導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：管理模式科學(xué)的管控體系管控體系的特點(diǎn)

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

為克服母子公司管控的管理失控、管理過度及管理放任自流種種弊端，建立一種既能適應(yīng)體制要求，又能充分發(fā)揮母子公司管理體制活力的管控方式，筆者通過深入研究公司管理實(shí)際，參照房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)萬科、中海等全國(guó)性開發(fā)公司管控模式，從規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)角度，建立子公司管理制度體系。

一、子公司管理模式簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)子公司管控體系的建立遵循合法合規(guī)、整體價(jià)值最大化，集分有度，激勵(lì)和約束相結(jié)合、風(fēng)險(xiǎn)控制和子公司為法人實(shí)體、利潤(rùn)中心等原則。管控體系內(nèi)容主要包括管控體系模型、管控措施、管控制度等三部分。

1．清晰定位，設(shè)計(jì)管控體系模型

圍繞建立子公司管理體系的原則，結(jié)合公司實(shí)際，將母公司定位于保障母公司作為投資者的“投資收益權(quán)、重大事項(xiàng)決策權(quán)、人事管理權(quán)”三項(xiàng)權(quán)利，強(qiáng)化對(duì)子公司的“戰(zhàn)略管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理”四項(xiàng)管理，母公司對(duì)子公司實(shí)施“經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)控、經(jīng)營(yíng)績(jī)效監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、審計(jì)監(jiān)控、效能監(jiān)察”五項(xiàng)監(jiān)控，為子公司提供“經(jīng)營(yíng)服務(wù)、資源服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、信息服務(wù)、體系服務(wù)”五項(xiàng)服務(wù)。

子公司作為法人實(shí)體、利潤(rùn)中心，定位于自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、自我約束等。其中自主經(jīng)營(yíng)主要包括總額控制的人事薪酬管理、統(tǒng)一制度下的財(cái)務(wù)管理、營(yíng)銷（招商、營(yíng)運(yùn)）管理、工程管理及供方管理；自我發(fā)展主要包括獨(dú)立核算、把控項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏、區(qū)域市場(chǎng)新增投資建議等，自我約束包括經(jīng)濟(jì)責(zé)任考核、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)控、質(zhì)量安全管理與控制、目標(biāo)成本控制及全面預(yù)算管理。

2．劃分權(quán)責(zé)，明確按業(yè)務(wù)性質(zhì)分別實(shí)施管控

管控措施一方面給各種性質(zhì)的子公司經(jīng)理層充分放權(quán)，另一方面通過母子公司的權(quán)責(zé)劃分明確母公司管控范圍。

基礎(chǔ)管理：母公司制定子公司薪酬框架方案，對(duì)子公司實(shí)行工資總額控制，負(fù)責(zé)子公司中長(zhǎng)期員工招聘、任用及解聘事宜。子公司按照母公司下發(fā)的薪酬框架方案實(shí)施工資分配并報(bào)母公司備案，負(fù)責(zé)短期員工招聘、任用、解聘事宜，和日常行政事務(wù)及績(jī)效考核工作。

工程建設(shè)：母公司負(fù)責(zé)金額在200萬以上工程招投標(biāo)及50萬以上材料或設(shè)備招投標(biāo)工作，子公司負(fù)責(zé)金額在200萬以下工程招投標(biāo)及50萬以下材料或設(shè)備招投標(biāo)工作。母公司負(fù)責(zé)子公司建設(shè)資金調(diào)撥、財(cái)務(wù)審計(jì)和結(jié)算審計(jì)工作，子公司負(fù)責(zé)工程施工過程管理、分部分項(xiàng)驗(yàn)收及綜合驗(yàn)收備案工作。

營(yíng)銷：母公司負(fù)責(zé)待售項(xiàng)目商品房定價(jià)工作，子公司負(fù)責(zé)商品房現(xiàn)場(chǎng)銷售工作，并制定商品房銷售模式、營(yíng)銷方案報(bào)母公司備案。

物業(yè)服務(wù)：子公司全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)工作，項(xiàng)目開發(fā)后期可根據(jù)交付情況酌情組建物業(yè)公司。

3．制定制度，落實(shí)管控措施

管控制度主要落實(shí)相關(guān)管控原則，形成程序化、規(guī)范化的管控機(jī)制。一方面子公司在母公司管控體系的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善系統(tǒng)的內(nèi)部管理制度，工作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程，報(bào)母公司備案。另一方面母公司各職能部門應(yīng)依據(jù)子公司管理制度修訂相關(guān)管理制度，以施行對(duì)子公司的管理。

二、建立科學(xué)的管控體系，促進(jìn)持續(xù)健康發(fā)展

(一)保障母公司的三項(xiàng)權(quán)利

根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度相關(guān)規(guī)定，為確保的根本利益，防止子公司在與母公司目標(biāo)不一致的情況下出現(xiàn)的母公司利益行為，母子公司管控體系中強(qiáng)化作為出資人依法享有的投資收益權(quán)、重大事項(xiàng)決策權(quán)和人事管理權(quán)。

1.投資收益權(quán)

投資收益權(quán)是母公司依法享有子公司盈余的權(quán)利，獲取投資利潤(rùn)，是股東投資的主要目的。在投資收益權(quán)方面，確立母公司享有子公司利潤(rùn)分配權(quán)等。

2.重大事項(xiàng)決策權(quán)

在母子公司管理體制下，要發(fā)揮母子公司的協(xié)同效應(yīng)，子公司的發(fā)展必須統(tǒng)一在總體戰(zhàn)略下，整合企業(yè)資源，達(dá)到資源的優(yōu)化配置，同時(shí)降低子公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在重大決策權(quán)方面，明確母公司對(duì)子公司重大事項(xiàng)擁有決策權(quán)，子公司負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)（信息）的上報(bào)。

3.人事管理權(quán)

對(duì)人的管理是母公司最實(shí)質(zhì)的管理子公司的權(quán)利。母公司并不直接參與子公司的具體經(jīng)營(yíng)管理，而是通過委派經(jīng)理層（高管），進(jìn)而獲得對(duì)子公司業(yè)務(wù)的控制權(quán)。

(二)強(qiáng)化四項(xiàng)管理

在管控體系中，戰(zhàn)略管理居首要地位，是母子公司管控的最高層次，人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理是母子公司管控的重要支柱，緊密結(jié)合戰(zhàn)略管理以實(shí)現(xiàn)公司的整體戰(zhàn)略目標(biāo)。戰(zhàn)略管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理構(gòu)成了母子公司管控的四大核心管理。

(三)實(shí)施五項(xiàng)監(jiān)控

為促進(jìn)子公司健康發(fā)展，對(duì)各類子公司運(yùn)營(yíng)過程和經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行五個(gè)方面的重點(diǎn)監(jiān)控，主要包括：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)控、經(jīng)營(yíng)績(jī)效監(jiān)控、審計(jì)監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、效能監(jiān)察管理等。

(四)提供五項(xiàng)服務(wù)

管控體系中強(qiáng)調(diào)在母公司打造一支業(yè)務(wù)精湛、協(xié)調(diào)組織能力強(qiáng)的參謀隊(duì)伍和業(yè)務(wù)指導(dǎo)隊(duì)伍，為子公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理提供指導(dǎo)和服務(wù)，重點(diǎn)在經(jīng)營(yíng)服務(wù)、資源服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、信息服務(wù)和體系服務(wù)。

三、管控體系的特點(diǎn)

1.量體裁衣、度身定做

在探索子公司管理模式過程中，先后對(duì)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)龍頭企業(yè)“中海”、“保利”等公司進(jìn)行了管理調(diào)研，充分借鑒此類全國(guó)性大型開發(fā)公司的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合公司自身國(guó)有企業(yè)的特點(diǎn)，自行建立一套具有特色的管控體系。

2.體現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)制度核心理念

現(xiàn)代企業(yè)制度的核心是產(chǎn)權(quán)制度，管控體系明確了作為出資人享有終極所有權(quán)，其核心是“三項(xiàng)權(quán)利”，即投資收益權(quán)、重大事項(xiàng)決策權(quán)、人事管理權(quán)，各子公司為法人實(shí)體，享有法人財(cái)產(chǎn)的占有、使用權(quán)。

