大部分發(fā)達(dá)國(guó)家或者地區(qū)當(dāng)中，物業(yè)管理早已形成規(guī)模，并發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立性的行業(yè)。

到目前為止，我國(guó)大部分小區(qū)的物業(yè)管理工作仍然采用手工管理模式，不僅效率低下，相關(guān)工作人員也不能對(duì)小區(qū)各個(gè)地方的信息及時(shí)進(jìn)行全面的了解，故工作人員之間也很難彼此進(jìn)行交流，這樣以來(lái)工作人員也不能動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)的了解信息，從而更談不上能夠全面、妥善的對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。手工管理模式自身還有許多缺點(diǎn)，比如，在管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)人工疏漏，從而會(huì)使小區(qū)信息數(shù)據(jù)誤報(bào)、漏報(bào)。隨著物業(yè)管理水平的不斷提升，居民對(duì)物業(yè)管理的需求也在加大，故物業(yè)管理部門將向著“法制化、科技化、市場(chǎng)化、集約化” 的方向不斷向前發(fā)展，在不斷提高工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和物業(yè)管理系統(tǒng)的技術(shù)含量，更要提高服務(wù)管理水平。計(jì)算機(jī)信息化管理不僅速度快，同時(shí)還有著存儲(chǔ)數(shù)據(jù)量大的特點(diǎn)，不但能夠及時(shí)將處理信息反饋給工作人員，還能加強(qiáng)工作人員自身素質(zhì)的提升。在此轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理工作的重點(diǎn)也會(huì)因此發(fā)生轉(zhuǎn)移，會(huì)以智能化、生態(tài)化以及綠色環(huán)保的方向發(fā)展。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和應(yīng)用，無(wú)人管理的“人工智能化小區(qū)”或許將在不久之后出現(xiàn)，人們的生活品質(zhì)也將會(huì)隨之而改變。

3小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)未來(lái)發(fā)展

眼下物業(yè)管理這一行業(yè)正處于一個(gè)過渡時(shí)期，也就是掙脫以往的初級(jí)階段而向一個(gè)更為高級(jí)的階段發(fā)展，從而使物業(yè)管理部門的內(nèi)、外部環(huán)境都發(fā)生巨大的變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對(duì)策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力。物業(yè)管理部門必須將改善居民居住條件以及促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心內(nèi)容，并將業(yè)主自治融入到專業(yè)的物業(yè)管理當(dāng)中作為發(fā)展目標(biāo)，并將其發(fā)展重點(diǎn)定向?yàn)橐?guī)范市場(chǎng)和培育市場(chǎng)，同時(shí)將立法步伐以及機(jī)制轉(zhuǎn)換加快推進(jìn)，并對(duì)監(jiān)督指導(dǎo)也進(jìn)行加強(qiáng)，從而快速提升服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的行業(yè)形象，進(jìn)而使物業(yè)管理向著更加健康的方向發(fā)展。

篇6

關(guān)鍵詞:住宅小區(qū);物業(yè)管理;管理制度;人員素質(zhì)

1問題的提出

住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)是隨著房地產(chǎn)的開發(fā)和使用而興旺起來(lái)的，屬于一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有很好的發(fā)展前景。從我國(guó)首家物業(yè)管理公司1981年在深圳成立至今，物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展已經(jīng)歷經(jīng)30多年，業(yè)務(wù)范圍涉及到城市各類樓宇、商業(yè)、街道以及各類型社區(qū)，特別是住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作更為普遍。但是由于我國(guó)法律對(duì)物業(yè)管理的有些問題還缺乏詳細(xì)的規(guī)定，更由于住宅小區(qū)物業(yè)管理還沒有引起足夠的重視，在物業(yè)管理制度、人員素質(zhì)和資金方面都存在著一些問題，所以社會(huì)上普遍存在著對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理不滿意的呼聲。雖然新聞媒體對(duì)此也進(jìn)行了報(bào)道和促進(jìn)，但是最根本的問題一直沒有得到解決。對(duì)這些問題進(jìn)行梳理后，論述如下。

