導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)總流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞:作業(yè)成本法;房地產(chǎn);流程再造;作業(yè)分析;成本核算

一、作業(yè)成本法概述

作業(yè)成本法簡(jiǎn)稱ABC法，是以作業(yè)作為間接費(fèi)用分配的基礎(chǔ)，以作業(yè)為中心，通過對(duì)作業(yè)成本的確認(rèn)和計(jì)量，對(duì)所有作業(yè)活動(dòng)跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動(dòng)因的多標(biāo)準(zhǔn)分配，提高了成本計(jì)算的準(zhǔn)確性，引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動(dòng)因上。其計(jì)算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計(jì)算出作業(yè)成本，再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計(jì)入產(chǎn)品成本。強(qiáng)調(diào)費(fèi)用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個(gè)制造中心而言，所有的費(fèi)用支出只要是合理有效的，都是對(duì)最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。通過對(duì)作業(yè)成本的計(jì)算和有效控制，克服傳統(tǒng)成本法中間接費(fèi)用責(zé)任不清的缺點(diǎn)，并且將以往不可控的間接費(fèi)用在ABC中變?yōu)榭煽?。ABC法不僅能精確地計(jì)算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價(jià)值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國(guó)家得以廣泛認(rèn)可與實(shí)施。

二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接費(fèi)用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點(diǎn)符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

1、準(zhǔn)確核算開發(fā)成本。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費(fèi)用的核算。一般是將各開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價(jià)比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均，其核算出的成本不合理、不真實(shí);二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后，無法準(zhǔn)確追溯回來，也無法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動(dòng)因，從而無法有效地對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行控制。

考慮到作業(yè)成本法能使間接費(fèi)用的準(zhǔn)確分配，可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下:①根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如折舊費(fèi)、修理費(fèi)等，注意選取影響較大的間接費(fèi)用項(xiàng)目;②針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動(dòng)因，是成功實(shí)施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步，并建立作業(yè)成本庫及其成本動(dòng)因分析表;③確定成本分配率，匯集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計(jì)算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價(jià)值合計(jì)/某作業(yè)動(dòng)因總量;間接費(fèi)用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動(dòng)因數(shù)量，將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總，計(jì)算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。

2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測(cè)發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個(gè)基于流程的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，通過價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部?jī)r(jià)值活動(dòng)，完整地認(rèn)識(shí)和把握開發(fā)全過程的主要成本動(dòng)因，明白整個(gè)流程中的主要活動(dòng)、次要活動(dòng)、必需的活動(dòng)和多余的活動(dòng)，從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對(duì)于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價(jià)值鏈，并對(duì)作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項(xiàng)作業(yè)使各項(xiàng)作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動(dòng);②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序;③尋求解決問題的方法，由專人負(fù)責(zé)實(shí)施;④評(píng)估實(shí)施結(jié)果，修正解決方案，重新實(shí)施;⑤進(jìn)行下一個(gè)問題的解決;⑥進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

3、作業(yè)分析。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進(jìn)行再造后，進(jìn)一步對(duì)流程中的各個(gè)作業(yè)進(jìn)行分析，即通過對(duì)作業(yè)的識(shí)別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、成本對(duì)象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、成本費(fèi)用的歸集等步驟，分析評(píng)價(jià)作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價(jià)值。具體來講，對(duì)各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因分析、資源動(dòng)因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動(dòng)因分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動(dòng)因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時(shí)、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動(dòng)因反映了作業(yè)中心對(duì)間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動(dòng)因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對(duì)產(chǎn)品所耗資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費(fèi)，提高資源利用效率。作業(yè)動(dòng)因分析與資源動(dòng)因分析僅是針對(duì)某個(gè)作業(yè)中心，為了有效控制建設(shè)各階段的成本，還必須進(jìn)行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現(xiàn)象。這樣，整個(gè)作業(yè)鏈才能形成強(qiáng)大的合力，如項(xiàng)目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，應(yīng)對(duì)該階段的工作合理排序，保證該階段目標(biāo)的完成。

因此，作業(yè)分析能進(jìn)一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源，促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度，提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性，進(jìn)一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈，降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運(yùn)用進(jìn)行研究，在實(shí)際操作中，還應(yīng)注意以下問題:

1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)與先進(jìn)制造行業(yè)相比，其運(yùn)用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出，因而開發(fā)間接費(fèi)用不如一些先進(jìn)制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實(shí)施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、成本特點(diǎn)和項(xiàng)目流程特點(diǎn)來實(shí)施ABC法。可以從關(guān)鍵作業(yè)中心開始，逐步推進(jìn)，發(fā)現(xiàn)實(shí)施過程中的問題，不斷學(xué)習(xí)、摸索，再運(yùn)用到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，同時(shí)注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)。

2、準(zhǔn)確成本追溯與分配。ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動(dòng)因、成本合理分配于特定成本對(duì)象。在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅存在某一項(xiàng)工作可能存在多個(gè)成本動(dòng)因，如何來合理有效地選擇成本動(dòng)因;亦存在某項(xiàng)特定成本并無直接聯(lián)系，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對(duì)象，這些問題都值得進(jìn)一步探討。

3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用雜而多，各項(xiàng)費(fèi)用金額有大有小，獲取各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)據(jù)本身的花費(fèi)有多有少，應(yīng)依據(jù)重要性原則，選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費(fèi)用進(jìn)入ABC核算體系。

4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實(shí)施ABC法，還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強(qiáng)弱以及與財(cái)務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。

主要參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險(xiǎn)來源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

3.1風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見表1。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

3.險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

3.5風(fēng)險(xiǎn)利用

風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開發(fā)入手，通過爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問題

4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合

無論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

［1］陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.

［2］陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理［J］.西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（3）.

篇3

關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險(xiǎn)來源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過程。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

3.1 風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

3.2 風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

3.3 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見表1。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

3.4 風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

篇4

    一、房地產(chǎn)成本管理主要問題分析

1.取得土地使用權(quán)階段。取得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施和開發(fā)都離不開土地，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)與土地密不可分。取得土地使用權(quán)耗費(fèi)的成本將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中的經(jīng)濟(jì)效益及其后續(xù)效益的取得。將成本管理工作擴(kuò)展到房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的過程中，將其納入到項(xiàng)目可行性研究和分析的進(jìn)程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)前期成本進(jìn)行調(diào)研和分析，幫助企業(yè)預(yù)測(cè)未來的經(jīng)濟(jì)效益，并將取得土地使用權(quán)的過程納入到項(xiàng)目可信性研究中，綜合進(jìn)行投資的評(píng)審，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又?jǐn)?shù)據(jù)可以參考。企業(yè)成本管理人員應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注土地狀況，做好預(yù)算工作，對(duì)成本信息進(jìn)行及時(shí)更新，如果前期的調(diào)研和考察不足，那么勢(shì)必會(huì)影響到后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開展。目前土地成本的調(diào)研大多是建立在原有資料的基礎(chǔ)上的，難以發(fā)現(xiàn)隱含在土地成本中的內(nèi)在信息，這樣就對(duì)房地產(chǎn)投資的效益產(chǎn)生直接的影響。

2.設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段。取得土地使用權(quán)階段是房地產(chǎn)企業(yè)確定項(xiàng)目可行性的基礎(chǔ)，而設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段則是對(duì)這一階段的順延。企業(yè)需要全面制定施工計(jì)劃，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后的目標(biāo)客戶群進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向進(jìn)行深入的研究。在設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段應(yīng)該對(duì)取得土地使用權(quán)過程中確定的方案進(jìn)行再一次的判斷和分析，在信息更新的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。在方案的再思考和再優(yōu)化的過程中，后續(xù)工作的開展范圍應(yīng)該進(jìn)行明確的劃分。根據(jù)以往房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)來看，取得土地使用權(quán)的成本對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)方案的影響是最大的，再設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段過程中為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，要不斷對(duì)初步的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，降低產(chǎn)品成本和工程造價(jià)#將房地產(chǎn)開發(fā)管理轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性管理，嚴(yán)格控制投資過程，強(qiáng)化成本控制。成本管理和控制在設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段能夠有效降低變動(dòng)性帶來的影響，保證成本管理作用穩(wěn)定發(fā)揮作用，設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段在成本管理中作用顯著。