3.體現(xiàn)子公司自我經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、自我約束的原則

管控體系中對(duì)戰(zhàn)略管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理等四項(xiàng)管理的決策權(quán)集中于母公司，以利于的整體協(xié)同作戰(zhàn)，對(duì)子公司具體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)由子公司自主管理，母公司提供服務(wù)，以促進(jìn)子公司自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、自我約束能力的形成。

篇2

一、再造人才體系流程，為打造人才高地營(yíng)造良好制度環(huán)境

1.建立健全工作分析和崗位評(píng)價(jià)體系

一是對(duì)企業(yè)內(nèi)各類工作崗位的性質(zhì)、任務(wù)、職責(zé)權(quán)限、崗位關(guān)系、勞動(dòng)條件和環(huán)境，以及員工承擔(dān)本崗位應(yīng)具備的資格條件進(jìn)行系統(tǒng)分析與研究，制定崗位規(guī)范。二是在崗位分析的基礎(chǔ)上，通過定量與定性相結(jié)合的方法建立了崗位評(píng)價(jià)體系。

2.建立以目標(biāo)為導(dǎo)向的績(jī)效考評(píng)管理體系

一是實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制。制定年度工作總體思路、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及年度主要工作，通過工作會(huì)議部署落實(shí)全年工作任務(wù)，與所屬各公司簽訂《經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)責(zé)任書》。各公司根據(jù)集團(tuán)的部署和《經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)責(zé)任書》，制定本公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)及實(shí)施方案，并逐級(jí)落實(shí)到人，層層簽訂《工作目標(biāo)責(zé)任書》，形成一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的目標(biāo)層級(jí)體系。二是建立績(jī)效評(píng)價(jià)體系。以目標(biāo)責(zé)任制為重點(diǎn)，以崗位職責(zé)為基礎(chǔ)，建立了所屬公司、主管部門、集團(tuán)三級(jí)評(píng)價(jià)相結(jié)合的人才考核評(píng)價(jià)體系。通過考評(píng)各公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的進(jìn)展情況和完成情況，對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)班子實(shí)施過程和階段性考核、任期綜合考評(píng)及年度考核。制定《員工績(jī)效考核實(shí)施方案》，以崗位職責(zé)和員工《工作目標(biāo)責(zé)任書》為依據(jù)，對(duì)員工實(shí)行試用期考核、年度考核以及晉升考核。三是建立激勵(lì)約束機(jī)制。制定《員工獎(jiǎng)懲制度》，將員工獎(jiǎng)懲與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、員工個(gè)人績(jī)效掛鉤，對(duì)于完成年度工作目標(biāo)的公司及員工，按照既定數(shù)額兌現(xiàn)年度效益獎(jiǎng)金；對(duì)于未完成年度工作目標(biāo)或違反集團(tuán)各項(xiàng)規(guī)章制度、給集團(tuán)造成嚴(yán)重影響的公司及員工，按照集團(tuán)有關(guān)規(guī)定給予處罰，切實(shí)做到了獎(jiǎng)罰分明，促使員工責(zé)任感、使命感、危機(jī)感明顯加強(qiáng)，確保集團(tuán)各項(xiàng)管理工作有序進(jìn)行。

3.建立了體現(xiàn)崗位職責(zé)和業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的薪酬分配體系

一是按照“公平性、競(jìng)爭(zhēng)性、公開性”原則，制定了《集團(tuán)公司薪酬管理制度》，“以崗定薪、以能定資、以績(jī)定獎(jiǎng)、崗變薪變、動(dòng)態(tài)調(diào)整”，推進(jìn)集團(tuán)范圍內(nèi)薪酬體系的規(guī)范與改革，調(diào)整優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部分配機(jī)構(gòu)，逐步做到各類人才薪酬水平向市場(chǎng)價(jià)位靠攏，形成收入差距合理、分配關(guān)系和諧、內(nèi)外部環(huán)境公平的新格局。二是建立員工工資正常增長(zhǎng)機(jī)制。堅(jiān)持員工工資增長(zhǎng)幅度與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益掛鉤并向各類一線員工和重點(diǎn)崗位、關(guān)鍵崗位員工傾斜的原則，參考社會(huì)平均工資標(biāo)準(zhǔn)、物價(jià)水平，制定工資增調(diào)方案，對(duì)員工工資進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步完善了薪酬分配體系，形成了合理的內(nèi)部分配關(guān)系。

二、搭建人才發(fā)展平臺(tái)，為打造人才高地營(yíng)造良好工作環(huán)境

1.創(chuàng)新應(yīng)用職業(yè)生涯多重通道管理

一是根據(jù)員工興趣、愛好、能力、特長(zhǎng)、經(jīng)歷以及職業(yè)愿景，幫助員工立足現(xiàn)崗、客觀分析環(huán)境、科學(xué)樹立目標(biāo)、正確選擇職業(yè)生涯，建立與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)相一致的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃。二是建立職業(yè)生涯發(fā)展通道，設(shè)計(jì)了管理和技術(shù)兩通道發(fā)展模式，引導(dǎo)員工根據(jù)自身特點(diǎn)選擇職業(yè)發(fā)展方向，員工通過管理和技術(shù)兩條路徑享有平等的發(fā)展機(jī)會(huì)和薪酬待遇，并允許兩條路徑之間互相轉(zhuǎn)換，解決了不同性格、不同年齡人員的職業(yè)生涯發(fā)展需求和不同類型崗位人員的晉升需求。

2.構(gòu)筑事業(yè)平臺(tái)，促進(jìn)人才快速成長(zhǎng)

構(gòu)筑事業(yè)平臺(tái)，為各類人才成長(zhǎng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。面向內(nèi)部甄選優(yōu)秀青年人才挑大梁，在實(shí)干中鍛煉、考察、選拔人才，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，實(shí)施項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的科學(xué)配置和標(biāo)準(zhǔn)化管理，引導(dǎo)廣大青年員工立足崗位、扎根基層、頑強(qiáng)拼搏、奮發(fā)有為，幫助青年人才實(shí)現(xiàn)快速成長(zhǎng)。

3.建立健全人才培訓(xùn)開發(fā)體系

以人才的全面可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，采取歸口管理、分工協(xié)作、分級(jí)負(fù)責(zé)、分類實(shí)施的管理體制和運(yùn)行機(jī)制，以員工績(jī)效考評(píng)結(jié)果為基礎(chǔ)，查找能力“短板”，摸清各類人才的培訓(xùn)需求，制定有針對(duì)性的分層分類培訓(xùn)計(jì)劃。

三、實(shí)施人才建設(shè)工程，為打造人才高地提供源源不斷的人才保證

1.統(tǒng)籌推進(jìn)各類人才隊(duì)伍建設(shè)。通過房地產(chǎn)、資本運(yùn)作、招商引資、財(cái)務(wù)管理、戰(zhàn)略規(guī)劃、人力資源、法律等方面的實(shí)踐鍛煉與教育培訓(xùn)，提升經(jīng)營(yíng)管理人才隊(duì)伍的專業(yè)化管理能力，培養(yǎng)精干的經(jīng)營(yíng)管理人才隊(duì)伍；以提高工程技術(shù)水平和創(chuàng)新能力為核心，通過重大項(xiàng)目聯(lián)合攻關(guān)、重大工程技術(shù)改造，強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域人才的培養(yǎng)，培養(yǎng)精進(jìn)的專業(yè)技術(shù)人才隊(duì)伍。

2.優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)布局。要根據(jù)集團(tuán)對(duì)知識(shí)層次、能力水平的要求，統(tǒng)籌安排現(xiàn)有人員參加學(xué)歷（位）教育及國(guó)（境）外培訓(xùn)以及高學(xué)歷人才的引進(jìn)工作，使集團(tuán)各類人才隊(duì)伍的學(xué)歷層次有較大幅度提高；要根據(jù)集團(tuán)升級(jí)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的目標(biāo)要求，加大專業(yè)技術(shù)人才的引進(jìn)與培養(yǎng)，使集團(tuán)專業(yè)技術(shù)人才的比重有較大幅度提高；要根據(jù)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)，在控制人員總量基礎(chǔ)上，使集團(tuán)的高級(jí)管理人才、經(jīng)營(yíng)銷售人才、工程技術(shù)人才、科技開發(fā)人才、酒店服務(wù)人才等各類型人才的數(shù)量有較大幅度的提升。

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);營(yíng)運(yùn)資金

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展遍地開花，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成本也不斷加大，為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)就要管理好房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金。