2住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題

2．1住宅小區(qū)物業(yè)管理制度不健全一些住宅小區(qū)物業(yè)公司沒有一套完善的物業(yè)管理制度。雖然有些住宅小區(qū)物業(yè)公司也在辦公室的墻壁上掛著制度規(guī)定，但是那都是為了應(yīng)付檢查臨時(shí)弄的花架子，沒有實(shí)施細(xì)則，更沒有相配套的懲罰措施。對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理缺乏科學(xué)的整體設(shè)計(jì)，對(duì)人員管理的分工和協(xié)作沒有明文規(guī)定。

2．2住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有科學(xué)統(tǒng)一的規(guī)范依據(jù)且普遍存在收費(fèi)難的現(xiàn)象住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是公司自己制定的，沒有統(tǒng)一的制度，計(jì)算公式和標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)不夠科學(xué)。因此，業(yè)主們總是感覺收費(fèi)太高，與享受到的服務(wù)不成正比，而物業(yè)公司又認(rèn)為收費(fèi)偏低、成本太高、入不敷出，沒有辦法提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。有的業(yè)主多年不交物業(yè)費(fèi)，以此來(lái)作為抵抗物業(yè)費(fèi)過高或?qū)ξ飿I(yè)管理質(zhì)量不滿意的行動(dòng)。有的物業(yè)公司則以少提供或不提供應(yīng)有的服務(wù)作為對(duì)業(yè)主的回報(bào)。二者爭(zhēng)執(zhí)不斷，沒有一個(gè)妥善的解決辦法，導(dǎo)致雙方矛盾不斷升級(jí)，甚至發(fā)展到封門、堵路、打架、打官司等，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活和物業(yè)管理工作的正常開展。

2．3物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)淡薄，服務(wù)水平低，管理力度不夠物業(yè)公司將自己凌駕于業(yè)主之上，無(wú)視甚至侵害業(yè)主權(quán)益，比如物業(yè)公司對(duì)停車場(chǎng)和垃圾分類管理都不到位，存在著只管收費(fèi)，沒人管理的現(xiàn)象。垃圾分類工作更是一直沒有落實(shí)，物業(yè)公司對(duì)此沒有得力的措施，許多生活垃圾、有毒有害的垃圾都被作為廚房垃圾處理了，這樣對(duì)社會(huì)環(huán)境造成污染和破壞。另外門衛(wèi)管理比較松懈，小商小販和外來(lái)車輛經(jīng)常出入小區(qū)，對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和生命構(gòu)成不安全隱患。

2．4物業(yè)公司規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低相當(dāng)部分住宅小區(qū)物管企業(yè)整體規(guī)模較小、資質(zhì)偏低，甚至沒有取得相應(yīng)資質(zhì)，企業(yè)經(jīng)理既是領(lǐng)導(dǎo)又是員工，加上幾個(gè)保潔人員和保安人員就組成一家物業(yè)公司，經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目少、面積小，無(wú)法取得規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)狀況差。

2．5物業(yè)管理人員素質(zhì)參差不齊，高素質(zhì)人才不穩(wěn)定，流失現(xiàn)象比較嚴(yán)重

2．5．1依據(jù)有關(guān)資料，以下幾類人員在物業(yè)公司的人員流失現(xiàn)狀中比較嚴(yán)重首先是服務(wù)型和基礎(chǔ)操作型崗位的員工，也就是一線員工，如保潔人員和保安人員。這些人員年齡偏大，文化水平不高，素質(zhì)高低不等，身體健康狀況不穩(wěn)定，他們的流失比率最高。其次是各項(xiàng)目經(jīng)理等中層管理人員，這些人員較易被其他企業(yè)挖走，因?yàn)樗麄兗日莆瘴飿I(yè)管理的相關(guān)理論知識(shí)，又有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，他們有足夠的能力與業(yè)主溝通，解決棘手問題，能獨(dú)當(dāng)一面。再次是本、?？飘厴I(yè)的大學(xué)生，這些人的學(xué)歷層次比較高，接受新生事物比較快，對(duì)個(gè)人發(fā)展及薪酬水平期望值較高，他們轉(zhuǎn)行或者轉(zhuǎn)入別的物業(yè)公司基本是出于企業(yè)發(fā)展前景問題，個(gè)人心態(tài)變化，或者角色變化等原因引起的［1］。

2．5．2物業(yè)管理行業(yè)人才流失的原因①對(duì)物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)的偏見和入職門檻偏低。②臟亂的工作環(huán)境。③薪酬水平偏低及福利保障不到位。④不重視員工培訓(xùn)影響員工個(gè)人發(fā)展。⑤缺乏人文關(guān)懷和應(yīng)有的尊重［2］。