3.成本超支現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)成本管理面臨的最嚴(yán)峻的問題就是普遍的成本超支現(xiàn)象。成本超支出現(xiàn)的原因是多樣的，情況較為復(fù)雜，不能一概而論。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理和控制的時(shí)候經(jīng)常采取目標(biāo)成本管理的方法進(jìn)行管理，并以其作為控制投資建設(shè)的重要方法。當(dāng)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案發(fā)生變化時(shí)就有可能出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的時(shí)候成本超支可以接近20％，輕微情況下成本超支也會(huì)達(dá)到5％。很多房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更設(shè)計(jì)和計(jì)劃的方案，并沒有考慮由此帶來的成本超支風(fēng)險(xiǎn)，缺乏明確的認(rèn)識(shí)。設(shè)計(jì)變更將導(dǎo)致施工設(shè)計(jì)的整體修改#對(duì)工程項(xiàng)目的開展具有整體性影響，造成了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制停留在賬面階段，成本超支現(xiàn)象極其嚴(yán)重。

4.缺乏成本動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)行全面的成本管理就需要及時(shí)了解工程項(xiàng)目的執(zhí)行狀況，并且確定在項(xiàng)目執(zhí)行的每一個(gè)階段是否存在著成本超支的現(xiàn)象。成本超支將導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候就要采取相應(yīng)的成本管理措施進(jìn)行完善和調(diào)整。但是房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有完善的動(dòng)態(tài)成本管理系統(tǒng)，這樣就不能及時(shí)定義發(fā)生問題的本質(zhì)和根源，信息變更時(shí)也難以及時(shí)回應(yīng)和反饋，導(dǎo)致了企業(yè)簽訂的工程項(xiàng)目很可能不能及時(shí)竣工，造成了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點(diǎn)。

二、完善房地產(chǎn)成本管理對(duì)策

1.強(qiáng)化調(diào)研工作。成本調(diào)研工作需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)部門和全體員工共同完成，在成本管理部門的主導(dǎo)下開展。項(xiàng)目設(shè)計(jì)和工程施工部門人員應(yīng)該參與到成本管理方案的制定之中來，成本調(diào)研工作受到市場(chǎng)變化的直接影響，所以調(diào)研過程中應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品的定位、目標(biāo)客戶、銷售渠道等因素的影響。在成本調(diào)研過程中應(yīng)該深入細(xì)致的調(diào)查市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益和相應(yīng)的技術(shù)指導(dǎo)，進(jìn)行客觀公正的評(píng)估。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將收集到的信息及時(shí)匯總，并由市場(chǎng)部門和成本管理部門及時(shí)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位，完成對(duì)各部門之間成本信息的總體測(cè)算，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要數(shù)據(jù)參考。

2.制定多元方案。房地產(chǎn)企業(yè)開展工作的重要途徑是進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)，方案的設(shè)計(jì)應(yīng)該綜合考慮其建設(shè)可行性和經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)兩方面因素。多元成本管理能夠有效推進(jìn)設(shè)計(jì)方案的制定，多元設(shè)計(jì)方案需要交由專家進(jìn)行綜合對(duì)比和評(píng)價(jià)，保證設(shè)計(jì)方案具有實(shí)用性和可行性。以限額設(shè)計(jì)為例，住宅樓層在33層的話，那么每平米的建設(shè)成本都要控制在一定的標(biāo)準(zhǔn)值之內(nèi)。設(shè)計(jì)方案人員應(yīng)該按照這個(gè)原則和底線進(jìn)行設(shè)計(jì)，不能突破這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)值。設(shè)計(jì)方案如果經(jīng)濟(jì)合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比較不同方案的基礎(chǔ)上選擇創(chuàng)新性較強(qiáng)、品種較好的方案。只有在設(shè)計(jì)方案實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)成本的情況下，房地產(chǎn)成本管理水平才能進(jìn)一步提升。

3.控制成本差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和實(shí)施過程中通常會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更的情況，這會(huì)增加成本管理的難度。面對(duì)這種情況，企業(yè)需要采取不同的措施進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案時(shí)比較常見的，所以我們應(yīng)該對(duì)在設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)的說明和補(bǔ)充，并根據(jù)市場(chǎng)情況來確定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)項(xiàng)目的品質(zhì)來實(shí)現(xiàn)。成本增加還主要受到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的影響和組織結(jié)構(gòu)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中應(yīng)該確認(rèn)各個(gè)方面，針對(duì)不同的情況采取不同的完善措施。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 融資 貸款

一、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道的現(xiàn)狀

（一）銀行信貸不斷攀升的融資門檻

房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)全面、持續(xù)的大幅下跌，商業(yè)銀行在其負(fù)面影響下將受到不小的沖擊。由此，隨著系列政策的落實(shí)，開發(fā)企業(yè)從銀行獲得信貸融資非常艱難，這導(dǎo)致部分中小民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資占比非常小

2010年以來，部分房地產(chǎn)企業(yè)相繼將目光轉(zhuǎn)向發(fā)行企業(yè)債券的融資渠道。從目前的融資情況來看，萬科房產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、中糧地產(chǎn)等大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司分別通過發(fā)行企業(yè)債券的方式獲得10-60億規(guī)模的低成本（5%-7%）資金。

債券融資作為房地產(chǎn)業(yè)重要的融資渠道之一，但債券融資在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資金來源中所占比例極小。僅占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的5%左右。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極開拓的融資渠道

（一）進(jìn)一步挖掘自有資金融資渠道，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的數(shù)目設(shè)有硬性“門檻”規(guī)定，開發(fā)商自有資金比例必須超過30%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用自有資本金或通過其他途徑自有資金基礎(chǔ)，向上一級(jí)集團(tuán)以及關(guān)聯(lián)的材料供應(yīng)商、建筑總包單位、分包企業(yè)公司借款。通過這種渠道籌措的資金，開發(fā)商可以長(zhǎng)期持有，自由支配，靈活使用，而且財(cái)務(wù)成本普遍較低；對(duì)公司制定中長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，特別是短期可能影響業(yè)績(jī)的目標(biāo)，不會(huì)構(gòu)成過大的財(cái)務(wù)壓力。

（二）引進(jìn)境外資金

我國(guó)資質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出海融資已經(jīng)成為慣例，而且規(guī)模呈逐年上升態(tài)勢(shì)。據(jù)彭博報(bào)道，2014年1-9月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長(zhǎng)39%。

一方面，外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金，集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。另一方面，國(guó)外銀行介入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)向國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供信貸資金的同時(shí)，如中建、萬達(dá)、綠地、中坤實(shí)業(yè)等開始走向海外 “造城”、“搶客”利用國(guó)外銀行的資金勢(shì)在必然。

（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金融資

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金管理流程的完善，能通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)降低資金成本的產(chǎn)業(yè)基金將具備更好的發(fā)展前景和投資者的認(rèn)可，而項(xiàng)目型、關(guān)注于投機(jī)的地產(chǎn)基金將逐漸被邊緣化。

1.行業(yè)洗牌將加速融資利率合理化

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金生存環(huán)境的改變將助推行業(yè)收益率合理化。從美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金歷史來看，美國(guó)房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金在20世紀(jì)90年代也一度高達(dá)20%左右，但隨著行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張以及本土地產(chǎn)逐步復(fù)蘇，收益率開始逐年下降。從我國(guó)目前普遍發(fā)行的房地產(chǎn)私募基金來看，總體成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源于房地產(chǎn)融資渠道的狹窄，另一方面也由于當(dāng)前開發(fā)商的高利潤(rùn)率足以支撐該成本。從行業(yè)環(huán)境看，房企利潤(rùn)率下行趨勢(shì)已現(xiàn)，可選擇融資渠道也逐步回歸。這些因素將共同助推國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金收益率逐步下降，向合理水平回歸。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金迎來戰(zhàn)略合作契機(jī)

自2013年5月以來，中國(guó)的資產(chǎn)管理行業(yè)迎來了業(yè)務(wù)創(chuàng)新的浪潮。打破了保險(xiǎn)、證券、期貨、信托、銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，使資管行業(yè)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新、混業(yè)經(jīng)營(yíng)的大資管時(shí)代。通過合作，整個(gè)私募房地產(chǎn)基金行業(yè)的游戲玩法可能都發(fā)生變化，在募集階段，房地產(chǎn)基金可以借由各種資管平臺(tái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同的基金結(jié)構(gòu)和募資方案，也可以為投資人打造個(gè)性化的財(cái)富管理方案。在投資階段，各個(gè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)除了能為地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)帶來充足流動(dòng)性，還能通過各大資管機(jī)構(gòu)的資源為基金項(xiàng)目池帶來儲(chǔ)備。隨著支付寶、微信支付等網(wǎng)絡(luò)支付的興起， 技術(shù)驅(qū)動(dòng)以及金融變革將為私募房地產(chǎn)基金帶來新的生命力。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)信托融資