一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的分類

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金主要運(yùn)用在企業(yè)正常的采購(gòu)生產(chǎn)管理、營(yíng)銷宣傳活動(dòng)和企業(yè)自身運(yùn)行的資金分配當(dāng)中，有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企還會(huì)參與理財(cái)投資的經(jīng)營(yíng)。所以可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作特點(diǎn)將其運(yùn)營(yíng)資金分為生產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)資金、采購(gòu)的運(yùn)營(yíng)資金、營(yíng)銷的運(yùn)營(yíng)資金和理財(cái)活動(dòng)的運(yùn)營(yíng)資金。

二、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的特點(diǎn)和現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的特點(diǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)其資金主要來自七個(gè)方面:國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源都是源于銀行貸款，企業(yè)本身的資金比例較低。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業(yè)自身運(yùn)行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產(chǎn)企業(yè)又是可以在得到商品房預(yù)售許可證后在買地規(guī)劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進(jìn)行期房銷售的，在營(yíng)銷結(jié)束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息。或者沒有在既定時(shí)間能完成計(jì)劃內(nèi)的樓房還要對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行違約賠償，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金都在流動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)當(dāng)中，采購(gòu)、施工、營(yíng)銷宣傳和不斷的償還應(yīng)該本息。所以在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)作中要如履薄冰謹(jǐn)小慎微。充分做好每個(gè)環(huán)節(jié)的工作，合理運(yùn)用好企業(yè)的可運(yùn)營(yíng)資金。保證企業(yè)良性的運(yùn)行發(fā)展。

2、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的現(xiàn)狀

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于成熟的現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共同特點(diǎn)是負(fù)債率孤傲高。流動(dòng)資金的占用越來越大，運(yùn)營(yíng)資金的周轉(zhuǎn)周期變長(zhǎng)?，F(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫(kù)存量很大，這直接就占用了企業(yè)的大部分流動(dòng)資金延長(zhǎng)了資金的回籠時(shí)間。使得企業(yè)的盈利受到嚴(yán)重影響?？茖W(xué)有效的房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)自己的管理體系是必要手段。只有將企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金準(zhǔn)確有效的分配和使用才會(huì)減少企業(yè)的成本，增加企業(yè)利潤(rùn)和競(jìng)爭(zhēng)力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的策略

眾所周知，制造業(yè)的價(jià)值鏈主要體現(xiàn)在自身生產(chǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則恰恰相反，主要體現(xiàn)在企業(yè)外部，由活動(dòng)策劃公司，企劃設(shè)計(jì)，營(yíng)銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當(dāng)這些組成部分相輔相成，互相協(xié)作時(shí)，會(huì)得到事半功倍的效果，利潤(rùn)空間增大。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，外部的客戶管理和供應(yīng)鏈管理直接影響各個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)運(yùn)資金管理。

1、采購(gòu)方面營(yíng)運(yùn)資金的管理策略

如果說資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，那么可以說質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。沒有靠得住的質(zhì)量保障就不可能有長(zhǎng)久的發(fā)展，更不必談企業(yè)的利潤(rùn)了。采購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中的關(guān)鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應(yīng)商時(shí)按照?qǐng)?bào)價(jià)由低到高選擇，若想在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中具備自身的競(jìng)爭(zhēng)力，在保證質(zhì)量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費(fèi)者，這樣才能持久發(fā)展。所以采購(gòu)部門必須要選擇有信譽(yù)保證和經(jīng)濟(jì)能力的供應(yīng)商企業(yè)進(jìn)行合作，為了控制成本也應(yīng)在采購(gòu)明細(xì)和數(shù)量上做出相應(yīng)的合理規(guī)劃，對(duì)供應(yīng)商也要能夠制定有效的制約細(xì)則，例如交貨的質(zhì)量、時(shí)間和服務(wù)等方面。如若供應(yīng)商提供的材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)會(huì)大大影響工程質(zhì)量也會(huì)對(duì)企業(yè)本身的利益造成極大的損失。供應(yīng)商不能夠按照既定計(jì)劃配送相應(yīng)建筑材料會(huì)大大影響工程進(jìn)度，相反若供應(yīng)的材料大大超出工程實(shí)際應(yīng)用也會(huì)造成成本浪費(fèi)，這樣都會(huì)增加企業(yè)整體成本直接影響銷售，減少利潤(rùn)甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)資金的運(yùn)營(yíng)管理方面一定要專業(yè)化，企業(yè)高管應(yīng)該很好的監(jiān)管和督促采購(gòu)不能，制定出一系列可以為企業(yè)節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量和順利的進(jìn)行的措施和方法。合理的分配和運(yùn)用好采購(gòu)的營(yíng)運(yùn)資金。

2、生產(chǎn)方面營(yíng)運(yùn)資金的管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)部門要根據(jù)企業(yè)的整體營(yíng)銷計(jì)劃合理的設(shè)計(jì)施工進(jìn)度，要能夠保證工程質(zhì)量的情況下監(jiān)管施工進(jìn)度，要與采購(gòu)不能有效溝通協(xié)調(diào)，保證材料采購(gòu)的及時(shí)供應(yīng)并不造成浪費(fèi)。不能讓生產(chǎn)占用過高的企業(yè)資金比例。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行與制造業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建筑住，建筑物的進(jìn)度和質(zhì)量都直接影響著銷售。房地產(chǎn)的銷售與制造業(yè)不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產(chǎn)企業(yè)買地施工之前一定要做合理的調(diào)查，并根據(jù)消費(fèi)者的意向進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。并根據(jù)企業(yè)的計(jì)劃輔助銷售保證企業(yè)的利潤(rùn)和資金回流。而房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)就是生產(chǎn)周期長(zhǎng)，在如今成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中應(yīng)該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導(dǎo)向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產(chǎn)的設(shè)計(jì)，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質(zhì)量的工程進(jìn)度，在施工中應(yīng)用先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)可以提高生產(chǎn)效率，保證質(zhì)量。

3、營(yíng)銷渠道營(yíng)運(yùn)資金管理策略

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過2007年之后的快速發(fā)展階段之后已經(jīng)進(jìn)入了成熟期。老百姓的消費(fèi)理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會(huì)以投資為目的的購(gòu)買行為。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業(yè)成長(zhǎng)的腳步放緩。這就要求營(yíng)銷部門不能按照老套的以短信群發(fā)的方式就能招攬顧客看房買房了，進(jìn)入到互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的當(dāng)今誰會(huì)，宣傳途徑五花八門，怎樣進(jìn)行企業(yè)的營(yíng)銷宣傳方案是個(gè)技術(shù)手段，既要能夠充分的宣傳出企業(yè)房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)讓更多的目標(biāo)客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環(huán)節(jié)要考慮企業(yè)自身的實(shí)力和能力，要選擇線下直銷和互聯(lián)網(wǎng)線上銷售相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售，線下直銷也要考慮是企業(yè)直接營(yíng)銷還是找公司分銷，或者是企業(yè)自營(yíng)和公司分銷共同銷售的方式。在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中不僅要求營(yíng)銷速度，也要給客戶提供滿意的服務(wù)，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會(huì)效應(yīng)，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展做好鋪墊。

4、理財(cái)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金的管理策略

通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購(gòu)施工和營(yíng)銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機(jī)構(gòu)的借貸本息的情況下可以將企業(yè)的一部分資金投入到理財(cái)活動(dòng)當(dāng)中。參與理財(cái)活動(dòng)的投資資金要嚴(yán)格控制。其參與理財(cái)?shù)哪康氖菫榱似髽I(yè)帶來更多的利潤(rùn)和流動(dòng)資金進(jìn)行再生產(chǎn)和銷售。萬萬不能讓理財(cái)活動(dòng)成為企業(yè)資金的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)正常的生產(chǎn)和對(duì)金融機(jī)構(gòu)借貸的償還。要合理的本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的分類和特點(diǎn)，在企業(yè)的采購(gòu)環(huán)節(jié)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、銷售宣傳環(huán)節(jié)和參與理財(cái)活動(dòng)時(shí)運(yùn)營(yíng)自己的管理進(jìn)行了簡(jiǎn)單的探討。其目的是為了有效提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的管理降低成本增加利潤(rùn)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］王竹泉，劉文靜，高芳．中國(guó)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理調(diào)查2011－2016［J］．會(huì)計(jì)研究，2013(12)