2．5．3物業(yè)公司人員現(xiàn)狀對(duì)物管企業(yè)產(chǎn)生的不良影響主要表現(xiàn)的幾個(gè)方面①企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的上升，這主要是人才流失所造成的，主要有新員工的招聘以及培訓(xùn);老員工的離職引發(fā)的成本損失和新進(jìn)員工工作失誤或浪費(fèi)引發(fā)的成本等等。②導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物管企業(yè)的滿意度降低。只有工作時(shí)間越長(zhǎng)的員工才越能了解業(yè)主的需求，也越可以提供給業(yè)主更好的服務(wù)。很多物業(yè)公司的保潔人員、園藝工人、保安人員都是直接從農(nóng)村找來(lái)的，或是其他行業(yè)的下崗職工，甚至是傷病殘人員，沒有經(jīng)過專門的訓(xùn)練，不能與業(yè)主有效溝通，不能很好地了解業(yè)主的需求。③物業(yè)公司對(duì)小區(qū)環(huán)境管理不負(fù)責(zé)。對(duì)亂搭亂建置之不理，對(duì)日益增多的流浪狗、流浪貓等不能有效管理，致使小區(qū)狗屎、貓糞到處都是，影響了居民的生活質(zhì)量。對(duì)健身場(chǎng)地和健身器材管理不夠，有些損壞了也得不到及時(shí)維修，對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化、景觀更是顧及甚少，導(dǎo)致好多住宅小區(qū)環(huán)境惡劣、臟亂差如同集貿(mào)市場(chǎng)。

3加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策

3．1加強(qiáng)物業(yè)管理部門乃至全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)，完善住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)章制度隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，以及決定居民生活水平的資產(chǎn)、收入和支出的增加，物、物權(quán)、物業(yè)、物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的概念，悄然進(jìn)入了我們的工作和生活。所有與物有關(guān)的事物，都從根源上與物權(quán)密不可分。因此，講物業(yè)，首先就要從根源上講物權(quán)，然后講物業(yè)管理和更高層次的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理是一種管“物”的理念，然而由于物業(yè)每天幾乎都實(shí)實(shí)在在的與業(yè)主打著交道，所以物業(yè)管理人的覺悟要上升到為業(yè)主和房屋使用人服務(wù)的高度，為打造和諧社會(huì)做出自己的貢獻(xiàn)。我們有了物是為了利用，現(xiàn)代由重歸屬向重利用轉(zhuǎn)變。我們平時(shí)接觸最多的物業(yè)，就是住宅小區(qū)的物業(yè)。物業(yè)作為行業(yè)來(lái)說(shuō)，是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)所說(shuō)的，涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。而物業(yè)管理服務(wù)主要有兩個(gè)方面:一是對(duì)配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù);二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，也包括交通和車輛管理等。此外，還有特別委托，為百姓提供物業(yè)服務(wù)合同中沒有約定的服務(wù)項(xiàng)目，還可以接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托，為其向業(yè)主代收代繳相關(guān)費(fèi)用。從一些做得比較好的物業(yè)管理范例來(lái)看，拓展物業(yè)管理的服務(wù)范圍，在建設(shè)具有高度認(rèn)同感和歸宿感的和諧社區(qū)，是大有可為的。還要從觀念上更新，要從物業(yè)管理，向物業(yè)服務(wù)上轉(zhuǎn)變。這種態(tài)度的轉(zhuǎn)變，意味著，站在服務(wù)的角度上看待問題，也是物業(yè)管理走向縱深發(fā)展的必經(jīng)之路。

3．2嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)，強(qiáng)化量化考核和監(jiān)督檢查，加強(qiáng)信用檔案管理，積極引導(dǎo)物管企業(yè)加強(qiáng)科學(xué)管理，走專業(yè)化和市場(chǎng)化發(fā)展之路，兼并整合小企業(yè)，發(fā)展大型企業(yè)集團(tuán)。促使物管企業(yè)轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)和遵紀(jì)守法意識(shí)，提高管理和服務(wù)水平。