1.貸款型信托融資

由信托公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息，并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。

2.股權(quán)型信托融資

信托公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權(quán)投資的方式（收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股），向項(xiàng)目公司注入資金；同時(shí)，項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾，在一定的期限（如兩年）后，溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。

3.混合型信托融資即夾層融資。

它是一種由債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的一種信托融資模式，它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的特點(diǎn)。通過債權(quán)和股權(quán)的組合滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求。一般要求大型集團(tuán)開發(fā)的盈利能力好的項(xiàng)目，向項(xiàng)目公司委派董事，辦理土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等風(fēng)控手段。融資金額一般在5億以上，2-3年期限。

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)管理；控制

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，老百姓的消費(fèi)觀念日趨理性，市場(chǎng)逐漸冷淡，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商開始從自身上找不足，努力提高自身的項(xiàng)目操作能力，積極整合各項(xiàng)資源，利用多種途徑提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是產(chǎn)品本身。要?jiǎng)?chuàng)造出優(yōu)秀的產(chǎn)品，除了先進(jìn)的管理方法外，產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就顯得尤為重要。設(shè)計(jì)階段水平的高低直接影響了工程項(xiàng)目的質(zhì)量和水平，直接影響了產(chǎn)品是否經(jīng)濟(jì)合理。

雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)成立了設(shè)計(jì)部門，但設(shè)計(jì)管理工作存才諸多問題，如管理流程不規(guī)范、管理程序不清晰等。這些問題給開發(fā)企業(yè)帶來了不利影響，阻礙了工程的順利進(jìn)行。明確開發(fā)項(xiàng)目過程中的設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)，可以使開發(fā)企業(yè)更有效的實(shí)施管理。

1 找準(zhǔn)項(xiàng)目前期產(chǎn)品定位

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，房地產(chǎn)公司需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期研究分析，編寫可行性研究報(bào)告。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境、市場(chǎng)供需求情況及項(xiàng)目本體情況，確定項(xiàng)目產(chǎn)品組合形式。針對(duì)項(xiàng)目所處位置及周邊環(huán)境，分析其目標(biāo)客戶群。通過對(duì)周邊競(jìng)品項(xiàng)目的調(diào)查，確定項(xiàng)目的產(chǎn)品戶型配比，從而找準(zhǔn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對(duì)產(chǎn)品定位信息進(jìn)行匯總，明確傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位的主設(shè)計(jì)師。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)作的前期是否有成熟的開發(fā)構(gòu)想對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度影響很大。有的企業(yè)在項(xiàng)目前期制定了相關(guān)方案，在設(shè)計(jì)階段又有了新的想法，整體了前期構(gòu)想，這樣使得設(shè)計(jì)單位不得不修改整體設(shè)計(jì)方案，浪費(fèi)了大部分的時(shí)間。工程無法進(jìn)入實(shí)施階段，增加了設(shè)計(jì)成本及公司投入的資金，甚至影響了產(chǎn)品投入市場(chǎng)的最佳時(shí)間，嚴(yán)重?fù)p害了公司利益。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段前期的項(xiàng)目定位是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，確立了定位的同時(shí)，也就是確定了目標(biāo)客戶和目標(biāo)形象，以及相關(guān)的市場(chǎng)推廣策略，單一的定位往往會(huì)造成前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。

2 編制高質(zhì)量的設(shè)計(jì)任務(wù)書

設(shè)計(jì)任務(wù)書是將房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需求明確傳達(dá)給設(shè)計(jì)師的一個(gè)載體。設(shè)計(jì)任務(wù)書中需明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)象及范圍、設(shè)計(jì)規(guī)模、待建項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計(jì)要求及時(shí)間、限額設(shè)計(jì)等。它是設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)文件、專家評(píng)審方案的主要依據(jù)，一份清晰詳盡的設(shè)計(jì)任務(wù)書，能夠內(nèi)容全面、切實(shí)反映開發(fā)商的意圖，并使設(shè)計(jì)人員全面理解和正確，從而使提交的設(shè)計(jì)成果滿足開發(fā)商的需求。

設(shè)計(jì)任務(wù)書必定是在前期準(zhǔn)確的市場(chǎng)地位分析研究后得出的。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才可以設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品，并準(zhǔn)確傳達(dá)給設(shè)計(jì)公司相關(guān)信息，從而減少了后續(xù)因前期策劃階段考慮不周而引起的設(shè)計(jì)變更等。

3 合理選擇設(shè)計(jì)單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循合理的工作程序選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)師進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)中途因某些原因更換乙方的現(xiàn)象。設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的性質(zhì)及情況，不要一味的效仿其他企業(yè)，或是固執(zhí)的認(rèn)為大規(guī)模綜合性的設(shè)計(jì)單位就一定適合自己公司的項(xiàng)目。正確的做法是根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，找出在設(shè)計(jì)階段中最具優(yōu)勢(shì)的設(shè)計(jì)單位。在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，應(yīng)充分考慮和比較每家設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)特長(zhǎng)，以便找到適合項(xiàng)目的合作單位。

除了對(duì)設(shè)計(jì)公司要進(jìn)行合理的篩選，開發(fā)商還需考察負(fù)責(zé)項(xiàng)目的主設(shè)計(jì)師，尤其重點(diǎn)考察主設(shè)計(jì)師的學(xué)歷、技術(shù)職稱和設(shè)計(jì)業(yè)績(jī)等，避免能力不足或恃才清高的設(shè)計(jì)師加入項(xiàng)目。一般來說，開發(fā)企業(yè)可以先初選公司內(nèi)部建立的數(shù)據(jù)庫或相關(guān)部門推薦的合作單位或主設(shè)計(jì)師，然后進(jìn)行實(shí)地考察，考察其設(shè)計(jì)能力和業(yè)績(jī)，做好考察記錄和評(píng)價(jià)，最后公司例會(huì)公平打分后選出合適的設(shè)計(jì)單位或主設(shè)計(jì)師。

4 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

設(shè)計(jì)方案階段，作為房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)在乙方設(shè)計(jì)師提交設(shè)計(jì)成果后，考慮方案的可實(shí)施性及操作性，結(jié)合企業(yè)及項(xiàng)目本身，不斷思考，意圖打造符合項(xiàng)目前期定位的產(chǎn)品。

現(xiàn)如今，設(shè)計(jì)師一般只站在自己本專業(yè)的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)，往往容易忽略項(xiàng)目工程整個(gè)大局，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員協(xié)調(diào)公司內(nèi)部部門和相關(guān)設(shè)計(jì)單位，協(xié)調(diào)好設(shè)計(jì)單位與施工單位、施工單位與監(jiān)理單位之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)好建筑與結(jié)構(gòu)、消防與智能化、通信與電力、景觀與綜合管網(wǎng)之間的關(guān)系。

5 評(píng)估設(shè)計(jì)成果

對(duì)于任何領(lǐng)域的評(píng)估，都必須建立一個(gè)定義評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、確定這些標(biāo)準(zhǔn)的先后次序和發(fā)展評(píng)估程序的過程 。當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)施工完成，業(yè)主入住后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需對(duì)產(chǎn)品的整體設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)估分析。一般來說，產(chǎn)品既要進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部的評(píng)估，還要進(jìn)行外部的評(píng)估，包括消費(fèi)者及顧客反饋。設(shè)計(jì)管理部門需要對(duì)評(píng)估后的結(jié)果進(jìn)行匯總分析，得出項(xiàng)目實(shí)操后的經(jīng)驗(yàn)，并把經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)運(yùn)用到以后的項(xiàng)目中。

設(shè)計(jì)階段是建設(shè)工程項(xiàng)目的重要階段之一，從設(shè)計(jì)單位的選擇到設(shè)計(jì)方案的確定再到圖紙的審核，每一個(gè)環(huán)節(jié)都影響著項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)，對(duì)企業(yè)的生存起著尤為重要的作用。開發(fā)企業(yè)對(duì)于設(shè)計(jì)階段的管理也應(yīng)該提到日常重要的管理流程上來。如果當(dāng)設(shè)計(jì)方案已經(jīng)敲定，圖紙已出，企業(yè)再來介入管理，那么會(huì)降低對(duì)投資控制的影響。因而，開發(fā)商在工程的設(shè)計(jì)階段應(yīng)實(shí)施有效的設(shè)計(jì)管理，制定相應(yīng)的措施和流程，以達(dá)到控制產(chǎn)品及投資的效果。