［2］王凡．基于渠道理論的營(yíng)運(yùn)資金管理模式研究［D］．中國(guó)海洋大學(xué)會(huì)計(jì)系，2014

［3］王竹泉，馬廣林．分銷渠道控制:跨區(qū)分銷企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的重心［J］．會(huì)計(jì)究，2014(6)

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006,06

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);融資渠道

1.目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1.1融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大,周期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)高,融資壓力大,不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化:央行121文件,利率上漲,國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái),銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

1.2融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金,而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的,更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

目前融資渠道單一,主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%,企業(yè)自籌占28.69%,定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此,房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

2.造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

2.1土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本,占用了企業(yè)更多的資金,同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄,資金的自我積累能力下降。

2.2房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的,相關(guān)數(shù)據(jù)表明,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年,與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來持續(xù)快速增長(zhǎng),一旦進(jìn)入調(diào)整期,產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降,資金回籠周期延長(zhǎng),所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

2.3海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng),他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè),中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給,提高資金利用效率,趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī),快速壯大自身實(shí)力。

2.4不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn),中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入,加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程,同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā),不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng),以至資金來源渠道較為單一。

2.5房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善,住宅金融不配套,房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出,雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索,但由于宏觀政策的調(diào)控,和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮,使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足,資金籌措渠道不暢,資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

2.6法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善,有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難,直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力,而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大,但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng),難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受,但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài),使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

3.1完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng),逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路,應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī),以國(guó)際慣例為參照,結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況,突破重點(diǎn),帶動(dòng)其他,分步到位,完善體系。所謂突破重點(diǎn),指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù),并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁,給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境,在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面,則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合,根據(jù)這一思路,目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

(1)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力,積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展,激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新,降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本,提高了融資市場(chǎng)的效率。

(2)適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段,同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式,擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面,加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

(3)加快完善房地產(chǎn)金融立法,推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手:一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī),如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方;二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī),如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障,特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下,房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

3.2積極尋求海外資金,建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素,促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟,必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴,因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作,提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

3.3提升自身管理能力,提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn),較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn),筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升,加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度,從根本上降低融資需求。

(1)加快資金流轉(zhuǎn)。首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程,明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn),同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng),以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。

(2)減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì),靠負(fù)債支撐著企業(yè),一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī),就會(huì)危及到企業(yè)的生存。

(3)嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系,要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度,每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則,防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢,實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融, 2006, 06.

篇6

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金主要運(yùn)用在企業(yè)正常的采購(gòu)生產(chǎn)管理、營(yíng)銷宣傳活動(dòng)和企業(yè)自身運(yùn)行的資金分配當(dāng)中，有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企還會(huì)參與理財(cái)投資的經(jīng)營(yíng)。所以可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作特點(diǎn)將其運(yùn)營(yíng)資金分為生產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)資金、采購(gòu)的運(yùn)營(yíng)資金、營(yíng)銷的運(yùn)營(yíng)資金和理財(cái)活動(dòng)的運(yùn)營(yíng)資金。

二、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的特點(diǎn)和現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的特點(diǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)其資金主要來自七個(gè)方面:國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源都是源于銀行貸款，企業(yè)本身的資金比例較低。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業(yè)自身運(yùn)行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產(chǎn)企業(yè)又是可以在得到商品房預(yù)售許可證后在買地規(guī)劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進(jìn)行期房銷售的，在營(yíng)銷結(jié)束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息。或者沒有在既定時(shí)間能完成計(jì)劃內(nèi)的樓房還要對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行違約賠償，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金都在流動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)當(dāng)中，采購(gòu)、施工、營(yíng)銷宣傳和不斷的償還應(yīng)該本息。所以在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)作中要如履薄冰謹(jǐn)小慎微。充分做好每個(gè)環(huán)節(jié)的工作，合理運(yùn)用好企業(yè)的可運(yùn)營(yíng)資金。保證企業(yè)良性的運(yùn)行發(fā)展。

2、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的現(xiàn)狀

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于成熟的現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共同特點(diǎn)是負(fù)債率孤傲高。流動(dòng)資金的占用越來越大，運(yùn)營(yíng)資金的周轉(zhuǎn)周期變長(zhǎng)。現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫(kù)存量很大，這直接就占用了企業(yè)的大部分流動(dòng)資金延長(zhǎng)了資金的回籠時(shí)間。使得企業(yè)的盈利受到嚴(yán)重影響?？茖W(xué)有效的房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)自己的管理體系是必要手段。只有將企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金準(zhǔn)確有效的分配和使用才會(huì)減少企業(yè)的成本，增加企業(yè)利潤(rùn)和競(jìng)爭(zhēng)力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的策略

眾所周知，制造業(yè)的價(jià)值鏈主要體現(xiàn)在自身生產(chǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則恰恰相反，主要體現(xiàn)在企業(yè)外部，由活動(dòng)策劃公司，企劃設(shè)計(jì)，營(yíng)銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當(dāng)這些組成部分相輔相成，互相協(xié)作時(shí)，會(huì)得到事半功倍的效果，利潤(rùn)空間增大。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，外部的客戶管理和供應(yīng)鏈管理直接影響各個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)運(yùn)資金管理。

1、采購(gòu)方面營(yíng)運(yùn)資金的管理策略

如果說資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，那么可以說質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。沒有靠得住的質(zhì)量保障就不可能有長(zhǎng)久的發(fā)展，更不必談企業(yè)的利潤(rùn)了。采購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中的關(guān)鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應(yīng)商時(shí)按照?qǐng)?bào)價(jià)由低到高選擇，若想在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中具備自身的競(jìng)爭(zhēng)力，在保證質(zhì)量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費(fèi)者，這樣才能持久發(fā)展。所以采購(gòu)部門必須要選擇有信譽(yù)保證和經(jīng)濟(jì)能力的供應(yīng)商企業(yè)進(jìn)行合作，為了控制成本也應(yīng)在采購(gòu)明細(xì)和數(shù)量上做出相應(yīng)的合理規(guī)劃，對(duì)供應(yīng)商也要能夠制定有效的制約細(xì)則，例如交貨的質(zhì)量、時(shí)間和服務(wù)等方面。如若供應(yīng)商提供的材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)會(huì)大大影響工程質(zhì)量也會(huì)對(duì)企業(yè)本身的利益造成極大的損失。供應(yīng)商不能夠按照既定計(jì)劃配送相應(yīng)建筑材料會(huì)大大影響工程進(jìn)度，相反若供應(yīng)的材料大大超出工程實(shí)際應(yīng)用也會(huì)造成成本浪費(fèi)，這樣都會(huì)增加企業(yè)整體成本直接影響銷售，減少利潤(rùn)甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)資金的運(yùn)營(yíng)管理方面一定要專業(yè)化，企業(yè)高管應(yīng)該很好的監(jiān)管和督促采購(gòu)不能，制定出一系列可以為企業(yè)節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量和順利的進(jìn)行的措施和方法。合理的分配和運(yùn)用好采購(gòu)的營(yíng)運(yùn)資金。

2、生產(chǎn)方面營(yíng)運(yùn)資金的管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)部門要根據(jù)企業(yè)的整體營(yíng)銷計(jì)劃合理的設(shè)計(jì)施工進(jìn)度，要能夠保證工程質(zhì)量的情況下監(jiān)管施工進(jìn)度，要與采購(gòu)不能有效溝通協(xié)調(diào)，保證材料采購(gòu)的及時(shí)供應(yīng)并不造成浪費(fèi)。不能讓生產(chǎn)占用過高的企業(yè)資金比例。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行與制造業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建筑住，建筑物的進(jìn)度和質(zhì)量都直接影響著銷售。房地產(chǎn)的銷售與制造業(yè)不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產(chǎn)企業(yè)買地施工之前一定要做合理的調(diào)查，并根據(jù)消費(fèi)者的意向進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。并根據(jù)企業(yè)的計(jì)劃輔助銷售保證企業(yè)的利潤(rùn)和資金回流。而房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)就是生產(chǎn)周期長(zhǎng)，在如今成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中應(yīng)該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導(dǎo)向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產(chǎn)的設(shè)計(jì)，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質(zhì)量的工程進(jìn)度，在施工中應(yīng)用先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)可以提高生產(chǎn)效率，保證質(zhì)量。