3．3加大物業(yè)人才培養(yǎng)和管理力度，嚴(yán)格落實(shí)持證上崗制度通過反饋率比較高的招聘方式，如網(wǎng)絡(luò)招聘、校園招聘、人才交流會(huì)等來(lái)挑選物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生，以及在物業(yè)公司工作過的經(jīng)驗(yàn)豐富的人才，這樣的人才能夠以更快的速度適應(yīng)公司的企業(yè)文化和工作崗位。制定更具有吸引力并公平合理的薪酬制度，適當(dāng)提高員工的基本工資和福利，并建立長(zhǎng)效的激勵(lì)機(jī)制，采取能者多勞和多勞多得這樣的薪資制度，通過長(zhǎng)短期激勵(lì)互相結(jié)合的有效措施，將員工個(gè)人的利益和企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展相結(jié)合，通過精神層面與物質(zhì)層面的雙重激勵(lì)吸引并留住員工。企業(yè)可按比例針對(duì)管理崗位建立一個(gè)“人才儲(chǔ)備庫(kù)”，明確以企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)為主導(dǎo)，兼以外部招聘的管理人員招聘制度，提高對(duì)企業(yè)員工綜合素質(zhì)和工作業(yè)績(jī)的考核力度;為員工制定轉(zhuǎn)崗計(jì)劃，讓那些工作突出而且通過了考核測(cè)評(píng)的一線員工獲得轉(zhuǎn)崗和晉升的機(jī)會(huì)。為達(dá)到知識(shí)的實(shí)用性和系統(tǒng)性，應(yīng)對(duì)專業(yè)技術(shù)崗位，如:保潔、安保、工程、綠化、客服、前臺(tái)等進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，還需加強(qiáng)人文素養(yǎng)以及各項(xiàng)公共類課程培訓(xùn)，譬如:應(yīng)用文寫作、公關(guān)禮儀、溝通技巧、應(yīng)急處置、計(jì)算機(jī)操作等采用系列課程的方式。此外需對(duì)培訓(xùn)方式加以豐富，通過拓展培訓(xùn)、工作交流、實(shí)操培訓(xùn)、外請(qǐng)培訓(xùn)等眾多培訓(xùn)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)員工興趣的提高，使員工意識(shí)到培訓(xùn)是一種福利和獎(jiǎng)賞，也是自己的一大收獲。以人為本，通過郊游、晚會(huì)、游戲、競(jìng)賽等各種激勵(lì)方式提升員工的認(rèn)同感和歸屬感，使員工感受到企業(yè)對(duì)自己的認(rèn)可和尊重，他們便不會(huì)輕易跳槽和被其它企業(yè)挖走，使企業(yè)擁有穩(wěn)定的人力資源保障。

3．4更新業(yè)主住房觀念，促使物管企業(yè)與業(yè)主有效溝通受我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下城鎮(zhèn)住房制度影響，業(yè)主傳統(tǒng)的觀念是只管住房，不管掏錢管房。新的住房觀念應(yīng)該是，住房既是一種消費(fèi)，也是一種投資。物業(yè)服務(wù)也是商品，也需要有償使用，而且業(yè)主的費(fèi)用投入與得到服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量是成正比的，交物業(yè)費(fèi)是義務(wù)，業(yè)主不能以拒繳物業(yè)費(fèi)抗辯維權(quán)。物管企業(yè)要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，健全企業(yè)財(cái)務(wù)賬目，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用開支，不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取業(yè)主的信任和支持，提高收費(fèi)率。業(yè)主主要理解、支持和監(jiān)督物管企業(yè)。雙方在有效溝通、包容理解、互幫互助上下功夫，使其關(guān)系正?；?。

3．5提高整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量只有提高了物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)，提高了物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，才有可能提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有可能提高服務(wù)人員的工資待遇。所以應(yīng)該抓緊時(shí)間對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。這是一個(gè)全行業(yè)的大問題，也是一個(gè)重要的問題，有待于我們進(jìn)行專題研究。

參考文獻(xiàn):

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隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務(wù)型行業(yè)的特點(diǎn)但又有著不同于其他服務(wù)性質(zhì)工作的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.社會(huì)性。

住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，是整體社會(huì)的一個(gè)重要組成部分。不同的居民有著不同的素質(zhì)、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會(huì)有社會(huì)化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說(shuō)，物業(yè)管理具有很強(qiáng)的社會(huì)性質(zhì)。