參考文獻(xiàn)：

[1] （英）克林?格雷（Colin Gray），（英）威爾?休斯（Will Hughes），建筑設(shè)計(jì)管理，北京：[中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006.260

篇7

關(guān)鍵詞:價(jià)值鏈;房地產(chǎn);成本管理

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫發(fā)展,2007年國(guó)家出臺(tái)了很多政策,和房地產(chǎn)相關(guān)的政策幾乎都和金融方面有關(guān)系,包括6次加息,10次提高銀行準(zhǔn)備金利率,包括第二套住房的認(rèn)定,以及包括后來12月18日央行出的轉(zhuǎn)按揭和加轉(zhuǎn)按揭的問題。同時(shí)2009年下半年的政策層面還有新的執(zhí)政力度,給整個(gè)行業(yè)都會(huì)帶來不確定性,面對(duì)這種不確定性,不同的企業(yè),不同的區(qū)域,不同的項(xiàng)目,都會(huì)面臨著新的一種挑戰(zhàn)和梳理,現(xiàn)金流是最決定未來的重要的考量,現(xiàn)金流是否能夠跟這樣的一個(gè)環(huán)境,跟企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模能夠匹配,能夠保證良性地、穩(wěn)定地運(yùn)營(yíng),現(xiàn)金流是最大的一個(gè)挑戰(zhàn)。本文為此把價(jià)值鏈模型對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)控制的特點(diǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理結(jié)合起來,利用價(jià)值鏈模型在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的制定出相應(yīng)的控制措施。

1、價(jià)值鏈在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的作用

成本是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵制勝因素。長(zhǎng)期以來,在企業(yè)生產(chǎn)過程中人們一直從產(chǎn)品本身的角度來考慮降低成本,成本管理的對(duì)象主要是企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)過程,而對(duì)企業(yè)的供應(yīng)與銷售環(huán)節(jié)則考慮不多,這種方式現(xiàn)在看來已經(jīng)沒有太大的余地。對(duì)處于開放型、競(jìng)爭(zhēng)型的市場(chǎng)環(huán)境中的企業(yè)而言,通過了解整個(gè)行業(yè)價(jià)值鏈,來進(jìn)行成本管理,更有助于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。價(jià)值鏈的框架是將鏈條從基礎(chǔ)材料到最終用戶分解為獨(dú)立工序,以理解成本行為和差異來源。通過分析每道工序系統(tǒng)的成本、收入和價(jià)值,業(yè)務(wù)部門可以獲得成本差異、累計(jì)優(yōu)勢(shì)。價(jià)值鏈分析作為一種重要的戰(zhàn)略分析工具,在實(shí)際的操作中,企業(yè)還不能充分地分解活動(dòng),分析其成本行為以及建立一套完整的戰(zhàn)略成本系統(tǒng)。而作業(yè)成本法不僅符合波特進(jìn)行價(jià)值活動(dòng)分析的需要,是價(jià)值鏈分析的基礎(chǔ),而且更加具體、可操作,為企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略成本分析提供了有力武器。作業(yè)觀念下的成本觀認(rèn)為,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程是為最終滿足顧客需要而設(shè)計(jì)的一系列作業(yè)的集合體,它表現(xiàn)為一個(gè)由此及彼、由內(nèi)而外的“作業(yè)鏈”,每完成一項(xiàng)作業(yè)要消耗一定的資源,而作業(yè)的產(chǎn)出又形成一定的價(jià)值,轉(zhuǎn)移到下一個(gè)作業(yè),按此逐步推移,直到最終把產(chǎn)品提供給企業(yè)外部的顧客以滿足需要。最終產(chǎn)品作為企業(yè)內(nèi)部的一系列作業(yè)的總產(chǎn)出,凝聚了各個(gè)作業(yè)上形成的最終轉(zhuǎn)移給顧客的價(jià)值,因此“作業(yè)鏈”最終表現(xiàn)為“價(jià)值鏈”,也就是說“作業(yè)鏈”、“價(jià)值鏈”是同一事物的兩個(gè)方面,故兩者的分析具有相似之處。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來講,房地產(chǎn)項(xiàng)目也是一種產(chǎn)品,也是一種產(chǎn)品的銷售,從生產(chǎn)到銷售也有很多環(huán)節(jié),與一般商品沒有質(zhì)的區(qū)別。但是房地產(chǎn)的商品也不同于其他,除了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是唯一的,其他都不是唯一的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同于其它企業(yè)中的一般產(chǎn)品的制造,它的成本管理也有它的特殊性,我們運(yùn)用價(jià)值鏈的分析來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本分析和控制管理,就要將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備到從設(shè)計(jì)、建造到竣工銷售的每個(gè)環(huán)節(jié)用價(jià)值鏈分析法中的《波特價(jià)值鏈模型》進(jìn)行分類排隊(duì),列出開發(fā)項(xiàng)目中的基本活動(dòng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容和支持性活動(dòng)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容,將它們分門別類的進(jìn)行分析。實(shí)際上只有這些特定的活動(dòng)才真正創(chuàng)造價(jià)值,這些真正創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié),就是價(jià)值鏈上的”戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”,只有我們明確了那些才是真正能夠創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié),緊緊地抓住了這些戰(zhàn)略環(huán)節(jié),對(duì)這些關(guān)鍵的環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的系統(tǒng)的控制管理,才能夠提高項(xiàng)目在價(jià)值鏈某些特定的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì),才能夠保證項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2、價(jià)值鏈在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的特點(diǎn)

一般工業(yè)項(xiàng)目流程是鏈狀的,單向的。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值鏈與信息鏈卻要特殊得多,開發(fā)企業(yè)內(nèi)部并沒有物流的移動(dòng),價(jià)值與信息的傳遞都由內(nèi)部與外部進(jìn)行雙向交換,呈星狀發(fā)散。房地產(chǎn)價(jià)值鏈很長(zhǎng),可以分為兩類活動(dòng):主要活動(dòng)和支持活動(dòng)。其中,主要活動(dòng)涉及到企業(yè)的運(yùn)行能力,主要包括:前期、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售、服務(wù)。業(yè)務(wù)支持包括:制度建設(shè)與管理創(chuàng)新、土地儲(chǔ)備、技術(shù)研究、人力資源管理、項(xiàng)目跟蹤與評(píng)價(jià)。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的價(jià)值鏈?zhǔn)怯赏恋貨Q策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、市場(chǎng)推廣以及物業(yè)管理和其他服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成的。而每一個(gè)環(huán)節(jié)已隨著社會(huì)分工的日益細(xì)化而演化成一個(gè)個(gè)獨(dú)立的企業(yè)群。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,開發(fā)商沒有必要、也不太可能直接參與每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作。通過自己的組織和管理充分調(diào)動(dòng)內(nèi)外可利用的資源,使企業(yè)自身和與之合作的各種專業(yè)機(jī)構(gòu)的資源有效地整合起來將成為未來競(jìng)爭(zhēng)的重要手段?；趦r(jià)值鏈的分析,房地產(chǎn)開發(fā)可以圍繞開發(fā)商形成包括土地開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)總承包商和建筑總承包商等上游企業(yè)。以及包括銷售公司,物業(yè)管理公司等下游企業(yè)在內(nèi)的價(jià)值鏈條。該鏈條是否有助于提高開發(fā)商的整體競(jìng)爭(zhēng)力,在很大程度上取決在于開發(fā)商對(duì)內(nèi)外資源的有效整合能力。但在當(dāng)今市場(chǎng)需求突變和實(shí)施價(jià)值鏈管理的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商作為項(xiàng)目全程運(yùn)作的資源整合者,需要通過其內(nèi)部相關(guān)部門來獲取外部供應(yīng)鏈企業(yè)的物流、資金流與信息流,在企業(yè)內(nèi)部形成對(duì)外部資源集成。所以房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)這種橫向一體化的趨勢(shì),它需要實(shí)現(xiàn)從職能管理到面向業(yè)務(wù)流程管理的轉(zhuǎn)變,使外部供應(yīng)鏈通過有效的組織結(jié)構(gòu)在企業(yè)內(nèi)部形成“虛擬供應(yīng)鏈”的形式。