3、營(yíng)銷渠道營(yíng)運(yùn)資金管理策略我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過

2007年之后的快速發(fā)展階段之后已經(jīng)進(jìn)入了成熟期。老百姓的消費(fèi)理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會(huì)以投資為目的的購(gòu)買行為。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業(yè)成長(zhǎng)的腳步放緩。這就要求營(yíng)銷部門不能按照老套的以短信群發(fā)的方式就能招攬顧客看房買房了，進(jìn)入到互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的當(dāng)今誰會(huì)，宣傳途徑五花八門，怎樣進(jìn)行企業(yè)的營(yíng)銷宣傳方案是個(gè)技術(shù)手段，既要能夠充分的宣傳出企業(yè)房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)讓更多的目標(biāo)客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環(huán)節(jié)要考慮企業(yè)自身的實(shí)力和能力，要選擇線下直銷和互聯(lián)網(wǎng)線上銷售相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售，線下直銷也要考慮是企業(yè)直接營(yíng)銷還是找公司分銷，或者是企業(yè)自營(yíng)和公司分銷共同銷售的方式。在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中不僅要求營(yíng)銷速度，也要給客戶提供滿意的服務(wù)，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會(huì)效應(yīng)，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展做好鋪墊。

4、理財(cái)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金的管理策略

通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購(gòu)施工和營(yíng)銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機(jī)構(gòu)的借貸本息的情況下可以將企業(yè)的一部分資金投入到理財(cái)活動(dòng)當(dāng)中。參與理財(cái)活動(dòng)的投資資金要嚴(yán)格控制。其參與理財(cái)?shù)哪康氖菫榱似髽I(yè)帶來更多的利潤(rùn)和流動(dòng)資金進(jìn)行再生產(chǎn)和銷售。萬萬不能讓理財(cái)活動(dòng)成為企業(yè)資金的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)正常的生產(chǎn)和對(duì)金融機(jī)構(gòu)借貸的償還。要合理的本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的分類和特點(diǎn)，在企業(yè)的采購(gòu)環(huán)節(jié)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、銷售宣傳環(huán)節(jié)和參與理財(cái)活動(dòng)時(shí)運(yùn)營(yíng)自己的管理進(jìn)行了簡(jiǎn)單的探討。其目的是為了有效提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的管理降低成本增加利潤(rùn)。

作者:劉崗 單位:西安天地源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

【參考文獻(xiàn)】

［1］王竹泉，劉文靜，高芳．中國(guó)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理調(diào)查2011－2016［J］．會(huì)計(jì)研究，2013(12)

［2］王凡．基于渠道理論的營(yíng)運(yùn)資金管理模式研究［D］．中國(guó)海洋大學(xué)會(huì)計(jì)系，2014

篇7

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的概念

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程的資金流構(gòu)成要素主要包括有開發(fā)成本、期間費(fèi)用、銷售收入和各項(xiàng)稅費(fèi)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)的來源、方向、大小、速度等情況,參考多家知名房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中的關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn),將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為六大階段:即項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究及土地競(jìng)投階段、項(xiàng)目定位策劃及前期籌備階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、工程建設(shè)階段、市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段、售后及物業(yè)管理階段。房地產(chǎn)資金管理指的是企業(yè)在上述階段中對(duì)于其應(yīng)用的各項(xiàng)資金的控制與管理,它是作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需投資成本高、項(xiàng)目周期長(zhǎng),單純依靠自有資金難以保證項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行和分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),更無法撬動(dòng)大項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資門檻極高,絕大多數(shù)企業(yè)難以利用資本市場(chǎng)直接股權(quán)融資。為彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)資金缺口,大多采用商業(yè)銀行貸款等進(jìn)行負(fù)債融資,導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率極高。

(2)房地產(chǎn)資金管理既要受到國(guó)家政策的影響,又要受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素的影響,因此其資金運(yùn)籌較其他行業(yè)表現(xiàn)的更加復(fù)雜化。

(3)房地產(chǎn)的開發(fā)和投資都具有階段性,隨著分階段的逐步投入,期間資金也在逐步的回收,特別是期房交易的存在,使得資金運(yùn)籌方面存在投資和回收的互補(bǔ)性?；厥盏馁Y金可以投入商品房的再開發(fā),而開發(fā)不斷,又可以使資金不斷回收,實(shí)現(xiàn)資金使用的最大化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理措施

1、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性規(guī)劃

可行性研究對(duì)于企業(yè)在確定房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目時(shí)極其重要,不能僅僅流于形式,要對(duì)投資項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,規(guī)避可控因素,對(duì)于市場(chǎng)上房地產(chǎn)的基本情況進(jìn)行調(diào)查,對(duì)于類似相近的投資項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比,盡可能地減少風(fēng)險(xiǎn),避免盲目投資帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

2、進(jìn)行周密的資金預(yù)算管理和過程控制

資金預(yù)算管理,從內(nèi)容上看,是一個(gè)包括現(xiàn)金收支預(yù)算、銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算等在內(nèi)的完整體系;從職能上看,是對(duì)其業(yè)務(wù)流、資金流、信息流和人力資源進(jìn)行全面整合,最終使企業(yè)的資金獲得最佳全面效率;從過程上看,是通過預(yù)算編制、執(zhí)行與控制、考核與激勵(lì),對(duì)資金預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行整合并實(shí)現(xiàn)“預(yù)算職能”的以“資金預(yù)算管理”為中心的價(jià)值監(jiān)控。所以企業(yè)應(yīng)組織制定全面的資金使用預(yù)算管理制度。

3、拓展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道

資金籌集應(yīng)當(dāng)遵循合法、適量和時(shí)效性原則?；I集資金必須遵守國(guó)家的有關(guān)法律規(guī)章,接受國(guó)家的宏觀調(diào)控。合理預(yù)測(cè)資金需要量,防止盲目籌資。資金籌集可以采取不同的形式和途徑,并且可以根據(jù)企業(yè)開發(fā)時(shí)期的不同階段采取多種籌資方式,力求達(dá)到最有效的資金籌集,以保證開發(fā)項(xiàng)目施工的順利推進(jìn)。除自有資金、商品房預(yù)售、銀行貸款等常見的融資來源外,還應(yīng)積極拓展其他融資渠道。(1)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新主要由房地產(chǎn)投資信托、企業(yè)商業(yè)債券、住宅抵押貸款證券化等構(gòu)成。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),金融創(chuàng)新工具興起不久,普及度不高,少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)正在嘗試。(2)承包商墊資。承包商墊資是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的承包商預(yù)先墊付的部分或者全部工程款。在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,建筑企業(yè)(乙方)在總包商或分包商招標(biāo)過程中,以提供墊資、延長(zhǎng)付款期限或靈活的付款方式等增強(qiáng)競(jìng)標(biāo)能力,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(甲方)則借機(jī)變相向建筑施工企業(yè)融資。(3)并購(gòu)或合作開發(fā)。并購(gòu)是國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展,中小型房地產(chǎn)企業(yè)向有實(shí)力的大公司尋求資金的重要途徑。合作開發(fā)是兩個(gè)及以上房地產(chǎn)企業(yè)共同出資,或者一方提供土地,其他方提供資金來從事項(xiàng)目開發(fā)。不僅中小型房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中采用合作方式,國(guó)內(nèi)知名房企在大盤項(xiàng)目中也樂于強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。(4)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是在開發(fā)項(xiàng)目尚未取得“商品房預(yù)售許可證”,甚至未正式開工之前,在小范圍內(nèi)進(jìn)行商品房銷售。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可以使房地產(chǎn)企業(yè)提前獲得部分銷售收入。2006年《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》明確規(guī)定“不得以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房”。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)作為違規(guī)操作被明令禁止,但現(xiàn)實(shí)中仍有不少開發(fā)商暗箱操作。

4、加強(qiáng)資金的風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)督管理

企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)影響企業(yè)的生存和發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)主要包括在途風(fēng)險(xiǎn)、或有風(fēng)險(xiǎn)、使用風(fēng)險(xiǎn)。其使用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn),它屬于一種事先可以控制的風(fēng)險(xiǎn),必須加強(qiáng)對(duì)投資的決策管理,對(duì)于項(xiàng)目的評(píng)審要做到更加科學(xué)、更加專業(yè)、使風(fēng)險(xiǎn)降到最低的程度,重大的投資問題必須形成有效的決策約束機(jī)制,并且實(shí)時(shí)的跟蹤管理。其在途風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在資金的結(jié)算過程,并且應(yīng)當(dāng)將部門的管理人員、業(yè)務(wù)人員的績(jī)效同應(yīng)收賬款的回收狀況掛鉤,制定相匹配的獎(jiǎng)懲制度,確保資金的流通,把壞賬損失降低到最低程度。企業(yè)還可以進(jìn)行內(nèi)部審計(jì),對(duì)于財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督,評(píng)價(jià)其真實(shí)性和合法性,強(qiáng)化事前、事中、事后的控制,確保資金的安全和流通。