2.整體性。

現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會(huì)根據(jù)周邊配套設(shè)施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設(shè)施的維護(hù)、規(guī)范進(jìn)出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務(wù)等等，這些內(nèi)容組成了一個(gè)管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務(wù)質(zhì)量，提升業(yè)主的滿意度。

3.服務(wù)性。

住宅小區(qū)業(yè)務(wù)管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標(biāo)。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內(nèi)提供基本的服務(wù)之外，還要結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)和業(yè)主需求提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)。4.復(fù)雜性。由于住宅小區(qū)內(nèi)居住的人員素質(zhì)、需求各不相同，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求也不一樣，有些對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高一點(diǎn)，有些則低一點(diǎn)，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)存在著差別，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也多持有不同意見。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過程中也會(huì)涉及到市政管理、水電氣供暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等部門，所以說(shuō)小區(qū)物業(yè)管理具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。

二、基于業(yè)主滿意度的物業(yè)管理措施

小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內(nèi)集體業(yè)主提供服務(wù)的，跟其他服務(wù)性質(zhì)的工作一樣，目標(biāo)都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。

1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。

隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，越來(lái)越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進(jìn)出車輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至在上下班的高峰期還會(huì)出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當(dāng)突出。為解決這些問題，首先作為業(yè)主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為；其次，增加監(jiān)控?cái)z像頭，物業(yè)人員加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車輛和堵住車庫(kù)門的情況要進(jìn)行規(guī)勸，對(duì)碰擦事故進(jìn)行取證；最后，限制外來(lái)車輛停放到小區(qū)內(nèi)，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求。

2.維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。

小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來(lái)維護(hù)的，隨便扔點(diǎn)小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會(huì)造成嚴(yán)重的衛(wèi)生問題。小區(qū)內(nèi)有一些場(chǎng)所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會(huì)發(fā)出惡臭。維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習(xí)慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁；其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導(dǎo)業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時(shí)掀開垃圾蓋；最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進(jìn)行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。

3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。

物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會(huì)令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對(duì)一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因?yàn)楣艿谰€路維修需要暫時(shí)停止水、電、氣、暖的供應(yīng)時(shí)，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準(zhǔn)備；比如，會(huì)產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項(xiàng)目禁止在周末進(jìn)行，以免影響到業(yè)主的休息；對(duì)于業(yè)主投訴的問題，物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并給予答復(fù)等等。

4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。

物業(yè)管理的重要職責(zé)之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時(shí)有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問題，物業(yè)有著不可推卸的責(zé)任。業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就有義務(wù)承擔(dān)和履行保障小區(qū)安全的責(zé)任。因此，物業(yè)要制定相應(yīng)的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調(diào)取錄像取證；采用登記方式對(duì)外來(lái)拜訪人員進(jìn)行登記管理；加強(qiáng)巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn)；小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。

三、結(jié)語(yǔ)

篇8

一、我區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況

據(jù)調(diào)查，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積2000萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約1200萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)105個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)46個(gè)（包括各類家屬院，不包括軍產(chǎn)），占44%；九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)59個(gè)，占56%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)79個(gè)，占居住小區(qū)的75%；成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)11個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊(cè)的44家，在外區(qū)注冊(cè)的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%；抽樣調(diào)查問卷顯示，未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占33%。同時(shí)，近年來(lái)我區(qū)部分實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎(jiǎng)，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢(shì)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與北京市整體水平相比，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊(cè)登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等；物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，2005年8月以來(lái)，成立了專門的工作機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動(dòng)，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開展物業(yè)管理試點(diǎn)工作，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，進(jìn)一步加強(qiáng)了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。

二、我區(qū)物業(yè)管理工作存在的主要問題

近年來(lái)，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進(jìn)通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問題：

1.開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，我區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問卷顯示，77%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，69%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

2.物業(yè)管理公司定位不準(zhǔn)確。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。我區(qū)登記注冊(cè)的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級(jí)資質(zhì)僅有2家，二級(jí)資質(zhì)也只有3家，三級(jí)資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠(yuǎn)；按照性質(zhì)分，24家為國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門轉(zhuǎn)制而來(lái)，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運(yùn)作，以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差；有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，甚至出現(xiàn)亂收費(fèi)；有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低；有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性。我區(qū)部分居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查問卷顯示，只有1%的受訪者對(duì)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)37%；71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。