3、基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理措施

3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本管理

設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞,直接影響工程建設(shè)費(fèi)用的高低和工期的長(zhǎng)短,決定工程項(xiàng)目的投資大小。合理科學(xué)的設(shè)計(jì),可降低工程造價(jià),但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì),任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少,片面追求設(shè)計(jì)的工作量和經(jīng)濟(jì)效益,缺乏精品意識(shí)。為從根本上影響了工程項(xiàng)目成本的有效在設(shè)計(jì)階段,可以采取以下措施對(duì)成本進(jìn)行控制。

3.1.1 推行設(shè)計(jì)招標(biāo)

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等一起進(jìn)行招標(biāo),采用多家競(jìng)投,組織有關(guān)專家綜合評(píng)比,這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位,又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能上開拓創(chuàng)新,在降低工程造價(jià)上下功夫。

3.1.2 開展限額設(shè)計(jì)

當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況,這是增加工程造價(jià)的關(guān)鍵因素之一。由于設(shè)計(jì)頻繁變更,給工程造價(jià)控制帶來一定的難度,依據(jù)施工經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求,必須有效地確定設(shè)計(jì)限額,并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制,對(duì)某個(gè)專業(yè)或某一段突破了造價(jià)指標(biāo),必須分析原因,用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決,克服那種只顧畫圖、不管工程造價(jià)高低的傾向,變“畫了算”為“算了畫”,并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較,優(yōu)化設(shè)計(jì),降低工程造價(jià)。積極推行限額設(shè)計(jì),健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額,熟悉當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)的材料價(jià)格,然后按工程項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì),再用初步設(shè)計(jì)控制施工圖設(shè)計(jì),在保證各專業(yè)的使用功能及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下,制定雙贏策略,合理分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來,嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,以保證投資限額不輕易突破。

3.2 現(xiàn)場(chǎng)成本管理

現(xiàn)場(chǎng)成本控制也就是項(xiàng)目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,對(duì)施工全過程進(jìn)行成本控制按照價(jià)值鏈的理論分析,整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價(jià)值的基本活動(dòng),就是價(jià)值鏈上的”戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”。在這個(gè)環(huán)節(jié)上成功地進(jìn)行成本控制可以提升本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力,這個(gè)控制環(huán)節(jié)在整個(gè)項(xiàng)目的成本控制中的一個(gè)非常主要的環(huán)節(jié)。我們建議工程施工期間的成本控制實(shí)行事前控制和事中控制、事后控制相結(jié)合的方法。開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中,應(yīng)該盡量做到對(duì)于項(xiàng)目工程進(jìn)行事前管理。因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中,如果事前控制的較好,節(jié)約的成本將會(huì)是比事中控制和事后控制大得多。當(dāng)然建設(shè)項(xiàng)目也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的投資,所以在做好事前控制的同時(shí),事中和事后的控制,尤其是對(duì)工程的洽商、變更的控制也是不能放松的。在工程施工過程中,提出的對(duì)招投標(biāo)的管理、對(duì)合同的管理、對(duì)采購(gòu)的管理應(yīng)該都算是事前控制的內(nèi)容,同時(shí)作好施工圖紙仔細(xì)核查校對(duì)以及做好技術(shù)交底,也是進(jìn)行事前控制的重要一環(huán)。這些我們現(xiàn)場(chǎng)成本控制的重要一步,也是進(jìn)行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。在工程開工之后,對(duì)施工過程按照進(jìn)度計(jì)劃、工程的設(shè)計(jì)圖紙以及工程的資金計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)控隨著工程進(jìn)行中發(fā)生的各種預(yù)期的情況和突發(fā)的情況以及洽商或者變更進(jìn)行成本投入的調(diào)整和控制,這就是現(xiàn)場(chǎng)成本進(jìn)行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個(gè)項(xiàng)目在施工建設(shè)期間進(jìn)行成本控制的重頭戲。

3.3 竣工結(jié)算成本管理

工程的結(jié)算是完全建立在項(xiàng)目初期,工程招投標(biāo)、合同的簽訂以及施工建設(shè)期間成本的動(dòng)態(tài)控制的結(jié)果之上的。結(jié)算的過程實(shí)際上就是對(duì)我們?cè)谇耙欢蔚某杀究刂乒ぷ鬟M(jìn)行總結(jié),是建設(shè)單位在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行期間對(duì)成本控制結(jié)果的集中體現(xiàn)。結(jié)算的依據(jù)就是工程的招標(biāo)文件、施工合同、施工過程中發(fā)生的工作聯(lián)系單、經(jīng)濟(jì)洽商和設(shè)計(jì)變更等文件。因此,結(jié)算工作做得好與不好,將對(duì)項(xiàng)目的成本控制成與敗起到?jīng)Q定性的作用。做好工程竣工決算的幾項(xiàng)措施:①建設(shè)單位的工程資料必須保證完整有效。項(xiàng)目在施工建設(shè)期間,必然會(huì)根據(jù)施工過程中發(fā)生的各種情況形成經(jīng)濟(jì)洽商、設(shè)計(jì)變更以及工作聯(lián)系確認(rèn)單等文件,這些文件必須是在符合工程合同、招標(biāo)文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行簽署確認(rèn)的。只有符合合同中的約定條件的文件,同時(shí)又是經(jīng)過總包、建設(shè)、工程監(jiān)理以及設(shè)計(jì)單位及四方簽章確認(rèn)的才可確認(rèn)為是完整有效的文件資料,才可以作為工程決算的依據(jù)。②利用好工程監(jiān)理單位,做好施工建設(shè)期間的月報(bào)工作。監(jiān)理月報(bào)是監(jiān)理公司根據(jù)總包單位以及分包單位在施工期間的實(shí)際進(jìn)度和每月完成實(shí)際工程量而做出的形象進(jìn)度報(bào)告,是建設(shè)單位在工程竣工之后審核各施工單位所報(bào)竣工決算的基礎(chǔ)資料。所以,建設(shè)單位在工程建設(shè)期間嚴(yán)格認(rèn)真的監(jiān)督和審核好監(jiān)理公司所作的監(jiān)理月報(bào)是為我們?cè)诳⒐Q算時(shí)能夠順利、準(zhǔn)確地對(duì)各施工單位所報(bào)的決算進(jìn)行審核打下良好的基礎(chǔ)。③在最后結(jié)算時(shí),讓工程審計(jì)資質(zhì)的部門對(duì)工程的決算進(jìn)行審核認(rèn)定,以保證工程決算價(jià)格的合理性和合法性。

總之,隨著房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理價(jià)值鏈的構(gòu)建,房地產(chǎn)開發(fā)商在整個(gè)價(jià)值創(chuàng)造流程中的角色將發(fā)生改變,它沒有必要也不可能獨(dú)立承擔(dān)整個(gè)價(jià)值鏈的運(yùn)作。未來體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商存在意義的關(guān)鍵將是資源的組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力,從而促進(jìn)以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；統(tǒng)計(jì)

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-00-02

一、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的主要目的是為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的市場(chǎng)信息，同時(shí)在日后工作中起到提供咨詢并監(jiān)督的作用，然而我國(guó)當(dāng)前的統(tǒng)計(jì)工作卻并沒有真正體現(xiàn)其效果。主要存在以下三方面的問題：首先當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作的只是以數(shù)字報(bào)表的形式展現(xiàn)出來，并不能為相關(guān)的統(tǒng)計(jì)部門提供有效的信息；其次，統(tǒng)計(jì)工作的進(jìn)行未能充分利用計(jì)算機(jī)設(shè)備以及信息資源共享這個(gè)有利平臺(tái)，相關(guān)的現(xiàn)代化數(shù)據(jù)采集、處理、傳輸以及管理技術(shù)并未在房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)工作中完全普及運(yùn)用；另外，房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)隊(duì)伍的不穩(wěn)定和業(yè)務(wù)水平不高也對(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的進(jìn)行有著一定的影響，大多房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員隊(duì)伍的合理配置，工作人員的素養(yǎng)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)知識(shí)有待調(diào)整和提高。

房地產(chǎn)企業(yè)需要備案入庫，本文簡(jiǎn)單總結(jié)其備案入庫流程如下圖1表示。

圖1房地產(chǎn)企業(yè)需要備案入庫流程圖

此外，需要制作專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表，比如基層定期報(bào)表，基層年報(bào)表等。這些報(bào)表，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況表、項(xiàng)目情況表、銷售情況表、置空情況表、房地產(chǎn)開發(fā)旬報(bào)監(jiān)測(cè)等各種報(bào)表。

二、統(tǒng)計(jì)工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的各項(xiàng)職能，在一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的前期、實(shí)施過程中以及項(xiàng)目實(shí)施完畢竣工之后都會(huì)有所體現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的監(jiān)督職能主要體現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)數(shù)據(jù)的整理和分析。