5、提高企業(yè)資金管理的信息化建設(shè)

篇8

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 人力資源 對(duì)策

一、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境及人力資源管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性

近年來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在投資額、開發(fā)面積、竣工面積和銷售面積等方面都處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)；與此同時(shí)，今年國(guó)家出臺(tái)的一系列更加嚴(yán)格、更具操作性的相關(guān)政策和細(xì)則，又使得房地產(chǎn)業(yè)成為風(fēng)險(xiǎn)巨大的行業(yè)，其生存和發(fā)展正面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。因此，在宏觀調(diào)控和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛探索發(fā)展方向，主動(dòng)應(yīng)對(duì)政策變化，化解風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)是人才密集型企業(yè),人才需求量大，從趨勢(shì)看，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)轉(zhuǎn)入了人才的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)自身所具有的專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)大、投資額大、投資回收期長(zhǎng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，良好的心理素質(zhì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光及很強(qiáng)的綜合能力。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理還普遍存在專業(yè)人員、高級(jí)人才嚴(yán)重匱乏，員工流動(dòng)過于頻繁;只強(qiáng)調(diào)對(duì)員工的開發(fā)而忽視對(duì)各級(jí)管理者素質(zhì)的提高;缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源管理制度和體系;不注重企業(yè)文化建設(shè)等亟待解決的問題。

二、加強(qiáng)人力資源管理,激活我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第一資源的對(duì)策

1.高度重視人力資源管理，提升人力資源管理在企業(yè)管理中的地位

現(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，從根本上來說就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，是人力資源開發(fā)與管理的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要徹底擯棄的是用人觀念，確立人力資源是第一資源的觀念，“以人為本”的管理思路及“大人力資源觀”?！按笕肆Y源觀”強(qiáng)調(diào)以系統(tǒng)、全局的觀點(diǎn)來看待人力資源問題，把人力資源管理納入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，使它與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化緊密結(jié)合，以達(dá)到短期內(nèi)促進(jìn)企業(yè)業(yè)績(jī)提升，長(zhǎng)期推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質(zhì)，特別要加強(qiáng)管理人員隊(duì)伍的建設(shè)

培養(yǎng)選拔優(yōu)秀的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人才是提高整個(gè)企業(yè)管理水平的有效措施和必要途徑。應(yīng)通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者上升為知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)。也可以招聘引進(jìn)知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)，為他們創(chuàng)造寬松的工作和生活環(huán)境，以便充分發(fā)揮他們的智慧和才干。同時(shí)，注意對(duì)決策層人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，規(guī)定年度或項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)，適度激勵(lì)，獎(jiǎng)懲分明。這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。使他們?cè)趯?shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。

3.建立和完善科學(xué)的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵(lì)人才

(1)人力資源招聘和市場(chǎng)對(duì)接，多渠道、全方位引進(jìn)選拔任用人才。企業(yè)要把市場(chǎng)選擇作為解決企業(yè)人員“進(jìn)口”與“出口”的道路。招聘之前必須評(píng)估公司的人才現(xiàn)狀，掌握內(nèi)外部的人力資源信息，制定科學(xué)合理的人力資源規(guī)劃。在招聘人才的渠道方面，利用網(wǎng)上招聘、人才市場(chǎng)、獵頭公司、專家引薦等手段，采用科學(xué)的人力素質(zhì)測(cè)評(píng)技術(shù)。如面試、心理測(cè)試、評(píng)價(jià)中心等方式選擇合適的人員；另外，注重內(nèi)部晉升機(jī)制設(shè)計(jì)選拔人才，培養(yǎng)組織忠誠(chéng)提高工作積極性。并適時(shí)提供技術(shù)入股、持股經(jīng)營(yíng)、彈利、培訓(xùn)機(jī)會(huì)等滿足豐厚物質(zhì)待遇或社會(huì)地位、個(gè)人成就感來吸引更多的優(yōu)秀人才加盟。

(2)建立動(dòng)態(tài)、公平的績(jī)效考核與薪酬體系。房地產(chǎn)行業(yè)要根據(jù)本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，建立符合自身特點(diǎn)的動(dòng)態(tài)的績(jī)效考核體系與薪酬體系，增強(qiáng)體系的公平性與合理性。在設(shè)計(jì)績(jī)效考核體系時(shí)應(yīng)注意，要避免為了考核的全面使考核缺乏可操作性；針對(duì)不同崗位設(shè)置不同的績(jī)效考核方式；避免完全量化狀況的出現(xiàn)，發(fā)揮主觀考核的優(yōu)勢(shì)；績(jī)效考核要隨著企業(yè)發(fā)展適時(shí)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)性質(zhì)相異、經(jīng)營(yíng)復(fù)雜的特點(diǎn)要求其薪酬設(shè)計(jì)的多樣化，根據(jù)國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人才市場(chǎng)狀況、同行業(yè)其他企業(yè)薪酬?duì)顩r等因素，再結(jié)合自身情況制定可行的薪酬管理體系。

(3)注重科學(xué)有效的培訓(xùn)，開發(fā)人力資源。當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現(xiàn)有人才的素質(zhì),特別是要重點(diǎn)培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)人才與中高級(jí)管理人才,并通過多種途徑和手段，對(duì)新員工、工程技術(shù)類人員、管理類人員、主要客戶進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)課程設(shè)計(jì),分層次地對(duì)專業(yè)知識(shí)、技能、企業(yè)制度文化等內(nèi)容進(jìn)行深度培訓(xùn)。要依據(jù)組織的戰(zhàn)略,在與員工全面溝通的基礎(chǔ)上,為員工設(shè)計(jì)富有彈性的職業(yè)生涯,同時(shí)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯，為其設(shè)計(jì)培訓(xùn)和開發(fā)的系統(tǒng)計(jì)劃，提供員工開發(fā)技能和自我管理的機(jī)會(huì)。

4.加強(qiáng)企業(yè)“凝聚工程”建設(shè)，培育企業(yè)文化凝聚力

房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化，它是企業(yè)的價(jià)值觀念和制度模式，以及品牌理念、營(yíng)銷方式的文化提升和凝練。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要充分發(fā)揮企業(yè)文化的凝聚功能，除了要確定人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路，還應(yīng)注重品牌建設(shè)，通過內(nèi)外媒體傳播，弘揚(yáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和策略，促進(jìn)員工價(jià)值觀的趨同，加強(qiáng)公司與員工之間交流溝通，建立有效的激勵(lì)機(jī)制，營(yíng)造和諧健康開明的企業(yè)文化。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下駕馭自己的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，求得經(jīng)濟(jì)效益的提高，必須勇于更新觀念，應(yīng)用現(xiàn)代人力資源管理方法，加強(qiáng)人力資源的管理，盡最大努力將人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本，使之產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，才能提高我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)，參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

篇9

在房地產(chǎn)行業(yè)大肆發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)得到了快速發(fā)展，但是在發(fā)展的同時(shí)，其人力資源管理上卻出現(xiàn)了許多問題，對(duì)員工管理不盡人意。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)人力資源管理進(jìn)行具體的分析，探究房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)員工管理中存在的問題，并提出一些建設(shè)性的建議。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)；人力資源管理

中圖分類號(hào)：F24

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2012）24011102

隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在我國(guó)的上升發(fā)展趨勢(shì)，這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員隊(duì)伍日漸壯大。而房地產(chǎn)業(yè)具有專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)大、投資額大、投資回收期長(zhǎng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要具有十分扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)、良好的心理素質(zhì)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光及很強(qiáng)的綜合能力。而人力資源作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)企業(yè)發(fā)揮著越來越重要的作用；然而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，考驗(yàn)著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)人力資源管理的水平。諸多的人員管理問題，直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的發(fā)展，甚至這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)人力資源管理就成了我們關(guān)注的課題。