業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)；當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過居委會(huì)維權(quán)；87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。

4.政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。

此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

三、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議

石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾個(gè)方面的建議供有關(guān)部門參考：

1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論；建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為；反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益；開展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力；正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象；加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育的長(zhǎng)效機(jī)制。

3.推動(dòng)各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對(duì)開發(fā)商誠(chéng)信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹立品牌意識(shí)，做好建管銜接；行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法，如七星園小區(qū)，引導(dǎo)廣大業(yè)主維好權(quán)、用好權(quán)、盡好責(zé)；物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時(shí)要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，過度期采取兩種體制并存的運(yùn)做模式。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)組建工作。

4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應(yīng)針對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì)、房管所的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設(shè)和諧社會(huì)做出更大貢獻(xiàn)。

5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。建議選擇部分小區(qū)先行試點(diǎn)，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)。

6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時(shí)應(yīng)充分利用自動(dòng)化設(shè)施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施，有條件的企業(yè)應(yīng)積極建立ISO9001標(biāo)準(zhǔn)體系，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。

篇9

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：________________________________________

受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：________________________________________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將____________________委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：____________________________________________

座落位置：____________________市____________________區(qū)

建筑面積：____________________平方米；________________

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章　委托管理事項(xiàng)

第四條　房屋建筑共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的管理、維修養(yǎng)護(hù)。

第五條　道路、排水管道等公用設(shè)施的使用管理和維修養(yǎng)護(hù)。

第六條　公用綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)和管理。

第七條　公共環(huán)境衛(wèi)生。包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

第八條　交通與車輛停放秩序的管理。

第九條　維持公共秩序，巡視、門崗執(zhí)勤。

第十條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第十一條　協(xié)助社區(qū)組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

第十二條　負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用；

1.物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)；

2.房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費(fèi)；

3.停車費(fèi)；

4.裝璜垃圾清運(yùn)費(fèi)。

第十三條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。

第十四條　對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人有違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止等措施，并報(bào)有關(guān)執(zhí)法部門處理。

第三章　委托管理期限

第十五條　委托管理期限為________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十六條　甲方權(quán)利義務(wù)

1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3.審議乙方擬定的物業(yè)管理制度；

4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；

5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、和房屋及設(shè)施維修計(jì)劃；

6.按《_________市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》向乙方提供物業(yè)用房，其租金用于物業(yè)管理；

7.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

8.業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，甲方協(xié)助做好協(xié)調(diào)和思想工作，幫助乙方催交。

第十七條　乙方權(quán)利義務(wù)

1.根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

3.按本合同第十四條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

4.可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)和管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備 、綠化帶的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

7.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

8.每年第一季度底，向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布上年度相關(guān)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況；

9.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；

10.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

第五章　物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第十八條　乙方按《_________市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)參考標(biāo)準(zhǔn)》中“________級(jí)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理，具體詳見附件。

第六章　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第十九條　物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)

1.住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_

_______元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。环亲≌课萦梢曳桨唇ㄖ娣e每月每平方米________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>

2.空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，按全額收??；

3.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納的，按下列方法處理：

從逾期之日起每天應(yīng)按費(fèi)用的千分之一交納滯納金。

第二十條　公共設(shè)施日常維修費(fèi)

房屋的共有部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由乙方按多層住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：日常小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，從房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費(fèi)中承擔(dān)；大中修費(fèi)用、更新費(fèi)用，由乙方制定計(jì)劃，報(bào)甲方審核，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第二十一條　車位使用費(fèi)由乙方按照《_________市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理停車收費(fèi)辦法》和《住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車地下停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，由乙方向車位使用人收取，收入用于彌補(bǔ)物業(yè)管理成本。

第二十二條　乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。

第七章　違約責(zé)任

第二十三條　甲方違反本合同第十六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同。

第二十四條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同。

第二十五條　乙方違反本合同第六章約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退。

第八章　附則

第二十六條　本合同未盡事宜，可以甲、乙雙方共同協(xié)商解決?？梢杂脮嫘问胶炗喲a(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十七條　合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，業(yè)主、物業(yè)使用人反映良好，甲、乙雙方可續(xù)訂合同。

第二十八條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第二十九條　本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式四份，甲乙雙方及街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十條　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十一條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十二條　本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)_________街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可以向人民法院。