房地產(chǎn)企業(yè)管理對(duì)統(tǒng)計(jì)工作數(shù)據(jù)的反饋非常重視，因?yàn)槠髽I(yè)要依據(jù)這些信息對(duì)項(xiàng)目實(shí)施有效的控制和管理工作。統(tǒng)計(jì)信息包括在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)對(duì)項(xiàng)目每月的投資數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和整理，從而分析出項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r和計(jì)劃目標(biāo)的完成狀況。管理者可以利用這些反饋的統(tǒng)計(jì)信息，了解當(dāng)前項(xiàng)目的執(zhí)行狀況，解決項(xiàng)目執(zhí)行中存在的問題，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整并制定下一周期工作計(jì)劃，對(duì)能源、材料等資源合理統(tǒng)籌規(guī)劃，使項(xiàng)目按原定計(jì)劃健康有序運(yùn)行。

統(tǒng)計(jì)工作的信息反饋?zhàn)饔脮?huì)在整個(gè)項(xiàng)目竣工之后體現(xiàn)出來。這個(gè)階段的工作內(nèi)容包括對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析，從而得出整個(gè)項(xiàng)目的投資總況和個(gè)投資構(gòu)建情況，以及各投資構(gòu)建情況和總投資的所占比例。

另外，管理者可以通過對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際投資與前期預(yù)算投資的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行直觀的系統(tǒng)的比較，從中找出差距，并分析產(chǎn)生差距的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以便日后在避開同類問題的出現(xiàn)的情況下更好的實(shí)施更多的項(xiàng)目。

統(tǒng)計(jì)工作的項(xiàng)目可行性分析為企業(yè)管理者的投資決策起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的要想投資一個(gè)新的項(xiàng)目，必須要有可靠的數(shù)據(jù)作為其項(xiàng)目順利開展的依據(jù)，包括明確土地投資、配套設(shè)施投資、和土建投資與房地產(chǎn)總投資的大概比例，這樣將統(tǒng)計(jì)工作的可行性分析運(yùn)用其中，才能為企業(yè)贏得更多更可靠的發(fā)展項(xiàng)目。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作存在的問題

（一）對(duì)統(tǒng)計(jì)工作認(rèn)識(shí)上的問題

1.企業(yè)單位對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的不夠重視。在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的今天，統(tǒng)計(jì)工作得到了各級(jí)政府越來越多的關(guān)注，然而在一些基層企業(yè)當(dāng)中卻未出現(xiàn)這種狀況，統(tǒng)計(jì)員工的存在可有可無，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)工作只適用于政府的宏觀調(diào)控工作，對(duì)于小企業(yè)并沒有什么實(shí)質(zhì)性的意義，即使做一些統(tǒng)計(jì)工作，也只是為了應(yīng)付上級(jí)統(tǒng)計(jì)部門，并未真正將統(tǒng)計(jì)工作提上工作議程。統(tǒng)計(jì)工作在基層企業(yè)難以健康存活，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)工作人員的積極性也無法調(diào)動(dòng)起來，慢慢便形成了難以改變的惡性循環(huán)。

2.統(tǒng)計(jì)法律意識(shí)薄弱，無證上崗現(xiàn)象偏多。雖然有國(guó)家《統(tǒng)計(jì)法》對(duì)個(gè)企業(yè)和單位統(tǒng)計(jì)工作的監(jiān)督，大多企業(yè)也因此提升了對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的認(rèn)識(shí)，但是仍有些單位或個(gè)人存在著無證上崗的現(xiàn)象。

3.兼職統(tǒng)計(jì)人員數(shù)量偏多，影響了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的質(zhì)量。在許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，并不存在專門的統(tǒng)計(jì)工作者，統(tǒng)計(jì)工作多是會(huì)計(jì)兼任。會(huì)計(jì)主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作，統(tǒng)計(jì)工作也只是必要時(shí)為了應(yīng)付而兼帶的額外工作，且沒有足夠的時(shí)間和精力去做統(tǒng)計(jì)工作。另外，統(tǒng)計(jì)工作與會(huì)計(jì)工作的知識(shí)也存在許多差異，社會(huì)上也缺乏針對(duì)統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，因此兼職統(tǒng)計(jì)人員與專職統(tǒng)計(jì)人員畢竟存在很多工作精力和業(yè)務(wù)水平上的差距，不合格的兼職統(tǒng)計(jì)人員影響著整體統(tǒng)計(jì)工作的質(zhì)量。

（二）企業(yè)本身特點(diǎn)決定的問題

1.統(tǒng)計(jì)工作人員流動(dòng)性大，影響企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的順利進(jìn)行。企業(yè)為了發(fā)展，多出現(xiàn)些改制重組、崗位調(diào)動(dòng)、單位轉(zhuǎn)型或合并的調(diào)整工作，這便使得統(tǒng)計(jì)人員也頻繁調(diào)換。統(tǒng)計(jì)崗位由老人變新人，統(tǒng)計(jì)工作也由熟悉變生疏，業(yè)務(wù)水準(zhǔn)參差不齊，不斷輪回，統(tǒng)計(jì)工作很難長(zhǎng)期依照正常軌道進(jìn)行下去。

2.企業(yè)變換經(jīng)營(yíng)地址容易產(chǎn)生重報(bào)和漏報(bào)房產(chǎn)單位的現(xiàn)象。

依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》總說明第三條的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)法人單位按照在地統(tǒng)計(jì)的原則進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。對(duì)于有項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，按項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)地報(bào)所在區(qū)縣政府統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)；對(duì)于無項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，按企業(yè)辦公經(jīng)營(yíng)地報(bào)所在區(qū)縣政府統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)。可是存在部分房產(chǎn)項(xiàng)目在半道對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)入或轉(zhuǎn)出，或者突然變換房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目辦公經(jīng)營(yíng)地的狀況，而沒有同時(shí)告知當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局。使當(dāng)?shù)氐膮^(qū)、縣統(tǒng)計(jì)局無法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)出轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，出現(xiàn)數(shù)據(jù)漏報(bào)或重報(bào)的情況。

（三）統(tǒng)計(jì)制度不完善導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不高的問題

1.項(xiàng)目累計(jì)完成投資額未能及時(shí)匯總解決。累計(jì)完成投資額指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目從實(shí)施開始至項(xiàng)目實(shí)施結(jié)束的一個(gè)周期內(nèi)統(tǒng)計(jì)的全部投資總和。它是企業(yè)在一個(gè)周期內(nèi)將各項(xiàng)工作量和相關(guān)費(fèi)用集結(jié)成工程實(shí)體的一項(xiàng)實(shí)物量化指標(biāo)。按照統(tǒng)計(jì)的角度來說，需要從兩方面入手獲得數(shù)據(jù)。

首先是通過財(cái)務(wù)報(bào)表取得相關(guān)土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、前期各項(xiàng)工程費(fèi)和其他一些相關(guān)費(fèi)用等。其次通過對(duì)前期房產(chǎn)項(xiàng)目施工單位預(yù)算的建筑安裝量與工程實(shí)際形象進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比，根據(jù)實(shí)際情況而制定出相應(yīng)的建筑安裝工程費(fèi)用。

這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相加之和基本就是房地產(chǎn)開發(fā)的投資額。從這項(xiàng)數(shù)據(jù)最重要的便是準(zhǔn)確性，無論是項(xiàng)目實(shí)施開始至結(jié)束形成的投資數(shù)字，還是本年或者歷年的投資，都應(yīng)準(zhǔn)確的通過統(tǒng)計(jì)體現(xiàn)出來。然而事實(shí)情況卻是：因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目涵蓋種類多，影響了投資統(tǒng)計(jì)的質(zhì)量和工程申報(bào)數(shù)量的準(zhǔn)確性，尤其在一些由會(huì)計(jì)兼職統(tǒng)計(jì)人員的單位中，為了減輕工作量，統(tǒng)計(jì)人員并不按項(xiàng)目進(jìn)度統(tǒng)計(jì)投資額，也不去仔細(xì)核對(duì)實(shí)際工作量，使得統(tǒng)計(jì)工作未將一些前期必要投資額計(jì)入當(dāng)期統(tǒng)計(jì)額內(nèi)，例如土地土地開發(fā)投資額、房產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)等一些前期必須投入的費(fèi)用。有些情況下也因財(cái)務(wù)部門未按時(shí)支付款項(xiàng)，統(tǒng)計(jì)人員便將此部分費(fèi)用漏掉。工程竣工決算、財(cái)務(wù)賬款結(jié)算和工程竣工交付三個(gè)過程存在一定的時(shí)間差異性，這也影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計(jì)工作。2.房屋實(shí)際施工面積與統(tǒng)計(jì)上報(bào)的施工面積不一致。房屋施工時(shí)未按統(tǒng)計(jì)上報(bào)面積進(jìn)行施工。房屋施工面積指的是報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋（包括地配套和房屋地下室）建筑面積，以及本期新開工的面積以及去年開工跨入本期同時(shí)繼續(xù)施工的房屋面積，包括上期已停建在本期恢復(fù)繼續(xù)施工的房屋面積。