1我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)人力資源管理中存在的問題

1.1企業(yè)招聘缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)員工素質(zhì)差別大

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)大量興起，從而制造了大量的樓房銷售崗位，吸收著各類人才成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)員，而對(duì)于這些人才的招聘，企業(yè)缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，沒有明確的要求，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)認(rèn)為只要你能說普通話，能善于跟客戶溝通，就可以成為企業(yè)的員工。對(duì)于什么學(xué)歷、經(jīng)驗(yàn)等都不納入企業(yè)人才錄用的考慮范圍。據(jù)58同城深圳分站的調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，58同城深圳網(wǎng)站中進(jìn)行銷售人員招聘的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，幾乎百分之九十的企業(yè)都設(shè)置為“學(xué)歷不限”、“工作經(jīng)驗(yàn)不限”?？梢娫S多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)員招聘時(shí)基本上都不考慮員工的學(xué)歷和知識(shí)水平，更談不上其對(duì)專業(yè)知識(shí)的掌握程度了。從而導(dǎo)致企業(yè)員工的素質(zhì)參差不齊，人力資源管理出現(xiàn)不均衡的現(xiàn)象，使得那些學(xué)歷高、素質(zhì)好、能力強(qiáng)的員工頻頻流失。留在企業(yè)里面總是那些低學(xué)歷、低能力、不能為企業(yè)創(chuàng)造巨大利潤(rùn)的人。長(zhǎng)期下來，勢(shì)必會(huì)影響到企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，影響到企業(yè)的未來發(fā)展。

1.2企業(yè)培訓(xùn)機(jī)制不健全，員工后續(xù)發(fā)展不夠

許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在員工招聘上沒有設(shè)計(jì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在員工的入崗培訓(xùn)上也沒有做出明確的規(guī)定，使得許多新進(jìn)員工只能跟著老員工的身后學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，通過老員工的言傳身授，而沒有設(shè)置專門的培訓(xùn)機(jī)制，讓新員工參加系統(tǒng)的行業(yè)培訓(xùn)、專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、企業(yè)文化培訓(xùn)以及相關(guān)的職業(yè)規(guī)范道德的培訓(xùn)。員工培訓(xùn)機(jī)制的缺失最直接的影響將是員工工作效率降低，工作積極性不高，工作動(dòng)力不足，從而影響到企業(yè)的整體業(yè)績(jī)和效益。再者，企業(yè)沒有為員工設(shè)置有明確的職業(yè)規(guī)劃，員工進(jìn)入企業(yè)后不知道自己將來會(huì)成為一個(gè)什么樣的人，是技術(shù)員工或者是管理人員或者是永久的企業(yè)業(yè)務(wù)員，他們?cè)谄髽I(yè)的制度中看不到未來，從而使得他們喪失了積極性，泯滅了其努力工作、不斷奮斗和拼搏的動(dòng)力。

1.3員工激勵(lì)措施不到位，員工勞動(dòng)利益沒保障

許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在人力資源管理上缺乏一定的激勵(lì)措施，除了按業(yè)績(jī)、憑銷售量進(jìn)行薪水計(jì)量上，就是采取一些施壓措施，要求他們不斷地提升業(yè)績(jī)，而如此做的后果就是讓以少部分員工獲得非常高的薪資，還大部分員工則是業(yè)績(jī)平平，薪資較低，使得企業(yè)整體業(yè)績(jī)下降。根據(jù)對(duì)中美兩國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，在美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中，他們大多是為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的，企業(yè)所獲得的利潤(rùn)較少，而給予經(jīng)紀(jì)人的利潤(rùn)卻非常的高，即企業(yè)得到的比員工得到的要低；而在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中，企業(yè)跟經(jīng)紀(jì)人是聘用關(guān)系，企業(yè)所獲得的利益非常高，而經(jīng)紀(jì)人即員工所獲得利潤(rùn)卻非常低。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，一般是員工掌握著房源信息，企業(yè)無法對(duì)信息資源進(jìn)行有效控制，因此，他們要想留住員工，只有提升員工的待遇，提升對(duì)員工的服務(wù)。而中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)卻并沒有這樣做，甚至相反，幾乎所有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)進(jìn)行了節(jié)假日加班且沒有任何補(bǔ)償，雖然能降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，但是損害的是員工的利益，甚至有些企業(yè)存在沒有跟員工簽訂有效合同的現(xiàn)象，使得員工的勞動(dòng)利益沒有得到應(yīng)有的保障，最終將影響到企業(yè)的整體效益。

1.4企業(yè)文化建設(shè)不到位，員工缺乏歸屬感

現(xiàn)在的許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)急功近利，將所有的壓力施予員工身上，并沒有考慮采取有效地激勵(lì)措施鼓勵(lì)和推動(dòng)員工積極工作。其中最主要的原因是企業(yè)缺乏有效的企業(yè)文化，沒有建設(shè)一個(gè)團(tuán)結(jié)、積極的企業(yè)文化。他們更多的是注重客戶的獲取、市場(chǎng)的拓展以及提高利潤(rùn)等方面，而很少關(guān)注企業(yè)文化的建設(shè)。從而使得許多員工沒有歸屬感，許多員工僅僅是將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)當(dāng)做其職業(yè)生涯中的一種過渡，用來積累其工作和人生經(jīng)驗(yàn)的，并沒有將其看成是終生職業(yè)。從而造成企業(yè)員工流動(dòng)性非常大，使得企業(yè)整體利潤(rùn)得不到保障。

2我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)人力資源管理的完善對(duì)策

2.1優(yōu)化企業(yè)員工的聘用和培訓(xùn)，提升員工整體素質(zhì)

企業(yè)必須根據(jù)其自身的要求，對(duì)其所需要的每一個(gè)崗位進(jìn)行具體的分析，設(shè)置崗位所要求的職責(zé)內(nèi)容以及經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能的要求，根據(jù)崗位的需求去選擇和招聘適合的企業(yè)人才，從而在“學(xué)歷”、“工作經(jīng)驗(yàn)”、“專業(yè)技能”等方面設(shè)置門檻，從而在員工選拔上就開始著手提升企業(yè)員工整體素質(zhì)。同時(shí)，對(duì)于新進(jìn)員工必須加大投資力度實(shí)行廣泛的培訓(xùn)。將他們的入職培訓(xùn)設(shè)置為公司的例行培訓(xùn)，每批新進(jìn)的員工必須經(jīng)歷兩到三年的培訓(xùn)，實(shí)行層層遞進(jìn)的培訓(xùn)項(xiàng)目，讓他們有能力有動(dòng)力地進(jìn)入到企業(yè)工作中去。再者，企業(yè)必須為員工設(shè)置職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，讓員工對(duì)自己的職業(yè)生涯有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，是在企業(yè)中追尋技術(shù)類發(fā)展道路，還是沖刺企業(yè)的管理層，或者僅僅為了提升自己的收入，等等。只有這樣才能讓員工感受到長(zhǎng)久待下去的動(dòng)力和興趣。

2.2加大對(duì)員工的激勵(lì)力度，營(yíng)造和諧的企業(yè)文化

企業(yè)要想留住員工，降低員工的流動(dòng)性，其首先要做的就是處理好企業(yè)跟員工之間的關(guān)系，建立和諧的企業(yè)文化，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感，而這些必須從激勵(lì)入手。首先，企業(yè)必須制定一套科學(xué)的完整的激勵(lì)制度，必須跟員工簽訂勞動(dòng)合同，對(duì)員工實(shí)施彈性工作制，盡力不要損害員工的最基本的勞動(dòng)利益。其次，必須設(shè)置合理的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制和薪酬計(jì)劃，讓所有的員工都覺得公正公平。第三，必須營(yíng)造一種發(fā)展的完善的和諧的企業(yè)文化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)員工的自我激勵(lì)和自我管理，渲染一種團(tuán)結(jié)和積極向上的氛圍，讓員工感覺自己和企業(yè)在共同成長(zhǎng)，他的努力是為了自己未來以后的發(fā)展，而并不是只是為企業(yè)打工。

3結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)大肆發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)得到了快速發(fā)展，但是在發(fā)展的同時(shí)，其人力資源管理上卻出現(xiàn)了許多問題，對(duì)員工管理不盡人意。因此，企業(yè)要想發(fā)展的更快，發(fā)展的更長(zhǎng)久，其必須解決人力資源管理中出現(xiàn)的問題，將企業(yè)員工管理上升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，采取積極有效的措施對(duì)其進(jìn)行全面解決。

篇10

【關(guān)鍵詞】金融危機(jī);房地產(chǎn)企業(yè);人力資源管理

【abstract】the main body of a book have taken current world financial crisis as background, have analysed our country real estate enterprise human resource management current situation, having submitted several suggestion about improving real estate enterprise human resource management efficiency in terms of method combining with and modern enterprise human resource management.