第三十三條　合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十四條　本合同自簽字之日起生效。

甲方簽章：_____________　乙方簽章：____________

代表人：_______________　代表人：______________

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【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；物業(yè)管理；發(fā)展與完善

住宅小區(qū)物業(yè)管理隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速也應(yīng)運(yùn)而生。我國(guó)的物業(yè)管理從深圳成立的第一家物業(yè)管理企業(yè)到如今已經(jīng)得到了飛速的發(fā)展。為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展作了重要貢獻(xiàn)。小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量關(guān)系人們的生活和工作的方方面面，其存在具有必然性與必要性。如何關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展中存在的各種問題，推行社會(huì)化以及專業(yè)化的管理模式，并實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)管理，具有重要的意義。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理概述

1. 住宅小區(qū)物業(yè)管理的定義

住宅小區(qū)物業(yè)的管理所包含的范圍極其廣泛。從廣義上理解，住宅小區(qū)的物業(yè)管理管理工作包括住宅小區(qū)的開發(fā)、租憑、銷售以及售后的服務(wù)等，同時(shí)小區(qū)物業(yè)環(huán)境管理還包括房屋的保養(yǎng)、維修工作，以及住宅小區(qū)的清潔、綠化和公益性經(jīng)營(yíng)服務(wù)等方方面面的總稱。此外，物業(yè)管理公司還從事住宅小區(qū)內(nèi)的各種商業(yè)服務(wù)以及房屋裝修等綜合性的活動(dòng)。住宅小區(qū)物業(yè)管理從狹義上講，還要包括小區(qū)內(nèi)房屋的維修，各種設(shè)備和公共設(shè)施的維修等。

2. 住宅小區(qū)物業(yè)環(huán)境管理的主要內(nèi)容

物業(yè)環(huán)境管理包括清潔衛(wèi)生、病蟲害防治以及隔聲管理、隔熱與保溫管理，以及居住建筑室內(nèi)的光照時(shí)間和強(qiáng)度管理等。清潔衛(wèi)生管理首先包括建筑物外公共區(qū)域的清潔，建筑物內(nèi)公共區(qū)域的清潔工作，室內(nèi)公共區(qū)域各種設(shè)備的保養(yǎng)及翻新工作也包含在內(nèi)。此外，垃圾的收集與處理工作、垃圾的分類以及管道的疏通服務(wù)也要到位，物業(yè)環(huán)境管理中的衛(wèi)生蟲害防治包括消滅各種有害的生物，例如老鼠、蟑螂、蒼蠅和蚊子等等，以保證業(yè)主以及物業(yè)使用人的身體健康。防治的重點(diǎn)都是做好小區(qū)的清潔和保養(yǎng)的工作，進(jìn)而改善住宅小區(qū)的環(huán)境和衛(wèi)生。除了以上因素，自然光照、通風(fēng)、風(fēng)向等也在管理之內(nèi)。

3. 住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)

住宅小區(qū)物業(yè)的管理企業(yè)要想獲得更大的利益，就必須擴(kuò)大規(guī)模，因此走向社會(huì)化和專業(yè)化是其重要的特點(diǎn)。切實(shí)保障小區(qū)業(yè)主的安全，并為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)和良好的服務(wù)，才能擴(kuò)大物業(yè)管理的規(guī)模，壯大物業(yè)公司的實(shí)力，為自己爭(zhēng)取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。由于小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)化極強(qiáng)的行業(yè)，它所涉及到的內(nèi)容也十分廣泛，住宅小區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備以及設(shè)施的維修和管理難度較大，因此需要專業(yè)的維護(hù)人員以及專業(yè)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

1. 住宅小區(qū)物業(yè)管理體制有待理順與重構(gòu)

雖然現(xiàn)階段我國(guó)的住宅建設(shè)取得很大的進(jìn)步，但還未形成規(guī)范運(yùn)作的物業(yè)管理體制。很多小區(qū)的物業(yè)管理是局部或者單一的。很多地區(qū)曾經(jīng)存在所有者和經(jīng)營(yíng)管理者之間的權(quán)責(zé)不清的問題。在遇到小區(qū)管理問題和責(zé)任時(shí)相互推委，碰到有利益時(shí)候又會(huì)相互爭(zhēng)奪。解決該問題的途徑就是要實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。把住宅小區(qū)的物業(yè)管理體制進(jìn)一步的理順與重構(gòu)。把物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，就可以明晰產(chǎn)權(quán)的關(guān)系，也可以明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)的責(zé)任。