為了更清晰看清房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作中存在的問題，本文將以上因素整理成表格如下表1所示。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作中存在的問題表

主要原因 對(duì)統(tǒng)計(jì)認(rèn)識(shí)不夠 企業(yè)本身的問題 統(tǒng)計(jì)制度問題

原因明細(xì) 企業(yè)不重視 統(tǒng)計(jì)員流動(dòng)大 項(xiàng)目累計(jì)完成投資額信息滯后

統(tǒng)計(jì)法律意識(shí)淡薄 企業(yè)重報(bào)漏報(bào) 上報(bào)施工面積有誤

兼職統(tǒng)計(jì)人員過多

四、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的發(fā)展方向

（一）轉(zhuǎn)變服務(wù)方向

應(yīng)該改變過去統(tǒng)計(jì)工作只應(yīng)為政府或上級(jí)行政主管部門服務(wù)的觀點(diǎn)中轉(zhuǎn)變過來，逐步提高統(tǒng)計(jì)工作在基層企業(yè)的重視程度。加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)職能團(tuán)隊(duì)及統(tǒng)計(jì)人員的主觀能動(dòng)性，認(rèn)清發(fā)展形勢(shì)，根據(jù)企業(yè)改革需求，將統(tǒng)計(jì)工作的分析和預(yù)測(cè)作用發(fā)揮其中，為企業(yè)的各項(xiàng)發(fā)展提供有效的決策性信息。

（二）更新知識(shí)，端正態(tài)度

為了順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，統(tǒng)計(jì)人員急需對(duì)信息化技術(shù)知識(shí)的補(bǔ)充，應(yīng)熟練掌握通過計(jì)算機(jī)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集、處理和運(yùn)用，積極有效的為企業(yè)決策者提供相應(yīng)的信息服務(wù)，讓統(tǒng)計(jì)分析、預(yù)測(cè)、咨詢、監(jiān)督和調(diào)控等職能充分發(fā)揮，穩(wěn)固統(tǒng)計(jì)工作在房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的基石地位。

（三）實(shí)現(xiàn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)絡(luò)化

要學(xué)會(huì)利用現(xiàn)代科技平臺(tái)并形成新的現(xiàn)代的科學(xué)統(tǒng)計(jì)方法，即將統(tǒng)計(jì)的收集、整理、分析、反饋和傳輸工作學(xué)會(huì)通過先進(jìn)的信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行操作處理，將一個(gè)客觀科學(xué)的統(tǒng)計(jì)信息呈現(xiàn)給企業(yè)管理者。同時(shí)平時(shí)也要注意收集房地產(chǎn)市場(chǎng)和客戶需求方面的信息，并進(jìn)行分析和整理，從中獲取有益企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)信息，從而為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更好的后臺(tái)環(huán)境。

篇9

 

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括三部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，配套及其他收費(fèi)支出，管理費(fèi)用和籌資成本。下面將針對(duì)這三大成本進(jìn)行分析。 

1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用 

這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。 

2、配套及其他收費(fèi)支出 

主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%~15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。 

3、管理費(fèi)用和籌資成本 

房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。 

 

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的措施 

 

1、針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理 

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡(jiǎn)化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點(diǎn)有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。 

（1）綜合型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，涉足設(shè)計(jì)、施工、裝修、園林、酒店、學(xué)校、旅游等。該類企業(yè)資金集中統(tǒng)一管理，物資集中供應(yīng)管理。其成本管理包括：一是采取低地價(jià)，大規(guī)模的投資策略。二是控制設(shè)計(jì)成本。三是物資集中供應(yīng)管理，大宗物資都通過集團(tuán)采購(gòu)中心進(jìn)行集中采購(gòu)，降低材料成本。四是以低價(jià)換周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格經(jīng)常是周圍可比項(xiàng)目一半，批次日均銷售率達(dá)到78%，年度平均積存率僅為2.5%。五是對(duì)業(yè)務(wù)鏈條進(jìn)行整合，不僅是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營(yíng)等均有涉足，而這些大盤規(guī)模通常在幾千畝以上，建筑面積達(dá)幾百萬平米，如此龐大的建筑項(xiàng)目也便于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制以及降低采購(gòu)成本。六是資金集中統(tǒng)一管理，有效監(jiān)控資金運(yùn)動(dòng)，通過使用信息化工具實(shí)現(xiàn)跨銀行、跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢，實(shí)時(shí)查詢賬戶余額，迅速掌握各分公司資金流量、流向的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和管理，對(duì)重大資金調(diào)度或支出、對(duì)一些異常情況實(shí)現(xiàn)自動(dòng)監(jiān)督。 

（2）精細(xì)型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，從施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，具有較強(qiáng)施工管理能力。在這種房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理應(yīng)注重：一是建立全集團(tuán)統(tǒng)一的預(yù)算管理體系，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目選擇相應(yīng)的預(yù)算分類和標(biāo)準(zhǔn)，建立對(duì)應(yīng)的預(yù)算，預(yù)算成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全過程。二是分項(xiàng)目、分職能部門編制年度資金計(jì)劃和月度計(jì)劃，通過審批后的資金計(jì)劃嚴(yán)格控制項(xiàng)目的付款過程。三是預(yù)算控制精細(xì)到分部分項(xiàng)上。四是建立預(yù)算預(yù)警，系統(tǒng)支持對(duì)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)警提示。五是全面的材料管理，與主要供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，大幅降低采購(gòu)成本。對(duì)于材料的使用通過領(lǐng)料單進(jìn)行管理，對(duì)超供材料進(jìn)行扣款處理（按全額累進(jìn)扣款或超額累進(jìn)扣款，設(shè)置起扣點(diǎn)、加價(jià)比例），保證材料最大限度地應(yīng)用。 

（3）積極型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，有關(guān)聯(lián)的施工總承包企業(yè)。該類型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立適度靈活的目標(biāo)成本控制體系，注重工程細(xì)節(jié)。具體包括：一是建立了目標(biāo)成本管理體系，同時(shí)為了縮短工程工期存在“邊預(yù)算、邊施工”的情況。二是動(dòng)態(tài)成本涉及合同訂立、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)，并隨時(shí)檢查是否超出目標(biāo)成本。三是成本在地塊、期、區(qū)的分?jǐn)?，主要適用以下原則：受益原則，按受益該成本的地塊、期、區(qū)分?jǐn)?；均攤原則，在所有地塊、期、區(qū)分?jǐn)?；屬地原則，在工程所在的地塊、期、區(qū)分?jǐn)偂Ｋ氖且攵~（基準(zhǔn)價(jià)）體系，按照不同的產(chǎn)品設(shè)置多套定額，一般使用“地區(qū)產(chǎn)品通用”定額，再加上指標(biāo)數(shù)據(jù)，就可以快速產(chǎn)生初始版本的目標(biāo)成本，以利于快速的可行性研究決策。五是嚴(yán)格控制付款的審批權(quán)限，防止失控風(fēng)險(xiǎn)。

（4）簡(jiǎn)化型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，設(shè)計(jì)、施工等核心工作外包，在這種企業(yè)中應(yīng)該以宏觀成本管控為主，兼顧工程進(jìn)度和質(zhì)量。具體包括：一是建立目標(biāo)成本管理體系，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，都建立對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本，目標(biāo)成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全過程。二是動(dòng)態(tài)成本核算，動(dòng)態(tài)成本涉及合同訂立和變更、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)。三是成本管理工作按標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行。四是關(guān)注總體成本的控制。五是責(zé)任成本，在總體成本控制的框架下，按專業(yè)分工將總成本分解到專業(yè)細(xì)項(xiàng)，分配給具體的專業(yè)部門，然后配備相應(yīng)的檢查機(jī)制，輔以績(jī)效考核制度，使每個(gè)專業(yè)部門都能發(fā)揮主觀能動(dòng)性，有效地降低成本。