【key words】financial crisis; real estate enterprise; human resource management

1 引言

目前,美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)引發(fā)的金融海嘯已波及全球并不斷影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì),全球經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷巨大的挑戰(zhàn)。在許多世界著名的金融巨頭宣布破產(chǎn)的同時(shí),經(jīng)濟(jì)危機(jī)在各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域中傳播,極大的影響了房地產(chǎn)行業(yè)。在中國(guó),近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫不斷膨脹,許多城市房?jī)r(jià)虛高。然而隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來和房地產(chǎn)泡沫漸漸破裂,眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益巨大的資金壓力。那么,面對(duì)這場(chǎng)全球性的金融危機(jī),中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理者該如何通過這次危機(jī)帶來的影響發(fā)現(xiàn)并應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理方面存在的問題,是一個(gè)非常值得關(guān)注的話題,也是需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。

2 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)具有專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)高、投資額大、投資回收期長(zhǎng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn),是人才密集型行業(yè)。從趨勢(shì)上看,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)轉(zhuǎn)入了人才的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前,房地產(chǎn)業(yè)在人力資源管理方面主要存在以下問題:

2.1 從業(yè)人員眾多,但綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才緊缺。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè),真正形成一個(gè)行業(yè)不過是最近幾年的時(shí)間,客觀上決定不可能積累大量綜合型經(jīng)營(yíng)及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才。加之在利潤(rùn)的刺激下,大批房地產(chǎn)公司一下涌出,使得房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)驟增,但綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才由于需要長(zhǎng)時(shí)間成長(zhǎng),不可能在短期內(nèi)滿足行業(yè)發(fā)展需要。目前,我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員的受教育總體上處于中等水平,學(xué)歷水平集中在初中到大專之間,占從業(yè)人數(shù)的85.9%,整體學(xué)歷結(jié)構(gòu)偏低。高學(xué)歷,經(jīng)驗(yàn)豐富的中高級(jí)管理人才,缺口在25%左右。隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來,客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)提高自身人員素質(zhì)以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī),從而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才的需求。

2.2 注重“選人”,忽視“育人”,人才流動(dòng)率高。目前,雖然房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到人才對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。但由于目前房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目運(yùn)作為主,周期短、見效快,企業(yè)寧愿付給有經(jīng)驗(yàn)、能上手的應(yīng)聘者多一倍甚至幾倍的薪資,也不愿意自己培養(yǎng)人才。這就造成了多數(shù)企業(yè)往往只將注意力集中到如何引進(jìn)人才這一點(diǎn),簡(jiǎn)單認(rèn)為只要把需要的人才吸引進(jìn)來就可以了,而忽略了如何更好的進(jìn)行人力資源管理與開發(fā)。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)就出現(xiàn)了引進(jìn)來人才卻留不住,甚至于原有人才還大量流失的局面。

2.3 人力資源管理的觀念、管理思路和手段相對(duì)滯后。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源部門僅僅行使著辦理人事關(guān)系、審批工資計(jì)劃、管理人事檔案等靜態(tài)管理職能,就其職能、發(fā)揮的作用而言,與把人力作為一種資源進(jìn)行開發(fā)、利用和管理的要求還有較大差距。此外,有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源管理上還停留在簡(jiǎn)單地對(duì)員工進(jìn)行考勤、分配、獎(jiǎng)懲等方面的控制與限制,尚未提升到“以人為本”的高度上來。對(duì)員工多是靠制度約束和強(qiáng)制,還屬“對(duì)立式管理”,缺少運(yùn)用人本管理思維來發(fā)揮員工工作潛能和積極性的“互動(dòng)式情感管理”。

2.4 缺乏專業(yè)的人力資源管理人才。在房地產(chǎn)企業(yè)一般都偏重于專業(yè)技術(shù)人員的引進(jìn),而忽視了專業(yè)的人力資源管理人才的引進(jìn)。盡管很多企業(yè)都設(shè)有專門的人事部門,但很多人事管理人員還只停留在整理檔案、年終評(píng)定等這些程序化、公式化的工作上,缺少專業(yè)的人力資源管理知識(shí),大多數(shù)人也沒有經(jīng)過專門的人力資源管理學(xué)習(xí),而這樣的人力資源管理隊(duì)伍必然難以適應(yīng)現(xiàn)代人力資源管理的要求。

3 改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的幾點(diǎn)建議

3.1 結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯規(guī)劃,為其設(shè)計(jì)培訓(xùn)和開發(fā)的系統(tǒng)計(jì)劃,提供員工開發(fā)技能和自我發(fā)展的機(jī)會(huì),從而提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質(zhì)。要特別重視綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才的培養(yǎng),為其搭建職業(yè)發(fā)展平臺(tái)。在實(shí)際管理過程中,要注意為他們創(chuàng)造具有挑戰(zhàn)性的工作機(jī)會(huì),給每一名綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才提供足夠的發(fā)展空間和成長(zhǎng)時(shí)間,使其具有工作成就感并能逐步成長(zhǎng)。

3.2 建立和完善科學(xué)的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵(lì)人才。目前房地產(chǎn)企業(yè)跳槽現(xiàn)象頻繁,如何吸引人才,保留核心人才,適度降低員工流失率,提升員工的人力資本回報(bào)率是擺在我們面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題。為此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到人力資源招聘和市場(chǎng)對(duì)接,多渠道、全方位引進(jìn)選拔任用人才;建立動(dòng)態(tài)、公平的績(jī)效考核與薪酬體系;注重科學(xué)有效的培訓(xùn),開發(fā)人力資源,為員工提供一定的發(fā)展空間。

3.3 高度重視人力資源管理,徹底轉(zhuǎn)變觀念,樹立“以人為本”的管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)要確立人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路。通過人本管理,使企業(yè)的人力資源管理由“外部激勵(lì)”向“自我激勵(lì)”轉(zhuǎn)變;管理者實(shí)現(xiàn)由強(qiáng)制管理向情感管理的轉(zhuǎn)變。通過管理思路、方法、手段的根本轉(zhuǎn)變,達(dá)到吸引人才和留住人才的目的。同時(shí),企業(yè)應(yīng)樹立“大人力資源觀”,強(qiáng)調(diào)以系統(tǒng)、全局的觀點(diǎn)來看待人力資源問題,把人力資源管理納入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略,使它與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化緊密結(jié)合,以達(dá)到短期內(nèi)促進(jìn)企業(yè)業(yè)績(jī)提升,長(zhǎng)期推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

3.4 注重專業(yè)的人力資源管理人才及先進(jìn)人力資源管理工具的引進(jìn)?，F(xiàn)在,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)逐步意識(shí)到了人力資源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力資源方面的投入。例如,可以通過選擇合適的e-hr系統(tǒng)幫助房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理者找到更新角度、更新方法的途徑。并通過軟件的實(shí)施,增加員工的參與管理意識(shí),提高企業(yè)文化。

4 結(jié)語

總之,人力資源管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的最重要方面,房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下駕馭自己的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),求得經(jīng)濟(jì)效益的提高,不僅要提高財(cái)力、物力方面的競(jìng)爭(zhēng)力,更要關(guān)注企業(yè)人才方面的競(jìng)爭(zhēng)力。特別是在目前全球金融危機(jī)的背景下,作為人力資源的管理者,必須要未雨綢繆,隨時(shí)根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化,不斷調(diào)整人力資源管理策略和方法,為企業(yè)迎接未來的挑戰(zhàn)做好準(zhǔn)備。

參考文獻(xiàn)

[1]李迎春.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理[j].山西科技,2009,(1)

[2]聶芳,任佩瑜.關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的對(duì)策探析[j].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2007,(12)

[3]劉香毅.房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理與開發(fā)策略[j].華東經(jīng)濟(jì)管理,2006,(8)

[4]楊玉萍.房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的策略分析[j].企業(yè)家天地,2008,(4)