2. 住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足

住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作與城市中的其他建設(shè)一樣，同樣需要資金的投入。在小區(qū)的物業(yè)管理中，要貫徹投入與產(chǎn)出相當(dāng)?shù)幕驹瓌t，進(jìn)而形成物業(yè)管理資金的源泉。傳統(tǒng)的住宅消費(fèi)觀往往把物業(yè)的管理理解為無(wú)償?shù)姆?wù)或者低償?shù)姆?wù)，這有有悖于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的住宅消費(fèi)原則，也影響了物業(yè)管理工作順利開展，并造成了小區(qū)內(nèi)物業(yè)失養(yǎng)失修的惡性循環(huán)，給人們帶來(lái)身心上的損失。

3. 住宅小區(qū)物業(yè)管理的法制不夠健全

在我國(guó)住宅小區(qū)的建設(shè)和物業(yè)管理的實(shí)踐中，其法制建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的落后于住宅建設(shè)速度以及物業(yè)管理的要求，小區(qū)物業(yè)管理方面的各種法規(guī)不夠健全。物業(yè)管理的體制、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)、對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的審查等工作和重大問題都還待于進(jìn)一步的明確和規(guī)定。造成了物業(yè)管理很難納入到依法管理的法制化的軌道上，因此，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化是保障小區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)。

三、完善和發(fā)展住宅小區(qū)的物業(yè)管理

1. 住宅小區(qū)功物業(yè)管理多元化的實(shí)現(xiàn)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅小區(qū)的功能結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很大的變化，過去單一的傳統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)也走向多元化和綜合化。很多新建的小區(qū)都建有商業(yè)與服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以及各種文化教育設(shè)施，同時(shí)還具有醫(yī)療衛(wèi)生保健的分支機(jī)構(gòu)等。小區(qū)配套功能建設(shè)的多樣性呼喚物業(yè)管理的多元性。既要要求各類建筑與居住環(huán)境之間相互協(xié)調(diào)，同時(shí)還要有機(jī)的結(jié)合。這些都迫切需要一種專業(yè)性的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)體即物業(yè)來(lái)配合，以更好的滿足住戶的消費(fèi)需求。

2. 加大政府對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督作用

小區(qū)的物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，因此政府的主管部門對(duì)物業(yè)管理要進(jìn)行從宏觀上進(jìn)行指導(dǎo)以及引導(dǎo)，同時(shí)制定符合小區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理的政策以及法規(guī)等，對(duì)企業(yè)的行為加以規(guī)范，同時(shí)創(chuàng)造物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境，并通過物業(yè)的管理行業(yè)協(xié)會(huì)行使到監(jiān)督和管理的職能。這些指導(dǎo)和監(jiān)督作用有利于促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提高服務(wù)以及物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量，同時(shí)創(chuàng)建其名牌形象，讓企業(yè)在市場(chǎng)有力的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

3. 要加強(qiáng)法律對(duì)物業(yè)管理的保證作用

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的根本是法制經(jīng)濟(jì)，要不斷的完善物業(yè)管理法規(guī)以及法律，這是規(guī)范物業(yè)管理健康并快速發(fā)展的保證。因此，要根據(jù)實(shí)際生活中物業(yè)管理時(shí)存在的主要問題來(lái)制定并完善物業(yè)管理企業(yè)在有關(guān)房屋質(zhì)量等后各種資源的交接，對(duì)物業(yè)管理的宏觀管理以及政府主管部門職能等方面的法規(guī)和法律也要加強(qiáng)建設(shè)，做到有法可依。

4. 實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的信息化

現(xiàn)代的社會(huì)是信息和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。信息以及網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)把家庭與社會(huì)緊密的聯(lián)系到一起，并滲透到我們生活的各個(gè)角落。網(wǎng)絡(luò)傳遞著信息，信息化時(shí)代的物業(yè)管理部門可以充分的利用各種現(xiàn)代化的高科技成果以及管理方法，為小區(qū)業(yè)主提供廣泛的信息和服務(wù)，使其有效地提高人們的生活質(zhì)量和工作環(huán)境。這也是小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的新方向。

參考文獻(xiàn)：

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