2、制定成本計(jì)劃，執(zhí)行全過程成本管理

（1）制定成本計(jì)劃。主要包括制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。制定項(xiàng)目成本計(jì)劃具體包括：一是通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。三是成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。四是調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。

（2）全過程成本控制。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：一是項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。二是設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理。三是動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約；另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；注重合同的修改和補(bǔ)充工作。施工階段的設(shè)計(jì)變化和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但這項(xiàng)工作應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。

3、逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法

具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動(dòng)。

隨著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺(tái)階，并真正實(shí)現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當(dāng)前的危機(jī)。

篇10

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要行業(yè)。其行業(yè)特征主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、成本核算復(fù)雜、金融需求大、資金依賴度高、監(jiān)管部門多、三方信息豐富，在我國(guó)現(xiàn)行18個(gè)稅種中，房地產(chǎn)行業(yè)占到了11個(gè)之多，具體包括：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收貢獻(xiàn)非常大。然而，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，成本核算復(fù)雜且很大程度上又取決于施工單位的財(cái)務(wù)核算，所以，房地產(chǎn)行業(yè)稅收的征收成本很大，存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)也很多。

一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)流程從取得土地出讓信息開始，依次要經(jīng)過很多的部門和環(huán)節(jié)的審批與建設(shè)管理，包括參與土地開發(fā)招投標(biāo)，報(bào)發(fā)改委開發(fā)立項(xiàng)，土地勘測(cè)，建設(shè)規(guī)劃的審批，開發(fā)項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，頒發(fā)施工許可證，建設(shè)招投標(biāo)，辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記，籌劃房地產(chǎn)銷售，辦理商品房預(yù)售許可證，簽訂商品房銷售合同，預(yù)繳稅款，組織房屋竣工驗(yàn)收和測(cè)繪，辦理總房產(chǎn)證及總土地證，清理房屋銷售欠款，申請(qǐng)土地增值稅清算，提交開具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票申請(qǐng)，向房產(chǎn)和土地管理部門申請(qǐng)辦理分戶房產(chǎn)證和土地證等方方面面。

二、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)行業(yè)11類涉及的稅費(fèi)中最綜合的一個(gè)，涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)比較多，以下從收入類、成本類和納稅調(diào)整事項(xiàng)類三個(gè)方面進(jìn)行歸納。

（一）收入類風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)。（1）預(yù)售未完工開發(fā)產(chǎn)品不及時(shí)確認(rèn)收入的風(fēng)險(xiǎn)。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，取得的銷售收入應(yīng)根據(jù)所在地區(qū)的計(jì)稅毛利率確定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額。但是很多企業(yè)并沒有及時(shí)將預(yù)售收入計(jì)入到當(dāng)期的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于跨年度開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入，但很多企業(yè)不確認(rèn)收入或故意推遲確認(rèn)工程結(jié)算收入。（2）取得政府經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)收入不確認(rèn)應(yīng)稅收入的風(fēng)險(xiǎn)。稅法規(guī)定，除符合條件的財(cái)政性資金收入為不征稅收入以外，如：企業(yè)能夠提供資金撥付文件，文件規(guī)定資金屬于?？顚ｍ?xiàng)用途、企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金所發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算以外，其余的財(cái)政性資金是要作為計(jì)稅的營(yíng)業(yè)外收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的。（3）企業(yè)接受捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)或盤盈固定資產(chǎn)時(shí)，以較低的金額入賬或不入賬，少確認(rèn)應(yīng)收收入，少繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)；（4）價(jià)外收入未申報(bào)納稅的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于客戶放棄的購(gòu)房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等，都屬于應(yīng)稅收入的組成部分，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將其確認(rèn)為營(yíng)業(yè)外收入或直接沖減了成本。

（二）成本類風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)。（1）取得的土地資產(chǎn)不按規(guī)定確認(rèn)計(jì)稅成本的風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)通過購(gòu)進(jìn)土地之后進(jìn)行三通一平等方法，擅自擴(kuò)大土地資產(chǎn)的入賬價(jià)值，然后再對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，虛增了土地成本，并將此虛增的價(jià)格計(jì)入到開發(fā)成本中。（2）虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本的風(fēng)險(xiǎn)。有的企業(yè)將拆遷的征地費(fèi)用和拆遷支出，不按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)偅婕暗椒制诜制M(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目，也未在各個(gè)項(xiàng)目間進(jìn)行合理地分?jǐn)?。將成本分?jǐn)傋鳛槿藶檎{(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)和應(yīng)納稅所得額的工具。還有的通過虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額。（3）簽訂虛假合同或協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過和施工單位簽訂虛假合同，取得虛開的發(fā)票，加大建安工程成本。例如：開發(fā)商在與施工企業(yè)簽訂建安合同時(shí)，已經(jīng)將水力電力工程、人防工程、防水工程等包括在合同總金額中，卻又同時(shí)與施工企業(yè)協(xié)商，將該部分工程又指定給其他企業(yè)進(jìn)行施工，以此來重復(fù)、虛列或多列成本費(fèi)用。（4）混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。很多企業(yè)未按照稅法要求，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，人為進(jìn)行調(diào)節(jié)，有的甚至將所有開發(fā)工程成本反映在一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中核算。對(duì)于有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施，很多企業(yè)只分?jǐn)偨似浣ㄖ惭b工程費(fèi)，將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息、開發(fā)間接費(fèi)用等記錄在已出售的開發(fā)產(chǎn)品中進(jìn)行分?jǐn)偅藶樘撛鲩_發(fā)產(chǎn)品的成本。（5）將資本性支出直接列入當(dāng)期成本的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的設(shè)備等固定資產(chǎn)，以及投資建設(shè)的位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，完工后若產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，無論是用于出租或自用，以上兩類資產(chǎn)都屬于固定資產(chǎn)核實(shí)的范疇，而且成本要分期扣除。然而，一些企業(yè)卻將其購(gòu)置成本或建造成本，一次性全額計(jì)入到銷售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算，擴(kuò)大當(dāng)期扣除金額。

（三）納稅調(diào)整事項(xiàng)類風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)。（1）各項(xiàng)減值準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備未做納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)計(jì)上，企業(yè)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提的各項(xiàng)減值準(zhǔn)備金支出可以扣除，但是，企業(yè)所持各項(xiàng)資產(chǎn)的增值或減值，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部分規(guī)定可以確認(rèn)損益的以外，其他均不得調(diào)整資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，企業(yè)納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)將會(huì)計(jì)上減掉的那部分準(zhǔn)備金作納稅調(diào)增處理。（2）以前年度納稅調(diào)整事項(xiàng)未調(diào)整影響所得額的風(fēng)險(xiǎn)。以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)應(yīng)計(jì)入以前年度所得，計(jì)算補(bǔ)繳或減退的企業(yè)所得稅。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的影響到以前年度的損益類事項(xiàng)，很多企業(yè)僅在當(dāng)年的備查事項(xiàng)中反映此問題，既沒有進(jìn)行賬務(wù)上的處理，也沒有追溯到業(yè)務(wù)發(fā)生年度進(jìn)行納稅調(diào)整。（3）擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，不做納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、工資及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支出等期間費(fèi)用，會(huì)計(jì)上可以據(jù)實(shí)列支，但是稅法規(guī)定，首先必須與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接相關(guān)，且實(shí)際發(fā)生。

三、剖析房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)及管理

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特征和經(jīng)營(yíng)管理流程，結(jié)合企業(yè)所得稅主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的具體分析，只有在充分掌握房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息和外部關(guān)聯(lián)信息基礎(chǔ)上，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的日常項(xiàng)目化管理，才能做好房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)工作。

（一）深入剖析房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部信息是企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)對(duì)與管理的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征收與管理離不開企業(yè)收入、成本的正確核算，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部信息，包括稅務(wù)登記信息、房地產(chǎn)商預(yù)售商品房時(shí)的“五證”：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，納稅申報(bào)表主表、附表及附屬資料，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、納稅人申報(bào)納稅的其他相關(guān)信息。稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常項(xiàng)目化管理，必須從企業(yè)內(nèi)部信息中掌握納稅人的經(jīng)營(yíng)情況、開發(fā)面積、開發(fā)套數(shù)、開發(fā)周期、開發(fā)產(chǎn)品的類型、銷售單價(jià)、銷售進(jìn)度、建筑施工成本等與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。

（二）充分利用關(guān)聯(lián)行業(yè)的涉稅信息是企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)